Aan de commissie: Aan de Raad. Made, 27 november Datum vergadering: Agendapunt : Visie bedrijventerrein Stuivezand

Transcriptie

1 Aan de Raad Made, 27 november 2007 Aan de commissie: Datum vergadering: Agendapunt : Raadsvergadering: 13 december 2007 Nummer raadsnota: 24 Onderwerp: Visie bedrijventerrein Stuivezand Portefeuillehouder: Bijlagen: Ter inzage: M. Vos Kroeze Ambtelijke coördinatie: afdeling Grondgebied Steller: Ron Smolders 1. Raadsbesluit 1. Structuurvisie Bedrijventerrein Stuivezand In de bijgevoegde Structuurvisie bedrijventerrein Stuivezand worden vier mogelijke visies gepresenteerd. Het verschil tussen de modellen A (pagina 15 en 16) en B (pagina 18 en 19) bestaat uit een keuze voor het bestaande deel van bedrijventerrein Stuivezand. Voor de lange termijn moet een keuze worden gemaakt of bedrijven in de zwaardere ruimtelijke milieucategorieen daar gehuisvest kunnen blijven. Het verschil tussen de modellen 1 (pagina 15 en 18) en 2 (pagina 16 en 19) bestaat uit een keuze tussen kleine bedrijfskavels zonder woning of kleine kavels met een bedrijfswoning. Voorstel: 1. Voor de toekomstige visie voor het bestaande deel van bedrijventerrein Stuivezand (ten westen van de Oude Kerkstraat) kiezen voor een ontwikkeling naar een bedrijventerrein voor bedrijven in de lichte ruimtelijke milieucategorieën 2 en 3 (met of zonder bedrijfswoning) op een kavel van maximaal een nog nader te bepalen omvang. Er wordt dan gekozen voor de modellen B1 en B2 (Visie 3 of 4). 2) Handhaven van de ambitie om bedrijventerrein Stuivezand te revitaliseren. Pas als blijkt dat hiervoor onvoldoende mogelijkheden aanwezig zijn, kan besloten worden om de ambitie bij te stellen naar groot onderhoud van het openbare gebied. 3) Handhaven van de Wet voorkeursrecht gemeenten voor de maximale termijn van twee jaar voor de percelen H 3401, H 6872 en H 6892 (ten westen van de Oude Kerkstraat) om de plannen voor het bestaande gebied van bedrijventerrein Stuivezand te kunnen concretiseren tot een voorontwerp bestemmingsplan. 4) Handhaven van de Wet Voorkeursrecht gemeenten t/m het derde kwartaal van 2008 voor de percelen H 7135, H 5685, H 4477 en H 7110 (ten oosten van de Oude kerkstraat) om de plannen voor het overgangsgebied te kunnen concretiseren. Tot die tijd dienen de invullingmogelijkheden (zie voorstel onder advies 4) te worden onderzocht. Er wordt dan voorgesteld om een besluit over de visie voor het overgangsgebied (ten oosten van de Oude kerkstraat) uit te stellen tot maximaal het derde kwartaal van Op dat moment kan een keuze worden gemaakt uit de visies 3 en 4 of mogelijkerwijs een extra uit te werken optie.

