Oppervlakte op basis van aankooptekening en koopovereenkomst

Transcriptie

1 Oppervlakte op basis van aankooptekening en koopovereenkomst perceel oppervlakte Spoorboogweg locatie loods Prestige Trading AP m2 voormalig Pametex terrein AP m2 AP m m2 Reststrook bij Spoorboogweg locatie loods Prestige Trading AP m2 locatie loods Prestige Trading AP m2 voormalig Pametex terrein AP m2 861 m2 Binckhorstlaan-N ter hoogte van Biunckhorstlaan 48 AP 1815 O m2 nieuw profiel ter hoogte van Binckhorstlaan 48 AP m2 ter hoogte van Leef/Fontaine Blue AP m2 926 m2 Bloot eigendom Fontaine Bleau AP m2 TOTAAL m2 Door Frisia Makelaars getaxeerde waarde per m2 inclusief bebouwing d.d. 21 september 2012 is 1 201,001!Taxatiewaarde aan te kopen deel van m2 is! ,00!

2 :!J Frisia Makelaars Taxatie diverse percelen Binckhorstlaan Totaal getaxeerd Eigendom NS Vastgoed BV Eigendom Railinfratrust BV grondoppervlak MW grondoppervlak MW grondoppervlak MW DeelA DeelB+C Fontainebleau Voorstrook ter hoogte Binckhorstlaan Voorstrook ter hoogte tankstation Voorstrook ter hoogte LEEF en Fontainebleau Totaal m in de berekening is uit gegaan van het kadastrale oppervlak van m 2 Gemiddeld per m 2 incl. bebouwing Gemiddeld excl. Deel A en Fontainebleau Gemiddeld excl. Fontalnebleau Vooruitlopend op de, met de nieuwe oppervlakten en gewijzigde bestemming, aangepast taxatierapporten bevestigen wij hierbij de getaxeerde marktwaarden. =::::::;;:. :::::>

3 ~ Frisia Makelaars 1vY TAXATIERAPPORT Binckhorst te Den Haag 'Deel A' PARTNER IN OYNAMl=e;

4 3 Frisia Makelaars 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding en opdrachtverstrekking In opdracht van gemeente Den Haag wordt de aanleg van Rotterdamsebaan uitgevoerd. Dit wordt de nieuwe verbindingsweg tussen knooppunt Ypenburg (A4/A13) en het centrum van Den Haag. In het kader van deze ontwikkeling zullen panden en gronden verworven moeten worden. Ten behoeve van deze mogelijke verwervingen is het voor gemeente Den Haag wenselijk de marktwaarde te kennen. Frisia Makelaars B.V. heeft van gemeente Den Haag opdracht gekregen om in dat verband de marktwaarde te taxeren van het door gemeente Den Haag genoemde 'Deel A', zoals aangegeven op de In de bijlagen opgenomen tekening. Onder marktwaarde wordt verstaan het geschatte bedrag waarvoor een object op taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij partijen geînformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. 1.2 Doel en aanpak Het doel van deze taxatie Is om de marktwaarde van dit object Inzichtelijk te maken teneinde In gesprek te komen met de eigenaar. Bij de waardebepaling wordt geen rekening gehouden met de toekomstige planontwikkeling. Het pand werd op 11 en 20 juni 2012 opgenomen. Eerst zal het te taxeren object worden omschreven. Dan volgen de overwegingen met betrekking tot de waardebepaling en volgt de waardebepaling zelf. De taxatie is uitgevoerd door registertaxateurs A.J. Bakhuizen, ingeschreven onder nummer BV en mevrouw V.B. Beek, ingeschreven onder nummer BV bij Stichting VastgoedCert te Rotterdam. 2. HET OBJECT 2.1 Plaatselijke en kadastrale omschrijving Deel A bestaat uit: Een gedeelte ter grootte van ca m 2 van het perceel Gemeente 's-gravenhage, sectie AP nummer 1615, groot m 2 Omvattende: - bedrijfsruimte, plaatselijk bekend Binckhorstlaan 48 en - ca m 2 onbebouwde grond. Een gedeelte ter grootte van ca. 120 m 2 van het perceel Gemeente 's-gravenhage, sectie AP nummer 1760, groot m 2 Omvattende: - ca. 120 m 2 onbebouwde grond. Het getaxeerde is eigendom van NS Vastgoed, gevestigd te Utrecht. Taxatierapport Binckhorst, Deel A Pagina 3 van 7

