JAARBERICHT RFM WONING-WINKELFONDS V CV

Transcriptie

1 Jaarbericht 2011 RFM Woning-winkelfonds V CV Dit fonds wordt beheerd door RFM Regulated Fund Management onderdeel van CBRE Global Investors

2 The contents of this report or document ( Report ) are confidential. This Report is being furnished to an investor that has an express confidentiality obligation not to forward the Report to any third parties, and any representative or consultant of an investor that is receiving this Report is also expressly bound not to forward or share this report without the consent of RFM Regulated Fund Management. If you use or accept this report, you are bound by strict confidentiality obligations which could lead to liability if any disclosure is made to third parties or unauthorized persons. RFM Regulated Fund Management BV Schenkkade 65 Postbus LL Den Haag T F E private.clients.emea@cbreglobalinvestors.com I RFM Woning-Winkelfonds V CV, kvk-nummer Omslag Noorderbuurt, Drachten

3 Inhoudsopgave JAARBERICHT RFM WONING-WINKELFONDS V CV Algemeen Verslag van beheerder... 2 Economie en vastgoedmarkt...8 Jaarrekening Balans...12 Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht...14 Toelichting algemeen en waarderingsgrondslagen...15 Toelichting balans...16 Toelichting winst- en verliesrekening Overige toelichtingen Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus...26 Uitkeringen Portefeuille...28 Overige gegevens...34 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant...35 Meer informatie Voor vragen of opmerkingen over dit verslag kunt u contact opnemen met de beheerder via (070) of private.clients.emea@cbreglobalinvestors.com RFM Woning-Winkelfonds V CV Jaarbericht

4 Verslag van beheerder ALGEMEEN Het is ons een genoegen u het jaarrapport 2011 te presenteren van RFM Woning-Winkelfonds V CV 1). Het fonds heeft in moeilijke marktomstandigheden een direct resultaat behaald van 5,4% en heeft daarnaast de waarde van de portefeuille met 0,8% zien dalen. De waarde van de participatie is daarmee gedaald naar In 2010 en de eerste helft van 2011 was een opleving van de economie zichtbaar. Deze opleving heeft zich niet doorgezet in de tweede helft van Voor de woningmarkt heeft dit tot gevolg dat weinig transacties plaatsvinden en de prijzen van de woningen onder druk blijven staan. De winkelportefeuille is geheel verhuurd en zorgt voor een stabiele directe huurstroom. De beheerder stelt zich onder meer ten doel de financiële positie van het fonds te bewaken en heeft daarom besloten het Beleid van uitkeringen aan te passen, met als gevolg dat de terugbetaling van kapitaal is opgeschort. Deze financiële middelen worden binnen het fonds gehouden en tegenover de lening geplaatst. ANALYSE RESULTAAT Het enkelvoudige rendement 2) over de rapportageperiode bedraagt 5,4%, waar de beheerder in het prospectus 7,8% heeft begroot. Het netto resultaat voor afschrijvingen over de verslagperiode bedraagt ofwel per participatie. Dit resultaat is de som van de volgende delen: 1. Een operationeel resultaat van uit de exploitatie van de woningen en winkels. De huuropbrengsten van de winkels zijn door gematigde huurstijgingen lager dan de prognose. De grotere restportefeuille woningen heeft hogere huuropbrengsten tot gevolg. De exploitatiekosten van de woningen zijn door schilderwerkzaamheden in Breda hoger en de exploitatiekosten van de winkels vallen mee. Het operationeel resultaat ligt 11 duizend euro boven de oorspronkelijke prognose; 2. Een financieel resultaat van -/ bestaande uit rentebetalingen op de financiering en het resultaat van de collar. De grote woningportefeuille leidt tot een hoge lening en dus meer rentelasten. Deze worden deels gecompenseerd door de lage rentestand en de extra rentebaten op het uitstaande saldo (10 duizend euro). Het financieel resultaat is uiteindelijk 15 duizend euro ongunstiger dan de oorspronkelijke prognose; 3. De gerealiseerde verkoopopbrengsten van van de woningen die in de rapportageperiode overgedragen zijn aan nieuwe eigenaren. De lage verkoopaantallen en de onder druk staande prijzen hebben zijn weerslag op de verkoopopbrengsten. Het verkoopresultaat is 344 duizend euro ongunstiger dan de oorspronkelijke prognose. Het resultaat voor afschrijvingen wordt verminderd voor de afschrijving immateriële activa en de waardemutatie van de beleggingen. De immateriële activa worden in vijf jaar afgeschreven. Het resultaat na afschrijving en de waardemutatie van de beleggingen bedraagt ) Tot 19 december 2011 was de naam van het fonds ING Real Estate Woning-Winkelfonds V CV. 2) Het enkelvoudig rendement wordt berekend op basis van gerealiseerde resultaten. In de toelichting Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus wordt deze berekening nader toegelicht. 2 Jaarbericht 2011 RFM Woning-Winkelfonds V CV