2 Aanleiding Tijdens de behandeling van het onderwerp Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) op een aantal percelen op bedrijventerrein Stuivezand heeft de gemeenteraad bepaald dat op 13 december 2007 de mogelijke visies voor het bedrijventerrein gepresenteerd moeten worden. De wettelijke termijn voor de uitwerking van een visie of voorontwerp bestemmingsplan na vestiging van een WVG bedraagt 2 jaar. Aangezien we nu ongeveer 10 weken voorbereidingstijd hebben gekregen, hebben we niet alle zaken in beeld kunnen brengen, die we normaal gesproken voor een zorgvuldige afweging wenselijk achten. Als het goed is geïnterpreteerd dan is, de onzekere periode voor de betrokkenen van de WVG, de belangrijkste reden waarom een dergelijke korte voorbereidingstijd wenselijk geacht wordt. Tijdens de bespreking van de vier modellen voor een mogelijke visie voor het bedrijventerrein met de betrokkenen van de WVG op 20 november jongsleden, werd duidelijk dat een zo kort mogelijke onzekere periode op prijs gesteld wordt. Anderzijds concluderen de meeste bewoners van het WVG-gebied, dat zij bij een verdere uitwerking van één van deze visies graag willen verhuizen naar een andere locatie. Men is dan niet meer geïnteresseerd in de verdere uitwerking van de visie, maar wel in mogelijke nieuwe woonlocaties. Men heeft gevraagd of onze gemeente daar iets in kan betekenen. In de individuele gesprekken die na 13 december 2007 worden aangegaan met de diverse betrokkenen, moet duidelijk worden wat de wensen zijn. Daarna kunnen de mogelijkheden onderzocht worden en kan een collegevoorstel worden uitgewerkt om hier wel of niet aan tegemoet te kunnen komen. Een standpunt dat hierover wordt ingenomen vindt men belangrijker dan een snel besluit over een gekozen nieuwe visie. Aangezien een aantal zaken nog niet volledig in beeld gebracht zijn, wordt daarom voorgesteld om in dit stadium nog geen keuze te maken tussen de twee varianten voor het overgangsgebied (ten oosten van de Oude Kerkstraat), zijnde het model voor kleinschalige bedrijfskavels of het model voor woon-werkkavels. Doelstelling/Argumenten Het probleem op bedrijventerrein Stuivezand is in feite tweeledig. Enerzijds is er sprake van een verouderd terrein waar een kwaliteitsimpuls van zowel het private als publieke gebied meer dan gewenst is. Voor het private gebied zijn op het bestaande terrein twee locaties benoemd, waar de gemeente actief mee aan de slag wil om op deze deelgebieden een eerste kwaliteitsimpuls te kunnen realiseren. Het gaat daarbij om de entree van het bedrijventerrein (Van Alphen Staalbouw) en een groter gebied waar oude legervoertuigen staan en waar waarschijnlijk bodemsanering nodig is. Anderzijds is er op het terrein sprake van een functiemenging die voor de lange termijn niet wenselijk is. Op het terrein bevinden zich namelijk: - burgerwoningen - bedrijven met een lichte milieucategorie op relatief kleinschalige kavels met bedrijfswoning; - bedrijven met een lichte milieucategorie op relatief kleinschalige kavels zonder bedrijfswoning; - Twee bedrijven van één familie met een lichte milieucategorie op relatief grootschalige kavels met één bedrijfswoning; 2

3 - Eén bedrijf met een hogere milieucategorie op een relatief grootschalige bedrijfskavel met bedrijfswoning; - Twee bedrijven met een hoge milieucategorie op relatief grootschalige kavels zonder bedrijfswoning. Naast de gewenste kwaliteitsimpuls is het dus tevens van belang dat gekozen wordt voor een combinatie van functies die ook op de lange termijn te verenigen blijven. Functies die je voor de lange termijn dan in elk geval niet kunt verenigen zijn die van burgerwoningen en bedrijven uit een hogere milieucategorie op relatief grootschalige kavels. Uitvoering Aanpak veroudering Voor de aanpak van het verouderde gebied is het merendeel van de belanghebbende in het gebied van mening dat de aanpak van alleen het publieke gebied (openbare ruimte) voldoende is. In dat geval zou niet gekozen worden voor revitalisering van het bedrijventerrein, maar nemen we genoegen met groot onderhoud van het openbare gebied. In dat geval dient slechts te worden gezocht naar