5 J Frisia Makelaars Bestemming Voor het gebied is het vigerende bestemmingsplan "Binckhorst ". Dit plan Is vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari De bestemming van de percelen is: 's-gravenhage AP Bedrijfsdoeleinden (differentiatievlakken ben c categorieên bedrijven, max 25 m hoog) - Bedrijfsdoeleinden en volumineuze detailhandel, waarboven kantoren toegestaan (mln. 20 m, max 40 m hoog met vrijstelling tot max 60 m) 's-gravenhage AP Bedrijfsdoeleinden (differentiatievlak c categorieên bedrijven, max 25 m hoog) 2.4 Bouwaard, constructie en staat van onderhoud De bedrijfshal is gebouwd omstreeks 1966 en bestaat uit een staalconstructie met gevels in metselwerk en metaal, een metalen dak, betonnen vloer en houten ramen en kozijnen voorzien van enkel glas. De hoogte bedraagt in het midden 7 meter en aan de zijkanten 6 meter. Oorspronkelijk was de bedrijfshal voorzien van 19 overheaddeuren, enkele daarvan zijn vervangen door gewone kozijnen met glas en een loopdeur en enkele overheaddeuren zijn van de binnenzijde afgetimmerd. Het pand is eenvoudig en toont wat armoedig. Het onderhoud verkeert zowel van binnen als van buiten in een redelijke staat. Om het pand weer voor gebruik geschikt te maken, is zowel in- als uitwendig opfrissen/opknappen noodzakelijk. De vloer is in het rechter gedeelte deels voorzien van kunstgras en zand. En de betonvloer dient op sommige plaatsen hersteld te worden. En ook het buitenterrein dient geheel van bestrating te worden voorzien. Er heeft geen uitvoerige inspectie plaatsgevonden van de bouwkundige staat van het getaxeerde en de kwaliteit van de aanwezige Installaties. 2.5 Stand en llgglng De stand en ligging is voor bedrijfsruimte goed. De bereikbaarheid vanuit de stad evenals vanuit het rijkswegenstelsel via de Utrechtsebaan is goed. Ook de openbaarvervoersverbindingen zijn goed. De parkeerdruk op de openbare weg is hoog. 2.6 Milieu Er is door ons geen verder onderzoek verricht naar het gebruik van materialen in de opstallen, zoals asbest, die schadelijk kunnen zijn voor mens en milieu en die de waarde kunnen betnvloeden. Deze taxatie is uitgevoerd op basis van de veronderstelling, dat er geen sprake is van de aanwezigheid van schadelijke stoffen of materialen in bodem of in opstallen die het huidige gebruik belemmeren en die de waarde kunnen betnvloeden. Taxatierapport Binckhorst, Deel A Pagina 5 van 7

6 J Frisia Makelaars 3.2 De waardering In de bijlage is een indicatieve berekening opgenomen op basis van kapitalisatie van de geschatte huurcapaciteit. In het rekenmodel wordt voor het bedrijfspand met bijbehorende grond de waardebepaling uitgewerkt op basis van de bruto huurwaarde van ,- per jaar. De jaarlijkse exploitatiekosten worden begroot op 13,4% van de bruto huurcapaciteit. Als netto aanvangsrendement is met 8,75% gerekend. De waarde vrij op naam voor kapitaalscorrecties wordt nog verminderd met de contante waarde van de renovatiekosten. De marktwaarde k.k. bedraagt dan ,-. 4. CONCLUSIE De in de opdracht bedoelde marktwaarde wordt door ons per heden geschat op: ,00 k.k. zegge: EEN MILJOEN VIERHONDERDNEGENTIGDUIZEND EURO Taxatierapport Binckhorst, Deel A Pagina 7 van 7

7 '!] Frisia Makelaars TAXATIERAPPORT Binckhorst te Den Haag DeelB PARTNER IN DYNAMl-ey

8 5 Frisia Makelaars INHOUD 1. Inleiding 1.1 Aanleiding en opdrachtverstrekking 1.2 Doel en aanpak 2. Het object 2.1 Plaatselijke en kadastrale omschrijving 2.2 Omschrijving en oppervlakten 2.3 Gebruik en bestemming 2.4 Bouwaard, constructie en staat van onderhoud 2.5 Stand en ligging 2.6 Milieu 3. Waardebepaling 3.1 De taxatiemethode 3.2 De waardering 4. Conclusie Bijlagen: rekenmodel kadastrale uittreksels kadastrale kaart situatie schets uitdraai Google Earth kopie huurovereenkomst kopie gedeelte bestemmingsplan De taxateur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de inhoud van dit rapport tegenover anderen dan de genoemde opdrachtgever. Het advies heeft een geldigheidsduur van zes maanden, tenzij sprake is van wijziging van de economische, ruimtelijke of andersoortige omstandigheden. Op onze werkzaamheden zijn de voorwaarden van de NVM en de voorwaarden en tarieven van Fris ia Makelaars van 1 november 2010 van toepassing Taxatierapport Binckhorst, Deel B

9 5 Frisia Makelaars 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en opdrachtverstrekking In opdracht van gemeente Den Haag wordt de aanleg van Rotterdamsebaan uitgevoerd. Dit wordt de nieuwe verbindingsweg tussen knooppunt Ypenburg (A4/A 13) en het centrum van Den Haag. In het kader van deze ontwikkeling zullen panden en gronden verworven moeten worden. Ten behoeve van deze mogelijke verwervingen is het voor gemeente Den Haag wenselijk de marktwaarde te kennen. Frisia Makelaars B.V. heeft van gemeente Den Haag opdracht gekregen om in dat verband de marktwaarde te taxeren van het door gemeente Den Haag genoemde 'Deel B', zoals aangegeven op de in de bijlagen opgenomen tekening. Onder marktwaarde wordt verstaan het geschatte bedrag waarvoor een object op taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. 1.2 Doel en aanpak Het doel van deze taxatie is om de marktwaarde van deze object inzichtelijk te maken teneinde in gesprek te komen met de eigenaar. Bij de waardebepaling wordt geen rekening gehouden met de toekomstige planontwikkeling. Het perceel werd 11 juni 2012 globaal opgenomen. Eerst zal het te taxeren object worden omschreven. Dan volgen de overwegingen met betrekking tot de waardebepaling en volgt de waardebepaling zelf. De taxatie is uitgevoerd door registertaxateurs A.J. Bakhuizen, ingeschreven onder nummer BV en mevrouw V.B. Beek, ingeschreven onder nummer BV bij Stichting VastgoedCert te Rotterdam. 2 HET OBJECT 2.1 Plaatselijke en kadastrale omschrijving Deel B bestaat uit: Een gedeelte ter grootte van ca m 2 van het perceel Gemeente 's Gravenhage, sectie AP nummer 1760, groot m 2 Omvattende: - een gedeelte van de dubbele wasstraat - 12 wasboxen - 21 onoverdekte stofzuigplaatsen - 4 overdekte stofzuig plaatsen - berging + gang achter wasboxen - infrastructuur - onbebouwde grond Het perceel is eigendom van NS Vastgoed, gevestigd te Utrecht. Taxatierapport Binckhorst, Deel B Pag;o, 3,ao 7~

