Uitgiftebeleid Bedrijventerreinen: Willige Laagt en Binderen-Zuid

Transcriptie

1 Uitgiftebeleid Bedrijventerreinen: Willige Laagt en Binderen-Zuid Versie van 9 augustus 2011 Vastgesteld door de gemeenteraad op 11 oktober 2011

2 Inhoud: 1. Inleiding 2 2. Sturen op kwaliteit 2 3. Vaste regels 3 4. Algemene en specifieke regels 3 5. Proces ruimtevragers 5 Bijlage 1: Werknemers per herctare per bedrijfstak 7 1 van 7

3 1. Inleiding Met het uitgiftebeleid regelt de gemeente privaatrechtelijk, als eigenaresse van de te verkopen grond, dat de te ontwikkelen terreinen ook worden ingevuld volgens het gemeentelijke bedrijventerreinenbeleid. In Deurne is het bedrijventerreinenbeleid vastgelegd in de Ontwikkelingsvisie Bedrijventerreinen. Bedrijfsgrond is voor veel bedrijven een noodzakelijk middel om te kunnen ondernemen. Door bedrijfsgrond uit te geven wordt in wezen in die ontwikkelruimte voorzien. Doel De gemeente Deurne geeft grond uit om de lokale economie te faciliteren en zo de werkgelegenheid te stimuleren. De gemeente Deurne geeft op deze manier grond uit om de kwaliteit op en van bestaande bedrijventerreinen te verbeteren en om leegstand tegen te gaan. Dit uitgiftebeleid richt zich op twee bedrijventerreinen: - Binderen-Zuid (fase 1 en 2); en - Willige Laagt (uitbreiding) 2. Sturen op kwaliteit De kwaliteit op en van bedrijventerreinen is voor ondernemers belangrijk. Per bedrijf kan de kwaliteit anders beoordeeld worden. De kwaliteit komt terug in diverse elementen, zoals de mogelijkheden binnen het bestemmingsplan, de ligging van een terrein, het vastgoed, de openbare ruimte en de uitstraling van een terrein. Elke afzonderlijke ondernemer of bedrijf zal die kwaliteit anders ervaren. De gemeente heeft in de afgelopen jaren intensief samengewerkt met het lokale bedrijfsleven om te komen tot een eigentijds bedrijventerreinenbeleid. In dit beleid staat de kwaliteit van bestaande bedrijventerreinen centraal. De ontwikkeling en uitgifte van nieuw terrein moet daaraan ten dienste worden gesteld en voorkomen moet worden dat meer (te veel) van hetzelfde wordt toegevoegd. De planningsmethodiek wordt daarmee meer lokaal en richt zich sterker op kwaliteit. Deze planningsmethodiek bevat twee belangrijke elementen: Allereerst zijn de kwaliteitsontwikkeling van bedrijventerreinen en het toevoegen van nieuw bedrijventerrein aan elkaar gerelateerd. Meer van hetzelfde toevoegen zal het hergebruik van bestaande bedrijventerreinen belemmeren. De gemeente kan dus met haar uitgifteregels sturing geven aan de kwaliteit op bestaande bedrijventerreinen. In 2008 heeft dit al geleid tot een wijziging van het uitgiftebeleid voor bedrijventerrein Binderen-Zuid waardoor er enkel kavels werden uitgegeven groter dan vierkante meter. De marktsituatie is veranderd waardoor het uitgiftebeleid op onderdelen moet worden aangepast. In het Integraal Actieprogramma Bedrijventerreinen (d.d. 5 april 2011) is geconcludeerd dat de minimale kavelomvang bij gronduitgifte op Binderen-Zuid opgehoogd moet worden naar vierkante meter. Daardoor worden meer bedrijven gestimuleerd om op bestaande bedrijventerreinen te investeren. Bovendien biedt dit lokale bedrijven de mogelijkheid om zich in Deurne door te ontwikkelen tot een grote onderneming waarmee de werkgelegenheid voor Deurne behouden blijft. 2 van 7

