ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV

Transcriptie

1 ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV EUROPA INVESTING JAARBERICHT 2008

2 ING Real Estate Regulated Fund Management BV Haagse Poort Schenkkade 65 Postbus LL Den Haag T F E ingre.privateclients@ingrealestate.com I ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV, kvk-nr Een initiatief van ING Real Estate onderdeel van ING Groep NV Omslag Groenstraat, Venlo

3 Inhoudsopgave JAARBERICHT 2008 ING Real Estate Woning-winkelfonds III CV Algemeen 2 Verslag van beheerder 8 Economie en vastgoedmarkt Jaarrekening 12 Balans 13 Winst- en verliesrekening 14 Kasstroomoverzicht 15 Toelichting algemeen en waarderingsgrondslagen 16 Toelichting balans 21 Toelichting winst- en verliesrekening overige toelichtingen 26 Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus 27 Uitkeringen 28 Portefeuille 35 Overige gegevens 36 Accountantsverklaring Meer informatie Voor vragen of opmerkingen over dit verslag kunt u contact opnemen met de beheerder via (070) of ingre.privateclients@ingrealestate.com ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV JAARBERICHT

4 Verslag van beheerder Algemeen Het afgelopen jaar is de wereld geraakt door een ernstige financiële crisis. De eerste gevolgen hiervan zijn al merkbaar sinds medio De omvang van de crisis is nog onzeker, maar duidelijk is dat vrijwel alle sectoren zwaar te lijden zullen hebben. Ook de woning- en winkelmarkt en daarmee het fonds ondervinden de gevolgen. Het fonds heeft te maken met: een dalende mutatiegraad in de woningportefeuille; een langere doorlooptijd bij de verkoop van individuele woningen; een verslechterde betaalbaarheid voor woningkopers door hogere rente en aangescherpte hypotheekvoorwaarden; een waardedaling van de portefeuille; leegstand in de winkelportefeuille; een hoge rente in 2008 op de financiering binnen het fonds. Uiteindelijk hebben deze factoren invloed op het resultaat. Het resultaat en de uitkering over 2008 blijven achter bij de prognose, maar zijn gezien de huidige marktomstandigheden nog goed op peil. In deze onzekere tijden wachten potentiële doorstromers de ontwikkelingen op de woningmarkt af. Hierdoor komt slechts een beperkt aantal woningen beschikbaar voor verkoop, welke vervolgens langer leeg staan voor verkoop. Het solide karakter van de portefeuille zal zijn waarde op lange termijn moeten bewijzen. Verder heeft de winkelportefeuille te maken gehad met leegstand en het faillissement van een huurder. Eind 2008 staat uiteindelijk nog één verdieping leeg. Sinds oprichting zijn de resultaten boven verwachting. Het totale enkelvoudige rendement bedraagt 21,1% waar de beheerder in het prospectus 18,4% heeft begroot. Dit voorspoedige resultaat is voornamelijk bereikt door de succesvolle verkoopresultaten van woningen in de afgelopen jaren. Analyse resultaat Het enkelvoudige rendement 1) over de rapportageperiode bedraagt 5,8% waar de beheerder in het prospectus 6,6% voor heel 2008 heeft begroot. Het netto resultaat voor afschrijvingen over de verslagperiode bedraagt ofwel per participatie. Dit resultaat is de som van de volgende delen: 1. Een operationeel resultaat van uit de exploitatie van de woningen en winkels. De kleinere woningportefeuille, gematigde huurstijgingen en de oplopende kosten voor leegstand en huurderving leiden tot lagere huuropbrengsten. Verder zijn de exploitatielasten hoger door meer onderhoud in de woningportefeuille en verhuurcommissie in de winkelportefeuille. Het operationele resultaat is 242 duizend euro onder prognose; 2. Een financieel resultaat van -/ bestaande uit de rentebetalingen op de financiering en het resultaat van de collar. De hoge rente leidt tot hogere rentelasten. Deze worden meer dan gecompenseerd door een lagere lening als gevolg van de kleinere woningportefeuille en de extra rentebaten op het uitstaande saldo (32 duizend euro). Het resultaat is 13 duizend euro gunstiger dan de oorspronkelijke prognose; 1) Het enkelvoudig rendement wordt berekend op basis van gerealiseerde resultaten. In de toelichting Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus wordt deze berekening nader toegelicht. 2 JAARBERICHT 2008 ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV

5 3. De gerealiseerde verkoopopbrengsten van van de woningen die in de rapportageperiode overgedragen zijn aan de nieuwe eigenaren. De verlaagde aankoopprijzen en hogere verkoopprijzen (+ 8,7%) hebben een positief effect op het verkoopresultaat. Dit wordt deels teniet gedaan door de aanzienlijk lagere verkoopaantallen. Daarnaast is een correctie van uitgevoerd. Deze correctie zorgt ervoor dat het verkoopresultaat in lijn met het prospectus wordt berekend. Uiteindelijk is het resultaat, inclusief correctie, 93 duizend euro gunstiger dan de oorspronkelijke prognose. Het resultaat voor afschrijvingen wordt verminderd met de afschrijving immateriële activa en de waardevermindering van de beleggingen. De immateriële activa worden in vijf jaar afgeschreven. Het resultaat na afschrijving en de waardevermindering van de beleggingen bedraagt negatief. Bepaling resultaatuitkering Het uitkeerbare resultaat is het resultaat voor afschrijvingen ter grootte van , gecorrigeerd voor de immateriële activa gerelateerd aan de verkochte woningen (ter grootte van negatief). Dit leidt tot het uitkeerbare resultaat van Na aftrek van de aflossing aan de geldgever voor de winkels ( ) en het winstaandeel beherend vennoot ( 100) leidt dit tot het beschikbare resultaat voor uitkering van , waarvan ofwel per participatie wordt uitgekeerd. Woningportefeuille In 2008 is een beperkt aantal woningen leeggekomen voor verkoop. Daarnaast is de doorlooptijd van de verkochte woningen fors toegenomen. Het aantal gerealiseerde verkopen is hierdoor aanzienlijk lager. Dit wordt mede veroorzaakt door de verslechterde betaalbaarheid voor woningkopers en doordat consumenten zeer terughoudend zijn in het aangaan van grote financiële verplichtingen in de huidige economisch onzekere periode. De verkoopprijzen ontwikkelen zich in lijn met de landelijke trend. Verkopen hebben plaatsgevonden in Amersfoort, Leiden en Maastricht. De gerealiseerde verkoopprijzen zijn boven de oorspronkelijke uitgangspunten. In Amstelveen zijn geen woningen leeggekomen. In 2008 hebben schilderwerkzaamheden plaatsgevonden aan de objecten in Nijmegen en Amstelveen. Uiteindelijk zijn 8 woningen verkocht en staan 10 woningen leeg voor verkoop. In het prospectus is rekening gehouden met 15 verkopen. De netto verkoopprijzen (na verkoopkosten) blijven boven verwachting en liggen 8,7% boven de geprognosticeerde geïndexeerde waarde. Naast de woningen is 1 garage verkocht. Ultimo 2008 is de omvang van de woningportefeuille 147 woningen en 25 garages. De beleggingswaarde van de portefeuille in bezit per 31 december 2008 bedraagt Dit is een daling van 2,9% ten opzichte van de vergelijkbare taxatiewaarde van de portefeuille per 31 december 2007 en 9,1% hoger dan de vergelijkbare taxatiewaarde bij aanvang. De prijzen van beleggingsonroerend goed zijn gedaald als gevolg van de beperkte beschikbaarheid van kapitaal. Beleggers in onroerend goed financieren een groot deel met vreemd vermogen en kunnen nu slechts beperkt lenen. Hierdoor is de vraag naar en daarmee de waarde van beleggingsonroerend goed eind 2008 afgenomen. Per 1 juli heeft de huurverhoging plaatsgevonden. De portefeuille van het fonds bevat grotendeels woningen in het gereguleerde huursegment. De huurverhoging voor deze woningen heeft zich beperkt tot de wettelijk maximaal voorgeschreven 1,6%. De gemiddelde huurverhoging voor de totale portefeuille bedraagt 2,1%. ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV JAARBERICHT

6 Winkelportefeuille De financiële crisis heeft een direct effect op de markt voor winkelvastgoedbeleggingen. Zo is de bereidheid om nieuwe huurcontracten af te sluiten in de laatste maanden van 2008 sterk afgenomen. In de eerste drie kwartalen van 2008 zijn toch nog een aantal succesvolle contracten afgesloten. In Heerlen, Oss en Vlaardingen zijn nieuwe huurders aangetrokken, alleen in Nijmegen staat de eerste verdieping nog leeg. De leegstand en huurderving zijn hierdoor uitgekomen op 7,4%. Daarnaast is de beleggingswaarde van de winkelportefeuille over 2008 met 3,4% afgenomen naar ten opzichte van ultimo 2007 en is 1,6% lager dan de taxatiewaarde bij aanvang. De afname van de beleggingswaarde heeft een afwaardering van tot gevolg. Object Nijmegen Het object aan de Ziekerstraat, gelegen aan de rand van het A1-winkelgebied te Nijmegen, beslaat 3 winkelniveaus. De begane grond en 2e verdieping worden genoegzaam verhuurd, de eerste verdieping is halverwege 2008 leeggekomen. De leegstand in Nijmegen is de oorzaak van een belangrijk deel van de totale leegstand van het fonds. Object Oss In Oss is leegstand ontstaan vanwege het faillissement van één van de huurders. Met een internationale broodjeszaak is voor deze ruimte per 1 oktober 2008 een nieuwe huurovereenkomst afgesloten met een looptijd van 5 jaar tegen een vergelijkbare huur. Object Heerlen De huurder van de horeca-unit aan de Geleenstraat te Heerlen heeft een huurherziening aangevraagd. Met de huurder is nu een lagere, marktconforme huur overeengekomen voor de komende 5 jaar, waarbij separaat servicekosten in rekening gebracht worden. Verder zijn de voorbereidingen van het constructief herstel in een vergevorderd stadium. Het herstel zal in het eerste kwartaal van 2009 worden uitgevoerd. Aan de Promenade te Heerlen heeft de opzegging van de huurder geleid tot een substantiële verbetering. De opvolgend huurder heeft een nieuwe huurovereenkomst getekend voor 10 jaar tegen een huur die 6% hoger ligt dan de oorspronkelijke huur. De totale jaarhuur van het object in Heerlen blijft nagenoeg gelijk. Object Vlaardingen In Vlaardingen heeft een huurder voortijdig haar huurovereenkomst opgezegd, nadat de opvolgende huurder een vergelijkbare huurovereenkomst van 10 jaar heeft getekend. De wisseling van huurders heeft geleid tot een verdere diversificatie van huurders en een verlenging van de gemiddelde looptijd van huurovereenkomsten binnen de portefeuille. Overige objecten De winkelobjecten in Emmeloord, Almelo en Rotterdam worden genoegzaam verhuurd zonder opmerkelijke gebeurtenissen. De huurders in het fonds zijn grotendeels landelijk opererende ketens. De huurcontracten zijn meerjarig afgesloten en in 2009 vinden geen expiraties plaats. Voor winkels is de huurverhoging voor bestaande huurders onder andere afhankelijk van de bepalingen opgenomen in de huurovereenkomst. Zowel de hoogte als het moment van indexatie is in de overeenkomst vastgelegd. De gemiddelde stijging van de huur ten opzichte van de huur per 1 januari 2008 bedraagt 1,8%, ten opzichte van een prognose van 2%. 4 JAARBERICHT 2008 ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV

7 Uitkeringen aan participanten In augustus 2008 en februari 2009 hebben uitkeringen over 2008 plaatsgevonden. Deze uitkeringen zijn gebaseerd op de jaarcijfers 2008 en bedragen in totaal per participatie. De uitkeringen zijn het totaal van het uitkeerbaar resultaat en de terugbetaling van het commanditair kapitaal en liggen onder de geprognosticeerde uitkering voor geheel 2008 ad De cumulatieve uitkering vanaf oprichting tot en met 2008 ligt in lijn met de prognose. Het beschikbare resultaat is volledig uitgekeerd. Realisatie 2008 fonds participatie - Uitkering augustus Uitkering februari Slotuitkering mei Een volledig overzicht van de uitkeringen is opgenomen in de toelichting Uitkeringen. Waardeverloop per participatie Ultimo Ultimo Ultimo Aanvang Nominale waarde Intrinsieke waarde De nominale waarde is bepaald op basis van de waarderingsgrondslagen van het fonds en correspondeert met het eigen vermogen uit de balans. Voor de bepaling van de intrinsieke waarde van de participaties zijn marktwaarden gehanteerd. Een nadere definitie van de intrinsieke waarde is opgenomen bij het eigen vermogen in de toelichting op de balans. De intrinsieke waarde ultimo 2008 ad is in vergelijking met de intrinsieke waarde per ultimo 2007 flink gedaald. De belangrijkste oorzaak is de waardedaling van de beleggingen en de collar. Daarnaast is de intrinsieke waarde afgenomen door de reguliere verkoop van woningen. Rendement Op basis van de intrinsieke waarde van het fonds is een IRR 1) per 31 december 2008 berekend. De IRR bij een theoretische verkoop tegen intrinsieke waarde bedraagt 4,6%. Medio 2008 was de IRR nog 9,2%. De belangrijkste oorzaak van deze scherpe daling is de afname van de intrinsieke waarde. Risico s Een belegging en ook een belegging in vastgoed brengt altijd bepaalde risico s met zich mee. Het beleggen in een specifieke sector zoals vastgoed leidt tot een concentratie van risico s die samenhangen met de karakteristieken van een belegging in deze sector. Een belegging in vastgoed wordt mede beïnvloed door algemene risico s zoals het economische en politieke klimaat. Een aantal specifieke risico s die bij een belegging in vastgoed van toepassing zijn, zijn de waardeontwikkeling van het vastgoed, het leegstandsrisico, eventuele gebreken en claims ten aanzien van het vastgoed, eventuele nadelige gevolgen in de exploitatie én verkoop als gevolg van asbest, bodemverontreiniging en constructiefouten, maar ook het politieke klimaat en de beslissingen over het huurbeleid en de hypotheekrenteaftrek. Een aantal aanvullende specifieke risico s die van toepassing zijn, zijn het mutatierisico van de huurwoningen, het financieringsrisico en het renterisico voor zover dit risico niet is afgedekt. Naast de bovengenoemde risico s kunnen zich altijd ook andere niet voorziene risico s manifesteren. 1) De IRR is een indicator voor de rentabiliteit van een investering. Bij de berekening van de IRR wordt rekening gehouden met het moment van de kasstromen, zowel bij investering als bij uitkering. ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV JAARBERICHT

8 Het fonds kent geen direct (her)financieringsrisico. Alle financieringen zijn met een looptijd afgesloten die in lijn is met de looptijd van het fonds. Aan het eind van de looptijd geldt een gehele aflossingsverplichting. Tussentijds ontstaat een aflossingverplichting bij verkoop van woningobjecten. De hoogte van deze individuele aflossingen is bij aanvang van het fonds bepaald op circa 90% van de oorspronkelijke aankoopprijs. Bij verkoop van individuele woningen wordt aan deze verplichting voldaan. Van de lening op de winkels moet jaarlijks een vast percentage van de oorspronkelijke hoofdsom afgelost worden. Een voor het fonds specifiek element is de wijze waarop het renterisico is afgedekt. Om het risico van rentefluctuaties te beperken is een rentederivaat afgesloten, een collar. De collar loopt jaarlijks terug op basis van de ingeschatte verkopen en de daaraan gerelateerde afbouw van de lening. Hierdoor kan de hoogte van de afgedekte positie, de collar, afwijken van de werkelijke hoogte van de lening. De collar is verhandelbaar en heeft een marktwaarde. De rente van de variabele lening heeft zich gedurende de rapportageperiode op een niveau boven de cap bewogen, waardoor het resultaat van de collar 30 duizend euro positief is. FinanciEle analyse op de liquiditeit van het fonds Naar aanleiding van de recente marktomstandigheden heeft de beheerder financiële analyses op het fonds uitgevoerd. De analyses zijn gebaseerd op de huidige situatie van het fonds en de impact van de huidige marktomstandigheden. Het fonds heeft zich in de afgelopen jaren ontwikkeld tot een robuust fonds met een gezonde financiële positie. Het succes van individuele woningverkopen is mede bepalend voor het succes van het fonds, het fonds is voor haar continuïteit echter niet afhankelijk van verkopen. De huidige marktomstandigheden hebben wel een impact op het fonds, maar vormen geen directe dreiging. Het fonds verkeert in een gezonde financiële situatie en kan op basis van stabiele huurinkomsten langdurig voortbestaan. Toezicht Autoriteit Financiële Markten De AFM treedt op als toezichthouder van de beheerder van het fonds. De beheerder, ING Real Estate Regulated Fund Management BV, heeft een vergunning van de AFM verkregen als bedoeld in artikel 2:67 van de Wet op het financieel toezicht (Wft). Dit bericht voldoet aan de verslaggevingvereisten, zoals vastgelegd in de Wft. Inrichting bedrijfsvoering De beheerder beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen. De beheerder heeft gedurende het afgelopen boekjaar verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij de werkzaamheden zijn geen constateringen gedaan op grond waarvan zou moeten worden geconcludeerd dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 van het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wet op het financieel toezicht en daaraan gerelateerde regelgeving. Ook is niet geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve verklaart de beheerder met een redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende het verslagjaar 2008 effectief en overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd. Richtlijnen Fund GoVERNANCE De beheerder heeft kennis genomen van de Fund Governance richtlijnen zoals deze door de Dutch Fund and Asset Management Association ( DUFAS ) zijn opgesteld en door de AFM onderschreven. De richtlijnen zien toe op het waarborgen van een integere bedrijfsuitoefening en een zorgvuldige dienstverlening van de beheerder in het belang van de participanten. De beheerder onderzoekt op welke wijze zij nog nadere invulling kan geven aan deze richtlijnen om het belang van de participanten verder te waarborgen. 6 JAARBERICHT 2008 ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV

9 Fiscale transparantie In verband met de fiscale transparantie van ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV is het fonds niet zelfstandig belastingplichtig voor de inkomsten- en de vennootschapsbelasting. Participanten worden afhankelijk van hun eigen fiscale status belast. In beginsel worden de bezittingen en de resultaten rechtstreeks aan de participanten toegerekend naar rato van ieders omvang van de deelname. Separaat wordt een fiscale jaaropgaaf aan de participanten verstrekt. Directiewisseling beheerder De heer Van der Wel heeft zijn functie als directielid per 1 juni neergelegd en is inmiddels opgevolgd door de heer Knoester. Op dit moment bestaat de directie van ING Real Estate Regulated Fund Management BV uit de heren Wensing en Knoester. Naamswijziging beheerder Per 15 oktober heeft de beheerder zijn naam gewijzigd in ING Real Estate Regulated Fund Management BV. De naamswijziging hangt samen met de uitvoering van nieuwe activiteiten door de beheerder en heeft geen gevolgen voor de participanten of het beheer van het fonds. Wijziging CV-overeenkomst Als gevolg van versoepelde fiscale regelgeving heeft de beheerder een wijziging van de CV-overeenkomst voorgesteld. De wijziging maakt het onder voorwaarden mogelijk om een overdracht van participaties te realiseren met stilzwijgend akkoord van de overige vennoten. Nagenoeg alle participanten hebben toestemming voor deze wijziging verleend. Twee participanten hebben vooralsnog geen akkoord gegeven. De beheerder blijft in contact met beide participanten. Verwachting van de beheerder De huidige (economische) marktomstandigheden zullen het resultaat over 2009 sterk beïnvloeden. Eind 2008 en begin 2009 zijn nauwelijks verkooptransacties van woningen tot stand gekomen. In de huidige marktsituatie komen ook minder woningen beschikbaar voor verkoop en bij verkoop staan woningen langer leeg. Dit zal zijn weerslag hebben op het resultaat van Waar nodig zal de beheerder maatregelen treffen, waarbij wederverhuur tot de mogelijkheden behoort. Voornamelijk door het winkelobject in Nijmegen zal de leegstand in 2009 een negatief effect hebben op het resultaat van de winkelportefeuille. De beheerder treedt actief op om verdere leegstand te voorkomen en de huidige leegstaande winkelruimte te verhuren. In 2009 expireren geen huurcontracten. Voor het derde achtereenvolgende jaar is ook in 2009 de huurverhoging voor woningen beperkt en voor het gereguleerde woningsegment gemaximeerd op 2,5%. Naast het directe financiële effect op de huurinkomsten, hebben de beperkte huurverhogingen in de woningportefeuille ook een negatief effect op de bereidheid om te verhuizen en daarmee op de mutatiegraad van de portefeuille. De huurverhogingen voor de winkels zijn gekoppeld aan prijsindexcijfers. Door de lage inflatie zijn ook de huurverhogingen van de winkels de afgelopen jaren achter gebleven bij de verwachtingen. Uiteindelijk verwacht de beheerder voor 2009 een resultaat dat achterblijft bij de verwachtingen. Het robuuste en gediversificeerde karakter van de portefeuille zal zijn waarde op de lange termijn moeten bewijzen. De beheerder beheert de portefeuille actief om de cashflow op gang te houden en de waarde van de portefeuille op langere termijn te maximaliseren. Het jaarbericht is door de beheerder opgesteld op basis van de waarderingsgrondslagen van het fonds. De jaarrekening is door de accountant gecontroleerd. De accountantsverklaring is opgenomen in de overige gegevens. Den Haag, 27 februari 2009 De directie van ING Real Estate Regulated Fund Management BV drs. H-W. Wensing MSRE MRICS drs. M. Knoester ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV JAARBERICHT

10 Economie en vastgoedmarkt Het volgende onderdeel van het jaarbericht over de markt en de marktvooruitzichten is mede tot stand gekomen met inbreng van ING Real Estate Investment Management afdeling Research & Strategy. Economie Na een turbulent halfjaar op de financiële markten, staat de Nederlandse economie er aanmerkelijk slechter voor dan een jaar geleden. Met 2,0% op jaarbasis was de economische groei over 2008 nog wel positief, maar de laatste prognose van het Centraal Planbureau bevat een groeiverwachting van -3,5% voor De economische vooruitzichten zijn aangetast door een sterke vraaguitval in het vierde kwartaal en dit veroorzaakte een sterke daling van de industriële productie. De wereldwijde financiële crisis is doorgedrongen tot de reële economie en noodzaakt bedrijven tot aanpassing van de activiteiten en het personeelsbestand. Dit zal negatieve gevolgen hebben voor de werkloosheid, die zich nu nog op historisch laag niveau bevindt, maar een stijgende lijn laat zien. De Nederlandse economie wordt geraakt door de vertraging in de wereldhandel, waardoor import, doorvoer en export worden geremd. Als reactie heeft de Europese Centrale Bank haar rentetarieven sterk verlaagd. Verhoogde risico-opslagen door banken zorgen ervoor dat dit slechts beperkt zichtbaar is voor bedrijven en consumenten. Beide ondervinden nog steeds sterke hinder van de beperkte beschikbaarheid van krediet, hoofdzakelijk omdat banken hun balansen nog niet op orde lijken te hebben. Pas als dit probleem is opgelost kan verder aan duurzaam herstel gewerkt worden. Woningmarkt Het sentiment op de Nederlandse woningmarkt is sterk omgeslagen in de tweede helft van Als gevolg van de impact van de globale financiële crisis die zich in snel tempo aftekende, begon de woningmarkt duidelijke tekenen van afkoeling te laten zien door teruglopende transactievolumes en daarop volgende prijsdalingen. De tijden van vanzelfsprekende prijsgroei op de woningmarkt lijken voorbij en het besef van risico is terug. Koopwoningenmarkt Zoals eerder genoemd, is 2008 een turbulent jaar geweest. De afzwakkende economie heeft geleid tot pessimistische vooruitzichten en een historisch laag consumentenvertrouwen. Dit heeft ook zijn effecten op de woningmarkt. Consumenten zijn afwachtend geworden, vanwege de toenemende inkomensonzekerheid aan de ene kant en de verwachting dat huizenprijzen gaan dalen aan de andere kant. Daarnaast stellen banken zich in toenemende mate terughoudend op bij de verstrekking van nieuwe en verlenging van aflopende hypotheken. Deze verzameling aan argumenten heeft ertoe geleid dat de transactievolumes sterk zijn afgenomen en dan voornamelijk in de tweede helft van In het vierde kwartaal van 2008 werden slechts woningen verkocht ten opzichte van in het vierde kwartaal van Als gevolg van de afgekoelde activiteit op de woningmarkt hebben woningprijzen voor het eerst in lange tijd een negatieve groei laten zien in Hoewel de gemiddelde woningprijsstijging in de eerste drie kwartalen nog positief was, is deze trend door een zwak vierde kwartaal (-2,5% tot opzichte van derde kwartaal) toch gekeerd tot een prijsdaling over De gemiddelde koopprijs voor Nederlandse woningen is afgelopen jaar met 1,8% gedaald en de prijs van een gemiddelde woning bedroeg aan het einde van 2008 volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). In het bijzonder prijsdalingen in het hogere segment hebben hieraan negatief bijgedragen. Echter, in dit segment hebben zich in de afgelopen jaren ook de sterkste prijsstijgingen voorgedaan wat een prijscorrectie zou kunnen verklaren. 8 JAARBERICHT 2008 ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV

11 Huurwoningenmarkt In totaal kwam de gemiddelde huurverhoging voor 2008 uit op 1,9%. Dit percentage kan worden opgesplitst in een huurverhoging van 1,6% per 1 juli 2008 voor het gereguleerde huursegment en een huurverhoging van 0,3% als gevolg van extra verhogingen in het geliberaliseerde segment en door huurprijsaanpassingen in geval van mutatie. Hoewel de totale huurverhoging hoger is dan vorig jaar (2007: 1,4%) is deze lager dan de inflatie over Dit betekent dat de gemiddelde woninghuur in reëel opzicht is gedaald. De belangrijkste reden voor de relatief lage huurverhoging is het restrictieve overheidsbeleid, dat bepaalt dat gereguleerde huren met maximaal het inflatiepercentage van voorgaand jaar mogen worden verhoogd. De maximale huurverhoging op 1 juli 2009 is door de overheid voor het gereguleerde segment vastgesteld op 2,5%. Naar verwachting zal de vraag naar goedkope en middeldure huurwoningen op korte termijn toenemen als gevolg van het negatieve sentiment en onzekerheid in de koopwoningmarkt. In het bijzonder starters zullen in deze periode in toenemende mate een koopbeslissing uitstellen. Dit zal een positief gevolg hebben op de leegstand en opwaartse prijsdruk van huurwoningen, terwijl de gemiddelde mutatiegraad naar verwachting verder daalt. Op lange termijn zal echter door conversie, verhuur door woningbezitters en nieuwbouw het huuraanbod toenemen, waardoor vraag en aanbod beter op elkaar worden afgestemd. Investeringsmarkt De investeringsactiviteiten van zowel beleggers, consumenten, ontwikkelaars als andere partijen is significant afgenomen gedurende In het bijzonder de toegenomen beperkingen ten aanzien van financieringsmogelijkheden hebben gezorgd voor een snelle afkoeling van de investeringsmarkt op meerdere fronten. Als gevolg hiervan zijn de herwaarderingen en beleggingswaarden gemiddeld negatief bijgesteld in het laatste kwartaal van Ondanks dat het niveau van nieuwbouwproductie de overheidsdoelstelling van 2008 lijkt te halen, is deze productie voornamelijk een afspiegeling van de historische marktsituatie. Projecten die afgelopen jaar zijn opgeleverd, zijn namelijk in grote mate al enkele jaren geleden in gang gezet en waren te kostbaar om te annuleren. Voor de komende jaren wordt echter verwacht dat de jaarlijkse woningbouwproductie sterk zal afnemen. Hoewel in de bovenstaande tekst een pessimistisch beeld van de woningmarkt wordt geschetst, betreft dit voornamelijk een vooruitzicht op korte termijn. De positieve grondslagen van de Nederlandse woningmarkt zijn onveranderd. Woningschaarste, verantwoorde woningprijsgroei in het afgelopen decennium en demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing en huishoudensgroei bieden een positief vooruitzicht op lange termijn voor het merendeel van de Nederlandse regio s. Winkelmarkt De fundamenten van de winkelmarkt zijn door de onrust op de financiële markten en de weerslag daarvan op de economie in de loop van 2008 afgezwakt. Sinds september 2007 is het consumentenvertrouwen gedaald en deze trend heeft zich in 2008 verder doorgezet. Het consumentenvertrouwen bestaat uit twee componenten, het economisch klimaat in algemene zin en de financiële positie van huishoudens. In het begin van 2008 waren de consumenten vooral over het economische klimaat in algemene zin negatief en werd er per saldo positief gedacht over de financiële situatie van het eigen huishouden. Gedurende het jaar veranderende dit beeld en werden consumenten per saldo vooral negatief over de toekomstige eigen financiële positie. Daarmee nam tegelijkertijd de koopbereidheid van de consumenten af. Vooral de koopbereidheid voor duurzame goederen is afgenomen. De totale omzet in de detailhandel is in 2008 met 2,6% toegenomen ten opzichte van De groei is vooral het resultaat van prijsstijgingen (2,3%). Het volume kwam slechts uit op een stijging van 0,3%. Supermarkten hebben opnieuw dit jaar een positieve bijdrage geleverd aan de omzetontwikkeling in de detailhandel. De supermarkten boekten in 2008 een omzetgroei van 7,5%. Hiervan is een groot deel toe te schrijven aan prijsstijgingen (4,9%) en ook hier bleef de stijging van het volume achter (2,5%). De food- en speciaalzaken behaalden in 2008 nauwelijks meer omzet dan in In de non-food sector is de omzet niet toegenomen ten opzichte van het voorgaande jaar. Vooral het volume daalde in de non-food sector sterk. De branches kleding en doe-het zelf lieten zelfs een negatieve groei zien. ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV JAARBERICHT

