10 PUNTEN VOOR DE WOON AGENDA Corporaties en gemeente in dialoog over wonen in Nijmegen

Transcriptie

1 10 PUNTEN VOOR DE WOON AGENDA Corporaties en gemeente in dialoog over wonen in Nijmegen

2 Voorwoord Volgend voorjaar zijn nieuwe gemeenteraadsverkiezingen. Wonen in Nijmegen is een belangrijk onderdeel in de diverse partijprogramma s. De Nijmeegse corporaties vinden het daarom van belang om actuele volkshuisvestelijke thema s en onze visie daarop met u te delen. Dat doen we middels deze flyer. Het is bedoeld voor gedachtenvorming en debat in het kader van de samenstelling van uw partijprogramma. We hopen u hiermee te inspireren bij het focussen op de vraagstukken op de woningmarkt voor de komende vier jaar en nodigen u uit om met ons van gedachten te wisselen over genoemde thema s. Daarnaast organiseren wij begin volgend jaar een verkiezingsdebat. Ook hier bent u van harte welkom. Volkshuisvestelijke thema s De Nijmeegse corporaties zien voor de eerstvolgende vier jaren een aantal thema s waarvoor wij de aandacht vragen van de politiek in Nijmegen. Deze zijn achtereenvolgens: 1 De huidige maatschappelijke positie van woningcorporaties. 2 Knelpunten op de woningmarkt. 3 Investeren in maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid in wijken en buurten. 4 De Nijmeegse opgave: woonlastenbeheersing, beheer van de bestaande voorraad, stads ontwikkeling, verduurzaming, wonen en zorg/ levensloopbestendigheid, bijzondere doelgroepen. 1 De huidige maatschappelijke positie van woningcorporaties De corporatiesector heeft op het landelijke podium op dit moment een negatief imago. Dat is lokaal gelukkig anders. In de lokale omgeving van bewoners, samenleving, maatschappelijke organisaties, ambtenaren, stadsbestuur en politiek in Nijmegen merken wij een ander, positiever beeld. Dat zien wij niet alleen, dat ervaren wij ook in de samenwerking. En daar zijn wij blij mee, want we werken graag in en voor deze stad. Samenwerking met gemeente De landelijke overheid heeft wetgeving in voorbereiding die nieuwe kaders voor het werk van woningcorporaties schetst. In het regeerakkoord heeft de regering de wens uitgesproken dat de corporaties onder gemeentelijke aansturing gaan opereren. Een adviesrapport van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) over dit thema is recent gepubliceerd (Rapport commissie Dekker: Gemeenten en corporaties; de vrijblijvendheid voorbij. Wederkerig en verplichtend). De Nijmeegse corporaties zijn van mening dat de legitimatie van het corporatiewerk gebaat is bij beïnvloeding ervan door het democratisch gelegitimeerd lokaal gezag. De gemeentelijke geleding moet invloed kunnen uitoefenen op onze keuzes, die niet gelegitimeerd worden door landelijke wet- en regelgeving. Dat betekent naast een andere, intensievere manier van samenwerken ook aandacht voor samenwerking met en tussen maatschappelijke partners, waarbij de gemeente een initiërende rol kan hebben.