4 Ten tweede heeft de gemeente met het bedrijventerreinenbeleid de SER-ladder omarmt. Met de SER-ladder wordt zuinig en duurzaam ruimtegebruik nagestreefd. In de SERladder wordt een ruimtevraag volgens drie stappen behandeld. De eerste stap is het zoeken naar intensiveringsmogelijkheden binnen het bestaande vastgoed of op de bestaande kavel. De tweede stap is het zoeken naar mogelijkheden op een ander kavel, op een bestaand bedrijventerrein. Als die eerste twee stappen geen oplossing bieden voor de ruimtevraag, dan pas wordt de derde stap in gezet. In de derde stap wordt bedrijfsgrond op een nieuw bedrijventerrein uitgegeven. Deze stappen worden geborgd in het proces dat met de ruimtevrager wordt doorlopen (zie hoofdstuk 5). 3. Vaste Regels Bij de uitgifte van bedrijfsgrond geldt een aantal vaste regels: De gemeente Deurne hanteert een vanaf-prijs. De gemeenteraad stelt jaarlijks in de nota grondexploitatieze vast wat de minimale prijs per vierkante meter moet zijn. In 2011 wordt bedrijventerrein verkocht vanaf 142,- per vierkante meter, exclusief BTW. Voor zichtkavels is dat 180,- per vierkante meter, exclusief BTW. Het college van burgemeester en wethouders bepaalt de uiteindelijke verkoopprijs; De algemene verkoopvoorwaarden. Met de algemene verkoopvoorwaarden worden de juridische kaders gesteld waarbinnen de transactie plaatsvindt en hoe de grond gebruikt dient te worden. Zo wordt de ondernemer bijvoorbeeld verplicht om binnen twee jaar te bouwen (verplichtingen); Het bestemmingsplan. Hierin staat vastgelegd binnen welke juridisch-planologische kaders de bedrijfsgrond ingevuld en gebruikt mag worden (rechten). Het beeldkwaliteitsplan. Hierin staat het gewenste kwaliteitsniveau dat in het gebied wordt verwacht. De welstandscommissie toetst aan dit plan bij de beoordeling van het bouwplan. Parkmanagement. Elk bedrijf dat grond koopt van de gemeente moet ook deelnemen aan parkmanagement of een vereniging van eigenaren. 4. Algemene en specifieke regels Naast de vaste regels zijn er ook algemene en specifieke regels. Met deze regels wordt bepaald of een ruimtevrager ook daadwerkelijk bedrijventerrein van de gemeente kan kopen. Aan de algemene regels wordt getoetst waarbij geldt dat de afnemer aan elke regel moet voldoen. Op het moment dat er schaarste is (meer vraag dan dat er aanbod is) of er meerdere bedrijven eenzelfde kavel willen kopen, dan gelden ook specifieke regels. De specifieke regels bepalen welk bedrijf voorrang krijgt op een ander bedrijf. Algemene regels 1. Bedrijfsgrond wordt alleen uitgegeven aan lokale ondernemers. De bedrijventerreinen in Deurne worden immers ontwikkeld om de lokale economie te faciliteren. Om lokale ondernemers ook in de toekomst te kunnen bedienen, is het belangrijk om voldoende voorraad te houden, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit op bestaande bedrijventerreinen. Er wordt daarom gezocht naar een gezonde schaarste. Onder lokale bedrijven worden bedrijven bedoeld die een aantoonbare lokale binding hebben. Die lokale binding kan aangetoond worden als: - de huidige vestigingsplek in Deurne is; - een groot deel van de werknemers in Deurne woont; Zijn deze criteria niet van toepassing maar een bedrijf heeft op een andere wijze een binding met Deurne, dan dient dat aangetoond te worden. Voorbeelden hiervan zijn een verplaatsing terug naar Deurne nadat het bedrijf tijdelijk buiten de gemeente Deurne gevestigd is en/of als een groot deel van de klantenkring zich in Deurne bevindt. 3 van 7

