Zicht op nieuw gebruik van de molen. Mogelijkheden voor een duurzame exploitatie van de historische windmolen

Transcriptie

1 Zicht op nieuw gebruik van de molen Mogelijkheden voor een duurzame exploitatie van de historische windmolen >

2 <

3 Voorwoord Molens vertellen het verhaal van onze geschiedenis, over de strijd met het water en over de ingenieuze oplossingen voor het droogmaken en het bewoonbaar houden van het land. Zo dragen deze oer-hollandse iconen bij aan de identiteit van onze leefomgeving. De afgelopen jaren heeft de provincie Zuid-Holland zich ingezet voor de restauratie van een groot deel van de 228 molens in Zuid-Holland. De Zuid-Hollandse molens staan er nu weer prachtig bij. Dit willen wij natuurlijk zo houden. Dat kunnen wij niet alleen. In deze tijden van bezuinigingen moeten we nieuwe manieren vinden om ons cultureel erfgoed te behouden, te ontwikkelen en te benutten. Veel molens hebben hun oude functie verloren. Graan wordt vaak in fabrieken verwerkt en polders worden drooggehouden door elektrische gemalen. Dit biedt kansen om de molens op een andere manier te gebruiken. Dit vergt een nieuwe marktgerichte manier van denken voor zowel overheden als moleneigenaars. Ik wil het themajaar Leve de Molens! aangrijpen om deze manier van denken te stimuleren. De meest duurzame manier om ons erfgoed te behouden is er een eigentijdse functie aan te geven, passend bij de identiteit van het gebouw en de omgeving. In 2012 zet de provincie de aandacht voor herbestemming voort met het themajaar Over-Levende Monumenten!. Met deze publicatie daag ik moleneigenaars uit om op zoek te gaan naar de mogelijkheden om een eigentijdse functie te geven aan hun molen. De studie toont aan dat er genoeg kansen hiervoor zijn. Een aantal moleneigenaars zijn u voorgegaan. Ik hoop dat de voorbeelden van de molens, die een nieuw leven zijn begonnen, u zullen inspireren. Han Weber, Gedeputeerde Cultureel erfgoed en Groen Voorwoord 1 >

4 <

5 Inhoudsopgave Voorwoord 1 Zicht op nieuw gebruik van de molen 4 2 Regelgeving en stakeholders 7 3 Omgevingsanalyse 15 4 Categorisering en herbestemming 20 5 Kansrijke concepten 29 6 Herbestemming Jan van Arkel 36 Bijlage 1 Deelnemerslijst workshops 46 Bijlage 2 Technische categorisering 47 Bijlage 3 Subsidies en regelgeving 48 Bijlage 4 Gemiddelde exploitatieopzet 53 Bijlage 5 Uitgangspunten financiële uitwerking 54 Bijlage 6 Vijfjarige Winst- en Verlies rekening per conceptrichting 56 Bijlage 7 Overzicht mogelijke subsidies 58 Inhoudsopgave 3 >

6 1 Zicht op nieuw gebruik van de molen < < inhoud

7 1.1 Aanleiding Zuid-Holland zonder molens is ondenkbaar. Zuid-Holland heeft de mooiste en de meest bijzondere molens. Het enige molen werelderfgoed ligt in Kinderdijk en de enige molenviergang ter wereld, die de polder nog steeds droog houdt, is te vinden in Aarlanderveen. Met een kwart van alle Nederlandse molens is Zuid-Holland de meest molenrijke provincie van Nederland. Molens maken deel uit van de geschiedenis van Zuid-Holland. In het landelijk gebied laten molens ons zien hoe ze in de polders eeuwenlang onze voeten droog hielden. In de steden leverden molens de energie voor jeneverstokerijen, houtzagerijen en de productie van specerijen. Nu vormen ze bakens in het Zuid-Hollandse landschap en geven identiteit en kwaliteit aan onze leefomgeving. Het jaar 2011 is door de provincie Zuid-Holland uitgeroepen tot het themajaar Leve de Molens!. Met de themajaren agendeert de provincie ieder jaar een cultuurhistorisch onderwerp met als doel bewustwording en draagvlak te bevorderen, waardoor cultureel erfgoed blijvend kan bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. 1.2 Opdracht In het kader van het themajaar Leve de Molens! heeft Grontmij in opdracht van de provincie Zuid-Holland en de Stichting voor de Instandhouding van Molens in de Alblasserwaard- Vijfheerenlanden (SIMAV) dit plan van aanpak voor de herbestemming van de historische windmolen opgesteld. De overkoepelende onderzoeksvraag is: Welke haalbare mogelijkheden bestaan er om een historische windmolen te benutten zodat deze op de lange termijn kostendekkend kan functioneren? De opdracht bestaat uit twee delen: Deel 1: Onderzoek herbestemming van historische windmolens in de provincie Zuid-Holland Deel 1 bestaat uit een analyse en een plan van aanpak voor de herbestemming van de historische windmolens in de provincie. In dit deel wordt een vijftal haalbare mogelijkheden beschreven om de historische windmolen te benutten zodat deze financieel kostendekkend kan functioneren. Deel 2: Onderzoek herbestemming van de molen Jan van Arkel Het tweede deel van de opdracht bestaat uit de uitwerking van een business case voor de aantrekkelijke en beeldbepalende historische windmolen Jan van Arkel, gelegen te Arkel nabij Gorinchem. Er zijn drie realiseerbare en uitgewerkte voorstellen gemaakt voor her bestemming van deze molen. 1 Zicht op nieuw gebruik van de molen 5 >

8 1.3 Proces Ten behoeve van informatieverzameling hebben twee workshops plaatsgevonden. De deelnemerslijst van de workshops is te vinden als bijlage 1. Voor de eerste workshop zijn allerlei landelijke en regionale organisaties met specifieke expertise op het gebied van molens uitgenodigd. Tijdens deze workshops is de dagelijkse praktijk van exploitatie en subsidiëring van de molens besproken. De deelnemers zijn ingegaan op de mogelijkheden en belemmeringen voor de herbestemming van de molen. Voor de tweede workshop zijn deelnemers uitgenodigd die niet in de molenwereld werkzaam zijn, maar die wel een bijzondere en creatieve bijdrage konden leveren door hun specifieke kennis of affiniteit met cultuurhistorisch erfgoed, marketing, sponsoring of werking van het Nederlandse bedrijfsleven. Beide workshops hebben een brede schat aan informatie opgeleverd op basis waarvan deze opdracht is uitgevoerd. 1.4 Leeswijzer Dit rapport is opgebouwd als een plan van aanpak waarin enkele stappen moeten worden doorlopen om tot de juiste keuze voor herbestemming te komen. In hoofdstuk 2 wordt een overzicht gegeven van relevante wetgeving, subsidieregels, stakeholders en de kosten voor de instandhouding van een molen. Hoofdstuk 3 bestaat uit een omgevingsanalyse. Hierbij is gekeken naar de randvoorwaarden voor herbestemming van de molen, de omgeving van de molen en algemene trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op herbestemming van molens. In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op het Zuid-Hollandse molenbestand. Om na te gaan hoeveel molens in de provincie kansrijk zijn voor herbestemming, is het bestand opgedeeld in categorieën. Op basis van de verzamelde informatie in hoofdstuk 2 en 3 is vervolgens een samenvattende SWOT analyse uitgevoerd. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een beschrijving van hoofdcategorieën voor ontwikkeling en, ter voorbeeld en inspiratie, een benchmark van molens met bijzondere bestemmingen. In hoofdstuk 5 worden de ontwikkelrichtingen uit hoofdstuk 4 uitgewerkt tot concrete businesscases met vijf kansrijke concepten voor herbestemming. Deze zijn financieel uitgewerkt in een vijfjarige Winst- en Verliesrekening. Afsluitend wordt een indruk gegeven van fondsen die kansen bieden op een aanvullende financiële bijdrage voor de kosten van herbestemming, waarna een paragraaf met conclusies volgt. In hoofdstuk 6 wordt het tweede deel van het onderzoek uitgewerkt. In dit hoofdstuk worden drie voorstellen voor de herbestemming van de molen Jan van Arkel beschreven. < < inhoud 1 Zicht op nieuw gebruik van de molen 6

9 2 Regelgeving en stakeholders >

10 2.1 Inleiding Om te bepalen welke mogelijkheden er zijn voor de herbestemming van de molen, is het van belang op de hoogte te zijn van de relevante juridische randvoorwaarden en subsidieregelingen voor de molen. Bovendien dienen de stakeholders, ofwel de bepalende partijen die invloed hebben op de bestemming van de molens in Zuid-Holland, in kaart gebracht te worden. Tot slot is het van belang om de kosten voor de instandhouding van de molen in kaart te brengen. Hiertoe wordt in dit hoofdstuk een overzicht gegeven van de geldende regelgeving en van de stakeholders. In bijlage 3 is een uitgebreider overzicht van deze regelgeving te vinden. Het hoofdstuk sluit af met en korte toelichting op de organisatiegraad van molens en een gemiddelde Winst- en Verliesrekening voor een molen. 2.2 Wet- en regelgeving Op de historische molens is een lijvig boekwerk van wetgeving van toepassing. In deze paragraaf vindt u een samenvatting van de meest relevante juridische randvoorwaarden waar een molen mee te maken heeft (in huidige toestand en / of bij herbestemming). Monumentenwet (1988) Naast voorschriften voor het aanwijzen van monumenten geeft de Monumentenwet 1988 voorschriften met betrekking tot het wijzigen, verstoren, afbreken of verplaatsen van een beschermd monument. Die voorschriften houden in dat er niets aan het monument mag worden veranderd zonder voorafgaande vergunning. Bouwbesluit Voor realisatie van nieuwbouw en voor bestaande gebouwen zijn bouwregels van toepassing op het gebied van veiligheid, bruikbaarheid, gezondheid, energiezuinigheid en milieu. Traditionele windmolens zijn oorspronkelijk gebouwd als werktuig met het doel hun productieproces zo vlot mogelijk uit te oefenen. Ze zijn ontworpen en gebouwd in de geest van hun bouwtijd, die gemiddeld voor 1850 ligt. Bij onderhoud en herstel van (delen van) monumentale windmolens komt het vaak voor dat de bouwvoorschriften uit het Bouwbesluit in strijd zijn met de Monumentenwet. In geval van strijdigheid is de Monumentenwet leidend voor een historische windmolen. Gebruiksbesluit Als gebouwen de mogelijkheid bieden voor verblijf van meerdere personen kunnen, uit het oogpunt van de brandveiligheid, voorschriften worden gesteld aan het gebruik van het gebouw, zoals het maximaal aantal toe te laten personen. Ook kunnen installaties voor detectie van brand in de molen verplicht worden gesteld. Bij het herbestemmen van een monumentale < < inhoud 2 Regelgeving en stakeholders 8

11 molen zullen doorgaans maatregelen moeten worden genomen op basis van de regels van het Gebruiksbesluit. Gemeentelijke wetgeving Naast de gebruikelijke gemeentelijke wetgeving voor opstallen, zoals het bestemmingsplan en de gemeentelijke bouwverordening zijn ook de keur van het Waterschap (regelgeving vanuit Waterschap of Hoogheemraadschap) en meer specifieke maatregelen (soms) van toepassing. Regelgeving provincie Zuid-Holland De provincie Zuid-Holland heeft de vrije windvang en het vrije zicht voor de molen geborgd met de Molenbiotoopregeling in de Verordening Ruimte. De molenbiotoop is het gebied rondom de molen dat essentieel is voor een vrije windvang van de molens. In 2004 en 2010 is door Vereniging De Hollandsche Molen de kwaliteit van de Zuid-Hollandse molenbiotopen onderzocht. De uitkomsten uit 2010 toonden aan dat een aanzienlijk deel van de molenbiotopen in Zuid-Holland is verslechterd. Tabel 2.1 Vergelijking molenbiotopen in 2004 en in 2010 Aantal molens In % Sterke verbetering (++) 3 +1,3% Beperkte verbetering (+) ,8% Geen verslechtering of verbetering (0) ,4% Beperkte verslechtering (-) 22-9,6% Sterke verslechtering (--) 9-3,9% Bron: Vereniging De Hollandsche Molen Vooral in steden komen vaak slechte en matige molenbiotopen voor (Rotterdam, Den Haag, Leiden, Gorinchem en Gouda). Vaak is de oorzaak van een minder goede molenbiotoop nieuwe aanplant of hoger groeiende beplantingen die de windvang van de molen doet verminderen. In februari 2011 heeft de provincie Zuid-Holland de Handreiking Molenbiotopen uitgegeven. Deze handreiking bevat een stappenplan dat aangeeft hoe de kwaliteit van de molenbiotoop kan worden verbeterd. Keur Waterschap Op molens in of nabij een waterkering is vaak de keur van een waterschap van toepassing. Als het om poldermolens gaat is de molen vaak onderdeel van die waterkering. Het wateropvoerwerktuig van de molen beschikt over een keerklep (in vakkringen wachtdeur genoemd) die zorgt dat bij een niet gebruikte molen de polder niet weer vol kan lopen met water vanuit de hoger gelegen boezem. De beheerder of molenaar van de poldermolen is dan de beheerder van het gat in de waterkering. Aan het gebruik van een poldermolen opgenomen in een waterkering zijn dan ook voorschriften verbonden. 2 Regelgeving en stakeholders 9 >

12 Overige regelgeving Afhankelijk van de functie van de molen kunnen ook andere wetten van toepassing zijn. Bij een molen die is opengesteld, is bijvoorbeeld de Arbowet van toepassing. In een malende korenmolen is het Warenwetbesluit en het HACCP 1 van toepassing. Een molen die als restaurant dient heeft te maken met de drank- en horecawet. 2.3 Subsidiestelsel molens Moleneigenaren kunnen aanspraak maken op verschillende subsidies voor instandhouding en onderhoud van molens. Hieronder wordt een beknopt overzicht weergegeven van de actueel geldende subsidies voor historische windmolens. Besluit regeling instandhouding monumenten (Brim) In 2006 zijn de restauratieregeling en de onderhoudsregeling van het rijk samengevoegd tot de Brim-regeling. In dat jaar konden moleneigenaren voor het eerst (voor de periode ) een zesjarenplan indienen bij het rijk. Moleneigenaren die dat niet hebben gedaan kunnen in principe ieder jaar weer een aanvraag indienen. Van de aanvragen die begin 2011 zijn ingediend moest 80% worden afgewezen vanwege te weinig budget. Van de moleneigenaren die voor de eerste periode een beschikking hebben, loopt de termijn in 2012 af. Voor de periode kan op 16 januari 2012 opnieuw een aanvraag bij het rijk worden ingediend. Het rijk heeft aangeven dat deze moleneigenaren voorrang hebben boven eigenaren die voor de eerste maal een aanvraag indienen. De subsidiabele kosten zijn voor de periode van zes jaar gemaximeerd op ; gemiddeld dus 8.333,33 per jaar. Voor gemeenten, waterschappen en provincies bedraagt het subsidiepercentage 30%, voor overige eigenaren 60%. Gemeenten en provincies hebben daarbij het voordeel dat ze de btw kunnen verrekenen middels het btw-compensatiefonds. Subsidieregeling provincie Zuid-Holland voor instandhouding De provincie Zuid-Holland heeft haar subsidieregeling voor instandhouding van molens afgestemd op die van het Rijk. De door het Rijk gehonoreerde aanvraag is de basis voor het verstrekken van een instandhoudingssubsidie ter hoogte van 30% van de subsidiabele instandhoudingskosten over een periode van zes jaren, dit voor zover de instandhoudingskosten liggen tussen en in die zes jaren. 1 HACCP staat voor Hazard Analysis and Critical Control Points. Dit is een risico-inventarisatie voor voedingsmiddelen. Bedrijven die zich bezighouden met de bereiding, verwerking, behandeling, verpakking, vervoer en distributie van levensmiddelen dienen hierdoor alle aspecten van het voortbrengingsproces te identificeren en op gevaren te analyseren. < < inhoud 2 Regelgeving en stakeholders 10