3 Om dit te bereiken is het nodig dat politiek en bestuur in de gemeente Nijmegen positie kiezen in het landelijk debat over de taken en werkdomeinen van de corporaties. Vanuit het principe dat wonen lokaal is, neemt de gemeente een verantwoordelijkheid in de bepaling en vaststelling van de werkdomeinen van de corporatie voor zover die door nationale wetgeving niet vanzelfsprekend zijn, dan wel daar waar deze door wetgeving worden bemoeilijkt. Besluitvorming over zulke activiteiten en facilitering daarvan vereist een zorgvuldig besluitvormingsproces. 2 Knelpunten in de woningmarkt De woningmarkt is vastgelopen. De maatregelen van de regering koersen in de richting van het beter functioneren van de woningmarkt. Echter, de doorstroming van huur- naar koopwoningen is nog steeds onvoldoende en de toegang van starters tot de woningmarkt te beperkt. Ook de doorstroming van starters, zoals studenten, naar reguliere woonvormen heeft meer aandacht nodig. Naast andere, achten de corporaties één van de belangrijkste oorzaken van de beperkte doorstroming het niet toereikend aantal beschikbare huurwoningen in de prijsklasse euro huur per maand (prijspeil en marktsituatie 2013). Bijdrage aan oplossing van dit marktvraagstuk is gelegen in Corporaties leveren een maatschappelijke bijdrage aan de stad. Deze bijdrage bestaat er vooral uit, dat woningen tegen lage huren worden aangeboden aan degenen die een bepaald wettelijk voorgeschreven inkomen niet overschrijden. Daarnaast leveren corporaties een maatschappelijke bijdrage op de terreinen: huisvesting bijzondere doelgroepen, leefbaarheid, wijkontwikkeling en duurzaamheid. De bestemming van de maatschappelijke bijdrage en de beslissing over deze maatschappelijke doelen ligt geheel in handen van de corporaties zelf. In de nieuwe bestuurlijke periode van zullen gemeente en corporaties een vorm bedenken waarin besluitvorming over deze maatschappelijke bijdragen niet exclusief aan de corporaties en haar huurders zelf is voorbehouden, maar andere geledingen in de lokale samenleving, waaronder de gemeente zelf, betrokken kunnen worden. Deze betrokkenheid zal altijd geschieden onder de voorwaarde dat de bedrijfsvoering en de financiële continuïteit van de individuele corporaties niet in het geding is. De omvang van de te leveren maatschappelijke bijdrage wordt door de corporatie aangegeven. De corporatie levert inzicht in de financiële mogelijkheden en de reikwijdte van de mogelijke maatschappelijke bijdrage op basis van een nationaal erkend en gangbaar financieel sturingsmodel, zoals het in het regeerakkoord van Rutte 2 genoemde zogenaamde 3-kamermodel dan wel een daaraan gelijkwaardig instrument.

4 de stimulering door gemeente Nijmegen van de bouw van woningen in deze prijsklasse. Dit type woningen kan niet meer of zeer moeilijk door de corporaties geleverd worden vanwege gewijzigde wet- en regelgeving en gewenst level playing field. Tegelijkertijd rendeert dit type woningen te weinig voor marktpartijen. Wat de markt niet oppakt, kan/mag de corporatie niet meer doen. Vanwege het volkshuisvestelijk belang ligt hier een taak voor de gemeente. gaan er op dit punt anders uitzien. Gemeente en corporaties moeten samen vaststellen welke leefbaarheidsactiviteiten nog behoren bij de huisvestingstaak van de corporatie en welke niet meer. We doen daarom een beroep op de Nijmeegse politiek om in gezamenlijkheid leefbaarheid en kwaliteit van woonomgeving te borgen. De recente aandacht op de Waalsprong en het Waalfront moet worden verruimd tot de stad als geheel. 3 Investeren in maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid in wijken en buurten Voor corporaties wordt het steeds moeilijker om te investeren in leefbaarheid van wijken en buurten. In de nieuwe wet- en regelgeving wordt deze taak gezien als een branchevreemd domein. Financiering van maatschappelijk vastgoed is in de meeste gevallen onmogelijk geworden. Ook de beperking van financiële middelen maakt het voor corporaties moeilijker om te investeren in leefbaarheidsactiviteiten. Spreiding van corporatiebezit over meerdere wijken bemoeilijkt dit eveneens. Nieuwe prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties De gemeente kan na zorgvuldige overweging en na uitputtende verkenning van de markt de corporatie toestemming geven en faciliteren om commercieel dan wel maatschappelijk vastgoed te realiseren/te beheren of andere activiteiten te ondernemen, die niet worden opgepakt door marktpartijen en naar het oordeel van de gemeente en de corporaties toch nodig zijn voor de leefbaarheid van lokale wijken en buurten. 4 De Nijmeegse opgave De stad Nijmegen kent haar eigen vraagstukken op het gebied van wonen. Aanpak daarvan vraagt om lokaal maatwerk en gaat soms voorbij aan de directe verantwoordelijkheid van de corporaties of gemeente alleen. Voorbeelden daarvan zijn de inzet op woonlastenbeheersing, de ontwikkeling van de stad, het beheer en verduurzaming van woonwijken en de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Door gericht samen te werken en wederzijdse beïnvloeding mogelijk te maken op de te maken beleidskeuzes ten aanzien van dit soort vraagstukken wordt een impuls gegeven aan onder meer het armoedebeleid en aan de aanpak ervan. De bovenstaande analyse over de positie van de corporaties, de knelpunten op de woningmarkt, de aandacht voor leefbaarheid en de Nijmeegse opgave is samengevat in 10 speerpunten. Wij beogen een versterking van het partnership tussen de gemeente en de corporaties in het belang van Nijmegen. Uiteraard zijn er naast de 10 speerpunten nog meer uitdagingen te benoemen. Graag gaan we daarover met u in gesprek. Als het aan ons ligt op een continue basis. Vanuit het idee: Partners gunnen elkaar successen en behoeden elkaar voor fouten en actie boven abstractie.

