Berekening van de vraag naar bedrijventerreinen in West-Vlaanderen - Ontwerp Eindrapport -

Transcriptie

1 Berekening van de vraag naar bedrijventerreinen in West-Vlaanderen - Ontwerp Eindrapport - 1

2 Inhoudstafel Inleiding..3 Deel 1 Afbakening van de economische subregio s....5 Deel 2 Vraagzijde..6 Deel 3 zijde..11 Deel 4 Confrontatie van de vraag met het aanbod Deel 5 Analyse van de confrontatie vraag-aanbod.23 2

3 INLEIDING Aanleiding Bij de herziening van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (PRS) in 2014 heeft de provincie West- Vlaanderen vastgelegd dat de vraag naar bedrijventerreinen 5-jaarlijks berekend moet worden. Bovendien dateert de vorige vraagberekening reeds van 2007 zodat een actualisatie ook noodzakelijk is om de huidige noden in kaart te brengen. De jaarlijkse toetsing van deze vraag aan het beschikbare aanbod geeft zo inzicht naar de behoefte voor bijkomende ruimte voor ondernemen. Als onderdeel van de herziening van het PRS werd ook de taakstelling voor bedrijventerreinen geëvalueerd. Iedere provincie kreeg vanuit het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) deze taakstelling toegewezen om ze vervolgens verder te verdelen. Voor West-Vlaanderen bedroeg deze taakstelling ( ) ha. Aangezien in de vorige planperiode reeds teveel werd toebedeeld, werd dit getal teruggebracht naar ha. Binnen deze resterende taakstelling moeten alle afgelopen en geplande planprocessen hun plaats krijgen. Het overzicht hiervan leerde dat de toebedeelde oppervlakte maar net voldoende was om alle reeds afgeronde en lopende planprocessen en toekomstige initiatieven (bijvoorbeeld behoeftes in GRS sen) een plaats te kunnen geven binnen de taakstelling. Uit de evaluatie van deze taakstelling (zie bijlage) blijkt dat er in de voorbije jaren heel wat lokale en provinciale plannen gerealiseerd werden. Hierbij werd echter ook méér bijkomende oppervlakte aan bedrijventerreinen bestemd dan initieel begroot werd in de gemeentelijke structuurplan en het provinciale structuurplan. Dit heeft tot gevolg dat er onvoldoende taakstelling (RSV) overblijft voor het geheel van de verschillende toekomstige lokale en provinciale plannen. Om alle voorziene initiatieven en eventuele bijkomende vragen te kunnen realiseren zal de provincie West-Vlaanderen beroep moeten doen op het reservepakket van ha dat Vlaanderen voorzien heeft in het RSV. Daarom neemt de provincie West-Vlaanderen samen met de POM West-Vlaanderen het initiatief om in overleg met de betrokken actoren een nieuwe behoefteraming voor de periode op te starten. Dit met als doel om op een wetenschappelijk onderbouwde manier een deel van het Vlaamse reservepakket aan te wenden als antwoord op de berekende behoefte binnen de provincie. Een overzicht van de evaluatie van de taakstelling van het RSV kan teruggevonden worden in bijlage 1 Evaluatie taakstelling RSV. Opbouw van het rapport Concreet wil de provincie West-Vlaanderen samen met de POM West-Vlaanderen tot een nieuwe raming komen van de vraag naar bedrijventerreinen in West-Vlaanderen en haar economische subregio s en dat voor de planperiodes en Om tot deze vraag te komen werd een volledig proces doorlopen waarbij verschillende actoren, zowel economische als sociale, nauw betrokken werden. In deel 1 worden de resultaten van de afbakening in economische subregio s besproken. De vraag van de provincie om de vraagberekening uit te voeren per economische subregio komt voort uit de 3

4 voorwaarden, opgelegd door Vlaanderen, waaraan moet worden voldaan alvorens men aanspraak kan maken op een deel van het reservepakket van 1400 ha voor bedrijventerreinen dat op Vlaams niveau beschikbaar is. Eén van deze vereisten houdt namelijk in dat een vraag moet kunnen worden aangetoond op subregionaal niveau. In deel 2 wordt ingegaan op de eigenlijke vraagraming die door het studiebureau Rebelgroup Advisory Belgium i.s.m. Universiteit Gent werd uitgevoerd. Daarnaast worden ook de verschillende opmerkingen en adviezen besproken die tijdens de overlegrondes naar voor zijn gekomen. Dit alles leidde samen met de opmerkingen van studiebureau Antea tot een bijsturing van het vraagmodel. In deel 3 wordt vervolgens de aanbodzijde besproken. Dit aanbod vloeit voort uit de Ruimtemonitor van de POM West-Vlaanderen die jaarlijks wordt geüpdatet. In deel 4 wordt dieper ingegaan op de confrontatie tussen de vraagzijde aan de ene kant en de aanbodzijde aan de andere kant. Uit deze confrontatie zal ook de uiteindelijke behoeftevraag naar bedrijventerreinen voor de periode voortvloeien. In deel 5 wordt een analyse gemaakt van de confrontatie van de vraag met het aanbod en wordt aangegeven hoe het gevraagde zal worden ingezet voor de periode In deel 6 tenslotte worden de belangrijkste resultaten en de conclusies weergegeven. 4