13 Draaipremie provincie Zuid-Holland In Zuid-Holland wordt het draaien en malen van monumentale windmolens gestimuleerd door middel van de draaipremieregeling. De meeste molens in Zuid-Holland beschikken over een apparaat dat het aantal omwentelingen van de bovenas telt en zo de bedrijvigheid van de molen registreert. De maximaal uit te keren draaipremie bedraagt 580 en wordt uitgekeerd als in een jaar of meer bovenasomwentelingen zijn geregistreerd. Restauratiesubsidie provincie Zuid-Holland De provincie Zuid-Holland heeft een subsidieregeling die bedoeld is om bij te dragen aan de restauratie van historische windmolens. Een bijdrage kan oplopen tot 25% van de restauratiekosten. Subsidie voor instandhouding door gemeenten Veel gemeenten dragen bij in de kosten van het onderhoud van de molens op hun grondgebied of in hun regio. De hoogte van de bijdrage en de manier waarop deze wordt vastgesteld varieert per gemeente. 2.4 Analyse stakeholders Verschillende landelijke en regionale spelers hebben invloed in het krachtenveld van de molens. Het is bijzonder hoe de stakeholders de grote hoeveelheden kennis over heden en verleden van de historische molens hebben ontsloten via internet. Websites als en geven een gedocumenteerd beeld van de molens in Nederland. Door deze veelheid aan informatie kan een geïnteresseerde liefhebber snel veel kennis vergaren over molens. Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) is het kennisinstituut voor archeologie, monumenten en cultuurlandschap. Naast kennis zet de Rijksdienst ook wetten en regels in om ons erfgoed te beschermen en te ontwikkelen. Ook voor de molens is deze dienst betrokken bij behoud en bescherming van de monumentale status van de molen. De RCE heeft in 2011 haar nieuwe molenbeleid vastgesteld. Binnen het rijksbeleid is de RCE verantwoordelijk voor uitvoering van het speerpunt herbestemming. De RCE gaat hier een kennisprogramma voor opzetten. Dit is één van de speerpunten uit de beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg (MoMo). 2 Regelgeving en stakeholders 11 >

14 Landelijk team voor herbestemming Vanuit het Nationaal Programma Herbestemming is het landelijk team voor herbestemming (het H-team ) opgericht. Het H-team is door het Rijk opgericht in het kader van de Modernisering Monumentenzorg en het architectuurbeleid. Als kenniscentrum ondersteunt de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed dit programma met middelen en menskracht. Ook voor molens zou dit H-team dienst kunnen doen. Vereniging De Hollandsche Molen ( Met de oprichting van Vereniging De Hollandsche Molen in 1923 is het molenbehoud in Nederland begonnen. De vereniging zet zich in voor het voortbestaan, malende en draaiende houden van de wind- en watermolens van Nederland. Molenbehoud kent in de praktijk vele kanten. De Hollandsche Molen pleit voor integraal molenbehoud waarbij de betrokkenen samenwerken. De vereniging wil dit doel bereiken door: molenbezitters bij te staan met technische adviezen voor effectief onderhoud en technisch en historisch verantwoorde restauratie; te waken over een goede inrichting van de molenomgeving, de zogenaamde molenbiotoop. Deze dient beschermd te worden tegen oprukkende bebouwing en beplanting; de molen en het molenbehoud onder de aandacht van de samenleving te brengen, bijvoorbeeld met het organiseren van de jaarlijkse Nationale Molen- en gemalendag; te bemiddelen bij overheid en particuliere organisaties voor het verkrijgen van financiële steun voor restauratie en onderhoud; het molenaarschap te stimuleren. Het Gilde van Vrijwillige molenaars verzorgt de opleiding tot vrijwillig molenaar. De Hollandsche Molen neemt het examen af en reikt de diploma s uit; publicaties te bevorderen en de documentatie over molens te waarborgen. Molenbehoud is al lang niet meer een zaak van Vereniging De Hollandsche Molen alleen. Naast verschillende overheidslagen, landelijke, provinciale en plaatselijke molenorganisatie zijn er veel actoren te onderscheiden binnen het molenbehoud. Ieder met een eigen rol, taak en verantwoordelijkheid. Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen (NBTC) Voor de marketing van de bestemming Nederland ontplooit het NBTC diverse activiteiten op de toeristische en zakelijke reismarkt. Het NBTC heeft geen speciaal programma gericht op promotie van molens. Wel wordt door het NBTC benadrukt dat de traditionele associaties van buitenlandse toeristen met Nederland (molens, tulpen en klompen) nog steeds van waarde zijn in de hedendaagse marketing campagnes. Fondsen Er is een keur aan Nederlandse fondsen die restauratie van molens en andere molen projecten een warm hart toedraagt. Ten eerste is er het Nationaal Restauratiefonds. Dit is een onafhankelijke stichting die financieringen verstrekt en rijks- en provinciale subsidies voor restauratie en onderhoud uitbetaalt aan monumenteigenaren. < < inhoud 2 Regelgeving en stakeholders 12

15 Vereniging de Hollandsche Molen heeft de afgelopen tien jaar met allerlei andere grote fondsen een band opgebouwd. Zo zijn er relaties met BankGiro Loterij, de M.A.O.C. Gravin van Bylandt Stichting, het Prins Bernhard Cultuurfonds, Stichting Bouwcultuurfonds Zuid-Nederland, het VSB fonds en lokale fondsen. Provincie Zuid-Holland De provincie speelt op meerdere terreinen een rol om molens te behouden en onder de aandacht te brengen. De provincie voert actief molenbeleid en zet in op behoud en verbetering van de molenbiotoop. Verder is de provincie betrokken bij het verlenen van subsidies voor onderhoud en het doen draaien van de molens. In 2011 is zij initiatiefnemer van het themajaar Leve de Molens!. Stichtingen en andere eigenaren De rol en werkwijze van molenstichtingen en overige eigenaren van windmolens worden besproken in de volgende paragraaf. Omwonenden Vaak zien omwonenden de molen als een symbool van hun omgeving. Een nieuw gebruik van de molen kan deze band met omwonenden versterken. Net als bij andere openbare gebouwen kunnen omwonenden echter bezwaar maken als er sprake is van overlast. Voor een nieuw gebruik van de molen is het daarom belangrijk de omwonenden te betrekken en te informeren. 2.5 Organisatiegraad molens De eigendomsvorm voor molens in Zuid-Holland is verschillend. De meest voorkomende eigendomsvorm is de molenstichting. Stichtingen beheren groepen molens die in aantal uiteenlopen van één tot vijftig. De grootste stichting is de Rijnlandse molenstichting, waartoe vijftig molens behoren. Ook SIMAV (Stichting tot Instandhouding van Molens in de Alblasserwaard en de Vijfheerenlanden) en de SWEK (Stichting Werelderfgoed Kinderdijk) zijn grote stichtingen. Andere veelvoorkomende eigenaren zijn particulieren (singulier), het waterschap en gemeenten. De provincie Zuid-Holland heeft drie molens in eigendom. Gemeenten trekken zich steeds meer terug op kerntaken. Dit houdt ook in dat gemeenten (bijvoorbeeld Leiden) portefeuilles gemeentelijk vastgoed afstoten. Hier kunnen ook windmolens bij horen. Andere gemeenten in Zuid-Holland beschouwen de windmolens in hun stad als een belangrijk onderdeel van hun historische stadsgezicht en identiteit. Zij blijven daarom zelf hun molens beheren en exploiteren. 2 Regelgeving en stakeholders 13 >

16 2.6 Kostenstructuur molens Een gemiddelde Winst en Verliesrekening (W&V) voor een Zuid-Hollandse molen in goed gerestaureerde en operationele staat is te vinden als bijlage 4. De kostenposten zijn afgeleid van de financiële jaarverslagen van de Zuid-Hollandse molenstichting SIMAV. Onderstaande tabel geeft een procentuele samenvatting van de Winst en Verliesrekening. Tabel 2.2 Samenvatting gemiddelde W&V voor een Zuid-Hollandse windmolen Inkomsten Uitgaven Rijkssubsidie 51% Onderhoudskosten 85% Provinciale subsidie 25% Verzekering opstallen 15% Gemeentelijke subsidie 8% Algemene kosten 30% Draaipremie 3% Donaties en giften 13% Totaal opbrengsten 100% Totaal kosten 130% Jaarlijks resultaat - 30% Bron: SIMAV, bewerking Grontmij De diverse subsidies en giften dekken 77% van de kosten voor de instandhouding van de molen. Aan de kostenkant is opvallend dat naast de hoofdcategorie onderhoudskosten de opstalverzekering van de molen een grote kostenpost is. De brand gevoelige molens zijn zeer duur om te verzekeren. In tabel 2.2 zijn inkomsten uit een eventuele commerciële aanwending of herbestemming van de molen niet meegenomen. Hoewel het tekort op de balans vandaag de dag nog relatief klein is (ongeveer 3.000), zal dit in de toekomst op kunnen lopen. Overheden zullen naar verwachting in de nabije toekomst meer bezuinigingsronden moeten doorstaan. Dit zal ook gevolgen hebben voor de historische windmolens en voor de subsidies die moleneigenaars ontvangen. Zij moeten daarom op zoek gaan naar andere manieren van financiering. Herbestemming is een manier om de molens te kunnen behouden voor de toekomst. Een bijkomend voordeel is dat door herbestemming in de meeste gevallen een betere band met lokale inwoners en mogelijke molenbezoekers wordt opgebouwd. < < inhoud 2 Regelgeving en stakeholders 14

17 3 Omgevingsanalyse >

18 3.1 Inleiding Om de mogelijkheden voor een nieuwe bestemming van historische windmolens te bepalen dienen ook de kansen en bedreigingen in de omgeving van de molen verkend te worden. Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de voorwaarden voor de herbestemming van de molen. Bovendien geeft dit hoofdstuk inzicht in trends die kansen bieden voor de herbestemming van de molen. 3.2 Randvoorwaarden voor herbestemming Molens zijn typische gebouwen. Ze zijn gebouwd als werktuig. Het is niet altijd gemakkelijk om molens (commercieel) open te stellen. Zo is de binnenruimte van veel molens klein en zijn er (voor het publiek) gevaarlijke ronddraaiende delen aanwezig. Bij een werkende korenmolen komt bovendien fijn (meel)stof vrij als bijproduct van de draaiende delen. Als een molenverdieping niet goed is geïsoleerd kan deze stof ook de lagere, herbestemde verdiepingen bereiken. In het verleden heeft dit tot conflicten geleid bij molens waar bijvoorbeeld op de lagere verdiepingen een VVV was gevestigd. Ook over de aanvoer en de afvoer van molenproducten dienen goede afspraken gemaakt te worden om conflicten bij herbestemming van werkende molens te voorkomen. Zoals in hoofdstuk 2 is beschreven kan de geldende wet- en regelgeving in sommige gevallen de mogelijkheid voor een nieuwe functie belemmeren. Tot slot liggen veel molens op afgelegen, afgesloten en/of moeilijk bereikbare plekken. Gezien bovengenoemde belemmeringen stelt de herbestemming van de molen de moleneigenaar voor een uitdaging. De meerderheid van moleneigenaren richt zich echter voornamelijk op het behoud van de molens als werktuig. De subsidies voor instandhouding van de molen zijn hier op ingericht en bieden geen beloning voor openstelling of actieve exploitatie. Het bevorderen van de band met de lokale bevolking of het verhogen van maatschappelijke zichtbaarheid wordt niet door de subsidieverstrekkers meegewogen. Bovendien kan een groot deel van de exploitatie- en beheerkosten van de molens met de bestaande subsidies worden gedekt. De noodzaak om nieuwe economische dragers voor de molens te vinden is daarom gering. De molenwereld anno 2011 is hierdoor introvert en geïsoleerd. Een nieuwe of verlegde focus bij moleneigenaren is een belangrijke rand voorwaarde om actief werk te maken van herbestemming. < < inhoud 3 Omgevingsanalyse 16

19 3.3 Algemene trends Deze paragraaf schetst een aantal maatschappelijke trends die kansen bieden voor de exploitatie van de historische windmolen. Opkomst van MVO MVO staat voor Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. Van klein bedrijf tot multinational, MVO is bij steeds meer bedrijven het uitgangs punt. Maatschappelijk verantwoord ondernemen betekent dat bedrijven, naast het nastreven van een hoger bedrijfsrendement, zich inzetten voor een beter milieu en meer welzijn van de medewerkers en de maatschappij. Het gaat om activiteiten die een stap verder gaan dan waartoe de wet verplicht en worden ondernomen vanuit maatschappelijke betrokkenheid en een toekomstgerichte visie. Duurzaamheid op allerlei gebieden Duurzaamheid en klimaatbewustzijn zijn steeds vaker uitgangspunt voor organisaties. Toenemende aandacht voor schaarste aan natuurlijke hulpbronnen en het klimaat leiden tot de behoefte om productie duurzamer in te richten. De opkomst van de meervoudige duurzaamheid (people, planet, profit) zal ook in de komende decennia één van de centrale thema s van onze maatschappij zijn. Ook consumenten zijn zich steeds bewuster van duurzaamheid. Dit uit zich vooral in het succes van de bioproducten. Ondanks de meerprijs kiest de consument steeds vaker voor biologisch geproduceerd en streekeigen producten. Als een gevolg hiervan zien we dat begrippen als zuiver en puur volop in de marketing worden ingeschakeld. Naast een ecologisch bewustzijn geven mensen meer geld uit aan goede doelen, ondanks de economische crisis. Verlangen naar overzichtelijkheid, herkenbaarheid en identiteit De wereld verandert snel en de leefomgeving van mensen wordt steeds complexer. Dit versterkt het verlangen naar overzichtelijkheid, herkenbaarheid en kleinschaligheid. Het verlangen naar overzichtelijkheid en herkenbaarheid staat voor het verlangen naar vroeger en voor het behouden van dingen die herkenbaar en waardevol zijn. Mensen zoeken dit voor een deel in de regionale (of nationale) identiteit. Ook het dorpsen wijkgevoel zit duidelijk in de lift. Grote bedrijven, zoals Ikea en McDonalds, spelen daar op in en geven hun aanbod een lokaal accent. We hechten ook veel belang aan familie en het gezin. Vergrijzing in combinatie met een opverende markt Het beeld van de afhankelijke en hulpbehoevende oudere heeft plaats gemaakt voor dat van de zelfstandige senior die volop van het leven kan en wil genieten. Oud en jong zijn relatieve begrippen geworden. Doordat mensen ouder worden dan vroeger, hebben zij na hun werkzame leven nog jaren te leven. Zo hebben de senioren van nu de beschikking over meer vrije tijd en zijn ze vitaler. 3 Omgevingsanalyse 17 >

