Kwalitatieve verdieping bedrijventerreinen regio R&V

Transcriptie

1 Kwalitatieve verdieping bedrijventerreinen regio R&V Stec Groep aan regio Rijn en Veenstreek Hub Ploem, Evert Jan de Kort en Rick Meijerink 14 augustus 2018

2 2 Inhoudsopgave 0 Samenvatting 3 1 Inleiding Aanleiding Onze aanpak Leeswijzer Schets van de regio 10 3 Verdieping vraag Inleiding Component 1: uitbreidingsvraag thuismarkt Component 2: regionaal georiënteerde uitbreidingsvraag Verwacht aandeel regio R&V in potentiële regionaal georiënteerd vraag bedraagt 60 tot 70% Verdieping vraag vanuit hogere milieucategorieën (HMC bedrijvigheid) Verdieping vraag vanuit grote regionaal georiënteerde logistiek (>3 hectare) Component 3: vervangingsvraag Kwalitatieve verdieping ruimtevraag Conclusies vraag regio R&V Verdieping aanbod Inleiding Beoordeling bedrijventerreinen R&V Beschikbaar aanbod Conclusies aanbod regio R&V Confrontatie vraag en aanbod Kwantitatieve confrontatie Kwalitatieve confrontatie Conclusies vraag/aanbod confrontatie Aanbevelingen Aanbevelingen Actiepunten per individuele gemeente Bijlage 49 A. PvE per doelgroep B. Toelichting indicatoren EER light C. Bedrijventerreinen zonder EER light analyse... 53

3 3 0 Samenvatting Aanleiding onderzoek: waarom een verdieping van vraag en aanbod? In regio Rijn en Veenstreek (R&V) wordt een kwantitatieve bedrijventerreinenvraag verwacht, zo blijkt uit de nieuwe provinciale bedrijventerreinenprognose (Stec Groep, 2017). De prognose is verdiept naar vier Zuid Hollandse regio s. Lokaal maatwerk is hierin nog niet aangebracht. Het regiorapport voor Holland Rijnland laat zien dat er puur kwantitatief voldoende aanbod is in uw regio voor de geraamde uitbreidingsvraag. Wel is de situatie aan de krappe kant. Echter, transformatie van bedrijventerreinen kan leiden tot aanvullende vervangingsvraag. Deze vraag is nog niet meegenomen in de kwantitatieve vraagraming. Daarnaast is er in Holland Rijnland een regionaal georiënteerde vraag van circa hectare in de periode 2018 tot 2030, waarvan een deel kan landen in R&V; in de behoefteraming is deze vraag nog niet toebedeeld. Verder kan er nog sprake zijn van een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Doelgroepen zoals hogere milieucategorieën (HMC), (grote) logistiek en watergebonden bedrijven kunnen niet altijd terecht op beschikbare hectares. Bovenstaande is de aanleiding om een kwalitatieve verdieping te maken van de bedrijventerreinenmarkt in regio R&V. Grip op de samenstelling van de vraag en wat bedrijven beweegt is essentieel. Deze verdieping is bruikbaar als bouwsteen om goede (strategische) keuzes te maken voor uw bedrijventerreinen en direct te gebruiken bij het bepalen van uw positie richting de regionale bedrijventerreinenstrategie voor Holland Rijnland. Verdieping vraag De uitbreidingsvraag vanuit de thuismarkt betreft hectare. Aanvullend verwachten we dat de regio R&V een regionaal georiënteerde vraag van circa hectare aan zich kan binden. Op basis van de nu bekende transformatieplannen is de verwachting dat in ieder geval circa 8 (tot 15) hectare bedrijfsgrond gecompenseerd moet worden. In totaal betekent dit een ruimtevraag hectare tot De traditionele sectoren (zoals bouw, productie en (groot)handel, inclusief transport) hebben groot aandeel in het huidig ruimtegebruik in R&V. We taxeren dat dit in de toekomstige vraag ook zo zal zijn, omdat de economische structuur van de regio niet fundamenteel zal wijzigen. We verwachten dat een belangrijk deel van de vraag vanuit de thuismarkt in omvang klein tot middelgroot zal zijn (tot circa 1 hectare), overwegend in milieucategorie 3 (en incidenteel hoger voor het aandeel HMC bedrijvigheid). De meer bovenregionaal georiënteerde vraag zal vooral bestaan uit de vraag naar grotere kavels door een groot aandeel grootschalige logistiek. Het overgrote deel van deze uitbreidingsvraag, inclusief de verwachte vervangingsvraag door transformatie wil landen in gemeente Alphen aan den Rijn. Verdieping aanbod De (sociaal economische) waarde van bedrijventerreinen voor regio R&V is groot. Vooral de grotere terreinen hebben een hoge economische waarde. Toch zijn er ook plekken die economisch perspectief niet optimaal functioneren. Dergelijke bedrijventerreinen zijn verouderd, hebben incourante panden en kavels of een rommelige uitstraling. Op deze locaties zijn (forse) ingrepen nodig om de locaties weer courant te maken en structurele leegstand te voorkomen. Op sommige van deze locaties, allen in gemeente Alphen aan den Rijn, spelen plannen of ideeën voor transformatie om de verstedelijkingsopgave te faciliteren. Het overgrote deel van het beschikbare aanbod aan bedrijfskavels in regio R&V bevindt zicht in gemeente Alphen aan den Rijn. Het uitgeefbaar aanbod in gemeente Nieuwkoop is met 1,7 hectare gering en er is helemaal geen aanbod in gemeente Kaag en Braassem. Het totale aanbod van circa 29 hectare is vooral beschikbaar op regulier gemengde terreinen en niet sterk gelabeld. Er is slechts zeer beperkt ruimte voor de regionaal georiënteerde doelgroepen, HMC en grootschalige logistiek. Ook voor grote (reguliere) bedrijvigheid zijn maar een beperkt aantal kavels beschikbaar.

4 4 De terreinen in regio R&V worden intensief gebruikt. Er is weinig leegstand (over het algemeen onder tot net op frictieniveau) en de kavels en zijn meestal flink bebouwd. De gemiddelde fsi in regio R&V bedraagt ongeveer 0,6, waar deze landelijk gemiddeld 0,5 is. Op enkele plekken is nog enige ruimtewinst te boeken door restruimtes en mogelijkheden in het bestemmingsplan beter te benutten. We schatten in dat de totale ruimtewinst voor de regio maximaal 2 hectare bedraagt. In totaal bedraagt daarmee het harde aanbod 29 tot 31 hectare. In potentie is er zo n 64 hectare aanbod te realiseren in de regio; nu zacht aanbod. Voor 12 hectare (Steekterpoort II in gemeente Alphen aan den Rijn, welke vooral vraag vanuit grote logistiek moet faciliteren) is reeds een bestemmingsplan in procedure. Confrontatie vraag en aanbod In regio R&V is te weinig aanbod beschikbaar ten opzichte van de verwachte vraag. De beschikbare ruimte voor uitbreiding en nieuwvestiging van (lokale) bedrijven is op zeer korte termijn beperkt. Het aanbod is geografisch gezien weinig gespreid. Het is noodzakelijk dat bedrijvigheid zich in de eigen regio kan vestigingen en (door)groeien. Veel marktdynamiek is sterk aan de gemeente/kern gebonden. Reguliere bedrijvigheid kan in de knel komen en/of worden beperkt in het functioneren, omdat voldoende uitbreidingsruimte ontbreekt. Dit remt de (sociaal)economische ontwikkeling van de regio en vanuit dit perspectief is het belangrijk oog te hebben en houden voor deze (grote) groep bedrijven. Kwantitatief en kwalitatief zijn er weinig mogelijkheden om de regionaal georiënteerde vraag te faciliteren. De (multimodale) bereikbaarheid van de vestigingslocatie is hierbij een belangrijke eis, naast onder andere ruime kavels, forse bouwhoogtes en voldoende milieuruimte. Tot slot staat de bestaande voorraad, waaronder ruimte voor HMC bedrijvigheid, onder druk vanuit de verstedelijkingsopgave. Aanbevelingen Hieronder onze belangrijkste algemene aanbevelingen: Samen met de omliggende regio s werken aan nieuwe bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland Maak daarin concrete afspraken over de lokale behoefte en adaptief vermogen Met vooral expliciete aandacht voor kwaliteitsbehoud bestaande bedrijventerreinen Investeer verder goed in de randvoorwaarden: accountmanagement, bereikbaarheid, arbeidsmarkt En zorg voor een goede monitoring Vooropgesteld staat dat een plek hoog op de agenda een must is voor bedrijventerreinen in de Rijn en Veenstreek. Over het geheel genomen hangt bijna 50% van alle werkgelegenheid in regio R&V samen met de activiteiten die op een bedrijventerrein worden ontplooid. Bedrijventerreinen leveren daarmee een grote economische en maatschappelijke bijdrage aan de regio. Vanuit sociaal economisch belang (onder andere werkgelegenheid voor kwetsbare groepen, beperken mobiliteit, et cetera) is een integrale strategie op behoud, versterking, uitbreiding, verkleuring en transformatie van bedrijventerreinen noodzakelijk. Helemaal wanneer we dit plaatsen in relatie tot een toekomstige groei van het inwonertal. We benoemen per gemeente concrete actiepunten voor vervolg (nadere uitwerking). Gemeente Alphen aan den Rijn Investeren in courant houden van bestaande voorraad bedrijventerreinen om dynamiek te faciliteren We concluderen dat het aanbod bedrijventerreinen in Alphen aan den Rijn er relatief goed bij staat en de (sociaal economische) waarde hoog is. Wel zijn er aandachtpunten: zo is de leegstand op Molenwetering relatief hoog (boven frictieleegstand) en verschilt de kwaliteit van de huidige vastgoedvoorraad op respectievelijk Rijnhaven en Gnephoek enorm (van nieuwe panden tot verpaupering). Wanneer bedrijfsruimte niet meer aansluit bij de locatiewensen en eisen van bedrijven wordt deze incourant. Om dit te voorkomen is het verstandig te investeren in het courant houden en krijgen van de voorraad. Soms zijn kleine acties (een facelift ) voldoende om de kwaliteit en economische waarde (aantrekkelijkheid) hoog te

5 5 houden. Hoe langer hiermee wordt gewacht hoe grootschaliger en daarmee duurder de benodigde ingreep (herstructurering) zal zijn. Relevant is in elk geval het prioriteren van plekken waar actie ondernomen moet worden. Daarnaast is een lange termijnvisie op (individuele) bedrijventerreinen wenselijk. Dit schept duidelijkheid, wekt vertrouwen en komt de investeringsbereidheid ten goede. Het uitlokken, ondersteunen en faciliteren van private investeringen (in gebouw, kavel, et cetera) door bijvoorbeeld courante bestemmingsplannen met ontwikkelruimte kunnen private herstructurering stimuleren. Ook in gesprekken met ondernemers (eventueel met verhuisplannen) moet herinvulling van bestaande panden meegenomen worden. Verkennen van mogelijkheden voor strategische reserve voor grotere logistieke bedrijven We verwachten dat Alphen aan den Rijn vanwege haar centrale ligging tussen mainports Luchthaven Schiphol en de Rotterdamse haven aantrekkelijk kan zijn voor grootschalige logistieke activiteiten in de toekomst. We verwachten een vraag van circa hectare vanuit grootschalige logistiek in de Rijn en Veenstreek. Alphen aan den Rijn kan haar propositie nu niet verzilveren omdat kwalitatief geschikte plekken (ruimte) voor (grootschalige) logistiek ontbreken. Hoewel Steekterpoort II op termijn kan inspelen op deze vraag is het belangrijk om nu al keuzes te maken voor de periode hierna, immers de vraag lijkt groter dan het aanbod op middellange termijn. Monitoring extra belangrijk door vervangingsvraag (transformatie) en eventuele opvang uit Leiden De toekomstige ruimtevraag in Alphen aan den Rijn heeft een sterke relatie met de verstedelijkingsopgave. Een belangrijk deel van de vraag vanuit lokaal georiënteerde bedrijven (MKB) in de periode tot 2030 is mede het gevolg van transformatie van bedrijventerreinen naar ander functies (waaronder woningbouw). Aanvullend zou Alphen aan den Rijn nog opvang kunnen faciliteren voor ruimtevraag uit Leiden (indien de gemeente hiervoor open staat). Er ligt (op termijn) dus wel degelijk een opgave om te blijven voldoen aan de uitbreidings, (her/ver)plaatsing en vestigingswens van bedrijven. In de praktijk kan de vraag naar ruimte in Alphen aan den Rijn dus groter zijn dan indicatief in de rapportage berekend. Daarbij komt dat zowel de vastgestelde als potentiele vervangingsvraag (zoals bijvoorbeeld Heimanswetering) volledig afkomstig is van transformatieplannen in Alphen aan den Rijn. Het monitoren van dergelijke (potentiele) vervangingsvraag is belangrijk om tijdig te kunnen acteren op veranderingen in de vraag/aanbod situatie. Behoud van voldoende (milieu)ruimte voor bedrijven (op Hoorn West en Hoogewaard) We constateren dat op dit moment nog twee bedrijventerreinen in Alphen aan den Rijn zijn waar (op termijn) kavels beschikbaar zijn of komen die geschikt zijn voor HMC bedrijvigheid. Het gaat om Hoorn West en Uitbreiding Hoogewaard. Aangezien bestaande bedrijvigheid, waaronder ruimte voor HMC, onder hevige druk staat als gevolg van transformatie ten behoeve van wonen (verstedelijkingsopgave) is het van belang zuinig te zijn op de overgebleven vestigings of uitbreidingsmogelijkheden. Het gaat hier om bedrijven die een cruciale schakel zijn in de lokale en regionale economie. Feitelijk kan de vraag vanuit HMC enkel op bovengenoemde locaties terecht. In de toekomst is mogelijk extra schuifruimte nodig voor herplaatsing, wanneer potentiële transformatielocaties daadwerkelijk worden getransformeerd. Gemeente Kaag en Braassem Voor de eigen ruimtebehoefte locatie(s) ontwikkelen > concrete zoektocht naar locaties opstarten We stellen vast dat er al jaren geen bedrijventerreinaanbod beschikbaar is in gemeente Kaag en Braassem. Hierdoor zit de bedrijfsruimtemarkt op slot. Het lokaal gebonden reguliere MKB kan niet of nauwelijks (door)groeien. Denk hierbij vooral aan kerngebonden vraag vanuit Roelofarendsveen en Leimuiden. Het is belangrijk om per direct te starten met het zoeken van nieuwe locaties. Dit heeft dan ook de grootste prioriteit en aandacht nodig. Een beperking voor deze groep bedrijven remt de (sociaal)economische ontwikkeling van de gemeente en regio. Hoewel het gaat om bijzonder honkvaste bedrijvigheid zullen deze zonder vestigings of uitbreidingsmogelijkheden genoodzaakt zijn om over de gemeentegrens te kijken. Dit is nadelig voor pendel en leefbaarheid. Herstructurering van bestaande bedrijventerreinen hoog op de agenda