dekkingsmogelijkheden hiervoor. Uit de investeringsbegrotingen van Grontmij blijkt dat het dan gaat om een investering van 1,8 tot 2,6 miljoen euro. De maximale reguliere dekking die vanuit de daarvoor beschikbare budgetten van de afdeling Openbare Werken gevonden kon worden bleek ,-. Hierbij heeft reeds een heroverweging van de prioritering plaatsgevonden ten gunste van dit bedrijventerrein, aangezien oorspronkelijk slechts ,- hiervoor gereserveerd was. Indien de gemeenteraad zou besluiten dat de ambities voor het gebied bij te stellen en genoegen te nemen met groot onderhoud, dan zou men moeten besluiten om voor het resterende tekort een aanvullend krediet ter beschikking te stellen. Als we ons namelijk alleen beperken tot groot onderhoud, dan zijn er namelijk geen andere financieringsmiddelen. Ook subsidies via bijvoorbeeld de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij zijn in dat geval niet mogelijk, omdat men vindt dat het aanpakken van alleen het openbare gebied uitsluitend een taak is van de gemeente zelf. Naast de gewenste aanpak van het openbare gebied lijken er inmiddels ook voldoende aanknopingspunten om te veronderstellen dat er ook voor het private gebied voldoende mogelijkheden aanwezig zijn. De eerste kwaliteitsimpuls zou moeten ontstaan door een actieve rol van de gemeente, door in samenspraak met de eigenaren van het onroerend goed, een gewenste ontwikkeling op de twee reeds genoemde locaties te faciliteren. Daarnaast kunnen er mogelijkheden ontstaan d.m.v. het potentiële uitbreidingsgebied dat als overgangsgebied moeten dienen tussen het bestaande bedrijventerrein en het nieuw te ontwikkelen woningbouwplan Prinsenpolder. Volgens de nieuwe uitgifte van bedrijven en milieuzonering passen bedrijven uit de ruimtelijke milieucategorie 1 namelijk gewoon in een woonomgeving en ook voor bedrijven uit milieucategorie 2 zou een deel van de bedrijven in een woonomgeving kunnen passen. Als voor het uitbreidingsgebied gekozen wordt voor een clustering van bedrijven uit de ruimtelijke milieucategorie 2 (waar het merendeel van de bedrijven uit onze gemeente in valt), dan kan dit gebied uitstekend als overgangsgebied fungeren tussen een woonomgeving en een bestaand bedrijventerrein met bedrijven t/m de 3

4 ruimtelijke milieucategorie 3 (waarvan een kavel niet groter zou mogen zijn dan een nog nader vast te stellen omvang). Naast de actieve aanpak van twee genoemde locaties kan dus tevens een dynamisch proces gefaciliteerd worden door bedrijven t/m milieucategorie 2 uit het bestaande gebied nieuwbouwmogelijkheden te bieden in het potentiële uitbreidingsgebied. Daarnaast kan er een faciliterende rol worden vervuld door ondernemers in het bestaande gebied ruimere investeringsmogelijkheden te geven. Dit is met name mogelijk door in een nieuw op te stellen bestemmingsplan te voorzien in ruimere bebouwingsmogelijkheden. Aangezien de ruimere bebouwingsmogelijkheden een waardevermeerdering van het onroerend goed cq de grond betekent, is het reëel om als gemeente dan een exploitatiebijdrage te vragen. Bij het aanvragen van een bouwvergunning zal de ondernemer dan een bepaalde bedrag moeten storten, die in feite dient als bijdrage in de voorfinanciering van de investeringen in de openbare ruimte door de gemeente. Tenslotte kunnen op de lange termijn nieuwe revitaliseringsmogelijkheden ontstaan als de twee of drie bedrijven uit de hoogste milieucategorie op het bedrijventerrein willen uitbreiden of verplaatsen. Op dat moment kan de gemeente of een ontwikkelaar daar actief op inspelen door herontwikkeling van die locaties tot kavels t.b.v. kleinschaligere bedrijvigheid. In dit stadium van het proces kunnen we dat echter niet actief initiëren, aangezien dat te grote investeringen met zich meebrengt en het daarmee de haalbaarheid van de nu ingeslagen weg op het spel kan zetten. Keuze voor toekomstige functies in het gebied Voor de lange termijn lijkt het gewenst dat bedrijventerrein Stuivezand zich ontwikkelt tot een gebied dat geschikt is voor bedrijven tot maximaal de ruimtelijke milieuklasse 3 op kavels van maximaal een nog nader te bepalen omvang voor het bestaande gebied en