De driehoek van bewoners, gemeente en corporatie Van partijen naar partners

Transcriptie

1 De driehoek van bewoners, gemeente en corporatie Van partijen naar partners Karin van Dreven en Judith van El, Haag Wonen Stellingen: 1. Het gesprek tussen bewoners, gemeente en corporatie is essentieel voor een vernieuwende vorm van legitimatie en de opmaat voor een andere manier waarop de maatschappelijke doelen van het wonen zijn georganiseerd. 2. Het kader van de Woningwet is slechts het begin of misschien wel het einde van de rollen en taken van bewoners, gemeente en corporatie. Inleiding Haag Wonen heeft een rijke historie van bewonersinspraak, overleg en samenwerking. In de afgelopen jaren hebben we de gesprekken met onze bewoners en de gemeente verder geïntensiveerd. We spreken met elkaar over de keuzes die wij maken, binnen welke context, en welke rol wij daarin zien voor bewoners en gemeente. En voor onszelf. We koppelen de maatschappelijke opgave van de corporatie aan de publieke doelen die een corporatie dient en wat daarvan de financiële gevolgen zijn. En welke dilemma s daar uit voortkomen. De publieke doelen lijken niet meer aan te sluiten op de verschillende overheidsniveaus in het huidige tijdperk met de nieuwe Woningwet. De gesprekken met onze bewoners en de gemeente Den Haag leveren veel op. Inzicht in elkaars motieven en belangen, en samen prioriteiten stellen. Maar ook bewoners als ambassadeurs voor de corporatie, omdat zij inzicht hebben in onze dilemma s, en realisme in verhoudingen tussen bewoners, gemeente en corporaties. Het brengt scherp en schrijnend in beeld hoe het landelijk kader de lokale situatie en de volkshuisvestelijke opgave die daarbij hoort geen recht doet. En hoe we daarin ook samen kunnen optrekken. Het brengt ons ook bij de vraag of een corporatie nog wel in alle situaties het passende middel is om de lokale situatie te dienen en daarmee recht te doen aan de maatschappelijke doelen die een corporatie nastreeft. Of zoals een huurder het treffend verwoordde Het financiële huishoudboekje van de corporaties gaat in deze periode dus vóór het huishoudboekje van de huurders. Wie is er nu voor wie? In dit essay gaan wij verder in op de wijze waarop wij dit gesprek voeren, wat het alle partijen brengt en hoe wij, Haag Wonen, verder invulling willen geven aan de vraag: Hoe kunnen wij passende betaalbare woningen in prettige buurten blijven bieden aan mensen die dat nodig hebben? We starten met het scherp neerzetten van onze maatschappelijke bijdrage.

2 Maatschappelijke bijdrage Haag Wonen definieert haar maatschappelijke bijdrage vanuit de publieke taak waaraan wij willen, en vanuit onze status als toegelaten instelling zelfs moeten, bijdragen. Onze missie is daarin duidelijk: Als puur Haagse corporatie is Haag Wonen nauw betrokken bij haar huurders, hun woning en hun buurt. Wij bieden passende, betaalbare en goed onderhouden woningen aan mensen die daar zelf niet of moeilijk in kunnen voorzien. Met bewoners en samenwerkingspartners werken wij aan plezierig wonen in de buurt, ook op de complexe plekken. Bewoners vinden bij Haag Wonen een thuisbasis. En daarmee een ruimte voor ontwikkeling. Drie taken Deze missie komt voort uit drie belangrijke taken waaraan wij als corporatie bijdragen. Taken die niet of minder worden uitgevoerd op het moment dat alleen de markt het wonen zou oppakken. Dit zijn in de kern: 1) Betaalbaarheid: samen met de huurtoeslag zorgen voor betaalbare huurwoningen voor mensen met een laag inkomen; 2) Beschikbaarheid: zorgen dat er voldoende beschikbare woningen zijn voor mensen met een laag inkomen, zonder risicoselectie, dus zonder groepen of mensen uit te sluiten; 3) Positieve buurteffecten: zorgen voor goede woningen in prettige buurten, ook in buurten of wijken waar marktpartijen het af laten weten. Dit zijn vraagstukken die in een vrije woningmarkt niet goed worden opgelost. De overheid kan het publieke belang beschermen met algemene wetgeving, bijvoorbeeld door het stellen van minimale kwaliteitseisen. Waar dat niet voldoende is, kan de overheid zelf als aanbieder op de markt opereren of bedrijven en/of maatschappelijke organisaties inzetten. Deze publieke taken zien wij als onze maatschappelijke doelen. Deze maatschappelijke doelen zijn wij in de afgelopen jaren steeds explicieter gaan hanteren in onze bedrijfsvoering. In onze vastgoedsturing vormt het de pijler waarop wij onze maatschappelijke bijdrage waarderen en afwegen tegenover risico en rendement. In ons ondernemingsplan vormen deze drie doelen de basis van onze inzet in deze turbulente periode waarin zoveel schuift en onzeker is. Maar die doelen blijven wat ons betreft staan. We zien dat de prioriteitstelling door de bewoners, gemeente en corporatie de afgelopen jaren is verschoven. Waar voorheen de nadruk lag op positieve buurteffecten en beschikbaarheid, ligt nu de nadruk op betaalbaarheid en beschikbaarheid. Dit wordt ook duidelijk uit de gesprekken die wij voerden met onze bewoners en de gemeente Den Haag over deze doelen en wat daarin prioriteiten zijn.

