ING. Real Estate Woningfonds IV CV EUROPA JAARBERICHT 2010

Transcriptie

1 ING Real Estate Woningfonds IV CV EUROPA JAARBERICHT 2010

2 ING Real Estate Regulated Fund Management BV Haagse Poort Schenkkade 65 Postbus LL Den Haag T F E ingre.privateclients@ingrealestate.com I ING Real Estate Woningfonds IV CV, kvk-nr Een initiatief van ING Real Estate Investment Management Omslag Landvoogdstraat, Heerlen

3 Inhoudsopgave JAARBERICHT 2010 ING Real Estate Woningfonds IV CV Algemeen 2 Verslag van beheerder 7 Economie en vastgoedmarkt Jaarrekening 10 Balans 11 Winst- en verliesrekening 12 Kasstroomoverzicht 13 Toelichting algemeen en waarderingsgrondslagen 14 Toelichting balans 19 Toelichting winst- en verliesrekening overige toelichtingen 24 Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus 25 Uitkeringen 26 Portefeuille 32 Overige gegevens 34 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Meer informatie Voor vragen of opmerkingen over dit verslag kunt u contact opnemen met de beheerder via (070) of ingre.privateclients@ingrealestate.com ING Real Estate Woningfonds IV CV JAARBERICHT

4 Verslag van beheerder AlGEMEEN Wij zijn blij u het jaarrapport 2010 te kunnen presenteren van ING Real Estate Woningfonds IV CV. De resultaten zijn tot stand gekomen onder aanhoudend moeilijke marktomstandigheden, waarin de beheerder veel aandacht heeft moeten geven aan de marketing van het vastgoed. Na vijf kwartalen van negatieve economische groei heeft de economie zich vanaf begin 2010 hersteld. Het bruto binnenlands product steeg ieder kwartaal en de werkloosheid liep, na een aanvankelijke piek in februari 2010, terug. Toch is het herstel broos. In Europa moesten Griekenland en Ierland een beroep doen op extra steunmaatregelen. De angst voor een nieuwe recessie hield de financiële wereld een groot deel van het jaar in de greep maar was eind 2010 vrijwel verdwenen. In de woningmarkt was de economische onzekerheid het hele jaar merkbaar. Het aantal verkochte woningen leek begin 2010 licht aan te trekken ten opzichte van het historisch lage jaar Als gevolg van de economische situatie en ook de politieke onzekerheid omtrent de hypotheekrenteaftrek zakte het aantal verkopen weer terug tot het niveau van De forse prijsdaling die medio 2008 was ingezet stabiliseerde zich het afgelopen jaar. De gemiddelde prijsdaling op de woningmarkt bedroeg nog circa 0,7%. De vastgoedbeleggingsmarkt heeft het afgelopen jaar een herstel laten zien. Hierbij moet wel aangetekend worden dat met name het aantal transacties van kwalitatief goed vastgoed is gestegen. Vastgoed op mindere locaties of met korte huurcontracten was nauwelijks in trek. Sinds oprichting is een enkelvoudig rendement behaald van 19,2%, in het prospectus is 23,6% begroot. Analyse resultaat Het enkelvoudige rendement 1) over de rapportageperiode bedraagt 3,8%, waar de beheerder in het prospectus 5,7% heeft begroot. Het netto resultaat voor afschrijvingen over de verslagperiode bedraagt ofwel 932 per participatie. Dit resultaat is de som van de volgende delen: 1. Een operationeel resultaat van uit de exploitatie van de woningen. Ondanks de hoge leegstand heeft de grotere restportefeuille woningen hogere huuropbrengsten tot gevolg. De exploitatielasten zijn in lijn met de omvang van de portefeuille. Het operationele resultaat ligt 27 duizend euro boven de oorspronkelijke prognose; 2. Een financieel resultaat van -/ bestaande uit de rentebetalingen op de financiering en het resultaat van de collar. De grote woningportefeuille leidt tot een hoge lening en dus meer rentelasten. Deze worden grotendeels gecompenseerd door de lage rentestand en extra rentebaten op het uitstaande saldo (6 duizend euro). Het financieel resultaat is uiteindelijk in lijn met de oorspronkelijke prognose; 3. De gerealiseerde verkoopopbrengsten van van de woningen die in de rapportageperiode overgedragen zijn aan nieuwe eigenaren. De onder druk staande prijzen en de lage verkoopaantallen hebben zijn weerslag op de verkoopopbrengsten. Het verkoopresultaat is 191 duizend euro ongunstiger dan de oorspronkelijke prognose. Het resultaat voor afschrijvingen wordt verminderd met de afschrijving immateriële activa en de waardemutatie van de beleggingen. De immateriële activa worden in vijf jaar afgeschreven. Het resultaat na afschrijving is negatief. 1) Het enkelvoudig rendement wordt berekend op basis van gerealiseerde resultaten. In de toelichting Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus wordt deze berekening nader toegelicht. 2 JAARBERICHT 2010 ING Real Estate Woningfonds IV CV