5 BEPALING UITKEERBAAR RESULTAAT Het uitkeerbare resultaat is het resultaat voor afschrijvingen van , gecorrigeerd voor de immateriële activa gerelateerd aan de verkochte woningen (ter grootte van ). Dit leidt tot het uitkeerbare resultaat van Na aftrek van de aflossing aan de geldgever voor de winkels ( ) en het winstaandeel beherend vennoot ( 100) leidt dit tot het beschikbare resultaat voor uitkering van WONINGPORTEFEUILLE Sterke verkoopinspanningen blijven noodzakelijk om de verkopen op peil te houden. Afhankelijk van de individuele lokale situatie zijn verkoopbevorderende acties ondernomen, zoals inrichten van modelwoningen, opzetten van websites, organiseren van promotieweken en huurdersronden en het renoveren van woningen. In diverse gevallen zijn de prijzen naar beneden bijgesteld of is overgegaan tot wederverhuur. Uiteindelijk zijn 5 woningen verkocht en geleverd aan nieuwe eigenaren. In het prospectus is rekening gehouden met de verkoop van 11 woningen. De gemiddelde verkoopprijs in 2011 ligt 0,3% boven de taxatiewaarde ultimo Verder zijn 7 woningen wederverhuurd. Ultimo 2011 resteren 137 woningen, waarvan 4 woningen bestemd zijn voor verkoop. Naast reguliere onderhoudswerkzaamheden hebben bij het object in Breda schilderwerkzaamheden plaatsgevonden. De beleggingswaarde van de woningportefeuille, bepaald door een onafhankelijke externe taxateur, is met 3,0% gedaald en bedraagt Per 1 juli hebben de jaarlijkse huurverhogingen plaatsgevonden. De portefeuille van het fonds bevat grotendeels woningen in het gereguleerde huursegment. De huurverhoging voor deze woningen heeft zich beperkt tot de wettelijk maximaal voorgeschreven 1,3%. De gemiddelde huurverhoging voor de totale portefeuille bedraagt 1,5%. In 2012 zal de huurverhoging voor het gereguleerde segment wederom gekoppeld zijn aan de inflatie (2,3%), met dien verstande dat op basis van het ruimere huurbeleid voor bepaalde groepen wellicht hogere huurstijgingen mogelijk zullen zijn. WINKELPORTEFEUILLE In de winkelvastgoedmarkt lijkt de stabilisatie zich te handhaven in De vraag naar A1-locaties blijft groot, maar de leegstand op secundaire locaties en in aanloopstraten neemt toe. Zo fungeren aanstaande expiratiedata voor de huurder als handvat om een lagere huurprijs of incentives uit te onderhandelen. Voor anderen biedt dit de mogelijkheid om op te zeggen. Gedurende 2011 was de winkelportefeuille volledig verhuurd en waren geen huurachterstanden aanwezig. De huurders in het fonds zijn grotendeels landelijk opererende ketens met langjarige huurcontracten. In 2011 hebben geen expiraties van contracten plaatsgevonden en ook in 2012 zullen geen expiraties plaatsvinden. In de eerste helft van 2012 zal de Super de Boer winkel in Arnhem door de huurder worden omgebouwd tot een Jumbo supermarkt. Verwacht wordt dat dit een positieve invloed heeft op de bezoekersaantallen en omzet en daarmee de waarde van het object. Bij de WoonMax in Venray heeft, in samenwerking met de gemeente, een aanpassing van de verkeersituatie plaatsgevonden ten gunste van voetgangers en de algehele verkeersveiligheid. De gemeente heeft de uitvoering en het merendeel van de kosten voor haar rekening genomen. In de periode zullen verdere aanpassingen aan de infrastructuur rondom de Woonmax plaatsvinden met als doel de bevordering van de doorstroming van het verkeer. De winkelobjecten in Drachten, Dieren en Nieuw-Vennep worden genoegzaam verhuurd zonder opmerkelijke gebeurtenissen. RFM Woning-Winkelfonds V CV Jaarbericht

6 In lijn met de markt voor vergelijkbare winkelobjecten is de beleggingswaarde van de winkelportefeuille in 2011 licht gestegen. De beleggingswaarde van de winkelportefeuille, bepaald door een onafhankelijke externe taxateur, is met 1,1% gestegen en bedraagt per 31 december Voor winkels is de huurverhoging voor bestaande huurders ondermeer afhankelijk van de bepalingen die zijn overeengekomen in de huurovereenkomst. Zowel de hoogte als het moment van indexatie zijn in deze overeenkomst vastgelegd. De gemiddelde stijging van de huren in 2011 bedraagt 2,4% (prognose van 2,0%). In 2011 zijn de objecten in de winkelportefeuille voorzien van een energielabel. De objecten hebben gemiddeld een A-label. Het object in Venray heeft een grote invloed op het gemiddelde energielabel. Aan de hand van de huidige energielabels en het onderzoek dat daarvoor gedaan is, wordt nagegaan wat de mogelijkheden zijn voor individuele verbeteringen. GEWIJZIGD BELEID UITKERINGEN Om de solvabiliteit van het fonds te verbeteren en ook in de toekomst het risico van herfinanciering te beperken, heeft de beheerder besloten om eventuele uitkeringen afhankelijk te maken van de loan-to-value 3) ( LTV ). Indien de LTV hoger is dan 70%, dan zal het beschikbaar gekomen kapitaal 4) niet uitgekeerd worden, maar gebruikt worden om de LTV te verlagen. Indien de LTV de 80% overstijgt, dan zal ook het beschikbaar gekomen resultaat 5) gebruikt worden om de LTV te verlagen. De eventueel ingehouden uitkeringen zullen tegenover de lening worden gesteld. Dit betekent dat deze worden gebruikt om direct af te lossen, danwel op een renderende spaarrekening of deposito worden geplaatst. Ultimo 2011 bedraagt de LTV 73,4%. Op basis hiervan is het beschikbare commanditair kapitaal over het tweede halfjaar van 2011 ingehouden. UITKERINGEN AAN PARTICIPANTEN In augustus 2011 en februari 2012 hebben uitkeringen over 2011 plaatsgevonden. Deze uitkeringen bedragen in totaal 792 per participatie. De uitkeringen zijn het totaal van het uitkeerbaar resultaat en de terugbetaling van het commanditair kapitaal en liggen onder de geprognosticeerde uitkering voor geheel 2011 ad De uitkering over 2011 blijft achter door de onder druk staande woningprijzen, lagere verkoopaantallen en de inhouding van de uitkering van commanditair kapitaal over de tweede helft van De terugbetaling van het commanditair kapitaal over het tweede halfjaar in 2011 is door de beheerder ingehouden en achtergebleven in het fonds. De inhouding is in lijn met het gewijzigde beleid zoals in de paragraaf Gewijzigd beleid uitkeringen is toegelicht. Met deze inhouding wordt de solvabiliteitspositie van het fonds versterkt. Realisatie Fonds Participatie - Uitkering augustus Uitkering februari Slotuitkering mei Een volledig overzicht van de uitkeringen is opgenomen in de toelichting Uitkeringen. 3) De LTV wordt bepaald door de hoogte van de hypotheek te relateren aan de taxatiewaarde van de assets (vastgoed en overtollige cash). 4) Commanditair kapitaal beschikbaar gekomen als gevolg van individuele woning verkopen. 5) Het gerealiseerd resultaat bestaande uit operationeel, financieel en verkoopresultaat. 4 Jaarbericht 2011 RFM Woning-Winkelfonds V CV