10 5 Frisia Makelaars Een gedeelte ter grootte van ca. 73 m 2 van het perceel Gemeente 's-gravenhage, sectie AP nummer 1761, groot 258 m 2 Omvattende: - onbebouwde grond ca. 73 m 2 Het perceel is eigendom van Railinfratrust BV, gevestigd te Utrecht. Op het kadastrale perceel 's-gravenhage sectie AP nummer 1760 is een kwalitatieve verbintenis gevestigd. Op beide kadastrale uittreksels wordt tevens melding gemaakt van de publiekrechtelijke beperking 'melding, bevel beschikking of vordering Wet bodembescherming'. Er is geen nader onderzoek verricht naar bijzondere rechten en verplichtingen of erfdienstbaarheden. 2.2 Omschrijving en oppervlakten Een gedeelte van het getaxeerde, groot ca m 2 maakt deel uit van een service (tank)station met wasgelegenheid voor auto's. Op het getaxeerde gedeelte van het tankstation bevinden zich: - een gedeelte van de dubbele wasstraat - 12 wasboxen - 21 onoverdekte stofzuigplaatsen - 4 overdekte stofzuigplaatsen - berging + gang élchter wasboxen - infrastructuur ca. 245 m 2 bvo ca. 410 m 2 bvo ca. 395 m 2 bvo ca. 70 m 2 bvo ca. 135 m 2 bvo ca m 2 De overige gronden ( m 2 en 73 m 2 ) zijn onbebouwd en liggen braak. Er was geen meetstaat van het getaxeerde beschikbaar. Frisia Makelaars aanvaardt derhalve geen enkele aansprakelijkheid indien het opgegeven oppervlak onjuist blijkt te zijn. Het oppervlak is zo goed mogelijk bepaald door meting vanaf door opdrachtgever verstrekte tekeningen. 2.3 Gebruik en bestemming Gebruik Het gedeelte van het perceel met daarop de wasboxen e.d. ter grootte van ca m 2 maakt deel uit van een grondverhuring met daarop gevestigd een huurafhankelijk opstalrecht. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1 O jaar, t/m 31 december 2014, hierna kan de overeenkomst worden voortgezet voor aansluitende perioden van telkens één jaar zolang het gehuurde niet voor herontwikkeling van Binckhorst benodigd zal zijn. De huuropbrengst van het geheel bedraagt op jaarbasis ,00, dit is exclusief de omzetafhankelijke huuropbrengst. De vaste huuropbrengst komt neer op 14,26 per m 2 per jaar. De overige onbebouwde grond, m 2 en 73 m 2 zijn vrij van huur en gebruik Bestemming Voor het gebied is het vigerende bestemmingsplan "Binckhorst ". Dit plan is vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari De bestemming van de percelen is: bedrijfsdoeleinden (differentiatievlak c categorieën bedrijven, max 25 m hoog) 71 ~ Taxatierapport Binckhorst, Deel B P,g;o, 4 ""

11 5 Frisia Makelaars 2.4 Bouwaard, constructie en staat van onderhoud De opstallen op het verhuurde gedeelte zijn eigendom van de huurder. De overige percelen grond zijn onbebouwd en liggen braak. 2.5 Stand en ligging De stand en ligging is voor bedrijfsruimte goed. De bereikbaarheid vanuit de stad evenals vanuit het rijkswegenstelsel via de Utrechtsebaan is goed. Ook de openbaarvervoersverbindingen zijn goed. De parkeerdruk op de openbare weg is hoog. 2.6 Milieu Er is door ons geen verder onderzoek verricht naar het gebruik van materialen in de opstallen, zoals asbest, die schadelijk kunnen zijn voor mens en milieu en die de waarde kunnen beïnvloeden. Deze taxatie is uitgevoerd op basis van de veronderstelling, dat er geen sprake is van de aanwezigheid van schadelijke stoffen of materialen in bodem of in opstallen die het huidige gebruik belemmeren en die de waarde kunnen beïnvloeden. 3 WAARDEBEPALING 3.1 De taxatiemethode Voor het gedeelte van het getaxeerd dat verhuurd is zijn twee berekeningen gemaakt, één in de verhuurde staat en één vrij van huur en gebruik. Voor de overige percelen geldt als uitgangspunt, dat ze vrij van huur en gebruik geleverd worden. Marktwaarde in verhuurde staat Als taxatiemethode is gekozen voor de BAR/NAR-methode. Hierbij wordt een markthuurwaarde per vierkante meter per jaar vastgesteld, rekening houdende met de aard en bestemming van het perceel, het afwerkingsniveau en de ligging. Op de verkregen bruto economische huurwaarde zijn vervolgens de geschatte jaarlijkse exploitatiekosten (voor zover van toepassing) in mindering gebracht zoals: onroerende zaak belasting; opstalverzekering; assurantiebelasting; rioolrecht; waterschapslasten; overige uitgaven; erfpachtcanon; mutatieleegstand; structurele leegstand; objectbeheer; verhuurcourtage; promotie I marketing; instandhoudingsonderhoud; servicekosten eigenaar; oninbare huren; overige uitgaven; niet verrekenbare BTW. Taxatierapport Binckhorst, Deel B P,gioa 5,ao 7 f ~