20 Grotere behoefte aan inspraak en meebeslissen (customer empowerment) De huidige informatie- en communicatiegolf maakt het mogelijk om sneller dan ooit informatie te verkrijgen, met elkaar hierover te communiceren en spontaan te reageren. Via internetfora als Facebook en Twitter kan iedereen zijn mening kenbaar maken. Bovendien kunnen gelijkgezinden elkaar vinden en hun krachten bundelen. Door deze ontwikkeling neemt de inspraak van de consument toe. Deze trend wordt customer empowerment genoemd. Consumenten en aandeelhouders zijn kritischer dan ooit en worden actieve partners. Er is steeds meer vraag naar instrumenten om de gebruikers te laten participeren in het productieproces. Onderzoek wijst uit dat één op drie consumenten geïnteresseerd is om nieuwe producten te helpen ontwikkelen. 3.4 Trends in relatie tot vrije tijd Naast de algemene maatschappelijke trends is een aantal trends te onderscheiden op het gebied van vrije tijd die kansen biedt voor de herbestemming van de historische molen. In deze paragraaf is een overzicht gegeven van deze trends. Paragraaf 3 beschrijft hoe deze trends benut kunnen worden als kans voor het behoud en het gebruik van de molen. Hoeveelheid vrije tijd neemt op lange termijn toe De hoeveelheid vrije tijd van de Nederlander neemt al geruime tijd toe. De netto vrije tijd neemt de laatste jaren echter af. Dit komt door het groeiend aantal verplichtingen. In grote lijnen zal dit de komende jaren zo blijven. Door de opkomst van digitaal werken, raken werk en vrije tijd steeds meer met elkaar verbonden. Hierdoor wordt vrije tijd steeds minder puur beleefd. Tegelijkertijd worden steeds hogere eisen gesteld aan de vrijetijdsbesteding. Er zijn zoveel mogelijkheden van vrijetijdsinvulling dat het kiezen zelf al een stressvolle bezigheid wordt. De vrije tijd zal ook steeds gevarieerder worden ingevuld. Het grote aantal singles en ouderen zal zorgen voor een minder duidelijke scheiding tussen hoog- en laagseizoen. Ook zal er meer doordeweeks gerecreëerd worden. Opkomst van verschillende vormen van vrijetijdsbesteding Nieuwe trends en ontwikkelingen in vrijetijdsbesteding die positief zijn voor molenbezoek worden hieronder beschreven. Meer instantrecreatie Er is steeds meer behoefte aan vrijetijdsbesteding die nauwelijks tijd kost en snel te regelen is. Deze activiteiten zijn dichtbij gelegen, ze kunnen meerdere keren worden ondernomen en ze voorzien snel in de ontspanningsbehoefte. Voorbeelden hiervan zijn: musea, musicals, < < inhoud 3 Omgevingsanalyse 18

21 indoor skiën, concerten, meubelboulevards en wellnesscentra. Ook fietsen en wandelen kunnen hieronder gerekend worden. Steeds meer thuisvakanties Om vakantiestress te voorkomen en geld te besparen vieren steeds meer mensen thuis hun vakantie. Ze kunnen het thuis vaak aantrekkelijk genoeg maken om zich hier te kunnen ontspannen. Meer authenticiteit Een grote groep mensen heeft behoefte de lokale cultuur van hun vakantiebestemming te ervaren, door de lokale bevolking ontmoeten, streekgebonden voedsel te eten en lokale architectuur te bewonderen. Regio krijgt aandacht Doordat mensen zich steeds meer identificeren met de regio, zal het recreëren in de regio meer waarde krijgen. Regionale tradities, evenementen en festivals worden aantrekkelijk. Goed doen-vakanties nemen toe Steeds meer mensen willen in hun vrije tijd een bijdrage leveren aan het welzijn van een ander. Een school helpen opbouwen of jaarlijks bomen snoeien bij een nabij gelegen molen zijn goede voorbeelden hiervan. 3.5 Gevolgen van trends voor de historische molens De trends uit dit hoofdstuk bieden kansen voor de toekomst van de molen. Cultureel erfgoed, en de molen in het bijzonder, heeft een bijzondere kracht om de lokale en regionale identiteit te voeden en verder vorm te geven. Ook de trend naar kleinschaligheid en duurzaamheid biedt een kans voor de herbestemming van de historische molen. Een molen is bijvoorbeeld een zeer passende omgeving om allerlei duurzaam geteelde streekproducten te verkopen. De grotere behoefte aan meebeslissen en inspraak is een trend die de besturen van de molenstichtingen ter harte moeten nemen voor hun organisatiemodel. De besturen dienen te streven naar een samenstelling die een afspiegeling is van de maatschappij. Ook inspraak voor en communicatie met het regionale publiek is van belang. Een grotere binding met de maatschappij en een meer naar buiten gekeerde molenstichting is een belangrijke randvoorwaarde om meer commerciële daadkracht te ontwikkelen en betere resultaten te behalen bij de herbestemming van molens. 3 Omgevingsanalyse 19 >

22 4 Categorisering en herbestemming < < inhoud

23 4.1 Inleiding Zoals beschreven in hoofdstuk 3 hebben molens door hun typisch vorm niet altijd de geschikte ruimte voor een nieuwe functie. Om vast te stellen welke molens in Zuid-Holland de potentie hebben voor herbestemming, worden in paragraaf 4.2 de Zuid-Hollandse molens ingedeeld in categorieën. Paragraaf 4.3 geeft vervolgens een overzicht van de sterke en zwakke eigenschappen van de Zuid-Hollandse molens en de kansen en bedreigingen voor herbestemming. Op basis van een inventarisatie van herbestemde molens in Nederland worden in paragraaf 4.4 zes ontwikkelrichtingen voor de molen beschreven. Het hoofdstuk sluit af met een aantal inspirerende voorbeelden van deze ontwikkelrichtingen. 4.2 Categorisering en resultaat op basis van indeling marktpotentieel Zuid-Holland is de meest molenrijke provincie van Nederland met 228 molens. Op het platteland hadden molens de traditionele taak om graan, andere landbouwproducten en de polder te (be)malen. In de stad hadden molens ook een industriële functie. Zo staan in Leiden molens die dienst deden als zaagmolen, terwijl in Schiedam de molens werden gebruikt in het productieproces voor jenever. Zuid-Holland kent dus een divers aanbod van molens met een specifieke identiteit gerelateerd aan de plaats waar de molen staat. Om te bepalen welke molens in Zuid-Holland geschikt zijn voor herbestemming is een technische indeling van het Zuid-Hollandse molenbestand gemaakt. Deze indeling is te vinden als bijlage 2. Op basis van deze technische indeling kunnen de Zuid-Hollandse molens verder worden gecategoriseerd op basis van drie kenmerken die van invloed zijn op de mogelijkheden voor herbestemming: Binnenruimte: Molens met meerdere verdiepingen bieden vanwege de beschikbare ruimte de beste mogelijkheden tot herbestemming. Veel molens met meerdere verdiepingen en grotere binnenruimten bevinden zich in steden. Vaak zijn het stellingmolens of grondzeilers. Relatie omgeving: Deze molens dragen bij aan de identiteit van hun directe omgeving, liggen in een toeristische omgeving of aan een recreatieve fietsroute. Ensemble: Deze molens zijn onderdeel van meerdere, bij elkaar gelegen molens die mogelijk in combinatie een nieuwe of aanvullende functie kunnen krijgen. De geselecteerde molens kunnen in meerdere categorieën voorkomen. Er is dus een overlap tussen de lijsten. 4 Categorisering en herbestemming 21 >

24 Tabel 4.1 Overzicht en voorbeeld technische indeling molens Categorie Type molens Aantal molens Mogelijkheden voor herbestemming 1. Binnenruimte Stellingmolen of grondzeiler 31% Diversen (zie paragraaf 4.4) 2. Relatie Stellingmolen, 15% Diversen (zie omgeving grondzeiler paragraaf 4.4) of wipmolen 3. Ensembles Diversen 54% Met name toeristische bestemming Voorbeelden Molen De Valk, Leiden Molen De Liefde, Streefkerk Molen Aeolus, Vlaardingen, De Bernissemolen, Geervliet Leiden / Kaagerplassen geconcentreerd rond Warmond en Rijpwetering Bron: molendatabase.nl (bewerking Grontmij) 4.3 SWOT analyse Een SWOT analyse (strengths, weaknesses, opportunities and threats) is een samenvattend middel om het krachtenveld van de molen en haar omgeving in kaart te brengen. Per molen kan een dergelijke analyse worden opgesteld om te bepalen welke functie het beste bij de molen en de omgeving past. Tabel 4.2 SWOT-analyse Sterkten Zwakten Gebouw en biot oop Iconische waarde van de buitenkant van de molen. Er zijn relatief veel stellingmolens in Zuid-Holland met grote binnenruimte. Organisatie en stakeholders Een grote meerderheid van de huidige moleneigenaren kan in de huidige situatie hun molen(s) goed onderhouden en maalvaardig houden met subsidies. Er is veel informatie op internet over molens. Een kleine bijdrage door commerciële activiteiten is in de huidige situatie al voldoende voor een gezonde bedrijfsvoering van de meeste molens. Gebouw en biotoop Vrij hoge mate van brandgevaar, waardoor ver - zekeringspremies voor een molen vrij prijzig zijn. Molens zijn gebouwd als werktuigen, waardoor herbestemming de nodige problemen of extra investeringen met zich mee kan brengen. Veel molens hebben, mede door de werktuigen, beperkte binnenruimte. Organisatie en stakeholders In de huidige situatie is er (voor kosten dekking) een grote mate van afhankelijkheid van subsidies Door de eenzijdige focus op techniek en subsidies hebben besturen van molenstichtingen vaak niet de juiste competenties om herbestemming te bevorderen. Door het huidige subsidiestelsel zijn er weinig prikkels om molens meer openbaar en meer beleefbaar te maken. De interesse van Nederlanders in molens wordt nog weinig benut. < < inhoud 4 Categorisering en herbestemming 22

25 Tabel 4.2 SWOT-analyse vervolg Sterkten Zwakten Omgeving en trends Omgeving en trends De interesse in de geschiedenis en werking van molens is nationaal en internationaal aanwezig. Molens worden niet of nauwelijks betrokken in toeristische arrangementen. Kansen Bedreigingen Gebouw en biotoop Gebouw en biotoop De inventarisatie wijst uit dat er tientallen molens zijn die potentie hebben voor herbestemming. Werkende molens hebben continu onderhoud nodig. Het nieuwe subsidiestelsel kan betekenen dat sommige molens met ongewijzigd beleid tekorten krijgen op hun onderhoudsbudget. Door de vraag naar beschikbare ruimte, met name in grotere steden, staat de kwaliteit van de molenbiotoop onder druk. Organisatie en stakeholders Een nieuw besef van kansen en een cultuurverandering binnen stichtingen / moleneigenaren kunnen het vinden van nieuwe economische dragers bevorderen. Omgeving en trends Een aantal algemene trends biedt kansen voor molenbezoek. Dit zijn: behoefte aan streekproducten, Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen en de hang naar overzicht, herkenbaarheid en identiteit. Vrijetijdstrends als behoefte aan authenticiteit en meer vakanties dicht bij huis pakken gunstig uit voor molens. De groei van het aantal senioren met veel vrije tijd is een kans voor de molens. Er zijn fondsen die interesse zullen hebben in plannen voor nieuwe economische dragers voor molens. Organisatie en stakeholders Stichtingbesturen vergrijzen. Het aantrekken van actieve vrijwilligers wordt steeds moeilijker. Er is in de huidige situatie geen directe prikkel voor stichtingbesturen om molens te exploiteren. Omgeving en trends Door overheidsbezuinigingen zal het subsidie bedrag voor molens naar verwachting dalen. Er is dus een urgente noodzaak voor nieuwe financiële dragers. Ook de druk op fondsen zal hierdoor toenemen. 4 Categorisering en herbestemming 23 >

26 4.4 Hoofdcategorieën ontwikkelrichtingen Na een grondige inventarisatie van de ontwikkelrichtingen van molens in Nederland worden in deze paragraaf zes hoofdrichtingen gedefinieerd. Het is zeker niet uitgesloten dat er andere kansrijke ontwikkelrichtingen zijn. I. Molens met horeca Molens worden al op allerlei manieren gebruikt voor horeca- en ontmoetingsdoeleinden. Dit varieert van toprestaurant (bijvoorbeeld de molen van Bernisse) tot pannenkoekenhuis of café met terras. Ook een verblijfsfunctie (zoals een hotel of Bed&Breakfast 2 ) behoort tot de mogelijkheden. De horecafunctie kan gecombineerd worden met andere functies, zoals een vergaderzaal. II. Molens met (historische) industriële functie Een aantal molens in Nederland doet tot op de dag van vandaag dienst als industrieel werktuig voor bijvoorbeeld het malen van meel, het pompen van water of het zagen van hout. Een nieuwbouwmolen kan worden uitgerust met moderne rotoren om energie op te wekken. In het geval van de nieuwbouwmolen de Nolet te Schiedam is dit gemakkelijker te realiseren, omdat in deze molen het maalwerk ontbreekt. Het in ere herstellen van de historische windmolens naar hun oorspronkelijke (werktuigelijke) functie kan, eventueel in combinatie met nieuwe technologische ontwikkelingen, een levensvatbare ontwikkelingsrichting zijn. III. Molens met sterke lokale binding Door de combinatie van symboliek en uitstraling, ligging en historie zijn veel molens uitgegroeid tot een symbool voor een lokale gemeenschap. Een functie als sociaal ontmoetingspunt, zoals een dorpshuis, lokale business club of Multi Functionele Accommodatie (MFA 3 ), is een rol die uitstekend past bij molens met een sterke relatie met de omgeving. Ook zijn er andere mogelijkheden gelieerd aan de zorg, zoals een zorgverblijf, zorgopvang of een kliniek. IV. Molens met museale of culturele functie De wat grotere molens met een ruime binnenruimte kunnen een museale of culturele bestemming krijgen. Dit is het geval bij museummolens in Schiedam en Leiden. Naast een historische museale aanwending is ook een meer eigentijdse invulling als atelier, galerie of expositieruimte goed denkbaar. 2 Het onderscheid tussen is meestal dat Bed&Breakfast een woning is waar verblijf bijkomt. Bed&Breakfast gaat tot en met ongeveer 5 kamers, hierna is doorgaans sprake van een hotel. 3 Een MFA gebouw kan allerlei functies op maatschappelijk vlak bevatten zoals sport-, cultuur- of onderwijsgerelateerde functies. < < inhoud 4 Categorisering en herbestemming 24

