Bespreking van het preadvies van dr. Rosalie Koolhoven, LLM

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Bespreking van het preadvies van dr. Rosalie Koolhoven, LLM"

Anita van den Berg
5 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Gebouwen en hun bestanddelen in een meer circulair goederenrecht Bespreking van het preadvies van dr. Rosalie Koolhoven, LLM Hans Heyman VBR Jaarvergadering - 7 december Twitter en Sli.do: #VBR18 1

2 Uitgangspunt Bij circulair bouwen is het uitganspunt dat bouwelementen eigendom blijven van de producent. De huidige regels omtrent natrekking en bestanddeelvorming staan hieraan in de weg VBR Jaarvergadering - 7 december Twitter en Sli.do: #VBR18 2

3 Een vraagteken bij het uitganspunt Is circulair bouwen ook mogelijk als de gebruiker wel eigenaar wordt van de bouwelementen? VBR Jaarvergadering - 7 december Twitter en Sli.do: #VBR18 3

4 Voorbeeld A koopt een slimme hightech gevel van B; De gevel wordt aan A geleverd en wordt bestanddeel van het gebouw van A; A financiert de aankoop door (verhoging van zijn) hypotheek (hij betaalt rente i.p.v. huur); A sluit met B een onderhoudscontract; Na 10 jaar verkoopt A de gevel, bijv. aan de producent via een terugkoopregeling. VBR Jaarvergadering - 7 december Twitter en Sli.do: #VBR18 4

5 Vraag n.a.v. het voorbeeld De gevel kan m.i. zo ook circuleren, maar ontbreekt nu voor B de prikkel om duurzame gevels te fabriceren? Zouden lagere onderhoudskosten en een hogere inruilwaarde in de concurrentiestrijd ook prikkels kunnen zijn om duurzaam te produceren? Vgl. het kopen en inruilen van een auto VBR Jaarvergadering - 7 december Twitter en Sli.do: #VBR18 5

6 Centrale vraagstelling preadvies Kan de werking van de natrekking worden teruggebracht binnen het kader van de huidige wetsbepalingen? De preadviseur beantwoordt die vraag bevestigend. Zij heeft gelijk, alleen zal de rechtspraak (HR) omgaan en zo ja op welke termijn? VBR Jaarvergadering - 7 december Twitter en Sli.do: #VBR18 6

7 Bestanddeel volgens art. 3:4 lid 1 BW Art. 3:4 lid 1 BW: Al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt is bestanddeel van die zaak. De verkeersopvatting beweegt mee met de maatschappelijke ontwikkeling en zal zich aanpassen aan de praktijk van het circulair bouwen. VBR Jaarvergadering - 7 december Twitter en Sli.do: #VBR18 7

8 Bestanddeel volgens art. 3:4 lid 2 BW Art. 3:4 lid 2 BW: Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak. Deze regel vormt geen belemmering: circulair/modulair bouwen leidt tot gebruik van gemakkelijk afscheidbare bouwelementen. De regel is m.i. wel van toepassing als de kosten van afscheiding de baten overtreffen (unwirtschaftliche Trennung), ook als afscheiding op zich zelf zonder beschadiging mogelijk is. VBR Jaarvergadering - 7 december Twitter en Sli.do: #VBR18 8

9 Natrekking door de grond (art. 5:20 lid 1 BW) Art. 5:20 lid 1 BW: De eigendom van de grond omvat : e. gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken. Ingevolge art. 3:3 BW zijn gebouwen en werken die aan dit criterium voldoen tevens onroerend. Uitzondering op art. 5:20 BW is mogelijk via opstalrecht: zaak blijft zelfstandig maar wordt wel onroerend (geen uitzondering op art. 3:3 BW). VBR Jaarvergadering - 7 december Twitter en Sli.do: #VBR18 9

10 Bestemmingscriterium (1) Volgens vaste rechtspraak van de HR moet duurzaam verenigd worden gelezen als: naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. (NJ 1998/97, Portacabin) Dus niet onverplaatsbaarheid (via fundering in de grond) maar de naar buiten kenbare bestemming om duurzaam ter plaatse te blijven is maatgevend voor de natrekking door de grond en het onroerend zijn. VBR Jaarvergadering - 7 december Twitter en Sli.do: #VBR18 10