7 Waardeverloop per participatie ultimo Ultimo Ultimo Nominale waarde Intrinsieke waarde De nominale waarde is bepaald op basis van de waarderingsgrondslagen van het fonds en correspondeert met het eigen vermogen uit de balans. Voor de bepaling van de intrinsieke waarde van de participaties zijn marktwaarden van de beleggingen en de collar gehanteerd. Een nadere definitie van de intrinsieke waarde is opgenomen bij het eigen vermogen in de toelichting op de balans. De intrinsieke waarde ultimo 2011 ad is in vergelijking met de intrinsieke waarde per ultimo 2010 licht gedaald. De intrinsieke waarde is afgenomen door terugbetaling van commanditair kapitaal als gevolg van de verkoop van woningen en door de waardedaling van de beleggingen. RISICO S Beleggen brengt bepaalde risico s met zich mee. Het beleggen in een specifieke sector zoals vastgoed leidt tot een concentratie van risico s die samenhangen met de karakteristieken van een belegging in deze sector. Een belegging in vastgoed wordt enerzijds beïnvloed door algemene risico s zoals het economische en politieke klimaat en anderzijds door sectorspecifieke risico s. Een aantal specifieke risico s die bij een belegging in vastgoed van toepassing zijn, zijn de waardeontwikkeling van het vastgoed, het leegstandsrisico, eventuele gebreken en claims ten aanzien van het vastgoed, eventuele nadelige gevolgen in de exploitatie én verkoop als gevolg van asbest, bodemverontreiniging en constructiefouten, maar ook het politieke klimaat en de beslissingen over het huurbeleid en de hypotheekrenteaftrek. Verdere risico s die van toepassing zijn, zijn het mutatierisico van de huurwoningen, het financieringsrisico en het renterisico voor zover dit risico niet is afgedekt. Naast de bovengenoemde risico s kunnen zich altijd ook andere niet voorziene risico s manifesteren. Het fonds kent geen direct (her)financieringsrisico. Alle financieringen zijn met een looptijd afgesloten die in lijn is met de looptijd van het fonds. Aan het eind van de looptijd geldt een algehele aflossingsverplichting. Tussentijds ontstaat alleen een aflossingsverplichting bij verkoop. De hoogte van deze individuele aflossingen is bij aanvang van het fonds bepaald op circa 90% van de oorspronkelijke aankoopprijs van de individuele woningen. Van de lening op de winkels moet jaarlijks een vast percentage van de oorspronkelijke hoofdsom afgelost worden. Om het risico van rentefluctuaties te beperken is een rentederivaat afgesloten, een collar. De collar loopt jaarlijks terug op basis van de bij aanvang ingeschatte verkopen en de daaraan gerelateerde afbouw van de lening. Hierdoor kan de hoogte van de afgedekte positie, de collar, afwijken van de werkelijke hoogte van de lening. De collar is verhandelbaar en heeft een marktwaarde. Bij de aankoop van de objecten in het fonds is een overdrachtsbelastingvoordeel ontstaan. Er blijft gedurende een periode van 12 jaren na de aankoop een kans bestaan dat de fiscus alsnog een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting zal opleggen. De beheerder is van mening dat geen overdrachtsbelasting is verschuldigd. De post overdrachtbelasting is om deze reden niet als verplichting opgenomen. LIQUIDITEITSPOSITIE VAN HET FONDS De netto huurstroom van de woningen en de winkels is, na betaling van rente, periodieke aflossing en vaste lasten positief. De marktomstandigheden van afgelopen jaren hebben wel een impact op het fonds, maar vormen geen directe bedreiging voor de liquiditeit van het fonds. RFM Woning-Winkelfonds V CV Jaarbericht

8 TOEZICHT AUTORITEIT FINANCIELE MARKTEN De AFM treedt op als toezichthouder van de beheerder van het fonds. De beheerder, RFM Regulated Fund Management BV 6), heeft een vergunning van de AFM verkregen als bedoeld in artikel 2:67 van de Wet op het financieel toezicht (Wft). Dit bericht voldoet aan de verslaggevingvereisten, zoals vastgelegd in de Wft. INRICHTING BEDRIJFSVOERING De beheerder beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen. De beheerder heeft gedurende het afgelopen boekjaar verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij de werkzaamheden zijn geen constateringen gedaan op grond waarvan zou moeten worden geconcludeerd dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 van het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wet op het financieel toezicht en daaraan gerelateerde regelgeving. Ook is niet geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve verklaart de beheerder met een redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende het verslagjaar 2011 effectief en overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd. FUND GOVERNANCE CODE De beheerder voldoet aan de Fund Governance richtlijnen zoals deze door de Dutch Fund and Asset Management Association ( DUFAS ) zijn opgesteld en door de AFM worden onderschreven. De richtlijnen zien toe op het waarborgen van een integere bedrijfsuitoefening en een zorgvuldige dienstverlening van de beheerder in het belang van de participanten. In het kader van de fund governance vervult de bewaarder een toezichthoudende rol. De gehele Fund Governance Code van de beheerder is op de website van de beheerder gepubliceerd. FISCALE TRANSPARANTIE De fiscale transparantie van RFM Woning-Winkelfonds V CV zorgt ervoor dat het fonds niet zelfstandig belastingplichtig is voor de inkomsten- en de vennootschapsbelasting. Participanten worden afhankelijk van hun eigen fiscale status belast. In beginsel worden de bezittingen en de resultaten rechtstreeks aan de participanten toegerekend naar rato van ieders omvang van de deelname. Separaat wordt een fiscale jaaropgaaf aan de participanten verstrekt. Aan de fiscale transparantie van het fonds zijn stringente voorwaarden verbonden. STRINGENTE VOORWAARDEN AAN DE FISCALE TRANSPARANTIE Eén van de voorwaarden aan de fiscale transparantie is de beperkte overdraagbaarheid van participaties. Voor participerende rechtspersonen, waaronder BV s, zijn deze voorwaarden ook van toepassing bij onder andere juridische fusies of splitsingen. Voor overdracht van participaties is altijd een voorafgaand akkoord van alle participanten noodzakelijk. In de CV-overeenkomst is de volledige procedure beschreven. Alleen bij overdrachten met voorafgaande goedkeuring door alle participanten blijft de fiscale transparantie van het fonds gewaarborgd. DIRECTIEWISSELING De heer Wensing heeft zijn functie als directielid per 1 september 2011 neergelegd en is opgevolgd door de heer Van Dijk. Op dit moment bestaat de directie van RFM Regulated Fund Management BV voor de vastgoed CV s uit de heren Knoester en Van Dijk. 6) Tot 31 oktober 2011 was de naam van de beheerder ING Real Estate Regulated Fund Management BV. 6 Jaarbericht 2011 RFM Woning-Winkelfonds V CV