5 Bepaling uitkering resultaat Het uitkeerbare resultaat is het resultaat voor afschrijvingen ter grootte van , gecorrigeerd voor de immateriële activa gerelateerd aan de verkochte woningen (ter grootte van ). Dit leidt tot het uitkeerbare resultaat van , waarvan ofwel 774 per participatie wordt uitgekeerd. WoningportefeuillE Door de onzekerheid op de woningmarkt stonden het aantal verkooptransacties en de verkoopprijzen onder druk en blijft de doorlooptijd van de verkochte woningen aanhoudend lang. Sterke verkoopinspanningen zijn noodzakelijk om verkopen op peil te houden. Lokale marktontwikkelingen worden nauwgezet gevolgd. Waar nodig worden marketingactiviteiten ingezet zoals als het inrichten van modelwoningen en/of het opknappen van woningen. De verkoopprijzen laten sterke schommelingen zien. In veel gevallen zijn de prijzen naar beneden bijgesteld of is overgegaan tot verhuur. Uiteindelijk zijn 13 woningen verkocht en geleverd aan nieuwe eigenaren. In het prospectus is rekening gehouden met 15 verkopen. De gemiddelde verkoopprijzen in 2010 liggen in lijn met de taxatiewaarde ultimo Verder zijn 2 parkeerplaatsen en een garage verkocht en zijn 2 woningen weer verhuurd. Ultimo 2010 resteren 162 woningen, waarvan 12 woningen leeg staan voor verkoop en 2 woningen te huur staan. In Voorburg en Capelle aan den IJssel hebben schilderwerkzaamheden plaatsgevonden. De prijsdalingen van woningen in met name 2009 alsmede een krappe financieringsmarkt zorgen voor een krappe beleggingsmarkt in vergelijking met het pre-crisis niveau. De beleggingswaarde van de woningportefeuille, bepaald door een onafhankelijke externe taxateur, is ten opzichte van ultimo 2009 met 2,6% gedaald en bedraagt per 31 december Per 1 juli heeft de huurverhoging plaatsgevonden. De portefeuille bevat grotendeels woningen in het gereguleerde huursegment. De huurverhoging voor deze woningen is gekoppeld aan de inflatie en heeft zich beperkt tot de wettelijk maximaal voorgeschreven 1,2%. De gemiddelde huurverhoging voor de totale portefeuille bedraagt 1,4%. Uitkeringen aan participanten In augustus 2010 en februari 2011 hebben uitkeringen over 2010 plaatsgevonden. Deze uitkeringen zijn gebaseerd op de jaarcijfers 2010 en bedragen in totaal per participatie. De uitkeringen zijn het totaal van het uitkeerbaar resultaat en de terugbetaling van het commanditair kapitaal en liggen onder de geprognosticeerde uitkering ad De uitkering over 2010 is in lijn met de uitkering over 2009, maar heeft door de onder druk staande prijzen en licht lagere verkoopaantallen nog niet het niveau van voor de crisis bereikt. Dit heeft gevolgen voor de hoogte van zowel de resultaatsuitkering als de terugbetaling van commanditair kapitaal. Het beschikbare uitkeerbaar resultaat is volledig uitgekeerd. Realisatie 2010 fonds participatie - Uitkering augustus Uitkering februari Slotuitkering mei Een volledig overzicht van de uitkeringen is opgenomen in de toelichting Uitkeringen. ING Real Estate Woningfonds IV CV JAARBERICHT

6 Waardeverloop per participatie Ultimo Ultimo Ultimo Ultimo Ultimo Nominale waarde Intrinsieke waarde De nominale waarde is bepaald op basis van de waarderingsgrondslagen van het fonds en correspondeert met het eigen vermogen uit de balans. Voor de bepaling van de intrinsieke waarde van de participaties zijn marktwaarden gehanteerd. Een nadere definitie van de intrinsieke waarde is opgenomen bij het eigen vermogen in de toelichting op de balans. De intrinsieke waarde ultimo 2010 ad is in vergelijking met de intrinsieke waarde per ultimo 2009 gedaald. De intrinsieke waarde is afgenomen door de waardedalingen van de beleggingen en de reguliere verkoop van woningen. Risico s Een belegging en ook een belegging in vastgoed brengt altijd bepaalde risico s met zich mee. Het beleggen in een specifieke sector zoals vastgoed leidt tot een concentratie van risico s die samenhangen met de karakteristieken van een belegging in deze sector. Een belegging in vastgoed wordt mede beïnvloed door algemene risico s zoals het economische en politieke klimaat. Een aantal specifieke risico s die bij een belegging in vastgoed van toepassing zijn, zijn de waardeontwikkeling van het vastgoed, het leegstandsrisico, eventuele gebreken en claims ten aanzien van het vastgoed, eventuele nadelige gevolgen in de exploitatie én verkoop als gevolg van asbest, bodemverontreiniging en constructiefouten, maar ook het politieke klimaat en de beslissingen over het huurbeleid en de hypotheekrenteaftrek. Een aantal aanvullende specifieke risico s die van toepassing zijn, zijn het mutatierisico van de huurwoningen, het financieringsrisico en het renterisico voor zover dit risico niet is afgedekt. Naast de bovengenoemde risico s kunnen zich altijd ook andere niet voorziene risico s manifesteren. Het fonds kent geen direct (her)financieringsrisico. Alle financieringen zijn met een looptijd afgesloten die in lijn is met de looptijd van het fonds. Aan het eind van de looptijd geldt een gehele aflossingsverplichting. Tussentijds ontstaat alleen een aflossingsverplichting bij verkoop. De hoogte van deze individuele aflossingen is bij aanvang van het fonds bepaald op circa 90% van de oorspronkelijke aankoopprijs van de individuele woningen. Een voor het fonds specifiek element is de wijze waarop het renterisico is afgedekt. Om het risico van rentefluctuaties te beperken is een rentederivaat afgesloten, een collar. De collar loopt jaarlijks terug op basis van de bij aanvang ingeschatte verkopen en de daaraan gerelateerde afbouw van de lening. Hierdoor kan de hoogte van de afgedekte positie, de collar, afwijken van de werkelijke hoogte van de lening. De collar is verhandelbaar en heeft een marktwaarde. Liquiditeitpositie van het fonds De netto huurstroom van de woningen is, na betaling van rentelasten en periodieke aflossing, positief. De marktomstandigheden van de afgelopen jaren hebben wel een impact op het fonds, maar vormen geen directe dreiging voor de continuïteit en liquiditeit van het fonds. Het fonds kan op basis van de huidige stabiele huuropbrengsten langdurig voortbestaan. 4 JAARBERICHT 2010 ING Real Estate Woningfonds IV CV