11 Bestemmingscriterium (2) De wijze waarop de HR het bestemmings-criterium toepast leidt tot een (veel te) ruime werking van de natrekking. Een gebouw of werk wordt nagetrokken, tenzij de tijdelijke bestemming blijkt uit de aard of inrichting, die voor derden waarneembaar is. Contracten of vergunningen waaruit tijdelijkheid blijkt zijn niet relevant. VBR Jaarvergadering - 7 december Twitter en Sli.do: #VBR18 11

12 Bestemmingscriterium (3) Op het bestemmingscriterium is veel kritiek geuit in de literatuur, de HR houdt er echter in een lange reeks arresten onverbiddelijk aan vast. Rosalie Koolhoven is van mening dat de HR met het oog op het circulair bouwen hierop terug moet komen en moet terugkeren naar het oude criterium van (on)verplaatsbaarheid. Het werken met opstalrechten biedt geen afdoende oplossing (kosten, registervervuiling, onzekerheid over toepasbaarheid). VBR Jaarvergadering - 7 december Twitter en Sli.do: #VBR18 12

13 De rol van de verkeersopvatting (1) In het Portacabin-arrest is ook beslist dat ter beantwoording van de vraag of een zaak duurzaam met de grond is verenigd de verkeersopvatting van belang kan zijn. Begrippen als duurzaam, verenigd, naar buiten kenbaar etc. kunnen worden ingevuld aan de hand van de verkeersopvatting. VBR Jaarvergadering - 7 december Twitter en Sli.do: #VBR18 13

14 De rol van de verkeersopvatting (2) De praktijk van het circulair bouwen zou ook hier kunnen leiden tot een verkeersopvatting waardoor de werking van het bestemmings-criterium wordt teruggesnoeid. De HR is daar wellicht eerder toe bereid dan tot het prijsgeven van het gehele criterium. VBR Jaarvergadering - 7 december Twitter en Sli.do: #VBR18 14

15 De verkeersopvattingen anno nu Dat de verkeersopvatting bij circulair bouwen anders kan zijn, is nog niet in de rechtspraak doorgedrongen. Welke producent van slimme gevels durft het risico te nemen dat de natrekking vooralsnog op de oude voet zal worden toegepast? Deze vraag behandelt het preadvies niet. VBR Jaarvergadering - 7 december Twitter en Sli.do: #VBR18 15

16 Vangnet In afwachting van de ontwikkeling mbt de inperking van de natrekking lijkt een vangnet wenselijk voor het geval geoordeeld wordt dat een verhuurde gevel toch is nagetrokken. Gedacht kan worden aan: een wegneemrecht van de producent/verhuurder in de vorm van een kwalitatieve verplichting (art. 35a Fw en Berzona-arrest, NJ 2014/407); een hypotheek tot zekerheid van de schadeclaim van de producent/verhuurder wegens verlies van zijn eigendom. VBR Jaarvergadering - 7 december Twitter en Sli.do: #VBR18 16

17 Vragen 1. Is circulair bouwen ook denkbaar als te circuleren bouwelementen geen eigendom blijven van de producent maar eigendom worden van de eigenaar van het gebouw, zodat de natrekking geen probleem vormt? 2. Kan erop worden vertrouwd dat de rechtspraak de natrekking beperkter gaat toepassen als het gaat om circulair bouwen via de rol van de verkeersopvattingen? 3. Als vraag 2 ontkennend moet worden beantwoord, dient de wetgever dan in te grijpen, bijvoorbeeld door afzonderlijke eigendom van bouwelementen mogelijk te maken door inschrijving in de openbare registers? 4. Is voorlopig behoefte aan een vangnet om de producent/verhuurder van bouwelementen te beschermen tegen het risico van verlies van eigendom door natrekking, bij voorbeeld door middel van een wegneemrecht in de vorm van een kwalitatieve verplichting? VBR Jaarvergadering - 7 december Twitter en Sli.do: #VBR18 17

Vergelijkbare documenten

De verkeersopvatting als leidend criterium voor bestanddeelvorming in de zin van art. 3:4 BW

De verkeersopvatting als leidend criterium voor bestanddeelvorming in de zin van art. 3:4 BW Auteur: Mw. mr. P.J. van der Plank, Als docent Notarieel Recht en Goederenrecht werkzaam aan het Molengraaff