5 DEEL 1 Afbakening van de economische subregio s Om aanspraak te maken op een deel van 1400 ha tellende reservepakket dat op Vlaams niveau beschikbaar is dienen subregionale tekorten te worden aangetoond. Rebelgroup Advisory Belgium ging i.s.m. Universiteit Gent aan het werk om ruimtelijk aaneengesloten gebieden af te bakenen die vanuit economisch standpunt een geheel vormen. De toegepaste methode resulteerde in de afbakening van negen economische subregio s. Het resultaat met negen clusters bevat subregio s die minimaal uit vijf gemeenten bestaan, en die qua gemiddelde oppervlakte even groot zijn als een cirkel met straal 10 km, wat op zijn beurt overeenkomt met de gemiddelde verhuisafstand van vestigingen. Tabel 1: Overzicht van de negen subregio s Figuur 1: De 9 subregio's van West-Vlaanderen op kaart De wetenschappelijke onderbouwing van de afbakening in economische subregio s alsook de uitgebreide resultaten kunnen teruggevonden worden in bijlage 2 Nota: opstellen economische subregio s Vraagberekening bedrijventerreinen West-Vlaanderen. 5

6 2. DEEL 2 - Vraagzijde 1. Studie Rebelgroup Advisory Belgium i.s.m. Universiteit Gent Voor het berekenen van de vraag naar bedrijventerreinen in West-Vlaanderen werd door Rebelgroup Advisory Belgium i.s.m. Universiteit Gent gebruik gemaakt van de terreincoëfficiëntenmethode (TQMmethode), die algemeen aanvaard wordt als de beste benadering om een toekomstige ruimtevraag aan bedrijventerreinen in te schatten. De TQM-methode gaat uit van een lineair verband tussen ruimte-inname en tewerkstelling. Subregio Totaal netto vraag (in ha) tegen 2027 Brugge Kortrijk + 34 Roeselare Ieper - 4 Veurne + 10 Oostende + 45 Waregem + 51 Tielt + 13 Torhout + 3 Totaal West-Vlaanderen (80 ha watergebonden) Tabel 2: overzicht van de vraag naar bedrijventerreinen voor West-Vlaanderen en de negen subregio s Binnen de totale netto vraag voor West-Vlaanderen van 381 ha zit een vraag van 80 ha naar watergebonden bedrijvigheid. Daarnaast moet bij deze resultaten opgemerkt worden dat de latente vraag, dit is de vraag die op vandaag niet kan ingevuld worden omdat het aanbod niet aanwezig is, buiten deze vraagraming is gelaten. Uit kwalitatief onderzoek raamt het studiebureau deze latente vraag op zo n 10-tal hectare per jaar. Voor de planperiode kan men dus een vraag van 481 ha (381 ha ha) vooropzetten. De wetenschappelijke onderbouwing van de vraagberekening alsook de uitgebreide resultaten kunnen teruggevonden worden in bijlage 3 Nota: Ruimtevraag bedrijventerreinen in West-Vlaanderen. 2. Overleg- en adviesronde In navolging van het eindrapport van Rebelgroup Advisory Belgium werd besloten de betrokken actoren te informeren. De resultaten van de studie werden toegelicht op de conferenties van burgemeesters, op de verschillende RESOC-overlegmomenten alsook aan de sociale partners binnen de provincie. Afsluitend werd aan de RESOC s gevraagd om hun advies op de studie en de resultaten door te sturen naar de provincie. Ook gemeenten konden hun opmerkingen doorgeven. Alle ontvangen adviezen, alsook een samenvatting van deze adviezen en een antwoord op deze adviezen kan teruggevonden worden in bijlage 4 Ontvangen adviezen + behandeling adviezen. 6

7 Daarnaast werd ook een tweede overlegronde opgestart die per subregio werd georganiseerd. Het doel van deze overlegmomenten was om de resultaten te toetsen aan de werkelijkheid en het bespreken van de opmerkingen uit de regio s. Is de behoefte vooral lokaal of eerder regionaal? Is er actie nodig rond reconversie en leegstand? Wat met activering van onbebouwde gronden? Zijn er vragen voor herlocalisatie? Kunnen bedrijven verder verdichten? De aanwezigheidslijsten en de verslagen van deze overlegmomenten kunnen in bijlage 5 teruggevonden worden. Volgende ontvangen opmerkingen die een invloed hebben op het eigenlijke vraagmodel werden weerhouden: - Opmerkingen rond de correctiefactor demografie. - Opmerkingen rond de correctiefactor ruimtecoëfficiënt - Opmerkingen rond de correctiefactor verweefbaarheid 3. Evaluatie model ruimtebehoefteraming bedrijventerreinen Naar aanleiding van de opmerkingen en adviezen die tijdens en na de verschillende overlegrondes werden ontvangen werd besloten om het vraagmodel dat door Rebelgroup Advisory Belgium werd opgesteld te evalueren door een extern studiebureau, Antea Belgium nv. Deze evaluatie stelde ons tevens in staat om op wetenschappelijke onderbouwde wijze de verschillende ontvangen opmerkingen in detail te onderzoeken. Uiteindelijk werd in overeenstemming met Rebelgroup Advisory Belgium en Antea Belgium nv het initiële vraagmodel op volgende punten aangepast. - Aanpassen van een aantal kleine interne inconsistenties binnen het model: o Inconsistentie correctie productiviteit en intensivering: Bij de studie van Rebel worden de twee correctiefactoren eerst opgeteld (+5-10 = -5%) en vervolgens als vermenigvuldigingsfactor gebruikt (x 0,95). Omwille van interne logica zouden alle bewerkingen vermenigvuldigingen moeten zijn, hetgeen lichtjes afwijkende resultaten oplevert (x1,05 x0,90 = x0,945). o Inconsistentie startjaar correcties: De correcties voor productiviteit, intensivering en verweefbaarheid worden al toegepast op het jaar Dit zorgt ervoor dat, afhankelijk welke correcties men laat meespelen, de berekende bedrijventerreinoppervlakte voor 2015 verschillend is. Dit zou niet mogen kunnen, aangezien de cijfers voor 2015 de referentiesituatie moeten weergeven. Op het jaar 2015 is (logischerwijs) nog geen TQM berekend, dus kunnen/mogen er ook geen correcties op toegepast worden. - Niet meenemen van de demografische correctie t.g.v. het ontbreken van een rechtstreeks verband tussen inwoners op beroepsactieve leeftijd en het aantal tewerkgestelden. Dit komt ondermeer omdat er arbeidsmobiliteit is waarbij werknemers pendelen tussen hun woonplaats en hun werkplek; - Correctie voor intensivering wordt aangepast door deze niet onmiddellijk te laten starten op 1,25% maar deze gradueel te laten toenemen met 0,125% per jaar. Dit omdat deze intensivering kan gezien worden als een geleidelijk proces en ambitie naar de toekomst toe; 7

