!"#$%#!&' Hoe verder met vastgoed?! Waarheen?! ontvangst! rond de tafel! netwerkborrel!

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "!"#$%#!&' Hoe verder met vastgoed?! Waarheen?! 16.00 ontvangst! 16.30 rond de tafel! 18.30 netwerkborrel!"

Gerarda Groen
8 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 "#$%#&' Hoe verder met vastgoed? Waarheen? ontvangst rond de tafel netwerkborrel '

2 Wie ben ik? Michel de Bondt MBA, 42 jaar 18 jaar vastgoedervaring sportief / deskundig / humor / focus Wat doe ik? Ontwikkel vastgoed Transacties Adviseer bedrijven Geef les HBO instelling vastgoedmarkten &'

3 "#$%#&' Voorstelrondje Ik ben: Ik doe: Wat heb ik met vastgoed te maken? Wat wil ik hier horen? Hoe verder? Vooroordelen & analyse vastgoedmarkten Koffie / thee G de casus / stellingen Borrel / Spa rood. ('

4 Vooroordelen versus feiten Prijs van een nieuwbouwwoning is in Duitsland lager dan in Nederland Waar / niet waar? Niet Waar Onderzoek Bouwfonds Deze verschillen hangen voornamelijk samen met de verhouding tussen vraag en aanbod in de betreffende gebieden. In regio s waar de economie en bevolking groeien, liggen de prijzen hoger. (Regio s net over de grens lage vraag) %'

Niet Waar Onderzoek Bouwfonds Deze verschillen hangen voornamelijk samen met de verhouding

5 Residuele grondwaardeberekening Opbrengst huis (VON) euro Bouwkosten euro Ontwikkelkosten euro /- Grondwaarde euro Vooroordelen versus feiten Na het bouwen van een wolkenkrabber komt er een economische crises Waar / niet waar? )'

000 euro ------------ -/- Grondwaarde 500.

6 Onderzoek Barclays Capital Waar volgens de bank wijzen megalomane projecten als wolkenkrabbers ook vaak op toegang tot (te) goedkoop krediet, lage grondprijzen, de deelname van speculanten en overdreven optimisme over de groei van de economie. Dat zijn volgens het rapport allemaal indicatoren van een aankomende crash. Waar Chrysler Building & Empire state building vs crises jaren 30 Twin Towers & Sears Tower vs oliecrises jaren 70 Petronas-toren vs Azië crises 1997 Nu Dubai, indoor skibaan in de woestijn, opgespoten eilanden, (weer) de hoogste toren Straks China en India?? *'

Dat zijn volgens het rapport allemaal indicatoren van een aankomende crash.

7 SS Rotterdam Campus Maastricht Wie ervaring? Dichter bij huis?? Vooroordelen versus feiten Wanneer de economie aantrekt wordt de leegstand op de kantorenmarkt vanzelf opgelost. Waar / niet waar? +'

8 "#$%#&' Dit was waar Vroeger overaanbod door: Varkenscyclus / economische dalletje Inhaalopname door: Economische groei / bevolkingsgroei Trends Ontgroening Vergrijzing Duurzaamheid Technologie "'

9 "#$%#&' Beroepsbevolking 2050 bron Binnen Nederland duidelijke regionale verschillen Positief scenario Flevoland, Noord-Holland en Utrecht groei van 20 % of meer. Voor Limburg krimp van de beroepsbevolking 30 % Lage groeiscenario neemt de beroepsbevolking in alle provincies af, behalve in Flevoland. Noord-Holland en Utrecht blijft de krimp beperkt tot rond 10 % Limburg 40% krimp. 17 Huisvestingstrends 18,'

10 Kille cijfers m2 kantoor staan er leeg 11,5 m2 vvo per medewerker (11,5 per 2015 was 22,6 m ) extra mensen werk Lang leve het winkelvastgoed Voor 50 miljoen Nederlanders aan winkelvastgoed Toename leegstand (binnen 5 jaar 1 op 3 winkels weg) Steden dreigen zielloos te worden Speciaalzaken verdwijnen, de middenstand heeft het moeilijk en door dominante winkelketens dreigen steden steeds eenvormiger te worden. Enkele vitale (binnen)steden blijven over en de rest dreigt het predicaat kloonsteden te krijgen. $'

op 3 winkels weg) Steden dreigen zielloos te worden Speciaalzaken verdwijnen, de middenstand heeft het moeilijk en door dominante

11 "#$%#&' Oorzaken Altijd ontwikkeld voor groei eigen plek (gemeente) en niet gekeken naar de regio Schaalvergrotingsvoordelen grote ketens Internetverkopen (nu al meer dan 10 tot 20 % omzet) Dan het goede nieuws bedrijventerreinen?? Leegstand 10 tot 15 miljoen meter Woningmarkt 2012 daalt de prijs nog met 5 tot 10% (bron Rabobank) 2013 afhankelijk van economie, gedoe over de hypotheekrenteaftrek, ovb en leenomvang van consumenten '