7 Toezicht Autoriteit Financiele Markten De AFM treedt op als toezichthouder van de beheerder van het fonds. De beheerder, ING Real Estate Regulated Fund Management BV, heeft een vergunning van de AFM verkregen als bedoeld in artikel 2:67 van de Wet op het financieel toezicht (Wft). Dit bericht voldoet aan de verslaggevingvereisten, zoals vastgelegd in de Wft. Inrichting bedrijfsvoering De beheerder beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen. De beheerder heeft gedurende het afgelopen boekjaar verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij de werkzaamheden zijn geen constateringen gedaan op grond waarvan zou moeten worden geconcludeerd dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 van het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wet op het financieel toezicht en daaraan gerelateerde regelgeving. Ook is niet geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve verklaart de beheerder met een redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende het verslagjaar 2010 effectief en overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd. Fund Governance Code De beheerder voldoet aan de Fund Governance richtlijnen zoals deze door de Dutch Fund and Asset Management Association ( DUFAS ) zijn opgesteld en door de AFM worden onderschreven. De richtlijnen zien toe op het waarborgen van een integere bedrijfsuitoefening en een zorgvuldige dienstverlening van de beheerder in het belang van de participanten. De Fund Governance Code van de beheerder is op de website van de beheerder gepubliceerd. Fiscale transparantie De fiscale transparantie van ING Real Estate Woningfonds IV CV zorgt ervoor dat het fonds niet zelfstandig belastingplichtig is voor de inkomsten- en de vennootschapsbelasting. Participanten worden afhankelijk van hun eigen fiscale status belast. In beginsel worden de bezittingen en de resultaten rechtstreeks aan de participanten toegerekend naar rato van ieders omvang van de deelname. Separaat wordt een fiscale jaaropgaaf aan de participanten verstrekt. Aan de fiscale transparantie van het fonds zijn stringente voorwaarden verbonden. Stringente voorwaarden aan de fiscale transparantie Eén van de voorwaarden is de beperkte overdraagbaarheid van participaties. Deze beperking geldt ook voor overdrachten bij juridische fusies of splitsingen van rechtspersonen. In al deze gevallen is een voorafgaand akkoord van alle participanten noodzakelijk. De volledige procedure is beschreven in de in maart 2009 gewijzigde CV-overeenkomst. Deze gewijzigde CV-overeenkomst maakt het mogelijk om het voorafgaande akkoord stilzwijgend te verlenen. Op verzoek van participanten kan de beheerder ondersteuning bieden bij de uitvoering van een overdracht van participaties. Medio oktober heeft de beheerder alle participerende rechtspersonen middels een brief gewezen op de bestaande stringente voorwaarden van overdracht van participaties. ING Real Estate Woningfonds IV CV JAARBERICHT

8 Verkoop ING REIM Op 15 februari 2011 heeft ING Group aangekondigd dat het overeengekomen is om de meerderheid van ING Real Estate Investment Management (ING REIM) te verkopen aan CB Richard Ellis Group, Inc (CB Richard Ellis). De verkoop aan CB Richard Ellis omvat ING REIM Europe, ING REIM Azië, en de wereldwijde activiteiten van ING REIM s real estate securities business in Amerika, ING Clarion Real Estate Securities (CRES) en ING s wereldwijde multi-manager activiteiten ING Real Estate Select. Na het sluiten van de deal, die is voorzien in de tweede helft van dit jaar, zal ING REIM worden samengevoegd met CBRE Investors, een onafhankelijk opererende dochtermaatschappij van CB Richard Ellis. De werkzaamheden van CBRE Investors en ING REIM zijn bijzonder complementair in hun resultaatgerichtheid, klantenfocus, beleggingsaanbod en hun onderzoekscapaciteiten. De gecombineerde organisatie geeft ons de mogelijkheid onze klanten van de beste vastgoedbeleggingsen asset management diensten te voorzien. Uiteraard zal het management van het fonds gevoerd blijven worden door het bestaande Regulated Fund Management team. Ook na de samenvoeging zullen onze vastgoed professionals zich blijven inzetten voor uw investering en het managen van het fonds. Een nadere analyse over de gevolgen voor het fonds vindt u bij de toelichting op de gebeurtenissen na balansdatum, verderop in het jaarbericht. Verwachting van de beheerder De verwachting voor 2011 is dat het ingezette economische herstel verder zal doorzetten, maar wel fragiel zal blijven. De fundamenten van de woningmarkt zijn goed. Op de korte termijn wordt de markt echter beïnvloed door een aantal onzekere factoren. Het komende jaar zal een strikter hypotheekbeleid worden gevoerd wat de vraag van starters naar goedkopere woningen kan doen afnemen. Aan de andere kant is met het nieuwe kabinet, althans voorlopig, de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek weggenomen en is ingezet op een ruimer huurbeleid. Voor de woningportefeuille verwachten wij dat het lichte herstel van vertrouwen in combinatie met effectief asset management zal leiden tot een klein aantal extra verkopen ten opzichte van het afgelopen jaar. Het is echter niet onze verwachting dat de prijzen veel zullen wijzigen. Voor 2011 verwacht de beheerder voor het fonds een resultaat en uitkeringen die achterblijven bij de verwachtingen uit het prospectus. De beheerder verwacht dat de beleggingswaarde van de woningportefeuille zich zal stabiliseren. Het jaarbericht is door de beheerder opgesteld op basis van de waarderingsgrondslagen van het fonds. De jaarrekening is door de accountant gecontroleerd. De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is opgenomen in de overige gegevens. Den Haag, 2 maart 2011 De directie van ING Real Estate Regulated Fund Management BV drs. H-W. Wensing MSRE MRICS drs. M. Knoester 6 JAARBERICHT 2010 ING Real Estate Woningfonds IV CV