5 Op Willige Laagt (uitbreiding) worden alleen kavels uitgegeven aan ondernemers die uit Liessel of uit het zuidelijk deel van de gemeente Deurne komen. Dit uitgangspunt staat ook opgenomen in het bestemmingsplan Willige Laagt. Het college kan vrijstelling geven aan bedrijven van buiten Deurne. Dat geldt alleen als er ruim voldoende aanbod is, als het bedrijf uit de Peelregio komt en als dit conform de regionale afspraken gebeurt, zoals vastgelegd in de Regionale Agenda Bedrijventerreinen (2008). Hierin is bijvoorbeeld afgesproken dat in deze gevallen overleg plaatsvindt met de (sub)regio. Hierin is ook vastgelegd, conform het provinciaal beleid (verordening ruimte), dat het stedelijk gebied bedrijven opvangt die van buiten de regio komen. De regionale afspraken over bedrijventerreinen worden in de loop van 2011 geactualiseerd. 2. Er wordt alleen grond uitgegeven aan bedrijven waarvan de huidige locatie niet in de uitbreidingswens kan voorzien. Dit kan omdat er geen intensiveringsmogelijkheden op de kavel zijn of omdat het noodzakelijke vastgoed niet past op de bestaande kavel. 3. Het bedrijf moet binnen het bestemmingsplan passen, of via een binnenplanse vrijstelling passen. Het gaat dan vooral over de bedrijfsactiviteit, de bebouwing, de milieucategorie en het kaveloppervlak (hierover volgt meer onder regel 4). 4. Op bedrijventerrein Binderen-Zuid worden enkel kavels uitgegeven die vierkante meter of groter zijn. Een uitzondering wordt gemaakt voor een kavel welke vanwege de (noodzakelijke) verkaveling van het terrein niet groter is. Binderen-Zuid is ook het enige terrein waarop kavels groter dan mogen worden uitgegeven. Op bedrijventerrein Willige Laagt (uitbreiding) worden alleen kavels uitgegeven met een omvang tussen de en vierkante meter, zoals in het bestemmingsplan Willige Laagt (d.d.) 1 is opgenomen. 5. Bedrijven die zich vestigen op een nieuw bedrijventerrein, moeten met de gemeente afspraken maken over hun achterblijflocatie. Als bedrijven een locatie achterlaten op een bedrijventerrein, dan worden afspraken gemaakt over het hergebruik van het pand, over eventuele grond- en grondwatervervuiling, over buitenopslag en over de uitstraling van het pand en de kavel. Per locatie kunnen de afspraken verschillen. Als er sprake is van een integraal gebiedsplan (zoals een revitaliseringplan), dan worden er afspraken gemaakt die in lijn liggen met het plan. Als bedrijven een locatie achterlaten in het buitengebied, dan worden afspraken gemaakt over vooral de ruimtelijke kwaliteit van de kavel, de bebouwing en de omgeving. In het Bestemmingsplan Buitengebied (2010) zijn de kaders omschreven waarbinnen de locatie eventueel een andere invulling en bestemming kan krijgen, ten einde de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. 1 Het college van Burgemeester en Wethouders kan gemotiveerd afwijken van de bovengrens. 4 van 7