9 VERKOOP ING REIM EN NAAMSWIJZIGING FONDS Per 31 oktober 2011 is de verkoop van ING REIM aan CBRE Global Investors succesvol afgerond. De beheerder RFM Regulated Fund Management is hierbij integraal overgegaan naar de nieuwe organisatie. Het beheer van het fonds blijft onveranderd bij dezelfde beheerder. Het team zal zich onverminderd blijven inzetten voor uw investering. In de buitengewone vergadering in het voorjaar 2011 is besloten de namen van de fondsentiteiten aan te passen. Als gevolg hiervan zijn de CV-overeenkomst en de namen gewijzigd. De nieuwe namen van alle fondsentiteiten zijn in de brief van december 2011 aan de participanten gecommuniceerd. De meeste recente CV-overeenkomst is opgenomen op de website. VERWACHTINGEN BEHEERDER Voor de portefeuille verwacht de beheerder dat zowel de waarden als de verkoopaantallen onder druk zullen blijven staan in 2012 en daarmee een resultaat zal behalen dat achterblijft bij de verwachtingen uit het prospectus. Verder is de verwachting dat de uitkeringen van kapitaal binnen het fonds worden gehouden en tegenover de lening worden geplaatst. Aangezien in 2012 in de winkelportefeuille geen contracten verlopen verwacht de beheerder de 100% bezettingsgraad te handhaven. De verwachting is dat het exploitatieresultaat van de winkelportefeuille over 2012 conform prognose zal zijn. Op basis van de huidige marktomstandigheden zijn de veronderstellingen uit het prospectus over rendement, resultaat en waardeontwikkeling uitdagend. Dat betekent dat rekening gehouden moet worden met het mogelijk niet halen van deze verwachtingen in de toekomst. Als de marktomstandigheden niet wijzigen, dan heeft dit een blijvend effect op de waarde van uw participatie en de uitkeringen in de toekomst. Het jaarbericht is door de beheerder opgesteld op basis van de waarderingsgrondslagen van het fonds. De jaarrekening is door de accountant gecontroleerd. De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is opgenomen in de overige gegevens. Den Haag, 29 februari 2012 De directie van RFM Regulated Fund Management BV drs. R.W.Y. van Dijk MRE MRICs drs. M. Knoester MRe RFM Woning-Winkelfonds V CV Jaarbericht

10 Economie en vastgoedmarkt Het volgende onderdeel van het jaarbericht over de markt en de marktvooruitzichten is mede tot stand gekomen met inbreng van de afdeling Research. Economie Voor de Nederlandse economie bleek 2011 een jaar met twee gezichten. De opwaartse trend die in 2010 ingezet was, leidde aanvankelijk tot een behoorlijk optimisme bij economen. In de eerste helft van het jaar werden de prognoses voor een groot aantal belangrijke economische indicatoren positief herzien. Werd de groei van het bruto binnenlands product aanvankelijk geraamd op 1,2%, tegen de zomer was de groeiprognose bijgesteld naar 1,9%. Rond die tijd kwamen er echter wereldwijd duidelijke tekenen van economische groeivertraging. Daarnaast staken de zorgen over de Europese schulden en de duurzaamheid van de euro opnieuw de kop op. Aandelenmarkten daalden fors, de export kwam tot stilstand en de binnenlandse vraag verzwakte. Als gevolg daarvan begon de Nederlandse economie in de tweede helft van 2011 te krimpen. De economische groei kwam uit op 1,4% in De werkloosheid daalde minder dan verwacht en de vrees voor baanverlies had een negatieve invloed op de consumentenbestedingen. Ondanks de relatief hoge inflatie (2,3%), bleef de basisrente op een historisch laag niveau. De afnemende inflatiedruk maakt een nog verdere daling van de rente mogelijk. Voor 2012 lijkt een recessie desondanks onvermijdelijk. De aanhoudende eurocrisis blijft het vertrouwen van consumenten, bedrijven en investeerders ondermijnen. De sterke politieke dimensie van deze crisis maakt de uitkomst onvoorspelbaar. Omdat de Nederlandse overheid minder ruimte heeft voor het nemen van steunmaatregelen ten opzichte van de situatie in 2008/2009 zullen bezuinigingsmaatregelen waarschijnlijk leiden tot een hogere werkloosheid en een verdere daling van het besteedbaar inkomen. Gecombineerd met een vergrijzende bevolking, maakt dit de economische vooruitzichten vrij somber. Woningmarkt De koopwoningenmarkt is in 2011 verder verslechterd. Consumenten blijven afwachtend vanwege de verslechterde economische situatie en de discussie omtrent het behoud van hypotheekrenteaftrek. Hypotheekverstrekkers hebben de procedures en voorwaarden verder aangescherpt, de verkooptijd van woningen neemt toe en het aantal verkochte woningen neemt af. Ongeveer woningen wisselden van eigenaar in 2011, wat significant lager is dan het gemiddelde van verkochte woningen per jaar in de periode van 2000 tot en met Ondanks de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting (van 6% naar 2%) en de verlenging van de tijdelijk verhoogde NHG-grens 1) (van naar ), is een opleving van de activiteit op de koopwoningenmarkt uitgebleven in Het verslechterde sentiment heeft een negatieve weerslag gehad op de woningprijzen. Na een kleine opleving in de eerste helft van 2010 heeft de daling van de prijzen, die in het vierde kwartaal van 2010 werd ingezet, zich in 2011 voortgezet. De woningprijzen daalden met gemiddeld 4% en verwacht wordt dat deze in 2012 verder zullen dalen. Daarbij neemt het verschil tussen primaire en secundaire locaties steeds verder toe. De vraag naar woningen op stedelijke en centrale locaties met een hoog voorzieningenniveau blijft robuust, terwijl de vraag op perifere locaties meer lijkt te lijden onder het afgezwakte sentiment. De gevolgen van de afgekoelde woningmarkt voor de nieuwbouwproductie worden in toenemende mate zichtbaar. Ontwikkelaars zagen hun orderportefeuilles verder krimpen als gevolg van financieringsproblemen, tegenvallende verkopen en herziening van nieuwbouwplannen door gemeenten en marktpartijen. Met 57 duizend opgeleverde woningen is de bouwproductie in ) Nationale Hypotheek Garantie 8 Jaarbericht 2011 RFM Woning-Winkelfonds V CV