12 ~ Frisia Makelaars De verkregen netto markthuurwaarde is vervolgens gekapitaliseerd met een netto aanvangsrendement, waarna de gekapitaliseerde waarde is verkregen. Voor zover van toepassing is er vervolgens een aantal kapitaalscorrecties in mindering dan wel in meerdering gebracht op de alsdan verkregen marktwaarde vrij op naam zoals: a) contante waarde hogere / lagere huuropbrengst; b) contante waarde aanvangsleegstand; c) contante waarde van de verhuur- I promotiekosten aanvangsleegstand; d) contante waarde van de servicekosten bij aanvangsleegstand; e) contante waarde erfpachteffecten; f) contante waarde achterstallig onderhoud; g) contante waarde toekomstige renovatie; h) contante waarde btw-nadeel onbelaste verhuur. De onder a. tot en met h. genoemde kapitaalscorrecties zijn indien van toepassing verwerkt in de waardering, waarna de marktwaarde vrij op naam is verkregen. Na aftrek van de wettelijke transactiekosten zoals notariskosten en overdrachtsbelasting resteert de marktwaarde kosten koper. Marktwaarde vrij van huur en gebruik De marktwaarde vrij van huur en gebruik wordt benaderd door zowel de comparatieve methode als de modelmatige methode. Bij deze vergelijkende methode wordt de waarde bepaald aan de hand van uitgifteprijzen van vergelijkbare percelen en de waarde van representatieve eenheden. 3.2 De waardering Voor de berekening van de marktwaarde in verhuurde staat is in de bijlage een indicatieve berekening opgenomen op basis van kapitalisatie van de geschatte huurcapaciteit. In het rekenmodel wordt voor de grond ter grootte van m 2 de waardebepaling uitgewerkt op basis van de bruto huurwaarde van ,- per jaar. De jaarlijkse exploitatiekosten worden begroot op 3, 7% van de bruto huurcapaciteit. Als netto aanvangsrendement is met 7,00 % gerekend. De waarde vrij op naam voor kapitaalscorrecties wordt nog verminderd met de contante waarde van de minderhuur tot 31 december De marktwaarde k.k. bedraagt dan ,-. De marktwaarde van de grond ter grootte van m 2 alsof vrij van huur en gebruik gewaardeerd op basis van uitgifteprijzen en waarde representatieve eenheden bedraagt: m 2 grond à 175, ,- k.k. De marktwaarde van de overige grond ter grootte van m 2 gewaardeerd op basis van uitgifteprijzen en waarde representatieve eenheden bedraagt: m 2 grond à 175, ,- k.k. Er is bij de waardering geen rekening gehouden met een floor space index hoger dan 1. Taxatierapport Binckhorst, Deel B 'Z; Pagioa 6 "" 7;

13 5 Frisia Makelaars De marktwaarde voor het totaal komt neer op: Gedeelte ter grootte van m 2 Gedeelte ter grootte van m 2 Totaal 'deel B' , , ,- 4 CONCLUSIE De in de opdracht bedoelde marktwaarde wordt door ons per heden geschat op: ,00 k.k. zegge: TWEE MILJOEN DRIEHONDERDTACHTIGDUIZEND EURO Taxatierapport Binckhorst, Deel B Pagina 7 van 7

14 Grond ca m wo gem/m 2 /jr 15, Netto economische huurwaarde Netto aanvangsrendement 7,00% Subtotaal opstallen Ongebonden grond Parkeren m 2 VVO m A: Bruto economische huurwaarde: (A) plaatsen ~ Contante waarde meer I minder huur ~ ksi Onroerende zaak belasting Rioolbelasting Polderlasten Overige zakelijke lasten Erfpachtcanon Subtotaal zakelijke lasten Verzekeringen Objectbeheer Instandhoudingsonderhoud Verhuur en promotiekosten Overige uitgaven Niet verrekenbare BTW Subtotaal directe kosten 0, 1911 % van de WOZ-waarde 1,5%.~~1'~ I Waarde vrï o naam Overdrachtsbelasting over 17 x erfpachtscanon Transactiekosten Waarde kosten ko er ca -rate B: Marktwaarde 6,00% 7,00% 12, , Structurele leegstand IT otale jaarlijkse exploitatiekosten: 3,7% Netto huurwaarde: (A I}_

15 ~ Frisia Makelaars TAXATIERAPPORT Binckhorst te Den Haag DeelC /- Bron: Google Earth PARTNER IN DYNAMley

16 ~ Frisia Makelaars INHOUD 1. Inleiding 1.1 Aanleiding en opdrachtverstrekking 1.2 Doel en aanpak 2. Het object 2.1 Plaatselijke en kadastrale omschrijving 2.2 Omschrijving en oppervlakten 2.3 Gebruik en bestemming 2.4 Bouwaard, constructie en staat van onderhoud 2.5 Stand en ligging 2.6 Milieu 3. Waardebepaling 3.1 De taxatiemethode 3.2 De waardering 4. Conclusie Bijlagen: kadastrale uittreksels kadastrale kaart kopie gedeelte bestemmingsplan situatieschets uitdraai Google Earth De taxateur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de inhoud van dit rapport tegenover anderen dan de genoemde opdrachtgever. Het advies heeft een geldigheidsduur van zes maanden, tenzij sprake is van wijziging van de economische, ruimtelijke of andersoortige omstandigheden. Op onze werkzaamheden zijn de voorwaarden van de NVM en de voorwaarden en tarieven van Fris ia Makelaars van 1 november 2010 van toepassing Taxatierapport Binckhorst, Deel C Pagiaa 2 "" 1~