6 6 We concluderen dat er op dit moment geen nieuwe bedrijfskavels beschikbaar zijn in Kaag en Braassem. Dat betekent dat heel zorgvuldig omgegaan moet worden met de plekken die er nu zijn; locatiezoekende bedrijven moeten zich hier vestigen (vooralsnog). Samen met eigenaars/ondernemers per gebied en locatie (opnieuw) het gewenste toekomstbeeld bekrachtigen en bezien welke ingrepen wanneer noodzakelijk zijn. Revitalisering of grootschalige herstructurering is van belang om het beschikbare aanbod bedrijventerreinareaal (weer) aan te laten sluiten bij de vraag (kwalitatieve match). Gemeente Nieuwkoop Herstructurering van bestaande bedrijventerreinen hoog op de agenda Delen van bestaande bedrijventerreinen, zoals Bovenland (Ter Aar) en Schoterhoek (Nieuwveen) zijn niet altijd passend bij de (beoogde) gebruikers en daardoor niet altijd marktconform. Op deze bedrijventerreinen is de leegstand relatief hoog. Deze plekken bieden mogelijk ruimte voor vernieuwing (herstructurering). Dat betekent dat heel zorgvuldig omgegaan moet worden met de plekken die er nu zijn. De meeste problematiek op bestaande terreinen is context specifiek. Samenwerken tussen overheid en private partijen (pandeigenaren) is steeds actueler en noodzakelijker. Het is goed om samen met eigenaars/ondernemers per gebied en locatie (opnieuw) het gewenste toekomstbeeld helder te maken. Welke ingrepen zijn wanneer noodzakelijk? Zo kan het slim zijn om te wachten totdat een concrete kans zich aandient. Bijvoorbeeld een bedrijf dat wil investeren of verplaatsen. Revitalisering of grootschalige herstructurering is van belang om het beschikbare aanbod bedrijventerreinareaal (weer) aan te laten sluiten bij de vraag (kwalitatieve match). Groei lokale MKB faciliteren en actief meedenken met bestaande bedrijven We constateren een ruimtevraag in gemeente Nieuwkoop. Het geringe aanbod (circa 1,7 hectare) zal niet in de behoefte tot 2030 kunnen voorzien. Het is dan ook belangrijk dat de gemeente inzicht heeft in wensen van het bedrijfsleven en de bedrijvendynamiek. De markt is grillig en beweegt zich met golven door de tijd heen. Het goed kunnen faciliteren en actief volgen van bestaande bedrijven is veel laagdrempeliger dan later acteren op behoefte en eventuele (dreigende) tekorten in het aanbod. Mogelijk ontstaan er grote herontwikkelingsplekken waarover actief kan worden meegedacht (bijvoorbeeld herinvulling). Bestaande bedrijvigheid is voor de sociaal economische ontwikkeling van de gemeente en regio van groot belang. Dit komt onder druk te staan indien geen (of onvoldoende) ruimte is voor groei van bedrijven. Met name voor lager en middelbaar opgeleiden is dit cruciaal. Uiteindelijk is een regionale ontwikkeling zonder oog voor de groei van bedrijven(terreinen) ook nadelig voor de regio als woon en leefgebied. Bestaande bedrijven zijn waardevol voor de economie en samenleving (arbeid, sponsoring verenigingsleven). Energietransitie en duurzaamheid op bedrijventerreinen stimuleren Het college van Nieuwkoop heeft hoge ambities op het gebied van duurzaamheid. De gemeente beschikt onder andere over een gemeentelijke duurzaamheidsagenda en programma. Daarnaast heeft zij samen met veertien regiogemeenten, provincie Zuid Holland, de omgevingsdienst en het Hoogheemschap van Rijnland het regionaal Energieakkoord Holland Rijnland ( ) ondertekend. Ambitie: in 2050 een energieneutrale regio. Het gaat om een breed thema, maar bedrijventerreinen kunnen actief aan ambities (energietransitie) bijdragen. Zij vertegenwoordigen immers ruimtelijk een belangrijk deel van de gemeente. Om duurzaamheid bij ondernemers te stimuleren en om ondernemers te belonen kan de gemeente verschillende instrumenten inzetten. Passende arrangementen geven handvaten voor actie. Bijvoorbeeld: een duurzaamheidsfonds. Dit houdt in dat de gemeente co financiert wanneer ondernemers/eigenaren duurzaamheidsmaatregelen nemen. Ook een keuze in ambitieniveau is wenselijk: willen we actief beleid voorschijven voor bedrijven of bedrijventerreinen? Voordeel is dat de ambitie concreet wordt gemaakt. Iedereen weet waar hij aan toe is. Daarbij straalt het een sterke ambitie uit; duurzaamheid is een steeds belangrijker en actueler agendapunt voor veel organisaties heeft een positieve uitstraling voor het imago. Aan de andere kant kunnen bedrijven het zien als betuttelend. Extra eisen leveren natuurlijk een extra last op voor de bedrijven op de terreinen. Nieuwkoop moet zich afvragen in hoeverre het duurzaamheid wil voorschrijven in regels.

7 7 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Provinciale behoefteraming: mogelijk behoefte aan nieuw areaal bedrijventerrein in Holland Rijnland Provincie Zuid Holland heeft de nieuwe provinciale behoefteraming bedrijventerreinen vastgesteld. Deze behoefteraming raamt voor iedere regio 1 de verwachte uitbreidingsvraag en zet deze af tegen het beschikbare aanbod 2. Voor de regio Holland Rijnland, waar subregio Rijn en Veenstreek (R&V) 3 onderdeel van uitmaakt, wordt in de provinciale behoefteraming in de periode een uitbreidingsvraag van maximaal 105 hectare netto bedrijventerrein geraamd. Deze extra vraag naar bedrijventerreinen is nodig om de verwachte economische groei en kansen in Holland Rijnland ruimtelijk te faciliteren. De algehele conclusie van de behoefteraming is dat er in de regio Holland Rijnland de komende jaren nog een mogelijke behoefte bestaat aan nieuw areaal bedrijventerreinen, afhankelijk van in hoeverre het beschikbare aanbod kwalitatief aansluit op de vraag. PROVINCIALE BEHOEFTERAMING BEDRIJVENTERREINEN Het is belangrijk om de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen voor dit onderzoek in het juiste perspectief te beschouwen. Hierbij een opsomming van datgene dat wel/niet in de provinciale behoefteraming is meegenomen. De provinciale behoefteraming bedrijventerreinen geeft een raming van de uitbreidingsvraag. De uitbreidingsvraag is de vraag die voortkomt uit de groei van de economie en daarmee samenhangend de groei van de werkgelegenheid. Economische (bijvoorbeeld structuurverandering), maar ook technologische (bijvoorbeeld automatisering/robotisering) en demografische ontwikkelingen (vergrijzing en ontgroening beroepsbevolking) hebben hier invloed op. In de WLO scenario s de lange termijn scenario s die basis zijn voor de werkgelegenheidsraming in het behoefteramingsmodel variëren deze ontwikkelingen en daarmee de verwachte groei van de werkgelegenheid. De uitbreidingsvraag is de extra ruimte die nodig is ten opzichte van het op dit moment in gebruik zijnde areaal bedrijventerreinen. Het betreft voor de regio R&V een uitwerking van de macroprognose voor de gehele regio Holland Rijnland. De prognose is niet direct 1 op 1 te vertalen naar enkele locaties. De raming is beleidsneutraal en gaat uit van voortzetting van het beleid uit het (recente) verleden. Het gevoerde beleid tot op moment van ramen zit dus wel in de prognoses verwerkt, eventuele toekomstige (substantiële) beleidswijzigingen niet. Ook gaat het model uit van een vergelijkbare bedrijfsmigratie als in het verleden. Radicale beleidswijzigingen, maar bijvoorbeeld ook sterk afwijkend vestigingsgedrag van bedrijven ten opzichte van het verleden, worden niet in het model meegenomen. Denk bijvoorbeeld aan vestiging van uitzonderlijk grote logistieke bedrijven in een regio waar in het verleden niet tot nauwelijks dergelijke vestigingen voorkwamen of forse extra inzet op intensief ruimtegebruik. Aanvullend geeft de provinciale behoefteraming geen antwoord op de vraag welk aandeel van de voor Holland Rijnland geraamde regionaal georiënteerde vraag in R&V geaccommodeerd moet worden. Het gaat om uitbreidingsvraag vanuit grootschalige logistiek (>3 hectare) en HMC bedrijven (milieucategorie 4.2). 1 In provincie Zuid Holland worden vier bestuurlijke regio s onderscheiden: Metropoolregio Rotterdam Den Haag, Zuid Holland Zuid, Midden Holland en Holland Rijnland. 2 De provinciale behoefteraming hanteert voor de aanbodsituatie als peildatum het vierde kwartaal van De regio R&V bestaat uit de (3) gemeenten: Alphen aan den Rijn, Kaag en Braassem en Nieuwkoop.

8 8 De component vervangingsvraag is niet geraamd in de behoefteraming bedrijventerreinen. Dit is de ruimtevraag die ontstaat door onttrekking van bedrijventerreinareaal, bijvoorbeeld door transformatie. Bij transformatie van locaties ongeacht of er directe uitplaatsing van bedrijven plaatsvindt zal er dus sprake zijn van vervangingsvraag. Dit omdat het model ervan uitgaat dat alle grond beschikbaar blijft. Bij onttrekking is dus vervangende grond nodig. Daarnaast kan sprake zijn van vervangingsvraag doordat vastgoed in onbruik raakt. Het sluit bijvoorbeeld niet meer aan op de (toekomstige) wensen en eisen van bedrijven. Het model van de provinciale behoefteraming gaat uit van 100% hergebruik van het bestaande areaal, voor zover dit niet door transformatie wordt onttrokken. Kortom: het model gaat er vanuit dat leegstand beperkt blijft tot frictie en er geen sprake is van structurele leegstand. In de praktijk zal echter regelmatig herstructurering nodig zijn, voordat het areaal weer hergebruikt kan worden. Soms kan hergebruik helemaal niet optreden en ontstaat leegstand en extra ruimtevraag. Een analyse van de verouderingssituatie van het bedrijventerreinenareaal in een regio/gemeente is nodig om inzicht te krijgen in de omvang van deze component van de vervangingsvraag. Bovendien is deze component eerder een herstructureringsopgave dan een aanvullende ruimtevraag. Wel kan het nodig zijn om met enige schuifruimte te rekenen om deze herstructurering te kunnen realiseren. Herstructurering vraagt eenmaal tijd en er moet wel voldoende geschikt aanbod zijn om in de vraag te voorzien terwijl ondertussen de vrijgevallen (incourante) ruimte wordt herontwikkeld. In verdiepend onderzoek voor regio R&V kijken we naar de uitbreidingsvraag in de periode De verwachte ruimtevraag in de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen is gebaseerd op lineaire groei. De modelmatige behoefteraming geeft een totaalbeeld voor één periode 4. De raming kijkt over de conjunctuurgolven heen en geeft de gemiddelde groei van de ruimtevraag per jaar weer. In voorliggend rapport kijken we naar de uitbreidingsvraag in de periode Dit betekent dat we een vertaling hebben gemaakt van de vraag, zoals beschreven in de regiorapportage Holland Rijnland, van de periode naar de periode Voor een goed vergelijk met het beschikbare aanbod areaal bedrijventerrein hebben we de aanbodsituatie in nauw overleg met de regiogemeenten (Alphen aan den Rijn, Kaag en Braassem en Nieuwkoop) geactualiseerd met inzichten uit het eerste kwartaal van Onze aanpak Concreet heeft regio R&V behoefte aan inzicht in de locatie en huisvestingseisen van de diverse sectoren uit de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen, inclusief grip op de vervangingsvraag en vraag vanuit regionaal georiënteerde bedrijven. Daarnaast moet er een systematische beoordeling zijn van de marktkwaliteiten en economische (toekomst)waarde van het bedrijventerreinenaanbod. We gaan in dit rapport in op de volgende vragen: Hoe groot is de uitbreidingsvraag vanuit de verschillende bedrijfssectoren? Uit welke segmenten bestaat deze uitbreidingsvraag, en welk programma van eisen hebben deze bedrijven voor hun vestigingslocatie? Welk aandeel in de regionaal georiënteerde vraag is realistisch voor regio R&V. Met andere woorden: Welke aanvullende vraag aan bedrijventerrein kan worden verwacht als gevolg van groei uit grote, regionaal georiënteerde logistiek en hogere milieucategorieën (HMC bedrijvigheid)? Welke aanvullende vraag aan bedrijventerrein kan worden verwacht als gevolg van transformatie of onttrekking van de voorraad? Wat is de economische waarde, courantheid en marktperspectief van het bedrijventerreinenaanbod? In hoeverre sluit het beschikbare aanbod kwalitatief aan op de verwachte vraag (doelgroepen), hoe is het bestaande areaal courant te houden en waar is zo bezien nog behoefte aan? 4 In de praktijk zal de vraag zich in deze periode echter over de conjunctuurgolven bewegen: sommige jaren meer dan verwacht, sommige jaren minder. Wanneer de uitgifte zich een aantal jaar boven de gemiddelde uitgifte in de provinciale behoefteraming beweegt, is er dan ook niet direct urgentie om de behoefteraming te herzien. Dit geldt ook als de vraag enkele jaren terugvalt.

9 9 Op basis van de analyse van vraag en aanbod geven we aanbevelingen voor vervolg, waaronder de regionale bedrijventerreinenstrategie. 1.3 Leeswijzer In het derde hoofdstuk van deze rapportage starten we met een schets van de regio en de economische waarde van bedrijventerreinen. Op die manier geven we context en gevoel bij het onderwerp. Wat is bijvoorbeeld kenmerkend voor het regionale economische systeem van regio R&V? In het vierde hoofdstuk zetten we de resultaten van onze vraaganalyse uiteen. We differentiëren vooraf de verschillende typen vraag en geven een beeld van vraag naar verschillende bedrijfssegmenten. Tegenover de analyse van de vraag zetten we in hoofdstuk vijf een analyse van het bestaande regionale aanbod. Hiervoor maken we onder andere gebruik van de Economische Effect Rapportage (EER light) bedrijventerreinen. Aanvullend hebben we ook gekeken naar de intensiveringsmogelijkheden op de terreinen. We confronteren vraag en aanbod met elkaar in hoofdstuk vijf. Hiervoor hebben we onder andere de geschiktheid van het aanbod op de vraagsegmenten in kaart hebben gebracht. In het laatste hoofdstuk geven we op basis van de conclusies uit de vorige hoofdstukken onze aanbevelingen. Dit onderzoek is bedoeld als fundament voor de regionale bedrijventerreinenstrategie van Holland Rijnland; de aanbevelingen gaan nader in op de invulling hiervan.

10 10 2 Schets van de regio Functionele samenhang in regio Rijn en Veenstreek, zwaartepunt Alphen aan den Rijn De regio Rijn en Veenstreek vertoont als geheel enige Figuur 1: Functionele regio R&V komt niet 1 op functionele samenhang, zo tonen netwerkanalyses aan 5. De 1 overeen met bestuurlijke regio marktregio heeft drie gezichten. Alphen aan den Rijn heeft binnen de regio een duidelijke centrumrol, maar kenmerkt zich ook door uitwisseling (interactie) met o.a. Leiden en Nieuwkoop, zie figuur 1. We zien in de regio R&V vooral uitgaande stromen (verplaatsingspatronen) onder meer op het gebied van arbeidsmarkt, pendel en voorzieningen (rode lijndelen). Dit is goed verklaarbaar, aangezien de bevolkingskernen in dit deel van het Groene Hart onder sterke invloed staan van grotere omliggende steden. Van een regiostructuur is hierdoor maar ten dele sprake. Het verzorgingsgebied van Alphen aan den Rijn is daardoor relatief klein hoewel de stad wel het zwaartepunt is van het daily urban & regional system. In omvang heeft de stad Alphen de grootste arbeidsmarkt. Hier zijn ook verzorgende functies aanwezig. Andere kernen in de regio hebben ieder een afzonderlijke oriëntatie. Roelofarendsveen (gemeente Kaag en Braassem) vormt een solitaire gemeenschap. Desondanks zien we ook een duidelijke relatie met de Leidse regio (snelweg A4 is een Bron: Telos, 2017 belangrijke corridor). In het zuidelijk deel van de regio is Boskoop sterk gelinkt aan Waddinxveen en ook Gouda en daarmee regio Midden Holland (verbeteringen in de infrastructuur kunnen deze relatie verder versterken). Benthuizen is juist georiënteerd op Zoetermeer, oftewel regio Haaglanden. Overige (kleine) bevolkingskernen in de regio hebben veelal een externe oriëntatie en zijn daarmee sterk gericht op nabijgelegen grotere kernen in de gemeente/regio Rijn en Veenstreek, waardoor we inschatten dat dit deel van de ruimtevraag lokaal en veelal gemeentegebonden zal zijn. Sterke lokale gebondenheid; watergebonden bedrijvigheid honkvast Bovenstaande schets maakt inzichtelijk dat de interactie (verplaatsingen) in R&V op een relatief lokaal schaalniveau plaatsvinden. Zeker in de gemeenten Kaag en Braassem en Nieuwkoop is de lokale gebondenheid van bedrijven aan gemeente, of zelfs kern sterk, zo merkten we bijvoorbeeld uit de marktconsultatiesessie. Ook in Alphen constateren we honkvaste bedrijvigheid, zoals de water /kadegebonden beton(mortel)centrales/fabrieken, met vestigingen aan de Oude Rijn. Deze spelers zijn belangrijk voor de regio en economische structuur en vanwege haar ligging aan het water sterk aan de huidige locatie gebonden. Het gaat hierbij om bedrijven met een relatief grote omvang. Gros bedrijvendynamiek vindt plaats in de regio We hebben een extra analyse uitgevoerd op de bedrijvendynamiek en interactie over de bestuurlijke grenzen. We constateren dat het gros van de dynamiek binnen de regio plaatsvindt (65%), waarvan zelfs 90% binnen de individuele gemeenten (bron: Verhuisdynamiek Vastgoeddata.nl). Regio R&V is daardoor een relevant schaalniveau om te kijken naar bedrijventerreinen en bedrijventerreinenbeleid. Uit de verhuisbewegingen zien we enkele relaties met omliggende gemeenten (en kernen), vooral in het zuidelijk deel van regio R&V. De meeste interactie (verplaatsingen) constateren we in gemeente Alphen aan den 5 Zuid Hollandse netwerken. Analyse van ruimtelijke interactie tussen gemeenten en kernen. Telos, april 2017