11 dan ook fors achter gebleven bij de doelstelling van de overheid (een nieuwbouwproductie van 75 duizend woningen per jaar). Aangezien in 2011 wederom minder bouwvergunningen zijn verleend dan in 2010, valt te verwachten dat de nieuwbouwproductie in 2012 een nieuw dieptepunt zal bereiken. Dit kan op bepaalde plaatsen leiden tot een schaarste, omdat zowel de bevolking als het aantal huishoudens de komende jaren blijven groeien. Vergeleken met de koopwoningenmarkt laat de situatie op de huurmarkt een veel rooskleuriger beeld zien. De vergrijzing, onzekere economische tijden, afgenomen betaalbaarheid in de koopmarkt en een strenger hypotheekbeleid van banken zorgen ervoor dat huurwoningen over het algemeen gewild blijven bij consumenten. Bovendien wordt het speelveld van woningcorporaties steeds verder verkleind, waardoor meer mensen die willen huren in toenemende mate zijn aangewezen op de private huursector. Met name de vraag naar huurwoningen in het middeldure prijssegment zal hierdoor naar verwachting toenemen. Als gevolg van de hogere inflatie in het voorbije jaar is de maximaal toegestane huurverhoging voor het gereguleerde segment in 2012 hoger dan in 2011 (2,3% versus 1,3%). Tevens worden huurverhogingen in toenemende mate afhankelijk van het inkomen van de huurder, de locatie van de woning en het energielabel. De verwachtingen voor de huurmarkt voor de komende jaren zijn dan ook gunstig. Winkelmarkt De verbetering van het consumentenvertrouwen in 2010 ten opzichte van 2009, zette in 2011 niet door. In de tweede helft van het jaar daalde het vertrouwen tot een historisch dieptepunt van -40. Ondanks dit pessimisme en het gedaalde besteedbaar inkomen stegen de detailhandelsverkopen toch licht. Gezien de sombere economische verwachtingen voor 2012 is de vraag of deze omzetstijging in 2012 zal doorzetten. Het negatieve sentiment lijkt vooralsnog geen nadelige gevolgen te hebben voor de vraag naar primaire winkellocaties. De aanhoudende belangstelling komt voornamelijk van (inter)nationale retailers, waardoor leegstand op toplocaties beperkt blijft. De aanvangsrendementen zijn hier stabiel en de huurniveaus zijn zelfs licht gestegen ten opzichte van vorig jaar. In kleine en middelgrote steden staan huurniveaus op A1-locaties iets meer onder neerwaartse druk. Daarnaast is de tweedeling tussen toplocaties en secundaire winkelgebieden, zoals perifere detailhandelslocaties en aanloopstraten, wederom sterker geworden. Secundaire locaties blijven kampen met afnemende vraag en dalende bezettingsgraad. Het is de verwachting dat de tweedeling tussen primaire en secundaire locaties in de toekomst eerder groter dan kleiner zal worden. Door de opkomst van e-commerce (via PC) en m-commerce (op smartphones) vertoont de omzet van online bestedingen een gestage groei. De impact hiervan op de vraag naar fysieke winkelruimte verschilt sterk per branche en locatie. Vooral boeken, muziek, games, dvd s en diensten (zoals tickets en verzekering) worden gekocht via het internet. Er zijn ook sectoren waar de impact van e / m-commerce veel minder is: voedsel, luxe artikelen, doe-het-zelf, woninginrichting en tuinartikelen bijvoorbeeld. Oriëntatie, besluitvorming en after-sales service verschuiven echter in toenemende mate van het offline naar het online kanaal. Daarom combineren steeds meer retailers hun netwerk van fysieke winkels met een online verkoopkanaal. Een goed voorbeeld is Apple, maar dit geldt ook voor andere sectoren (zoals kleding, schoenen, dagelijkse verzorging). Veel non-food winkels zullen naar verwachting meer een showroom functie krijgen, waar consumenten producten kunnen ervaren en hun online aankopen kunnen ophalen. A1-winkelgebieden lenen zich hier goed voor. Retailers die gevestigd zijn in aanloopstraten van winkelgebieden en in de kleine winkelcentra hebben het moeilijker door de opkomst van e / m-commerce. Daarnaast raakt de economische recessie en schaalvergroting in de detailhandel hen harder. disclaimer Copyright 2012 CBRE Global Investors. Alle rechten voorbehouden. Bovenstaande opinie over de economie en vastgoedmarkt dient uitsluitend ter informatie en wij geven, hoewel de opinie is gebaseerd op informatie die betrouwbaar wordt geacht, geen garantie aangaande de juistheid of volledigheid hiervan. CBRE Global Investors accepteert geen enkele aansprakelijkheid voor de informatie opgenomen in deze opinie. De weergegeven marktinformatie alsmede de meningen, prognoses, aannames, schattingen, afgeleide waarderingen en koersdoelstelling(en) die zijn opgenomen in deze opinie en die de opinie van de auteur vormen dateren van de datum van publicatie en kunnen op enig moment zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Hoewel wij ernaar streven de in bovenstaande opinie opgenomen informatie naar redelijkheid te actualiseren, kunnen er op grond van de regelgeving, compliance vereisten of andere oorzaken redenen zijn waardoor dit niet mogelijk is. Bovenstaande opinie vormt geen uitnodiging of aanbod tot het kopen of verkopen van effecten of andere financiële instrumenten. Bovenstaande opinie is uitsluitend bedoeld voor klanten van CBRE Global Investors en de informatie mag niet - geheel of gedeeltelijk voor enig doel worden vermenigvuldigd, opnieuw worden verspreid of gekopieerd zonder de uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van CBRE Global Investors. RFM Woning-Winkelfonds V CV Jaarbericht