9 Economie en vastgoedmarkt Het volgende onderdeel van het jaarbericht over de markt en de marktvooruitzichten is mede tot stand gekomen met inbreng van ING Real Estate Investment Management afdeling Research & Strategy. Economie De Nederlandse economie lijkt de recessie achter zich te hebben gelaten en heeft een opwaartse trend ingezet in Na vijf opeenvolgende kwartalen van krimp, liet de economische groei vanaf het eerste kwartaal van 2010 weer positieve cijfers zien. In totaal groeide de economie met 1,8% in 2010, tegenover een daling van 3,9% in In lijn met het economische herstel is het consumentenvertrouwen verbeterd, terwijl de werkloosheid een dalende trend liet zien. De zorgen over opgelopen overheidstekorten, aanstaande bezuinigingsmaatregelen en terughoudendheid van consumenten hebben ervoor gezorgd dat de verwachting voor 2011 enigszins is getemperd. Het Centraal Planbureau (CPB) prognosticeert een groei van 1,5%, waarbij de herstellende economische groei naar verwachting vooral gedreven zal worden door export. Verder is de ontwikkeling van de economische groei in Nederland sterk afhankelijk van de snelheid waarmee het overheidstekort terug gebracht kan worden. Hiermee zullen de fundamenten worden gelegd voor een duurzaam herstel. Woningmarkt Het herstel van de Nederlandse economie in 2010 heeft slechts beperkte weerslag gehad op de Nederlandse woningmarkt. Ondanks een herstellend consumentenvertrouwen en toegenomen consumentenbestedingen zijn de doorstroming en mutatiegraad op de woningmarkt op een onveranderd laag niveau gebleven. Consumenten gedragen zich voorzichtiger en hebben meer moeite met de verkoop van hun huidige woning, terwijl hypotheekverstrekkers de procedures en voorwaarden verder hebben aangescherpt. In 2010 wisselden per kwartaal gemiddeld woningen van eigenaar. Dit is significant lager dan de gemiddeld verkochte woningen per kwartaal in de periode van 2000 tot en met Hoewel de daling (30% tot 40%) in transactievolumes voornamelijk in 2009 heeft plaatsgevonden, is een verwachte opleving van de woningmarkt in 2010 uitgebleven. Ondanks een stabilisatie van de woningprijzen in het tweede en derde kwartaal, heeft een zwak vierde kwartaal toch gezorgd voor een licht negatieve woningprijsontwikkeling van -0,8% in Hoewel dit een significant lichtere daling is dan de -5,3% in 2009, is wel duidelijk geworden dat het herstel op de Nederlandse woningmarkt nog fragiel is. Voor 2011 worden gematigd positieve groeicijfers verwacht met betrekking tot de woningprijzen. Verder is het belangrijk om te vermelden dat het verschil in groeiperspectief tussen primaire en secundaire locaties verder toeneemt. De vraag naar kleinschalige projecten op stedelijke en centrale locaties met een hoog voorzieningenniveau blijft robuust, terwijl de vraag in perifere locaties meer lijkt te lijden onder de afgezwakte woningmarkt. De bouwproductie reageert als gevolg van de relatief lange looptijd van het bouwproces over het algemeen traag op afnemende vraagontwikkeling. Echter, de gevolgen van de afgekoelde woningmarkt voor de nieuwbouwproductie worden in toenemende mate duidelijk. Ontwikkelaars hebben hun orderportefeuilles aanzienlijk zien krimpen als gevolg van financieringsproblemen, tegenvallende verkopen en herziening van nieuwbouwplannen door gemeentes en marktpartijen. Ondanks dat de bouwproductie in 2009 met woningen het hoogtepunt in de afgelopen tien jaar had bereikt, kondigde de daling van bouwvergunningen voor 2010 met 20% al een terugloop van de bouwproductie aan. Gelet op het feit dat het aantal bouwvergunningen in 2010 wederom is gedaald met 10%, valt te verwachten dat de nieuwbouwproductie de negatieve trend zal doorzetten in de komende jaren. ING Real Estate Woningfonds IV CV JAARBERICHT

10 De vraag naar huurwoningen in het middeldure prijssegment heeft slechts beperkt te lijden gehad. De onzekere economische tijden, afgenomen betaalbaarheid in de koopmarkt en een strenger hypotheekbeleid zorgt ervoor dat huurwoningen over het algemeen gewild blijven bij consumenten. Woningen in het duurdere huursegment zijn gevoeliger gebleken voor economische tegenspoed, waardoor dit segment te maken heeft met een afnemende vraag en oplopende leegstand. Jaarlijkse huurverhogingen in het gereguleerde segment zullen, in lijn met afgelopen jaren, maximaal stijgen met het inflatiepercentage van het voorgaande jaar als gevolg van het restrictieve overheidsbeleid. Daarnaast is tevens wetgeving in voorbereiding die het mogelijk zal maken om huurprijzen van midden- en hoge inkomensgroepen boveninflatoir te laten stijgen. 8 JAARBERICHT 2010 ING Real Estate Woningfonds IV CV

11 ING Real Estate Woningfonds IV CV Jaarrekening De jaarrekening beslaat pagina 10 tot en met 30 ING Real Estate Woningfonds IV CV JAARBERICHT

12 Balans per 31 december 2010 Na voorgestelde winstuitkering (bedragen in ) Balans per Balans per Toelichting Activa Beleggingen Onroerend goed in exploitatie Vorderingen en overlopende activa Vorderingen op huurders en property managers Overige vorderingen Immateriële vaste activa Liquide middelen Passiva Eigen vermogen Voorzieningen Voorziening performance fee Langlopende schulden Langlopende leningen Kortlopende schulden en overlopende passiva Overige kortlopende schulden JAARBERICHT 2010 ING Real Estate Woningfonds IV CV

13 Winst- en verliesrekening over 2010 (bedragen in ) Toelichting Netto huuropbrengsten Totale operationele baten Exploitatiekosten onroerend goed Beheerkosten Fondskosten Totale operationele lasten Operationeel resultaat Rentebaten Rentelasten 15 ( ) ( ) Financieel resultaat ( ) ( ) Gerealiseerde opbrengst verkopen Netto resultaat voor afschrijvingen Afschrijvingen op immateriële activa Mutatie ongerealiseerde waarvermindering beleggingen Netto resultaat na afschrijvingen (42.531) ( ) ING Real Estate Woningfonds IV CV JAARBERICHT

14 Kasstroomoverzicht (bedragen in ) Resultaat (42.531) ( ) Afschrijvingskosten immateriële vaste activa Verkopen van beleggingen Ongerealiseerde waardemutatie beleggingen Dotaties voorzieningen Toename/(afname) kortlopende schulden (exclusief verschuldigde uitkeringen) (26.560) (Toename)/afname vorderingen op korte termijn (32.817) (831) Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Aflossingen langlopende schulden ( ) ( ) Uitgekeerde winst en commanditair kapitaal ( ) ( ) Kasstroom uit financieringsactiviteiten ( ) ( ) Netto kasstroom (65.373) Beginstand liquide middelen Eindstand liquide middelen JAARBERICHT 2010 ING Real Estate Woningfonds IV CV