11 11 Rijn. We zien hier zowel uitgaande als inkomende stromen met grote steden als Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Leiden en middelgrote steden als Gouda en Zoetermeer. In het zuidelijk deel van regio R&V zien we meer inkomende dan uitgaande verplaatsingen. De interactie is vooral aanwezig met Bodegraven, Gouda, Zoetermeer, Zoeterwoude en de Leidse regio (Leiden en Leiderdorp). In Benthuizen constateren we eveneens enige interactie met het zuiden (Bleiswijk, Zoetermeer en Rotterdam). Vanuit Hazerswoude Dorp zijn uitgaande bedrijfsverplaatsingen waarneembaar in de richting van Waddinxveen. Interactie met omringende gemeenten als Haarlemmermeer (Nieuw Vennep), gemeente Ronde Venen (Mijdrecht), gemeente Aalsmeer en gemeente Woerden volgt niet uit de data, maar zal incidenteel plaatsvinden. Bij opgaven in regionale context kan afstemming op hoger schaalniveau relevant zijn Op basis van de verplaatsingen hebben burgers/inwoners en bedrijven uit de kernen op lokaal niveau een relatie met elkaar. Vanuit regio Rijn en Veenstreek zijn ook duidelijke relaties met Midden Holland en de Leidse en Haagse regio waarneembaar. De bestuurlijke regio (R&V) dekt dit niet volledig af. Nauw contact en afstemming met op een hoger schaalniveau kan voor sommige ontwikkelingen en opgaven op de bedrijventerreinenmarkt relevant zijn, vooral wanneer deze zich afspelen in een regionale context. Dit geldt tevens voor het opstellen van regionaal bedrijventerreinenbeleid. Facts bedrijventerreinen regio R&V Werkgelegenheid arbeidsplaatsen Indirecte banen door spin off ± arbeidsplaatsen Uitgegeven areaal ± 450 hectare Nog uitgeefbaar areaal ± 30 hectare Arbeidsintensiviteit arbeidsplaatsen per hectare Leegstand Circa 4% (onder/rond frictieniveau) Toegevoegde waarde voor de regionale economie (incl. spin off) (circa 15% van totale toegevoegde waarde Holland Rijnland) Bedrijventerreinen van grote waarde voor regionale economie De bedrijventerreinen in regio R&V leveren een grote economische en maatschappelijke bijdrage aan de regio, constateren we. In totaal bieden de terreinen ruimte aan circa arbeidsplaatsen; circa 35% van de totale werkgelegenheid in de regio. Het bedrijfsleven genereert een grote spin off aan (nieuwe) bestedingen en bedrijvigheid, die voor een belangrijk deel terechtkomen in de regio. Het gaat om circa indirecte arbeidsplaatsen elders. Denk aan juridische, zakelijke en financiële dienstverleners die op kantoorlocaties gevestigd zijn en additionele service leveren, maar ook de lokale bakker, die iedere ochtend een paar verse broden komt bezorgen. Over het geheel genomen hangt op die manier bijna 50% van alle arbeidsplaatsen in de regio R&V samen met de activiteiten die op bedrijventerreinen worden ontplooid. We schatten de totale toegevoegde waarde van bedrijventerreinen aan de regionale economie op ongeveer 2 miljard (circa 15% van de totale toegevoegde waarde in regio Holland Rijnland). Circa 65% werkgelegenheid bedrijventerreinen in traditionele sectoren : industrie, handel en bouw Om het regionale economische systeem ( ecosysteem ) op bedrijventerreinen nader in beeld te brengen, hebben we de werkgelegenheid op deze bedrijventerreinen geanalyseerd en onderverdeeld in een aantal segmenten. Deze analyse wordt weergegeven in figuur 2. Het valt op dat de in de traditionele bedrijventerreinensectoren industrie, bouw, productie, handel, et cetera een zeer belangrijk deel van de totale werkgelegenheid omvat, namelijk zo n 65%. Het betreft voornamelijk werkgelegenheid voor de

12 12 lagere opleidingsniveaus en de kwetsbare groepen in de regio. Deze sectoren, en de bedrijventerreinen waarop zij gevestigd zijn, hebben een hoge sociaal economische waarde voor de regio. Het gros van de economische structuur in R&V bestaat uit reguliere MKB bedrijven (<250 werkzame personen) die sterk lokaal en/of regionaal gebonden zijn. Het gaat om allerhande bedrijven, zoals bouwbedrijven, handel en reparatiebedrijven, logistiek, groothandel, productie en maakindustrie en diensteverleners. Deze bedrijven zullen bij uitbreidingen of verplaatsen sterk aan de regio gebonden zijn, onder meer door oorsprong/historie, werknemersbestand en werkgebied (afzetmarkt). We constateren dat in regio R&V een belangrijk deel van de werkgelegenheid is verbonden met de logistiek. Vanuit de sectorale benadering gaat het om 10% van de totale werkgelegenheid. Echter, naast specifieke bedrijven (transport en opslag bedrijven en logistieke dienstverleners) vinden ook veel logistieke activiteiten plaats bij (groot)handelsbedrijven, productiebedrijven, bouwbedrijven en bedrijven in de semi publieke sector. Figuur 2: Sectorverdeling werkgelegenheid bedrijventerreinen 3% 3% Industrie 17% 10% 24% 11% Bouw Handel Logistiek Dienstverlening 31% Overheid & non profit Overig Bron: Werkgelegenheidsregister Zuid Holland (2017); Bewerking Stec Groep (2018) Om het belang van de reguliere bedrijventerreinen met het grootste werkgelegenheidsaandeel te benadrukken sommen we de vijf grootste op 6 : Molenwetering, circa arbeidsplaatsen Rijnhaven, circa arbeidsplaatsen De Olm, circa 1.700arbeidsplaatsen Hoorn West, circa arbeidsplaatsen Sierteeltcentrum ITC, circa arbeidsplaatsen Tuinbouwcluster Greenport Boskoop kenmerkend voor de regio Het Greenport Boskoop is één van de zes greenportclusters in Nederland. Van oudsher is Greenport Boskoop het meest bekende boomteeltcluster ter wereld. Typerend voor het tuinbouwcluster is dat het overgrote deel van de bedrijven actief is in de (boom)sierteelt: zowel productie, handel, dienstverlening en logistiek. Met de bedrijvigheid in deze sectoren hangt dus ook veel werkgelegenheid samen. Het cluster bestaat namelijk uit ruim 700 bedrijven (veelal gevestigd op een locatie in het buitengebied). Naast producent is Greenport Boskoop vooral een internationaal handelscentrum. Een belangrijk deel van de (boomteelt )producten die elders in Nederland, maar ook in Europa worden gekweekt, worden via Boskoop verhandeld en regelmatig ook via dit logistieke draaipunt fysiek verzonden. Dit vindt veelal plaats op bedrijventerrein Sierteeltcentrum ITC (International Trade Center). Hoewel het ITC terrein oorspronkelijk gericht was op agrologistieke bedrijvigheid, is zien we hier ook andere vormen van bedrijvigheid, waaronder dienstverlening 7. De grotere bedrijfsvestingen op het ITC terrein fungeren als uithangbord voor de regio en genereren deze naast werkgelegenheid dus ook een groot aandeel exposure voor de regio. 6 Bron: Werkgelegenheidsregister Zuid Holland (2017). 7 Bronnen: Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Boskoop (2011; aanvulling 2014) en informatie ontvangen van gemeente Alphen aan den Rijn waaronder factsheets bedrijventerreinen en ambtelijke afstemming (2018).

13 13 Clustering biedt voordelen voor de regio: een hoge mate van innovatie, snelle en efficiënte uitwisseling van goederen, goed en gespecialiseerd personeel. Het is echter ook een risico: als de primaire industrie het zwaar heeft, zijn er veel bedrijven in het cluster (en dus in de regio) die daar last van ondervinden. Opgemerkt dient te worden dat de logistieke activiteiten rond Greenport Boskoop zorgen voor het vele vervoersbewegingen in regio Boskoop. De verkeersdruk kan in de toekomst verbeteren met de aanleg van de Verlengde Bentwoudlaan. De bereikbaarheid zal daardoor naar verwachting sterk verbeteren naar en vanuit het zuiden. Ruimtelijke claim van bedrijventerreinen in regio R&V Naast sociaal en maatschappelijk economische waarde leggen bedrijventerreinen ook een ruimtelijke claim op de regio. De bedrijventerreinen beslaan gezamenlijk een bruto areaal van circa 640 hectare voor een deel ook op binnenstedelijke locaties. Het gaat om in totaal 36 bedrijventerreinen, waarvan 11 solitaire locaties, kleine of nieuwe terreinen. Dat lijkt veel, maar is feitelijk maar circa 2,5% van de totale oppervlakte van de regio. Het zwaartepunt bevindt zich in gemeente Alphen aan den Rijn, zowel absoluut in areaal bedrijventerrein als relatief (circa 4% van grondgebied is in gebruik als bedrijventerrein). We constateren dat de helft van de economie samenhangt met een klein ruimtebeslag; het betreft vanuit maatschappelijk oogpunt dan ook relatief waardevolle ruimte. Gemiddeld vinden we op de bedrijventerreinen ruim 45 personen per in gebruik zijnde hectare. Dit ligt iets lager dan in omliggende regio s (de Leidse regio, regio Duin en Bollenstreek en regio Midden Holland). In deze regio s bedraagt arbeidsintensiviteit respectievelijk 95, 55 en 50 personen per in gebruik zijnde hectare. Dit is te verklaren op basis van het aantal solitaire terreinen/bedrijven met een aanzienlijk ruimtebeslag in regio R&V. Figuur 3: Geografisch overzicht bedrijventerreinen in regio R&V Bron: IBIS (2017), bewerking Stec Groep (2018).

14 14 3 Verdieping vraag 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk gaan we nader in op de verwachte ruimtevraag naar bedrijventerreinen in de regio R&V. We ramen in deze rapportage de vraag naar netto hectares bedrijventerrein in de periode De totale vraag naar bedrijventerreinen bestaat uit drie componenten: 1. Uitbreidingsvraag thuismarkt (reguliere vraag lokale bedrijven) 2. Regionaal georiënteerde uitbreidingsvraag (grootschalige logistiek en HMC) 3. Vervangingsvraag (vraag door onttrekking/transformatie) Figuur 4: Ruimtevraag bedrijventerrein bestaat uit drie componenten Bron: Stec Groep (2018). Hieronder leggen we per component uit waar de vraagcomponent uit bestaat en hoeveel deze bedraagt voor de regio R&V. We starten met de uitbreidingsvraag vanuit de thuismarkt. Deze uitbreidingsvraag is geraamd tijdens de provinciale behoefteraming, maar nog niet gedifferentieerd naar de verschillende bedrijfssegmenten. 3.2 Component 1: uitbreidingsvraag thuismarkt Waaruit bestaat deze vraagcomponent? Uitgangspunt voor de raming van de uitbreidingsvraag thuismarkt op regionaal schaalniveau is de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. Deze vraag heeft een lokaal verzorgingsgebied. Provinciale raming als uitgangspunt: Holland Rijnland 80 tot 95 uitbreidingsvraag tot 2030 Voor de regio Holland Rijnland, waar subregio R&V onderdeel van uitmaakt, wordt in de behoefteraming een toekomstige uitbreidingsvraag van ongeveer 80 tot 95 hectare netto bedrijventerrein geraamd tot 2030 (zie tabel 1). De bandbreedte betreft het verschil tussen een laag en een hoog scenario. Geadviseerd is om deze bandbreedte over te nemen in de verdere verdieping op regionaal niveau. Tabel 1: Uitbreidingsvraag per subregio conform bandbreedte Subregio (Laag) (Hoog) Duin en Bollenstreek Rijn en Veenstreek Stedelijke as (=071 regio) Regionaal georiënteerd Totaal Bron: Regiorapport Holland Rijnland, bewerking Stec Groep (2018) vertaling van de vraag naar periode 2018 tot 2030.

15 15 In de provinciale behoefteraming is de vraag opgedeeld naar subregio s op grond van de historische uitgifte (periode: ), het aandeel in werkgelegenheid op bedrijventerreinen en de hoeveelheid in gebruik zijnde areaal. De raming betreft een saldo, waarbij gekeken is welke uitbreidingsvraag er bestaat ten opzichte van het bestaande ruimtegebruik (figuur 5). Onttrekking van de bestaande ruimte (transformatie) leidt dan ook tot een aanvullende vervangingsvraag 8. Hierop gaan we in paragraaf 4.4 nader in. Figuur 5: Illustratie opzet provinciale behoefteraming bedrijventerreinen Uitbreidingsvraag Netto ruimtebeslag bedrijventerreinen Netto ruimtebeslag bedrijventerreinen Frictieleegstand Jaar '0' Frictieleegstand Jaar 'x' Bron: Stec Groep (2017). Circa 16 tot 19 hectare uitbreidingsvraag thuismarkt (exclusief regionaal georiënteerde vraag) Een deel van de uitbreidingsvraag is direct toe te rekenen aan de gedefinieerde subregio s. Hierbij gaat het om de vraag die komt vanuit bedrijven die nu al in de regiogemeenten gevestigd zijn. Het gaat daarbij in de meeste gevallen om reguliere MKB bedrijven die bij groei het liefst op de huidige vestigingslocatie willen uitbreiden: uw zogenoemde thuismarkt. In regio R&V gaat het om zo n 16 tot 19 hectare vraag tot Deze ruimtevraag is sterk aan de huidige locatie (bedrijventerrein en/of directe omgeving) gebonden vanwege onder andere oorsprong/historie, herkomst werknemersbestand en werkgebied (afzetgebied). Figuur 6: Verwachte samenstelling lokale uitbreidingsvraag Lokale uitbreidingsvraag Productie en bouw Logistiek en handel Overig (o.a. dienstverlening) Bron: Stec Groep (2018). Op basis van de huidige economische structuur van de regio schatten we in dat het gros van de lokale uitbreidingsvraag uit de sectoren logistiek en handel (circa 40 50%) en productie en bouw (30 40%) komt. Overige sectoren/bedrijfssegmenten (zoals dienstverlening) hebben naar verwachting zo n 20% van de lokale uitbreidingsvraag. Kort samengevat: 1. In de regio R&V bestaat een uitbreidingsvraag thuismarkt van circa 16 tot 19 hectare tot Daarbovenop bestaat er mogelijk nog een aanvullende regionaal georiënteerde vraag vanuit grotere logistiek en HMC (in paragraaf 4.3 gaan we hier nader op in). 3. Indien sprake is van transformatie dan dient dit areaal vervangen te worden (in paragraaf 4.4 gaan we hier nader op in). 8 Bovendien kan het voorkomen dat een aanvullende behoefte ontstaat doordat vraag en aanbod kwalitatief niet op elkaar aansluiten. Dit kan echter in de regel worden opgelost door een herstructurerings /intensiveringsopgave, niet door het hanteren van een ijzeren voorraad.