8 - Er is een correctiefactor gebruikt voor de verweefbaarheid. Dit omdat door de verhuis van bedrijven vanaf een verweven locatie naar een locatie op een bedrijventerrein er een extra vraag ontstaat. Er werd in overeenstemming beslist om deze correctiefactor enkel toe te passen voor sectoren die niet of moeilijk verweefbaar zijn met wonen. Voor sectoren die perfect op een verweven locatie kunnen gedijen werd deze correctiefactor niet meegeteld. Het doorvoeren van bovenstaande aanpassingen geven aanleiding tot een gewijzigd resultaat van de vraag naar bedrijventerreinen voor West-Vlaanderen en de negen subregio s (zie tabel 3). Bij deze resultaten moet worden opgemerkt dat de latente vraag, dit is de vraag die op vandaag niet kan ingevuld worden omdat het aanbod niet aanwezig is, buiten deze vraagraming is gelaten. Uit kwalitatief onderzoek raamt het studiebureau deze latente vraag op zo n 10-tal hectare per jaar. Deze latente vraag heeft betrekking op bedrijven die zich richten op een gebied dat veel breder gaat dan de provincie West-Vlaanderen. Het zijn vooral grote bedrijven die op zoek zijn naar een adequaat terrein om hun activiteiten te kunnen ontplooien. Ze hebben specifieke eisen naar bijvoorbeeld logistieke mogelijkheden, evenwel zonder een bijzondere streekgebonden affiniteit binnen de provincie West-Vlaanderen. Om dergelijke bedrijven te kunnen aantrekken is het nodig om strategische locaties te kunnen aanbieden. Percelen op bestaande bedrijventerreinen of terreinen die verlaten worden kunnen beantwoorden aan dit profiel. Enerzijds zal het belangrijk zijn om deze hiervoor te reserveren. Anderzijds zal de provincie om de resterende oppervlaktes te kunnen aanbieden bijkomende initiatieven moeten nemen. Hiervoor zal de provincie beroep moeten doen op het Vlaamse reservepakket (1.400 ha). Subregio Totaal netto vraag (in ha) tegen 2027 Verschil t.o.v. initiële vraag (in ha) Rebelgroup Advisory Brugge Kortrijk Roeselare Ieper Veurne Oostende Waregem Tielt Torhout Totaal West-Vlaanderen Tabel 3: overzicht van de vraag naar bedrijventerreinen voor West-Vlaanderen en de negen subregio s De wetenschappelijke onderbouwing van de evaluatie van het initiële vraagmodel alsook de uitgebreide resultaten kunnen teruggevonden worden in bijlage 6 Evaluatie model ruimtebehoefteraming bedrijventerreinen West-Vlaanderen. 8

9 4. Studie intercommunales WVI en Leiedal De West-Vlaamse intercommunales WVI en Leiedal zijn gestart met een onderzoek naar de ruimtevraag in hun werkingsgebieden. Resultaten WVI voor de periode (opgemaakt door WES). Jaar # geregistreerde Totale vraag (ha) # uitgiftes Totale uitgifte vestigingsaanvragen (ha) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,33 Totaal , ,93 Tabel 4a: Aantal geregistreerde vestigingsaanvragen en totale ruimtevraag per jaar en het aantal uitgiftes en uitgegeven oppervlakte per jaar, in het werkingsgebied van WVI, periode We zien dat de totale vraag binnen het werkingsgebied van intercommunale WVI 1139 ha bedraagt. Daartegenover staat een uitgifte van 266 ha over dezelfde periode van tien jaar. Resultaten Leiedal voor de periode (opgemaakt door WES). Jaar # geregistreerde Totale vraag (ha) # uitgiftes Totale uitgifte vestigingsaanvragen (ha) , , , , ,99 6 5, , , , , , , , , , , , , , ,10 Totaal , ,76 Tabel 4b: Aantal geregistreerde vestigingsaanvragen en totale ruimtevraag per jaar en het aantal uitgiftes en uitgegeven oppervlakte per jaar, in het werkingsgebied van Leiedal, periode We zien dat de totale vraag binnen het werkingsgebied van intercommunale Leiedal 760 ha bedraagt. Daartegenover staat een uitgifte van 108 ha over dezelfde periode van tien jaar. 9

10 Volgende zaken worden vastgesteld: 1. De geregistreerde vestigingsaanvragen liggen hoger dan de door Rebelgroup en Antea geraamde vraag naar bedrijventerreinen voor de periode De uitgiftes van de intercommunales liggen beduidend lager. Lager dan de geregistreerde vestigingsaanvragen en lager dan de geraamde vraag door Rebelgroup en Antea. Mogelijke oorzaken hiervan zijn: a. Te weinig aanbod; b. Bedrijf beslist ter plaatse uit te breiden in plaats van zich te herlokaliseren; c. Bedrijf koopt uiteindelijk minder grond dan initieel aangevraagd. De studies die door het WES in opdracht van intercommunales WVI en Leiedal zijn uitgevoerd kunnen teruggevonden worden in bijlage 7 Verkennend bottom-up onderzoek naar de ruimtevraag inzake bedrijventerreinen in het werkingsgebied van WVI en Verkennend bottom-up onderzoek naar de ruimtevraag inzake bedrijventerreinen in het werkingsgebied van Leiedal. 10