3 Open over ons huishoudboekje Het gesprek met de bewoners en de gemeente heeft zich in de afgelopen jaren steeds verder ontwikkeld. Zowel in openheid, helderheid en inzicht als in het samenbrengen van partijen en hun belangen. Er is steeds meer sprake van beïnvloeding. Maar ook is het besef gegroeid dat dit samen gaat met het maken van keuzes. Niet alles kan. Een vervelende boodschap met een duidelijke kern In de afgelopen jaren heeft Haag Wonen een scherp financieel regime gevoerd. Dit betekende enerzijds flink schrappen in de ontwikkelportefeuille en in de bedrijfslasten. Anderzijds verkleinde het onze bijdrage aan de leefbaarheid in onze buurten. Een belangrijk uitgangspunt was dat ons onderhoudsbudget op peil bleef. De keuzes die wij maakten kwamen voort uit een duidelijke kern, vastgelegd in ons ondernemingsplan: onze inzet is geconcentreerd op de bestaande voorraad, leefbaarheidsinitiatieven zijn gericht op onze huurder en we hebben onze routinematige zaken op orde. Deze boodschap was destijds voor de gemeente niet prettig, maar werd wel door onze bewoners ondersteund. In de context van ons nieuwe speelveld nu, waren we toen al bezig met de kern van ons werk ofwel: dichtbij onze taak. Vanaf het begin waren wij helder en open over onze boodschap. Zo staan wij ervoor! Sommige zaken doen we niet meer, maar nog veel meer doen we wel. Onze bewoners als lobbyisten Het bijsturen had effect, maar nog niet voldoende. We stuurden opnieuw bij. Vooral gericht op een verbetering van onze solvabiliteit en de invoering van de verhuurderheffing. Dit betekende opnieuw snijden in onze bedrijfslasten, de huren verhogen binnen de kaders van onze portefeuillestrategie en minder geld naar leefbaarheid. We bezuinigden niet op onderhoud en investeerden alléén als er verkoop tegenover stond. De komst van de verhuurderheffing was aanleiding om nog intensiever met onze bewoners in gesprek te gaan. Hoe kunnen wij deze afdracht samen tegengaan? Een afdracht die niet in het belang is van onze huurders en niet in het belang is van goed wonen in Nederland. Samen met enkele bewoners spraken we met Eerste en Tweede Kamerleden. Een prachtig resultaat was het optreden van een van onze huurders in Hart van Nederland. Het nieuwsprogramma volgde onze huurder die de nacht van Duivesteijn bijwoonde. Een nacht waarin de Eerste Kamer ondanks de vele kritische geluiden en kanttekeningen vóór de verhuurderheffing stemde. Van driekamermodel naar begrotingsspel In 2014 nam Haag Wonen een volgende stap in het gesprek met haar bewoners. We namen ze mee in onze financiële afwegingen bij het opstellen van onze begroting, zonder te tornen aan onze maatschappelijke doelen. Het Driekamermodel, gebruikt voor inzicht en sturing, was daarbij de onderlegger. Om het tastbaar en behapbaar te maken, hebben wij onze begroting vertaald naar bedragen op woningniveau. Dit geeft meer grip en gevoel bij de cijfers die wij presenteren.