tot maximaal de ruimtelijke milieuklasse 2 in het overgangsgebied. Hier kunnen zich dan zowel bedrijven met bedrijfswoning als bedrijven zonder bedrijfswoning blijven vestigen. Als de gemeenteraad voor deze ontwikkeling zou kiezen, dan moet voor de lange termijn gekozen worden voor verplaatsing van enerzijds de zwaardere bedrijvigheid en anderzijds de verplaatsing van burgerwoningen of omzetting tot bedrijfswoningen. Op dinsdag 20 november heeft er overleg plaatsgevonden met de bewoners van de burgerwoningen op de percelen waarop onze gemeente de wetvoorkeursrecht gevestigd heeft. Tijdens de presentatie van de mogelijke visies, concludeerde zij dat er op deze manier voor hun geen plaats meer was op de huidige locatie. Met deze ontwikkeling wordt hun woongenot en hobby (zoals paarden) zodanig aangetast, dat zij op zoek willen naar een andere woning. Zij zijn echter van mening dat de gemeente ook een verantwoordelijkheid heeft in het mee zoeken naar een andere vergelijkbare woning elders in onze gemeente. Gezien de eis van de gemeenteraad om nog dit jaar een beslissing te kunnen nemen over de visie voor het bedrijventerrein is er onvoldoende tijd om de mogelijkheden hiervoor in beeld te kunnen brengen en afzonderlijke gesprekken met de betrokken bewoners aan te kunnen gaan. Tijdens de bijeenkomst hebben zij duidelijk kenbaar gemaakt, dat zij minder problemen zouden hebben met de voorgestelde visies als onze gemeente dan ook zou meedenken in hun belangen door mee te zoeken naar een vergelijkbare vervangende woning. Hoewel beseft wordt dat dit een moeilijke opgave is, neemt dat niet weg, dat we de 4

5 uitdaging wel aan zouden moeten gaan om te onderzoeken of we hierin iets kunnen betekenen. Mening van de ondernemers De ondernemers op bedrijventerrein Stuivezand zijn helaas niet verenigd, zoals bijvoorbeeld op bedrijventerrein Brieltjenspolder. Dat maakt het erg lastig om te formuleren wat de mening is van het merendeel van de betrokkenen op bedrijventerrein Stuivezand. Gezien de diversiteit aan functionaliteiten van bewoners tot ondernemers van bedrijven met een hoge milieucategorie lijkt het ook erg moeilijk om een gezamenlijk standpunt te formuleren. Daarvoor lijken de belangen van de diverse belanghebbenden te veel uiteen te lopen. Het gaat daarbij om de belangen voor de te maken keuzes voor een nieuwe visie. Voor een gezamenlijke mening over het opknappen van de openbare ruimte lijkt dat eenvoudiger. Door het korte tijdpad zijn we er niet in geslaagd om de vier modellen voor een mogelijke nieuwe visie voor bedrijventerrein Stuivezand voor 22 november te bespreken met de belanghebbenden van het bedrijventerrein. Op 4 december 2007 wordt er een inloopavond georganiseerd voor alle belanghebbenden. Op die avond hopen we een indruk te krijgen van de meningen over de diverse modellen met behulp van reactieformulieren. Ook dit zal dan mondeling kenbaar worden gemaakt tijdens de commissievergadering van 6 december Benodigdheden Middelen Aangezien de mogelijke modellen voor een nieuwe visie voor bedrijventerrein Stuivezand slechts enkele weken geleden beschikbaar zijn gekomen, werd de periode te kort om een eerste globale financiële analyse voor 22 november gereed te hebben. Er wordt naar gestreefd om deze op 6 december beschikbaar te hebben, zodat daar tijdens de commissievergadering een mondelinge toelichting op kan worden gegeven. In dit stadium is het dan bijvoorbeeld van belang wat de financiële consequenties kunnen zijn als gekozen wordt voor model B1 boven model B2. Naast de meest gewenste stedenbouwkundige invulling en de wensen van de betrokkene is het namelijk ook van belang dat de ontwikkeling financieel haalbaar is. Advies commissie Toelichting op voorstellen: 1) Uitspreken van een principebereidheid voor het maken van een lange termijn keuze voor de functies: - bedrijven (met of zonder bedrijfswoning) in de lichte ruimtelijke milieucategorieën 2 en 3 en met een maximale kavelomvang van een nog nader te bepalen omvang op het bestaande deel van bedrijventerrein Stuivezand; - bedrijven (met of zonder bedrijfswoning) in de lichte ruimtelijke milieucategorie 2 en met een maximale kavelomvang van een nog nader te bepalen omvang in het overgangsgebied tussen het bestaande terrein en het nieuwe woningbouwplan Prinsenpolder. 5

