Verdiepend onderzoek. Werkgroep Strategisch Vastgoed- en voorraadbeleid

Transcriptie

1 Verdiepend onderzoek Werkgroep Strategisch Vastgoed- en voorraadbeleid

2 Samenvatting Achtergrond In het kader van het fusietraject Goeree-Overflakkee is er bij de beoogd fusiepartners behoefte aan inzicht in het strategisch vastgoed- en voorraadbeleid van de verschillende corporaties en in de kansen voor het vormgeven van gemeenschappelijk beleid voor de fusieorganisatie. Vraagstelling Hiervoor is onder andere inzicht verkregen in: De situatie op het eiland, ofwel de context waarin de corporaties opereren (2.1 & 2,2); De wijze waarop corporaties omgaan met hun strategisch vastgoed- en voorraadbeleid (Bijlage A); De wijze waarop het gemeenschappelijk vastgoed- en voorraadbeleid in de fusieorganisatie vorm kan krijgen (3.1); De projecten die in uitvoering zijn en gepland staan i.r.t. de financiële ruimte van de fusiecorporatie (3.2). Proces Resultaten van het onderzoek zijn in goede samenwerking door de werkgroepleden van verschillende corporaties tot stand gekomen. Het volgende viel op: Een constructieve samenwerking; Veel consensus op de inhoud; Ruimte en begrip voor nuanceverschillen; Trends & ontwikkelingen Verder kwam naar voren dat onderstaande ontwikkelingen o.a. van invloed zijn op de wensportefeuilles van de corporaties en daarmee ook op het strategisch vastgoed- en voorraadbeleid: De corporaties gaan uit van een groei van de bevolking en een geprognotiseerde daling na Gemeente en corporaties spannen zich zin om een daling tegen te gaan; De corporaties zien vergrijzing, langer zelfstandig thuis wonen en ontgroening en de daarbij horende uitdagingen voor het leefbaar en vitaal houden van de kernen; De corporaties gaan uit van een groeiende vraag in het middeldure segment en naar appartementen en levensloopbestendige woningen; Er ligt een opgave in de verduurzaming van de woningvoorraad via gemiddeld label B in 2021, naar energieneutraal bezit in 2050 en aardgasvrij in bebouwde gebieden in Situatie op het eiland De huidige situatie op het eiland kenmerkt zich als volgt: Corporaties bezitten circa een derde van de woningvoorraad; Hoofdzakelijk eengezinswoningen, 60% is gebouwd na 1970; 90% van de corporatiewoningen is goedkoop of betaalbaar ; Ruim 75% van de corporatiewoningen heeft label C of beter. 2

3 Samenvatting Strategische uitgangspunten van de fusiecorporatie De werkgroep heeft op hoofdlijnen de volgende strategische uitgangspunten voor de fusiecorporatie geformuleerd: De omvang, geschiktheid en betaalbaarheid van het corporatiebezit wordt minimaal in stand gehouden en wordt voortdurend afgestemd op basis van veranderende behoeften van de doelgroep. Verkoop van sociale huurwoningen vergroot de differentiatie van het woningaanbod en verbetert zo de leefbaarheid in de kernen. Verkoop gebeurt altijd in overeenstemming met de wensportefeuille. De nieuwbouwplannen blijven onveranderd en richten zich op herstructurering van het bezit. De plannen sluiten aan bij de veranderende behoeften van de doelgroep en de duurzaamheidsopgave. Het corporatiebezit blijft van hoge kwaliteit en hierin wordt voortdurend geïnvesteerd. Er komt ook meer aandacht voor het tegengaan van geluidsoverdracht. De bestaande voorraad krijgt een duurzaamheidsimpuls. We gaan langdurige relaties aan met leveranciers en werken waar mogelijk samen met lokale partijen waarbij kwaliteit centraal staat. De duurzaamheidsambitie blijft onveranderd groot. Projecten in relatie tot de financiële situatie De corporaties hebben de komende jaren projecten gepland die in lijn staan met de afzonderlijke wensportefeuilles. Tot aan 2020 betekent dit een totale voorgenomen investering van ruim 59 miljoen verdeeld over de vier corporaties. Alle voorgenomen plannen zoals die nu opgenomen zijn in de meerjarenbegroting kunnen de komende jaren gewoon uitgevoerd worden. De inzet van de resterende investeringsruimte is aan de fusiecorporatie Meerwaarde voor huurders Door middel van intensieve samenwerking tussen de corporaties verwachten de werkgroepleden en vertegenwoordigers van de huurdersorganisaties op het gebied van vastgoedbeleid de volgende meerwaarde te behalen: Het verbeteren van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille en daarmee het woongenot voor onze huurders door van elkaar te leren en elkaars kennis en kwaliteiten te gebruiken bij de inzet van technische ontwikkelingen, nieuwe installaties en innovatieve woonconcepten; Het behouden en gericht verbeteren van de leefbaarheid in alle kernen; Het aanbieden van een passend woningaanbod voor alle doelgroepen en in elk segment; Het realiseren van onderhoud met een hogere kwaliteit tegen lagere kosten. 3

4 Inhoudsopgave 1 Uitgangspunten onderzoek 2 Huidige vastgoedsituatie op het eiland Kansen en uitdagingen op het eiland Bezit per kern De fusiecorporatie Strategische uitgangspunten Consolidatie voornemens Meerwaarde voor huurders Bijlagen A B Bezit, beleid en voornemens per corporatie Projectportfolio per corporatie

5 1. Uitgangspunten onderzoek

6 1.1 Achtergrond en vraagstelling onderzoek Achtergrond In het kader van het fusietraject Goeree-Overflakkee is er bij de beoogd fusiepartners behoefte om inzicht te verkrijgen in het strategisch vastgoed- en voorraadbeleid van de verschillende corporaties ten aanzien van de kansen voor het vormgeven van gemeenschappelijk beleid voor de fusieorganisatie. Vraagstelling Hiervoor is inzicht verkregen in: Op welke wijze de corporaties omgaan met hun strategisch vastgoed- en voorraadbeleid en wat daarbij het achterliggende beleid is; De projecten die in uitvoering zijn en gepland staan in het kader van onderhoud en verbetering, duurzaamheid, verkoop en nieuwbouw; De wijze waarop het gemeenschappelijk vastgoed- en voorraadbeleid in de fusieorganisatie vorm kan krijgen voor zowel de strategische uitgangspunten als de verdeling van middelen en inzet over het eiland. 6