5 Legitimatie versterken door een transparant besluitvormingsproces over de maatschappelijke bijdragen van corporaties. De rol van de corporaties als partner van de gemeente wordt versterkt door afbouwende regeldruk en verminderende controle. Gemeente neemt verantwoordelijkheid in de bepaling en vaststelling van de werkdomeinen van de corporatie voor zover dat nodig is voor wijken en buurten en niet of deels is toegestaan door de landelijke overheid. Gemeente faciliteert de ontwikkeling en realisatie van huurwoningen in het geliberaliseerde segment in huurprijscategorie euro huur per maand (prijspeil en marktsituatie 2013). In dewijken waar dit door marktpartijen niet wordt opgepakt en dit voor die wijken en de Nijmeegse woningmarkt als geheel van belang is, wordt onderzocht welke instrumenten gemeente en corporaties kunnen inzetten om deze woningvoorrraad te realiseren. Gemeente zoekt samen met corporaties naar mogelijkheden om middelen vrij te maken voor investeringen in wijken en buurten, wanneer leefbaarheidssituaties in die wijken en buurten onverantwoord verslechteren. Hierbij wordt uiteraard ingezet op de tendens om zelfbeschikking van burgers te vergroten en mogelijkheden voor zelfbeheer te verruimen. Gemeente en corporaties spannen zich samen in om woonlasten te beheersen bij die doelgroepen waarbij de woonquote onvrijwillig meer dan 40% bedraagt. Gemeente en corporaties zetten gezamenlijk beheerplannen op voor woonwijken vanuit het idee om een zo efficiënt mogelijke inzet van maatschappelijk kapitaal te realiseren. De stadsontwikkeling in de twee uitbreidingsgebieden Waalsprong en Waalfront vertrekt nadrukkelijk vanuit het standpunt dat kwalitatief goede wijken en buurten ontstaan. Het criterium vitale en duurzame leef gemeenschappen is bovenliggend op de financiële parameters. Gemeente en corporaties werken nauw samen in het verduurzamen van de stad. In het volgende collegeakkoord zetten wij in op de afspraken die de verduurzaming van de totale woningvoorraad van Nijmegen betreffen. De gedecentraliseerde WMO- en AWBZ-middelen worden maatschappelijk verantwoord besteed. Dat wil zeggen: corporaties en gemeente bezien samen, in partnership op welke meest efficiënte wijze voorzien kan worden in huisvesting van bijzondere doelgroepen en voldoende levensloop bestendige woningen in de sociale huur. Nieuwe woonvormen krijgen hierbij speciale aandacht.

6 De Nijmeegse corporatiebestuurders Walter Hamers, Talis Theo Heijnen, WoonGenoot Esther Lamers en René Roelofsma, Standvast Wonen Vincent van Oordt, Portaal Paul van Roosmalen, De Gemeenschap September 2013 Ontwerp Carta communcatie & grafisch ontwerp