Basisboek. Vastgoedfinanciering. prof. dr. T.M. Berkhout drs. Ph.H. Zwart

Transcriptie

1 Basisboek Vastgoedfinanciering prof. dr. T.M. Berkhout drs. Ph.H. Zwart

2

3 Basisboek Vastgoedfinanciering

4

5 Basisboek Vastgoedfinanciering prof. dr. t.m. berkhout mre mrics drs. ph.h. zwart

6 Derde, herziene druk ISBN: Alle rechten voorbehouden Voor correspondentie inzake bestellingen, overneming of reproductie: Drs. Ph.H. Zwart, Eerste Helmersstraat 35-3, 1054 CZ Amsterdam Voor bestellingen:

7 Verantwoording Met dit Basisboek Vastgoedfinanciering willen wij de geïnteresseerde lezer invoeren in de grondbeginselen van het financieren van Nederlands commercieel vastgoed en vastgoed voor eigen gebruik. Geenszins pretenderen wij volledigheid. Wij blijven aan de basis en hebben vanuit onze optiek uiteraard alle verbijzonderingen van vastgoedfinanciering gelaten voor wat ze zijn. Alleszins zijn wij ons ervan bewust dat collega-deskundigen ons kunnen verwijten te gemakkelijk over bepaalde zware thema s heen te zijn gestapt. Het zij zo, maar dat is in wezen ook de intentie van een basisboek als dit: op eenvoudige wijze de lezer inleiden in de weerbarstige commerciële financieringsproblematiek zonder ons al te veel te verliezen in gedetailleerde literatuurverwijzingen en bronvermeldingen. En dan past slechts een benadering als deze, die niet verward mag worden met oppervlakkigheid. Over vastgoedfinanciering zijn tal van voornamelijk Engelstalige boeken geschreven, maar voor praktijkmensen die noch de tijd, noch de gelegenheid, noch de vereiste vooropleiding hebben, zijn die zelden toegankelijk. Ons staat slechts voor ogen terug te gaan tot de basis; een niet geringe, wellicht zelfs pretentieuze taak. Dat neemt niet weg dat wij de poging willen wagen. Dat misschien hier of daar gevallen steken zijn blijven liggen, is het risico dat iedere schrijver loopt. Graag willen wij dan ook op- en aanmerkingen ontvangen waarmee de kwaliteit van de tekst kan worden verhoogd. De titel van dit boek de kortste samenvatting immers bestaat uit twee woorden. Over de notie basisboek hebben wij het reeds gehad. Resteert het woord vastgoedfinanciering, dat uit twee componenten bestaat: vastgoed en financiering. Onder vastgoed verstaan wij in dit boek: onroerende zaken en de daarop betrekking hebbende zakelijke rechten. Hiermee wordt niet alleen de grond bedoeld, maar ook de duurzaam met de grond verenigde gebouwen en de daarop betrekking hebbende zakelijke rechten (opstal, hypotheek, erfpacht, vruchtgebruik, erfdienstbaarheid, appartementsrecht). Wij willen daarmee aansluiten op het Burgerlijk Wetboek, waarin de volgende onroerende zaken zijn genoemd: de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en de werken die verantwoording 5