7 1.2 Uitgangspunten aanpak en het proces Uitgangspunten aanpak Bij de aanpak van onze opdracht hebben we de volgende uitgangspunten gehanteerd: Een compacte onderzoekaanpak, met een pragmatische insteek; Een brede betrokkenheid met medewerkers vanuit alle vier de corporaties in de werkgroep; Een onderzoek op basis van beschikbare informatie over de opgave op het eiland en de prestatieafspraken; Inzichten toetsen en verrijken met kennis, ervaring en behoeften vanuit interne stakeholders en huurders; Uitkomsten van de actualisering van het SVB, waar door de afzonderlijke corporaties tijdens het onderzoek is gewerkt, zijn nog niet bij alle corporaties verwerkt in de meerjarenbegroting. De Aedes routeplanners 2050 zijn door de corporaties opgesteld, maar nog niet doorberekend. De kosten die hieruit voortvloeien zijn niet meegenomen in het onderzoek. Het proces De resultaten van het onderzoek zijn in goede samenwerking tot stand gekomen door de leden van de werkgroep, begeleid door KPMG. Een aantal zaken viel op: Beelden over de opgave op Goeree-Overflakkee komen overeen; Begrip en respect voor accentverschillen of verschillende zienswijzen per corporatie; Soms pittige, maar altijd zeer constructieve discussies; Uiteindelijk een grote mate van consensus op hoofdlijnen beleid. 7

8 2. Huidige vastgoedsituatie op het eiland

9 2.1 Kansen en uitdagingen op het eiland Samenwerking op Goeree-Overflakkee De vier corporaties werken al intensief samen aan de totstandkoming van de prestatieafspraken met de gemeente en hebben overeenkomstige ideeën over de opgave op Goeree-Overflakkee en de wensportefeuilles die daar idealiter bij horen. De corporaties geven hier in de uitvoering hun eigen invulling aan, door dit op te pakken aan de hand van hun eigen uitgangspunten, onder meer ingegeven door hun visie, cultuur en historie. Trends en ontwikkelingen van invloed op de wensportefeuilles Het vormgeven van de wensportefeuilles van de corporaties gebeurt ook op basis van trends en ontwikkelingen. De corporaties zijn het onderling eens dat onder andere onderstaande ontwikkelingen van invloed zijn of worden op hun wensportefeuille: 1. De corporaties gaan uit van een groei van de bevolking en een geprognotiseerde daling na Gemeente en corporaties spannen zich zin om een daling tegen te gaan; 2. De corporaties zien vergrijzing, langer zelfstandig thuis wonen en ontgroening en de daarbij horende uitdagingen voor het leefbaar en vitaal houden van de kernen op zich afkomen; 3. De corporaties gaan uit van een groeiende vraag in het middeldure segment en naar appartementen en levensloopbestendige woningen. 4. Er ligt een opgave in de verduurzaming van de woningvoorraad via gemiddeld label B in 2021, naar energieneutraal bezit in 2050 en aardgasvrij in bebouwde gebieden in

10 2.2 Bezit per kern We schetsen hierna, eerst in tekst en daarna in beeld, de huidige situatie van het bezit van de 4 corporaties op het eiland. Daarmee ontstaat inzicht in de huidige situatie en de opgave die er ligt. Corporaties bezitten circa een derde van de woningvoorraad Ongeveer een derde van de woningvoorraad op het eiland betreft een sociale huurwoning. Dat betekent dat de corporaties o.a. een grote rol spelen bij de leefbaarheid op het eiland en in de kernen. In het merendeel van de kernen is momenteel één corporatie actief, met uitzondering van Middelharnis en Sommelsdijk, Achthuizen en Ooltgensplaat. Hoofdzakelijk eengezinswoningen, 60% is gebouwd na 1970 Het corporatiebezit bestaat voor twee derde uit eengezinswoningen. Daarnaast is ongeveer 60% gebouwd na % van de corporatiewoningen is goedkoop of betaalbaar Circa 25% van de corporatiewoningen op Goeree- Overflakkee heeft een huurprijs in de categorie goedkoop. Daarnaast valt ongeveer 65% van de woningen binnen de categorie betaalbaar. Meer dan 75% van de corporatiewoningen heeft label C of beter Van het corporatiebezit heeft 25% label A (of beter), 15% label B en 35% label C. Label E, F en G zijn beperkt vertegenwoordigd Tussen de kernen zijn duidelijke verschillen. Zo heeft in Ooltgensplaat ongeveer een kwart van het bezit label A of B tegenover ruim 50% van de woningen in Middelharnis. 10

11 2.2 Bezit per kern: Aandeel sociale huur Koopwoningen Huurwoningen corporaties Particuliere huurwoningen Sommelsdijk < 500 woningen Ouddorp Goedereede Stellendam Melissant Dirksland Herkingen Middelharnis Nieuwe-Tonge Stad aan t Haringvliet Den Bommel woningen woningen Oude-Tonge Ooltgensplaat Achthuizen woningen 11

12 2.2 Bezit per kern: Wie zit waar BW Goedereede BW Ooltgensplaat FidesWonen Woongoed GO Sommelsdijk woningen Goedereede Stellendam Ouddorp Melissant Dirksland Middelharnis Stad aan t Haringvliet woningen woningen Herkingen Nieuwe-Tonge Den Bommel Oude-Tonge Ooltgensplaat Achthuizen woningen 12

13 2.2 Bezit per kern: Huurprijscategorieën Goedkoop (< 417) Betaalbaar ( ) Duur (< 710) tot huurtoeslaggrens Duur (> 710) boven huurtoeslaggrens Sommelsdijk woningen Goedereede Stellendam Ouddorp woningen Melissant Middelharnis Dirksland Stad aan t Haringvliet woningen Herkingen Nieuwe-Tonge Den Bommel Oude-Tonge Ooltgensplaat Achthuizen woningen 13

14 2.2 Bezit per kern: Woningtype Levensloopbestendige woningen Zelfstandige eengezinswoningen Etagebouw zonder lift Etagebouw met lift Sommelsdijk woningen Goedereede Stellendam Ouddorp woningen Melissant Middelharnis Dirksland Stad aan t Haringvliet woningen Herkingen Nieuwe-Tonge Den Bommel Oude-Tonge Ooltgensplaat Achthuizen woningen 14

15 2.2 Bezit per kern: Bouwjaar 2010 of later Voor 1945 Sommelsdijk woningen Goedereede Stellendam Ouddorp woningen Melissant Middelharnis Dirksland Stad aan t Haringvliet woningen Herkingen Nieuwe-Tonge Den Bommel Oude-Tonge Ooltgensplaat Achthuizen woningen 15

16 2.2 Bezit per kern: Energielabels A B C D E F G Onbekend Sommelsdijk woningen Goedereede Stellendam Ouddorp Melissant Dirksland Middelharnis Stad aan t Haringvliet woningen woningen Herkingen Nieuwe-Tonge Den Bommel Oude-Tonge Ooltgensplaat Achthuizen woningen 16

17 3. De fusiecorporatie

18 3.1 Strategische uitgangspunten

19 3.1 Strategische uitgangspunten per thema De werkgroep heeft op hoofdlijnen de volgende strategische uitgangspunten voor de fusiecorporatie geformuleerd, die op de volgende pagina's verder zijn uitgewerkt. ALGEMEEN VERKOOP NIEUW- BOUW ONDERHOUD EN VERBETERING DUURZAAM- HEID 1. De omvang, geschiktheid en betaalbaarheid van het corporatiebezit wordt minimaal in stand gehouden en wordt voortdurend afgestemd op basis van veranderende behoeften van de doelgroep. 2. Verkoop van sociale huurwoningen vergroot de differentiatie van het woningaanbod en verbetert zo de leefbaarheid in de kernen. Verkoop gebeurt altijd in overeenstemming met de wensportefeuille. 3. De nieuwbouwplannen blijven onveranderd en richten zich op herstructurering van het bezit. De plannen sluiten aan bij de veranderende behoeften van de doelgroep en de duurzaamheidsopgave. 4. Het corporatiebezit blijft van hoge kwaliteit en hierin wordt voortdurend geïnvesteerd. Er komt ook meer aandacht voor het tegengaan van geluidsoverdracht. 5. De bestaande voorraad krijgt een duurzaamheidsimpuls. 6. We gaan langdurige relaties aan met leveranciers en werken waar mogelijk samen met lokale partijen waarbij kwaliteit centraal staat. 7. De duurzaamheidsambitie blijft onveranderd groot. 19