27 V. Molens met wezensvreemd wonen en winkelen In molens waar het (originele) werktuig verwijderd is, zijn er mogelijkheden om te wonen. Kanttekening hierbij is dat de molen, die vroeger slechts deels bewoond was, volledig gemoderniseerd moet worden. Bovendien maakt een aantal elementaire zaken als beperkte lichtval in de kamers (kleine ramen) de molen niet direct een goede woning. Een winkel in de molen is gemakkelijker te realiseren. Dit geldt vooral als er opslagruimte op het molenperceel gevestigd is. Een winkelbestemming kan dan een financieel lucratieve herbestemming zijn voor een molen. VI. Molens als routepunt/rustpunt Een aantal molens in de provincie heeft een uitstekende ligging om beter benut te worden als tussenstop voor fiets-, wandel- of andere routes. Deze bestemming kent een overlap met de horeca- en winkelfunctie. Hierbij kan gedacht worden aan een toeristisch informatiepunt, een VVV of als startpunt voor een wandeling met een gids. 4.5 Benchmark Ter inspiratie worden in deze paragraaf een aantal succesvolle (her)bestemmingen van molens beschreven. Voor elke functiecategorie uit de vorige paragraaf zijn één of twee succesvolle referentieprojecten geselecteerd. I. Molen met horeca Molen Rijn en Lek, Wijk bij Duurstede De stellingmolen Rijn en Lek staat samen met het gerestaureerde molenhuis op de oude stadswal van Wijk bij Duurstede. In het molenhuis bevinden zich een lunchcafé met eenvoudige kaart en een molenwinkel. Het café en de winkel worden geëxploiteerd door Abrona. Dit is een organisatie voor dienstverlening aan mensen met een verstandelijke beperking. In het lunchcafé, de winkel en de keuken werken dan ook mensen met een verstandelijke beperking. In de molen zelf wordt meel geproduceerd dat verwerkt wordt in het productassortiment van de winkel en het lunchcafé. Naast verschillende meelmelanges worden andere streekeigen delicatessen in de winkel verkocht, waaronder verse sap, jam en vruchtencompotes. Ook cadeauartikelen en serviesgoed uit Abrona s eigen productlijn zijn te koop. Het molenhuis wordt gebruikt voor lezingen, workshops en exposities. 4 Categorisering en herbestemming 25 >

28 Molen De Nolet, Schiedam De nieuwe Schiedamse molen De Nolet is geen originele windmolen en is gebouwd als ontvangstruimte voor de grote Schiedamse Nolet Distilleerderij, bekend van het wodkamerk Ketel One. Naast een zakelijke ontvangstruimte en startpunt van rondleidingen door Distilleerderij Nolet, is De Nolet ook een bijzonder staaltje techniek. De molen is eigenlijk een windturbine met wieken die dienen als rotorbladen. Hierdoor kan een deel van de energiebehoefte van de distilleerderij worden opgewekt. Deze windturbine heeft dan ook geen maalwerk, zoals de historische windmolen. De molen is na een bouwperiode van twee jaar geopend in De Nolet is met tien zolders (verdiepingen) de hoogste molen ter wereld. II. Molen met (historische) industriële functie Verfmolen De Kat, Zaanstad Verfmolen De Kat is een, oorspronkelijk in 1781 gebouwde, achtkante bovenkruier met stelling. Sinds de herbouw in 1960 is de molen als verfmolen ingericht. De landschappelijke betekenis van deze, nabij de Zaanse Schans en aan de Zaan gelegen molen, is groot. In de molen bevinden zich een Zaankamer (verfstoffen en bindmiddelen), een zeilmakerij (traditionele molenzeilen), een malerij (waar krijt wordt vermalen), een kapperij (houtzagerij) en een stamperij (voor het fijnstampen van zeer harde stenen). De Kat heeft een online winkel (van pigment tot gereedschappen en boeken) en organiseert regelmatig workshops over traditionele verfbereiding. Kilsdonkse Molen te Heeswijck-Dinther De Kilsdonkse Molen is een onmisbaar onderdeel voor het karakter van het zuidelijke deel van de gemeente Bernheze (oostelijk Noord-Brabant). Het complex bestaat uit een korenmolen (op de rechteroever) die zowel door wind- als door waterkracht aangedreven kan worden en een oliemolen (op de linkeroever) die op waterkracht werkt. Deze zogenaamde watervluchtmolens dateren uit 1842 en zijn uiterst zeldzaam. De combinatie van materialen en technieken maakt het molencomplex uniek op internationale schaal. Het geheel van landschap en cultuurhistorische elementen trekt veel cultureel geïnteresseerde toeristen. III. Molens met sterke lokale binding Korenmolen De Windotter te IJsselsteijn Op de grens van de oude binnenstad en de nieuwe wijk Zenderpark markeert de molen de cultuurhistorische achtergrond van IJsselstein. De korenmolen De Windotter is een eigentijds molenbedrijf en heeft een groot draagvlak binnen de IJsselsteinse samenleving. Het is het meest ambachtelijke bedrijf van IJsselstein. De molen is, met vijf zolders, een van de grootste molens van Nederland. De theekoepel op de oude stadsmuur en de molenwinkel maken deel uit van het complex. Molen d Admiraal, Amsterdam-Noord In Amsterdam-Noord staat aan het Noordhollandschkanaal, ter hoogte van het dorp Buiksloot, een uniek rijksmonument: de laatst overgebleven Tras- en Krijtmolen ter wereld. Het bestuur van de molen vindt dat de historische molen weer volop in het leven in Amsterdam-Noord < < inhoud 4 Categorisering en herbestemming 26

29 moet staan. De molenaar heeft het molenhuis daarom weer bewoonbaar gemaakt en is er gaan wonen. De molenzaal heeft een nieuwe bestemming gekregen als trouwzaal, ontmoetingsplaats en zaal voor commerciële verhuur. Molen d Admiraal is regelmatig open voor bruiloften, zakelijke activiteiten, muziekvoorstellingen of gewoon voor bezoekers die willen beleven hoe de molenaar krijt maalt. Oliemolen te Delft De Oliemolen (gelegen op de grens van Den Hoorn en Delft) maakt deel uit van een groter ensemble waartoe ook een pakhuis en loods behoren. Op deze plek werd vanaf het begin van de 19e eeuw plantaardige olie geproduceerd. De windenergie van de molen is gedurende de 19e eeuw vervangen door stoommachines. Rondom de Oliemolen is een nieuwe woonwijk ontwikkeld, de Hoornse Zoom. De gemeente Delft heeft besloten om het historische ensemble integraal in de wijk op te nemen. Elk onderdeel van het ensemble heeft een nieuwe bestemming gekregen. De molen zelf werd een Thomashuis. Dit is een huis waar gehandicapten onder begeleiding wonen. Andere delen van het ensemble sluiten aan bij de functie van de nieuwe wijk en zijn vrije sector huurwoningen. IV. Molens met museale of culturele functie Molenmuseum Vereniging De Zaanse Molen, Koog aan de Zaan Het molenmuseum van Vereniging De Zaansche Molen is opgericht in 1925 met het doel de kennis over de ingenieuze techniek binnen de molen te bewaren en inzicht te geven in het vaak harde leven in en rond de molen. De verzameling schaalmodellen van oliemolens, papier-, pel- en houtzaagmolens zijn van internationale betekenis en wekken belangstelling bij mensen zonder en met technische interesse. De modellen laten zien hoe de wind door middel van de wieken in het hart van de molen het ingenieuze mechaniek in werking zet. Tevens tonen de modellen hoe het mechaniek per molen verschilt en afhankelijk is van het product dat er wordt verwerkt. Het tentoonstellingsprogramma in het Molenmuseum is gevarieerd. Historische exposities wisselen af met informatieve presentatie. Het molenmuseum heeft bovendien een museumwinkel. Museummolen langs de Noordervaart bij Schermerhorn Door inzet van vele vrijwilligers is de Museummolen uitgegroeid tot een professioneel museum waarin watermanagement uit de Gouden Eeuw wordt getoond. Ook wordt het dagelijks leven op en rond de molen in beeld gebracht door het traditioneel ingerichte woongedeelte in de molen met bedsteden en tegelschouw. V. Molens met wezensvreemd wonen en winkelen Molen Rijn en Zon te Utrecht De oorspronkelijke molen Rijn en Son werd in 1745 gebouwd aan het Paardenveld in opdracht van Govert van Rhijn en Bernardus Sonneberg, de naamgevers van de molen. Toen de gemeente plannen had voor een groentemarkt aan het Paardenveld, werden de molens Rijn en Son en de Meyboom in 1912 gesloopt. Een jaar later werd een nieuwe molen Rijn en Zon gebouwd aan de Adelaarstraat, waarbij onderdelen van de Meyboom en andere molens 4 Categorisering en herbestemming 27 >

30 werden hergebruikt. Tijdens de oorlogsjaren speelde deze molen een belangrijke rol voor Utrechters die een zak graan hadden weten te bemachtigen. In de jaren 60 waren er plannen om de molen te slopen, maar na aankoop door de gemeente in 1974 werd de molen in 1977/1978 gerestaureerd en weer in bedrijf gesteld. Op straatniveau kwam een biologische winkel, de Korenschoof, die brood verkocht van het graan uit de molen. Later verhuisde deze winkel naar een pand verderop. In de winkelruimte in de molen zit nu een biologische slagerij, die ook het meel van de molen verkoopt. VI. Molens als routepunt/rustpunt Molenfietsroute Kinderdijk Nergens in de wereld zijn zoveel molens bij elkaar te vinden als in het dorpje Kinderdijk. De grootste verzameling molens van Nederland is één van Nederlands meest krachtige toeristische trekpleisters. Werelderfgoed Kinderdijk is opgenomen in verschillende toeristische routes. Een van deze routes gaat vanuit Dordrecht naar Kinderdijk. Onderweg gaat de route langs de plaatsen Krimpen aan de IJssel, Krimpen aan de Lek, Kinderdijk en Alblasserdam. De fietsroute staat in de top 10 van mooiste fietsroutes van Nederland (bron: < < inhoud 4 Categorisering en herbestemming 28

31 5 Kansrijke concepten >

32 5.1 Inleiding Dit hoofdstuk beschrijft vijf kansrijke concepten voor de fysieke herbestemming van molens. Deze vijf mogelijke vormen van herbestemming zijn geselecteerd vanwege de goede aanwendbaarheid binnen een molen en, naar verwachting, brede marktvraag naar deze concepten. In paragraaf 5.3 worden de financiële consequenties van de herbestemming op hoofdlijnen uitgewerkt. Het hoofdstuk sluit af met de algemene conclusies uit het onderzoek naar de mogelijkheden voor herbestemming van de historische windmolen. 5.2 Vijf kansrijke concepten Uit de analyses uit voorgaande hoofdstukken kunnen vijf kansrijke concepten voor herbestemming van de historische windmolen worden geselecteerd. Deze worden in deze paragraaf uitgewerkt. Hierbij wordt aandacht besteed aan de vorm van herbestemming, mogelijke exploitanten en randvoorwaarden voor exploitatie. Tevens is aangegeven bij welke categorie ontwikkelrichting (uit hoofdstuk 4) het concept aansluit. De culinaire molen Beschrijving concept Exploitant Programma van wensen/ ruimtegebruik Randvoorwaarden Financieel* Culinair hoeft niet per se van een hoog kookniveau te betekenen. Natuurlijk is een kwaliteitsrestaurant een prachtige invulling, maar ook een pannenkoekenhuis, tearoom, café of eenvoudige brasserie misstaan niet in een historische molen. Deze vorm van herbestemming sluit aan bij ontwikkelrichtingen horeca, lokale binding en routepunt/rustpunt. Horecaondernemer (bestaand of nieuw) Veiligheid en toegankelijkheid zijn belangrijke eisen. Een efficiënte ruimteindeling met garderobe en ontvangstruimte is gewenst. Daarnaast moet het restaurant voldoende couverts hebben om een redelijke omzet te genereren. Bovendien zijn een veilige en HACCP goedgekeurde keuken van belang. Bij voorkeur is er een terras aanwezig om in de zomer extra gasten te kunnen bedienen. De molen moet over voldoende binnenruimte en parkeerplaatsen beschikken. Juridisch: bij herbestemming is volgens het gebruiksbesluit een gebruiksvergunning plichtig vanaf verblijf 50 personen (overdag). De op te brengen huur is afhankelijk van het ambitieniveau van het concept. De verwachting is dat de huur binnen een bandbreedte van ligt voor de culinaire molen. * Alle genoemde bedragen betreffen marktconforme huurprijzen die een exploitant betaalt aan de molen eigenaar. Dit zijn bedragen in euro per vierkante meter per jaar. In principe is de moleneigenaar verantwoordelijk voor het groot onderhoud van de molen. De exploitant is verantwoordelijk voor het klein onderhoud in de binnenruimte van de molen. < < inhoud 5 Kansrijke concepten 30

33 De sociaal-maatschappelijke molen: cultureel of ontmoetingsplek Beschrijving concept In hoofdstukken 3 en 4 is geconstateerd dat molens vaak belangrijke symbolen zijn voor lokale gemeenschappen of buurten. Veel inwoners hebben een band met de molen. Een molen als dorpshuis, Multi Functionele Accommodatie (MFA 4 ) of als cultuurhuis waar culturele of maatschappelijke organisaties elkaar kunnen ontmoeten is daarom een passende invulling voor een molen. Deze vorm van herbestemming sluit aan bij de ontwikkelrichtingen lokale binding en museaal/cultureel. Exploitant Gemeente of culturele en/of maatschappelijke organisatie. Programma van Deze vorm van herbestemming stelt geen hoge eisen aan ruimtegebruik. wensen/ De veiligheid staat voorop. De inrichting van de centrale ruimte in de molen ruimtegebruik past idealiter bij de authentieke molenuitstraling. Een of twee afgezonderde vergaderruimten zijn gewenst. Randvoorwaarden Het is belangrijk dat de molen in of nabij een dorps- of wijkcentrum ligt. Juridisch: bij herbestemming is volgens het gebruiksbesluit een gebruiksvergunning plichtig vanaf verblijf 50 personen (overdag). Financieel* Maatschappelijke huur is maximaal Een MFA gebouw kan allerlei functies op maatschappelijk vlak bevatten zoals sport-, cultuur- of onderwijsgerelateerde functies. De winkelmolen Beschrijving concept Er zijn enkele voorbeelden van winkels die in een molen gevestigd zijn. Er is marktpotentieel voor meer winkels in een molen. Het type winkel wordt gedicteerd door de beperkte ruimte van de molen. Het moet een winkel met een beperkt assortiment zijn. Deze vorm van herbestemming sluit aan bij de ontwikkelrichting winkelen/wonen. Exploitant Zelfstandige winkelier, winkelketen of franchisenemer. Programma van Zichtbaarheid en toegankelijkheid zijn belangrijk in een winkelomgeving. wensen/ Een winkelier kan daarom kiezen om zich te vestigen in een bijgebouw van de ruimtegebruik molen in plaats van de molen zelf. Als de begane grond van de molen goed ontsloten is, biedt de molen zelf echter goede mogelijkheden voor een winkel. Er moet voldoende ruimte zijn om een winkelvloer, een kleine back-office en opslagmogelijkheden voor de winkel te kunnen realiseren. Randvoorwaarden Veiligheid, parkeerplaatsen bij de molen en een ligging niet te ver van een winkelgebied of bevolkingsconcentratie zijn van belang bij deze vorm van herbestemming. Financieel* Commerciële huurtarieven voor winkelruimten variëren van ongeveer 150 tot 225 per m 2. Omdat een molen meestal niet in een winkelcentrum op een A-locatie staat, zal een bandbreedtetarief van toepasselijk zijn. 5 Kansrijke concepten 31 >