16 Component 2: regionaal georiënteerde uitbreidingsvraag Waaruit bestaat deze vraagcomponent? In de regiorapportage ramen we een regionaal georiënteerde vraag, zie tabel 1 voor de vertaling van dit type uitbreidingsvraag (periode ). Het betreft vraag vanuit grootschalige logistiek (>3 hectare) en HMC bedrijven (milieucategorie 4.2). Vaak gaat hierbij om een beperkt aantal bedrijven, maar om grote oppervlakten en daarmee een groot aandeel in de totale ruimtevraag. In de behoefteraming is deze vraag niet direct aan een specifieke subregio toegeschreven, omdat deze ruimtevraag afkomstig is van bedrijven die door hun specifieke locatie eisen overwegend op een regionaal tot bovenregionaal niveau oriënteren bij de locatiekeuze. Bijvoorbeeld langs de belangrijke vervoerscorridors (weg, spoor, water, lucht). Regelmatig zien we dat deze bedrijven daadwerkelijk over een grotere afstand verhuizen en dus van buitenaf de regio in kunnen stromen, of de regio verlaten voor een plek elders. Dit baseren we onder andere op gegevens van onze Database Bovenregionale Locatiedynamiek (Stec Groep, ). Toch zien we ook bij deze doelgroep dat de meeste bedrijven het liefst op of zo dicht mogelijk bij de huidige bedrijfsvestiging blijven. De herkomst van werknemers, maar bijvoorbeeld ook het netwerk van toeleveranciers en afnemers (de keten) waarin deze bedrijven actief zijn, speelt daarbij een belangrijke rol. Hoe groter de binding met andere bedrijven in de regio/de waardeketen (cluster), hoe eerder het bedrijf zal opteren voor een locatie nabij (mits aanbod beschikbaar is). Bron: Stec Groep (2018) Holland Rijnland: circa 32 tot 37 hectare regionaal georiënteerde uitbreidingsvraag tot 2030 We verdiepen de kwantitatieve behoefteraming van de provincie (regionaal georiënteerde vraag van circa 32 tot 37 hectare in Holland Rijnland in de periode ) naar de situatie in regio R&V. Met andere worden: welke aanvullende behoefte aan bedrijventerrein kan worden verwacht als gevolg van groei uit grote, regionaal georiënteerde logistiek en HMC? Om een inschatting te geven in welke (sub)regio de potentiele regionale vraag zal landen kijken we naar het aandeel werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de doelgroep logistiek. Daarnaast kijken we naar de propositie van de regio voor grootschalige logistiek bedrijven. De bovenregionaal georiënteerde vraag bestaat namelijk voor het belangrijkste deel uit deze doelgroep. We beschouwen de cijfers zowel absoluut als relatief. Vervolgens verdiepen we beide vraagcomponenten (doelgroepen HMC en grootschalige logistiek). We gaan hieronder achtereenvolgens in op het de volgende onderdelen: Verwacht aandeel R&V in potentiele regionaal georiënteerd vraag Verdieping vraag vanuit hogere milieucategorieën (HMC bedrijvigheid) Verdieping vraag vanuit grote, regionaal georiënteerde logistiek (>3 hectare)

17 Verwacht aandeel regio R&V in potentiële regionaal georiënteerd vraag bedraagt 60 tot 70% De regio R&V is goed voor een verwacht aandeel van 60 tot 70% van de in de provinciale behoefteraming geprognosticeerde bovenregionale vraag in regio Holland Rijnland. Dit baseren we onder andere op de hoeveelheid werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de doelgroep logistiek en het aandeel logistieke banen binnen het totaal. Regio R&V heeft een sterke ontwikkelde logistieke sector, met name in Alphen aan den Rijn. De regio biedt op het moment plaats aan circa banen op bedrijventerreinen (combinatie functionele en sectorale benadering, voor uitleg zie figuur 9 verderop). Wanneer we dit vergelijken met de buurregio s, de Leidse regio en de Duin en Bollenstreek, dan stellen we vast dat de logistieke sector in R&V, in zowel absolute als relatieve cijfers, het grootst is. Voor het toedelen van het verwachte aandeel in de vraag is ook de toekomstige propositie van R&V (waaronder ligging, aanwezigheid belangrijke corridors en beschikbare en geschikte aanbod bedrijventerreinen) in relatie tot regio Holland Rijnland van belang. De regio R&V scoort bovengemiddeld op basis van propositie (ligging: tussen luchthaven Schiphol en haven Rotterdam, aanwezigheid corridors: snelweg A4, maar ook de vierbaans N11 en containerterminal OTA/ Alpherium). Daarnaast is er enig aanbod beschikbaar. We stellen verder vast, onder andere op basis van leads van de gemeente Alphen aan den Rijn, dat er sprake is van veel dynamiek is in de logistieke sector; vanuit het bedrijfsleven zijn er veel bedrijven die interesse hebben in vestiging in Alphen aan den Rijn. De totale regionaal georiënteerde vraag in regio Holland Rijnland is in de provinciale behoefteraming geraamd op 32 tot 37 hectare tot 2030 (zie tabel 1). Dit betekent dat R&V uit deze vijver circa 17 tot 26 hectare vist tot Het gaat hierbij om vraag vanuit de doelgroepen grootschalige (>3 hectare kavel) logistiek en (productie)bedrijven in hogere milieucategorie (HMC). Figuur 7: Regio R&V vist circa 19 tot 26 hectare uit de (boven)regionale vijver Bron: Stec Groep (2018) Verdieping vraag vanuit hogere milieucategorieën (HMC bedrijvigheid) HMC bedrijvigheid R&V grootschalig in omvang en wezenlijk voor regionale economie In regio R&V zijn circa 15 HMC bedrijven op een bedrijventerrein gevestigd. Hoewel dit een beperkt aantal is, zijn deze bedrijven een cruciale schakel in de lokale en regionale economie. In de regio zijn onder meer HMC bedrijven in de betonindustrie en afval en recycling vertegenwoordigd. Zonder afvalverwerkers en betoncentrales kunnen onder meer bouwbedrijven en het dagelijks leven in de regio niet functioneren. Immers, een stedelijk gebied produceert nu eenmaal afval dat verwerkt moet worden en beton is nodig om woningen en infrastructuur te realiseren. Bovendien is de economische spin off van dergelijke bedrijven

18 18 relevant. Betoncentrales bijvoorbeeld bevinden zich aan het begin van de productieketen en zijn cruciaal voor het functioneren van allerlei bouwactiviteiten. Deze bedrijven hebben relatief specifieke vestigingseisen, waardoor zij meestal sterk aan de huidige locatie gebonden zijn. Vestigingsalternatieven zijn weinig voorhanden. Vaak gaat het bovendien om bedrijven met een relatief grote omvang en hoge bouwhoogte. Het ruimtegebruik HMC (totale areaal) in R&V bedraagt maar liefst 65 hectare netto. Dit is bijna 15% van alle ruimtebeslag op bedrijventerreinen. De doelgroepen zijn gevestigd op zowel reguliere bedrijventerreinen als solitaire locaties en hebben verschillende kenmerken. In tabel 2 staat een volledig overzicht. Tabel 2: Kenmerken HMC doelgroepen Glas, cement en betonindustrie Afval en recycling Metaalindustrie en machinebouw Maritieme industrie Marktregio /Werkgebied Lokaal tot regionaal Lokaal tot regionaal Lokaal tot regionaal Regionaal tot (inter)nationaal Omvang kavel 1 tot 5 hectare 1 tot 5 hectare 0,5 tot 3 hectare 2,5 tot 20 hectare Bouwhoogte tot 25 meter tot 20 meter Tot 20 meter tot 25 meter Bebouwingspercentage 30% 30% 75% 50% Milieucategorie 4 t/m 5 4 t/m 5.2 Vervaardiging van metalen: 5 t/m 6 Vervaardiging van producten van metaal: 3 t/m 4 Ontsluiting weg Ontsluiting water Bron: Stec Groep (2018). Met name voor betonindustrie belangrijk, vanwege korte verwerkingstijd product. Van zeer groot belang, vooral voor betonmortelcentrales voor aanvoer zand en grind. Dit kan niet over de weg (onrendabel). Strategische ligging in verzorgingsgebied en voldoende milieuruimte belangrijker dan ontsluiting. Pré, maar geen harde eis. Van gemiddeld belang, relatief veel vervoersbewegingen. Pré, maar geen harde eis; kan vooral voordeel zijn bij transport volumineuse (prefab) onderdelen en/of machines. 4 t/m 5.2 Voor maritieme industrie van ondergeschikt belang. Pré voor metaalindustrie. Van essentieel belang, kade noodzakelijk voor transport (scheepswerf). De industrie is direct watergebonden. Rijn en Veenstreek heeft veelal watergebonden HMC positie HMC bedrijvigheid van regio R&V kenmerkt zich door grootschalig ruimtegebruik en een terrein (kavel) aan het water ten behoeve van logistieke activiteiten (vaak multimodale ontsluiting voor aan en afvoer). Hieronder bevinden zich meerdere betoncentrales (o.a. aan de Oude Rijn). Ook zijn enkele bedrijven actief in de maritieme industrie. Verder zien we enkele bedrijven in de metaalindustrie en machinebouw, hoewel de meeste bedrijven beschikken over milieucategorie 3 tot 4.1, zoals GN Rope Fittings Grofsmederij op bedrijventerrein de Olm in Nieuwkoop. Regio R&V huisvest één bedrijf uit de chemische industrie: Kluthe Benelux op bedrijventerrein Rijnhaven (Alphen aan den Rijn). Er zijn zeer beperkt zwaardere/gevoelige bedrijven (milieucategorie 4.2) in de productie en maakindustrie en voedingsmiddelenindustrie. Een bedrijf als Brug Ter Aar (fabrikant van liquids) en productiebedrijf TN Plastics hebben een lagere milieucategorie. In figuur 8 staat een indicatief overzicht van HMC bedrijvigheid in regio R&V.

19 19 Figuur 8: Indictief overzicht HMC bedrijvigheid regio R&V Bron: Vestigingenregister Zuid Holland (2016), bewerking Stec Groep (2018). Uitbreidingsvraag naar HMC maximaal 3 hectare De ruimtevraag van HMC bedrijvigheid is relatief beperkt. Bedrijven zijn in toenemende mate in staat om eenzelfde of hogere productie te realiseren op hetzelfde bedrijfsoppervlak/kavel. Het huidige HMC bestand binnen regio R&V omvat circa 65 hectare (in totaal circa 15 bedrijven met een gemiddelde omvang van 3 hectare per bedrijf). Dit is goed voor 30 tot 40% van het totale areaal in regio Holland Rijnland. In Holland Rijnland is zo n 4 tot 8 hectare uitbreidingsvraag vanuit HMC tot Ongeveer 30 tot 40% van de totale uitbreidingsvraag van 4 tot 8 hectare betekent een ruimtevraag van maximaal 3 hectare voor de regio R&V. Gaan we uit van het percentage uitbreidingsvraag voor terreintype HMC (regiorapport: 4 tot 8%) en vermenigvuldigen we dit met een bestaande areaal van ruim 45 hectare (exclusief exceptioneel groot HMC bedrijf Spanbeton op bedrijventerrein Hoogewaard), dan komen we tot een uitbreidingsvraagvraag van circa 2 tot 3,5 hectare voor HMC bedrijvigheid. VERDIEPING BETONCENTRALES Regio R&V kent in totaal 8 (voormalige) betoncentrales. Deze zijn gevestigd op zowel bedrijventerreinen als solitaire locaties in het buitengebied, stuk voor stuk aan het water (zoals de Oude Rijn) want het betreft direct watergebonden bedrijvigheid. De betoncentrales variëren in omvang van 2 tot 20 hectare. Uit eerder onderzoek naar betoncentrales voor provincie Zuid Holland (Stec Groep, september 2017) blijkt dat behoud van de nu nog beschikbare locaties belangrijk is. Betoncentrales zijn sterk locatiegebonden en groeien ruimtelijk beperkt vaak kunnen zij goed uit de voeten op het bestaande areaal maar beperkingen in (milieu)ruimte zorgt voor problemen. Bovendien is verplaatsing vaak niet aan de orde, omdat hiervoor de middelen niet beschikbaar zijn. De betonindustrie werkt met zeer lage marges. Daarnaast zijn alternatieve locaties in de regio R&V en daarbuiten niet of nauwelijks voorhanden. 9 Bron: Regiorapport Holland Rijnland, ruimtevraag naar HMC (milieucategorie 4.2) in periode

20 20 Uitbreidingsvraag HMC vrijwel geheel afkomstig van al in de regio R&V gevestigde bedrijven Het aandeel HMC in de regionaal georiënteerde vraag van totaal 19 tot 26 hectare schatten we zodoende in op circa 3 hectare. We verwachten dat de uitbreidingsvraag vanuit HMC bedrijven vrijwel geheel afkomstig zal zijn vanuit bestaande, al in de regio gevestigde bedrijven. Het gaat voornamelijk om uitbreiding en groei van bestaande bedrijven. Gezien de beperkte verplaatsingsdrift en verhuisbereidheid van dergelijke bedrijven is het niet realistisch om ervan uit te gaan dat dit segment nog enorm groeit. Behoud van HMC belangrijke opgave; steeds meer (binnenstedelijke) locaties onder druk Behoud van HMC is een belangrijke opgave. Er is nog uitbreidingsvraag en tegelijk staan steeds meer locaties (vooral binnenstedelijk) onder druk. Het gaat om bedrijven die qua aard, omvang en hinder (niet alleen milieutechnisch, maar ook in bijvoorbeeld verkeersbewegingen) niet goed mengen met lichtere of publiek aantrekkende bedrijvigheid, of niet bedrijvenfuncties. Menging van functies leidt hier tot overlast en/of gevaarlijke situaties. Bovendien worden HMC bedrijven hierdoor beperkt in hun functioneren; een verlies/verlies situatie. We constateren landelijk dat veel beschikbare HMC ruimte verloren gaat doordat zich er lichte bedrijvigheid, niet bedrijvenfuncties of woningen in de nabijheid vestigen. In dergelijke gevallen wordt hinder en geluidsruimte ingeperkt, of de ontsluiting via weg/water beperkt. Inzetten op en het stimuleren van gebruik van technologische middelen, bouwvoorschriften, beschikbare technieken, et cetera om hinder te verminderen en zo bedrijven die wellicht van een hogere categorie zijn, zijn ook in te passen in een lagere categorie (al is dit op papier makkelijker dan in de praktijk) behoort ook casuïstiek tot de opties om HMC bedrijven te faciliteren. Gelet op het type HMC bedrijven (in de zwaardere sectoren) lijkt dit in R&V op korte termijn niet haalbaar. Bovendien zijn een aantal HMC bedrijven in R&V op solitaire locaties gelegen, waardoor hinder voor deze bedrijven minder snel een knelpunt zal vormen Verdieping vraag vanuit grote regionaal georiënteerde logistiek (>3 hectare) In de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen is reeds geconcludeerd dat een groot deel van de vraag naar bedrijventerreinen in provincie Zuid Holland en regio Holland Rijnland afkomstig is van (grootschalige) logistieke bedrijven. Circa de helft betreft kleine tot middelgrote logistieke bedrijvigheid met een lokale tot subregionale oriëntatie. In de vertaling van de behoefteraming naar subregio s is deze component meegenomen. Het overige deel (grootschalige bedrijven) heeft een bredere oriëntatie. Juist voor deze doelgroep is het noodzakelijk om een vertaling te maken van de aan R&V gebonden vraag. Afbakening logistiek Logistiek definiëren we in dit onderzoek als het organiseren, plannen, besturen en uitvoeren van de goederenstroom. Logistiek, vervoer en opslag en transport zijn containerbegrippen. Naast specifieke bedrijven (transport, overslag en opslagbedrijven en logistiek dienstverleners) vinden (nog steeds) veel logistieke activiteiten plaats bij productiebedrijven, (groot)handelsondernemingen, bouwbedrijven en bij bedrijven in de semi publieke sector. Vandaar dat zowel in de raming voor provincie Zuid Holland als in dit onderzoek van deze brede(re) afbakening wordt uitgegaan 10. Het gaat om een combinatie van de functionele en sectorale benadering (zie figuur 9). Een belangrijk deel van de logistieke vraag naar bedrijventerreinen in regio Holland Rijnland is afkomstig van grootschalige logistieke bedrijven (> 3 hectare). Op niveau van Holland Rijnland gaat om vraag naar maximaal 33 hectare netto bedrijventerrein, zo blijkt uit eerder onderzoek Tot de logistieke sector rekenen we onder andere activiteiten in sector vervoer en opslag (SBI sector H) en Groothandelsactiviteiten (SBI klasse 46). 11 Bron: Regiorapport Holland Rijnland, ruimtevraag naar grootschalige logistiek (> 3 hectare) in periode