8 duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn (artikel 3:3 BW). Onder financieren verstaat Van Dale: gelden voor iets verschaffen. In dit boek gaan wij uit van een investeerder in commercieel vastgoed die geld van derden betrekt om zijn investering in dat vastgoed te financieren. Deze derde kan een Nederlandse bank zijn die gespecialiseerd is in het financieren van commercieel vastgoed, maar ook een andere geldverschaffer, zoals een buitenlandse bank, een verzekeraar of een private equity-investeerder. Uitgangspunt van dit boek is de financiering van een object dat gelegen is op het Nederlandse grondgebied. Wij kiezen voornamelijk het perspectief van een bank die commercieel vastgoed in Nederland financiert. Wij richten ons op commercieel vastgoed, waaronder wij beleggingsvastgoed en vastgoed voor eigen gebruik binnen een onderneming ( eigengebruiksvastgoed ) begrijpen. Dit boek is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 1 introduceren en behandelen wij de belangrijkste begrippen rond vastgoedfinanciering. Elk volgend hoofdstuk begint met het perspectief van de geldgever-financier en het perspectief van de kredietnemerinvesteerder in vastgoed, om de belangen en denkkaders van de partijen te verduidelijken. De hoofdstukken bevatten tal van praktijkvoorbeelden. De meeste hoofdstukken eindigen met attentiepunten voor de dagelijkse praktijk. In hoofdstuk 2 komen de verschillende financieringsvormen aan bod, waarna in hoofdstuk 3 de zekerheden voor de financiering worden besproken. De belangrijkste zekerheid is het recht van hypotheek. Het thema rente en de afdekking ervan volgt in hoofdstuk 4. Daarna behandelen wij in hoofdstuk 5 de financieringsratio s die vastgoedfinanciers hanteren om de stand van zaken rond de vastgoedlening te beoordelen. Naast de primaire zekerheid van hypotheek zal de financier inbreekmomenten willen hebben gedurende de looptijd van de financiering. Deze inbreekmomenten worden geregeld in convenanten (financieringsafspraken), die in hoofdstuk 6 aan de orde komen. Vervolgens behandelen wij in hoofdstuk 7 het kredietaanvraagproces, van aanvraag tot ondertekening. In hoofdstuk 8 behandelen wij de financiering van vastgoed voor eigen gebruik. Dat kent heel andere dimensies dan het financieren van commercieel vastgoed in verhuurde staat. De dekking die de financier kan ontlenen aan het onderpand, is slechts een van de pijlers van de financiering. De andere pijler is het bedrijf van de ondernemer die het pand wenst te financieren. 6 basisboek vastgoedfinanciering

9 Wanneer de kredietnemer in de (betalings)problemen raakt of dreigt te raken, zal de financier in actie komen, wat financiële, juridische en relationele gevolgen zal hebben. In hoofdstuk 9 sluiten wij daarom af met betalingsproblematiek en het zogenoemde bijzondere beheer. Graag willen wij dr. mr. Rik Aertsen bedanken voor zijn waardevolle suggesties. Rest ons de lezer erop te wijzen dat deze aan de inhoud van dit werk geen rechten kan ontlenen. Dit boek wil slechts een introductie bieden; niets meer en niets minder. Het is aan degenen die meer willen weten en een specifieke casus naar de eigen situatie uitgewerkt willen zien, om een deskundig adviseur in te schakelen. Naarden/Amsterdam, januari 2017 Prof. dr. Tom M. Berkhout mre mrics Drs. Philip H. Zwart Tweede, herziene druk 2017 Bij de derde, herziene druk Ons boek vindt inmiddels aftrek bij universiteiten, hogescholen en vastgoedprofessionals. Intussen is de financiële crisis voorbij, trekt de vastgoedmarkt aan en moeten andere accenten gezet worden in de financieringsthematiek. We hebben het boek bijgewerkt naar de laatste stand van zaken. Zo is bijvoorbeeld op 1 juli 2018 de Gedragscode Kleinzakelijke Financiering in werking getreden, waarin minimumnormen voor banken staan bij de dienstverlening aan kleinzakelijke klanten. Wederom kregen we waardevolle suggesties van dr. mr. Rik Aertsen. Naarden/Amsterdam, september 2018 Prof. dr. Tom M. Berkhout Drs. Philip H. Zwart verantwoording 7

10 Aan de lezer(es): Waar in deze uitgave de mannelijke voornaamwoorden hij, hem of zijn worden gebruikt in een context die met evenveel recht en reden het gebruik van vrouwelijke voornaamwoorden zou rechtvaardigen, gelieve u naar eigen inzicht zij of haar te lezen. Mutatis mutandis geldt dat ook voor het gebruik van mannelijke zelfstandige naamwoorden. 8 basisboek vastgoedfinanciering