34 De ambachtelijke molen Beschrijving concept Exploitant Programma van wensen/ ruimtegebruik Randvoorwaarden Financieel* Ambachtelijk werk is werk dat wordt gedaan met de handen. Er zijn nog veel ambachtelijke beroepen waar, in een kleinschalige opzet, mooie producten worden gemaakt. De historische ambiance van een molen is een zeer toepasselijke behuizing voor een bedrijf dat een ambacht uitoefent. Deze vorm van herbestemming sluit aan bij de ontwikkelrichtingen winkelen/wonen en (mogelijk) industrieel. Er zijn oude en nieuwe ambachten. De oude ambachten smid, timmerman of meubelmaker zijn geschikt voor vestiging in een molen. Ook ambachten met een creatieve inslag, zoals decorbouwer of sieradenmaken, zijn geschikt voor een molen. In de molen dient een goede werkruimte aanwezig te zijn, waarin alle benodigde machines kunnen worden ondergebracht. Bij voorkeur is er ook een afgescheiden demonstratieruimte of verkoop- en ontvangstgedeelte. Het kan voor de ambachtsman wenselijk zijn om in de molen zelf te gaan wonen. Veiligheid en voldoende ruimte zijn belangrijk. Bij voorkeur is er een opslagloods op het molenterrein De opbrengst is afhankelijk van de draagkracht van het bedrijf. Een semicommerciële huur van is toepasselijk. Een zakelijk alternatief voor de ambachtelijke molen is een broedplaats voor startende bedrijven. In een geschikte stellingmolen kunnen enkele verdiepingen worden verbouwd voor zzp-ers, die in de molen hun eigen kleine kantoor en/of bedrijfsruimte hebben. De kantoorunits worden aangevuld met gemeenschappelijke ruimtes (voor bijvoorbeeld overleg) en een gemeenschappelijk secretariaat. De verblijfsmolen Kleinschalig verblijf is in trek. Persoonlijke aandacht, unieke inrichting of locatie en couleur locale bepalen de aantrekkelijkheid van een klein hotel of Bed & Breakfast. Deze vorm van herbestemming sluit aan bij de ontwikkelrichtingen horeca en routepunt/rustpunt. Een hotelketen die bijzondere objecten exploiteert zoals StayOkay of Hoscom. Een bestaande exploitant van ander historisch erfgoed (bijvoorbeeld te vinden via Er dient voldoende ruimte in de molen te zijn voor minimaal 4 of 5 verblijfs- eenheden, een algemene ruimte en een ontvangstruimte en een kleine back- office met linnenkamer. Beschrijving concept Exploitant Programma van wensen/ ruimtegebruik * Alle genoemde bedragen betreffen marktconforme huurprijzen die een exploitant betaalt aan de molen eigenaar. Dit zijn bedragen in euro per vierkante meter per jaar. In principe is de moleneigenaar verantwoordelijk voor het groot onderhoud van de molen. De exploitant is verantwoordelijk voor het klein onderhoud in de binnenruimte van de molen. < < inhoud 5 Kansrijke concepten 32

35 Randvoorwaarden Financieel* Veilige, relatief goed bereikbare en toeristische omgeving en voldoende parkeerplaatsen zijn belangrijk. Juridisch: bij herbestemming is volgens het gebruiksbesluit een gebruiksvergunning plichtig vanaf nachtverblijf vanaf 10 personen. Contracten met hotels worden afgesloten op basis van een (procentuele) management fee. Hierbij krijgt de eigenaar het resultaat na aftrek van alle operationele kosten, inclusief het management fee. Het exploitatierisico ligt dan bij de eigenaar. In sommige gevallen wordt geëxploiteerd op basis van een vaste huur die de exploitant betaalt aan de eigenaar. Voor een molenhotel kan de huur gedifferentieerd worden naar kamers (het meest winstgevende onderdeel) en overige ruimten. Een combinatie van voor de kamergedeelten met voor de overige ruimten is marktconform. 5.3 Financiële uitwerking De vijf beschreven conceptrichtingen zijn financieel uitgewerkt, bezien vanuit de positie van de moleneigenaar. Hierbij is er van uitgegaan dat de eigenaar een externe exploitant vindt om de conceptrichting uit te baten. De moleneigenaar maakt vooraf een investering om de molen in geschikte (casco) staat op te leveren voor de exploitant. Bij deze vijf concepten wordt uitgegaan van een stellingmolen. Deze molens zijn het meest geschikt voor herbestemming, omdat zij over relatief veel binnenruimte beschikken. In bijlage 5 zijn de uitgangspunten beschreven die zijn gebruikt om een verkorte, vijfjarige exploitatieopzet per conceptrichting te maken. De uiteindelijke resultaten per conceptrichting, de Winst en Verliesrekeningen, staan in bijlage 6. Tabel 5.1 toont een vergelijking tussen het financiële resultaat per conceptrichting en het financiële resultaat zonder herbestemming. De tabel toont dat vooral de conceptrichtingen horeca, winkel en horeca met verblijf een commerciële impuls aan de exploitatie van een molen kunnen geven. Hierdoor zou, op termijn, een deel van de subsidies voor de molen kunnen worden afgebouwd. De cijfers tonen echter ook dat de vrij intensieve mate van onderhoud die een molen nodig heeft, ervoor zorgt dat de molen nooit alleen op basis van commerciële herbestemming kostendekkend geëxploiteerd kan worden. Bovendien gaat de herbestemming van een molen vaak gepaard met een aanzienlijke inves tering om de molen voor het gewenste gebruik geschikt te maken. In bijlage 7 is een overzicht gegeven van mogelijke aanvullende subsidies voor financiering van herbestemming van molens. 5 Kansrijke concepten 33 >

36 Tabel 5.1 Cumulatieve resultaten* Vijfjarige Winst- en Verliesrekening per conceptrichting Culinair Sociaal-maat- Winkel Ambachtelijk Verblijf schappelijk Cum. resultaat zonder herbestemming Cum. resultaat na herbestemming * Het cumulatieve resultaat is gebaseerd op gemiddelde jaarlijkse onderhoudskosten voor een stellingmolen van De nadere posten zijn hetzelfde als aangegeven in de gemiddelde exploitatieopzet (bijlage 3). 5.4 Kansen voor sponsoring Naast de fysieke herbestemming van de molen zijn er allerlei andere (creatieve) mogelijkheden om de financiële situatie van windmolens te verbeteren en sponsoring te bevorderen. Slechts een deel van de molenstichtingen in Zuid-Holland houdt zich met dit soort initiatieven bezig. Ten eerste kunnen de mogelijkheden voor collectieve verzekering beter benut worden. Vanwege het hoge brandgevaar is vooral de inboedelverzekering voor windmolens erg hoog. Optreden als één molencollectief op verzekeringsgebied heeft twee voordelen. Ten eerste geeft de collectiviteit een sterkere onderhandelingskracht om scherpere premies in de toekomst af te spreken. Ten tweede bestaat de mogelijkheid voor de verzekeringsmaatschappij om de molens voor haar marketing in te zetten. Dit kan een sponsorbedrag opleveren voor de molens. Er zijn diverse mogelijkheden in de lokale omgeving of gemeenschap om sympathie te winnen voor de molens en lokale bewoners te informeren en te betrekken. Zo kan een Vrienden van de molens -stichting worden opgericht. Leden hiervan krijgen in ruil voor een jaarlijkse donatie één keer per jaar een diner, rondleiding of optreden in één van de lokale molens aangeboden. Molens kunnen bovendien uitstekende ontmoetingspunten zijn voor bijvoorbeeld genootschappen of business clubs. Ook internationaal is er veel belangstelling voor het cultureel erfgoed van Nederland, vooral onder geëmigreerde (ex)landgenoten. Musea en andere culturele instellingen hebben al de financiële weg gevonden naar dit soort internationale sponsoren. Voor molens liggen ook kansen in bijvoorbeeld een Adopt a windmill - programma in de VS. Sponsoring hangt sterk samen met goede marketinginitiatieven, die vaak een creatieve basis hebben. Hieronder vindt u enkele voorbeelden: Uitgeven van vouchers in toeristische steden om een bepaald arrangement bij een windmolen te verkopen. Pieken in de wieken ; de wieken van de molen beschikbaar stellen voor een marketing / sponsoring boodschap. < < inhoud 5 Kansrijke concepten 34

37 Bijzondere molenproducten verkopen op toeristische hotspots, alleen voor een korte tijd als in pop-up retail. De kansen die lokale evenementen bieden beter benutten, verzin een competitie of stunt om de bezoekers naar de molenstand te lokken. Een speciale molen-app ontwikkelen om fietsers en wandelaars te informeren over mogelijkheden om molens te bezoeken. 5.5 Conclusies Het aantal structureel geopende molens in de provincie Zuid-Holland is nog geen 20% van het totaal. Dit is zeer laag. Een kanttekening hierbij is dat niet alle molens geschikt zijn voor herbestemming. Sommige molens liggen op slecht bereikbare plekken of beschikken over weinig binnenruimte. Ook vigerende wet- en regelgeving belemmert in sommige gevallen de mogelijkheden voor nieuwe functies. Door verwachte overheidsbezuinigingen in de nabije toekomst zal het subsidiebedrag voor molens dalen. Het is dus noodzakelijk om te kijken naar alternatieve financieringswijzen als herbestemming en (aanvullende) sponsoring. Dit begint bij het kijken naar de kansen die de molen en de lokale omgeving van de molen bieden. Er zijn genoeg redenen om de historische molens vaker open te stellen en beter economisch te benutten. Zo groeit de interesse in cultuurhistorisch erfgoed nog altijd en is een molen vaak een krachtig symbool in de lokale omgeving. Het in gang zetten van bovengenoemde ontwikkeling en het uiteindelijke vinden van meer commerciële dragers voor de historische windmolens in Zuid-Holland, is een proces dat niet over één nacht ijs zal gaan. Het vereist in veel gevallen een veranderingsproces van binnenuit. Moleneigenaren en / of -besturen zullen meer aandacht moeten krijgen voor het benutten van aanwezig marktpotentieel om inkomsten te genereren die de exploitatie van de molen(s) versterkt. Molenbesturen moeten streven naar een diverse samenstelling van het bestuur met commercieel daadkrachtige leden. Een molenstichting met een goede diversiteit aan competenties is een goede basis om betere resultaten te kunnen behalen met herbestemming van de molens. De provincie Zuid-Holland toont met dit rapport dat zij bereid is mee te denken over de mogelijkheden voor herbestemming van de historische windmolen. Dit rapport laat zien dat er allerlei mogelijkheden voor herbestemming en sponsoring zijn om de kwaliteiten van de historische molen beter te benutten. Wanneer een herbestemde molen succesvol de markt verovert, kan een deel van de subsidiëring ervan worden afgebouwd of worden ingezet voor andere doeleinen. Deze studie toont echter ook dat de vrij intensieve mate van onderhoud die een molen nodig heeft, ervoor zorgt dat de molen nooit alleen op basis van commerciële herbestemming kostendekkend geëxploiteerd kan worden. 5 Kansrijke concepten 35 >

38 6 Herbestemming Jan van Arkel < < inhoud

39 6.1 Inleiding Zoals beschreven in deel 1 van dit rapport is het vinden van een nieuwe economische drager voor een werkende molen een uitdaging. Een belangrijk deel van de molen zelf zal bij het zoeken naar een nieuwe economische drager haar functie als werktuig kunnen behouden. In dat opzicht verschillen molens van andere te herbestemmen objecten, zoals bijvoorbeeld militair erfgoed. In het geval van de Jan van Arkel zijn er door de aanwezigheid van een relatief ruime ondermolen en de aanwezigheid van aan de molen grenzende bedrijfsruimten goede mogelijkheden voor een nieuwe economische drager. Beschrijving object De Jan van Arkel is een achtkantige stellingmolen en is oorspronkelijk bedoeld voor het malen van koren. De molen heeft in totaal zeven verdiepingen. De onderste drie verdiepingen zijn geschikt voor een ander gebruik dan als korenmolen. In deze ruimte was vroeger de molenaarswoning gelegen. De bovenste vier verdiepingen herbergen het maalvaardige binnenwerk. De molen ligt tijdelijk stil vanwege schade aan de wieken. Aan de molen is een aanbouw gebouwd. Een deel hiervan heeft tot de historische molen behoord. Een aantal muren van deze schuur zijn vervangen door kalkzandsteen bij de uitbreiding van de schuur. Ligging De Jan van Arkel ligt in de gemeente Giessenlanden aan de Vlietskade bij het dorpje Arkel. De molen staat buiten het dorp langs het Merwedekanaal op de grens van het industrieterrein Vlietskade. De molen is vanaf de snelweg A15 redelijk goed bereikbaar, men rijdt enkele kilometers over de oude dijk naar het plaatsje Arkel. Over de Vlietskade is het drie kilometer naar Gorinchem. Figuur 1 Figuur 2 6 Herbestemming Jan van Arkel 37 >

40 De molen ligt ingeklemd tussen het industrieterrein en de nieuwe brandweerkazerne (figuur 1). Het zelfstandig toeristisch-recreatief potentieel is op basis van deze ligging, tussen bebouwing en in de nabijheid van woningen (figuur 2), laag te noemen. Figuur 3 toont de ligging van de molen in relatie tot het landelijke fietsroutenetwerk, een landelijke route loopt op korte afstand van, maar niet langs, de molen. Wil hierop aan gesloten worden dan zal in ieder geval een aanvullende inspanning in de vorm van een routeverwijzing en bebording moeten worden gedaan. Figuur 3 Gelet op de ligging van de molen aan een doorgaande weg, een wandelroute, in de buurt van en landelijke fietsroute en aan het Merwedekanaal zijn er verschillende mogelijkheden voor een aanvullende economische functie. Er kan ook gekozen worden voor een combinatie van functies. In hoofdstuk 4 van dit rapport zijn vijf ontwikkelingsrichtingen geïdentificeerd, zoals molens met wezensvreemd wonen en winkelen en molens met een sterke lokale binding. Deze ontwikkelingsrichtingen vormen het uitgangspunt bij de zoektocht naar nieuwe economische dragers voor de Jan van Arkel. 6.2 Beperkingen Bestemming In het vigerende bestemmingsplan van de gemeente Giessenlanden staat de molen Jan van Arkel te boek als monument en bedrijf behorend bij de molen. De schuren van kalkzandsteen met een goothoogte van vier meter zijn opgenomen als bedrijf behorend bij de molen. De gronden rond de molen zijn bestemd als tuin (T). Een deel van de gronden, die zijn bestemd als tuin, maken deel uit van de waterkering van het Merwedekanaal en hebben daardoor gebruiks- en bebouwingsbeperkingen. In de gebouwen achter de molen is volgens het bestemmingsplan een detailhandel in dierbenodigdheden toegestaan (Bm4(n)). Een eventuele (permanent bewoonde) woning in de molen (deel huidig restauratieplan) past niet in het huidige bestemmingsplan. Permanente bewoning is in het huidige bestemmings - plan uitsluitend toegestaan in W4 (in figuur 4). < < inhoud 6 Herbestemming Jan van Arkel 38