4 Om onze bewoners mee te nemen, hebben wij hen het Driekamermodel in drie stappen uitgelegd: 1. Wat doet een belegger? 2. Wat doet een corporatie anders dan een belegger? En waarom? 3. Wat betekent dat voor het huishoudboekje van Haag Wonen? Wij hebben onze bewoners gevraagd om onze begroting op te stellen. Daarbij moesten ze keuzes maken. Onze bewoners gaven aan welke doelen zij het belangrijkste vonden om tot een sluitende begroting te komen. Bij het opstellen van de begroting kwamen alle afwegingen naar voren die Haag Wonen ook maakt. Het was een regelrechte eyeopener: onze bewoners kwamen tot veel meer inzicht, begrip en een scherpere sturing. Stemmen met de voeten In het advies van onze huurdersorganisaties op onze jaarlijkse huurverhoging kwam een terecht kritiekpunt. Er is vaak weinig ruimte ivoor echt een gesprek over de huurverhoging, omdat alles al zo vast ligt. Dit hebben wij ter harte genomen. In mei 2015, vóór het opstellen van de begrotingskaders, hebben wij onze bewoners betrokken in de discussie over de huurverhoging per 1 juli Met de nieuwe Woningwet op komst hebben wij ook de gemeente gevraagd om samen met ons prioriteiten te stellen in aanloop naar de begroting van 2016.Voor het eerst kwamen bewoners, gemeente en corporatie samen om met elkaar de prioriteiten te bespreken voor de activiteiten van Haag Wonen. Haag Wonen had stellingen gemaakt met daarin steeds de afweging tussen de drie maatschappelijke doelen (betaalbaarheid-beschikbaarheid-positieve buurteffecten) Opvallend daarbij was de nadruk van de bewoners en gemeente op betaalbaarheid. Haag Wonen legde de nadruk op de beschikbaarheid en dan met name voldoende betaalbare woningen overhouden.

5 Presteren naar vermogen Haag Wonen werkt samen met de gemeente aan het opstellen van nieuwe prestatieafspraken. Dit doen we in lijn met de nieuwe Woningwet. De gemeente Den Haag stelt een volkshuisvestelijke agenda op. De Haagse corporaties brengen een bod uit wat zij daaraan naar redelijkheid kunnen bijdragen. In het gesprek zijn ook de bewonersorganisaties van de Haagse corporaties betrokken. Lastige keuzes moeten worden gemaakt. We zijn er nog niet. Onze maatschappelijke bijdrage steeds verder in het nauw In Den Haag kunnen de corporaties niet meer ten volle bijdragen aan de lokale opgaven die er liggen ten aanzien van betaalbaarheid, beschikbaarheid en prettige buurten. Bewoners, gemeente en corporaties moeten kiezen. En dat doet pijn. Pijn, omdat: We samen niet meer alle opgaven het hoofd kunnen bieden, vooral a) de grote druk op de goedkope en betaalbare kernvoorraad sociale huurwoningen; b) de beperkte (financiële en wettelijke) ruimte voor kwaliteit, zowel om te investeren in de (verduurzaming) van woningen als in de kwaliteit van wijken, zoals het bijdragen aan de ongedeelde stad; c) de bijzondere positie van Vestia en de beperkte investeringsruimte van Haag Wonen. De landelijke kaders botsen met lokale opgaven: a) de nieuwe Woningwet doet geen recht meer aan de drie belangrijke publieke taken. Deze lijkt haaks te staan op de lokale taak die daar wel ligt. Een voorbeeld is dat de landelijke passenheidstoets het werken aan de ongedeelde stad in Den Haag, als een van de meest verdeelde steden van het land, tegenwerkt; b) de blauwdruk van het landelijk gemiddelde te weinig rekening houdt met lokaal maatwerk en geen recht doet aan de lokale opgave; c) De nieuwe Woningwet trekt een gezond gelijk speelveld tussen partijen op de woningmarkt steeds verder uit elkaar. Van partijen naar partners De vraag hoe de lokale woonopgave nog kan worden waargemaakt wordt steeds urgenter. Formeel ligt de verantwoordelijkheid bij de gemeentelijke overheid en geven bewoners duidelijk hun mening en visie. Sociale huurders in Den Haag ervaren vooral de knelpunten wanneer het niet goed gaat, zoals lange wachttijden voor een dure woning die weinig energiezuinig is. Haag Wonen blijft graag werken aan deze opgave werken vanuit haar eigen maatschappelijke doelen die aansluiten bij die de drie belangrijke publieke taken: betaalbaarheid, beschikbaarheid en prettige buurten. Daarvoor zijn we er immers. Het baart ons zorgen dat we steeds meer keuzes moeten maken die we eigenlijk niet wíllen maken. Keuzes die onze bewoners en onze stad Den Haag niet ten goede komen. We willen daarom nog intensiever samenwerken met onze bewoners en de gemeente hoe wij zo goed mogelijk kunnen bijdragen aan die lokale opgave. Dat zal stapje voor stapje moeten en van onderop.