12 10 Jaarbericht 2011 RFM Woning-Winkelfonds V CV

13 jaarrekening RFM Woning-Winkelfonds V CV De jaarrekening beslaat pagina 12 tot en met 32 RFM Woning-Winkelfonds V CV Jaarbericht

14 Balans per 31 december 2011 Na voorgestelde winstuitkering (bedragen in ) Balans per Balans per Toelichting ACTIVA Beleggingen Onroerend goed in exploitatie Vorderingen en overlopende activa Vorderingen op huurders Overige vorderingen Immateriële vaste activa Liquide middelen PASSIVA Eigen vermogen Voorzieningen Voorziening performance fee Langlopende schulden Langlopende leningen Kortlopende schulden en overlopende passiva Kortlopende deel langlopende schulden Belastingen Overige kortlopende schulden Jaarbericht 2011 RFM Woning-Winkelfonds V CV

15 Winst- en verliesrekening over 2011 (bedragen in ) Toelichting Netto huuropbrengsten Totale operationele baten Exploitatiekosten onroerend goed Beheerkosten Fondskosten Totale operationele lasten OPERATIONEEL RESULTAAT Rentebaten Rentelasten 16 ( ) ( ) FINANCIEEL RESULTAAT ( ) ( ) Gerealiseerde opbrengst verkopen NETTO RESULTAAT VOOR AFSCHRIJVINGEN Afschrijvingen op immateriële activa Mutatie ongerealiseerde waardevermindering beleggingen (40.553) NETTO RESULTAAT NA AFSCHRIJVINGEN RFM Woning-Winkelfonds V CV Jaarbericht

16 Kasstroomoverzicht (bedragen in ) Resultaat Afschrijvingskosten immateriële vaste activa Verkopen van beleggingen Ongerealiseerde waardemutatie beleggingen (40.553) Dotaties voorzieningen Toename/(afname) kortlopende schulden (exclusief verschuldigde uitkeringen) (Toename)/afname vorderingen op korte termijn (25.696) (9.076) Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Aflossingen langlopende schulden ( ) ( ) Uitgekeerde winst en commanditair kapitaal ( ) ( ) Kasstroom uit financieringsactiviteiten ( ) ( ) NETTO KASSTROOM ( ) Beginstand liquide middelen EINDSTAND LIQUIDE MIDDELEN Jaarbericht 2011 RFM Woning-Winkelfonds V CV

17 Toelichting algemeen en waarderingsgrondslagen Algemeen RFM Woning-Winkelfonds V CV is op 11 oktober 2006 opgericht en heeft het eigendom verworven van drie Nederlandse woningprojecten en vijf Nederlandse winkelopbjecten. Op 19 oktober 2006 zijn de 699 participaties doorgeplaatst bij particuliere beleggers. Uitvoering en uitbesteding asset management Ten aanzien van het beheer van het vastgoed is het property management uitbesteed aan propertymanagers. De uitbesteding betreft het dagelijkse beheer van het vastgoed zoals het innen van huren en uitvoeren van regulier onderhoud. Voor de verkoop van de woningen zijn verkoopactiviteiten uitbesteed aan lokale makelaars. Verslaglegging en wetgeving De rapportage is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Hiernaast zijn ook de aanvullende vereisten uit de Wet op het financieel toezicht verwerkt. Afgeweken is van het voorgeschreven model voor de winst- en verliesrekening, omdat het gehanteerde model naar de mening van de beheerder een beter inzicht geeft. Boekjaar Het boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar. Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij het desbetreffende balanshoofd anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voorzover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verliezen en risico s die hun oorsprong vinden voor het einde van de verslagperiode, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de rapportage bekend zijn geworden. Hedge accounting Rentederivaat De afdekking van het renterisico is gericht op het beperken van het renterisico op de variabele lening. Ter afdekking van het renterisico op deze lening is een derivaat (collar) afgesloten. Voor de waardering wordt kostprijshedge-accounting toegepast. Het derivaat wordt hierbij gewaardeerd tegen de kostprijs (nihil). Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Beleggingen De objecten worden gewaardeerd tegen de totale aankoopsom minus afschrijvingen of lagere marktwaarde. Afgeschreven wordt tot de restwaarde, zijnde het op dit moment geraamde bedrag van het object in de geschatte toekomstige staat aan het einde van geschatte gebruiksduur, onder aftrek van kosten van overdracht. Indien de geschatte restwaarde de boekwaarde van het object overstijgt dan wordt de afschrijving beëindigd tot het moment dat de restwaarde onder de boekwaarde is gedaald. Voor de waardering van de beleggingen is de taxatiewaarde door een onafhankelijke externe taxateur vastgesteld. Hierbij is de marktwaarde in verhuurde staat bij complexgewijze verkoop aan een derde bepaald op basis van de netto contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen. De toekomstige kasstromen die hierbij een rol spelen zijn de verkoopopbrengsten van individuele woningen, huuropbrengsten en exploitatielasten van individuele woningen en eventuele incidentele kaststromen. Op het totaal van de contant gemaakte toekomstige kasstromen zijn de verwachte transactiekosten in mindering gebracht, ten einde op de uiteindelijk getaxeerde marktwaarde (op basis van kosten koper) uit te komen. De taxatie is opgemaakt in overeenstemming met International Valuation Standards en de verplichte regels en voorschriften in de RICS Taxatie standaarden. Vorderingen en overlopende activa Vorderingen worden opgenomen tegen nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Immateriele vaste activa Het totaal van de aanvangskosten (inclusief de niet-terug vorder bare BTW over de aanvangskosten) wordt geactiveerd. Deze kosten worden in 5 jaar afgeschreven. De aanvangskosten bestaan uit financieringskosten, taxatiekosten, structurerings vergoeding en niet-terugvorderbare BTW. Voorziening performance fee Een derde deel van de gerealiseerde performance fee wordt toegevoegd aan de voorziening. Deze voorziening wordt uitgekeerd aan het einde van de looptijd aan de beheerder indien het verwachte gemiddeld enkelvoudige rendement is behaald. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de Rentederivaat periode waarop zij betrekking hebben. Daar waar nodig zullen voorzieningen worden gevormd. RFM Woning-Winkelfonds V CV Jaarbericht