6 6. Bedrijven die zich vestigen op een nieuwe kavel op een bedrijventerrein, moeten met de gemeente afspraken maken over de inrichting van de kavel met het oog op intensief ruimtegebruik. Het uitgangspunt is dat er niet meer ruimte wordt gekocht dan dat er nodig is, maar dat er wel voldoende ontwikkelmogelijkheden op de kavel voor handen blijven. Per individueel geval moet er gezocht worden naar een juiste balans. De ruimteverkenner 2 wordt als handvat gebruikt. 7. Werkgelegenheid is een belangrijk criterium waarover de gemeente en de afnemer met elkaar in gesprek gaan. In de algemene regels is dit geen doorslaggevend criterium. De verschillen kunnen per bedrijf groot zijn. Bovendien streeft de gemeente bovenal een sterke economie na waarin de bedrijven een toegevoegde waarde ten opzichte van elkaar hebben. Dat kan betekenen dat bedrijven met relatief weinig werkgelegenheid toch een belangrijke toegevoegde waarde voor de economie van de gemeente Deurne hebben. De basis om met elkaar in gesprek te gaan ligt in het schema in bijlage 1, waarin per bedrijfssector het gemiddelde aantal werkplekken per hectare is uitgesplitst. Bij grote afwijkingen zullen gemeente en ondernemer het verschil analyseren en zoeken naar intensiveringsmogelijkheden. Specifieke regels Deze regels worden gebruikt in een situatie van schaarste en in een situatie waarin er meerdere bedrijven eenzelfde kavel willen aankopen. Op de onderstaande regels kan een bedrijf punten scoren. Bij urgentie wordt voorrang verleend. Als er geen sprake is van urgentie, dan krijgt het bedrijf met de meeste punten voorrang. 1. Als een bedrijf op de huidige vestigingslocatie een ruimtelijke of bedrijfsmatig probleem heeft of veroorzaakt waardoor het bedrijf niet meer goed kan functioneren of het een noodzakelijke ontwikkeling van het bedrijf in de weg staat, dan krijgt dat bedrijf voorrang. Een bedrijf zal dit cijfermatig en vanuit zijn bedrijfsvoering moeten motiveren. Bij urgentie krijgt een bedrijf altijd voorrang. De algemene regels blijven ook bij urgentie gelden. 2. De werkgelegenheid is naast een algemene regel ook een specifieke regel. Op basis van de tabel in bijlage 1 kan het bedrijf 0, 1 of 2 punten scoren. Het aantal werkplekken per hectare ten opzichte van het gemiddelde in zuid Nederland bepaalt de score. 3. De gemeente probeert aan te haken bij de ontwikkeling van Brainport. Daarom kan een ondernemer punten scoren als het door middel van open innovatie productmarktcombinaties weet te ontwikkelen en zo een bijdrage levert aan de Brainportregio en structuurversterking van de gemeente. De bedrijven die bijdrage aan de Brainportregio scoren 1 punt, bedrijven die dat niet doen scoren 0 punten. 5. Proces ruimtevragers De uitgangspunten van dit uitgiftebeleid zijn het zorg dragen voor voldoende bedrijfsruimte voor de toekomst, duurzaam ruimtegebruik en het stimuleren van investeringen op bestaande bedrijventerreinen. De algemene en specifieke regels in dit uitgiftebeleid sturen hierop. Daarnaast worden bedrijven met een ruimtevraag begeleid om die ook zo goed mogelijk inzicht te geven in de mogelijkheden op zowel hun bestaande locatie en op een andere locatie op een bestaand of nieuw bedrijventerrein. 2 De Ruimteverkenner wordt verder toegelicht bovenaan pagina 6. 5 van 7

