In deze nota zullen selectiecriteria worden opgenomen om te komen tot een evenwichtiger uitgifte van de schaarse bedrijfsgrond.

Transcriptie

1 UITGANGSPUNTENNOTITIE Naar aanleiding van de SWOT-analyse regio Uden/Veghel en de enquete van oktober INLEIDING De Kamer van Koophandel Oost-Brabant (KvK) en het MKB Nederland hebben door BRO Adviseurs een sterkte-zwakte analyse (SWOTanalyse) voor de regio Uden/ Veghel laten uitvoeren, waarin een beeld wordt gegeven van de (ruimtelijke) economische situatie van de afzonderlijke gemeenten alsmede van de totale regio. Eerst is een voorlopige analyse opgesteld. Op basis daarvan is d.d. 15 oktober 2003 in een workshop, waarin behalve de gemeente ondernemers- en winkeliersverenigingen en andere belangenbehartigers van het bedrijfsleven zitting hadden, een gezamenlijke visie geformuleerd. Aan de hand van de analyse zijn vervolgens beleidsagenda's en actiepunten geformuleerd ten behoeve van lokaal en regionaal overleg tussen de gemeenten en de ondernemersverenigingen. September/ oktober 2003 heeft de gemeente zelf een enquete gehouden onder de Landerdse bedrijven ten einde inzicht te krijgen in de knelpunten die door de lokale ondernemers worden ervaren. De resultaten uit de enquete en de SWOT-analyse geven een beeld van de problemen die de ondernemers in Landerd bij hun bedrijfsvoering ervaren. In deze notitie zijn de conclusies uit beide onderzoeken samengevat weergegeven en is een mogelijke opiossingsrichting voor de gesignaleerde problemen aangegeven. De notitie is bedoeld als vervolgstap op de enquete en de SWOT-analyse en als discussiestuk om in overleg met KvK en de ondernemersverenigingingen te komen tot een oplossing van de gesignaleerde problemen en knelpunten, 2. SWOT-ANALYSE In de onderstaande tabel zijn de in de SWOT-analyse gesignaleerde problemen/ knelpunten samengevat. Verder is aangegeven op welke wijze het probleem kan worden opgelost en door wie. In de kolom "Opmerkingen" is e.e.a. zonodig nader toegelicht. Probleem/ knelpunt Tekort aan bedrijventerreinen te weinig diversiteit in het huidige aanbod van bedrijfsruimte. Opiossingsrichting In de nabije toekomst nieuw uit te geven bedrijventerrein Voederheil (7 ha) Opstellen van een Nota Gronduitgiftebeleid Actie door G G Opmerkingen In deze nota zullen selectiecriteria worden opgenomen om te komen tot een evenwichtiger uitgifte van de schaarse bedrijfsgrond.

2 Tekort aan bedrijventerreinen te weinig diversiteit in het huidige aanbod van bedrijfsruimte. Reconstructiewet maakt het vinden van NED's noodzakelijk MOB- complex (lange-termijn-reservering) Zuinig ruimtegebruik VAB's in bebouwingsclusters en -linten alsmede kernrandzones. Doorstroombeleid/ regionale bedrijventerreinen Herontwikkeling/ behoud bedrijfsbestemming van huidige locaties voor wonen/ werklocaties Het toestaan van functiemenging in de kernen G/KvK De definitieve versie van de startnotitie van PenP, waarin is aangegeven op welke wijze het MOB-complex in de toekomst als groen bedrijvenpark kan worden ingericht zal begin april naar de provincie worden verzonden. Bij de uitgifte van nieuwe bedrijfspercelen zal met dit aspect rekening worden gehouden. E.e.a. zal tot uitdrukking worden gebracht in de nog op te stellen Nota Gronduitgiftebeleid. In bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen zal een bebouwingsregeling worden opgenomen die aansluit op de uitgangspunten van zuinig ruimtegebruik. Het bestemmingsplan Buitengebied biedt de mogelijkheid tot vestiging van bepaalde vormen van bedrijvigheid in voormalige agrarische bedrijfsbebouwing in bebouwingsclusters. In overleg met de provincie zal de gemeente streven naar een verruiming van deze regeling. In de Nota Gronduitgiftebeleid zal worden aangegeven op welke wijze de gemeente wil bewerkstelligen dat vrijkomende percelen van bedrijven die naar regionale terreinen worden verplaatst, ten goede zullen komen aan bedrijven aan wie een hoge prioriteit is toegekend. Bij sanering van bedrijfslocaties in de kernen moet ervoor worden gewaakt dat het areaal bedrijfsgronden binnen de gemeente Landerd op peil blijfl l.g.v. sanering is verplaatsing van de overlastgevende vorm van bedrijvigheid wenselijk, maar dit betekent niet dat de bedrijfsbestemming per definitie moet worden gewijzigd in een woonbestemming. Er kan bijv. ook worden gedacht aan het mogelijk maken van een combinatie van wonen en werken, waarbij bedrijvigheid in cat. 1 en 2 kan worden toegelaten. Ruimte voor lichte vormen van bedrijvigheid (cat. 1 en 2) kan ook worden gevonden in de kernen. Gedacht kan worden aan een installatie- of een schildersbedrijf.