15 Toelichting algemeen en waarderingsgrondslagen Algemeen ING Real Estate Woningfonds IV CV is op 31 mei 2006 opgericht en heeft het eigendom verworven van negen Nederlandse woningprojecten. Op 5 juli 2006 zijn de 490 participaties doorgeplaatst bij particuliere beleggers. Uitvoering en uitbesteding asset management Ten aanzien van het beheer van het vastgoed is het property management uitbesteed aan propertymanagers. De uitbesteding betreft het dagelijkse beheer van het vastgoed zoals het innen van huren en uitvoeren van regulier onderhoud. Voor de verkoop van de woningen zijn verkoopactiviteiten uitbesteed aan lokale makelaars. Verslaglegging en wetgeving De rapportage is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Hiernaast zijn ook de aanvullende vereisten uit de Wet op het financieel toezicht verwerkt. Afgeweken is van het voorgeschreven model voor de winst- en verliesrekening, omdat het gehanteerde model naar de mening van de beheerder een beter inzicht geeft. Boekjaar Het boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar. Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Beleggingen De objecten worden gewaardeerd tegen de totale aankoopsom minus afschrijvingen of lagere marktwaarde. Afgeschreven wordt tot de restwaarde, zijnde het op dit moment geraamde bedrag van het object in de geschatte toekomstige staat aan het einde van geschatte gebruiksduur, onder aftrek van kosten van overdracht. Indien de geschatte restwaarde de boekwaarde van het object overstijgt dan wordt de afschrijving beëindigd tot het moment dat de restwaarde onder de boekwaarde is gedaald. Vorderingen en overlopende activa Vorderingen worden opgenomen tegen nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Immateriele vaste activa Het totaal van de aanvangskosten (inclusief de nietterugvorderbare BTW over de aanvangskosten) wordt geactiveerd. Deze kosten worden in 5 jaar afgeschreven. De aanvangskosten bestaan uit financieringskosten, taxatiekosten, structureringsvergoeding en niet-terugvorderbare BTW. Voorziening performance fee Een derde deel van de gerealiseerde performance fee wordt toegevoegd aan de voorziening. Deze voorziening wordt uitgekeerd aan het einde van de looptijd aan de beheerder indien het verwachte gemiddeld enkelvoudige rendement is behaald. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij het desbetreffende balanshoofd anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voorzover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verliezen en risico s die hun oorsprong vinden voor het einde van de verslagperiode, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de rapportage bekend zijn geworden. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Daar waar nodig zullen voorzieningen worden gevormd. Hedge accounting Rentederivaat De afdekking van het renterisico is gericht op het beperken van het renterisico op de variabele lening. Ter afdekking van het renterisico op deze lening is een derivaat (collar) afgesloten. Voor de waardering wordt kostprijshedge-accounting toegepast. Het derivaat wordt hierbij gewaardeerd tegen de kostprijs (nihil). ING Real Estate Woningfonds IV CV JAARBERICHT

16 Toelichting op de balans (bedragen in ) Beleggingen 1 Onroerend goed in exploitatie In de rapportageperiode zijn 13 woningen, 1 garage en 2 parkeerplaatsen verkocht. Aan het einde van de rapportageperiode resteren 162 woningen, 20 garages en 20 parkeerplaatsen. Dit zijn 9 woningen meer dan de prognose uit het prospectus. Het onroerend goed is gewaardeerd tegen de oorspronkelijke totale aankoopsom (inclusief aankoopkosten) of lagere marktwaarde. Van de individuele objecten is beoordeeld of de oorspronkelijke aankoopsom boven de marktwaarde kosten koper ligt, rekening houdend met de meerwaarde van de leegstaande woningen. Uit de beoordeling blijkt dat de marktwaarde van alle objecten lager is dan de oorspronkelijke aankoopsom (inclusief aankoopkosten). Voor zover de huidige marktwaarde van een object meer dan 5% onder de boekwaarde ligt, vindt afwaardering plaats. Indien in het verleden afwaardering heeft plaatsgevonden, zal bij een waardestijging van een object met meer dan 5% opwaardering plaatsvinden, totdat de oorspronkelijke totale aankoopsom (inclusief aankoopkosten) is bereikt. In 2010 heeft voor twee van de objecten afwaardering en voor één object opwaardering plaatsgevonden. In de tabel hieronder is het waardeverloop van de totale portefeuille weergegeven: Balans per 1 januari Verkopen ( ) ( ) - Mutatie ongerealiseerde waardevermindering ( ) ( ) Balans per 31 december Taxatie van beleggingen De beheerder van het fonds verleent jaarlijks, of vaker indien daartoe aanleiding bestaat, een onafhankelijke externe taxateur opdracht een taxatie van de objecten uit te voeren. De meest recente externe taxatie heeft per 31 december 2010 plaatsgevonden. De taxatiewaarde betreft de marktwaarde kosten koper en is bepaald op basis van de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen. Op basis van deze taxatie bedraagt de beleggingswaarde per 31 december Dit is over de gehele portefeuille een daling van 2,6% ten opzichte van de vergelijkbare taxatiewaarde per 31 december Ultimo Ultimo Ultimo Ultimo Ultimo Taxatiewaarde beleggingen JAARBERICHT 2010 ING Real Estate Woningfonds IV CV

17 Vorderingen en overlopende ACTIVA 2 Vorderingen op huurders en property managers Property managers Voorziening oninbaarheid (8.658) (23.025) Servicekosten Overige vorderingen Verzekeringen Overige vorderingen Immateriele vaste activa 4 Geactiveerde oprichtingskosten De immateriële activa zijn ontstaan door activering van de oprichtingskosten van het fonds en worden in 5 jaar afgeschreven Balans per 1 januari Afschrijvingen ( ) ( ) Balans per 31 december Liquide middelen 5 Liquide middelen ING Bank Zakelijke Rekening ING Bank ExtraBonus Zakenrekening Het in de rapportageperiode ontvangen rentepercentage op het uitstaande saldo op de Zakelijke rekening bedraagt gemiddeld 0,4% (2009: 0,6%) en op de ExtraBonus Zakenrekening gemiddeld 1,6% (2009: 2,5%). ING Real Estate Woningfonds IV CV JAARBERICHT

