HC 7A - beperkte rechten

Transcriptie

1 HC 7A - beperkte rechten Het genot van de erfpacht kan worden beperkt in de erfpachtvoorwaarden. Er is ook veel flexibiliteit bij de duur van het recht van erfpacht. Dit is wel het onderwerp waar in de praktijk de meeste problemen over bestaan. Het voordeel van de erfpacht is dat je het recht kunt overdragen. Er wordt in het spraakgebruik onderscheid gemaakt in erfpacht voor bepaalde tijd, voor onbepaalde tijd en eeuwigdurend erfpacht. Bij erfpacht voor bepaalde tijd is in de vestigingsakte een einddatum opgenomen. Met een erfpacht voor onbepaalde tijd doelt men op een recht van erfpacht waarop geen einddatum in de vestigingsvoorwaarden wordt vermeld. Dit geldt ook voor eeuwigdurend erfpacht. De term maakt dus niet zoveel uit. Voorbeeld. De gemeente Utrecht geeft erfpacht uit onder exact dezelfde voorwaarden als de gemeente Den Haag. De gemeente Utrecht noemt het erfpacht voor onbepaalde tijd en de gemeente Den Haag spreekt van eeuwigdurend erfpacht. Wat wordt bedoeld met onbepaalde tijd? Er is geen einddatum. Als er geen einddatum in de akte wordt opgenomen dan houdt het recht nooit op te bestaan. Er was iemand die hier over ging procederen. De erfpacht werd ergens in 1700 gevestigd. 300 jaar later bestond het recht nog steeds. De Hoge raad oordeelde dat het recht van erfpacht niet ophoudt te bestaan als er geen einddatum is afgesproken. Bij eeuwigdurend erfpacht is meestal het enige doel dat men het gebruik van de grond wil sturen. Er kan een bestemming worden vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden. Dit kan veel beperkter zijn dan in het bestemmingsplan nodig. Daarnaast willen gemeenten vaak dat eigenaren mee profiteren van de waardestijging van de grond. Dit lukt niet bij een eeuwigdurend erfpacht. Daarom wordt er een erfpachtrecht voor bepaalde tijd gevestigd. Als de einddatum is bereikt, dan valt de volle eigendom weer terug. De grondeigenaar kan dan de grond opnieuw uitgegeven tegen de waarde die de grond op dat moment heeft. Hier ging het Amsterdamse systeem aanvankelijk van uit. De gemeente had de voorwaarden zo ingericht dat na het verstrijken van de termijn, de erfpachter moest vertrekken zonder enige vergoeding. Die constructie komt nog steeds wel voor. De gemeente Amsterdam is op een gegeven moment van dit systeem afgestapt. Veel banken wilden geen hypotheekrecht verstrekken op onroerend goed uitgegeven in erfpacht voor bepaalde tijd. De gemeente had twee keuzes: in eeuwigdurend erfpacht uitgeven of erfpacht voor bepaalde tijd met opstalvergoeding. Op dit moment was het systeem van voortdurend erfpacht gehanteerd. Dit is een tussenvariant. De grond wordt in principe in eeuwigdurend erfpacht uitgegeven, maar in de voorwaarden staat elke 50 jaar de voorwaarden worden aangepast. Tegen het einde van een tijdvak kan een erfpachter de erfpacht opzeggen. De erfpachter krijgt dan de opstallen van de gemeente vergoed. Als de erfpachter niet opzegt, dan loopt de erfpacht nog 50 jaar door. Staatsbosbeheer maakt gebruik van erfpacht voor bepaalde tijd. Art. 5:98 BW bepaalt dat ondanks dat de einddatum verstreken is, deze alsnog wel moet worden opgezegd. Is de gemeente helemaal vrij in het vaststellen van de omvang van de verhoging? De gedachte is dat de canon gerelateerd is aan de actuele waarde van de grond. Het is heel lastig om die waarde te bepalen. Het is dus voor te stellen dat de gemeente de waarde heel hoog inschat en de erfpachter de waarde heel laag inschat. In de rechtspraak is te zien dat de rechters dit strikt toetsen. Een rechter kan de waarde niet vaststellen, maar er wordt wel aan de motivering getoetst. Een van de vragen is of rekening is gehouden met onbebouwde of bebouwde grond. Welk percentage van de grondwaarde mag je in rekening brengen bij de erfpachter? Dit wordt meestal gerelateerd aan andere rentes in de markt, bijvoorbeeld de rente op staatsleningen. Stel dit is 5% voor de relevante periode. Er wordt berekend hoeveel inflatierisico hierin zit. Als dit 1,5% is, dan bedraagt het percentage voor de canon 3,5%.