3 DISCUSSIENOTA BEDRIJVENTERREINEN In het onderstaande worden enkele beleidsthema's aan de orde gesteld die van belang zijn bij de verdere ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en de revitalisering van bestaande bedrijventerreinen. Eerst wordt er een korte beschrijving gegeven van de problematiek, vervolgens wordt er een opiossingsrichting voorgesteld. a. Zuinig/ Intensief ruimtegebruik Zowel provincie als KvK dringen aan op een zuinig intensief gebruik van bedrijfsgronden. Ook in de enquete van oktober 2003 hebben ondernemers aangegeven hierin interesse te hebben. De provincie heeft de uitgangspunten voor zuinig ruimtegebruik opgenomen in het Voorontwerp Uitwerkingsplan Uden-Veghel en omstreken. De KvK heeft een "Ruimteverkenner* uitgebracht, waarin suggesties worden gedaan om te komen tot een intensiever gebruik van bedrijfskavels. In de brochure wordt tevens een raming van de kosten van de verschillende intensiveringsopties gegeven. De ruimteverkenner is dan ook in eerste instantie bedoeld voor ondernemers. Maar uiteraard kan de brochure ook worden gebruikt bij het formuleren van o.m. het gemeentelijk gronduitgiftebeleid en het opstellen van bestemmingsplannen voor nieuwe bedrijventerreinen. Een intensivering van het grondgebruik heeft voor de gemeente als voordeel dat meerdere gegadigden aan bedrijfsgrond kunnen worden geholpen. De KvK geeft in de ruimteverkenner de volgende mogelijkheden voor intensivering aan: uitbreiden op bestaande kavel, stapelen (bestaande bouw en nieuwbouw), geschakeld bouwen, ondergronds bouwen, parkeren op het dak, verhogen (van bijv. opslagruimten), draagkracht constructie vergroten i.v.m. mogelijke uitbreiding (nieuwbouw), gezamenlijke voorzieningen (catering, vergadering)/ opslag/ parkeren. Voorstel: 1. Gebruik maken van de in de ruimteverkenner van de KvK geboden suggesties voor intensief ruimtegebruik bij het opstellen/ herzien van bestemmingsplannen; 2. In de op te stellen Notitie Gronduitgiftebeleid voor zover mogelijk de uitgangspunten van intensief ruimtegebruik opnemen c.q. richtinggevend laten zijn bij de (kwantitatieve) uitgifte van bedrijfsgrond. b. Bedrijfswoningen Uit de enquete blijkt dat 28 van de 53 ondernemers, die op zoek zijn naar een andere locatie, een woning bij het nieuwe bedrijf wenst te bouwen. Daarvan zijn 25 elders gevestigd, d.w.z. niet op een bedrijventerrein, een groep waarvan het gros thans ook bij het bedrijf woont. Tegen het toestaan van woningen op bedrijventerreinen bestaan verschillende bezwaren, waaronder: - De aanwezigheid van woningen op een bedrijventerrein sluit bepaalde bedrijfscategorieen uit en beperkt zodoende de gebruiksmogelijkheden van een bedrijventerrein; - De aanwezigheid van bedrijfswoningen leidt vaak tot milieuhygipnische / knelpunten c.q. tot een belasting van het gemeentelijk anibtenaj^fiapparaatfdit is m.n. het geval als de ondernemer ophoudt ohdernemer te zijn (pesioen) en toch in zijn bedrijfswoning blijft wonen. \^/ - Het toestaan van bedrijfswoningen leidt ertoe dat van de toch al beperkte oppervlakte bedrijfsgrond, die een gemeente als Landerd mag uitgeven, minder overblijft voor het eigenlijk doel, namelijk bedrijfsmatig gebruik. In feite is daarmee