18 Eigen vermogen 6 Eigen vermogen Het maatschappelijk of commanditair kapitaal van oorspronkelijk is verdeeld in 490 participaties van oorspronkelijk nominaal. Jaarlijks vinden terugbetalingen van het commanditair kapitaal plaats. Commanditair Overige Wettelijke Per kapitaal reserves reserve Totaal participatie Gestort kapitaal Terugstortingen kapitaal ( ) - - ( ) (4.265) - Reserves voorgaande periode - ( ) ( ) (4.332) Balans per 1 januari ( ) Terugstortingen kapitaal ( ) - - ( ) (682) - Netto resultaat periode - (42.531) - (42.531) (87) - Winstuitkeringen - ( ) - ( ) (774) - Mutatie wettelijke reserve ( ) - - Balans per 31 december ( ) Wettelijke reserve De wettelijke reserve is gevormd in verband met de geactiveerde oprichtingskosten. Intrinsieke waarde De intrinsieke waarde van het fonds wordt bepaald door het eigen vermogen te corrigeren met de meest recente marktwaarde kosten koper (exclusief aankoopkosten) van het onroerend goed in exploitatie en de marktwaarde van het rentederivaat ( collar ). In de intrinsieke waarde is geen rekening gehouden met de meerwaarde van de leegstaande woningen. In onderstaande tabel is het verloop van de intrinsieke waarde en het nominale eigen vermogen opgenomen. Ultimo Ultimo Ultimo Ultimo Ultimo Nominale waarde fonds Intrinsieke waarde fonds Aantal participaties Nominale waarde per participatie Intrinsieke waarde per participatie JAARBERICHT 2010 ING Real Estate Woningfonds IV CV

19 Voorzieningen 7 Voorziening performance fee De performance fee ontstaat bij de verkoop van objecten. Een derde deel van de gerealiseerde performance fee wordt toegevoegd aan de voorziening. Deze voorziening wordt uitgekeerd aan het einde van de looptijd aan de beheerder indien het verwachte gemiddeld enkelvoudig rendement is behaald Balans per 1 januari Toevoeging boekjaar Balans per 31 december Langlopende schulden 8 Langlopende leningen De hypothecaire leningen zijn verstrekt door ING Real Estate Finance NV. De einddatum van deze leningen is 31 december Totale Langlopende schuld per Aflossing schuld per boekjaar Lening deel 1 (vaste rente) Lening deel 2 (variabele rente) Lening deel 1 (vaste rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van De rente op deze lening bedraagt 4,83% en vanaf 1 januari 2014 tot en met aflossingdatum 3-maands Euribor plus 0,75%. De aflossingsverplichting is nihil. Lening deel 2 (variabele rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van De rente op deze lening bedraagt het 3-maands Euribortarief vermeerderd met een opslag van 0,75%. Het renterisico wordt beperkt door een collar met een cap van 4,75% en een floor van 4,48%. De looptijd van de collar is gelijk aan de looptijd van de lening. De afbouw van de collar houdt rekening met toekomstig verwachte aflossingen van de lening. In de winst- en verliesrekening is het resultaat van de collar opgenomen. Aflossing van de lening vindt plaats uit de verkoopopbrengsten. ING Real Estate Woningfonds IV CV JAARBERICHT

20 Kortlopende schulden en overlopende passiva 9 Overige kortlopende schulden Verschuldigde uitkeringen winst en kapitaal Nog te betalen rente Property managers Servicekosten Crediteuren Overige Niet in de balans opgenomen verplichtingen en ACTIVA Ten behoeve van extra zekerheid voor terugbetaling van de hypothecaire lening door het fonds is een hypotheek verstrekt op de panden aan de financier en een pandrecht op de huurinkomsten afgegeven. Om de risico s van rentefluctuaties te beperken is met ING Bank NV een rentederivaat, een zogenaamde collar afgesloten. Uit hoofde van de collarovereenkomst kunnen rechten en verplichtingen ontstaan die van invloed zijn op de hoogte van de totale rentelast. Deze collar dekt het renterisico op de variabele lening af. De hoogte van de afgedekte positie voor de periode 31 december 2010 tot 30 december 2011 bedraagt De marktwaarde van de collar bedraagt ultimo december negatief. De collar wordt jaarlijks afgebouwd op basis van de bij aanvang ingeschatte aflossingen op de variabele lening. Doordat de werkelijke aflossing door afwijkende verkoopaantallen anders kan zijn dan geprognosticeerd, kan een afgedekte positie ontstaan die afwijkt van de hoogte van de lening. Ten aanzien van de overdrachtsbelasting bij aankoop van de objecten blijft een (geringe) kans aanwezig dat de fiscus alsnog tot inning overgaat. De beheerder is van mening dat deze niet verschuldigd is. Deze post is om die reden niet als verplichting opgenomen. 18 JAARBERICHT 2010 ING Real Estate Woningfonds IV CV

21 Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen in ) 10 Netto huuropbrengsten Op de theoretische bruto huuropbrengsten wordt de leegstand in mindering gebracht die ontstaat bij het leegkomen van woningen totdat verkoop heeft plaatsgevonden. De leegstand en overige huurderving bedroeg 6,1% van de theoretische huur, waar 3,25% is geprognosticeerd Theoretische huur Leegstand (90.825) (80.763) Overige huurderving 654 (10.207) Exploitatiekosten onroerend goed De exploitatiekosten zijn op jaarbasis begroot op 23% van de bruto huuropbrengsten. Deze worden met name bepaald door planmatig onderhoud, bijdragen aan vereniging van eigenaren en reguliere vaste lasten. De over de rapportageperiode gerealiseerde exploitatiekosten bedragen 21,5% van de bruto huuropbrengsten. In 2010 hebben schilderwerkzaamheden in Voorburg en Capelle aan den IJssel plaatsgevonden. In de VVE-bijdragen van 2009 is een restitutie van 17 duizend euro opgenomen met betrekking tot Onderhoud Beheerkosten property manager Bijdragen Vereniging van Eigenaren Vaste lasten Verzekeringen Niet-terugvorderbare BTW Overige exploitatiekosten ING Real Estate Woningfonds IV CV JAARBERICHT