20 Uitgangspunten algemeen De omvang, geschiktheid en betaalbaarheid van het corporatiebezit wordt minimaal in stand gehouden en wordt voortdurend afgestemd op basis van veranderende behoeften van de doelgroep. Op basis van demografische ontwikkelingen en het aantal woningzoekenden op het eiland is duidelijk dat de vraag naar sociale huurwoningen op Goeree-Overflakkee blijft, en op sommige plekken zelfs toeneemt. Daarbij is sprake van lokale verschillen, waarbij overigens alle kernen evenredig aandacht verdienen. Aandachtspunt hierbij is de betaalbaarheid van huurwoningen voor de huurders en woningzoekenden. In de sociale huursector is door het langer zelfstandig thuis wonen, vergrijzing en gezinsverdunning sprake van een verschuiving binnen de behoeften naar verschillende woningtypen. Dit betekent dat er relatief minder behoefte is naar grotere eengezinswoningen en dat de vraag naar kleinere en levensloopbestendige en/of nultredenwoningen toeneemt. Dit vraagt om een transformatie van het corporatiebezit om aan te kunnen (blijven) sluiten bij de behoeften van de doelgroep. Op basis van demografische ontwikkelingen wordt op de langere termijn, na 2030, een krimp verwacht op het eiland. De gemeente en de woningcorporaties delen een duidelijke visie om dit zo veel mogelijk tegen te gaan. Het is onduidelijk wat uiteindelijk het effect zal zijn op de verschillende kernen, de vraag naar sociale huisvesting en specifieke woningtypen. Wat betekent dit voor het huidige beleid van de corporaties? De huidige ontwikkelingen zijn bekend, de geformuleerde uitgangspunten vragen geen nadrukkelijke aanpassingen van huidig beleid. 20

21 Uitgangspunten verkoop Verkoop van sociale huurwoningen vergroot de differentiatie van het woningaanbod en verbetert zo de leefbaarheid in de kernen. Verkoop gebeurt altijd in overeenstemming met de wensportefeuille. Verkoop van sociale huurwoningen kan een bijdrage leveren in het vergroten van de differentiatie van het woningaanbod en daarmee ook de vitaliteit van buurten en kernen. Hierin speelt echter ook de gemeente een belangrijke rol, evenals de huurders zelf en particuliere eigenaren. De leefbaarheid en het voorzieningenniveau zijn, zeker in de kleinere kernen, aandachtspunten voor de corporatie. Deze zoekt hierin sterk de samenwerking met de andere betrokkenen. Verkoop gebeurt in lijn met de wensportefeuille van de fusiecorporatie waardoor verkoop van levensloopbestendige woningen, NOM woningen of appartementen wordt beperkt t.o.v. eengezinswoningen of twee-onder-een-kapwoningen. Daarbij moeten ook zittende huurders in staat worden gesteld om sociale huurwoningen te kopen. De verkoop aan zittende huurders gebeurt tegen een korting van maximaal 10%. Verkoop is nodig om ervoor te zorgen dat de corporaties de toekomstige investeringen in de woningvoorraad (zoals kwaliteit en duurzaamheid) en de woonomgeving (zoals leefbaarheid) kunnen blijven doen. Daarbij moet kritisch bekeken worden welke (type en huurprijsklasse) en hoeveel woningen verkocht kunnen worden. Het behoud van voldoende betaalbare en met name goedkope woningen vraagt hierbij aandacht. Ook bij woningen gelabeld voor de verkoop wordt een conditiescore 3 als ondergrens gehanteerd voor de conditie van de woning. Wat betekent dit voor het huidige beleid van de corporaties? Drijfveren voor eventuele verkoop zijn vergelijkbaar. Wel is er een aantal nuanceverschillen. Uitgangspunten is om deze verschillen op den duur te harmoniseren. 21

22 Uitgangspunten nieuwbouw De nieuwbouwplannen blijven onveranderd en richten zich op herstructurering van het bezit. De plannen sluiten aan bij de veranderende behoeften van de doelgroep en de duurzaamheidsopgave. Er is behoefte aan nieuwbouw in het betaalbare segment, met name het segment tot de aftoppingsgrenzen. Dit uit zich vooral in de vraag naar levensloopbestendige woningen, waar in elk segment vraag naar is. Eengezinswoningen of andere typen woningen worden voorlopig in mindere mate gebouwd, de focus ligt op levensloopbestendig. Met oog op de duurzaamheidsopgave worden nieuwbouwwoningen altijd zonder aardgasaansluiting en in principe altijd NOM en/of BENG gebouwd. Nieuwbouwwoningen zullen een functioneel kwaliteitsniveau moeten hebben. Hierbij is te denken aan woningen met een kleiner oppervlakte en met minder luxe dan de woningen die in het verleden werden gebouwd. Dit draagt enerzijds bij aan de betaalbaarheid van de woningen, t.o.v. de relatief dure en grote woningen in de huidige portefeuille. Daarnaast speelt dit in op de trend van kleiner wordende huishoudens. Woningen dienen op termijn geschikt te zijn, of eenvoudig geschikt te maken, voor andere huishoudens. Flexibel bouwen waarbij ruimte is voor experimenten met kortere exploitatietijden is een optie. Dit vanuit het oogpunt dat de huidige vraag naar kleinere en levensloopbestendige woningen in de toekomst mogelijk opnieuw wijzigt door toedoen van demografische ontwikkelingen en beleid. Wat betekent dit voor het huidige beleid van de corporaties? De huidige nieuwbouwplannen van de corporaties sluiten aan bij de omschreven ontwikkelingen ten aanzien van duurzaamheid en woningtypering waardoor geen directe wijzigingen nodig zijn; De vernieuwing van het bezit door meer flexibel te bouwen vraagt om een nieuwe aanpak van de corporaties. 22