17 ~ Frisia Makelaars 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en opdrachtverstrekking In opdracht van gemeente Den Haag wordt de aanleg van Rotterdamsebaan uitgevoerd. Dit wordt de nieuwe verbindingsweg tussen knooppunt Ypenburg (A4/A 13) en het centrum van Den Haag. In het kader van deze ontwikkeling zullen panden en gronden verworven moeten worden. Ten behoeve van deze mogelijke verwervingen is het voor gemeente Den Haag wenselijk de marktwaarde te kennen. Frisia Makelaars B.V. heeft van gemeente Den Haag opdracht gekregen om in dat verband de marktwaarde te taxeren van het door gemeente Den Haag genoemde 'Deel C', zoals aangegeven op de in de bijlagen opgenomen tekening. Onder marktwaarde wordt verstaan het geschatte bedrag waarvoor een object op taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. 1.2 Doel en aanpak Het doel van deze taxatie is om de marktwaarde van deze object inzichtelijk te maken teneinde in gesprek te komen met de eigenaar. Bij de waardebepaling wordt geen rekening gehouden met de toekomstige planontwikkeling. Het perceel werd 11 juni 2012 globaal opgenomen. Eerst zal het te taxeren object worden omschreven. Dan volgen de overwegingen met betrekking tot de waardebepaling en volgt de waardebepaling zelf. De taxatie is uitgevoerd door registertaxateurs A.J. Bakhuizen, ingeschreven onder nummer BV en mevrouw V.B. Beek, ingeschreven onder nummer BV bij Stichting VastgoedCert te Rotterdam. 2 HET OBJECT 2.1 Plaatselijke en kadastrale omschrijving Deel C bestaat uit: een gedeelte ter grootte van ca. 215 m 2 van het perceel gemeente 's-gravenhage, sectie AP nummer 1725, groot m 2 gemeente 's-gravenhage, sectie AP nummer 1726, groot 25 m 2 een gedeelte ter grootte van ca. 125 m 2 van het perceel gemeente 's-gravenhage, sectie AP nummer 1729, groot 972 m 2 een gedeelte ter grootte van ca. 585 m 2 van het perceel gemeente 's-gravenhage, sectie AP nummer 1760, groot m 2 een gedeelte ter grootte van ca. 185 m 2 van het perceel gemeente 's-gravenhage, sectie AP nummer 1761, groot 258 m 2 Totaal omvattende: - onbebouwde grond ca m 2 De kadastrale percelen AP 1725 en 1761 zijn eigendom van Railinfratrust BV, gevestigd te Utrecht. Taxatierapport Binckhorst, Deel C

18 ~ Frisia Makelaars De kadastrale percelen AP 1726, 1729 en 1760 zijn eigendom van NS Vastgoed, gevestigd te Utrecht. Op alle kadastrale percelen, met uitzondering van het kadastrale perceel 's Gravenhage sectie AP nummer 1761, is een kwalitatieve verbintenis gevestigd. Op alle kadastrale uittreksels, met uitzondering van het kadastrale uittreksel van perceel AP 1729, wordt melding gemaakt van de publiekrechtelijke beperking 'melding, bevel beschikking of vordering Wet bodembescherming'. Er is geen nader onderzoek verricht naar bijzondere rechten en verplichtingen of erfdienstbaarheden. 2.2 Omschrijving en oppervlakten De getaxeerde gronden, totaal ca m 2, zijn onbebouwd en begroeid met struiken en bomen. Er was geen meetstaat van het getaxeerde beschikbaar. Frisia Makelaars aanvaardt derhalve geen enkele aansprakelijkheid indien het opgegeven oppervlak onjuist blijkt te zijn. Het oppervlak is zo goed mogelijk bepaald door meting vanaf kadastrale tekeningen. 2.3 Gebruik en bestemming Gebruik De percelen zijn vrij van huur en gebruik. Bestemming Voor het gebied is het vigerende bestemmingsplan "Binckhorst ". Dit plan is vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari De bestemming van de percelen is: bedrijfsdoeleinden (differentiatievlak c categorieën bedrijven, max 25 m hoog) ( Bouwaard, constructie en staat van onderhoud De percelen grond zijn onbebouwd en begroeid met struikgewas en bomen. 2.5 Stand en ligging De stand en ligging is voor bedrijfsruimte goed. De bereikbaarheid vanuit de stad evenals vanuit het rijkswegenstelsel via de Utrechtsebaan is goed. Ook de openbaarvervoersverbindingen zijn goed. De parkeerdruk op de openbare weg is hoog. 2.6 Milieu Er is door ons geen verder onderzoek verricht naar het gebruik van materialen in de opstallen, zoals asbest, die schadelijk kunnen zijn voor mens en milieu en die de waarde kunnen beïnvloeden. Deze taxatie is uitgevoerd op basis van de veronderstelling, dat er geen sprake is van de aanwezigheid van schadelijke stoffen of materialen in bodem of in opstallen die het huidige gebruik belemmeren en die de waarde kunnen beïnvloeden. Taxatierapport Binckhorst, Deel C