21 21 Figuur 9: Definitie logistiek Bron: TNO/BCI (2013). Sterke logistieke vertegenwoordiging in regio R&V; belangrijke schakel in economie Binnen de Rijn en Veenstreek is sprake van een sterke logistieke vertegenwoordiging. Het aandeel logistiek bedraagt in de regio 10% (sectorale benadering, sector vervoer en opslag) tot een aandeel van maximaal 25% (functionele en sectorale benadering) van de totale werkgelegenheid. Wanneer we regio R&V vergelijken met andere regio s in Holland Rijnland (Duin en Bollenstreek en Leidse regio) zien we dat de Rijn en Veenstreek het sterkst vertegenwoordigd is in de logistiek. De verhoudingen blijken onder meer uit het aantal vestigingen en arbeidsplaatsen. Regio R&V biedt op dit moment plaats aan circa logistieke arbeidsplaatsen op bedrijventerreinen (combinatie functionele en sectorale benadering). Logistiek speelt een belangrijke rol in de clusters op lokaal niveau, zoals de agrologistiek in Greenport Boskoop. Deze logistiek activiteiten zijn bovengemiddeld verbonden aan de regio. Deze vervoerders zijn bijvoorbeeld gespecialiseerd in het transport van goederen uit de agrobusiness. Logistiek in R&V regionaal en (inter)nationaal georiënteerd Regio R&V (en daarbinnen vooral de gemeente Alphen aan den Rijn) kent enkele grote bedrijfsvestigingen gericht op regionale tot (inter)nationale distributie. De regio heeft een warehousecapaciteit van circa m². Dit is ongeveer 10% van de totale voorraad in provincie Zuid Holland. De distributiecentra zijn vooral gericht op food, retail en e commerce en allen gevestigd op een bedrijventerreinen in Alphen aan den Rijn. Enkele sprekende voorbeelden zijn: Detailresult Logistiek (Dirk van den Broek), Zeeman Textiel, Electrolux en Hoogvliet 12. Uit cijfers blijkt dat gemeente Alphen aan den Rijn meer dan 80% van alle logistieke banen in de regio voor haar rekening neemt. De regio kenmerkt zich verder door meerdere transportbedrijven en verschillende (groot)handelsbedrijven met een belangrijke logistieke component. Naast de logistieke bewegingen vanuit het Greenport Boskoop cluster rond Sierteeltcentrum ITC beschikt regio R&V ook over een aantal grote watergebonden bedrijven (zoals de betoncentrales) en overslaglocatie OTA (Overslag Terminal Alphen). Het gaat hier om zogeheten natte logistiek. Ter illustratie, bierbrouwer Heineken vervoert haar exportbier vanaf Zoeterwoude via OTA per binnenvaartschip naar de haven van Rotterdam. Zie figuur 10 voor een indicatief overzicht van logistiek in regio R&V. Aanvullend biedt de logistieke activiteit in R&V nog economische spin off naar andere sectoren en bedrijven in de regio. Deze multiplier wordt gecreëerd door uitbestede taken en andere functies in de productieketen: industriële bedrijvigheid, schoonmaak, reparatie en onderhoud, juridische, financiële en zakelijke diensten. Over het algemeen wordt verondersteld dat één baan in de logistiek leidt tot 0,4 banen elders, waarvan circa 50% in de directe regio landt. Dat betekent dat circa (aanvullende) banen in de regio direct samenhangen met de logistieke activiteit. 12 Supermarktketen Hoogvliet zal haar distributiecentrum (DC) in Alphen aan den Rijn medio 2020 sluiten. Hoogvliet laat twee grote panden achter. Het gaat om het pand aan de Eikenlaan 265 (> m²) op bedrijventerrein Hoorn West en een pand aan de Antonie van Leeuwenhoekweg 35 (> m²) op bedrijventerrein Molenwetering.

22 22 Figuur 10: Indicatief overzicht logistieke en (grote) verladende partijen in regio R&V 13 Bron: Vestigingenregister Zuid Holland (2016), bewerking Stec Groep (2018). Ook qua ruimtegebruik is de logistieke bedrijvigheid goed vertegenwoordigd in de regio. We schatten in op basis van de werkgelegenheidscijfers en de terreincoëfficiënt logistiek dat 1/3 deel tot 1/2 deel van de totale uitgegeven voorraad bedrijventerrein op dit moment in gebruik is ten behoeve van logistiek. Dit betekent dat minimaal 135 hectare van het bedrijventerreinareaal in de regio in gebruik is als logistiek. De huidige voorraad grootschalige logistiek op basis van DC s (kavel > 3 hectare) en OTA, bedraagt ruim 25 hectare van de totale uitgegeven voorraad bedrijventerrein. Omringende regio s profileren zich sterk op grootschalige logistiek Wanneer we over de regiogrenzen kijken, dan concluderen we dat omringende regio s zich sterk profileren op het gebied van grootschalige logistiek (lees: grote distributiecentra). Ook regio R&V is een interessante vestigingslocatie voor grote (inter)nationale logistiek. Echter, partijen als DHL, Kuehne+Nagel, XPO ontbreken. Er is (concrete) interesse, maar tevens veel concurrentie met name vanuit de regio rond Schiphol (gemeente Haarlemmermeer) en de A12 zone (Zoetermeer Woerden), welke zich sterk profileren op (X)XL logistiek. Kansen op gebied van multimodaliteit en synchromodaliteit in Alphen aan den Rijn De propositie van de R&V is in principe goed: de regio heeft een centrale ligging tussen mainports Luchthaven Schiphol en de Rotterdamse haven. Met name de bedrijventerreinen in Alphen aan den Rijn hebben een goede ligging langs de vierbaans N11 en OTA (Alpherium). Daarnaast heeft bedrijventerrein Rijnhaven een distributiespoorweg. Het DC van Electrolux heeft hier een eigen spooraansluiting. Hierdoor zijn multimodale voorzieningen aanwezig. In een pilotproject wordt momenteel onderzoek gedaan naar de realisatie van een nieuwe treinterminal. Doel is de ontwikkeling van een extra logistiek steunpunt, mede om de congestieproblematiek van het wegverkeer (onder andere N11) en ambities op het gebied van duurzaamheid (CO2 reductie) tegemoet te komen. Aan de andere kant zien we dat bedrijven binnen de greenports (waaronder Boskoop) zich steeds ontwikkelen meer als logistieke bedrijven. Innovaties maken het mogelijk om containers met versproducten, zoals planten, over langere aftanden te vervoeren. Hierdoor groeit de behoefte aan extra overslagpunten (water en spoor). Om die reden zijn er in Alphen aan den Rijn en in Bleiswijk railinitiatieven in ontwikkeling. Zonder spoor is er naast binnenvaart (Alpherium) geen alternatief voor het wegvervoer (bron: Pilot project Back on Track ). Voor meer informatie zie kader. 13 Het overzicht en de genoemde namen zijn indicatief en geven een beeld van de diverse logistieke en verladende partijen in R&V. De selectie is willekeurig en niet op basis van omvang, oppervlakte, behoefte, et cetera.

23 23 Mocht een onderneming willen verplaatsen/uitbreiden over de regiogrenzen, dan zal de locatiekeuze sterk gestructureerd worden door aanwezige corridors (snelwegen, vaar en spoorwegen) en ruime, efficiënt te gebruiken kavels. Het gaat om de (grootschalige) logistieke propositie en potenties van Alphen aan den Rijn (en regio). Het opzetten van een multimodaal overslagpunt past in de lange termijn perspectieven waarbij de logistiek steeds meer synchomodaal gaat werken. Bij synchomodaliteit wordt overslag tussen weg, rail en water flexibel ingezet met behulp van datasturing. Verduurzaming van transportstromen biedt kansen richting de toekomst. Hierbij kan de containerterminal (inclusief spoor) een belangrijke rol spelen. Alphen aan den Rijn kan zich in dat geval met multimodaliteit en synchormodaliteit profileren. PILOT PROJECT: BACK ON TRACK In het kader van de MIRT (Meerjarenprogramma Infrastructuur Ruimte en Transport) is onderzoek gedaan naar mogelijkheden voor structuurversterking van het tuinbouwcluster als geheel (zes greenports van Nederland) in wisselwerking met de mainport en is er vanuit de nationale agenda greenports, een Impulsagenda Greenports 3.0 opgesteld. Het opbouwen van een synchormodaal netwerk staat als doorbraak op de impulsagenda. In dat kader is het voor Alphen aan den Rijn en de Greenport Boskoop van belang dat wordt ingezet op Pilot project Back on Track een brede verkenning van het synchromodale netwerk en de daarmee samenhangende digitalisering van het goederenvervoer in Nederland. De gemeente Alphen aan den Rijn heeft een bijzonder goede positie voor de vestiging van een multimodaal knooppunt weg rail door: Centrale ligging tussen mainports Schiphol en de Rotterdam. De nabijheid van greenports Aalsmeer, Bollenstreek, Boskoop en Bleiswijk. Congestieprobleem in de Randstad dat vraagt om oplossingen die druk op wegverkeer verminderen. Aanwezigheid distributiecentra. Aanwezigheid Alpherium. Aanwezigheid spoor (inclusief vrachtspoor waar mogelijk snel een 1e fase overslagpunt kan worden gerealiseerd). Electrolux is zeer geïnteresseerd in samenwerking met andere partijen om zo ook hun capaciteit op het spoor uit te kunnen breiden. Aanwezigheid van productie en handel naast al genoemde greenports (o.a. Heineken, Electrolux,.). In Alphen aan den Rijn ligt het spoor voor de terminal al klaar. Het terrein moet nog worden aangepast om trailers zonder truck de wagons op te kunnen laten rijden. De terminal moet een functie krijgen bij het transport van versproducten, witgoed en bier van Heineken. Uitbreidingsvraag grootschalige logistiek circa 16 tot 23 hectare Van de regionaal georiënteerde vraag van 19 tot 26 hectare bestaat 3 hectare uit HMC zoals in de paragraaf hiervoor inzichtelijk gemaakt. Resteert 16 tot 23 hectare vraag vanuit grootschalige logistiek tot In totaal verwachten we dus dat van de regionaal georiënteerde vraag (op niveau van Holland Rijnland circa 32 tot 37 hectare) maximaal 23 hectare vanuit grootschalige logistiek in R&V zal landen. We verwachten dat de regio aantrekkelijk kan zijn voor grootschalige logistieke activiteiten in de toekomst. Alphen aan en Rijn heeft een goede propositie, maar geschikte plekken (ruimte) voor (grootschalige) logistiek ontbreken. In Alphen aan den Rijn wordt hier met de ontwikkeling van Steekterpoort II deels op ingespeeld. Er is echter nog geen onherroepelijk bestemmingsplan en zijn er dus nauwelijks uitgeefbare hectares beschikbaar om in de vraag te voldoen. Ook de doorgroei van al zittende logistieke bedrijven (uitbreidingsvraag of concentratie van meerdere vestigingen) is in de toekomst reëel. Het betreft in dat geval voornamelijk logistieke activiteit gericht op agro (Greenport Boskoop), food, retail en e commerce. Bij veel bedrijven speelt een locatievraagstuk op korte of middellange termijn. Schaalvergroting en concentratie zijn de belangrijkste drijvers hiervoor.

24 24 Los van de ruimtevraag vanuit grootschalige logistiek verwachten we landelijk een opkomst van nieuwe (kleinere) logistieke partijen, namelijk sterk consumentgerichte e commerce (in het segment online divers). De opkomst van stedelijke distributiecentra voor de levering van online verkochte producten speelt vooral in stedelijk gebied. We taxeren dat dit voor regio R&V beperkt zal zijn vanwege de relatief lage stedelijkheid in vergelijking met grotere steden in de nabije omgeving (Den Haag, Rotterdam, Utrecht en Amsterdam). Wel kan vraag ontstaan vanuit nieuwe distributieconcepten zoals pick up points en service points (last mile delivery). Het gaat dan om bedrijfsruimte op goed bereikbare plekken (extern naar buiten de regio, alsook intern binnen het stedelijk weefsel), echter kleinschalig van omvang (tot maximaal 1 hectare). 3.4 Component 3: vervangingsvraag Waaruit bestaat deze vraagcomponent? Er is sprake van een aanvullende vervangingsvraag (dus: niet in de prognose meegenomen) op het moment dat bedrijventerreinen worden getransformeerd naar een andere functie en de huidige bedrijfsbestemming op de locatie verdwijnt. Aanvullend op de uitbreidingsvraag is er sprake van een vervangingsvraag in regio R&V. Bij een positieve uitbreidingsvraag 14, zoals in R&V het geval is, zal dit te transformeren areaal (aantal m² bedrijventerrein) gecompenseerd moeten worden. Dit wordt geïllustreerd in figuur 11. Immers, de prognose van de uitbreidingsvraag gaat er vanuit dat dit areaal beschikbaar is en blijft. Figuur 11: Illustratie vervangingsvraag bedrijventerreinen Bron: Stec Groep (2018) Druk op bedrijventerreinen vanuit woningbouwopgave In regio Holland Rijnland bestaat druk op bedrijventerreinen vanuit woningbouw. Uit de Regionale Woon Agenda 2017 blijkt een aanvullende opgave om extra woningen te realiseren. Ook in Holland Rijnland Oost (regio R&V) is een opgave om extra woningen te realiseren om in de behoefte te voorzien. De bestaande plancapaciteit kan op korte termijn in de behoefte voorzien. Echter, op lange termijn is de planvoorraad onvoldoende voor de verstedelijkingsopgave. Vandaar dat er meer plannen nodig zijn. Voor een deel wordt ook naar (binnenstedelijke) bedrijventerreinen gekeken om deze behoefte in te vullen, deels al verder geconcretiseerd in transformatieplannen. We benadrukken dat het in deze analyse gaat om een momentopname. Indien er komende jaren meer of minder plannen zijn voor transformatie, dan heeft dit vanzelfsprekend invloed op de omvang van de vervangingsvraag. Concrete plekken voor transformatie in gemeente Alphen aan den Rijn We maken een inschatting van de vervangingsvraag op basis van de huidige transformatieplannen in regio R&V. Alle concrete locaties (die in beeld zijn) voor transformatie bevinden zich in gemeente Alphen aan den Rijn. Het gaat om vier locaties waar plannen zijn om (op termijn) tot transformatie over te gaan. In tabel 3 staat een inventarisatie op basis van informatie door de gemeenten aangeleverd. Niet op elke locatie in de lijst is volledige transformatie naar wonen beoogd. Het gaat meestal om de ontwikkeling van 14 Als de ruimtevraag negatief (krimpend) is, dan hoeft er in principe geen compensatie plaats te vinden. Immers, er is in dat geval al te veel bedrijventerrein, waardoor onttrekking/transformatie zelfs gewenst is. Een en ander is natuurlijk wel afhankelijk van de specifieke kwantitatieve en kwalitatieve situatie op de bedrijventerreinenmarkt.

25 25 woningen in een deelgebied of een ontwikkeling naar een gemengd programma op de locatie met lichtere bedrijfsfuncties. Voorbeelden zijn Heimanswetering (woningen in deelgebied) Rijnhaven Oost (mogelijk maken gemengd programma). Hierdoor is wel sprake van een wijziging van het bedrijfsprofiel van de terreinen. Bovendien worden de vestigings en uitbreidingsmogelijkheden voor (hindergevende) bedrijven op deze locaties beperkt als woningen en andere hindergevoelige objecten in de nabijheid worden ontwikkeld. Planologisch kan er dan wel milieuruimte zijn, maar het bedrijf kan deze in de praktijk niet meer benutten bij een eventuele uitbreiding in omvang of bedrijfsactiviteiten. Daarmee wordt het potentieel van de bedrijventerreinen uitgehold en zullen bedrijven eerder geneigd zijn te desinvesteren op de locatie, wat mogelijk ten koste gaat van arbeidsplaatsen aldaar. Deze bedrijfslocaties hoeven echter formeel niet gecompenseerd te worden in de vervangingsvraag omdat de bedrijfsbestemming blijft gehandhaafd. We tellen die (vooralsnog) dan ook niet mee. Tabel 3: Inventarisatie transformatieplannen regio R&V Locatie Rijnhaven Oost (Alphen aan den Rijn) Gnephoek bedrijvenlint aan de Oude Rijn (Alphen aan den Rijn) Heimanswetering (Alphen aan den Rijn) Omschrijving plan en omvang (hectare) Toestaan gemengd programma (werk, woon en verblijfsgebied) op Rijnhaven Oost zonder volledig verlies bedrijfsbestemming (circa 15 hectare). Mogelijk woningbouwplannen voor (een deelgebied) op locatie, nader te bepalen (circa 9 hectare). Mogelijk woningbouwplannen op een aaneengesloten bedrijfskavel van De Hamer Beton (circa 6 hectare). Status besluitvorming en toelichting Uitvoering transformatie gestart. Planologisch (Chw Omgevingsplan Rijnhaven Oost) deels in werking. Voorlopige voorziening door RvS per april 2018 vastgesteld en geheel onherroepelijk. Planning onbekend. Lange termijn (zoekgebied). Planning onbekend. Onderzoek naar transformatie loopt reeds. Opmerking (Stec Groep) Correctie in IBIS na realisatie. Gnephoek bestaat uit een compact en gedateerd bedrijventerrein (met een recent bedrijfsverzamelgebouw) en enkele solitaire bedrijfslocaties. Plan kan mogelijk wel vestigings en uitbreidingsmogelijkheden voor (hindergevende) bedrijven beperken. Rijneke Boulevard Woningbouwplan op voormalige Positief principebesluit college Overig deel van het (Rijnwoude) fabriekslocatie Avery Dennison. Herontwikkling (circa 4 hectare). Bron: Gemeenten regio R&V (2018), bewerking Stec Groep (2018) (met voorwaarden) in Initiatief wordt verder uitgewerkt. bedrijventerrein betreft de PDV locatie aan de rand gemeente Zoeterwoude. Circa 8 tot 15 hectare vervangingsvraag tot 2030 In totaal schatten we in dat er op korte termijn sprake is vervangingsvraag door de transformatie van Rijnhaven Oost in Alphen aan den Rijn. Het deelgebied is circa 15 hectare groot. Op middellange termijn, maar voor 2030, verwachten we als de huidige plannen doorgang vinden dat hier twee locaties bijkomen: Heimanswetering en Rijneke Boulevard. Hiervoor zijn wel extra inspanningen of beleidsimpulsen nodig. We ramen in R&V daarom een vervangingsvraag van circa 8 tot maximaal 15 hectare tot 2030, zie tabel 4 (volgende pagina). Daarbij gaan we overigens uit van enige intensivering door efficiënter ruimtegebruik dan op de achtergebleven locatie; dat past ook in de huidige tijdsgeest. De inschatting is daarmee cijfermatig conservatief.