23 Uitgangspunten onderhoud & verbetering Het corporatiebezit blijft van hoge kwaliteit en hierin wordt voortdurend geïnvesteerd. Er komt ook meer aandacht voor het tegengaan van geluidsoverdracht. Condities van de binnenschil kunnen als relatief goed worden beschouwd en deze hebben de komende tijd geen aanvullende aandacht nodig. Wel is aandacht vereist voor geluidsoverdracht. Alle woningen kennen een minimaal kwaliteitsniveau voor zowel de binnen- als de buitenschil waar tenminste aan voldaan moet worden. Onderhoud vindt hoofdzakelijk vraag- en/of prestatie gestuurd plaats. Daarbij wordt (mede) aan de hand van de conditie bepaald wanneer onderhoud plaats vindt, in plaats van op basis van vaste doorlooptijden. Deze aanpak vraagt aandacht voor een structurele toetsing en goede borging van de kwaliteit van het geleverde werk. Er moet ruimte worden ingebouwd voor experimenten met langere onderhoudscycli op het gebied van bijvoorbeeld schilderwerk om zo kosten te besparen. In geval van geplande sloop of renovatie wordt de laatste tien jaar in principe geen planmatig onderhoud uitgevoerd (mits het minimale kwaliteitsniveau wordt gewaarborgd), reparatieonderhoud vindt wel plaats. De bestaande voorraad krijgt een duurzaamheidsimpuls. Verduurzaming van het huidige bezit verdient de komende jaren aandacht. Het tenminste CO 2 - neutraal maken van woningen en het gebruik van onderhoudsarme materialen, zonnepanelen, efficiëntere apparatuur en een optimale isolatie van de buitenschil zijn hierbij belangrijke aandachtsgebieden. 23

24 Uitgangspunten onderhoud & verbetering We gaan langdurige relaties aan met leveranciers en werken waar mogelijk samen met lokale partijen waarbij kwaliteit centraal staat. Langdurige relaties met partijen voor verrichten van onderhoud en verbetering zijn gewenst, waarbij het behalen van kostenvoordeel, een betere kwaliteit en een hogere klanttevredenheid belangrijke uitgangspunten zijn. Hierbij zijn langdurige contracten een mogelijkheid, waarbij gestuurd wordt op prestaties, controle op kwaliteit is hierbij van belang. Borging van de kwaliteit van onderhoud en verbetering en de actieve monitoring daarvan vraagt aandacht, nu en in de toekomst. Indien mogelijk en passend is het direct dan wel indirect uitvoeren van onderhouds- of renovatiewerk door lokale partijen wenselijk. Wat betekent dit voor het huidige beleid van de corporaties? De uitgangspunten voor onderhoud en verbetering sluiten veelal aan bij het huidige beleid van de corporaties en vragen slechts om beperkte wijzigingen van beleid; De fusiecorporatie staat positief tegenover het samenwerken met lokale partijen. De exacte invulling dient gezamenlijk geconcretiseerd te worden en vraagt om een nuancering binnen het huidige beleid voor de individuele corporaties; Sturen op condities en experimenteren met langere onderhoudscycli vraagt deels om bijstelling van de bestaande aanpak. 24

25 Uitgangspunten duurzaamheid De duurzaamheidsambitie blijft onveranderd groot. Huidige nieuwbouw wordt zonder aardgasaansluiting, ten minste CO 2 -neutraal en in principe altijd NOM en/of BENG gerealiseerd. Woningen die technisch verduurzaamd kunnen worden, dienen toekomstbestendig te zijn. In verband met de snelheid waarin technische ontwikkelingen plaats vinden ten aanzien van met name installaties, dienen duurzaamheidsmaatregelen in bestaand bezit no-regret - maatregelen te zijn. Over het algemeen zijn dit maatregelen ten aanzien van de schil, zoals isolatie. Voor de duurzaamheidsmaatregelen aan de bestaande bouw wordt een bijdrage van minimaal 50% van de gemiddelde theoretische besparing van de huurders gevraagd. Hierbij wordt een balans gezocht tussen financierbaarheid (IRR) op lange termijn en het bereiken van voldoende draagvlak voor de aanpassingen bij huurders. Het gaat hierbij voornamelijk om relatief kleine energetische aanpassingen. Bij NOM-renovaties wordt gewerkt met EPV. De behoefte aan zekerheid bij huurders dat bij een stijging van de huurprijs door EPV-maatregelen, geen stijging plaatsvindt van de totale woonlasten is een belangrijk aandachtspunt. Wat betekent dit voor het huidige beleid van de corporaties? De huidige duurzaamheidsambities van de corporaties sluiten aan bij de omschreven ontwikkelingen waardoor zeer beperkt wijzigingen nodig zijn. Niet alle duurzaamheidsambities zijn doorberekend. Dit geldt in elk geval voor de routekaarten en deels voor geactualiseerd beleid. Op het gebied van duurzaamheid zijn verschillen in de kernen zichtbaar. Dat vraagt om een gezamenlijke prioritering van activiteiten 25

26 3.2 Consolidatie voornemens

27 3.2 Geconsolideerd overzicht projecten Elke corporatie heeft berekend haar voornemens op het gebied van vastgoedbeleid de komende jaren te kunnen dragen. Ambities voor de langere termijn zijn hierin niet meegenomen. Tijdens het onderzoek naar het strategisch vastgoedbeleid van de fusiecorporatie, is door de afzonderlijke corporaties gewerkt aan een actualisering van het strategisch vastgoed- en voorraadbeleid. De uitkomsten hiervan zijn nog niet door alle corporatie (volledig) doorgerekend en daarmee ook niet meegenomen in dit onderzoek. Uitzonderingen zijn BW Ooltgensplaat en FidesWonen, waarvan de voorgenomen investeringen respectievelijk zijn gebaseerd op het geactualiseerde SVB 2.0 met goedkeuring van de RvC van BW Ooltgensplaat en de in april 2018 goedgekeurde actualisatie van het SVB en de formeel goedgekeurde FMB van FidesWonen. De Aedes routeplanners 2050 zijn door de corporaties opgesteld, maar nog niet doorgerekend. De kosten die hieruit voortvloeien zijn dus niet meegenomen in het onderzoek. Het overzicht op de volgende pagina toont de omvang van de voorgenomen investeringen van de vier corporaties. Hierin wordt onderscheid gemaakt naar projecten die zijn begroot in 2018, 2019 en De voorgenomen projecten tot en met 2020 zijn meegenomen in het onderzoek vanwege de grote mate van hardheid van reeds gemaakte afspraken. Op basis van het financiële onderzoek dat is uitgevoerd door Finance Ideas blijkt dat elke corporatie deze voornemens financieel zelfstandig kan realiseren. Daaruit vloeit logischerwijs voort dat dit ook het geval is als de vier corporaties fuseren tot één corporatie. De inzet van de resterende investeringsruimte is aan de fusiecorporatie. De strategische uitgangspunten bieden hiervoor handvatten. Er is een ruime mate van investeringsruimte beschikbaar, die ingezet kan worden op basis van de wensportefeuille van de fusiecorporatie. Samenvattend betekent dat dus dat alle voorgenomen plannen zoals die nu opgenomen zijn in de meerjarenbegroting de komende jaren gewoon uitgevoerd kunnen worden en dit financieel mogelijk is. 27