19 ~ Frisia Makelaars 3 WAARDEBEPALING 3.1 De taxatiemethode De marktwaarde wordt benaderd door zowel de comparatieve methode als de modelmatige methode. Bij deze vergelijkende methode wordt de waarde bepaald aan de hand van uitgifteprijzen van vergelijkbare percelen en de waarde van representatieve eenheden. 3.2 De waardering Marktwaarde Waardering op basis van: - uitgifteprijzen - waarde representatieve eenheden Totaal m 2 grond à 175, ,-.k.k.. Er is bij de waardering geen rekening gehouden met een floor space index hoger dan 1. 4 CONCLUSIE De in de opdracht bedoelde marktwaarde wordt door ons per heden geschat op: ,00 k.k. zegge: TWEEHONDERDDUIZEND EURO Taxatierapport Binckhorst, Deel C Pagina 5 van 5

20 ~ Frisia Makelaars TAXATIERAPPORT Bloot eigendom Binckhorstlaan BE DEN HAAG ( - t- Bron: Google Earth PARTNER IN DYNAMley

21 5 Frisia Makelaars INHOUD 1. Inleiding 1.1 Aanleiding en opdrachtverstrekking 1.2 Doel en aanpak 2. Het object. ( 2.1 Plaatselijke en kadastrale omschrijving 2.2 Omschrijving en oppervlakten 2.3 Gebruik en bestemming 2.4 Bouwaard, constructie en staat van onderhoud 2.5 Stand en ligging 2.6 Milieu 3. Waardebepaling 3.1 De taxatiemethode 3.2 De waardering 4. Conclusie Bijlagen: rekenmodellen kadastraal uittreksel kadastrale kaart kopie akte van levering kopie akte uitgifte in erfpacht kopie gedeelte bestemmingsplan uittreksel KvK fotoblad De taxateur aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de inhoud van dil rapport tegenover anderen dan de genoemde opdrachtgever. Het advies heeft een geldigheidsduur van zes maanden, tenzij sprake is van wijziging van de economische, ruimtelijke of andersoortige omstandigheden. Op onze werkzaamheden zijn de voorwaarden van de NVM en de voorwaarden en tarieven van Frisia Makelaars van 1 november 2010 van toepassing Taxatierapport bloot eigendom Binckhorstlaan Pagiaa 2 "" /p

22 ~ =;j Frisia Makelaars 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en opdrachtverstrekking In opdracht van gemeente Den Haag wordt de aanleg van Rotterdamsebaan uitgevoerd. Dit wordt de nieuwe verbindingsweg tussen knooppunt Ypenburg (A4/A13) en het centrum van Den Haag. In het kader van deze ontwikkeling zullen panden en gronden verworven moeten worden. Ten behoeve van deze mogelijke verwervingen is het voor gemeente Den Haag wenselijk de marktwaarde te kennen. Frisia Makelaars B.V. heeft van gemeente Den Haag opdracht gekregen om in dat verband de marktwaarde te taxeren van het blooteigendom van Binckhorstlaan te Den Haag. Onder marktwaarde wordt verstaan het geschatte bedrag waarvoor een object op taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. 1.2 Doel en aanpak Het doel van deze taxatie is om de marktwaarde van het bloot eigendom inzichtelijk te maken teneinde in gesprek te komen met de bloot eigenaar. Bij de waardebepaling wordt geen rekening gehouden met de toekomstige planontwikkeling. Het pand werd op 20 juni 2012 opgenomen. Eerst zal het te taxeren object worden omschreven. Dan volgen de overwegingen met betrekking tot de waardebepaling en volgt de waardebepaling zelf. De taxatie is uitgevoerd door registertaxateurs A.J. Bakhuizen, ingeschreven onder nummer BV en mevrouw V.B. Beek, ingeschreven onder nummer BV bij Stichting VastgoedCert te Rotterdam. 2 HET OBJECT 2.1 Plaatselijke en kadastrale omschrijving Het recht van erfpacht eindigende op 30 april 2032 van een perceel industrieterrein gelegen aan de Binckhorstlaan te 's-gravenhage, eigendom van de NS Vastgoed BV en kadastraal bekend als gemeente 's-gravenhage, sectie AP nummer 1592, groot m2. Op het kadastrale perceel is een kwalitatieve verbintenis gevestigd. Er is geen nader onderzoek verricht naar bijzondere rechten en verplichtingen of erfdienstbaarheden. 2.2 Omschrijving en oppervlakten Omschrijving Op het in tijdelijke erfpacht uitgegeven perceel grond is een bedrijfshal gebouwd met parkeerplaatsen. fr(? Taxatierapport bloot eigendom Binckhorstlaan Pagioa 3 "" 7