18 Toelichting op de balans (bedragen in ) Beleggingen 1 Onroerend goed in exploitatie In de rapportageperiode zijn 5 woningen verkocht. Aan het einde van de rapportageperiode resteren 137 woningen en 10 winkeleenheden verspreid over 5 locaties. Dit zijn 27 woningen meer dan de prognose uit het prospectus. Het onroerend goed is gewaardeerd tegen de oorspronkelijke totale aankoopsom (inclusief aankoopkosten) of lagere marktwaarde. Van de individuele woningobjecten is beoordeeld of de oorspronkelijke aankoopsom boven de marktwaarde kosten koper ligt, rekening houdend met de meerwaarde van de leegstaande woningen. Uit de beoordeling blijkt dat de marktwaarde van bijna alle woning- en winkelobjecten lager is dan de oorspronkelijke aankoopsom (inclusief aankoopkosten). Voor zover de huidige marktwaarde van een object meer dan 5% onder de boekwaarde ligt, vindt afwaardering plaats. Indien in het verleden afwaardering heeft plaatsgevonden, zal bij een waardestijging van een object met meer dan 5% opwaardering plaatsvinden, totdat de oorspronkelijke totale aankoopsom (inclusief aankoopkosten) is bereikt. In 2011 heeft voor twee winkelobjecten opwaardering en voor één woningobject afwaardering plaatsgevonden. In de tabel hieronder is het waardeverloop van de totale portefeuille weergegeven: Balans per 1 januari Verkopen woningen ( ) ( ) - Mutatie ongerealiseerde waardevermindering woningen ( ) Mutatie ongerealiseerde waardevermindering winkels Balans per 31 december Van de boekwaarde ad heeft betrekking op woningen en op winkels. Taxatie van beleggingen De beheerder van het fonds verleent jaarlijks, of vaker indien daartoe aanleiding bestaat, een onafhankelijke externe taxateur opdracht een taxatie van de objecten uit te voeren. De meest recente externe taxatie heeft per 31 december 2011 plaatsgevonden. De taxatiewaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. De waarde is de marktwaarde in verhuurde staat, rekening houdend met de positieve vermogenseffecten van individuele verkoop van woningen. Op basis van deze taxatie bedraagt de beleggingswaarde per 31 december Dit is over de gehele portefeuille een daling van 0,8% ten opzichte van de vergelijkbare taxatiewaarde per 31 december Voor de woningportefeuille bedraagt de waardedaling 3,0% en de waarde van de winkelportefeuille is met 1,1% gestegen. ultimo Ultimo Ultimo Taxatiewaarde woningen Taxatiewaarde winkels Jaarbericht 2011 RFM Woning-Winkelfonds V CV

19 Vorderingen en overlopende ACTIVA 2 Vorderingen op huurders Huurders Servicekosten Voorziening oninbaarheid (17.461) (19.976) Overige vorderingen Verzekeringen Rente bank Vooruitbetaalde verkoopkosten Overige vorderingen Immateriele vaste activa 4 Geactiveerde oprichtingskosten De immateriële activa zijn ontstaan door activering van de oprichtingskosten van het fonds en worden in 5 jaar afgeschreven Balans per 1 januari Afschrijvingen ( ) ( ) Balans per 31 december Liquide MIDDELEN 5 Liquide middelen ING Bank Zakelijke Rekening ING Bank Zakelijke Spaarrekening Het in de rapportageperiode ontvangen rentepercentage op het uitstaande saldo op de Zakelijke Rekening bedraagt gemiddeld 0,8% (2010: 0,4%) en op de Zakelijke Spaarrekening gemiddeld 1,6% (2010: 1,6%). De liquide middelen staan ter vrije beschikking van het fonds. RFM Woning-Winkelfonds V CV Jaarbericht

20 Eigen vermogen 6 Eigen vermogen Het maatschappelijk of commanditair kapitaal van oorspronkelijk is verdeeld in 699 participaties van oorspronkelijk nominaal. Jaarlijks vinden terugbetalingen van het commanditair kapitaal plaats. Commanditair Overige Wettelijke per kapitaal reserves reserve Totaal participatie Gestort kapitaal Terugstortingen kapitaal ( ) - - ( ) (1.798) - Reserves voorgaande periode - ( ) ( ) (3.906) Balans per 1 januari ( ) Terugstortingen kapitaal (84.579) - - (84.579) (121) - Netto resultaat periode Winstuitkeringen - ( ) - ( ) (671) - Mutatie wettelijke reserve ( ) - - Balans per 31 december ( ) Wettelijke reserve De wettelijke reserve is gevormd in verband met de geactiveerde oprichtingskosten. Intrinsieke waarde De intrinsieke waarde van het fonds wordt bepaald door het eigen vermogen te corrigeren met de meest recente marktwaarde kosten koper (exclusief aankoopkosten) van het onroerend goed in exploitatie en de marktwaarde van het rentederivaat ( collar ). In de intrinsieke waarde is geen rekening gehouden met de meerwaarde van de leegstaande woningen. In onderstaande tabel is het verloop van de intrinsieke waarde en het nominale eigen vermogen opgenomen. ultimo Ultimo Ultimo Nominale waarde fonds Intrinsieke waarde fonds Aantal participaties Nominale waarde per participatie Intrinsieke waarde per participatie Jaarbericht 2011 RFM Woning-Winkelfonds V CV