11 DEEL 3 - zijde De POM West-Vlaanderen actualiseert elk jaar hun Ruimtemonitor die ons een inkijk geeft in het actuele aanbod aan bedrijventerreinen binnen de provincie West-Vlaanderen. In het kader van dit onderzoeksproject werden door de POM bilaterale gesprekken opgestart met de West-Vlaamse gemeenten en intercommunales met als doel het overlopen en verfijnen van het huidige aanbod aan economisch bestemde percelen. Het aanbod zoals opgenomen in de Ruimtemonitor werd hierbij opgesplitst in 4 verschillende categorieën (toestand 1/1/2017). 1. Effectief aanbod: Dit type aanbod bestaat uit percelen/terreinen, al dan niet bebouwd, die effectief worden aangeboden aan ondernemers die op zoek zijn naar een locatie. 2. Potentieel aanbod: Deze categorie omvat terreinen/percelen die een beperking hebben, doch een potentie in zich dragen om ontwikkeld te worden binnen de 10 jaar. Het gaat hierbij om onbenutte gronden die beschikken over een ontwikkelingsdynamiek, maar waarvan deze dynamiek eerder in een slaapmodus verkeert en getriggerd dient te worden. Voor dergelijke gronden is de inzet van activeringsteams de meest doeltreffende tool. Voor dit type gronden wordt, afhankelijk van de situatie waarin de gronden zich bevinden, gewerkt met realisatiegraden. De toegepaste percentages zijn een doorvertaling van de geboekte resultaten van de activerings- en onderhandelingsteams de voorbije jaren. a. Effectief potentieel aanbod: potentieel aanbod waarvan het vaststaat dat deze percelen de komende 10 jaar op de markt komen. Dit komt overeen met de categorie lopende ontwikkeling en nog uit te rusten. b. Te activeren potentieel aanbod: potentieel aanbod dat mits de nodige activering op de markt kan komen. 3. Strategisch aanbod: Deze categorie omvat alle percelen en terreinen die verantwoord in eigendom zijn van een onderneming, maar die niet actief worden gebruikt voor economische activiteit, maar in functie van een mogelijke uitbreiding van de bestaande onderneming worden bewaard. Ze beslaan een duidelijk af te splitsen ruimtelijk geheel. Daarnaast bestaat een deel ook uit gronden die niet in eigendom zijn van ondernemingen, maar die gelet op hun ligging (bv. achtergelegen) enkel en alleen gebruikt kunnen worden door aanpalende bedrijven. 4. Geen aanbod: Deze categorie omvat terreinen/percelen die omwille van beleidsredenen en/of bouwtechnische redenen niet meer ontwikkelbaar zijn voor bedrijvigheid, bv. de signaalgebieden, of waarvoor er beleidsmatig een beslissing is ze te gaan herbestemmen. Voor de verschillende subregio s worden onderstaande netto aanbodcijfers bekomen: Roeselare Effectief aanbod 25,5 ha Potentieel aanbod 76,2 ha 60,9 ha effectief pot. aanbod 15,3 ha te act. pot. aanbod Strategisch aanbod 28,2 ha Geen aanbod 9,3 ha 11

12 Veurne Effectief aanbod 5,3 ha Potentieel aanbod 32,0 ha 31,2 ha effectief pot. aanbod 0,8 ha te act. pot. aanbod Strategisch aanbod 3,1 ha Geen aanbod 3,8 ha Kortrijk Effectief aanbod 50,9 ha Potentieel aanbod 76,7 ha 28,1 ha effectief pot. aanbod 48,6 ha te act. pot. aanbod Strategisch aanbod 40,2 ha Geen aanbod 16,9 ha Oostende Effectief aanbod 35,7 ha Potentieel aanbod 25,8 ha 18,3 ha effectief pot. aanbod 7,5 ha te act. pot. aanbod Strategisch aanbod 3,6 ha Geen aanbod 1,7 ha Tielt Effectief aanbod 9,5 ha Potentieel aanbod 24,0 ha 17,8 ha effectief pot. aanbod 6,2 ha te act. pot. aanbod Strategisch aanbod 12,0 ha Geen aanbod 4,0 ha Torhout Effectief aanbod 1,9 ha Potentieel aanbod 52,3 ha 39,9 ha effectief pot. aanbod 12,4 ha te act. pot. aanbod Strategisch aanbod 3,5 ha Geen aanbod 5,6 ha Ieper Effectief aanbod 12,1 ha Potentieel aanbod 6,5 ha 0,0 ha effectief pot. aanbod 6,5 ha te act. pot. aanbod Strategisch aanbod 15,6 ha Geen aanbod 5,4 ha Brugge Effectief aanbod 18,3 ha Potentieel aanbod 33,8 ha 12,2 ha effectief pot. aanbod 21,6 ha te act. pot. aanbod Strategisch aanbod 5,9 ha Geen aanbod 2,3 ha 12