23 5 Frisia Makelaars De bedrijfshal, plaatselijk bekend als Binckhorstlaan , is in tweeën gesplitst. Binckhorstlaan 168 bestaat uit een showroom met magazijn. De showroom is voorzien van drie entrees en een verlaagd systeemplafond. Het pand heeft drie overheaddeuren. Het pand is voorzien van 4 heaters. Tot Binckhorstlaan 170 is geen toegang verkregen, maar bestaat ook uit showroom e en magazijn met overheaddeur. Aan de zijkant van het gebouw bevinden zich 14 parkeerplaatsen. Aan de achterzijde van het gebouw bevind zich een afsluitbaar terrein voor laden en lossen. Oppervlakten Het verhuurbare vloeroppervlak (vvo) van Binckhorstlaan bedraagt in totaal circa m 2 De onderverdeling wordt als volgt geschat: Omschrijving m 2 vvo showroom mag}l~n..._,,,,,_, totaal Het achtergelegen terrein heeft een oppervlak van ca. 81 O m 2 Er was geen meetstaat van het getaxeerde beschikbaar. Frisia Makelaars aanvaardt derhalve geen enkele aansprakelijkheid indien het opgegeven oppervlak onjuist blijkt te zijn. Het oppervlak is zo goed mogelijk bepaald door meting vanaf tekening. 2.3 Gebruik en bestemming Gebruik Binckhorstlaan 168 is in gebruik bij de eigenaar van het recht van erfpacht, Carpetright, als showroom met magazijn. Carpetright heeft een gedeelte verhuurd aan Beddenwinkel Matras Direct (shop in shop). Binckhorstlaan 170 is door Carpetright verhuurd aan Artana Vloeren, als showroom met magazijn. Op is Artana Nederland BV h.o.d.n. Artana Vloeren te Bussum (Noord-Holland) door de rechtbank in Amsterdam failliet verklaard. Er is geen informatie ontvangen over huuropbrengsten, looptijden e.d. Bestemming Voor het gebied is het vigerende bestemmingsplan "Binckhorst ". Dit plan is vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari De bestemming van het perceel is: - Bedrijfsdoeleinden en volumineuze detailhandel, waarboven kantoren toegestaan (min. 20 m, max. 40 m hoog met vrijstelling tot max 60 m) 2.4 Bouwaard, constructie en staat van onderhoud De bedrijfshal is gebouwd omstreeks 1969 en bestaat uit een staalconstructie met gevels in metselwerk en metaal, een metalen dak, betonnen vloer en houten ramen en gemoffelde aluminium puien, deels voorzien van dubbel glas en deels van enkel glas. De hoogte bedraagt voor het merendeel 4,5 meter en aan de voorzijde circa 3. De parkeerplaatsen en het achterterrein zijn voorzien van klinkerbestrating. Taxatierapport bloot eigendom Binckhorstlaan

24 5 Frisia Makelaars Drie jaar geleden is het dak geheel vernieuwd evenals de heaters, vanwege en brand die uitgebroken was bij een naastgelegen pand. De vloer is ooit verzakt. Het onderhoud verkeert zowel van binnen als van buiten in een redelijke staat. Er heeft geen uitvoerige inspectie plaatsgevonden van de bouwkundige staat van het getaxeerde en de kwaliteit van de aanwezige installaties. 2.5 Stand en ligging De stand en ligging is voor bedrijfsruimte goed. De bereikbaarheid vanuit de stad evenals vanuit het rijkswegenstelsel via de Utrechtsebaan is goed. Ook de openbaarvervoersverbindingen zijn goed. De parkeerdruk op de openbare weg is hoog. 2.6 Milieu Er is door ons geen verder onderzoek verricht naar het gebruik van materialen in de opstallen, zoals asbest, die schadelijk kunnen zijn voor mens en milieu en die de waarde kunnen beïnvloeden. Deze taxatie is uitgevoerd op basis van de veronderstelling, dat er geen sprake is van de aanwezigheid van schadelijke stoffen of materialen in bodem of in opstallen die het huidige gebruik belemmeren en die de waarde kunnen beïnvloeden. 3 WAARDEBEPALING 3.1 De taxatiemethode Uitgangspunt bij de waardering is dat de bloot eigenaar de erfpachtovereenkomst tegen het einde van de expiratiedatum tijdig opzegt en dat het perceel niet wordt heruitgegeven. In de erfpachtovereenkomst is bepaald dat (artikel 12 sub ben c) 'Na afloop van de erfpachtstermijn van vijftig jaren zullen, in het geval dat deze termijn niet wordt verlengd overeenkomstig het in artikel 1 bepaalde, de opstallen op aanwijzing van NS geheel of gedeeltelijk binnen een door NS te bepalen termijn door en voor rekening van de erfpachter worden gesloopt, tenzij NS op het behoud van die opstallen prijsstelt.' En 'Ingeval van sloop van de opstallen als bedoeld in lid b in NS geen enkele vergoeding, in welke vorm of onder welke benaming ok, verschuldigd.' Er is voor gekozen om de marktwaarde van het bloot eigendom te bepalen door de marktwaarde van het geheel, dus alsof op eigen grond te berekenen en die te verminderen met de marktwaarde van het recht van erfpacht. Als taxatiemethode voor het bepalen van de marktwaarde van het geheel alsof op eigen grond en de marktwaarde van het erfpachtrecht is gekozen voor de BAR/NAR-methode. Hierbij wordt een markthuurwaarde per vierkante meter per jaar en per parkeerplaats vastgesteld, rekening houdende met de aard en bestemming van het gebouw, het afwerkingsniveau en de ligging. Op de verkregen bruto economische huurwaarde zijn vervolgens de gèschatte jaarlijkse exploitatiekosten (voor zover van toepassing) in mindering gebracht zoals: onroerende zaak belasting; opstalverzekering; assurantiebelasting; Taxatierapport bloot eigendom Binckhorstlaan 168a170