28 3.2 Geconsolideerd overzicht projecten Op basis van de voorgenomen projecten is het totale investeringsvolume van de corporaties tot aan 2020 bijna 60 miljoen*; Het betreft bruto investeringen, eventuele opbrengsten uit verkoop zijn hierin niet opgenomen; De totale investeringsruimte voor de komende 10 jaar in de laatste kolom is berekend door Finance Ideas en geeft een indicatie van de verhouding tussen de voorgenomen investeringen en de financiële ruimte. Corporatie Begroot 2018 Begroot 2019 Begroot 2020 Totaal per corporatie Totale investeringsruimte (10 jaar) (berekening IBW) *** BW Goedereede BW Ooltgensplaat** FidesWonen Woongoed GO Totaal per begrotingsjaar * De voorgenomen investeringen betreffen een momentopname. Verschillende corporaties werken aan een actualisatie van het beleid waarbij mogelijk wijzigingen in de voorgenomen plannen plaatsvindt. Majeure wijzigingen worden vooraf besproken in de stuurgroep. ** De voorgenomen investeringen van BW Ooltgensplaat zijn gebaseerd op het SVB 2.0. De totale investeringsruimte die is berekend door Finance Ideas is gebaseerd op de individuele meerjarenplanning. Hierdoor ontstaan verschillen, maar een overschrijding van de totale investeringsruimte lijkt vooralsnog niet aan de orde. *** De totale investeringsruimte is berekend door Finance Ideas, voor de details van deze berekening verwijzen we naar de rapporten die zijn aangeleverd door Finance Ideas. 28

29 4. Meerwaarde huurders

30 4.1 Wat is de meerwaarde voor de huurders Het verbeteren van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille en daarmee het woongenot voor onze huurders door van elkaar te leren en elkaars kennis en kwaliteiten te gebruiken bij de inzet van technische ontwikkelingen, nieuwe installaties en innovatieve woonconcepten, denk bijvoorbeeld aan: Een prettiger binnenklimaat door betere isolatietechnieken en modernere installaties; Lagere energielasten door gebruik te maken van bijvoorbeeld zonnepanelen; en Meer aandacht voor het tegengaan van geluidsoverdracht in gehorige woningen. Het behouden en gericht verbeteren van de leefbaarheid in alle kernen door o.a.: Meer te investeren in de woningvoorraad op basis van wat er per kern nodig is; en Differentiatie van het woonaanbod in de kernen door beperkt te verkopen in lijn met de wensportefeuille. Het aanbieden van een passend woningaanbod voor alle doelgroepen en in elk segment door o.a.: Meer gezamenlijk aan de slag te gaan met ontwikkelingen zoals verduurzaming, vergrijzing en groei en daarbij meer kennis te delen om aansluiting te houden bij de woonbehoeften van onze huurders; en Beter onze krachten te bundelen om eventuele risico s in vastgoedprojecten beter te dragen en zo de kansen van de samenwerking t.a.v. de vastgoedopgave te benutten. Het realiseren van onderhoud met een hogere kwaliteit tegen lagere kosten door o.a.: Meer uniformiteit in de aanpak en oplossingen te hanteren en zo een hogere efficiëntie te realiseren; en Actief te sturen op prestaties van leveranciers door het continu monitoren van de geleverde kwaliteit. 30

31 Bijlagen

32 Bijlage A Bezit, beleid en voornemens per corporatie

33 A.1 Beter Wonen Goedereede

34 A.1 Strategisch uitgangspunten BW Goedereede Algemeen Verkoop Nieuwbouw Onderhoud en renovatie Een lichte stijging in de vastgoedportefeuille en een transitie van het bezit in lijn met de veranderende behoefte op het eiland richting meer levensloopbestendige woningen en woningen voor eenpersoonhuishoudens; Efficiënte sturing vindt plaats o.b.v. prestaties en TCO en ruim aandacht voor betaalbaar wonen, een hoogwaardige schilkwaliteit en het toepassen van innovatieve ontwikkelingen. Verkoop van twee-onder-een-kapwoningen en een deel van de complexen met eengezinswoningen aan zittende huurders (tussen de 5 en 12 per jaar) Appartementen, levensloopbestendige woningen, NOM-woningen en woningen voor starters worden niet verkocht. Toevoegen van 25 woningen op jaarbasis aan de portefeuille, dit betekent met name een stijging in kleinere, meer betaalbare woningen waarvan een deel levensloopbestendig is. Alle nieuwbouwwoningen zijn nul-op-de-meter (NOM) er wordt gestuurd op TCO en een levensduur langer dan 75 jaar. Conditiescore is minimaal 3 en in principe worden er onderhoudsarme materialen gebruikt; Onderhoud en renovatie wordt prestatiegericht georganiseerd middels prestatiecontracten en zowel collectieve als individuele installaties worden zoveel mogelijk geoutsourcet. Er wordt geëxperimenteerd met het verlengen van de onderhoudscyclus van 6 naar 9 jaar. Duurzaamheid Verbeteren van het wooncomfort staat centraal inclusief een gezond binnenklimaat en een uniforme aanpak. Na ingreep wordt minimaal een A+ of A++ label gerealiseerd; Energetische verbetermaatregelen worden zoveel mogelijk toegepast i.c.m. planmatig onderhoud en alleen bij woningen die nog minimaal 25 jaar in exploitatie blijven. 34

35 A.1 Vastgoedportefeuille BW Goedereede De komende pagina s tonen op hoofdlijnen het bezit van Beter Wonen Goedereede, inclusief de ontwikkeling hiervan. Rechts is een geconsolideerd overzicht van de projecten in uitvoering en de geplande projecten opgenomen. Een uitgebreid overzicht van de verschillende projecten is opgenomen in de bijlagen. BW Goedereede beschikt met name over zelfstandige eengezinswoningen van een goede conditie Beter Wonen Goedereede beheert woningen, dit aantal neemt de komende jaren iets toe; 66% van het huidige bezit bevindt zich in het betaalbare huursegment. Het betreft in 75% van de woningen zelfstandige eengezinswoningen; 64% van het bezit is gebouwd ná 1970; 96% van de woningen beschikt over een conditiescore van 3 of hoger en 80% van het bezit is voorzien van energielabel C of beter. BW Goedereede zet in op verdere verduurzaming van het bezit. Dit wordt o.m. zichtbaar in een sterke stijging van woningen met een A++ label. Geconsolideerd overzicht projecten BW Goedereede t/m 2020 Begroot 2018 (Sloop-) nieuwbouw 50 EUR Onderhoud 22 EUR Duurzaamheid 96+ EUR Combinatie onderhoud en duurzaamheid 0 EUR 0 Totaal 168+ EUR Begroot 2019 (Sloop-) nieuwbouw 11 EUR Onderhoud 11 EUR Duurzaamheid 53 EUR Combinatie onderhoud en duurzaamheid 0 EUR 0 Totaal 75 EUR Begroot 2020 (Sloop-) nieuwbouw 0 EUR 0 Onderhoud 0 EUR 0 Duurzaamheid 50 EUR Combinatie onderhoud en duurzaamheid 0 EUR 0 Totaal 50 EUR

36 A.1 Vastgoedportefeuille BW Goedereede Bezit naar woningtypen Bezit naar huurprijscategorieën 3% 0% 22% Levensloopbestendige woningen Zelfstandige eengezinswoningen 9% 4% 21% Aantal huurwoongelegenheden goedkoop ( 417,34) Aantal huurwoongelegenheden betaalbaar ( 640,14) Etagebouw zonder lift Aantal huurwoongelegenheden duur tot huurtoeslaggrens ( 710,68) 75% Etagebouw met lift 66% Aantal huurwoongelegenheden duur vanaf huurtoeslaggrens ( 710,68) Ontwikkeling van woningtypen Ontwikkeling van huurprijscategorieën