2 Staatsbosbeheer maakte deze rekensom ook voor de canonberekening op de Waddeneilanden, maar ze deden er nog 1,5% bij op. De canon zou dan 5% zijn. Zij rechtvaardigden dit onder de term compensatie afslagpercentage. Niemand weet wat dit is. De rechters De gemeente Amsterdam bepaalt elke 50 jaar opnieuw de canon. De erfpachter kan de canon afkopen voor 50 jaar. De erfpachter dient dan de volle grondwaarde te betalen. Dat is raar, want de erfpachter krijgt niet het volle eigendom. De gemeente heeft het zelfs nog bonter gemaakt door te zeggen dat een erfpachter de canon voor 100 jaar kan afkopen en dat hij daarvoor 125% van de grondwaarde moet betalen. Hier kun je lastig tegen procederen omdat het afkopen iets vrijwilligs is. Bij het eeuwigdurend erfpacht moet je wel bedacht zijn op art. 5:97 BW. Dit artikel bepaalt dat als zich gedurende de erfpacht onvoorziene omstandigheden voordoen de erfpacht wordt opgeheven of wordt gewijzigd. Het moet dan om bijzondere omstandigheden gaan die niet zijn voorzien ten tijde van de vestiging. De wet stelt een wachttermijn van 25 jaar na de vestiging. Zowel het tijdelijke als het eeuwigdurend erfpacht kan worden opgezegd ex artt. 5:87 en 5:88 BW. Er zijn twee tegenstrijdige doelen van deze wettelijke regeling. Aan de ene kant wilde de wetgever de erfpachter beschermen tegen lichtzinnige beëindigingen. Er moet wel wat aan de hand zijn voordat het recht kan worden beëindigd. De minister wilde aan de andere kant dat de grondeigenaar kon opzeggen indien hij dit wilde. De gemeentelijke grondeigenaren wilde de mogelijkheid behouden om, buiten de gevallen dat de erfpachter iets verkeerds doet, de grond weer naar zich toe te trekken. Bijvoorbeeld omdat de gemeente de grond zelf weer nodig heeft. Dit heeft geresulteerd in een lastig te lezen bepaling. In lid 1 is te lezen dat de erfpachter kan opzeggen indien hij dit wil, tenzij in de erfpachtvoorwaarden is bepaald dat dit niet kan. Meestal wordt in de voorwaarden vastgelegd dat opzegging door de erfpachter niet kan. Ingewikkeld is de opzegging door de grondeigenaar, hier wordt een balans gezocht in de vereniging van de tegenstrijdige doelen. In de eerste plaats is er de opzegging van art. 5:87 lid 2 BW. Dit is de opzegging in het geval dat de erfpachter zich niet houdt aan de voorwaarden. Het moet gaan om ernstig tekortschieten en twee jaar canonverzuim. Voorbeeld van vorige week. Vrouw mocht haar woning, welke is uitgegeven in erfpacht, niet verhuren. De wooncorporatie zegde de erfpacht op wegens ernstig tekortschieten van de erfpachter. De rechtbank oordeelde dat de verhuur mag voor een korte periode was en dat de erfpachter de verhuur weer wilde beëindigen. Het hof oordeelde dat er wel sprake was van ernstig tekortschieten. Een ander voorbeeld. Er was een voetbalclub in Friesland. De grond was in erfpacht uitgegeven. Vervolgens was het bloot eigendom door een projectontwikkelaar. Deze wilde dat de voetbalclub zou vertrekken zodat er een woonwijk kon worden gerealiseerd. De projectontwikkelaar zocht een reden en vond deze in scheven hekken. De erfpachter kon aantonen dat hij deze op korte termijn kon repareren. De rechter oordeelde dat er geen sprake was van tekortschieten. Daarnaast is er nog een opzegging vanwege een andere reden. Art. 5:87 lid 3 BW bepaalt dat afwijking ten nadele van de erfpachter nietig. Er mogen andere redenen voor opzegging worden vastgelegd, maar deze mogen voor de grondeigenaar niet makkelijker zijn dan die uit lid 2. Het gaat dan meestal om opzegging om redenen van algemeen belang of dat de grondeigenaar de grond zelf nodig heeft. Er wordt vaak gezocht naar een tussenweg. In de erfpachtvoorwaarden wordt vaak opgenomen dat de grondeigenaar de erfpacht kan opzeggen wegens het faillissement van de erfpachter, maar dit mag niet. Dat de erfpachter failliet is, wil niet zeggen dat de erfpachter in zijn verplichting tekortschiet. Als de erfpacht eindigt, dan rijst de vraag naar het vergoedingsrecht. Veel oude erfpachtvoorwaarden bepalen dat er geen vergoeding wordt uitgekeerd bij het eind van de erfpacht. Tegenwoordig regelt de wet in art. 5:99 BW dat de erfpachter een vergoedingsrecht heeft. Dit geldt alleen voor erfpachten die