11 Toekomstbestendigheid Het is nu 2018 en het geld lijkt weer in overvloed beschikbaar te zijn. Zijn we de lessen uit de recente grootste crisis sedert decennia weer zo snel vergeten? Tijdens de crisis gaf ik al aan dat verandering de enige constante is. En dat is in tijden van hoogconjunctuur niet anders. Het blijft belangrijk om kritisch te blijven en te anticiperen op veranderingen. Ook nu staan we voor vele uitdagingen. Welke invloed heeft het Klimaatakkoord, de energietransitie en digitalisering op onze sector? Welke invloed heeft circulariteit op het waarderen van ons vastgoed? Allemaal vragen die van grote invloed zijn, maar waar we nu nog geen concreet antwoord op hebben. Wel is duidelijk dat wij als sector een belangrijke rol spelen. De gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor 40% van de CO 2 -uitstoot. Dit betekent dat wij als sector invloed hebben op het behalen van de klimaatdoelstellingen. Verduurzaming is niet alleen belangrijk voor een duurzame leefomgeving maar ook om de waarde van de investering in vastgoed op lange termijn op peil te houden of zelfs te verhogen. Niet elk individueel vastgoedobject is echter toekomstbestendig! De vraag is dan hoe we ons vastgoed in de toekomst moeten waarderen? En last but not least: als ons een nieuwe crisis te wachten staat, hoe toekomstbestendig is onze portefeuille dan? Cash flow bleek veelal een betere graadmeter dan Loan to Value. Niet alle cash inflow is bestendig, maar de outflow veelal wel. Als we kijken naar alle ontwikkelingen blijft het belangrijk vooruit te kijken en open te staan voor bovengenoemde en nieuwe ontwikkelingen. Om op al deze vragen antwoord te kunnen geven zullen we meer dan ooit ook de samenwerking buiten de sector moeten zoeken. Want vaak komt de verandering van buitenaf. Gelukkig kunnen we voor een gedeelte terugvallen op de grondbeginselen van het financieren van Nederlands commercieel vastgoed. Deze staan overzichtelijk beschreven in dit boek. Van belangrijke begrippen, verschillende financieringsvormen tot Toekomstbestendigheid 9

12 het kredietaanvraagproces. Kortom, een goede basis, waarbij een kritische blik altijd wordt gewaardeerd. Veel leesplezier gewenst! Drs. Roel A.M. van de Bilt RBA Directeur Rabobank Real Estate Finance

13 Inhoud 1 Begripsbepaling 17 Eigendom (Juridisch en Economisch) 17 Zaken en rechten 18 Zaken 18 Onroerende zaken 18 Vermogensrechten en beperkte rechten 19 Vastgoed 19 Commercieel vastgoed 20 Beleggingsvastgoed 20 Eigengebruiksvastgoed 20 Direct en indirect vastgoed 21 Vastgoedbeleggers 22 Vastgoedsegmenten 23 Winkels 23 Kantoren 23 Woningen 23 Bedrijfsruimten 23 Prijs, waarde, worth 24 Prijsvorming 25 Marktwaarde 26 Worth-concept 27 Samenhang tussen prijs, waarde en worth 28 Dekkingswaarde 29 Register-Taxateurs 29 Taxatiemethoden 30 BAR 31 NAR 32 Huurwaardekapitalisatie 33 Contantewaardemethode 33 Financier en kredietnemer 34 Eigen en vreemd vermogen 35 inhoud 11

14 2 Financieringsvormen 37 Het perspectief van de financier 37 Het perspectief van de kredietnemer 38 Pand- en hypotheekrecht 39 Voorrang 40 Parate executie en verhaal 40 Verhaalsrecht 41 Opeisbaarheid lening 41 Prioriteit en subrogatie 42 Bedingen in de hypotheekakte 43 Het huurbeding 43 Niet-verandering 44 Beheer en ontruiming 44 Executie van meeverpande zaken 44 Algemene hypotheekvoorwaarden 45 Vestiging 45 De hypotheekakte 45 Hoogte van de hypotheek 47 Hypotheekvormen 48 Annuïteitenhypotheek 48 Lineaire hypotheek 49 Hypotheek en pandrecht in de bankenwereld 49 Vaste hypotheek, vast pandrecht 50 Bankhypotheek of pandrecht 50 Krediethypotheek of pandrecht 50 Parapluhypotheek 51 Einde van een hypotheekrecht 51 Attentiepunten voor de praktijk 52 3 Zekerheden 55 Het perspectief van de financier 55 Het perspectief van de kredietnemer 56 Indicative termsheet 56 Zekerheden 56 Zakelijke zekerheden 56 Persoonlijke zekerheden basisboek vastgoedfinanciering