37 A.1 Vastgoedportefeuille BW Goedereede Bezit naar conditiescore Energielabeling van bezit 4% 0% 0% 3% 0% 4% 37% 21% Conditiescore 1 - Nieuwbouwkwaliteit Conditiescore 2 Goede conditie Conditiescore 3 Redelijke conditie Conditiescore 4 Matige conditie 10% 7% 7% 16% A++ A+ A D E F 38% Conditiescore 5 Slechte conditie 41% 12% B G Conditiescore 6 Zeer slechte conditie C Bezit naar bouwjaar Ontwikkeling energielabels 0% 0% 24% % 27% 15% 2% 6% 14% 2010 of later Voor A++ A+ A 37

38 A.2 Beter Wonen Ooltgensplaat

39 A.2 Strategisch uitgangspunten BW Ooltgensplaat Algemeen Aanpassen van de voorraad naar de nieuwe behoeften in Ooltgensplaat en Achthuizen Behoud van de leefbaarheid in beide kernen staat hoog in het vaandel. Verkoop Er is geen sprake van verkoop tenzij nieuwbouw wordt gerealiseerd. Centraal uitgangspunt hierbij is dat het aantal vhe in de portefeuille in ieder geval niet terugloopt t.b.v. de leefbaarheid in de kernen; In het geactualiseerde SVB is vastgelegd welke kavels de strategie verkoop hebben gehad. Op die manier wordt o.a. versnippering van het bezit uitgesloten. Nieuwbouw Onderhoud en renovatie Nieuwbouwwoningen zijn per definitie aardgasloos en NOM woningen; In beide kernen waar BW Ooltgensplaat actief is, zullen voorlopige alleen levensloopbestendige woningen worden bijgebouwd. De huidige kwaliteit van de binnenschil van het bezit van BW Ooltgensplaat is op orde; De buitenschil verdient de komende jaren extra aandacht. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om het voegwerk en het onderhoud aan daken. Maatregelen worden in principe gecombineerd met energetische verbeter maatregelen. Duurzaamheid De duurzaamheidsopgave wordt zoveel mogelijk opgepakt i.c.m. onderhoud aan de buitenschil. Optrekken naar label A en waar mogelijk label A+/A++ is één van de uitgangspunten. De complete duurzaamheidsopgave is uitgewerkt in SVB 2.0, hieruit blijkt dat er de komende jaren fors geïnvesteerd zal worden in energetische verbetermaatregelen. 39

40 A.2 Vastgoedportefeuille BW Ooltgensplaat De komende pagina s tonen op hoofdlijnen het bezit van Beter Wonen Ooltgensplaat, inclusief de ontwikkeling hiervan. Hiernaast is tevens een geconsolideerd overzicht van de projecten in uitvoering en de geplande projecten opgenomen. Een uitgebreid overzicht van de verschillende projecten is opgenomen in de bijlagen. BW Ooltgensplaat beschikt over relatief oud bezit in het goedkope en betaalbare segment Beter Wonen Ooltgensplaat beschikt over 379 woningen, dit aantal blijft nagenoeg gelijk; Projecten zijn met name gericht op onderhoud, vaak i.c.m. verduurzamingsmaatregelen; Alle woningen vallen in het goedkope of betaalbare segment; 73% van de woningen zijn zelfstandige eengezinswoningen; 50% van de woning is voor 1970 gebouwd; 28% van het bezit heeft energielabel B of hoger; De komende jaren wordt flink ingezet op het verbeteren van de energielabels richting A, A+ en A++ op basis van het SVB 2.0. Geconsolideerd overzicht projecten BW Ooltgensplaat t/m 2020 Begroot 2018 (Sloop-) nieuwbouw 5 EUR Onderhoud 48 EUR Duurzaamheid 0 EUR 0 Combinatie onderhoud en duurzaamheid 0 EUR 0 Totaal 53 EUR Begroot 2019 (Sloop-) nieuwbouw 0 EUR 0 Onderhoud 7 EUR Duurzaamheid 17 EUR Combinatie onderhoud en duurzaamheid 0 EUR 0 Totaal 24 EUR Begroot 2020 (Sloop-) nieuwbouw 10 EUR Onderhoud 8 EUR Duurzaamheid 24 EUR Combinatie onderhoud en duurzaamheid 0 EUR 0 Totaal 42 EUR

41 A.2 Vastgoedportefeuille BW Ooltgensplaat Bezit naar woningtypen Bezit naar huurprijscategorieën 6% 4% 17% Levensloopbestendige woningen 0% 0% Aantal huurwoongelegenheden goedkoop ( 417,34) Zelfstandige eengezinswoningen 45% Aantal huurwoongelegenheden betaalbaar ( 640,14) Etagebouw zonder lift 55% Aantal huurwoongelegenheden duur tot huurtoeslaggrens ( 710,68) 73% Etagebouw met lift Aantal huurwoongelegenheden duur vanaf huurtoeslaggrens ( 710,68) Ontwikkeling van woningtypen Ontwikkeling van huurprijscategorieën

42 A.2 Vastgoedportefeuille BW Ooltgensplaat Bezit naar conditiescore Energielabeling van bezit 0% 0% 0% 0% 9% Conditiescore 1 - Nieuwbouwkwaliteit 0% 8% 1% 5% A++ D 31% 60% Conditiescore 2 Goede conditie Conditiescore 3 Redelijke conditie Conditiescore 4 Matige conditie Conditiescore 5 Slechte conditie 16% 22% 12% 10% 10% A+ A B E F G Conditiescore 6 Zeer slechte conditie 16% C Bezit naar bouwjaar 4% 5% 7% 9% 30% 5% 24% 16% of later Voor 1945 Ontwikkeling energielabels* * o.b.v. SVB 2.0 (excl. Strategie verkoop) A A+ 200 A

43 A.3 FidesWonen

44 A.3 Strategisch vastgoedbeleid FidesWonen Algemeen De focus blijft de komende jaren onveranderd liggen op kwaliteitsverbeteringen zoals verduurzaming en het geschikt maken van de woningen voor de veranderende behoeften in de kernen middels nultredenwoningen en kleine appartementen. Verkoop Nieuwbouw Met de inkomsten die vrijkomen uit verkoop kan de kwaliteit van de vastgoedportefeuille stapsgewijs worden verbeterd. Daarnaast is er een aantal aantrekkelijke verkoop- en kortingsvoorwaarden geformuleerd; Er wordt behoudend omgegaan met investeren in energetisch verbeteren bij woningen die voor verkoop zijn gelabeld. Nieuwbouwwoningen bij FidesWonen zijn per definitie gasloos en nul-op-de-meter. Er wordt bij zowel nieuwbouw als onderhoud en renovatie primair gekozen voor onderhoudsarme materialen die het milieu minimaal belasten; FidesWonen kiest in beginsel niet voor uitbreiden van de vastgoedportefeuille en nieuwbouw gebeurt daarom vaak i.c.m. sloop. Onderhoud en renovatie Duurzaamheid Oudere eengezinswoningen vragen de komende jaren om de nodige energetische investeringen, variërend van (EBM) tot (NOM) renovaties; Uitgangspunt is om 50%-70% van de te verwachten berekende energiebesparing door te berekenen aan huurders inclusief de garantie dat de huurverhoging niet meer zal zijn dan de besparing die dit de huurder oplevert op de energierekening. Bij energetische verbetermaatregelen wordt de CO2 uitstoot van de woning of complex met 50% gereduceerd; Woningen met een D/E label worden verbeterd tot een woning met een A-label. 44