3 zijn gevestigd na 1 januari De waarde van de opstal is lastig te bepalen. Er zijn wel een aantal uitzonderingen op deze regel, maar het uitgangspunt is vergoeding van de opstallen. Daarnaast is er een vergoeding die hoort bij art. 5:87 lid 2 BW. Dit is de opzegging wegens tekortschieten van de erfpachter. Als om die reden de erfpacht beëindigd, dan moet de waarde van de erfpacht worden betaald. Wat is een erfpachtrecht waard? Dat hangt af van hoeveel je de erfpacht kunt doorverkopen. De koper betaalt niet alleen de waarde van de opstallen, maar ook voor het gebruik van de grond. Maar aan de andere kant krijgt hij korting omdat hij canon moet betalen. De waarde van de erfpacht wordt heel anders bepaald dan de waarde van de opstal. Wat je wel zeker weet is als een erfpachtrecht op een zodanige manier is gevestigd, dat bij een regulier einde van het erfpachtrecht art. 5:99 BW van toepassing is. Stel er wordt in jaar 0 een erfpachtrecht gevestigd voor 100 jaar. In de voorwaarden worden vastgelegd dat na verstrijken van die 100 jaar de waarde van de opstallen moet worden vergoed, dan weet je dat het erfpachtrecht het economisch eigendom van de opstallen geeft. In economische zin verschaft een dergelijk erfpachtrecht te allen tijde het economisch eigendom. Als je de waarde van art. 5:87 lid 2 BW hebt berekend, dan hoef je daarna niet nog eens de waarde van de opstallen ex art. 5:99 BW te berekenen. In de waarde van het erfpachtrecht zit de waarde van de opstallen al in berekend. Stel. X verkoopt op het erfpachtrecht op oudjaarsnacht van jaar 99. Wat zou de koper dan maximaal willen betalen? De waarde van de opstal. Dat is wat de koper de volgende dag krijgt uitgekeerd van de grondeigenaar. Art. 5:91 BW is voor veel erfverpachters een belangrijke bepaling. Het artikel ziet op de overdracht van de erfpacht. In de erfpachtvoorwaarden kan worden opgenomen dat de erfpachter niet kan vervreemden zonder toestemming van de grondeigenaar. Dit regime is in de wet gekomen onder de invloed van de inpoldering. Er waren slechte ervaringen met het uitgeven van ingepolderde terreinen. Ze wilde hier strenge toelatingseisen voor. Deze bepaling werd overal toegepast behalve in de polders. Het gaat met name om het keuren van de koper. Voorbeeld. Schiphol maakt gebruik van deze bepaling. De erfpachters moeten aan strenge eisen voldoen om naast Schiphol te mogen wonen. Een erfpachtrecht kan worden gesplitst in appartementsrechten, ze worden zelfs vaak gecombineerd. Dit kan op twee manieren. De eerste methode is dat je een erfpachtrecht splitst in appartementsrechten ex art. 5:106 BW. Er ontstaat dan een gemeenschappelijke gerechtigdheid tot het erfpachtrecht. Wijziging van de goederenrechtelijke toestand of de verhouding is dan nog ingewikkelder, want er zijn meerdere mensen die gezamenlijk de erfpachter zijn. De wijziging van de erfpacht vergt dan medewerking van iedereen. De gemeente Amsterdam loopt hier nu tegen aan. De gemeente probeert de erfpacht te wijzigen van onbepaalde tijd naar eeuwigdurend erfpacht. De andere manier is dat op ieder individueel appartementsrecht een erfpachtrecht wordt gevestigd. Voor 2005 kwam vooral de eerste methode voor ondanks dat deze inflexibel is. Als je het erfpachtrecht splitst in appartementsrechten dan moet de canon worden verdeeld over de appartementen. Ieder is aansprakelijk voor een deel van de canon. De verdeling vindt plaats in de splitsingsakte ex art. 5:115 BW. Iedere deelgenoot is verantwoordelijk voor zijn eigen gedeelte van de erfpachtcanon. Hij kan niet worden aangesproken voor de andere delen, dit is in een gewone gemeenschap anders. Vervolgens geldt wel dat de erfverpachter de VvE kan aanspreken. De VvE moet dat geld ook ergens vandaan halen en klopt dan alsnog bij de deelgenoten aan. De Hoge Raad heeft in het arrest Schoonheidssalon Aphrodite/gemeente Rotterdam geoordeeld dat de verdeling al in de erfpachtvoorwaarden kan worden opgenomen. De gemeente Rotterdam had grond uitgegeven in erfpacht. Bij de uitgifte was al een canon vastgesteld die verband hield met de schoonheidssalon, de woonruimte en de gemeenschappelijke ruimte. De onderverdeling die is gemaakt in de erfpachtvoorwaarden, werkt door in de splitsingsakte aldus de Hoge Raad. De canon kan dan niet