41 Woningen van derden Het bij de molen gebouwde molenaarshuis (W4 in figuur 4) is op enig moment verkocht. Dit is thans eigendom van een particulier. Deze eigenaar is gewend aan bedrijvigheid rond de molen, waar tot voor kort een winkel in dierbenodigdheden gevestigd was, en draagt de molen een warm hart toe. Bij een wisseling van de eigenaar van de molenaarswoning kunnen zich echter problemen voordoen met een eventuele bestemmingsplanprocedure tot herbestemming. De dichtstbijzijnde eerstvolgende woning bevindt zich op circa 60 meter afstand. Figuur Sterkte-zwakte analyse In tabel 6.1 wordt voor de Jan van Arkel een SWOT- analyse weergegeven. Hierin worden de belangrijkste sterkten en zwakten op een rij gezet. Deze zijn niet absoluut en wegen niet allen even zwaar, maar het geeft een richting aan het denken over herbestemming en het bijbehorende ruimtelijke proces. Tabel 6.1 SWOT-analyse Jan van Arkel Sterkten Gebouw Er is veel ruimte in de ondermolen. De aanpalende bebouwing is geregeld in het bestemmingsplan. Organisatie Er is een vrijwillige molenaar die rondleidingen geeft. Zwakten Gebouw Er is beperkte kaveloppervlakte. De functie van de aanpalende bebouwing is zeer beperkt. De aanpalende bebouwing is in ruïneuze staat. Organisatie Er is slechts beperkte openstelling in weekend mogelijk. Omgeving / biotoop De molen ligt niet ver van Gorinchem. De molen is bereikbaar over water. Omgeving / biotoop De molen ligt naast een industrieterrein. Er ligt een woning van derden op 15 en 60 meter. 6 Herbestemming Jan van Arkel 39 >

42 Kansen Er is een hechte lokale gemeenschap. De molen ligt aan toeristische routes. De molen ligt bij een industrieterrein. De molen heeft een (beperkte) detailhandelsfunctie. De molenaarswoning kan beschikbaar komen. Bedreigingen Er dient rekening gehouden te worden met potentiële bezwaren van de eigenaar van de molenaarswoning. De molen kent thans een slechte staat van onderhoud. 6.4 Aanvullende economische drager Jan van Arkel Doelstelling van deze verkenning is het vinden van één of meer nieuwe economische dragers voor de molen Jan van Arkel. Deze economische dragers dienen de molen na restauratie duurzaam en langjarig in bedrijf te kunnen houden. De inkomsten uit de nieuwe economische dragers dienen onderhoud, verdere ontwikkeling en investeringen te dekken. Hiervoor zijn in de molen de onderste drie verdiepingen beschikbaar. Daarnaast is er aan de molen een vroegere schuur gebouwd. Deze is inmiddels opgegaan in een grotere aanbouw. Slechts één gevel van de oorspronkelijke schuur staat nog overeind. Uit bouwsporen is wel de oorspronkelijke omvang te herleiden. Uit praktisch en esthetisch oogpunt is het aan te raden om de aanpalende bedrijfsruimte op een passende wijze te herbouwen. Deze ruimte is essentieel voor het kunnen vinden van een economische drager met voldoende direct of indirect verdienpotentieel. In dit rapport wordt uitgegaan van de grootte van de huidige bebouwing, zoals weergegeven op de bestemmingsplankaart. Rechtsverhoudingen In dit rapport wordt ervan uitgegaan dat de SIMAV eigenaar blijft van molen, de aangrenzende bebouwing en de omliggende grond. Dit houdt in dat SIMAV automatisch eigenaar wordt van de, op deze grond op te richten, bouwwerken. Belangrijk is dat zij als eigenaar van de grond de exploitatie van de molen en de aangrenzende bebouwing ofwel in eigen hand houdt, ofwel deze verhuurt/verpacht aan derden. De tweede mogelijkheid lijkt het meest aantrekkelijk. Er is dan een vaste bron van inkomsten. Uit deze inkomsten kan het onderhoud van de molen (deels) betaald worden. SIMAV is dan niet belast met wezensvreemde zaken. De SIMAV zal de benodigde bebouwing ten behoeve van de verhuur zelf moeten realiseren. Op deze manier kan de eigendomssituatie in één hand worden gehouden. Economische aanvulling: drie sporen Voor de herbestemming van de Jan van Arkel kunnen drie sporen worden gevolgd. Het eerste spoor houdt in dat er een aanvullende functie met een hoge opbrengst per vierkante meter voor de Jan van Arkel wordt ontwikkeld. < < inhoud 6 Herbestemming Jan van Arkel 40

43 In het tweede spoor wordt gekozen voor een functie die een grote lokale binding en draagvlak genereert. Hierbij staat niet het verdieneffect centraal, maar wordt gezocht naar vrijwilligers die helpen geld in te zamelen en die helpen bij het onderhoud. Een variant op dit thema is de adoptie van de molen door de lokale ondernemersvereniging. De molen biedt dan een aantrekkelijk clubgebouw en ontmoetingslocatie voor de vereniging. De ondernemersvereniging draagt op haar beurt zorg voor het onderhoud van de Jan van Arkel. Het derde spoor is het in de ondermolen realiseren van een woning, welke aan derden verhuurd wordt. Spoor 1: De molen als economische motor De Jan van Arkel leent zich het beste voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteit, gezien de nabijheid van woningen van derden. Voorheen zijn de bijgebouwen van de molen gebruikt als winkel in dierbenodigdheden. Een detailhandelsfunctie behoort tot de mogelijkheden. Door het beperkte beschikbare oppervlak zal deze kleinschalig zijn. Gelet op de beperkingen vanuit de ruimtelijke zonering die doorwerkt in het bestemmingsplan (ref. VNG Bedrijven en milieuzonering) dient het vloeroppervlak onder de 200 m 2 te blijven. De grens ten opzichte van de bewoning ligt in dit geval op 50 meter. Spoor 1 is dus alleen een optie indien de bewoner van de oude molenaarswoning geen bezwaar maakt tegen kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in de Jan van Arkel. Na realisatie van de vernieuwing van de bijgebouwen (casco), kan deze ruimte verhuurd worden aan een geschikte ondernemer. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld de volgende functies: bakkerij met winkel; ambachtelijke werkplaats; atelier/galerie; kantoor. De molen zelf krijgt deels een museale functie, gesitueerd in de bovenste vier verdiepingen, waarbij de molen als werktuig centraal staat. Een jaarlijks evenement kan de museale functie bij een breder publiek onder de aandacht brengen. De onderverdiepingen kunnen bovendien als Bed&Breakfast of erfgoedlogies worden geëxploiteerd, mits de bedrijfsactiviteiten dit niet verhinderen. Hier ligt een potentieel frictiepunt. Mensen die een Bed&Breakfast huren willen niet graag om 8.00 uur s ochtends door werkplaatsgeluiden gewekt worden. Daarnaast geeft een werkplaats een zekere mate van hinder gedurende de dag, afhankelijk van het type bedrijvigheid. De optie als Bed&Breakfast is daarom beter te combineren met een functie als kantoorlocatie. 6 Herbestemming Jan van Arkel 41 >

44 Spoor 2: De molen als drager van lokale identiteit Om van de molen een ontmoetingsplaats te maken dient het het bouwvolume achter de molen, bestaande uit een schuur met daaraan vast de uitbouw, op eenvoudige wijze te worden herbouwd. De ruimte is geschikt om een aantal zalen te creëren, die voor meerdere sociaalculturele doeleinden, zoals vergaderingen, tentoonstellingen, cursussen, themabijeenkomsten en dergelijke, te gebruiken zijn. Hierin dient ook een eenvoudige, ruime toiletvoorziening te worden aangebracht. De cateringvoorziening blijft beperkt (niveau sportkantine, verlof B). De molen zelf krijgt een museale functie, waarbij het werk en het leven van de molenaar en zijn werktuig centraal staan. Een jaarlijks evenement kan de museale functie bij een breder publiek onder de aandacht brengen. Gelet op de nabijheid van een industrieterrein valt bij het tweede spoor aanvullend te denken aan adoptie van de molen (met de zalen) door de ondernemersvereniging. De betreffende ondernemersvereniging mag in ruil daarvoor de faciliteiten van de molen gebruiken. Lokale ondernemers kunnen, mogelijk als werk-leertraject, de oude schuur en de omliggende zalen (her)bouwen ten behoeve van het ondersteunen van het voortbestaan van de molen. Op momenten dat de leden van de ondernemersvereniging geen gebruik maken van de molen en zalen, kan deze aan anderen worden verhuurd. Contact met de ondernemersvereniging Vereniging Arkelse Bedrijven heeft uitgewezen dat de vice-voorzitter, de heer Inpijn, sympathiek staat tegenover een dergelijk idee en dit in een bestuursvergadering in te willen brengen. De VAB telt inmiddels 60 leden. Spoor 3: De molen als woning In het restauratieplan voor de Jan van Arkel wordt uitgegaan van het herstellen van de woon - functie in de ondermolen. Economisch gezien kan dit een aantrekkelijke inkomstenbron zijn. De huurpenningen kunnen in een deel van het onderhoud voorzien. Echter, de benodigde investering om aan de molen een woonfunctie te geven moeten tegen de potentiële huurwaarde worden afgewogen. In totaal is in de molen en de bijbehorende oude schuur (welke volledig herbouwd zal moeten worden) 165 m 2 bruto vloeroppervlak beschikbaar. Na correctie voor de trapgaten en de schuine wanden resteert een netto vloeroppervlak van circa 150 m Potentiële opbrengsten Ten aanzien van de potentiële opbrengsten is een aantal zaken van belang. Een factor die de opbrengsten in belangrijke mate bepaalt is de ligging en de uitstraling van de molen. Opbrengsten spoor 1 De ligging en de uitstraling zullen voor zowel de kantorenmarkt als voor het gebruik als ambachtelijke werkplaats de verhuurwaarde positief beïnvloeden. De geraamde verhuurprijs voor dit object bedraagt, indien de te realiseren bebouwing een passende uitstraling heeft, 150 / m 2 per jaar voor kantoorfuncties. Als werkplaats dient 75 / m 2 per jaar te worden < < inhoud 6 Herbestemming Jan van Arkel 42

45 aan gehouden. Deze verhuurprijzen gelden zowel de aanpalende opstallen als ruimtes in de molen zelf. Wij gaan er hierbij vanuit dat op het terrein ten behoeve van de huurder circa 8 parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd op de plaats van de huidige moestuin en dat het (niet exclusieve) gebruik hiervan in de huurprijs is inbegrepen, evenals het exclusieve gebruik van het strookje grond achter de bebouwing. Op basis van de berekende inkomsten dienen de kosten voor de realisatie van de nieuwe bebouwing op de plaats van de huidige aanbouw (maximaal 200 m 2 ) niet hoger te zijn dan ( / m 2 ) bij gebruik als werkplaats en ( 2000 / m 2 ) bij gebruik als kantoor. Indien wordt ingezet op lagere kosten voor de nieuwe bebouwing, kunnen de inkomsten, verkregen uit verhuur, eerder worden ingezet voor de instandhouding van de molen. Met betrekking tot de Bed&Breakfast wordt uitgegaan van een prijs per nacht van 35 per persoon en een bezettingsgraad van 25 %. De gemiddelde bezetting is 2 personen. Het seizoen loopt van mei tot en met september. Deze periode heeft 180 potentiële verhuurdagen. Gedeeld door het bezettingspercentage is dit een bezetting gedurende 45 dagen. Per kamer voor twee personen levert dit 3150 bruto inkomsten per jaar op. In de molen kunnen twee volwaardige kamers met een zitgedeelte worden gerealiseerd. Dit staat echter niet in verhouding tot de noodzakelijke investering om de benedenverdiepingen van de molen tot een aan alle veiligheidseisen voldoende Bed&Breakfast te transformeren. Opbrengsten spoor 2 De opbrengsten uit spoor 2 zijn aanmerkelijk lager. Als richtprijs kan hier van circa 50 m 2 per jaar aan potentiële opbrengsten worden uit gegaan. De kosten om de molen geschikt te maken voor spoor 2 (realisatiewaarde) mogen dan niet hoger zijn dan Dit is geen onrealistisch scenario mits aan een dergelijke ruimte behoefte bestaat. Zeker als de ondernemers bereid zijn zich achter het initiatief te scharen en medegebruiker worden, is dit een kansrijke vorm van herbestemming. Naast de opbrengsten in geld is er, door de sterkere verbondenheid, mogelijk ook zicht op indirecte opbrengsten (zoals onderhouds- en herstelwerk in natura). Opbrengsten spoor 3 De opbrengsten uit spoor 3 bestaan uit de huur voor de woning in de ondermolen. Het maximum aan verbouwingskosten om de woning te realiseren is gebaseerd op de hypotheekwaarde, waarvan de huurwaarde is afgeleid. Uit de maandhuur dient circa 200 aan het onderhoud van de molen ten goede te komen. Conclusie Tabel 6.2 geeft een overzicht van de potentiële opbrengsten en de maximale realisatiewaarde van de verschillende vormen van herbestemming van de Jan van Arkel. 6 Herbestemming Jan van Arkel 43 >