26 26 Tabel 4: Vervangingsvraag regio R&V Locatie Korte termijn (zonder beleidsimpulsen) Korte termijn, voor 2030 nu bekend/redelijk zeker (met beleidsimpulsen) Potentieel lange termijn, na 2030 extra inspanningen (maximale verstedelijking) Rijnhaven Oost (Alphen a/d Rijn) 15 hectare Gnephoek (Alphen a/d Rijn) 9 hectare Heimanswetering (Alphen a/d Rijn) 6 hectare Rijneke Boulevard (Rijnwoude) 4 hectare Totaal 15 hectare Met intensivering: 8 hectare 10 hectare Met intensivering: 7 hectare 9 hectare Met intensivering: 5 hectare Eventuele extra ruimtebehoefte door kwalitatieve mismatch (incourant aanbod en solitaire locaties) Er kan ook sprake zijn van vervangingsvraag wanneer bedrijfsruimte in de loop der tijd niet meer aansluit bij de locatiewensen en eisen van bedrijven en dus incourant wordt. Door deze kwalitatieve mismatch ontstaat structurele leegstand en extra ruimtevraag. Dit kan een externe oorzaak hebben; bijvoorbeeld ondernemen op de locatie is dusdanig beperkt als gevolg van ontwikkelingen buiten het terrein (zoals bereikbaarheid, milieuruimte, functioneel). Of dit kan een interne oorzaak hebben; bijvoorbeeld de functionaliteit van gebouwen of gronden is dusdanig beperkt dat ondernemen onmogelijk is zonder investering. Op deze plekken (zowel binnenstedelijke als solitaire locaties) is visie noodzakelijk om de toekomstige ruimtevraag in te schatten. Geen vervangingsvraag op korte termijn (2030) uit incourant aanbod Op basis van de analyse van bestaand aanbod concluderen we dat de bedrijventerreinen in de regio R&V er over het algemeen netjes en verzorgd bij liggen. Het percentage leegstand ligt onder of rond frictieniveau (5%). Hieruit maken we op dat het aanbod bedrijfsruimte redelijk courant is. Naar verwachting is daarom op korte termijn (tot circa 2030) weinig sprake van vervangingsvraag vanuit incourant aanbod. Dit laat niet onverlet dat op een aantal locaties (vooral in gemeente Nieuwkoop) aandacht gewenst is. 3.5 Kwalitatieve verdieping ruimtevraag Vraag naar bedrijventerreinen in regio R&V: 43 tot 60 hectare Op basis van de voorgaande analyse hebben we de totale (kwantitatieve) ruimtevraag in regio R&V bepaald. Het blijkt dat rekening gehouden moet worden met een vraag van 43 tot 60 hectare tot 2030 (zie ook figuur 12 hieronder). Figuur 12: Kwantitatieve ruimtevraag regio R&V Uitbreidingsvraag 'thuismarkt' Regionaal georienteerde vraag Vervangingsvraag Bron: Stec Groep (2018). We maken een inschatting hoe deze kwantitatieve ruimtevraag (aantallen, hectares) zich kwalitatief (kenmerken) manifesteert. Voor de kwalitatieve vertaling kijken we naar drie kenmerken: 1. Verschijningsvorm/beeldkwaliteit 2. Omvang kavels: kleinschalig (< m²) en grootschalig (> m²) 3. Milieucategorie: regulier ( 4.1) en HMC ( 4.2)

27 27 Verschijngingsvorm in regio R&V Figuur 13 laat gemiddelde verdeling van vraag naar verschijningsvorm in Nederland zien. Op basis van de huidige voorraad in R&V en de aard van de vraag (uitbreidingsvraag lokale bedrijven + relatief veel logistiek en HMC) hanteren we voor regio R&V een iets andere verdeling. Figuur 13: Vraagverdeling naar verschijningsvorm in Nederland We taxeren dat de vraag voor R&V naar verschijningsvorm zich op deze volgende manier manifesteert: Relatief een wat lager aandeel hoogwaardig (1e klas): circa 0 5% Relatief een hoger aandeel functioneel (werkterrein): circa 30 35%. Resteert modern gemengd: circa 60 65%. De verschijningsvorm heeft een directe relatie met de beeldkwaliteit. Zoals in het figuur hiernaast zichtbaar is. Bron: Stec Groep (2018). Kavelomvang: tot 1 hectare komt meeste voor Op basis van opnamecijfers van bestaand vastgoed, uitgifte van bedrijfskavels en leads, kunnen we een inschatting maken van de toekomstige vraag naar bedrijfsgrond, naar omvang. Het blijkt dat zowel in omvang van pand als recente uitgifte op terreinen een gemiddelde kavelomvang tot 1 hectare het meest voorkomt in R&V. In absolute getallen gaat het om circa 90% van de bedrijven (bron: Vastgoeddata.nl, 2018). Vertaald naar ruimtevraag verwachten we dat het merendeel van de vraag een omvang tot 1 hectare betreft, wisselend in omvang van klein ( m²) tot middelgroot ( m²). Dit komt overeen met de aanwezige leads, zoals bekend bij de gemeenten. Incidenteel is er vraag van grotere bedrijven. We verwachten dat hierdoor in de toekomst circa 50% van de gerealiseerde uitgifte afkomstig zal zijn van bedrijven met een kavel groter dan 1 hectare. Dit komt onder andere door een groter aandeel logistiek en toenemende schaalvergroting in andere sectoren. Het merendeel van de vraag van de kleinere bedrijven zal naar waarschijnlijkheid zijn weg kunnen vinden in de bestaande vastgoedvoorraad en markt. Figuur 14: Transacties bestaand vastgoed op bedrijventerreinen (totale opname circa m²) Figuur 15: Indicatieve verdeling toekomstige uitgifte naar omvang kavel in regio R&V (als % van totaal uitgegeven) 4% 22% 31% 7% 8% 29% m² m² m² m² m² > m² 50% 10% 25% 15% m² m² m² > m² Bron: Vastgoedjournaal (2018), bewerking Stec Groep (2018). Bron: Vastgoeddata, bewerking Stec Groep (2018).

28 28 Milieucategorie: zowel lichte als zware bedrijvigheid Om meer gevoel te krijgen bij de vraag naar bedrijventerreinen in de toekomst hebben we een verdeling gemaakt van de huidige bedrijvigheid (in werkgelegenheid en bestaand ruimtegebruik) in milieucategorieën en het aandeel hiervan in de toekomstige ruimtevraag. Een en ander is indicatief e n op basis van gegevens van VNG, Lisa, provincie Zuid Holland en het aandeel van diverse groepen bedrijve n in de ruimtevraag. Het blijkt dat een groot deel van d e bedrijven in de R&V regio voorkomt in categorie 3 t/m 4.1 (in werkgelegenheid 50%, in ruimtegebruik 55% van de uitgegeven oppervlakte). Dit laatste komt doordat dienstverlenende en consument gerelateerd e bedrijvigheid (veelal categorie 2) een minder groot ruimtebeslag heeft ten opzichte van bedrijven in categorie 3 of 4. In de toekomstige ruimtevraag verwachten we dat het aandeel van categorie 3 lich t toeneemt (omdat categorie 1&2 vaker in bestaand vastgoed zal landen en een groot deel van de vervangingsvraag bedrijven in categorie 3 en 4 betreft). De figuren hiernaast (zie figuur 16) geven ee n beeld van de relatieve verdeling. Figuur 16: Relatieve verdeling milieucategorie Bron: Stec Groep (2018). Programma van eisen belangrijkste sectoren De traditionele sectoren hebben groot aandeel in huidig ruimtegebruik in R&V. We taxeren dat dit in de toekomstige vraag ook zo zal zijn, omdat de economische structuur van de regio niet fundamenteel zal wijzigen. Daarnaast gaat het om regionaal georiënteerde vraag vanuit HMC en grootschalige logistiek. We hebben de kenmerken van deze sectoren (verschijningsvorm, milieucategorie en omvang kavels) in figuur 20 (a en b) weergegeven. Bedrijven laten hun locatiekeuze af hangen van een groot aantal factoren. Het verschilt per sector en per type vestiging (logistiek, productie, handel of verkoop) welke factoren een rol spelen, en wat het relatieve belang van elke factor is. In Bijlage A geven we hiervan een overzicht. Figuur 17a: Kenmerken vraag vanuit tradionele sectoren Figuur 17b: Kenmerken vraag vanuit regionaal georiënteerde doelgroepen Bron: Stec Groep (2018).

29 Conclusies vraag regio R&V In de voorgaande verdieping is ingegaan op de uitbreidingsvraag, de regionaal georiënteerde vraag (HMC en grotere logistiek) en de vervangingsvraag. De uitbreidingsvraag vanuit de thuismarkt betreft 16 tot 19 hectare, vanuit de regio verwachten we nog 19 tot 26 hectare (regionaal georiënteerd doelgroepen) en op basis van de nu bekende transformatieplannen is de verwachting dat in ieder geval circa 8 hectare (tot 15 hectare) bedrijfsgrond gecompenseerd moet worden. In totaal betekent dit een ruimtevraag tussen 43 tot 60 hectare tot 2030, waarvan minimaal 24 tot 29 hectare vraag vanuit lokaal georiënteerde bedrijvigheid (vraag uit thuismarkt inclusief vervangingsvraag). Een groot deel van de lokale vraag (denk ook aan de verwachte vervangingsvraag door transformatie) en regionaal georiënteerde vraag (vraag uit grote logistiek) wil landen in gemeente Alphen aan den Rijn. We verwachten dat het grootste deel van de ruimtevraag zich op basis van de hiervoor genoemde verdeling blijft ontwikkelen. Dat betekent dat een groot deel van de vraag klein ( m²) tot middelgroot zal zijn ( m²), overwegend in milieucategorie 3 (en incidenteel hoger voor het aandeel HMCbedrijvigheid) en in traditionele sectoren (zoals bouw, productie en groothandel). Daarnaast zal de vraag naar grotere kavels toenemen door relatief groot aandeel logistieke vraag. Dat levert de volgende vraagverdeling op: Figuur 18: Kwalitatieve ruimtevraag in regio R&V tot 2030 Bron: Stec Groep (2018). Indicatieve verdeling vraag naar individuele gemeente We verdiepen de kwantitatieve vraag van circa 43 tot 60 hectare in regio R&V in de periode naar de situatie per individuele gemeente. Hiervoor kijken we naar lopende leads, dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt, propositie van de gemeenten, de enquête naar de ruimtebehoefte in gemeente Kaag & Braassem en de economische structuur van de regio. Daarnaast becijferen we het verwachte aandeel per gemeente op basis van de volgende data: Uitgifte per gemeente afgelopen 10 jaar; Werkgelegenheid op bedrijventerreinen per gemeente; Totaal areaal bestaande bedrijven per gemeente. Tabel 5: Aandeel gemeenten Alphen aan den Rijn, Kaag en Braassem, Nieuwkoop per parameter Indicator Regio R&V Aandeel gemeente Alphen aan den Rijn Uitgifte op bedrijventerreinen in de periode (in hectare) Werkgelegenheid op bedrijventerreinen op 1 januari 2017 (in banen) Totaal netto areaal bedrijventerreinen op 1 januari 2018 (in hectare) Indicatieve verdeling van de vraag Kwantitatieve ruimtevraag per gemeente Bron: Gemeenten regio R&V, bewerking Stec Groep (2018). Aandeel gemeenten Kaag en Braassem Aandeel gemeente Nieuwkoop 21,1 (100%) 11,9 (56,4%) 0,0 (0%) 9,2 (43,6%) (100%) (73,0%) (12,4%) (14,6%) 454,2 (100%) 330,7 (72,8%) 47,8 (10,5%) 75,7 (16,7%) 43 tot 60 (bandbreedte) ± 70% 30 tot 40 hectare ± 10 tot 15 % 5 tot 10 hectare ± 10 tot 15 % 5 tot 10 hectare

30 30 Bij het maken van de indicatieve verdeling kiezen we een gemiddelde die zich logischerwijs bevindt tussen de uitersten van de drie verdeelsleutels (bandbreedte). Omdat het rekenen met verdeelsleutels altijd geënt is op historische data en niet op een gereed toekomstbeeld van de vestigingsdynamiek van het bedrijfsleven in de gemeenten en regio voor de komende jaren, wordt expliciet gesproken over een indicatieve verdeling. We constateren (ook eerder) dat het zwaartepunt in regio R&V zich bevindt in gemeente Alphen aan den Rijn. Dit zien we ook terug in tabel 5. De propositie en potenties van de gemeente zijn goed op het gebied van HMC bedrijvigheid en grootschalige logistiek (kavel > 3 hectare) vanwege haar ligging en kansen op het gebied van multimodaliteit en synchromodaliteit. We verwachten dan ook dat het merendeel van de vraag een plek wil vinden in Alphen aan den Rijn: dit betekent grofweg circa 30 tot 40 hectare vraag. In de praktijk is de vraag mogelijk nog iets groter. We concluderen namelijk dat zowel de vastgestelde als de potentiele vervangingsvraag volledig afkomstig is van transformatielocaties in Alphen aan den Rijn. Voor de gemeenten Kaag en Braassem en Nieuwkoop verwachten we eenzelfde ruimtevraag richting de toekomst. Voor beide gemeenten verwachten we een vergelijkbare vraag naar bedrijfsruimte, namelijk circa 5 tot 10 hectare. Uit onder andere de indicator uitgifte op bedrijventerreinen blijkt dat in Nieuwkoop de afgelopen tien jaar nog kavels beschikbaar waren. Hierdoor scoort de gemeente bovengemiddeld op uitgifte. Daarentegen is de uitgifte in gemeente Kaag en Braasem ver achter gebleven (in de afgelopen tien jaar is geen nieuw bedrijventerrein tot ontwikkeling gebracht). Dit heeft zodoende te maken met het feit dat er in de afgelopen tien jaar geen nieuwe bedrijfskavels beschikbaar waren. Echter, de overige parameters (werkgelegenheid en bedrijventerreinareaal), geven samen met inventarisatie van leads en de enquête ruimtebehoefte Kaag en Braassem voldoen houvast om voor deze gemeenten uit te gaan van een toekomstig marktaandeel van circa 10 tot 15%. Aanvullend merken we op dat de lokale gebondenheid van bedrijven aan gemeente, of zelfs kern sterk is. Vooral in de gemeente Kaag en Braassem en Nieuwkoop. Dit beeld werd door de lokale ondernemers en ondernemersverenigingen bevestigd tijdens marktconsultatiesessie.