6 Dit voorstel betekent, dat op dit moment een keuze gemaakt kan worden voor het bestaande deel van bedrijventerrein Stuivezand. De keuze tussen enerzijds de modellen A1 en A2 (Visie 1 of 2) of anderzijds de modellen B1 en B2 (Visie 3 en 4), zou dan nu gemaakt kunnen worden. Er wordt in dat geval voorgesteld om te kiezen voor de modellen B1 en B2 (Visie 3 of 4). Daarbij dient wel te worden opgemerkt, dat er bij de verdere uitwerking niet voor wordt gekozen en om de twee of drie bedrijven met de hoogste milieucategorie weg te bestemmen of te verplaatsen. We hebben hier namelijk geen alternatieve kavels voor beschikbaar en bovendien zou het wegbestemmen een veel te grote investering voor onze gemeente betekenen. In een nieuw op te stellen bestemmingsplan zouden de betreffende bedrijven echter geen uitbreidingsmogelijkheden meer krijgen. Bovendien wordt in het bestemmingsplan dan voorzien in een wijzigingsmogelijkheid om in de toekomst een weg aan te kunnen leggen. Dit voorstel betekent tevens, dat wordt voorgesteld, om in dit stadium nog geen keuze te maken tussen de modellen B1 en B2 (visie 3 of 4). Daarvoor moeten namelijk nog een aantal zaken in beeld worden gebracht (zie voorstel 4). 2) Handhaven van de ambitie om bedrijventerrein Stuivezand te revitaliseren. Pas als blijkt dat hiervoor onvoldoende mogelijkheden aanwezig zijn, kan besloten worden om de ambitie bij te stellen naar groot onderhoud van het openbare gebied. 3) Handhaven van de Wet voorkeursrecht gemeenten voor de maximale termijn van twee jaar voor de percelen H 3401, H 6872 en H 6892 om de plannen voor het bestaande gebied te kunnen concretiseren tot een voorontwerp bestemmingsplan. 4) Handhaven van de Wet Voorkeursrecht gemeenten t/m het derde kwartaal van 2008 voor de percelen H 7135, H 5685, H 4477 en H 7110 om de plannen voor het overgangsgebied te kunnen concretiseren. In die periode dienen daarbij de volgende zaken in beeld te zijn gebracht: a) De potentiële mogelijkheden voor verplaatsing van bedrijven uit de ruimtelijke milieucategorieën 1 en 2 van het bestaande gebied naar het overgangsgebied; b) De potentiële mogelijkheden voor verplaatsing van bedrijven uit de ruimtelijke milieucategorie 2 vanuit de kernen naar het overgangsgebied en uit de ruimtelijke milieucategorie 3 vanuit de kernen naar het bestaande gebied; c) De vraag van ondernemers uit onze gemeente naar een nieuwe locatie op een bedrijventerrein; d) De mogelijkheden om als gemeente actief mee te zoeken naar vervangende en vergelijkbare woningen voor de bewoners van de percelen waarop onze gemeente de wetvoorkeursrecht heeft gevestigd. Burgemeester en wethouders van Drimmelen, mr. C.M.G.H. Wortel Secretaris drs. G.L.C.M. de Kok Burgemeester 6

7 De raad van de gemeente Drimmelen; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 27 november 2007; B e s l u i t : 1. Handhaven van de ambitie om bedrijventerrein Stuivezand te revitaliseren. Pas als blijkt dat hiervoor onvoldoende mogelijkheden aanwezig zijn, kan besloten worden om de ambitie bij te stellen naar groot onderhoud van het openbare gebied. 2. Handhaven van de Wet voorkeursrecht gemeenten voor de maximale termijn vantwee jaar voor de percelen H 3401, H 6872 en H 6892 (ten westen van de Oude Kerkstraat) om de plannen voor het bestaande gebied van bedrijventerrein Stuivezand te kunnen concretiseren tot een voorontwerp bestemmingsplan. 3. Handhaven van de Wet Voorkeursrecht gemeenten t/m het derde kwartaal van 2008 voor de percelen H 7135, H 5685, H 4477 en H 7110 (ten oosten van de Oude kerkstraat) om de plannen voor het overgangsgebied te kunnen concretiseren. Tot die tijd dienen de invullingmogelijkheden (zie voorstel onder advies 4) te worden onderzocht. Er wordt dan voorgesteld om een besluit over de visie voor het overgangsgebied (ten oosten van de Oude kerkstraat) uit te stellen tot maximaal het derde kwartaal van Made, 13 december 2007 De raad voornoemd, Griffier, Voorzitter, mr. M.J.N. Schetters-Schuurbiers drs. G.L.C.M. de Kok