46 Tabel 6.2 Ontwikkelingsrichting Potentiële opbrengst Max realisatiewaarde uitgaande van 200 m 2 (bedrijfs)ruimte Werkplaats/winkel/atelier 75 / m 2 per jaar Kantoor 150 / m 2 per jaar Cultureel centrum Bed & Breakfast 3150 per jaar per kamer - Woning 1200 per maand Max verbouwingskosten Uit tabel 6.2 blijkt dat een combinatie van een woning in de benedenmolen met een aanpalende werkruimte de meest aantrekkelijke vorm van herbestemming is voor de molen Jan van Arkel. Dit zal de hoogste verhuurwaarde opleveren. Afhankelijk van de zienswijzen van de gemeente zou de werkruimte een werkplaats of kantoor kunnen worden. Wellicht biedt de gemeente de mogelijkheid voor beide. Gelet op de potentiële huurwaarde van de aanpalende werkruimte is een kantoor het meest aantrekkelijk. Dit zal waarschijnlijk ook de minste bezwaren vanuit de omgeving opleveren. De bovenmolen blijft als monument in stand en is geheel van de woning en de aanpalende werkruimte gescheiden. De uiteindelijke verhuurprijs dient wel het totale oppervlak te betreffen, dus bewoning en aanpalende ruimte samen. Een splitsing van woning en werkruimte zou onverstandig zijn, vanwege mogelijke conflicten tussen huurders die hieruit voort zouden kunnen vloeien. Ook onderverhuur dient in het huur contract expliciet te worden uitgesloten. Voor de maximale realisatiewaarde wordt uitgegaan van een functie als werkplaats/winkel/ atelier. De SIMAV zou niet meer dan voor een werkruimte van 200 m 2 uit moeten geven. Wel dient de functie kantoor in de aan te vragen bestemmingsplanwijziging worden betrokken, naast die van werkplaats/winkel/atelier. Het is verstandig in te steken op een zo breed mogelijke bestemming. Op deze wijze ontstaat een aantrekkelijk object, dat voor vele doeleinden geschikt is en waarschijnlijk goed verhuurbaar zal blijken te zijn. 6.6 Benodigde stappen Het is goed vooraf de gemeente te raadplegen over de door haar mogelijk geachte functies. Uitgangspunt hierbij is dit herbestemmingsonderzoek en de daaruit volgende geadviseerde functies. De volgende stap voor de SIMAV is het indienen van een principeverzoek bij het College van B&W. Indien deze het initiatief steunt zal zij een raadsvoorstel met het verzoek voor bestuurlijke medewerking voorleggen aan de gemeenteraad. Daarna wordt de procedure tot wijziging van het bestemmingsplan gestart. Grontmij adviseert de eigenaar van de molen Jan van Arkel, SIMAV, om de aanwezige voormalige molenaarswoning indien mogelijk aan te kopen en deze in de ontwikkeling mee te nemen. Deze zou dan idealiter de bestemming bedrijfswoning krijgen, zodat de beperkingen vanuit een woning van derden niet langer gelden voor een eventuele functiewijziging in werkplaats. Indien gekozen wordt voor het bestemmen als kantoor, dan zal dit minder < < inhoud 6 Herbestemming Jan van Arkel 44

47 urgent zijn. Aankoop kan geschieden op basis van getaxeerde waarde in bewoonde staat, waarna aan de huidige bewoner de garantie wordt gegeven dat hij de woning kan blijven bewonen. De hiervoor te betalen huur dient ons inziens minimaal gelijk te zijn aan de hypothecaire lasten vermeerderd met een evenredig deel van de kosten koper. 6 Herbestemming Jan van Arkel 45 >

48 Bijlage 1: Deelnemerslijst workshops Zicht op nieuw gebruik van de molen Deelnemers eerste workshop, 23 maart Nadja van den Heuvel Provincie Zuid-Holland 2. Niels Dekker Provincie Zuid-Holland 3. Herman Sangers Provincie Zuid-Holland 4. Cor de Jong Stichting tot Instandhouding Molens in de Alblasserwaard en de Vijfheerenlanden 5. Kees Bakker Stichting tot Instandhouding Molens in de Alblasserwaard en de Vijfheerenlanden 6. Hans Broekmeulen Stichting Werelderfgoed Kinderdijk 7. Leen Vroegindeweij Molenstichting Goeree-Overflakkee 8. Wim Bosdijk Molenstichting Goeree-Overflakkee 9. Hennie van der Lelie Stichting Molen De Valk, Leiden 10. Leo Endedijk Vereniging De Hollandse Molen 11. Gerard Troost Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) 12. Jan Eeland Reconstructor 13. Tijs den Uijl Grontmij 14. Robert Wimmers Grontmij 15. Tjeerd Tromp Grontmij Deelnemers tweede workshop, 12 mei Nadja van den Heuvel Provincie Zuid-Holland 2. Niels Dekker Provincie Zuid-Holland 3. Herman Sangers Provincie Zuid-Holland 4. Enno Schimmel Provincie Zuid-Holland 5. Jean Paul Haenen KWAN Leisure 6. Gert Jan Uijleman Anthonijs AEGON 7. Sylvia Pijnenborg BOEi 8. Johan Rijper C en W 9. Sjoerd Dantuma Architecten Van Mourik 10. Jan Eeland Reconstructor 11. Robert Wimmers Grontmij 12. Tjeerd Tromp Grontmij < < inhoud Bijlage 1 46

49 Bijlage 2: Technische categorisering van de historische molens Bijna alle molens per categorie beschikken nog over werktuigen in de molen zelf. Overzicht en voorbeeld technische indeling molens Soort molen, naar functie en type Poldermolens Klassieke woning in molen Bruikbare vrije ruimte in molen (bij handhaving oorspronkelijke werktuigen) Voorbeeld* Kleine stenen grondzeiler nee geen Laakmolen, Warmond (nr. 1131) Grote stenen grondzeiler Grote stenen molen met stelling (1 x in ZH) Kleine achtkantige grondzeiler Grote achtkantige grondzeiler Grote achtkantige molen met stelling (1x in ZH) ja ja, echter toegang door woning St Anthonymolen, Maasdam (nr. 1051) ja Ja Haastrechtse Molen, Gouda (nr. 972) nee geen Doeshofmolen, Leiderdorp (nr. 1037) ja ja, echter toegang door woning Zelden van Passe, Zoeterwoude (nr. 1149) nee ja De Nieuwlandse Molen, Hoek van Holland (nr. 991) Kleine wipmolen nee geen Zweilandermolen, Warmond (nr. 1134) Grote wipmolen ja geen Achterlandse molen, Groot Ammers (nr. 975) Korenmolens Stenen grondzeiler zeldzaam geen Landzigt, Zuid Beijerland (nr. 1150) Stenen stellingmolen zonder woning Stenen stellingmolen met woning nee ja Molen De Noord, Schiedam (nr. 1107) ja ja Molen De Windhond, Woerden (nr. 857) Achtkantige grondzeiler nee geen De Korpershoek, Schipluiden (nr. 1110) Achtkantige stellingmolen zonder woning Achtkantige stellingmolen met woning ja ja Windlust, Nootdorp (nr. 1071) nee ja Jan van Arkel, Arkel (nr. 949) Standerdmolen (2x in ZH) nee geen t Vliegend Hert, Brielle (nr. 958) Wipmolen met stelling (1x in ZH) Overige molens Zaagmolen, achtkantig met stelling op schuren Specerijmolen, achtkantig met stelling op schuren nee geen Nieuw Leven, Hazerswoude (nr. 982) nee geen D Heesterboom, Leiden (nr. 1025) nee geen De Lelie, Rotterdam (nr. 1020) * Het aangegeven nummer per voorbeeldmolen verwijst naar de nummering in Bijlage 2 47 >

50 Bijlage 3: Subsidies en wetgeving Overzicht van reguliere subsidies vanuit rijk, provincie Zuid-Holland en gemeenten Bronnen: Brim-regeling, voorloper van Brim 2011; Brim 2011, zoals geldend per ; Subsidieregeling molens in Zuid-Holland van de provincie Zuid-Holland, laatste wijziging d.d. 27 april 2010; Brief ministerie OC&W d.d Subsidie door het rijk: Besluit regeling instandhouding monumenten (Brim) In 2006 zijn de restauratieregeling en de onderhoudsregeling van het rijk samengevoegd tot de Brim-regeling. In dat jaar konden moleneigenaren voor het eerst (voor de periode ) een zesjarenplan indienen bij het rijk. Moleneigenaren die dat niet hebben gedaan kunnen in principe ieder jaar weer een aanvraag indienen. Van de aanvragen die begin 2011 zijn ingediend moest 80% worden afgewezen vanwege te weinig budget. Van de moleneigenaren die voor de eerste periode een beschikking hebben loopt de termijn in 2012 af. Voor de periode kan op 16 januari 2012 opnieuw een aanvraag bij het rijk worden ingediend. Het rijk heeft aangeven dat deze moleneigenaren voorrang hebben boven eigenaren die voor de eerste maal een aanvraag indienen. De subsidiabele kosten zijn voor de periode van zes jaar gemaximeerd op , gemiddeld dus 8.333,33 per jaar. Voor gemeenten, waterschappen en provincies bedraagt het subsidiepercentage 30%, voor overige eigenaren 60%. Gemeenten en provincies hebben het voordeel dat ze de btw kunnen verrekenen middels het btw-compensatiefonds. Structureel door de provincie Zuid-Holland voor instandhouding (onderhoud) De provincie Zuid-Holland heeft voor de instandhouding van molens haar subsidieregeling afgestemd op die van het Rijk. De door het Rijk goedgekeurde (beschikte) aanvraag is de basis voor het verstrekken van een instandhoudingssubsidie ter hoogte van 30% van de subsidiabele instandhoudingskosten over een periode van zes jaren, dit voor zover de instandhoudingskosten liggen tussen en in die zes jaren. De instandhoudingssubsidie wordt toegekend onder voorbehoud van goedkeuring van Provinciale Staten op de begroting voor deze regeling. Provincie Zuid-Holland, draaipremie In Zuid-Holland wordt het draaien en malen van monumentale windmolens gestimuleerd door middel van de zogenaamde draaipremieregeling. De meeste molens in Zuid-Holland < < inhoud Bijlage 3 48

51 beschikken over een apparaat dat de wentelingen van de bovenas telt en zo de bedrijvigheid van de molen registreert. De maximaal uit te keren draaipremie bedraagt 580 en wordt uitgekeerd als in een jaar of meer bovenasomwentelingen zijn geregistreerd. Ter relativering: om aan een dergelijke tellerstand te komen moet de molen al gauw zo n 400 uur op winderige dagen draaien. Structureel door gemeenten instandhouding (onderhoud) Veel gemeenten dragen bij in de kosten van het onderhoud van de molens op hun grondgebied of in hun regio. De hoogte van de bijdrage en de manier waarop deze wordt vastgesteld varieert van gemeente tot gemeente. Wet en regelgeving van toepassing op molens in Zuid-Holland (op hoofdlijnen) Landelijk Monumentenwet 1988 Naast voorschriften voor het aanwijzen van monumenten geeft de Monumentenwet 1988 voorschriften met betrekking tot het wijzigen, verstoren, afbreken of verplaatsen van een beschermd monument. Die voorschriften houden in dat er niets aan het monument mag worden veranderd zonder voorafgaande vergunning. Deze vergunning moet vooraf worden aangevraagd. Gemeenten zijn bevoegd om hierop te beslissen. Het is strafbaar als er zonder vergunning werkzaamheden worden uitgevoerd. In de Monumentenwet 1988 is letterlijk opgenomen: Het is verboden een beschermd monument te beschadigen of te vernielen (artikel 11), echter ook is opgenomen: Bij de toepassing van deze wet wordt rekening gehouden met het gebruik van het monument. (artikel 2). De vergunning die momenteel moet worden aangevraagd voor onderhoud, herstel, aanpassing e.d. is de Omgevingsvergunning. Bij Rijksmonumenten beslist de gemeente over de toepassing van bepalingen uit de Monumentenwet 1988, zij laat zich hierbij adviseren door de gemeentelijke monumentencommissie, voor Rijksmonumenten gelegen buiten de bebouwde kom van die gemeente mag ook Gedeputeerde Staten adviseren. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed adviseert namens de minister van OCW in een aantal gevallen het bevoegd gezag. Het gaat daarbij om de volgende ingrepen aan een Rijksmonument: (gedeeltelijke) sloop ingrijpende wijziging functiewijziging reconstructie De meeste traditionele windmolens in Zuid-Holland zijn Rijksmonument, enkele herbouwde of gereconstrueerde windmolens zijn van deze status uitgezonderd. De molens op de Rijksmonumentenlijst ondervinden bescherming vanuit de Monumentenwet. Bijlage 3 49 >

52 Er gaat de komende jaren veel veranderen in de monumentenzorg. In november 2009 stemde de Tweede Kamer in met de moderniseringsplannen uit de Beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg (MoMo). Kernbegrippen hierbij zijn o.m.: integratie van cultuurhistorie in ruimtelijke ordening; vereenvoudiging van de voorschriften; het stimuleren van herbestemming van monumenten. In het recente verleden zijn de meeste monumentale windmolens gerestaureerd om weer te kunnen draaien en te kunnen malen. In de drang naar draai- en maalvaardige toestand te bereiken werden soms monumentale waarden beschadigd of vernietigd om de technische perfectie van de monumentale molen te bereiken. Het nieuwe monumentenbeleid is meer gericht op het behoud van de monumentale waarden. De verwachting is dat het aanbrengen van wijzigingen aan een monumentale windmolen in de (nabije) toekomst moeilijker wordt dan voorheen. Bij herbestemming van een monumentale windmolen is het noodzakelijk om op basis van de bepalingen in de huidige Monumentenwet een Omgevingsvergunning aan te vragen. Bouwbesluit Voor het oprichten van nieuwe gebouwen en ook voor bestaande gebouwen zijn bouwregels van toepassing op het gebied van veiligheid, bruikbaarheid, gezondheid, energiezuinigheid en milieu. Traditionele windmolens zijn oorspronkelijk gebouwd als werktuig met het doel hun productieproces zo vlot mogelijk uit te kunnen oefenen. Ze zijn ontworpen en gebouwd in de geest van hun bouwtijd, die gemiddeld voor 1850 ligt. In die bouwtijd waren bouwvoorschriften beperkt. Sommige aspecten uit de huidige bouwregelgeving, zoals milieu en gezondheid waren nagenoeg onbekend, moesten nog ontdekt worden of waren nog niet relevant. De nog bestaande monumentale windmolens zijn in de loop der tijd gedeeltelijk aangepast aan veranderende omstandigheden en inzichten en zijn vaak al vele decennia buiten bedrijf. Bij onderhoud en herstel van (delen van) monumentale windmolens is het doorgaans zo dat de bouwvoorschriften uit het Bouwbesluit voor bestaande bouwwerken aanpassingen aan de monumentale molen vergen die in strijd zijn met de bedoeling en de bepalingen uit de eerder genoemde Monumentenwet. Voor onderhoud en herstel van (delen van) monumentale windmolens is een Omgevingsvergunning nodig. Deze wordt verleend door de gemeente waarin het monument is gelegen. Het Bouwbesluit biedt gemeenten de mogelijkheid om bij het verlenen van een Omgevingsvergunning af te wijken van de voorschriften voor bestaande bouw uit het Bouwbesluit (zie par Bouwbesluit 2003), waardoor voldaan kan worden aan de bepalingen uit de Monumentenwet De mogelijkheid om bij vergunningverlening af te wijken van de bepalingen voor bestaande bouw uit het Bouwbesluit is er naast Rijksmonumenten, ook voor provinciale- en gemeentelijke monumenten. Bij herbestemming van een monumentale windmolen is het noodzakelijk om op basis van de bepalingen in het Bouwbesluit een Omgevingsvergunning aan te vragen. < < inhoud Bijlage 3 50