45 A.3 Vastgoedportefeuille FidesWonen De komende pagina s tonen op hoofdlijnen het bezit van FidesWonen, inclusief de ontwikkeling hiervan. Hiernaast is tevens een geconsolideerd overzicht van de projecten in uitvoering en de geplande projecten opgenomen. Een uitgebreid overzicht van de verschillende projecten is opgenomen in de bijlagen. FidesWonen beschikt over voornamelijk zelfstandige eengezinswoningen met een zeer goede conditie FidesWonen beschikt over (exclusief 65 intramurale eenheden) woningen en dit aantal zal de komende jaren licht dalen richting een wensportefeuille van woningen (exclusief intramurale eenheden). 72% van het bezit, bevindt zich in het betaalbare segment. Eveneens 72% betreft zelfstandige eengezinswoningen; Slechts 35% van het bezit is voor 1970 gebouwd; 38% van het bezit is van nieuwbouwkwaliteit en 64% beschikt over energielabel C of beter; Vanaf 2021 is een sterke stijging te zien in het aandeel woningen met energielabels A en A++. Geconsolideerd overzicht projecten FidesWonen t/m 2020 Begroot 2018 (Sloop-) nieuwbouw 42 EUR Onderhoud 0 EUR 0 Duurzaamheid 6 EUR Combinatie onderhoud en duurzaamheid 52 EUR Totaal 100 EUR Begroot 2019 (Sloop-) nieuwbouw 5 EUR Onderhoud 0 EUR 0 Duurzaamheid 44 EUR Combinatie onderhoud en duurzaamheid 85 EUR Totaal 134 EUR Begroot 2020 (Sloop-) nieuwbouw 21 EUR Onderhoud 0 EUR 0 Duurzaamheid 26 EUR Combinatie onderhoud en duurzaamheid 47 EUR Totaal 94 EUR

46 A.3 Vastgoedportefeuille FidesWonen Bezit naar woningtypen Bezit naar huurprijscategorieën 18% 3% 10% Levensloopbestendige woningen Zelfstandige eengezinswoningen 4% 1% 23% Aantal huurwoongelegenheden goedkoop ( 417,34) Aantal huurwoongelegenheden betaalbaar ( 640,14) 9% 60% Etagebouw zonder lift Etagebouw met lift Intramuraal 72% Aantal huurwoongelegenheden duur tot huurtoeslaggrens ( 710,68) Aantal huurwoongelegenheden duur vanaf huurtoeslaggrens ( 710,68) Ontwikkeling van woningtypen Ontwikkeling van huurprijscategorieën

47 A.3 Vastgoedportefeuille FidesWonen Bezit naar conditiescore Energielabeling van bezit 0% 1% 6% 7% 38% Conditiescore 1 - Nieuwbouwkwaliteit Conditiescore 2 Goede conditie Conditiescore 3 Redelijke conditie 2% 0% 1% 9% 2% 2% 22% A++ A+ D E Conditiescore 4 Matige conditie 24% A F 33% 15% Conditiescore 5 Slechte conditie Conditiescore 6 Zeer slechte conditie Conditiescore onbekend 27% 11% B C G Onbekend Bezit naar bouwjaar Ontwikkeling energielabels 1% 0% 5% 17% 17% 15% 5% 12% 2010 of later A++ A+ A % Voor

48 A.4 Woongoed GO

49 A.4 Strategisch vastgoedbeleid Woongoed GO Algemeen Verkoop Nieuwbouw Onderhoud en renovatie Er wordt gewerkt aan een gezonde balans tussen vraag en aanbod in lijn met de veranderende woningbehoefte op het eiland; Gemiddeld conditiescore 3 is het kwaliteitsuitgangspunt voor het gehele bezit. Het bieden van keuze mogelijkheden aan huurders staat centraal bij het verkoopbeleid; Woongoed GO stelt huurders in staat om hun eigen woning aan te kopen. Hiertoe is ook een (groot) deel van het bezit gelabeld voor mogelijke verkoop. Uitgangspunten voor verkoop zijn enerzijds het creëren van financiële ruimte voor de transitieopgave van het bezit en anderzijds het verheffen van de huurders. Nieuwbouwwoningen zijn altijd gasloos en nul-op-de-meter en worden alleen bijgebouwd in het betaalbare segment met relatief lage woonlasten en bouwkusten; Woongoed GO wil hierbij experimenteren met optie voor flexibel bouwen met een relatief korte exploitatieperiode. Onderhoud en renovatie richt zich de komende tijd met name op de energetische verbetermaatregelen; Uitgangspunten staan opgenomen onder het thema duurzaamheid. Duurzaamheid Woningen die vanaf 1970 zijn gebouwd zullen gefaseerd richting NOM of BENG worden gebracht, bezit tot 1970 zal gefaseerd richting BENG worden gebracht of ten minste energielabel A; De voorraad is CO2 neutraal in 2050 en Woongoed GO richt zich op het voorzien van 50% van haar bezit met zonnepanelen in 2020 en een reductie van gasgebruik en CO2 uitstoot met 20% in datzelfde jaar. 49

50 A.4 Vastgoedportefeuille Woongoed GO De komende pagina s tonen op hoofdlijnen het bezit van Woongoed GO, inclusief de ontwikkeling hiervan. Hiernaast is tevens een geconsolideerd overzicht van de projecten in uitvoering en de geplande projecten opgenomen. Een uitgebreid overzicht van de verschillende projecten is opgenomen in de bijlagen. Het bezit van Woongoed GO zit met name in het betaalbare segment en is van (zeer) goede kwaliteit met relatief hoge energielabels. Woongoed GO beschikt over woningen en dit aantal zal de komende jaren iets stijgen; 58% van het bezit bevindt zich in het betaalbare segment, 25% van het bezit is goedkoop. 72% van het bezit is zelfstandige eengezinswoningen en 58% werd gebouwd na 1970; 65% van het bezit is van goede kwaliteit, 28% is zelfs van nieuwbouwkwaliteit; 91% van het bezit beschikt reeds over energielabel C of beter. Geconsolideerd overzicht projecten Woongoed GO t/m 2020 Begroot 2018 (Sloop-) nieuwbouw 4 EUR Onderhoud 108 EUR Duurzaamheid n/a EUR Combinatie onderhoud en duurzaamheid 0 EUR 0 Totaal 112+ EUR Begroot 2019 (Sloop-) nieuwbouw 2 EUR Onderhoud 2 EUR Duurzaamheid n/a EUR Combinatie onderhoud en duurzaamheid 111 EUR Totaal 115+ EUR Begroot 2020 (Sloop-) nieuwbouw 59 EUR Onderhoud 0 EUR 0 Duurzaamheid n/a EUR Combinatie onderhoud en duurzaamheid 36 EUR Totaal 95+ EUR