15 Oneigenlijke zekerheden 57 Borgstelling 58 Particuliere borgstelling 58 Zakelijke borgstelling 59 Hoofdelijke (mede)aansprakelijkheid 59 Hoofdelijke aansprakelijkheid op grond van de wet 59 Hoofdelijke aansprakelijkheid op grond van een overeenkomst 59 De positie van de financier 60 Positieve/negatieve hypotheekverklaring 60 Pari passu-verklaring 61 Cross default-verklaring 61 Notariële volmacht tot hypotheekverklaring 62 Achterstellingsverklaring 62 Kapitaalinstandhoudingsverklaring 63 Stille reserves 63 Verpanding huurpenningen 64 Attentiepunten voor de praktijk 65 4 Rente 67 Het perspectief van de financier 67 Het perspectief van de kredietnemer 68 Opbouw rentetarief 68 Het rentetarief 69 Rentevastlening 70 Euribor-lening 71 Vergoeding voor vervroegde aflossing (boeterente) 71 Afspraken over vergoedingen voor vervroegde aflossing (boeterente) 73 Rentederivaten 74 Rente-swap De praktijk 76 Marktwaarde rente-swap 77 Rente-cap 79 Voor- en nadelen van renteoplossingen 80 inhoud 13

16 5 Financieringsratio s 83 Het perspectief van de financier 83 Het perspectief van de kredietnemer 83 Financieringsstrategieën 84 Loan to Value (LTV) 85 ILTV 85 LTV 85 ICR en DSCR 86 Exploitatiekosten 86 BTW niet verrekenbaar 87 EBITDA 88 S-ratio 89 Cash flow 89 6 Convenanten 91 Het perspectief van de financier 91 Het perspectief van de kredietnemer 91 Wat is een convenant? 92 Typen convenanten 92 LTV-convenant 92 ICR-convenant 93 Attentiepunten voor de praktijk 94 7 Het kredietaanvraagproces 95 Het perspectief van de financier 95 Het perspectief van de kredietnemer 96 Gedragscode Kleinzakelijke Financiering 97 Van kredietaanvraag tot en met offerte 98 Kredietrisico s inschatten 98 Risicobeleid van de vastgoedfinancier 99 Informatie 100 Beoordeling kredietaanvraag door de financier 100 Beschrijving van de kredietnemer 101 Mortgage Credit Directive (MCD) 102 Doel van de financieringsaanvraag basisboek vastgoedfinanciering

17 Strategie van de belegger 105 Relatie belegger bank 106 Financiële analyse van de kredietnemer 106 Cash flow-analyse van het belang na kredietverlening 108 Inschatting risico s 110 Vastgoedrisico 110 Herfinancieringsrisico (take out-risico) 112 Beleid 112 Conclusie en aanbevelingen 113 Structuurrisico 114 Structuurrisico in een CV Eigengebruiksvastgoed 117 Het perspectief van de financier 117 Het perspectief van de kredietnemer 118 Structuur 118 Invalshoeken ondernemer en bank 119 Bancaire financieringsrichtlijnen 121 Het taxatierapport 122 Attentiepunten voor de praktijk Betalingsproblemen en bijzonder beheer 129 Het perspectief van de financier 129 Het perspectief van de kredietnemer 130 Wanneer is er sprake van betalingsproblematiek? 130 Beslag en executie 131 Eenzijdige opzegging 132 Wanprestatie door de kredietnemer 132 Insolventie van de kredietnemer blijkens een rechterlijk vonnis 132 Rol van de financier 133 Verrekeningsbevoegdheid 133 Verhaalsrecht als crediteur 134 Preferente crediteuren: parate executie 135 Concurrente crediteuren: executie na vonnis 136 Conservatoir en executoriaal (derden)beslag 136 Bronnen 139 inhoud 15