53 Gebruiksbesluit Als gebouwen de mogelijkheid bieden voor het verblijf van meerdere personen kan het voorkomen dat uit het oogpunt van de brandveiligheid voorschriften worden gesteld aan het gebruik van het gebouw. Een gebruiksvergunning is verplicht als het bouwwerk: bedrijfsmatig of in het kader van verzorging nachtverblijf verschaft aan meer dan 10 personen (zoals in een hotel, ziekenhuis, of gevangenis); dagverblijf verschaft aan meer dan 10 kinderen onder de 12 jaar (zoals in een basisschool of kinderdagverblijf); dagverblijf verschaft aan meer dan 10 lichamelijk of verstandelijk gehandicapte personen. Een gebruiksmelding is verplicht als: in een bouwwerk meer dan 50 personen tegelijk verblijven (dit geldt niet voor woningen en woongebouwen); in een woonfunctie waar bedrijfsmatig woonverblijf wordt verschaft aan meer dan één huishouden en aan meer dan vier personen (kamergewijze verhuur); op basis van gelijkwaardigheid aan de brandveiligheidseisen van het Gebruiksbesluit wordt voldaan. Op basis van het gebruik kunnen voorschriften worden gesteld aan het gebruik van het gebouw (brandgevaarlijkheid van stoffering, maximaal toegestane hoeveelheid brandbare stoffen, maximaal aantal toe te laten personen, e.d.). Ook kunnen installaties voor detectie van brand in het bouwwerk verplicht worden gesteld. Bij het herbestemmen van een monumentale molen zullen doorgaans maatregelen moeten worden genomen op basis van de regels van het Gebruiksbesluit. Lokaal Bestemmingsplan Het gebruik van gebouwen en ook monumentale windmolens dient overeen te komen met de voorschriften uit het bestemmingsplan dat ter plaatse van kracht is. In de meeste bestemmingsplannen is een monumentale molen gemarkeerd als monument zonder verdere toevoeging. Bij herbestemming van een monumentale windmolen is het op basis van de bepalingen in het vigerende bestemmingsplan vaak noodzakelijk een bestemmingswijziging aan te vragen. Deze procedure wordt gestart door een Omgevingsvergunning aan te vragen. Gemeentelijke bouwverordening In de gemeentelijke bouwverordening zijn doorgaans zaken vastgelegd over afmetingen, toegangswegen, parkeergelegenheid, aansluiting op het riool, etcetera. Bij herbestemming van een monumentale molen is meestal slechts een deel van de bepalingen uit de gemeentelijke bouwverordening relevant. Bijlage 3 51 >

54 Keur Waterschap Als molens in of nabij een waterkering zijn gelegen is vaak de keur van een waterschap van toepassing. Als het om poldermolens gaat, is de molen vaak onderdeel van die waterkering. Het wateropvoerwerktuig van de molen beschikt over een keerklep (in vakkringen wachtdeur genoemd) die zorgt dat bij een niet gebruikte molen de polder weer vol kan lopen met water vanuit de hoger gelegen boezem. De beheerder of molenaar van de poldermolen is dan de beheerder van het gat in de waterkering. Aan het gebruik van een poldermolen in een waterkering zijn dan ook voorschriften verbonden. Specifieke wetgeving afhankelijk van bestemming Afhankelijk van de functie van de molen kunnen ook andere wetten van toepassing zijn. Als een molen geopend wordt voor bezoekers is bijvoorbeeld ook de Arbowet van toepassing en in een malende korenmolen is het Warenwetbesluit en het HACCP van toepassing. Voor een restaurant is de drank- en horecawet van toepassing. < < inhoud Bijlage 3 52

55 Bijlage 4: Gemiddelde exploitatieopzet (Winst- en Verliesrekening) Zuid-Hollandse molen, in goede operationele staat Inkomsten Subsidies instandhouding Jaarlijkse opbrengsten Totaal Rijk 60% Provincie 30% Gemeente 10% Draaipremie 250 Donaties en giften Totaal inkomsten Uitgaven Jaarlijkse kosten Totaal Onderhoudkosten molen Verzekeringen opstallen Onroerendgoed belasting (afhankelijk van huurder) 0 Algemene kosten (op basis van grotere stichting) Administratie 890 Technische commissie 610 Reis- en verblijfkosten 430 Telefoon, porto, kopieer 130 Druk- en bindwerk 130 Controlekosten adm. 210 Contributies 20 Kosten vergaderingen 70 Overige kosten 270 Kosten kantoor 180 Reservering voor restauratie/ kapitaallasten restauratie 0 Totaal uitgaven Jaarlijks resultaat Bijlage 4 53 >

56 Bijlage 5: Uitgangspunten financiële uitwerking van vijf kansrijke concepten Op basis van de gemiddelde Winst & Verliesrekening voor een molen in Zuid-Holland zijn voor de vijf kansrijke concepten globale financiële uitwerkingen gemaakt. De basis van de berekeningen zijn hieronder beschreven. Ruimtelijk Voor elk concept is uitgegaan van een stellingmolen. Deze molens hebben relatief veel binnenruimte en zijn daarom goed geschikt voor herbestemming. Er is gerekend met ruimte op de eerste twee verdiepingen. De verdiepingen daarboven worden gebruikt voor maal doeleinden van de molen. Voor de begane grond is uitgegaan van een benutbaar vloeroppervlakte van 65 m 2 (hierdoor blijft ongeveer 10 m 2 voor de trapruimte naar de volgende verdieping). Voor de eerste verdieping is uitgegaan van 50 m 2 benutbaar vloeroppervlakte (eveneens 10 m 2 trapoppervlakte). Van de stellingmolens in Zuid-Holland beschikt ongeveer een derde over buitenruimte of buitengebouwen. Deze ruimte heeft ook economische potentie. Deze ruimte wordt echter niet meegerekend, omdat een meerderheid van de stellingmolens niet of nauwelijks buitenruimte heeft. Het inbrengen van de buitenruimte om de molen kan de huurprijs wel positief beïnvloeden. Het kan bijvoorbeeld benut worden voor opslag, terras of andere doeleinden. Bij vier concepten is ervan uitgegaan dat de begane grond de belangrijkste publieksruimte is, de eerste verdieping is aanvullend op de begane grond of een kantoor / ondersteunend onderdeel. Alleen in het verblijfsconcept is uitgegaan van horeca / restaurant op de begane grond en twee verblijfseenheden op de eerste verdieping. Opzet exploitatie en kosten Voor elke conceptrichting is een verkorte, vijfjarige exploitatieopzet (voor de jaren ) opgesteld in de vorm van een Winst en Verliesrekening. Waar toepasselijk is uitgegaan van een indexatie met inflatie, hiervoor is 2% per jaar gehanteerd op basis van verwachtingen van het CPB. De berekeningen gaan uit van een scheiding van eigendom en exploitatie. De opzet is gemaakt voor een stichting (of andere eigenaar van een molen) die een exploitant heeft voor het concept. Per concept is uitgegaan van een bijpassend huur- en investeringsniveau. Voor de subsidiëring van de molens zijn we uitgegaan van een gemiddeld scenario. Deze is vooral van toepassing op de wat grotere stichtingen. < < inhoud Bijlage 5 54

57 Investering De meeste molens zijn niet direct geschikt voor een nieuw gebruik. De verblijfskwaliteit in de molen is vaak matig. De eigenaar (de stichting) dient daarom te investeren om de molen casco gebruiksklaar op te leveren voor de exploitant. In de oplevering zijn zaken als vloeren, deuren, leidingen en afwerking meegenomen. Op basis van kengetallen wordt uitgegaan van een investering tussen de 300 en 500 per vierkante meter. Daarnaast wordt ervan uitgegaan dat de totale investering op hypotheekbasis is verkregen (100%) en dat in 20 jaar de hypotheek annuïtair (dus combinatie per jaar van rente van 5,2% per jaar en aflossing) wordt afgelost. Huurniveau Het huurniveau per concept is afgeleid uit marktgegevens. Er wordt uitgegaan van relatief bescheiden huurniveaus in het landelijk gebied, omdat molens vaak in een relatief geïsoleerde omgeving ligging waar uitsluitend doelgerichte bezoekers komen. Een samenvatting van de gehanteerde inputgegevens per concept staat in de onderstaande tabel. Uitgangspunten voor vijfjarige Winst- en Verliesrekening per conceptrichting Sociaalmaat- Culinair schappelijk Winkel Ambachtelijk Verblijf Vierkante meters Laag Laag Huurbedrag Laag Laag Huurinkomsten Laag op jaarbasis Laag Totaal huurinkomsten Investering Laag per m 2 Laag Investering, totaal Laag Laag Totale investering Jaarlijkse kapitaallasten van investering Bijlage 5 55 >

58 Bijlage 6: Vijfjarige Winst en Verliesrekening per conceptrichting De culinaire molen G Inkomsten Huurinkomsten* Subsidies instandhouding Draaipremie Donaties en giften Totaal inkomsten Kosten Onderhoudkosten molen* Verzekeringen opstallen* Algemene kosten* Financieringslasten Totaal kosten Resultaat Jaarlijks resultaat Cumulatief resultaat De sociaal maatschappelijke molen G Inkomsten Huurinkomsten* Subsidies instandhouding Draaipremie Donaties en giften Totaal inkomsten Kosten Onderhoudkosten molen* Verzekeringen opstallen* Algemene kosten* Financieringslasten Totaal kosten Resultaat Jaarlijks resultaat Cumulatief resultaat De winkelmolen G Inkomsten Huurinkomsten* Subsidies instandhouding Draaipremie Donaties en giften Totaal inkomsten * Geïndexeerd < < inhoud Bijlage 6 56

59 Kosten Onderhoudkosten molen* Verzekeringen opstallen* Algemene kosten* Financieringslasten Totaal kosten Resultaat Jaarlijks resultaat Cumulatief resultaat De ambachtelijke molen G Inkomsten Huurinkomsten* Subsidies instandhouding Draaipremie Donaties en giften Totaal inkomsten Kosten Onderhoudkosten molen* Verzekeringen opstallen* Algemene kosten* Financieringslasten Totaal kosten Resultaat Jaarlijks resultaat Cumulatief resultaat De verblijfsmolen G Inkomsten Huurinkomsten* Subsidies instandhouding Draaipremie Donaties en giften Totaal inkomsten Kosten Onderhoudkosten molen* Verzekeringen opstallen* Algemene kosten* Financieringslasten Totaal kosten Resultaat Jaarlijks resultaat Cumulatief resultaat * Geïndexeerd Bijlage 6 57 >

60 Bijlage 7: Overzicht mogelijke subsidies voor financiering herbestemming molens Europese regelingen Nationale regelingen Regeling Op-Zuid Interreg IVa/b/c Plattelandsontwikkelingsprogramma (POP2) Pieken in de Delta Innovatieprogramma Mooi Nederland Stichting ANWB fonds Prins Bernhard Cultuurfonds (=PBC) KANJER Besluit Rijkssubsidiering restauratie monumenten (BRRM) Frans Mortelmans stichting Mondriaan Stichting Jongsma Restauratiefonds Stichting Dinamo Fonds Honselersdijk Fonds (PBC) Osieck Winkelman Fonds (PBC) Wijnand Goppel Fonds (PBC) Pfältzer-Birnie Fonds (PBC) Subsidieregeling wandelpaden over boerenland Fonds voor kleinschalige projecten natuureducatie Korte toelichting Sterke focus op kenniseconomie. Bijdrage voor attractieve regio s mits duidelijke economische versterking Grensoverschrijdende projecten met als doel het stimuleren van kennisuitwisseling in projecten ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit in Europees verband Bevordert toeristische activiteiten, opwaardering landelijk erfgoed, verbetering leefklimaat platteland etc. (zie ILG) Stimuleert van economische kansen door een gebiedsgerichte aanpak. Voor Zuid-Holland zijn dit met name innovatieve projecten. Verbetert ruimtelijke kwaliteit en identiteit van Nederland Ondersteunen van initiatieven en projecten op het gebied van recreatie, toerisme, verkeer en vervoer met aandacht voor milieu, landschap en cultuur Ondersteunt projecten om cultuur en natuur behoud in Nederland te bevorderen Subsidie van uitzonderlijk omvangrijke restauraties van beschermde monumenten (minstens aan restauratiesubsidie) Gericht op het stimuleren van de restauratie van monumenten Subsidieert non-profit instellingen bij behoud van Nederlands cultureel erfgoed (o.a. restauratie van kerken) Ondersteunt projecten die de belangstelling voor o.a. cultureel erfgoed vergroten Ondersteunt restauratie op het gebied van panden met oorspronkelijk een woonfunctie incl. bijbehorende inrichting en tuinen Bevordert zorg voor dieren, natuur en monumenten (voorheen DVR-stichting) Ondersteunt projecten op het gebied van monumentenzorg en natuurbehoud Behoud van cultuurmonumenten en groene monumenten in Nederland Geeft o.a. financiële steun aan restauratie van onderdelen van monumenten Bijdrage aan projecten voor natuurbehoud en monumentenzorg Vergoeding voor het openstellen van boerenland voor wandelaars Ondersteunt educatieve projecten op het gebied van natuurbehoud Bijlage 7 58

61 Uitvoerings- of plankosten Max. subsidie bedrag Indicatie kansrijkheid Uitvoeringskosten Max. 50% van de subsidiabele kosten Middel Plankosten Max. 50% van de subsidiabele kosten Middel Zowel plan als uitvoeringskosten Tussen 17% en 100% van de subsidiabele kosten Middel Plankosten Bijdrage wordt per geval bepaald Laag Zowel plan als uitvoeringskosten Plannen: Uitvoering: Zowel plan als uitvoeringskosten Tussen 500 en per project Middel / hoog Laag Zowel plan als uitvoeringskosten Bijdrage wordt per geval bepaald Onbekend Zowel plan als uitvoeringskosten Bijdrage wordt per geval bepaald Ingetrokken Uitvoeringskosten 20 tot 40% Ingetrokken Uitvoeringskosten Per geval bepaald Laag Uitvoeringskosten Per geval bepaald Onbekend Uitvoeringskosten Bijdrage wordt per geval bepaald Onbekend Uitvoeringskosten Max Middel Uitvoeringskosten Per geval bepaald Onbekend Uitvoeringskosten Per geval bepaald Onbekend Uitvoeringskosten Per geval bepaald Onbekend Uitvoeringskosten per geval bepaald Onbekend Uitvoeringskosten 0,45 /m/jaar Middel Uitvoeringskosten Per geval bepaald Laag Bijlage 7 59 >

62 < < inhoud

63 Colofon Dit is een uitgave van de provincie Zuid-Holland. December Opgesteld door Grontmij BV, Tjeerd Tromp en Robert Wimmers Met dank aan Stichting tot Instandhouding van Molens in de Alblasserwaard en de Vijfheerenlanden Opdrachtgever Provincie Zuid-Holland Ontwerp Total Identity, Den Haag Productiebegeleiding Bureau Mediadiensten, provincie Zuid-Holland Druk De Swart Aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend op het gebied van subsidies en/of andere regelgeving >

64 <