31 31 4 Verdieping aanbod 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk leest u hoeveel aanbod aan bedrijventerreinen er in de regio R&V is. We beginnen met een beoordeling van de bestaande voorraad bedrijventerreinen. Daarna gaan we in op het aanbod uitgeefbare terreinen. In de laatste paragraaf trekken we conclusies. PCT TERREIN BLIJFT VANWEGE SPECIALISTISCHE KARAKTER BUITEN BESCHOUWING Naar schatting is in en rond Boskoop circa 1400 hectare boomkwekerij areaal (tuinbouwcluster inclusief aanverwante argobusiness) aanwezig. Binnen de boomkwekerij wordt de vollegrondsteelt en Pot en Containerteelt (PCT) op één bedrijf gecombineerd, alhoewel de laatste jaren steeds meer specialisatie tussen vollegrondsteelt en pot en containerteelt plaatsvindt. Grotere, specialistische bedrijven in pot en containerteelt zijn voorzien op het Pot en Container Teelt terrein (PCT). Het PCT terrein bevindt zich naast het ITC terrein. Gelet op het specialistische karakter van dit terrein hebben we ervoor gekozen het PCTterrein buiten deze kwalitatieve verdieping te laten. Het terrein heeft geen bedrijfsbestemming, maar de gemengde bestemming met als specificatie boomsierteelt Beoordeling bedrijventerreinen R&V EER light om relatieve economische waarde en courantheid per bedrijventerrein te taxeren We constateerden dat de bedrijventerreinen in de regio R&V een grote (sociaal)economische waarde vertegenwoordigen. Zo huisvesten de bedrijventerreinen toonaangevende (stuwende) bedrijven en belangrijke voorzieners van werkgelegenheid. In totaal borgen de bedrijventerreinen ruimte voor circa arbeidsplaatsen. We beoordelen het aanbod in dit onderzoek op economische waarde en marktperspectief. Hierbij geven we op een drietal indicatoren, via een aantal subindicatoren, weer hoe bedrijventerreinen ten opzichte van elkaar scoren (zie figuur 19 op de volgende pagina en een toelichting op de gehanteerde indicatoren in Bijlage B). We brengen in kaart welke (meer)waarde van locaties in ogenschouw moeten worden gehouden bij eventuele discussies over transformatie (als gevolg van de verstedelijkingsopgave om groei van het inwonertal in regio R&V mogelijk te maken). Daarnaast geeft de EER aan hoe waardevol en courant bedrijventerreinen zijn. Terreinen zonder EER light In regio R&V bevinden zich 11 terreinen, waarbij het niet mogelijk en/of wenselijk is om een economische effectrapportage op te stellen. Deze bedrijventerreinen zijn als tabel opgenomen in Bijlage C. Het gaat meestal om solitaire locaties (met maar één of twee bedrijven), welke belangrijk zijn voor de regio en economische structuur, maar waarbij de indicatoren om op te scoren niet beschikbaar zijn of de economische waarde niet in perspectief kan worden geplaatst ten opzichte van de reguliere terreinen in de regio. Ook zijn er enkele kleine en/of nieuwe terreinen (nog niet uitgegeven of uitgifte recent gestart), waarvan op dit moment onvoldoende informatie beschikbaar is om het terrein te vergelijken met bestaande terreinen in de regio. 15 De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bedoelt voor onder andere volwaardige boomsierteeltbedrijven (productie), boomsierteelt gerelateerde bedrijven en boomsierteelt gerelateerd onderwijs (onderzoeksinstituut en congres).

32 32 Figuur 19: EER (light): tien indicatoren per terrein Economie Dynamiek Kwaliteit Aantal banen op BT Opname bedrijfsvastgoed in m2 Bereikbaarheid van locatie Aantal vestigingen op BT Huurprijs per m2 bedrijfsvastgoed Verzorgde uitstraling Bruto toegevoegde waarde per hectare Leegstand op BT Marktconforme bouwhoogte Parkmanagement of collectief Bron: Stec Groep (2018). We scoren de locaties ten opzichte van elkaar op de verschillende indicatoren. Bedrijventerreinen die hoog scoren, scoren dus bovengemiddeld ten opzichte van vergelijkbare terreinen in regio R&V, terwijl laagscorende bedrijventerreinen benedengemiddeld scoren ten opzichte van overige locaties in de regio. Laatstgenoemde betekent niet per definitie dat de locaties ook slecht functioneren. Molenwetering, Rijnhaven, Veenderveld en Hoorn West scoren het hoogst in EER light Onderstaand geven we een overzicht van de scores uit de EER light. De terreinen met de grootste economische waarde, potentie en marktaantrekkelijkheid zijn: Rijnhaven (Alphen a/d Rijn), Molenwetering, Veenderveld en Hoorn West. Het gaat om twee relatief grote en twee relatief jonge bedrijventerreinen met veel arbeidsplaatsen, een goede marktpropositie en/of toonaangevende bedrijven. Ook de dynamiek is hoog op deze terreinen. Hetzelfde geldt overigens voor De Schans I en II. Locaties als de Hoeksche Aarkade en De Werven, maar ook Schoterhoek, Geerweg, Gnephoek en Hondsdijks scoren het laagst. Het betreffen kleinere locaties, die mede vanwege omvang (aantal arbeidsplaatsen) en ligging (vaak solitaire plekken en slecht bereikbaar) een lagere score hebben dan de grotere locaties onderstaand overzicht wil niet zeggen dat de bedrijventerreinen ook disfunctioneren. Tabel 6: Overzicht EER (light) bedrijventerreinen regio R&V ++ Zeer hoge economische waarde Molenwetering Rijnhaven (Alphen a/d Rijn) Veenderveld Hoorn West + Bovengemiddelde economische waarde Crown Business Center De Vork De Schans I De Schans II Heimanswetering De Olm Sierteeltcentrum ITC 0 Gemiddelde economische waarde Woerdense Verlaat (I en II) Benthuizerweg Rhijnenburg Rijneke Boulevard (Rijnwoude) De Lasso Drechthoek Bovenland Benedengemiddelde economische waarde Hoogewaard Schoterhoek Geerweg Gnephoek Hondsdijk Lage economische waarde Hoeksche Aarkade De Werven Bron: Stec Groep (2018)

33 33 RELATIE MET EER SCORE UIT 2013 In 2013 zijn diverse bedrijventerreinen in de regio Holland Rijnland beoordeeld op basis van de EER. Het betrof een uitgebreide inventarisatie waarbij ook per locatie een advies is gegeven over de (door)ontwikkeling. In het standaard EER model worden een twintigtal indicatoren gebruikt en worden vergeleken met gemiddelden op vergelijkbare bedrijventerreinen. In de analyse die we in het kader van deze opdracht hebben uitgevoerd is een light versie van de EER gebruikt. Hierin is een tiental indicatoren gehanteerd en is gescoord ten opzichte van andere bedrijventerreinen in regio R&V. Beide analyses zijn daarmee niet zonder meer vergelijkbaar. Positie op de levenscyclus per bedrijventerrein We hebben de scores uit de EER light vertaald naar een fase op de levenscyclus bedrijventerreinen. Een bedrijventerrein heeft, net als een product, een levenscyclus. Naarmate verzadiging (lees: veroudering) optreedt zijn ingrepen/innovaties nodig om het terrein nieuw leven in te blazen. Dit bepaalt mede de toekomststrategie voor het bedrijventerrein. Op basis van de uitkomsten van de EER hebben we de bedrijventerrein (indicatief) in een levenscyclus ingedeeld. De positie op de levenscyclus zegt iets over de economische waarde en courantheid van het terrein. Het biedt daarmee een handvat voor een eventuele (her)ontwikkelstrategie. De levenscyclus kent drie fasen, met bijbehorende accenten in de mogelijke aanpak: In Fase I is de kwaliteit van het gebied c.q. zijn de kenmerken van het product passend bij de (beoogde) gebruikers en dus marktconform. Een grootschalige ingreep in deze fase is niet noodzakelijk kleine acties zijn voldoende om de kwaliteit (en economische waarde / aantrekkelijkheid) van de locatie hoog te houden. Fase II is een relatief minder aantrekkelijk moment om in te grijpen. De kwaliteit van het terrein is gedaald waardoor de ingreep forser moet zijn om, in vergelijking met Fase I, dezelfde kwaliteit in het gebied te krijgen. De terreinen kennen wel een redelijk hoge economische en financiële waarde, plus bedrijven zijn vaak nog graag gevestigd op deze plekken. Grootschalige ingrepen zijn daardoor duur en vaak is het ook niet aan de overheid om hier grootschalig te investeren. Het uitlokken, ondersteunen en faciliteren van private investeringen (in gebouw, kavel, etc.) ligt meer voor de hand en kan een spin off effect hebben. Hierdoor kan het terrein weer omhoog klauteren op de levenscyclus. Relevant zijn in elk geval: een heldere visie op de locatie (langetermijnvisie op de toekomstpotentie van het terrein, zodat investeringszekerheid is bij de bedrijven), het prioriteren van plekken waar actie ondernomen moet worden (omdat afglijden dreigt, of omdat het een grote spin off kan veroorzaken in het gebied) en intensief (EZ) accountmanagement. Juist in deze fase is het van groot belang om goed in gesprek te zijn met ondernemers, deze te begeleiden en vertrouwen te geven, zodat private partijen ook daadwerkelijk investeringen in pand/kavel willen doen. Natuurlijk kan dit waar nodig ondersteund worden door (fysieke) overheidsingrepen mits dit aantoonbaar een private multiplier en dus rendement heeft. Ondernemers en eigenaren zijn echter in de lead. In Fase III is de benodigde ingreep forser dan in de tweede fase en is het de vraag in hoeverre de locatie nog toekomstperspectief heeft (en in welke vorm). Dit is ook mede afhankelijk van de indicatoren waar de locatie matig op scoort. Vaak ligt herontwikkeling van de panden nog voor de hand, maar in enkele gevallen is de locatie dusdanig ingekapseld door woningbouw, of geschikt voor wonen dat een toekomst als bedrijfslocatie niet opportuun is. Als we kijken naar de minst scorende locaties in de EER light, dan is de bedrijvigheid (economische waarde) beperkt en is de courantheid (ruimtelijke kwaliteit) matig. Al met al concluderen we dat het aanbod er relatief goed bij staat en dat de waarde van de terreinen voor de regio relatief hoog is. Er zijn op lokaal niveau er wel aandachtspunten. Zo zijn er plekken met verouderd vastgoed en een rommelige uitstraling. Ook is de externe bereikbaarheid van niet alle locaties optimaal.

34 34 Figuur 20: Locatie van de bedrijventerreinen op de levenscyclus (indicatief) Bron: Stec Groep (2018) POSITIE OP LEVENSCYLUS KOMT VOORT UIT EER LIGHT ANALYSE In de analyse die we in het kader van deze opdracht hebben uitgevoerd is een light versie van de EER gebruikt. Hierin is een tiental indicatoren gehanteerd en is gescoord ten opzichte van andere terreinen in regio R&V. In het standaard EER model worden een twintigtal indicatoren gebruikt. In de analyse wordt vergeleken met gemiddelden op vergelijkbare bedrijventerreinen (naar locatietype). Beide analysemodellen leveren daarmee niet vergelijkbare resultaten. De EER light geeft zodoende een goede indicatie van de fase op de levenscyclus, maar dat wil niet zeggen dat bedrijventerreinen met een lagere score automatisch disfunctioneren. Daarnaast zijn er op een terrein vaak verschillen waar te nemen. Deelgebieden of kavels per bedrijventerrein kunnen zich in verschillende fases bevinden. Denk aan rotte plekken, maar hiertegenover staat dat er ook plekken zijn die juist van een hogere ruimtelijke kwaliteit kunnen zijn. Toekomstige transformatie van bedrijventerreinen Op een aantal terreinen in gemeente Alphen aan den Rijn spelen in de toekomst ruimtelijke opgaven (onder andere zoekgebieden ten behoeve woningbouw), waardoor op lange termijn onzeker is of de bedrijfsfunctie in de huidige vorm behouden blijft. Vanuit sociaal economisch belang (werkgelegenheid voor kwetsbare groepen, beperken mobiliteit, et cetera) is een integrale strategie op behoud, versterking, verkleuring en transformatie van deze bedrijventerreinen noodzakelijk. Voor wat betreft de locaties die economisch goed functioneren merken we op dat hier naast het economisch perspectief ook het ruimtelijke perspectief in ogenschouw moet worden genomen. Denk bijvoorbeeld aan ruimte die nodig is in het stedelijk gebied om groei van inwonertal en de lokale woningmarkt mogelijk te maken. Bij een eventuele transformatie dient echter ook het (economisch) belang van bedrijventerreinen veel aandacht te krijgen en zal bijvoorbeeld wel goede alternatieve ruimte geboden moeten worden aan de (uit te plaatsen) bedrijven.

35 Beschikbaar aanbod Beschikbaar aanbod beperkt: circa 29 hectare uitgeefbaar. In regio R&V is voor het faciliteren van de vraag slechts een (zeer) beperkt kwantitatief uitgeefbaar aanbod van circa 29 hectare 16 zie tabel 7. Daarvan is een deel geprofileerd voor een specifieke doelgroep. Het gaat om Crown Business Center (privaat uitgeefbaar en bedoeld voor hoogwaardige bedrijvigheid in de dienstverlening). Hierbij moet nog worden opgemerkt dat de 0,7 hectare op Heimanswetering naar verrwachting in de toekomst niet wordt ingevuld met een bedrijfsmatige invulling. Het overgrote deel van het aanbod bevindt zich in gemeente Alphen aan den Rijn. Het gaat om zowel kleine kavels (tot 0,5 hectare), middelgrote kavels (0,5 tot 1 hectare) als enkele grote kavels (> 1 hectare). Daarbij komt dat alleen gemeente Alphen aan den Rijn nog beschikt over kavels groter dan 1 hectare. We stellen vast dat in de gemeente Kaag en Braassem geen aanbod van bedrijfsgrond is. In gemeente Nieuwkoop is met 1,7 hectare weinig ruimte beschikbaar. Op bedrijventerrein De Olm is nog één kavel uitgeefbaar (hiervoor hebben zich al geïnteresseerden gemeld bij de gemeente) en op bedrijventerrein Schoterhoek uitbreiding is nog slechts 1,5 hectare beschikbaar. Tabel 7: Beschikbare harde 17 plancapacitiet regio R&V Gemeente Bedrijventerrein Type Beschikbaar (hectare) Crown Business Center Hoogwaardig. Specifiek: 3,7 hectare privaat Kantoren De Schans II Functioneel/modern gemengd 2,3 hectare Heimanswetering Functioneel/modern gemengd 0,7 hectare privaat Functioneel/modern gemengd 4,4 hectare Hoorn West Specifiek: HMC bedrijvigheid mogelijk Alphen aan den Rijn Molenwetering Modern gemengd 0,8 hectare Steekterpoort I Functioneel/Modern gemengd 7,7 hectare Functioneel/Modern gemengd 1,2 hectare Sierteeltcentrum ITC Specifiek: Sierteeltbedrijven en ondersteunende bedrijven Uitbreiding Hoogewaard Functioneel/Modern gemengd 6,5 hectare Specifiek: HMC bedrijvigheid mogelijk Kaag en Braassem Nieuwkoop De Olm Functioneel/Modern gemengd 0,2 hectare Schoterhoek uitbreiding Functioneel/modern gemengd 1,5 hectare Totaal: 29 hectare Bron: Gemeenten regio R&V (2018) Nog circa 64 hectare te ontwikkelen zachte plancapaciteit Bovenop bovengenoemde harde, beschikbare plannen (met een onherroepelijk bestemmingsplan) zijn er in de regio toekomstige plannen, die bij ontwikkeling potentieel ruimte bieden aan bedrijven. Vanuit kwantitatief perspectief is het wenselijk om over ontwikkeling van dergelijke locaties na te denken, evenals welke doelgroepen met de locatie bediend moeten worden. Hierover meer in hoofdstuk 6 (confrontatie vraag en aanbod). Tabel 8: Potentiële plancapaciteit regio R&V Gemeente Bedrijventerrein Omschrijving plan Status besluitvorming Omvang netto (hectare) Specifieke doelgroep: Bestemmingsplan wordt transport en grootschalige Alphen aan den Rijn Steekterpoort II opgesteld (procedure 12 hectare logistiek. Circa 10 hectare gestart) grootschalige logistiek (> 3 16 Exclusief het PCT terrein (en het deelgebied Green Tech Valley). 17 Harde plancapaciteit eerste kwartaal Het zijn plannen waarvan het bestemmingsplan onherroepelijk is, ongeacht of de grond bouwrijp of niet bouwrijp is gemaakt en ongeacht of deze nog achter een uitwerkingsplan zit.