25 5 Frisia Makelaars rioolrecht; waterschapslasten; overige uitgaven; erfpachtcanon; mutatieleegstand; structurele leegstand; objectbeheer; verhuurcourtage; promotie I marketing; instandhoudingsonderhoud; servicekosten eigenaar; oninbare huren; overige uitgaven; niet verrekenbare BTW. De verkregen netto markthuurwaarde is vervolgens gekapitaliseerd met een netto aanvangsrendement, waarna de gekapitaliseerde waarde is verkregen. Voor zover van toepassing is er vervolgens een aantal kapitaalscorrecties in mindering dan wel in meerdering gebracht op de alsdan verkregen marktwaarde vrij op naam zoals: a) contante waarde hogere/ lagere huuropbrengst; b) contante waarde aanvangsleegstand; c) contante waarde van de verhuur- I promotiekosten aanvangsleegstand; d) contante waarde van de servicekosten bij aanvangsleegstand; e) contante waarde erfpachteffecten; f) contante waarde achterstallig onderhoud; g) contante waarde toekomstige renovatie; h) contante waarde btw-nadeel onbelaste verhuur. De onder a. tot en met h. genoemde kapitaalscorrecties zijn indien van toepassing verwerkt in de waardering, waarna de marktwaarde vrij op naam is verkregen. Na aftrek van de wettelijke transactiekosten zoals notariskosten en overdrachtsbelasting resteert de marktwaarde kosten koper. De waarde van het bloot eigendom zou ook benaderd kunnen worden door de contante waarde van de inkomsten (canon) tot de expiratiedatum + de contant gemaakte grondwaarde alsof onbebouwd. Echter de marktwaarde van het bloot eigendom en het recht van erfpacht kunnen samen nooit meer zijn dan de marktwaarde van het vol eigendom. Erfpacht is immers een eigenstandig recht afgeleid van eigendom. 3.2 De waardering In de bijlage zijn twee een indicatieve berekeningen opgénomen op basis van kapitalisatie van de geschatte huurcapaciteit. De erfpachtcanon bedraagt volgens opgave NS Vastgoed ,- per jaar. Marktwaarde van het geheel alsof op eigen grond In het rekenmodel wordt voor de bedrijf~hal met parkeren de waardebepaling uitgewerkt op basis van de bruto huurwaarde van ,- per jaar. De jaarlijkse exploitatiekosten worden begroot op 10, 1 % van de bruto huurcapaciteit. Als netto aanvangsrendement is met 8,50% gerekend. De marktwaarde k.k. bedraagt dan ,-. Taxatierapport bloot eigendom Binckhorstlaan

26 3 Frisia Makelaars Marktwaarde van het recht van erfpacht In het rekenmodel wordt voor de bedrijfshal met parkeren de waardebepaling uitgewerkt op basis van de bruto huurwaarde van ,- per jaar. De jaarlijkse exploitatiekosten (inclusief de jaarlijkse canonbetaling) worden begroot op 49,3% van de bruto huurcapaciteit. Als netto aanvangsrendement is met 9% gerekend. De marktwaarde k.k. bedraagt dan ,-. De waarde van het bloot eigendom bedraagt dan: Marktwaarde van het geheel alsof op eigen grond Marktwaarde van het recht van erfpacht Marktwaarde bloot eigendom , , ,- 4. CONCLUSIE De in de opdracht bedoelde marktwaarde van het bloot eigendom wordt door ons per heden geschat op: ,00 k.k. zegge: ZEVENHONDERDZEVENTIGDUIZEND EURO Taxatierapport bloot eigendom Binckhorstlaan

27 T Gemeente Den Haag DSO de heer A.J. Bakhuizen RT/mevrouw V.B. Beek RT ca. ca m wo m wo 2 gem/m 2 /jr 80,00 45, Netto economische huurwaarde Netto aanvangsrendement 8,50% Subtotaal opstal/én,,.-'.,.. Ongebonden grond Parkeren ;n vvo m 14 plaatsen A:, Bruto ecorioniisclié huurwaarde: Onroerende zaak belasting 0, 1911 % van de WOZ-waarde Rioolbelasting 126, ' t :63il:439 Polderlasten 316 Overige zakelijke lasten Overdrachtsbelasting over 17 x erfpachtscanon 6,00% Erfpachtcanon Subtotaat:zakelijke} asièn Verzekeringen Transactiekosten Waàrdé.kosten koper _cáp-ràte 7,00% C:f,5à1'.251 Objectbeheer 1,5% Instandhoudingsonderhoud Verhuur en promotiekosten B: Ma-rktwaarde alsof,.oj:, èigen gré:ind,.1.530,000 Overige uitgaven Niet verrekenbare BTW SÜbtotààl,,directe kosten : Structurele leegstand Tötale 'jaarlijkse èxplóitatiekosten: ' Néttö huurwaarde: '139:267

28 gem/m'/jr Showroom Magazijn ca. ca m'wo m'wo 80,00 45, Netto economische huurwaarde Netto aanvangsrendement 9,00% itaalscorrecties Subtótaàt opstailen'..,, m~vvo.o o' Ongebonden grond Parkeren m' 14 plaatsen A:,Bruto,economische.huurwaà~de: Onroerende zaak belasting Rioolbelasting Polderlasten Overige zakelijke lasten Erfpachtcanon Sübtotáät zake)ijke /àstën ' Verzekeringen Objectbeheer Instandhoudingsonderhoud Verhuur en promotiekosten 0,1911% van de WOZ-waarde 252,94 ' :'{' 1,5% :0oO, Wáarde.vrij op riaàm' :r- Overdrachtsbelasting over 17 x erfpachtscanon Transactiekosten Waarde kosten koper. cap-rate 6,00% 7,00%,4;9 : / ' '.:.761,569 - Overige uitgaven Niet verrekenbare BTW Sübtotaal directe kosten. tructurele leegstand otäle]aarliikse explóitatièkosteri:,,,, '49,3% Nètto 1\uurwàärde: ; }8i528'