22 12 Beheerkosten Beheervergoeding Niet-terugvorderbare BTW Met ING Real Estate Regulated Fund Management BV is een beheerovereenkomst aangegaan. De beheerder treedt als beheerder van het vermogen van het fonds en verzorgt daarnaast het management van de objecten (inclusief het aansturen van het property management van de objecten) en het algemeen beheer van het fonds. 13 Fondskosten Vergoeding Bewaarder Accountants-, advies- en taxatiekosten Kosten toezicht Niet-terugvorderbare BTW Overige De accountantskosten bedragen 9 duizend euro (2009: 11 duizend euro) en hebben volledig betrekking op de controle van de jaarrekening. Met Bewaarder RE Woningfonds IV BV is een bewaarovereenkomst aangegaan. De bewaarder treedt op als bewaarder van het fonds en draagt zorg voor bewaring en het houden van een administratie van de objecten en overige goederen van het fonds. Onder bewaring wordt verstaan het houden van het juridisch eigendom of gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen ten titel van beheer ten behoeve van het fonds. De economische gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen berust bij het fonds. 14 Rentebaten Rente bank Overige Rentelasten Rentekosten op leningdeel 1 vaste rente Rentekosten op leningdeel 2 variabele rente Resultaat collar De effectieve rentelast op leningdeel 2 is samengesteld uit de werkelijk betaalde rente aan de financier en het resultaat van de collar. 20 JAARBERICHT 2010 ING Real Estate Woningfonds IV CV

23 16 Gerealiseerde opbrengst verkopen Verkoopopbrengsten Verkoopkosten ( ) (50.075) Performance fee (58.475) (44.341) Historische kostprijs verkochte woningen inclusief aankoopkosten ( ) ( ) Afschrijvingen op immateriële activa Dit betreft de afschrijving op de geactiveerde oprichtingskosten Afschrijving immateriële vaste activa Mutatie ongerealiseerde waarvermindering beleggingen Dit betreft de ongerealiseerde waardevermindering van de beleggingen Mutatie ongerealiseerde waardevermindering woningen Transacties met gelieerde partijen Onderstaand zijn de gelieerde partijen genoemd waar transacties mee zijn. De transacties met deze partijen zijn op basis van marktconforme voorwaarden tot stand gekomen. Naam gelieerde partij Aard van transactie Transactievolume ING Bank NV Collar verrekeningen ING Bank NV Rente bankrekening ING Real Estate Finance NV Rentekosten ING Real Estate Regulated Fund Management BV Performance fee 1) ING Real Estate Regulated Fund Management BV Beheervergoeding 2) ING Real Estate Woningfonds IV BV Winstaandeel Bewaarder RE Woningfonds IV BV Bewaarvergoeding 3) Totale transactievolume fonds (huuropbrengsten. operationele lasten. rentelasten. rentebaten en verkopen) De transacties met gelieerde partijen maken 34% (2009: 37%) uit van het totale transactievolume van het fonds. 1) De performance fee bedraagt 15% van het netto verkoopresultaat van de verkochte objecten. 2) De beheervergoeding bedraagt 5% van de bruto huuropbrengsten. 3) De bewaarvergoeding bestaat uit een jaarlijkse vergoeding van voor het uitvoeren van de functie van bewaarder van het fonds en voor het ter beschikking stellen van het eigen vermogen van de bewaarder. ING Real Estate Woningfonds IV CV JAARBERICHT

24 20 Kostenratio van het fonds De kostenratio van het fonds relateert het niveau van de kosten aan de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. Voor de gemiddelde intrinsieke waarde wordt gebruik gemaakt van de intrinsieke waarde exclusief de waarde van de collar. Hiermee hebben de fluctuaties van de waarde van de collar geen invloed op de intrinsieke waarde en daarmee de kostenratio en wordt een beter beeld van de kostenratio gegeven. Het totaal van de operationele kosten, verkoopkosten, performance fee en afschrijvingskosten immateriële vaste activa worden in de calculatie meegenomen. De rentebaten en -lasten, huurderving en leegstand worden niet in de calculatie opgenomen Totale kosten Gemiddelde intrinsieke waarde (exclusief waarde collar) Kostenratio 1) 13,48% 8,29% 1) De berekeningsmethodiek voor de kostenratio is aangepast in De vergelijkende cijfers voor 2009 zijn op identieke wijze aangepast. 22 JAARBERICHT 2010 ING Real Estate Woningfonds IV CV

25 ING Real Estate Woningfonds IV CV Overige toelichtingen ING Real Estate Woningfonds IV CV JAARBERICHT

26 Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus (bedragen in ) Boekjaar 2010 Cumulatief realisatie prospectus realisatie prospectus Netto huuropbrengsten Totale huuropbrengsten Exploitatiekosten onroerend goed Beheerkosten Fondskosten Totale operationele lasten Operationeel resultaat Rentebaten Rentelasten ( ) ( ) ( ) ( ) Financieel resultaat ( ) ( ) ( ) ( ) Verkoopopbrengsten Verkoopkosten ( ) (61.233) ( ) ( ) Performance fee (58.475) (92.170) ( ) ( ) Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) ( ) ( ) ( ) ( ) Netto verkoopresultaat 1) Netto resultaat voor uitkering Boekjaar 2010 Cumulatief realisatie prospectus realisatie prospectus Exploitatieresultaat per participatie Verkoopresultaat per participatie Netto resultaat per participatie Exploitatierendement per participatie 0,5% 0,3% 0,1% -1,1% Verkooprendement per participatie 3,3% 5,4% 19,1% 24,7% Rendement per participatie 2) 3,8% 5,7% 19,2% 23,6% Raming per Raming per Internal Rate of Return (IRR) 3) -4,6% -4,1% 1) Het netto verkoopresultaat, zoals bovenstaand vermeld, is bepaald op basis van de oorspronkelijke aankoopsom inclusief de aan de verkochte objecten toegerekende aanvangskosten (immateriële activa). 2) Het enkelvoudig rendement wordt berekend door de gerealiseerde resultaten, exclusief ongerealiseerde waardemutaties, te relateren aan het nominaal ingelegde commanditair kapitaal aan het begin van het jaar. 3) De IRR is een indicator voor de rentabiliteit van een investering. Bij de berekening van de IRR wordt rekening gehouden met het moment van de kasstromen, zowel bij investering als bij uitkering. De getoonde IRR is berekend op basis van een theoretische liquidatie op de rapportagedatum tegen de intrinsieke waarde van het fonds. 24 JAARBERICHT 2010 ING Real Estate Woningfonds IV CV