13 Waregem Effectief aanbod 28,5 ha Potentieel aanbod 34,3 ha 16,6 ha effectief pot. aanbod 17,7 ha te act. pot. aanbod Strategisch aanbod 48,8 ha Geen aanbod 6,2 ha Tabel 5 t.e.m. 13: overzicht van het aanbod per subregio uitgesplitst naar de 4 categorieën types aanbod Zoals in bovenstaande tabellen te zien is, bevindt een groot deel van het aanbod zich in de categorie potentieel aanbod. Dit potentiele aanbod wordt vervolgens opgesplitst naar effectief potentieel aanbod, wat betrekking heeft op de terreinen in ontwikkeling, en naar te activeren potentieel aanbod, waar nog inspanning moeten worden genomen om dit op de markt te brengen. Op basis van de ervaringen die de POM West-Vlaanderen heeft met deze activeringsteams is een realistische inschatting gemaakt van het aandeel dat hiervan alsnog po de markt kan worden gebracht, mits de nodige inspanningen. Echter, vanuit de Vlaamse Overheid is beslist om de subsidies voor de activeringsteams stop te zetten. De provincie en de POM West-Vlaanderen zijn van mening dat het veel duurzamer is om eerst het bestaande aanbod op de markt te proberen brengen, dan nieuwe locaties aan te snijden. Om dit te kunnen verwezenlijken werd beslist verder in te zetten op deze activeringsteams. Ook vanuit beide intercommunales kwamen hierover reeds positieve signalen. In de komende maanden moet dit verder vorm krijgen. Daarnaast wordt binnen de provincie West-Vlaanderen een werkgroep opgericht die zich zal bezighouden met hoe duurzaam ruimtegebruik in de praktijk kan worden gebracht. Duurzaam ruimtegebruik zal er namelijk voor zorgen dat de bestaande terreinen efficiënter worden gebruikt waardoor er steeds minder open ruimte moet worden aangesneden. Naast bovenstaande aanbodcijfers (aanbod op vandaag) zijn er ook nog de cijfers die het aanbod in de pijplijn weergeven. Dit heeft betrekking op de hoeveelheid hectaren aan bedrijfsgronden die momenteel in planningsprocedure zitten en binnenkort zullen worden bestemd. Ook deze gronden kunnen als aanbod worden meegenomen. Voor de verschillende subregio s gaat het om volgend aantal hectaren. Subregio In de pijplijn (ha) Brugge 90,9 Kortrijk 66,9 Ieper 45,7 Tielt 38,8 Waregem 31,4 Veurne 20,6 Roeselare 7,4 Oostende 4,6 Torhout 0 Tabel 14: Overzicht van het aanbod in de pijplijn per subregio Meer uitgebreide informatie en een gedetailleerd overzicht van het aanbod per subregio kan teruggevonden worden in bijlage 8. 13

14 Deel 4 - Confrontatie van de vraag en het aanbod Na het inschatten van de vraag enerzijds en het inventariseren van het effectief aanbod anderzijds is het mogelijk om beiden met elkaar te confronteren. Deze confrontatie geeft een zicht op de eventuele behoeften die in verschillende subregio s aanwezig zijn. De vraag komt overeen met de behoeftestudie van Rebelgroup en Antea. Het aanbod komt overeen met het effectief aanbod (onmiddellijk vergunbaar) en het potentieel effectief aanbod (bedrijventerreinen zijn op heden of weldra in aanleg). In de verschillende subregio s zijn er ook lopende planinitiatieven, die voortvloeien vanuit de taakstelling RSV voor de provincie West-Vlaanderen, die al dan niet de volledige behoefte afdekken. Het gaat om netto-cijfers, de toestand op 1 januari 2017 Subregio Brugge SUBREGIO Inschatting Effectief Behoefte Brugge Vraag Lokaal 74,6 2,5 72,1 Regionaal 99,4 15,8 83,6 Totaal ,3 155,7 SUBREGIO Brugge Behoefte Effectief Potentieel Lokaal 72,1 12,2 Regionaal 83,6 0 Te kort JA Totaal 155,7 12, ,5 ha Planinitiatieven subregio Brugge: 105,4 ha (o.a. afbakening Brugge) Nog steeds een tekort van 38,1 ha Nb: het zeehavengebied, afgebakend in een gewestelijk RUP, wordt NIET meegerekend 14

15 Subregio Kortrijk SUBREGIO Inschatting Effectief Behoefte Kortrijk vraag Lokaal ,8 53,6 Regionaal 77,6 47,1 30,5 Totaal ,9 84,1 SUBREGIO Kortrijk Behoefte Effectief Potentieel Lokaal 53,6 15,4 Regionaal 30,5 12,7 Te kort JA Totaal 84,1 28,1 + 56,0 ha Planinitiatieven subregio Kortrijk: 66,9 ha (o.a. Menen-Wervik) Met de lopende planinitiatieven voldoende theoretisch aanbod tot 2027 Subregio Roeselare SUBREGIO Inschatting Effectief Behoefte Roeselare vraag Lokaal 13 8,3 4,7 Regionaal ,2 129,8 Totaal ,5 134,5 SUBREGIO Roeselare Behoefte Effectief Potentieel Lokaal 4,7 20,8 Regionaal 129,8 40,1 Te kort JA Totaal 134,5 60,9 + 73,6 ha Planinitiatieven subregio Roeselare: 7,4 ha (lokaal) Nog steeds een tekort van 66,2 ha 15

16 Subregio Ieper SUBREGIO Inschatting Effectief Behoefte Ieper vraag Lokaal 2,9 1,0 1,9 Regionaal 32,1 11,1 21,0 Totaal 35 12,1 22,9 SUBREGIO Ieper Behoefte Effectief Potentieel Lokaal 1,9 0 Regionaal 21,0 0 Te kort JA Totaal 22, ,9 ha Planinitiatieven subregio Ieper: 45,7 ha (o.a. Reigersburg) Met de lopende planinitiatieven voldoende theoretisch aanbod tot 2027 Subregio Veurne SUBREGIO Ingeschatte Effectief Behoefte Veurne vraag Lokaal 15,9 0,1 15,8 Regionaal 19,1 5,2 13,9 Totaal 35 5,3 29,7 SUBREGIO Veurne Behoefte Effectief Potentieel Lokaal 15,8 7,1 Regionaal 13,9 24,1 Te kort NEE Totaal 29,7 31,2-1,5 ha Planinitiatieven subregio Veurne: 20,6 ha (enkel lokaal) Met de lopende planinitiatieven voldoende theoretisch aanbod tot