36 36 hectare) en circa 2 hectare voor ketenpartners uit de sector tansport/logistiek. Prinsenschouw Nog geen details bekend. Onbekend. Op termijn van zacht naar hard. 10 hectare Groenendijk (Oost) Nog geen details bekend. Locatie wordt niet als realistisch gezien. 9 hectare Onbekend. Op termijn Drechthoek 2 Nog geen details bekend. Kaag en Braassem van zacht naar hard. 3,6 hectare Veenderveld 2 Nog geen details bekend. Onbekend. 29 hectare Nieuwkoop Totaal zachte plannen: 63,6 hectare Bron: Gemeenten regio R&V (2018) Mogelijkheden voor intensivering De bedrijventerreinen in regio R&V worden relatief intensief gebruikt. We constateren dat de gemiddelde fsi in regio R&V ongeveer 0,6 bedraagt, waar deze landelijk gemiddeld 0,5 is. Daardoor is de te behalen ruimtewinst op regulier gemengde terreinen zeer beperkt. Er zijn slechts enkele bedrijventerreinen waar intensivering op private kavels is te realiseren. Het gaat hierbij meestal om strategische reserves (denk aan restkavel: momenteel in gebruik als buitenruimte of groenstrook). Intensivering moet worden opgepakt door de markt zelf. Overheid kan enkel plekken benoemen en dit meenemen in gesprekken met bedrijven. Toch kan intensivering van bestaande locaties een goede manier zijn om een deel van de behoefte op te vangen. Door intensivering kan bestaande ruimte beter en slimmer benut worden, waardoor de ruimtelijke druk verlaagd wordt. Het gaat bijvoorbeeld om oplossingen als meerlaags bouwen, een beperking van de open buitenruimte of herschikking van kavels, zodat bedrijven ruimte efficiënter kunnen opereren. Figuur 21: Schakelen van kleinschalige bedrijfsgebouwen (l), stapelen van kantoor boven bedrijfsruimte (m) en meerlaagsbouwen (r) als voorbeelden van intensivering op bedrijventerreinen Bron: Stec Groep (2018). Stapelen, schakelen en meerlaags bouwen zijn eenvoudiger toe te passen op (meer) hoogwaardige bedrijvenparken dan op zwaar industrieterrein: gelijkvormige bedrijfsruimte laat zich makkelijk stapelen in tegenstelling tot specifieke bedrijfsruimte in de procesindustrie. Inschatting intensiveringsmogelijkheden op bedrijventerreinen in regio R&V Om een inschatting te maken van de mogelijkheden kijken we naar drie elementen: 1. Op welke terreinen is de floor space index (fsi) laag? 2. Op welke terreinen zijn rest ruimten en of grootschalige leegstand beschikbaar (bijvoorbeeld in de vorm van groenstroken, grootschalig parkeerterrein, buitenopslag, et cetera)? 3. Op welke terreinen wordt de (in bestemmingsplan vastgelegde) bouwhoogte of maximale bebouwingspercentage niet (optimaal) benut?

37 37 Tabel 9: Intensivering nader bekeken voor regio R&V Aspect Toelichting 1. Fsi We constateren dat de fsi op enkele terreinen laag is (<50%), waaronder solitaire locaties, en dat daardoor vanuit dit aspect ruimte is voor intensivering. Het gaat voornamelijk om de volgende locaties: 2. Zichtbare restruimten of grootschalige leegstand 3. Bouwhoogten nog niet benut Hoogewaard Gnephoek Hondsdijk Rhijnenburg De Werven Hoeksche Aarkade Woerdense Verlaat (I en II) Sierteeltcentrum ITC De Schans II Heimanswetering Buiten bovenstaande locaties, vallen ons beperkt bedrijventerreinen op met zichtbare, grote open plekken en/of restruimten. Met name Rhijnenburg, Sierteeltcentrum ITC en Woerdense Verlaat (I) bieden ruimte voor intensivering (op private kavel). Op Hoogewaard en Hondsdijk (locaties met een betoncentrale) is de fsi wel laag (<15%), maar is de ruimte meestal in gebruik als opslag. De leegstand in regio R&V ligt met zo n 5% rond of onder frictieniveau. Op locaties als Bovenland, Schoterhoek en Molenwetering is de leegstand relatief hoog (boven frictieleegstand). Deze plekken bieden mogelijk ruimte voor vernieuwing. Op de grote bedrijventerreinen zoals Molenwetering en Rijnhaven zien we vanuit de markt enkele private initiatieven plaatsvinden/ontstaan. Het betreft hier enerzijds intensivering anderzijds vernieuwing van (verouderd) vastgoed. Ook toekomstige grootschalige leegstand kan in een deel van de ruimtebehoefte voorzien. Het vertrek van Hoogvliet, gevestigd op bedrijventerrein Hoorn West, betekent dat er in de achtergelaten panden ruimte vrij komt voor nieuwe vestigers. Acquisitie is belangrijk om deze locaties ook te vullen. Op enkele plekken (zowel op pandniveau als deelgebieden) heeft reeds revitalisering/herstructurering plaatsgevonden, zoals op het noordelijke deel van bedrijventerrein De Lasso. Andere locaties komen hiervoor in aanmerking, zoals: Hoogewaard en Rijnhaven (beiden gemeente Alphen aan den Rijn). Courante bestemmingsplannen met ontwikkelruimte kunnen private herstructurering uitlokken en stimuleren. Ook in gesprekken met ondernemers (eventueel met verhuisplannen) moet hergebruik/ intensivering meegenomen worden. We constateren dat op veel terreinen de maximale bouwhoogten niet worden benut. Op vrijwel iedere bedrijfslocatie wordt grotendeels tot maximaal 12 meter gebouwd, terwijl op verschillende locaties in gemeente Alphen aan den Rijn een maximale bouwhoogte van 20 meter (incidenteel zelfs nog hoger) is toegestaan. Dit is bijvoorbeeld mogelijk op Molenwetering en Rijnhaven. Op deze locaties is er dan ook ruimte voor een extra bouwlaag bovenop de bestaande bouw, in het geval er sprake is van uitbreiding van bestaande bedrijven. We constateren echter ook dat dit niet altijd mogelijk is (gelet op bouwconstructies en/of parkeernormen). Voor herontwikkeling/ vernieuwbouw biedt deze bestemmingsplanruimte echter wel een mogelijkheid. Bebouwingspercentages in regio R&V marktconform; het laagst op solitaire locaties We constateren dat het maximaal bebouwingspercentage vrijwel overal marktconform is (70 tot 80%). Op enkele plekken is het maximum bebouwingspercentage nog niet gerealiseerd, vooral door veel buitenruimte met opslag. De laagste bebouwingspercentages zien we op solitaire locaties. Bijvoorbeeld Betonmortel Centrale Koudekerk (BCK) aan de Hondsdijk, Spanbeton aan de Oude Rijn, Spelt (Blokland), solitaire bedrijven aan de Steekterweg et cetera. Intensivering op deze locaties is eigenlijk alleen mogelijk als het gevestigde bedrijf wil/kan uitbreiden. Investeren in intensiever ruimtegebruik van de kavels is niet altijd logisch/aantrekkelijk. Dit kan namelijk ook afbreuk doen aan de ruimtelijke kwaliteit. Ruimtewinst als gevolg van intensivering maximaal 2 hectare Intensivering is vaak moeilijk door de overheid te sturen als het om private kavels gaat. Het moet in beginsel zelf opgepakt worden door gebruikers en eigenaren van bedrijfsvastgoed. Wel kan de overheid intensivering aanjagen en bedrijven helpen bij het in kaart brengen van de planologische mogelijkheden. Doorgaans kan tot met een maximaal ambitieniveau circa 5 tot 10% ruimtewinst geboekt worden op een gemengd bedrijventerrein. Dit wordt vanzelfsprekend lastiger op logistieke en industrielocaties, omdat deze functies zich moeilijk lenen voor stapelen. Intensiever ruimtegebruik is gelet op het profiel van de

38 38 meeste terreinen in de regio R&V maar beperkt mogelijk op bestaande bedrijventerreinen. In totaal is maximaal 0 tot 2 hectare ruimtewinst te boeken, zo schatten we in. 4.4 Conclusies aanbod regio R&V We concluderen op basis van de voorgaande analyse dat de (sociaal economische) waarde van de bedrijventerreinen voor regio R&V groot is. Vooral de grotere terreinen hebben een hoge economische waarde. Toch zijn er ook plekken die vanuit economisch perspectief niet optimaal functioneren. Deze plekken zijn verouderd, hebben incourante panden en kavels of een rommelige uitstraling. Op deze terreinen zijn (forse) ingrepen nodig om de locaties weer courant te maken en structurele leegstand te voorkomen. Op sommige van deze locaties spelen plannen of ideeën voor transformatie om de verstedelijkingsopgave te faciliteren. We zien dit eigenlijk vooral terug in gemeente Alphen aan den Rijn. Uit de kwantitatieve verdieping van het aanbod aan bedrijfskavels in regio R&V blijkt dat het overgrote deel zich bevind in gemeente Alphen aan den Rijn. Er is geen aanbod in gemeente Kaag en Braassem en het aanbod in gemeente Nieuwkoop is met 1,7 hectare gering. Het totale aanbod van circa 29 hectare is vooral beschikbaar op regulier gemengde terreinen en niet sterk gelabeld. We constateren wel dat er slechts zeer beperkt ruimte is voor de regionaal georiënteerde doelgroepen, HMC en grootschalige logistiek. Ook voor grote (reguliere) bedrijvigheid zijn maar een beperkt aantal kavels beschikbaar. De terreinen in regio R&V worden intensief gebruikt. Er is weinig leegstand (over het algemeen onder tot net op frictieniveau) en de kavels en zijn meestal flink bebouwd. We constateren dat de gemiddelde fsi in regio R&V ongeveer 0,6 bedraagt, waar deze landelijk gemiddeld 0,5 is. Per locatie verschilt de situatie uiteraard, maar we komen bijvoorbeeld een lagere fsi tegen op solitaire locaties (meestal vanwege benodigde opslagruimte). Alles overziend is op enkele plekken nog enige ruimtewinst te boeken door restruimtes en mogelijkheden in het bestemmingsplan beter te benutten. Het is echter sprokkelen; de te boeken ruimtewinst bedraagt naar verwachting maximaal 2 hectare. In totaal bedraagt daarmee het harde aanbod 29 tot 31 hectare. Dit is veel te weinig om in de behoefte (geraamde ruimtevraag) te voorzien. In potentie is er zo n 64 hectare aanbod te realiseren in de regio; nu zacht aanbod. In belangrijke mate wordt er door de gemeenten in R&V (exclusief gemeente Nieuwkoop) nagedacht of concreet gewerkt aan het uitgeefbaar krijgen van dit potentiële aanbod. Voor 12 hectare is al een bestemmingsplan in procedure. Bedrijventerrein Steekterpoort II in gemeente Alphen aan den Rijn moet in belangrijke mate de vraag vanuit grote logistiek gaan faciliteren.

39 39 5 Confrontatie vraag en aanbod In dit hoofdstuk confronteren we het aanbod met de vraag. Dit bestaat uit een kwantitatieve confrontatie en een kwalitatieve confrontatie. In de laatste paragraaf sluiten we af met de belangrijkste conclusies. 5.1 Kwantitatieve confrontatie Kwantitatieve behoefte aan bedrijventerreinen in regio R&V bedraagt circa 12 tot 29 hectare We geven een confrontatie van vraag en aanbod van bedrijventerreinen in tabel 10 (confrontatie met hard aanbod). Hieruit blijkt een kwantitatieve behoefte van circa 12 tot 29 hectare tot De ruimtewinst als gevolg van herinvulling/ intensivering op bestaande, uitgegeven bedrijventerreinen bedraagt maximaal 2 hectare. Tabel 10: Confrontatie vraag met hard aanbod Confrontatie vraag met hard aanbod Vraag t/m 2030 Aanbod (hard) Mogelijkheden intensiever ruimtegebruik Totaal aanbod Behoefte (vraag minus hard aanbod) Aantal (hectare) hectare 29 hectare 0 2 hectare 31 hectare hectare Wanneer we inzoomen op de situatie per individuele gemeente constateren we een concrete kwantitatieve behoefte (op korte termijn) voor zowel gemeente Kaag en Braassem als gemeente Nieuwkoop. In tabel 11 is weergegeven hoe de kwantitatieve confrontatie er (indicatief) uitziet. Tabel 11: Confrontatie vraag per gemeente met hard aanbod Confrontatie per gemeente met hard aanbod Vraag (hectare) Aanbod (hectare) Confrontatie (behoefte) Gemeente Alphen aan den Rijn hectare 19 27,3 hectare 2,7 12,7 hectare Gemeente Kaag en Braassem 5 10 hectare 5 10 hectare Gemeente Nieuwkoop 5 10 hectare 1,7 hectare 3,3 8,3 hectare Als alle potentiële plancapaciteit (zachte plannen) worden ontwikkeld voor 2030 ontstaat voor regio R&V overaanbod. Voor een eventuele Ladder onderbouwing voor individuele plannen moet altijd de behoefte in de relevante planperiode (en voor het betreffende ruimtelijk verzorgingsgebied) in beeld worden gebracht. Voor een regulier bestemmingplan is dat tien jaar. Strategie/afspraken voor potentiele plannen essentieel We stellen zodoende vast dat in regio R&V een kwantitatieve behoefte is aan bedrijventerrein van circa 12 tot 29 hectare tot De vraag is voor de gehele regio geraamd, maar het grootste aandeel zoekt naar verwachting (uitbreidings)ruimte in gemeente Alphen aan den Rijn. We concludeerden in hoofdstuk 4 dat er nauwelijks aanbod beschikbaar is in Nieuwkoop tot geen aanbod in gemeenten Kaag en Braassem. Hierdoor zit de bedrijfsruimtemarkt in deze gemeenten feitelijk op slot. Een goede strategie en afspraken voor het op de markt brengen van potentiële plannen is dus essentieel; niet alleen kwantitatief maar ook kwalitatief (voor welke doelgroepen en onder de juiste condities ). Zie hiervoor de volgende paragraaf. 18 De vraag is geraamd voor de periode Dit betekent dat conclusies ten aanzien van behoefte gelden voor die periode. 19 In de praktijk is de vraag mogelijk nog iets groter. We concluderen namelijk in hoofdstuk 3 dat zowel de vastgestelde als de potentiele vervangingsvraag volledig afkomstig is van transformatielocaties in gemeente Alphen aan den Rijn.

40 40 REGIONALE CONEXT: VRAAG/AANBOD SITUATIE IN HOLLAND RIJNLAND BIEDT GEEN SOELAAS In regio R&V is op termijn een kwantitatief tekort aan ruimte om de vraag te kunnen faciliteren, maar we constateren dat de regionale vraag/aanbodsituatie (op niveau Holland Rijnland) geen uitkomst biedt om bedrijven te huisvesten. We merken op dat: Vraag aanbodconfrontatie in zowel Duin en Bollenstreek (D&B) als de Leidse regio (071) is krap. De vraag is groter dan het uitgeefbare aanbod. De zachte plancapaciteit is beperkt en de omliggende regio s hebben in principe hun handen vol aan het faciliteren van de eigen autonome groei. Ruimte om als opvangfunctie te fungeren is in beide regio s zeer beperkt. Overloop vanuit R&V dus niet mogelijk en wenselijk. Regio R&V heeft relatief veel zachte (potentiële) plancapaciteit. Uit de bedrijvendynamiek blijken verhuisbewegingen vanuit de 071 regio (Leiden, Leiderdorp) naar R&V. Krapte aldaar kan leiden tot extra verhuisgeneigdheid, vooral van geografisch dichtbij gelegen bedrijven. Gemeente Alphen aan den Rijn zou de opvang voor het westelijk deel van de Leidse regio kunnen faciliteren. Hierdoor ontstaat mogelijk wel een grote mobiliteitsstroom aan woon/werkverkeer vanuit de 071 regio naar R&V. Reguliere bedrijven hebben echter meestal een maximale beweegradius vanwege afzetmarkt, personeel en toeleveranciers van circa 7 8 kilometer. De kwalitatieve verdieping bedrijventerreinen in de drie subregio s (071 regio, D&B en R&V) zijn dus een belangrijke bouwsteen voor het maken van een bedrijventerreinenstrategie voor Holland Rijnland die regio R&V overstijgt. 5.2 Kwalitatieve confrontatie Geschiktheid beschikbare aanbod: in hoeverre sluit aanbod aan bij vraag? Relevant is in hoeverre het aanbod volstaat om de vraag te faciliteren. Hierom hebben we de bedrijventerreinen in R&V beoordeeld op geschiktheid voor bovengenoemde doelgroepen. We hebben ons daarbij vooral laten leiden door een aantal (ruimtelijk) onderscheidende vestigingskenmerken en de marktregio waarin een segment acteert. Immers indien deze wezenlijk anders zijn, ontstaan ook verschillen in het aanbod dat hiervoor geschikt is. Het sec hebben van aanbod betekent immers niet dat de vraag volledig gefaciliteerd kan worden. Determinanten voor het maken van onderscheid in deelsegmenten zijn wensen/vereisten ten aanzien van bereikbaarheid, ligging en ruimtelijk functionele vereisten.