4 meer anders worden verdeeld. Bij de uitleg van de appartementensplitsing sla je mede acht op de erfpachtvoorwaarden. Onderscheid rechten In het registergoederenrecht wordt onderscheid gemaakt tussen de beperkte rechten van boek 3 en boek 5 BW. De rechten van boek 5 kunnen alleen op zaken worden gevestigd. Dit is het uitgangspunt van Meijers. Er kan wel een hypotheekrecht worden gevestigd op een erfpachtrecht, maar geen erfpachtrecht op een erfpachtrecht. Dit is het zogenoemde stapelingsverbod. Hier is gedurende het wetgevingsproces uitzonderingen opgemaakt. Normaal gesproken is erfpacht op erfpacht niet mogelijk, maar art. 5:93 BW maakt hier een uitzondering op. Zonder specifieke voorziening kan er geen beperkt recht van boek 5 op een recht worden gevestigd. Voor het vestigen van een opstalrecht op een erfpachtrecht kent de wet geen aparte voorziening. Tot de invoering van art. 5:118a BW. Sommige mensen zeggen dat dit artikel een grondslag geeft voor het vestigen van een opstalrecht op een erfpachtrecht. Het artikel zegt dat een appartement kan worden bezwaard met een opstalrecht. Art. 5:106 BW bepaalt dat een erfpachtrecht kan worden gesplitst in appartementsrecht. Stel. X woont in Amsterdam-Zuid en is erfpachter. Een provider wil een gsm-paal in de tuin van X plaatsen met daarop een opstalrecht. In beginsel kan er geen opstalrecht worden gevestigd. Wat kan X dan doen? Hij kan zijn erfpachtrecht in appartementsrechten splitsen. Er is dan een appartementsrecht voor de woning en appartementsrecht voor de tuin. Dit laatste appartementsrecht kan worden bezwaard met een opstalrecht. Op deze manier proberen mensen het stapelingsverbod te omzeilen. Er is al veel over gesproken of dit echt kan. Opstalrecht Het opstalrecht wordt geregeld in titel 5.8. De kernbepaling van het opstalrecht is art. 5:104 BW. Hierin staat dat de bepalingen van het erfpachtrecht van overeenkomstige toepassing zijn. Zijn er belangrijke verschillen tussen opstal en erfpacht? Dit is een goede vraag. Materiële verschillen zijn er eigenlijk nauwelijks. Met de vestiging van het opstalrecht wordt de natrekkingsregel doorbroken. De opstaller wort beschouwd als eigenaar van de door hem gerealiseerde opstal. De erfpachter is in economische zin ook eigenaar van de opstallen. Voor de opstalgerechtigde staat in de wet dat hij juridisch eigenaar is van de opstallen. Dit is nog steeds geen echte eigendom, er kunnen beperkingen worden opgenomen met betrekking tot de opstal. De materiële rechten die iemand krijgt zijn volledige identiek. Wat wel een belangrijk materieel verschil is dat een opstalrecht ook afhankelijk kan zijn van een ander recht. Dit is voor het erfpachtrecht niet gevestigd. Een afhankelijk opstalrecht wordt bijvoorbeeld gevestigd ten behoeve van huurders. Waarom zou je dit doen? Voorbeeld. X is eigenaar van onroerend goed, maar verhuurde dit. De huurder wilde zonnepanelen op het dak leggen. X wilde geen eigenaar worden van de zonnepanelen. De wet bepaalt in art. 6:174 BW dat voor gebrekkige opstallen de bezitter aansprakelijk is. Dat betekent dat als je een pand verhuurt aan een supermarktexploitant, de zonnepanelen door indirecte vereniging onroerend worden. De eigenaar is dan aansprakelijk in hoedanigheid van verhuurder. Er kan dan een opstalrecht worden gevestigd. Normaal gesproken geldt bij vestiging van een opstalrecht hetzelfde nadeel als bij erfpacht: de beëindiging is strikt geregeld. De opstal hoeft niet parallel te lopen met de huurovereenkomst. Het kan best zo zijn dat de huurder zijn huur netjes betaalt, maar niet de retributie van de opstal. In dat geval is het mogelijk om de opstal afhankelijk te maken van het huurrecht. Als dan het huurrecht eindigt, dan eindigt tevens de opstal. Het probleem van een afhankelijk opstalrecht is dat het zich niet laat financieren. Dat is juist omdat het deelt in het recht waar het van afhankelijk is. Een afhankelijk opstalrecht is niet zelfstandig overdraagbaar ex art. 3:228 BW.