17 Subregio Oostende SUBREGIO Inschatting Effectief Behoefte Oostende vraag Lokaal 22,9 1,4 21,5 Regionaal 30,1 34,3-4,2 Totaal 53 35,7 17,3 SUBREGIO Oostende Behoefte Effectief Potentieel Lokaal 21,5 0 Regionaal -4,2 18,3 Te kort NEE Totaal 17,3 18,3-1,0 ha Planinitiatieven subregio: 4,6 ha (enkel lokaal) Met de lopende planinitiatieven voldoende theoretisch aanbod tot 2027 Subregio Waregem SUBREGIO Ingeschatte Effectief Behoefte Waregem Vraag Lokaal 43,8 8,1 35,7 Regionaal 58,2 20,4 37,8 Totaal ,5 73,5 SUBREGIO Waregem Behoefte Effectief Potentieel Lokaal 35,7 13,3 Regionaal 37,8 3,3 Te kort JA Totaal 73,5 16,6 + 56,9 ha Planinitiatieven subregio: 31,5 ha (o.a. Blauwpoort) Nog steeds een tekort van 25,4 ha 17

18 Subregio Tielt SUBREGIO Ingeschatte Effectief Behoefte Tielt vraag Lokaal 14,6 2,8 11,8 Regionaal 20,4 6,7 13,7 Totaal 35 9,5 25,5 SUBREGIO Tielt Behoefte Effectief Potentieel Lokaal 11,8 1,2 Gemengd 10,5 Regionaal 13,7 6,1 Te kort JA Totaal 25,5 17,8 + 7,7 ha Planinitiatieven subregio Tielt: 38,7 ha (afbakening Tielt) Met de lopende planinitiatieven voldoende theoretisch aanbod tot 2027 Subregio Torhout SUBREGIO Ingeschatte Effectief Behoefte Torhout Vraag Lokaal 8,8 1,9 6,9 Regionaal 13,2 0 13,2 Totaal 22 1,9 20,1 SUBREGIO Torhout Behoefte Effectief Potentieel Lokaal 6,9 7,9 Regionaal 13,2 32,0 Te kort NEE Totaal 20,1 39,9-19,8 ha Planinitiatieven subregio Torhout: 0 ha Er is voldoende theoretisch aanbod tot

19 Deel 5 - Analyse van de confrontatie vraag-aanbod Behoefte tot 2027 Op basis van de confrontatie vraag aanbod zijn er noden in de subregio s Brugge, Roeselare en Waregem. De lopende planinitiatieven zijn onvoldoende om te voldoen aan de behoefte tot In totaal gaat het om 130 ha. Er zijn 2 soorten problematieken waar een bijsturing op korte termijn nodig is: 1. Het effectief potentieel aanbod of bedrijventerreinen in aanleg zijn reeds volledig besproken en aldus onvoldoende om als aanbod tot 2027 te fungeren. De lopende planinitiatieven zijn onvoldoende om de resterende periode tot 2027 te overbruggen. Zo is in subregio Veurne het regionaal bedrijventerrein reeds volledig besproken. De lopende initiatieven zijn vanuit gemeenten om lokale bedrijventerreinen te voorzien. Er is aldus een tekort aan ruimte voor regionale bedrijven. In de subregio Oostende is er wel voldoende aanbod voor regionale bedrijven. Het lokaal aanbod is echter ingenomen en zijn de lopende initiatieven voor lokale bedrijven beperkt. Een bijsturing voor beide subregio s samen is reeds aan de orde voor 38 ha. 2. De behoefte wordt door de lopende planinitiatieven opgevangen. Deze planinitiatieven worden echter aangevochten door de Raad van State. De procedure is lopende. Daarom is het van belang om reeds te anticiperen door bijkomende planinitiatieven te nemen om minimum te voldoen aan de behoeften tot Het gaat om de subregio Ieper met het bedrijventerrein Reigersburg en in subregio Tielt met de afbakening van het kleinstedelijk gebied Tielt. In totaal gaat het om 30 ha. Indien er gewacht wordt, eventueel de procedure moet hernomen worden met mogelijks terug een procedure bij de Raad van State, betekent dat er voor beide subregio s het tekort aan behoefte tegen 2027 niet voorzien zal zijn. Analoge gevallen zijn er in subregio Waregem (Blauwpoort) en in subregio Kortrijk (Menen- Wervik). In beide gevallen is het planinitiatief terug opgestart. Voor de subregio Waregem is er nog een tekort van 25 ha, waar een planinitiatief op korte termijn moet genomen worden. Dit zorgt voor een alternatief aanbod op korte termijn. Bij subregio Kortrijk is erop heden nog een substantieel aandeel effectief aanbod en is het aandeel te activeren bestemd aanbod (48 ha) groot. Indien blijkt dat beide planinitiatieven terug aanhangig wordt gemaakt bij de Raad van State, dan is er ook een bijsturing nodig. De vraag is dan ook om 200 ha netto (of 260 ha bruto) te putten uit het Vlaams reservepakket om de korte termijnbehoeften op te vangen. De latente vraag is niet meegerekend De latente vraag is de vraag die op vandaag niet kan ingevuld worden omdat het aanbod niet aanwezig is. Deze latente vraag betreft voornamelijk een grootschalige vraag vanuit het buitenland of vanuit andere provincies, of een vraag vanuit problematische ruimtevragers die heel specifieke ruimte nodig hebben (voldoende afstand tot bewoning, milieuvoorschriften, ). Het is per definitie moeilijk in te schatten hoe groot deze vraag is. Enkel via professionals uit het veld die geconfronteerd worden met deze vraag, kan deze latente vraag geraamd worden. Bovendien is het nog maar de vraag in welke 19