21 Voorzieningen 7 Voorziening performance fee De performance fee ontstaat bij de verkoop van objecten. Een derde deel van de gerealiseerde performance fee wordt toegevoegd aan de voorziening. Deze voorziening wordt uitgekeerd aan de beheerder aan het einde van de looptijd Balans per 1 januari toevoeging boekjaar Balans per 31 december Op dit moment voldoet het fonds niet aan de rendementsnorm van het gemiddeld enkelvoudig rendement, waardoor de voorziening aan het einde van de looptijd zou vrijvallen. Op basis van voorzichtigheid en de mogelijke kans dat alsnog een beroep op de voorziening wordt gedaan, is besloten de voorziening in stand te houden. Langlopende schulden 8 Langlopende leningen De hypothecaire leningen zijn verstrekt door ING Real Estate Finance NV. De einddatum van deze leningen is 1 januari Totale Langlopende schuld per Aflossing Aflossing schuld per boekjaar komend jaar Lening deel 1 (vaste rente) Lening deel 2 (vaste rente) Lening deel 3 (variabele rente) Lening deel 1 (vaste rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van De rente op deze lening bedraagt 4,83% en vanaf 1 januari 2014 drie-maands Euribor plus 0,75%. De aflossing bedraagt 2% per jaar. Lening deel 2 (vaste rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van De rente op deze lening bedraagt 4,83% en vanaf 1 januari 2014 drie-maands Euribor plus 0,75%. De aflossingverplichting is nihil. Lening deel 3 (variabele rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van De rente op deze lening bedraagt het drie-maands Euribortarief vermeerderd met opslag van 0,75%. Het renterisico wordt beperkt door een collar met een cap van 5,25% en een floor van 4,5%. De looptijd van de collar is gelijk aan de looptijd van de lening. De afbouw van de collar houdt rekening met toekomstige aflossingen van de lening. In de winst- en verliesrekening is het resultaat van de collar opgenomen. Aflossing van de lening vindt plaats uit de verkoopopbrengsten. RFM Woning-Winkelfonds V CV Jaarbericht

22 Kortlopende schulden en overlopende passiva 9 Belastingen Omzetbelasting Overige kortlopende schulden Verschuldigde uitkeringen winst en kapitaal Nog te betalen rente Servicekosten Property managers Crediteuren Overige Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa Ten behoeve van extra zekerheid voor terugbetaling van de hypothecaire lening is een hypotheek verstrekt op de panden aan de financier en een pandrecht op de huurinkomsten afgegeven. Om de risico s van rentefluctuaties te beperken is met ING Bank NV een rentederivaat, een zogenaamde collar afgesloten. Uit hoofde van de collarovereenkomst kunnen rechten en verplichtingen ontstaan die van invloed zijn op de hoogte van de totale rentelast. Deze collar dekt het renterisico op de variabele lening af. De hoogte van de afgedekte positie voor de periode 30 december 2011 tot 30 maart 2012 bedraagt De marktwaarde van de collar bedraagt ultimo negatief. De collar wordt jaarlijks afgebouwd op basis van de bij aanvang ingeschatte aflossingen op de variabele lening. Doordat de werkelijke aflossing door afwijkende verkoopaantallen anders kan zijn dan geprognosticeerd, kan een afgedekte positie ontstaan die afwijkt van de hoogte van de lening. Er blijft een (geringe) kans aanwezig dat de fiscus een naheffingsaanslag voor bij aankoop van een deel van de objecten verschuldigde overdrachtsbelasting zal opleggen. De beheerder is van mening dat deze overdrachtsbelasting niet verschuldigd is. Deze post is om deze reden niet als verplichting opgenomen. Door de huurders van de winkels is voor een bedrag van aan bankgaranties verstrekt. Verder is bij de grotere ketens door de moedermaatschappij veelal een concerngarantie verstrekt. 20 Jaarbericht 2011 RFM Woning-Winkelfonds V CV

23 Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen in ) 11 Netto huuropbrengsten Op de theoretische bruto huuropbrengst wordt de leegstand in mindering gebracht die ontstaat bij het leegkomen van woningen. De leegstand en overige huurderving voor woningen bedroeg 5,4% van de theoretische huur en voor winkels 0,3%, waar 3,25% voor de woningen en 2,0% voor de winkels is geprognosticeerd Woningen Theoretische huur Leegstand (59.151) ( ) Overige huurderving (1.195) (13.710) Winkels Theoretische huur Leegstand - - Overige huurderving (6.000) Totaal woningen en winkels Exploitatiekosten onroerend goed De exploitatiekosten zijn op jaarbasis begroot op 22,7% van de theoretische huur van de woningportefeuille en 9,9% van de theoretische huur van de winkelportefeuille. De gerealiseerde exploitatiekosten bedragen voor woningen 29% en voor winkels 7,6%. Deze exploitatielasten worden met name bepaald door planmatig onderhoud, bijdragen aan vereniging van eigenaren en reguliere vaste lasten. In 2011 hebben schilderwerkzaamheden in Breda plaatsgevonden Woningen Onderhoud Beheerkosten property manager Bijdragen Vereniging van Eigenaren Vaste lasten Verzekeringen Niet-terugvorderbare BTW Overige exploitatiekosten RFM Woning-Winkelfonds V CV Jaarbericht

24 Winkels Onderhoud Beheerkosten property manager Bijdragen Vereniging van Eigenaren Vaste lasten Verzekeringen Overige exploitatiekosten Totaal woningen en winkels Beheerkosten Beheervergoeding Niet-terugvorderbare BTW Met RFM Regulated Fund Management BV is een beheerovereenkomst aangegaan. De beheerder treedt op als beheerder van het vermogen van het fonds en verzorgt daarnaast het management van de objecten (inclusief het aansturen van het property management van de objecten) en het algemeen beheer van het fonds. 14 Fondskosten Vergoeding bewaarder Accountants-, advies- en taxatiekosten Kosten toezicht Niet-terugvorderbare BTW Overige De accountantskosten bedragen 8,5 duizend euro (2010: 9 duizend euro) en hebben volledig betrekking op de controle van de jaarrekening. Met Bewaarder RE Woning-Winkelfonds V BV is een bewaarovereenkomst aangegaan. De bewaarder treedt op als bewaarder van het fonds en draagt zorg voor bewaring en het houden van een administratie van de objecten en overige goederen van het fonds. Onder bewaring wordt verstaan het houden van het juridisch eigendom of gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen ten titel van beheer ten behoeve van het fonds. De economische gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen berust bij het fonds. 22 Jaarbericht 2011 RFM Woning-Winkelfonds V CV