7 De volgende instrumenten worden daarvoor ingezet: De Ruimteverkenner. Dit is een instrument om inzicht te krijgen in de mogelijkheden op de bestaande bedrijfskavel. Een bedrijf kan dit tevens als voorbereiding gebruiken op het gesprek met de gemeente over de huisvesting. De Ruimteverkenner wordt door de gemeente aan een bedrijf met een ruimtevraag aangeboden. De relatiebeheerder bedrijven. De relatiebeheerder begeleid bedrijven met een ruimtevraag in hun huisvestingstraject. Dergelijke trajecten zijn vaak complex vanwege de vergunningverlening, specifieke locatie-eisen en eventueel grondaankoop. Het Informatiepakket. Er is een informatiepakket ontwikkeld voor bedrijven met een ruimtevraag en die geïnteresseerd zijn in een nieuw kavel op een bedrijventerrein. In dit pakket is onder ander dit uitgiftebeleid, het inschrijfformulier, de verkoopvoorwaarden, het verkavelingsplan en andere projectinformatie opgenomen. Ruimtevragers worden op basis van de volgende stappen bediend: Stap 1: Het bedrijf schrijft zich in voor bedrijfsgrond door middel van een inschrijfformulier; Stap 2: Er vindt een intake-gesprek plaats tussen de relatiebeheerder bedrijven en de ondernemer van het bedrijf. De bedoeling is om het bedrijf, de ruimtevraag en de behoeftes achter die ruimtevraag te leren kennen; Stap 3: De ondernemer wordt verzocht om de Ruimteverkenner op de bestaande locatie toe te passen en op papier te zetten wat zijn ruimtelijke eisen zijn; Stap 4: De gemeente en de ondernemer overleggen over de resultaten van de voorgaande stappen; Stap 5: De gemeente gaat na of er mogelijkheden zijn op de bestaande kavel, op een andere plek op een bestaand bedrijventerrein en pas als dat geen uitweg biedt, dan wordt gezocht naar de mogelijkheden op de uitgeefbare (nieuwe) bedrijventerreinen. De algemene regels zijn dan leidend; Stap 6: Er vindt terugkoppeling plaats met de ondernemers. Op basis daarvan kan het bedrijf een verzoek tot aankoop indienen bij het college van Burgemeester en Wethouders; Stap 7: Een aanbieding of afwijzing wordt door de relatiebeheerder (ambtelijk) voorbereid; Stap 8: Het College van Burgemeester en Wethouders wordt gevraagd een besluit te nemen over de gronduitgifte en bepaald de voorwaarden waaronder de grond wordt uitgegeven; Stap 9: Als er overeenstemming wordt bereikt, dan wordt het betreffende kavel verkocht; Stap 10: Het vergunningstraject wordt ingezet, onder begeleiding van de Relatiebeheerder bedrijven of een Regisseur Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), beide in dienst van de gemeente Deurne Op het moment dat er meer vraag is naar bedrijventerrein dan dat er aangeboden wordt of dat er meerdere bedrijven eenzelfde kavel willen kopen, dan wordt een extra stap toegevoegd (tussen stap 5 en 6). In die extra stap wordt op basis van de specifieke regels bepaald welk bedrijf voorrang krijgt. 6 van 7

8 Bijlage 1 Werknemers per hectare per bedrijfstak Sector Bedrijfstakken Beneden gemiddeld Gemiddeld 3 Boven gemiddeld Industrie Voedings- en genotmiddelenindustrie (0 punten) (1 punt) (2 punten) < >46 Textiel-, kleding- en < >60 leerindustrie Papierindustrie, < >57 uitgeverijen etc. Overige industrie < >24 Overige chemische industrie Metaalproducten- en machine-industrie < >37 < >57 Electrotechnische industrie < >89 Transportmiddelenindustrie < >48 Bouwnijverheid Bouwnijverheid < >82 Handel en reparatie Detailhandel en reparatie < >35 Groothandel < >39 Vervoer, opslag en communicatie Vervoer over water, land en luchtvaart Dienstverlening t.b.v. het vervoer < >43 < >17 Zakelijke dienstverlening Zakelijke dienstverlening < >72 Bron: Bedrijfslocatie Monitor (CPB, 2005), bewerkt 3 Dit gemiddelde is bepaald op basis van de Bedrijfslocatie Monitor (CPB, 2005). Per bedrijfstak zijn de gemiddelde bepaald voor de regio midden en zuid Nederland. Voor het gemiddelde is een marge gehanteerd van 10% erboven en 10% eronder. 7 van 7