20 mate deze vraag zich beperkt tot West-Vlaanderen alleen. De ruimtevragers van zeer grote schaal hebben ook een ruime zoekregio die zich in de meeste gevallen niet beperkt tot een provincie. Uit het kwalitatief onderzoek kan geraamd worden dat deze latente vraag ongeveer een 10-tal hectare bedraagt per jaar voor heel West-Vlaanderen. Het betreft voornamelijk grote logistieke spelers die op zoek zijn naar terreinen van 3 tot 5 hectare en sporadisch naar terreinen van meer dan 5 hectare. Intercommunales Leiedal en WVI geven aan dat zij elk jaarlijks vragen krijgen voor 5 à 10 hectare waarvoor geen geschikt aanbod is, vooral omwille van de schaal van de vraag. Het valt op te merken dat er sterke evoluties zijn in het aantal aanvragen op jaarniveau. De raming werd op basis van deze aanvragen gebaseerd Ook een aantal steden geven aan dat zij aanvragen krijgen van meestal buitenlandse grootschalige ruimtevragers, die zij niet kunnen accommoderen. Er is slechts in zeer beperkte mate formele registratie van deze aanvragen, zodat op basis van de aanvragen op dit niveau moeilijk een inschatting kan gemaakt worden van de latente vraag. Typisch kloppen deze aanvragers bij meerdere steden en gemeenten gelijk aan met hun vraag. Recent werd de provincie nog geconfronteerd met vragen van bestaande bedrijven die een oppervlakte willen van elk 10 ha. Door het feit dat dit niet kan aangeboden worden, dient er ter plaatse worden uitgebreid, wat niet ideaal is en vaak bijkomende infrastructuurwerken naar ontsluiting vereist is. De studiebureaus REBEL en ANTEA stellen een latente vraag voor van 100 ha netto op 10 jaar (of 130 ha bruto). Het is de ambitie van de provincie om dit in te zetten voor de verdere uitbouw van een logistiek netwerk, voor externe investeerders van buiten de provincie alsook te kunnen voldoen aan vragen van bestaande bedrijven met een vraag voor grote percelen (10 ha) Wat met de economische dynamiek en het aanbod in 2027? De economische dynamiek is moeilijk in te schatten. Het is van belang om in 2027 nog aanbod te hebben om vragen van bedrijven te kunnen beantwoorden. Om een aanbod te hebben in 2027 moeten er reeds een aanvang genomen worden met de planinitiatieven in Een voorzien in een aanbod geeft het comfort om bedrijven op de juiste plek ruimte te geven. Indien er geen aanbod is, worden bedrijven in de open ruimte geduwd of kunnen niets anders dan ter plekke uitbreiden, wat niet steeds ideaal is. De provincie heeft in haar provinciaal ruimtelijk structuurplan het principe ingeschreven om iedere 5 jaar een behoeftestudie op te maken voor een periode van 10 jaar. De gedachtegang was om telkens een voorraad van 5 jaar te kunnen creëren. De praktijk leert dat planningsinitiatieven en het realiseren (bouwrijp maken) van een bedrijventerrein gemiddeld 7 jaar duurt. Hierbij mogen er dan nog geen beroepen aangetekend worden bij de Raad van States of problemen opduiken bij de verwerving van gronden. Met andere woorden de behoefteberekening in 2022 komt te laat om nog een voldoen aanbod te creëren in In de huidige oefening werd de behoefte bekeken voor de periode Indien er voldoende aanbod moet zijn in 2027 voor een periode van 5 jaar, dan moeten de planinitiatieven voor 2020 kunnen opgestart worden. Als we de behoefte extrapoleren vanuit de studie REBEL/ANTEA dan is er een nood aan 75 ha per jaar X 5 = 375 ha. Met de lopende planinitiatieven wordt reeds de planperiode van 2027 theoretisch overschreden met 112 ha. Dit betekent dat er nood is aan 263 ha. 20