4 het toestaan van bedrijfswoningen strijdig met het uitgangspunt "zuinig ruimtegebruik". De reden om bedrijfswoningen wel toe te staan is eigenlijk is om tegemoet te komen aan de wens van de ondernemer. In de meeste bestemmingsplannen kunnen bedrijfswoningen pas na vrijstelling worden toegelaten. Als voorwaarde voor het verlenen van vrijstelling wordt doorgaans gesteld dat de bedrijfswoning noodzakelijk dient te zijn. Als er al sprake is van toetsing aan deze voorwaarde dan wordt vaak gesteld dat het noodzakelijk is dat een ondernemer ter plaatse toezicht moet kunnen uitoefenen. In een tijd als deze, met tal van geavanceerde methoden van beveiliging cameratoezicht en alarmsystemen, snijdt een dergelijk argument in feite geen hout. Op de keper beschouwd is er zelden of nooit een aantoonbare noodzaak dat een ondernemer bij zijn bedrijf woont. Ter vergelijking: bij agrarische bedrijven vindt er een toetsing plaats door de Adviescommissie Agrarische Bouwaanvragen. Indien er geen duidelijk aantoonbare toezichtbehoefte is (i.v.m. bijv. geboorte van dieren) komt de AAB vrijwel altijd tot een negatief advies. Overigens stelt ook de provincie zich op het standpunt dat de aanwezigheid van woningen op bedrijventerreinen in de regel uit bedrijfsoogpunt niet noodzakelijk en onwenselijk is. Voorstel De bouw van woningen op bedrijfsterreinen uitsluiten. De combinatie wonen/werken alleen nog toestaan in woonwijken, waarbij de categorie bedrijvigheid per definitie verenigbaar is met de functie wonen (categorie 1 en 2). c. Gronduitgiftebeleid Tot op heden heeft de gemeente Landerd geen gronduitgiftebeleid gekend. Het ontbreken van een dergelijk beleid heeft onder meer de volgende consequenties: - Bedrijfspercelen worden uitgegeven volgens het principe "die het eerste komt, die het eerst maalt". Bij gronduitgifte worden momenteel geen toewijzingscriteria gehanteerd, op basis waarvan een bepaald soort bedrijven bij voorkeur in aanmerking komt voor een bepaald soort bedrijfskavel. Hierbij kan bijv. worden gedacht aan de herkomst van het bedrijf, de mate waarin bijv. een bedrijfsverplaatsing bijdraagt aan het oplossen van milieuhygienische en/of ruimtelijke problemen in een van de kernen. Het ontbreken van een helder uitgiftebeleid heeft tot gevolg dat de gemeente niet of nauwelijks kan sturen op dit soort beleidsthema f s. - Er worden slechts in beperkte mate voorwaarden gesteld aan de uitgifte van bedrijfsgrond. Deze voorwaarden worden pas gesteld in de transportakte c.q. op het moment dat een perceel aan iemand is toegewezen. Zo bevat genoemde akte de voorwaarde dat het perceel binnen 1,5 jaar na aankoop bebouwd dient te zijn en dat het perceel 10 jaar na aankoop niet zonder de toestemming van de gemeente mag worden verkocht aan een derde. Dit alles op straffe van een boete van 30% van de koopsom. Hoewel er op "Bedrijventerrein De Louwstraat III" drie percelen al bijna drie onbebouwd zijn gebleven (Truck Special Brabant, Wim Zegers en Boeijen) zijn genoemde ondernemers pas onlangs "aangeschreven". Er is geen gemeentelijk beleid hoe om te gaan in dit soort situaties met als gevolg dat er pas wordt gereageerd zodra een derde (ondernemer) hierover aan de bel hangt. Voorstel 1. In de op te stellen Notitie Gronduitgiftebeleid zodanige selectiecriteria opnemen, dat de gemeente bij de uitgifte van bedrijfskavels richting kan geven aan planologische en milieuhygienische beleidsdoelstellingen c.q. voorrang kan verlenen aan de verplaatsing van o.m. miliuehinderlijke bedrijven Dit is mogelijk

5 d.m.v. een zogeheten puntenstelsel. Door aan bepaalde criteria te voldoen krijgt een gegadigde voor een bedrijfskavel punten. Degenen met het meeste aantai punten komen het eerst in aanmerking voor een bedrijfskavel. 2. Toezien op een stringentere naleving van de verkoopvoorwaarden en zonodig overgaan tot de effectuering van boetebedingen.

6