6 De kunst van het balanceren Wat is dan zo n volgende stap in deze ontwikkeling? Is het zinvol om bewoners en gemeente meer formele zeggenschap te geven? Waardoor een woningcorporatie als zelfstandige maatschappelijk onderneming nog meer als een belangrijk onderdeel van hun lokale samenleving wordt gezien? De lokale verankering maakt ons sterk en houdt ons scherp. Het maken van goede keuzes heeft meer dan ooit te maken met de kunst van het balanceren. Balanceren tussen het belang van de huidige bewoners en dat van de toekomstige bewoners. Balanceren tussen het huishoudboekje van de bewoner en dat van de woningcorporatie. Door het tripartite overleg stevig vorm te geven, zorgen we voor de juiste checks en balances. Hierdoor kan het ons Haag Wonen gevoel bij alle partijen worden vergroot en ons maatschappelijk resultaat positief worden beïnvloed. In het balanceren wordt ook zichtbaar dat het huishoudboekje van de woningcorporatie steeds minder te vergelijken is met dat van de belegger. Er is immers geen sprake meer van een level playing field voor corporaties en beleggers. Ten opzichte van puur commerciële collega s zijn we op een achterstand gezet. De inhoudelijke uitkomsten van de gezamenlijke gesprekken en onderzoek rekenen we door en verwerken we in een theoretische businesscase. Zodat we weten welke mogelijkheden we hebben om onze maatschappelijke bijdrage te kunnen leveren. Daarbij ontkomen we waarschijnlijk niet aan het feit dat er gaten gaan vallen in de stad. Te weinig woningen voor de doelgroep bijvoorbeeld, of een te klein aandeel goedkope woningen voor bewoners met de kleinste inkomens en ons dus het hardste nodig hebben. Welke oplossingen kunnen we daar voor vinden? Het is goed mogelijk dat die oplossingen zich buiten de gebaande paden van ons stelsel en daarmee begaanbare paden voor de woningcorporatie bevinden. Een ding staat dan wel vast: de oplossingen komen voort uit een gezamenlijk geconstateerd probleem met daarbij de meest passende en breed gedragen oplossing. Bewoners, gemeente en corporatie moeten hun krachten bundelen en samen gaan staan voor de lokale woonopgave, zodat goed wonen voor iedereen ook in de toekomst bereikbaar is en blijft. Literatuur Driekamermodel De resultaten van het pilotprogramma, J. Conijn en F. Claessens, november 2013 Idealen van het Woonbeleid, M. Elsinga, M. Haffner en H. van der Heijden, juni 2008 Uitzending Hart van Nederland, december 2013 Woonbondig, media/haagwonen/caroussel/begrotingsspel-maart pdf, maart 2015