12 Gezellig Koffietijd Omstandigheden markt Enorme overcapaciteit / ook enorm tekort Van aanbod naar vragersmarkt Veranderingen aan vraagzijde gaan sneller dan aan de aanbodkant (levensduur vastgoed) Professionals die alleen de gouden tijd meegemaakt hebben &'

vraagzijde gaan sneller dan aan de aanbodkant (levensduur

13 Gevolgen instabiele markt Ontevreden eindgebruikers Leegstand Prijsdalingen / prijsstijgingen Enorme afwaarderingen(wie neemt het verlies) Oplossingen Hoe verder met het vastgoed Portefeuillemanagement op basis van demografie Ontwikkelen doe je om je portefeuille samenstelling te verbeteren en is geen doel op zich. Marketing; van aanbod naar vraaggestuurd Inlevingsvermogen professionals Internetsite is het vastgoed van vroeger Maak eerst marketingvisie dan pas vastgoed ('

demografie Ontwikkelen doe je om je portefeuille samenstelling te verbeteren en is geen doel op zich.

14 "#$%#&' Waar kan je als manager uit kiezen met vastgoed? Kopen / verkopen / huur / verhuur Kleiner /groter / revitaliseren - kwaliteit Nu een beslissing nemen voor later Of Niets doen Richting de stellingen Het kantoor; Amersfoort centrum transactie 165 euro per m2 * 5000 meter groot = euro huur per jaar 28 %'

Nu een beslissing nemen voor later Of Niets doen Richting de stellingen Het

15 "#$%#&' BAR bron: id=3435&number=1&object_type=0&src=image BAR als je kan delen / 6,1 = 13,5 miljoen euro (waarde gebouw) Factor als je alleen maar kan vermenigvuldigen * 16,4 = 13,5 miljoen euro 30 )'

825.000 / 6,1 = 13,5 miljoen euro (waarde gebouw) Factor als je

16 Hoe zat het ook al weer? Delen / vermenigvuldigen?? Waarde kantoor FD Veiling Nederlandse kantoren December 5, 2011 De Nederlandse kantorenmarkt ligt er nog slechter bij dan tot nu toe werd aangenomen. Dat blijkt uit de mislukte veiling van de kantorenportefeuille van vastgoedonderneming Uni-Invest.Zelfs tegen een korting van 40% slaagde de oorspronkelijke geldschieter van Uni- Invest, de Duitse Commerzbank, er niet in van de ruim 200 gebouwen af te komen.het mislukken van de beoogde miljoenentransactie maakt pijnlijk duidelijk hoeveel er nog op zwakke kantoorbezittingen moet worden afgeboekt. In april van dit jaar schreef de Nederlandsche Bank al dat de afwaardering van slechte objecten nog nauwelijks op gang gekomen is. De afwachtende houding kwam volgens de toezichthouder vooral omdat het zonder transacties problematisch is de marktwaarde van kantoren te bepalen. *'

Zelfs tegen een korting van 40% slaagde de oorspronkelijke geldschieter van Uni- Invest, de Duitse Commerzbank, er niet in van de ruim 200 gebouwen af te komen.

17 Stelling Wat gebeurt er met de (commerciële-)vastgoedmarkt wanneer executie verkopen straks aan de orde van de dag zijn. Wanneer een kantoorgebouw namelijk voor de bijv. 4 x de huur wordt verkocht, behaald de nieuwe eigenaar met een (te)lage huurprijs toch rendement? Stelling Hebzucht is de eerste stap naar de afgrond. Onderzoek toont aan dat ego als uitingsvorm achter hebzucht maakt dat bedrijven sexy uitstapjes willen maken die niet aansluiten bij missie en roots. Voorbeelden: Ahold (Van der Hoeven syndroom) Vastgoed kan beter in de portefeuille van de CFO zitten dan in de CEO +'

Stelling Hebzucht is de eerste stap naar de afgrond.

18 Stelling Spreadsheetmodellen zijn net Russisch Roulette Bronvermelding Bouwkosten Duitsland / Nederland Releatie wolkenkrabber economische teruggang Leegstand kantoren wordt opgelost door aantrekken markt Ontwikkeling m2 vvo Afboeken kantoorwaarde "'

nl/column/70310/bouwfonds-nederlandse-nieuwbouwwoning-is-nietduurder-dan-in-duitsland-en-frankrijk.aspx http://www.twynstragudde.

19 "#$%#&' ontvangst rond de tafel netwerkborrel Einde,'

Vergelijkbare documenten

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf VOGON Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf Samenwerking: het perspectief van de belegger Syntrus Achmea Vastgoed Ca. 14,0 miljard belegd vermogen; Ca. 1,0 miljard in het buitenland Ca. 4,0 miljard financiering