27 Uitkeringen (bedragen in ) Realisatie 2010 fonds participatie Netto resultaat beschikbaar voor uitkering Winstaandeel beherend vennoot 100 Beschikbaar resultaat voor participanten Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) Aflossing langlopende lening Beschikbaar commanditair kapitaal Realisatie 2010 fonds participatie - Interim uitkering augustus Interim uitkering februari Voorstel slotuitkering mei Toevoeging aan de reserves Bestemming beschikbaar resultaat Interim uitkering augustus Interim uitkering februari Voorstel slotuitkering mei Niet uitgekeerd beschikbaar commanditair kapitaal Bestemming commanditair kapitaal Uitkering augustus Uitkering februari Slotuitkering mei Totale uikeringen Uitkeringen 2010 Cumulatieve uitkeringen realisatie prospectus realisatie prospectus Uitgekeerd resultaat Uitgekeerd commanditair kapitaal ING Real Estate Woningfonds IV CV JAARBERICHT

28 Portefeuille Verloop portefeuille Portefeuille Verkopen t/m Verkopen Portefeuille per Object Bouwjaar aanvang Amersfoort Amstelveen Brunssum Capelle aan den IJssel Heerlen - Landvoogdstraat Heerlen - De Heugden Hoensbroek Venlo Voorburg Totaal Overige objecten in portefeuille Portefeuille Verkopen t/m Verkopen Portefeuille per Object aanvang Amersfoort (parkeerplaatsen) Amstelveen (garages) Voorburg (garages) verkoopprijzen en mutatiegraad Realisatie netto Realisatie netto Realisatie netto verkoopprijzen verkoopprijzen verkoopprijzen Gemiddelde t.o.v. t.o.v. t.o.v. netto taxatiewaarde geïndexeerde geïndexeerde verkoopprijzen 1) per waarde 2) waarde Mutatiegraad Cumulatieve Object sinds aanvang over 2010 mutatiegraad 3) Amersfoort ,2% -6,6% 0,6% 5,7% 54,8% Amstelveen ,3% -6,4% 4,5% 8,6% 31,9% Brunssum ,3% -17,1% -17,6% 100,0% 100,0% Capelle aan den IJssel ,4% -4,8% 0,0% 6,7% 22,2% Heerlen - Landvoogdstraat ,7% -19,9% -11,4% 8,3% 33,3% Heerlen - De Heugden ,6% 0,0% 7,1% Hoensbroek ,0% 0,0% Venlo ,8% -3,5% 0,6% 9,1% 58,3% Voorburg ,8% -7,9% -3,3% 5,4% 12,5% Totale portefeuille ,8% -8,5% 0,0% 7,4% 36,5% 1) De netto verkoopprijs bestaat uit de bruto verkoopprijs minus de werkelijke verkoopkosten. 2) De geïndexeerde waarde is bepaald door de geschatte leegwaarde bij aanvang jaarlijks te indexeren met 2,25%. De geïndexeerde waarde wordt vergeleken met de werkelijk gerealiseerde netto verkoopprijs (na verkoopkosten). Voor een juiste vergelijking zijn de begrote verkoopkosten (van 1,85%) in mindering gebracht op de geïndexeerde waarde. 3) Totaal aantal gerealiseerde verkopen sinds aanvang ten opzichte van de portefeuille bij aanvang. 26 JAARBERICHT 2010 ING Real Estate Woningfonds IV CV

29 Overzicht objecten Stad Amersfoort Amstelveen Brunssum Capelle aan den IJssel Heerlen Heerlen Hoensbroek Venlo Voorburg Straten Binnen de Veste, Beestenmarkt, St. Janskerkhof In de Wolken, Helikon, Majella, Olympus, Stromboli Rozenhof Binnenhof, Kerklaan Landvoogdstraat, Carboonstraat, Eoceenstraat, Seelenstraat, Triasstraat, Vrankerkerklaan, Zeswegenlaan De Heugden Leesjongenstraat, Raambouwstraat Karel van Egmondstraat Klaverweide ING Real Estate Woningfonds IV CV JAARBERICHT

30 Woningportefeuille A1 Amersfoort A28 Binnen de veste Aantal woningen 33 (per 31 december 2010) Hoevelaken Aantal parkeerplaatsen 20 (per 31 december 2010) Amersfoort Type woning Appartement Bouwjaar 1983 A28 Leusden Zuid Amsterdam Leusden Amstelveen In de wolken A10 Locatie Stadskern - Zonnehof Aantal woningen 32 (per 31 december 2010) Amstelveen A9 A2 Ouderkerk aan de Amstel Aantal garages 13 (per 31 december 2010) Type woning Eengezinswoning Bouwjaar 1971 Locatie Groenelaan Uithoorn Brunssum Rozenhof nen Oirsbeek Brunssum Aantal woningen 0 (per 31 december 2010) Type woning Appartement Hoensbroek Bouwjaar 1981 A76 Locatie Brunssum-West Voerendaal Heerlen aar A79 28 JAARBERICHT 2010 ING Real Estate Woningfonds IV CV

31 Capelle a/d IJssel Binnenhof A20 Capelle aan de IJssel Aantal woningen 14 (per 31 december 2010) Type woning Eengezinswoning erdam A16 Krimpen aan den IJssel Krimpen aan de Lek Bouwjaar 1984 Locatie Middelwatering A15 ensbroek Ridderkerk Heerlen Landvoogdstraat Ubach over Worms Aantal woningen 22 (per 31 december 2010) Landgraaf Type woning Eengezinswoning A76 oerendaal A79 Heerlen Spekholzerheide Bouwjaar 1988 Locatie Zeswegen Ubachsberg A76 ensbroek Simpelveld Heerlen De Heugden Ubach over Worms Aantal woningen 13 (per 31 december 2010) Landgraaf Type woning Appartement A76 oerendaal A79 Heerlen Spekholzerheide Bouwjaar 1980 Locatie Centrum Ubachsberg A76 Simpelveld ING Real Estate Woningfonds IV CV JAARBERICHT