21 De provincie wil deze 263 ha als een provinciaal pakket om een bijsturing mogelijk te maken ten aanzien van de economisch dynamiek. Indien blijkt dat de ingeschatte behoefte in bepaalde subregio s onderschat is tot 2027, dan kan ervanuit dit provinciaal pakket bijgestuurd worden. Indien blijkt dat in bepaalde subregio s de economische dynamiek minder groot is, dan kan het zijn dat de berekende behoefte voldoende is en zelfs nog zorgt voor een aanbod na Zo wordt er reeds voorgesteld om bijsturingen te doen voor subregio s Veurne, Ieper, Oostende en Tielt voor totaal van 68 ha. Dit betekent dat er een reservepakket wordt gevraagd van 195 ha netto (of 253,5 ha bruto) Deze vraag om een provinciaal pakket te hebben om in te spelen op economische dynamiek is mede te rechtvaardigen door de registratievragen van intercommunales WVI en Leiedal. In de periode werden vragen van bedrijven geregistreerd voor 1900 ha. Bestemde gronden activeren en/of verplaatsen In de studie van het aanbod is er een categorie van te activeren potentieel aanbod. Dit gaat om bestemde gronden, die niet op de markt komen. Het gaat om 134 ha. Er dient een inspanning geleverd worden om een deel van deze bestemde gronden op de markt te brengen. In het verleden hebben activeringsteams, POM en de intercommunales, ca 80 ha in West-Vlaanderen terug op de markt kunnen brengen. De moeilijkste gevallen blijven echter over. De provincie wil met de POM en de intercommunales terug de activeringsteams opstarten en hopen hiermee de helft of 65 ha terug op de markt te brengen. Het feit dat dit aanbod niet wordt meegeteld is de onzekerheid over de slaagkansen hiervan. Naargelang de bestemming en de locatie zullen lokale of regionale bedrijven, of gemengd, een plaats krijgen. Met andere woorden het is onduidelijk of dit bijdraagt tot een aanbod van regionaal en/of lokale bedrijvigheid. Bovendien bevindt er zich een substantieel aandeel (48 ha) in 1 subregio met name subregio Kortrijk. Deze 65 ha kan onderdeel vormen van het provinciaal reservepakket. Naast de te activeren gronden, zijn er nog 50 ha bestemd aanbod, die niet meer in aanmerking komt voor ontwikkeling. Er zijn diverse redenen zoals waterzieke gronden, perceelconfiguratie, ligt te midden van de open ruimte, De ervaring leert dat het schrappen van bestemd aanbod financieel niet haalbaar is met het betalen van planschade. Alternatieve werkwijzen zijn nodig zoals het werken via planologische ruil en/of het nieuw systeem van ontwikkelingsrechten. Hiervoor is een nieuw instrumentendecreet voor noodzakelijk. De provincie wil met de intercommunales via de activeringsteams nagaan welke terreinen zonder financiële implicaties al zouden kunnen geschrapt worden of waar planologisch ruil mogelijk is. De provincie is kandidaat indien Vlaanderen een leertraject in kader van het nieuw instrumentendecreet wil opzetten om bestemd aanbod te ruilen. 21

22 Reconversie en zuinig ruimtegebruik Bedrijvensites worden verlaten. De bedrijfsactiviteiten verhuizen of de activiteiten worden stopgezet. Voor de sites in bebouwd weefsel wordt meestal een woonproject voorgesteld. Dit wordt teveel als een evidentie beschouwd. Het reconversiekader in het PRS-WV bepaalt dat er moet gemotiveerd worden waarom de bestemming is achterhaald. Vaak komen bedrijfsites met bestemming milieubelastend industrie nog in aanmerking voor lokale bedrijvigheid of voor een gemengd project. Dit kader dient aldus strikter te worden toegepast. Bedrijven kunnen zich organiseren om zuiniger met ruimte om te gaan. Bedrijventerreinen kunnen nog beter worden ingericht om zuiniger om te gaan met ruimte. Er zijn reeds positieve tendensen. Bedrijven bouwen meer in de hoogte als het gaat om het stapelen van goederen. Op bedrijventerreinen wordt er al meer aan koppelbouw gedaan. Deze tendensen moeten verder versterkt worden. Ook moet er nagegaan worden op welke wijze er wordt omgegaan met voorschriften, die dergelijke tendensen ondersteunen, eventueel verplichten in ruimtelijke uitvoeringsplannen. Dit is minder evident omdat dit voor een bedrijf ook financiële implicaties heeft. Daarom heeft de provincie een werkgroep opgericht met als doel: 1. Hoe kunnen bedrijventerreinen ingericht worden zodat er nog zuiniger wordt omgesprongen met ruimte. Welke financiële implicaties heeft dit voor de inrichter van het terrein of de bedrijven die er zich komen vestigen. Hoe kan het zuiniger omgaan met ruimte verankerd worden in ruimtelijke uitvoeringsplannen? 2. Hoe kunnen bedrijven zich beter organiseren om tot een zuiniger ruimtegebruik te komen? Wat zijn de financiële implicatie hierbij. Hoe kunnen bij solitaire bedrijven enerzijds de nodig flexibiliteit worden gegeven via ruimtelijke uitvoeringsplannen, en anderzijds toch verzoenbaar zijn met de omgeving en omwonende. De werkgroep gaat op zoek naar voorbeelden en lanceert een aantal pilootprojecten hieromtrent. 22

23 Deel 6 Conclusie 1. De taakstelling vanuit RSV is op. In principe zou de reeds meer bestemde gronden moeten meegeteld worden vanuit het Vlaams reservepakket. 2. De provincie en de intercommunales en de economische actoren engageren zich voor het: - Opstarten van activeringsteams vanaf 1 januari Prioriteit te geven aan reconversieprojecten en het strikter toepassen van het reconversiekader vanuit het PRS-WV - De werkgroep om bedrijventerreinen nog beter in te richten in kader van zuinig ruimtegebruik alsook initiatieven te nemen naar bedrijven om zuinig met ruimte om te gaan, verder te activeren. Hierbij wordt de relatie gelegd op welke wijze dit in voorschriften bij ruimtelijke uitvoeringsplannen kan ingebed worden - Op te starten van een leertraject met Vlaanderen om aanbod te verplaatsen op basis van het nieuw instrumentendecreet. 3. Deze bovenvermelde initiatieven moeten meehelpen om de behoefte aan bedrijventerreinen op te vangen. Dit zal echter niet voldoende zijn om een antwoord te bieden aan de vragen van bedrijven (cfr. registreerde vragen intercommunales). Om een antwoord te kunnen bieden op de economische dynamiek is er nood aan 430 ha netto of 559 ha bruto aan bijkomende ruimte: ha netto (of 260 ha bruto) om de behoefte op korte termijn in de subregio s op te vangen ha netto (of 299 ha) om vanuit de provincie een antwoord te bieden aan de economische dynamiek en naar die subregio s waar de geraamde behoefteberekening onderschat is. Dit moet ook de provincie in staat stellen om te zorgen dat er in 2027 een voldoende aanbod is. 23