51 A.4 Vastgoedportefeuille Woongoed GO Bezit naar woningtypen Bezit naar huurprijscategorieën 11% 8% 3% 8% Levensloopbestendige woningen Zelfstandige eengezinswoningen 16% 1% 25% Aantal huurwoongelegenheden goedkoop ( 417,34) Aantal huurwoongelegenheden betaalbaar ( 640,14) Etagebouw zonder lift Etagebouw met lift Aantal huurwoongelegenheden duur tot huurtoeslaggrens ( 710,68) 70% Intramuraal 58% Aantal huurwoongelegenheden duur vanaf huurtoeslaggrens ( 710,68) Ontwikkeling van woningtypen Ontwikkeling van huurprijscategorieën

52 A.4 Vastgoedportefeuille Woongoed GO Bezit naar conditiescore Energielabeling van bezit 0% 0% 0% 7% Conditiescore 1 - Nieuwbouwkwaliteit 2% 0% 0% 0% 1% 2% A++ D 28% Conditiescore 2 Goede conditie Conditiescore 3 Redelijke conditie Conditiescore 4 Matige conditie 34% 27% A+ A E F 65% Conditiescore 5 Slechte conditie Conditiescore 6 Zeer slechte conditie 34% B C G Bezit naar bouwjaar Ontwikkeling energielabels 1% 24% 11% 8% 5% 2010 of later A++ A+ A 17% 12% % Voor

53 Bijlage B Projectportfolio per corporatie

54 Projectportfolio BW Goedereede

55 Projectportfolio BW Goedereede Begroot 2018 Kern Woningtype Vhe (#) / projecten (Sloop-) nieuwbouw Onderhoud Duurzaamheid Combinatie onderhoud en duurzaamheid Budget (cumulatief) Opmerkingen Ouddorp Stellendam Goedereede Divers Zelfstandige eengezinswoningen Etagebouw met lift (t/m vier woonlagen) Onzelfstandige wooneenheden Zelfstandige eengezinswoningen Etagebouw met lift (t/m vier woonlagen) Zelfstandige eengezinswoningen Etagebouw met lift (t/m vier woonlagen) 55 / 2 23 / 1 0 / 0 32 / 1 0 / 0 EUR Hardheid van 27 / 1 27 / 1 0 / 0 0 / 0 0 / 0 EUR Hardheid van 22 / 1 0 / 0 22 / 1 0 / 0 0 / 0 EUR Hardheid van 9 / 1 0 / 0 0 / 0 9 / 1 0 / 0 EUR Hardheid van 43 / 1 0 / 0 0 / 0 43 / 1 0 / 0 EUR Hardheid van 12 / 2 0 / 0 0 / 0 12 / 2 0 / 0 EUR Hardheid van n/a / n/a 0 / 0 0 / 0 n/a / n/a 0 / 0 EUR Hardheid van Totaal 168+ / / 2 22 / / 5+ 0 / 0 EUR

56 Projectportfolio BW Goedereede Begroot 2019 Kern Woningtype Vhe (#) / projecten (Sloop-) nieuwbouw Onderhoud Duurzaamheid Combinatie onderhoud en duurzaamheid Budget (cumulatief) Opmerkingen Stellendam Goedereede Divers Zelfstandige eengezinswoningen Onzelfstandige wooneenheden Etagebouw met lift (t/m vier woonlagen) Etagebouw met lift (t/m vier woonlagen) 11 / 1 11 / 1 0 / 0 0 / 0 0 / 0 EUR Hardheid van Herstructurering 11 / 1 0 / 0 11 / 1 0 / 0 0 / 0 EUR Hardheid van 75% Garages 19 / 1 0 / 0 0 / 0 19 / 1 0 / 0 EUR Hardheid van 75% 34 / 1 0 / 0 0 / 0 34 / 1 0 / 0 EUR Hardheid van Totaal 75 / 4 11 / 1 11 / 1 53 / 2 0 / 0 EUR *Naast bovenstaande investeringen heeft BW Goedereede voor 2020 nog een investeringsvolume van ruim 3,5 miljoen ingepland voor sloop- nieuwbouw-, onderhouds- en duurzaamheidsprojecten. Deze investeringen zijn echter nog niet doorberekend in het MJB. En derhalve niet in dit overzicht opgenomen. 56

57 Projectportfolio BW Goedereede Begroot 2020 Kern Woningtype Vhe (#) / projecten (Sloop-) nieuwbouw Onderhoud Duurzaamheid Combinatie onderhoud en duurzaamheid Budget (cumulatief) Opmerkingen Stellendam Goedereede Zelfstandige eengezinswoningen Zelfstandige eengezinswoningen 30 / 1 0 / 0 0 / 0 30 / 1 0 / 0 EUR Hardheid van 20 / 1 0 / 0 0 / 0 20 / 1 0 / 0 EUR Hardheid van 75% Totaal 50 / 1 0 / 0 0 / 0 50 / 1 0 / 0 EUR * *Naast bovenstaande investeringen heeft BW Goedereede voor 2020 nog een investeringsvolume van bijna 5 miljoen ingepland voor sloop- nieuwbouw-, onderhouds- en duurzaamheidsprojecten. Deze investeringen zijn echter nog niet doorberekend in het MJB. En derhalve niet in dit overzicht opgenomen. 57

58 Projectportfolio BW Ooltgensplaat

59 Projectportfolio BW Ooltgensplaat Begroot 2018 Kern Woningtype Vhe (#) / projecten (Sloop-) nieuwbouw Onderhoud Duurzaamheid Combinatie onderhoud en duurzaamheid Budget (cumulatief) Opmerkingen Ooltgensplaat Levensloop-bestendige woningen 14 / 2 5 / 1 9 / 1 0 / 0 0 / 0 EUR Hardheid van Zelfstandige eengezinswoningen 39 / 3 0 / 0 39 / 3 0 / 0 0 / 0 EUR Hardheid van Totaal 53 / 5 5 / 1 48 / 4 0 / 0 0 / 0 EUR

60 Projectportfolio BW Ooltgensplaat Begroot 2019 Kern Woningtype Vhe (#) / projecten (Sloop-) nieuwbouw Onderhoud Duurzaamheid Combinatie onderhoud en duurzaamheid Budget (cumulatief) Opmerkingen Ooltgensplaat Zelfstandige eengezinswoningen 7 / 1 0 / 0 7 / 1 0 / 0 0 / 0 EUR Hardheid van Achthuizen Zelfstandige eengezinswoningen 17 / 3 0 / 0 0 / 0 17 / 3 0 / 0 EUR Duurzaamheidprojecten uitgevoerd in 2018 en 2019 Hardheid van Totaal 24 / 4 0 / 0 7 / 1 17 / 3 0 / 0 EUR