12 De vraag van retailers naar winkelruimte op de toplocaties in de binnensteden en op de toplocaties in de regionaal verzorgende stadsdeelcentra was hoog. Naast nationale winkelketens zijn ook internationale (vooral mode)winkelketens nog steeds op zoek naar nieuwe winkelruimten. De totale leegstand in de winkelmarkt is in 2008 licht toegenomen ten opzichte van De leegstand op de toplocaties in de binnensteden en op regionaal verzorgende stadsdeelcentra bleef onveranderd op een laag niveau. In andere winkelgebieden is de leegstand stabiel gebleven of gestegen. De leegstand op secondaire locaties is toegenomen. De aanhoudende vraag naar winkelruimte op toplocaties in de binnensteden heeft ertoe geleid dat de huurprijzen voor winkels op deze locatie in 2008 nog groei hebben laten zien. In andere winkelgebieden hebben de huren zich nagenoeg gestabiliseerd. De huren op secundaire locaties zijn verder onder druk komen te staan. Het verschil in het huurniveau tussen top- en subtoplocaties is hierdoor toegenomen. Verwacht wordt dat dit verschil ook in 2009 nog verder zal toenemen. De planontwikkeling heeft zich in het afgelopen jaar onverminderd voortgezet. Vanwege de huidige economische situatie wordt echter verwacht dat voor de komende jaren de planvoorraad aanzienlijk zal afnemen en plannen worden uitgesteld of geannuleerd. Investeringsmarkt Door onrust op de financiële markten is het investeringvolume in 2008 lager uitgekomen dan het voorgaande jaar. De volumedaling in de retailmarkt is echter minder sterk dan in andere sectoren vanwege een aantal grote transacties van deelportefeuilles, terwijl het aantal transacties sterk is afgenomen. Op dit moment zijn de belangrijkste spelers lokale partijen met voldoende eigen vermogen. De verslechterde economische situatie heeft de rendementen voor winkelvastgoed negatief beïnvloed. Dit komt voornamelijk door de afwaarderingen op vastgoed, die slechts beperkt zijn gecompenseerd door de relatief beperkte huurgroei. De aanvangsrendementen zijn hierdoor in 2008 gestegen en verwacht wordt dat deze in 2009 nog verder zullen stijgen. 10 JAARBERICHT 2008 ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV

13 ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV Jaarrekening De jaarrekening beslaat pagina 12 tot en met 34 ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV JAARBERICHT

14 Balans per 31 december 2008 Na voorgestelde winstuitkering (bedragen in ) Balans per Balans per Toelichting Activa Beleggingen Onroerend goed in exploitatie Vorderingen en overlopende activa Vorderingen op huurders en property managers Overige vorderingen Immateriële vaste activa Liquide middelen Passiva Eigen vermogen Voorzieningen Voorziening performance fee Langlopende schulden Langlopende leningen Kortlopende schulden en overlopende passiva Kortlopende deel schulden op lange termijn Belastingen Overige kortlopende schulden JAARBERICHT 2008 ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV

15 Winst- en verliesrekening over 2008 (bedragen in ) Toelichting Netto huuropbrengsten Totale operationele baten Exploitatiekosten onroerend goed Beheerkosten Fondskosten Totale operationele lasten Operationeel resultaat Rentebaten Rentelasten 16 ( ) ( ) Financieel resultaat ( ) ( ) Gerealiseerde opbrengst verkopen Netto resultaat voor afschrijvingen Afschrijvingen op immateriële activa Waardevermindering beleggingen Netto resultaat na afschrijvingen ( ) ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV JAARBERICHT

16 Kasstroomoverzicht (bedragen in ) Resultaat ( ) Afschrijvingskosten immateriële vaste activa Resultaat op verkopen ( ) ( ) Waardemutatie beleggingen Dotaties voorzieningen Toename/(afname) kortlopende schulden (51.588) ( ) (Toename)/afname vorderingen op korte termijn (8.427) (42.269) ( ) Operationele kasstroom uit beleggingsactiviteiten Aankoop beleggingen - ( ) Verlaging aankoopprijs beleggingen Opbrengst uit verkopen Investeringskasstroom Aflossingen langlopende schulden ( ) ( ) Aflossingen langlopende schulden op korte termijn ( ) - Uit te keren en uitgekeerd commanditair kapitaal (14.564) ( ) Uit te keren en uitgekeerde winst ( ) ( ) Financieringskasstroom ( ) ( ) Toename/(afname) liquide middelen ( ) ( ) Beginstand liquide middelen Eindstand liquide middelen JAARBERICHT 2008 ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV

17 Toelichting algemeen en waarderingsgrondslagen Algemeen ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV is op 11 november 2005 aangegaan en heeft het eigendom verworven van zes Nederlandse woningprojecten en zeven Nederlandse winkelobjecten. Op 28 december 2005 zijn de 662 participaties doorgeplaatst bij particuliere beleggers. Uitvoering en uitbesteding asset management Ten aanzien van het beheer van het vastgoed is het property management uitbesteed aan propertymanagers. De uitbesteding betreft het dagelijkse beheer van het vastgoed zoals het innen van huren en uitvoeren van regulier onderhoud. Voor de verkoop van de woningen zijn verkoopactiviteiten uitbesteed aan lokale makelaars. Verslaglegging en wetgeving De rapportage is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Hiernaast zijn ook de aanvullende vereisten uit de Wet op het financieel toezicht verwerkt. Afgeweken is van het voorgeschreven model voor de winst- en verliesrekening, omdat het gehanteerde model naar de mening van de beheerder een beter inzicht geeft. Boekjaar Het boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar. Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij het desbetreffende balanshoofd anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voorzover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verliezen en risico s die hun oorsprong vinden voor het einde van de verslagperiode, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de rapportage bekend zijn geworden. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Beleggingen De objecten worden gewaardeerd tegen de totale aankoopsom minus afschrijvingen of lagere marktwaarde. Afgeschreven wordt tot de restwaarde, zijnde het op dit moment geraamde bedrag van het object in de geschatte toekomstige staat aan het einde van geschatte gebruiksduur, onder aftrek van kosten van overdracht. Indien de geschatte restwaarde de boekwaarde van het object overstijgt dan wordt de afschrijving beëindigd tot het moment dat de restwaarde onder de boekwaarde is gedaald. Vorderingen en overlopende activa Vorderingen worden opgenomen tegen nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Immateriële vaste activa Het totaal van de aanvangskosten (inclusief de nietterugvorderbare BTW over de aanvangskosten) wordt geactiveerd. Deze kosten worden in 5 jaar afgeschreven. De aanvangskosten bestaan uit financieringskosten, taxatiekosten, structureringsvergoeding en niet-terugvorderbare BTW. Voorziening performance fee Een derde deel van de gerealiseerde performance fee wordt toegevoegd aan de voorziening. Deze voorziening wordt uitgekeerd aan het einde van de looptijd aan de beheerder indien het verwachte gemiddeld enkelvoudige rendement is behaald. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Daar waar nodig zullen voorzieningen worden gevormd. Hedge accounting Rentederivaat De afdekking van het renterisico is gericht op het beperken van het renterisico op de variabele lening. Ter afdekking van het renterisico op deze lening is een derivaat (collar) afgesloten. Voor de waardering wordt kostprijshedge-accounting toegepast. Het derivaat wordt hierbij gewaardeerd tegen de kostprijs (nihil). ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV JAARBERICHT

18 Toelichting op de balans (bedragen in ) Beleggingen 1 Onroerend goed in exploitatie In de rapportageperiode zijn 8 woningen en 1 garage verkocht. Aan het einde van de rapportageperiode resteren 151 woningen, 25 garages en 17 winkelunits. Het onroerend goed is gewaardeerd tegen de oorspronkelijke totale aankoopsom (inclusief aankoopkosten) of lagere marktwaarde. De huidige marktwaarde kosten koper voor de woningportefeuille, rekening houdend met de meerwaarde van de leegstaande woningen, is hoger dan de aankoopsom. Voor de winkelportefeuille heeft een afwaardering plaatsgevonden aangezien de huidige marktwaarde onder de aankoopsom is gedaald. In de tabel hieronder is het waardeverloop van de totale portefeuille weergegeven: Balans per 1 januari Investeringen Verlaging aankoopprijs - ( ) - Verkopen ( ) ( ) - Waardevermindering beleggingen ( ) - Balans per 31 december Van de boekwaarde ad heeft betrekking op woningen en op winkels. De verlaging aankoopprijs en de verkopen hebben betrekking op woningen, de investeringen en de waardevermindering op winkels. Taxatie van beleggingen De beheerder van het fonds verleent jaarlijks, of vaker indien daartoe aanleiding bestaat, een onafhankelijke externe taxateur opdracht een (desktop)taxatie van de objecten uit te voeren. De meest recente externe desktoptaxatie heeft per 31 december 2008 plaatsgevonden. De taxatiewaarde betreft de marktwaarde kosten koper en is bepaald op basis van de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen. Op basis van deze taxatie bedraagt de waarde per 31 december Dit is over de gehele portefeuille een daling van 3,1% ten opzichte van de vergelijkbare taxatiewaarde van de portefeuille per 31 december Voor de woningportefeuille bedraagt de waardedaling 2,9% en voor de winkelportefeuille 3,4%. De huidige taxatiewaarde van de portefeuille in bezit, inclusief de investeringen in de winkelportefeuille, is hoger dan de oorspronkelijke aankoopprijs kosten koper. Hiervan is de meerwaarde van de woningobjecten en de minderwaarde van de winkelobjecten Ultimo Ultimo Ultimo Aanvang Taxatiewaarde woningen Taxatiewaarde winkels In de taxatiewaarde van de woningen is geen rekening gehouden met de meerwaarde ad 577 duizend euro van de leegstaande woningen. In de taxatiewaarde van de winkels is rekening gehouden met de leegstand in Nijmegen. 16 JAARBERICHT 2008 ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV

19 Vorderingen en overlopende ACTIVA 2 Vorderingen op huurders en property managers Property managers Voorziening oninbaarheid (14.811) (32.996) Overige vorderingen Overige vorderingen Immateriële vaste activa 4 Geactiveerde oprichtingskosten De immateriële activa zijn ontstaan door activering van de oprichtingskosten van het fonds en worden in 5 jaar afgeschreven Balans per 1 januari Afschrijvingen ( ) ( ) Balans per 31 december Liquide middelen 5 Liquide middelen ING Bank Het in de rapportageperiode ontvangen rentepercentage op het uitstaande saldo bedraagt gemiddeld 3,8%. ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV JAARBERICHT

20 Eigen vermogen 6 Eigen vermogen Het maatschappelijk of commanditair kapitaal van oorspronkelijk is verdeeld in 662 participaties van oorspronkelijk nominaal. Jaarlijks vinden terugbetalingen van het commanditair kapitaal plaats. De verwerking van de immateriële activa veroorzaakt een discrepantie tussen het resultaat en het uitkeerbaar resultaat. Dit komt tot uitdrukking in het saldo van de overige en wettelijke reserves. Commanditair Overige Wettelijke Per kapitaal reserves reserve Totaal participatie Gestort kapitaal Terugstortingen kapitaal ( ) - - ( ) (1.981) - Reserves voorgaande periode - ( ) Balans per 1 januari ( ) Terugstortingen kapitaal (14.564) - - (14.564) (22) - Netto resultaat periode - ( ) - ( ) (2.123) - Winstuitkeringen - ( ) - ( ) (1.128) - Mutatie wettelijke reserve ( ) - - Balans per 31 december ( ) Wettelijke reserve De wettelijke reserve is gevormd in verband met de geactiveerde oprichtingskosten. Intrinsieke waarde In de intrinsieke waarde van het fonds is het eigen vermogen gecorrigeerd met de meest recente marktwaarden kosten koper van het onroerend goed (exclusief aankoopkosten) in exploitatie en de marktwaarde van het rentederivaat ( collar ). In de intrinsieke waarde is geen rekening gehouden met de meerwaarde van de leegstaande woningen. In onderstaande tabel is het verloop van de intrinsieke waarde en het nominale eigen vermogen opgenomen. Ultimo Ultimo Ultimo Aanvang Nominale waarde fonds Intrinsieke waarde fonds Aantal participaties Nominale waarde per participatie Intrinsieke waarde per participatie JAARBERICHT 2008 ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV

21 Voorzieningen 7 Voorziening performance fee Een derde deel van de gerealiseerde performance fee wordt toegevoegd aan de voorziening. Deze voorziening wordt uitgekeerd aan het einde van de looptijd aan de beheerder indien het verwachte gemiddeld enkelvoudig rendement is behaald Balans per 1 januari Toevoeging boekjaar Balans per 31 december Langlopende schulden 8 Langlopende leningen De hypothecaire leningen zijn verstrekt door ING Real Estate Finance NV. De einddatum van deze leningen is 28 december Totale Aflossing Langlopende schuld per Aflossing komend schuld per boekjaar boekjaar Lening deel 1 (vaste rente) Lening deel 2 (vaste rente) Lening deel 3 (variabele rente) Lening deel 1 (vaste rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van De rente op deze lening bedraagt 4,25%. De aflossing bedraagt voor het 1e jaar 0%, voor het 2e en 3e jaar 1% en daarna 2% per jaar van de originele hoofdsom. Dit aflosschema is licht afwijkend van het prospectus waar rekening is gehouden met 0% in het 1e en 2e jaar en 2% vanaf Lening deel 2 (vaste rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van De rente op deze lening bedraagt 4,25%. De aflossingverplichting is nihil. Jaarlijks mag zonder kosten vervroegd afgelost worden. Lening deel 3 (variable rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van De rente op deze lening bedraagt het drie-maands Euribortarief vermeerderd met opslag van 0,75%. Het renterisico wordt beperkt door een collar met een cap van 5,25% en een floor van 3,87%. De looptijd van de collar is gelijk aan de looptijd van de lening. De afbouw van de collar houdt rekening met toekomstig verwachte aflossingen van de lening. In de winst- en verliesrekening is het resultaat van de collar opgenomen. Aflossing van de lening vindt plaats uit de verkoopopbrengsten. ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV JAARBERICHT

22 Kortlopende schulden en overlopende passiva 9 Belastingen Omzetbelasting Overige kortlopende schulden Property managers Servicekosten Verschuldigde uitkeringen winst en kapitaal Verzekeringen Overige Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa Ten behoeve van extra zekerheid voor terugbetaling van de hypothecaire lening door het fonds is een hypotheek verstrekt op de panden aan de financier en een pandrecht op de huurinkomsten afgegeven. Om de risico s van rentefluctuaties te beperken is met ING Bank NV een rentederivaat, een zogenaamde collar afgesloten. Uit hoofde van de collarovereenkomst kunnen rechten en verplichtingen ontstaan die van invloed zijn op de hoogte van de totale rentelast. De hoogte van de collar, en daarmee de hoogte van de rechten en verplichtingen, loopt af gedurende de looptijd van het fonds. Deze collar dekt het renterisico op de variabele lening af. De hoogte van de afgedekte positie voor de periode 1 oktober 2008 tot 2 januari 2009 bedraagt De marktwaarde van de collar bedraagt ultimo negatief. De collar wordt jaarlijks afgebouwd op basis van de toekomstig verwachte aflossingen op de variabele lening. Doordat de werkelijke aflossing door afwijkende verkoopaantallen anders kan zijn dan geprognosticeerd, kan een afgedekte positie ontstaan die afwijkt van de hoogte van de lening. Ten aanzien van de overdrachtsbelasting bij aankoop van de objecten blijft een (geringe) kans aanwezig dat de fiscus alsnog tot inning overgaat. De beheerder is van mening dat deze niet verschuldigd is. Deze post is om die reden niet als verplichting opgenomen. Door de huurders van de winkels is voor een bedrag van aan bankgaranties verstrekt. Verder is bij de grotere ketens door de moedermaatschappij veelal een concerngarantie verstrekt. 20 JAARBERICHT 2008 ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV

23 Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen in ) 11 Netto huuropbrengsten Op de theoretische bruto huuropbrengst wordt de leegstand in mindering gebracht die ontstaat bij het leegkomen van woningen totdat verkoop heeft plaatsgevonden. De leegstand en overige huurderving voor woningen bedroeg 4,8% van de theoretische huur en voor winkels 7,4%, waar 3,25% voor de woningen en 3,0% voor de winkels is geprognosticeerd Woningen Theoretische huur Leegstand (59.459) (16.236) Overige huurderving (1.413) Winkels Theoretische huur Leegstand (72.643) - Overige huurderving (23.343) (10.680) Totaal woningen en winkels Exploitatiekosten onroerend goed De exploitatiekosten zijn op jaarbasis begroot op 24% van de bruto huuropbrengsten van de woningportefeuille en 9,5% van de winkelportefeuille. Deze worden met name bepaald door planmatig onderhoud, bijdragen aan vereniging van eigenaren en reguliere vaste lasten. De over de rapportageperiode gerealiseerde exploitatiekosten bedragen voor woningen 28% en voor winkels 11,3% van de bruto huuropbrengsten. Vanwege schilderwerkzaamheden aan de objecten in Amstelveen en Nijmegen zijn de exploitatiekosten voor woningen hoger dan geprognosticeerd. De hogere exploitatielasten voor winkels worden veroorzaakt door hoger dan geprognotiseerde verhuurcommissie Woningen Onderhoud Beheerkosten property manager Bijdragen Vereniging van Eigenaren Vaste lasten Verzekeringen Niet-terugvorderbare BTW Overige exploitatiekosten ING Real Estate Woning-Winkelfonds III CV JAARBERICHT