5 Wat ook voorkomt is dat huurders wel hun opstallen zelf willen bekostigen en extern financieren, dan werkt een afhankelijk opstalrecht niet. In dat geval wordt een huuraanvullend opstalrecht gevestigd. Dit is formeel een zelfstandig opstalrecht. In de opstalvoorwaarden is de verplichting opgenomen om een huurovereenkomst te hebben. De huurovereenkomst kan worden opgezegd op het moment dat de huurder het opstalrecht niet meer heeft. Een huurder heeft geen huurbescherming voor onbebouwde grond. Wat doe je dan? Je verhuurt de onbebouwde grond en in het huurcontract regel je wanneer je als grondeigenaar de huur kan opzeggen. In de opstalvoorwaarden zet je dat de opstalgerechtigde verplicht is om een huurovereenkomst te hebben. Het opstalrecht is dan zelfstandig. Op de opstal kan een hypotheek worden gevestigd. Als er een executoriale verkoop zou volgen, dan gaat de bank het opstalrecht verkopen. Vervolgens ziet de grondeigenaar zich geconfronteerd met een huurder die geen opstalrecht meer heeft. Het huurrecht kan dan worden beëindigd. De koper van het opstalrecht ziet dan in de voorwaarden staan dat hij een huurrecht moet verkrijgen. Opstalrecht wordt ook gevestigd voor kabels en leidingen. Iemand moet alleen het genot krijgen van bepaalde objecten. In de meeste gevallen is dit niet nodig vanwege art. 5:20 BW dat bepaalt dat kabels en leidingen meestal al zelfstandig overdraagbaar zijn. Andere voorbeelden van objecten die mensen in eigendom willen krijgen zonder dat ze de volledige eigendom willen krijgen zijn tunnels. Een windmolen is hier nog een ander voorbeeld van. Voorbeeld. Een boer laat een windmolen op zijn land zetten. De energieleverancier wil de eigendom behouden van de windmolen. Dan ligt het voor de hand dat hij geen erfpachtrecht geeft van het gehele terrein en het genot beperkt tot de windmolen. Dit is een gekke constructie. Het is dan logischer om een opstalrecht te vestigen. Bij een opstalrecht is het wettelijke uitgangspunt de eigendom van de opstal en niet het genot van het hele terrein. Vervolgens kun je de eigendomsbevoegdheden insnoeren. Art. 5:103 BW bepaalt dat het genot van de grond krachtens het opstalrecht aan de opstalgerechtigde kan worden gegeven. Het gaat dan om genot van de grond voor zover het nodig is voor de uitoefening van het opstalrecht. Met andere woorden als je een opstalrecht hebt op een windmolen, dan heb je het genot van de grond die nodig is om bij de windmolen te komen. In het kader van deze regeling kan het genot worden uitgebreid. Daarover gaat het arrest HR 11 maart 1981, NJ 1982, 76. Dit arrest is de keerzijde van het arrest Kademuur van vorige week. In de opstalvoorwaarden mag aanvullend genot worden opgenomen aldus de Hoge Raad. Dat betekent dat je een opstalrecht kunt vestigen waarbij je het volledige genot van een tuin geeft. Je geeft een stuk grond uit en vestigt daar een opstalrecht op. De opstalgerechtigde krijgt dan de opstal van een huis. Op grond van art. 5:103 BW heeft de opstalgerechtigde dan ook het genot van de grond krijgt voor zover dit nodig is voor de uitoefening van het opstalrecht. Voor zover dit niet het hele genot van de tuin impliceert, mag je dit genot uitbreiden. Voorbeeld. X heeft een weiland en laat daarop een windturbine plaatsen. Er zijn twee dingen mogelijk. Er kan een opstalrecht worden gevestigd op het gehele terrein. Het hele weiland wordt besmet met de opstal. Het opstalrecht heeft dan het eigendom van de windturbine en geeft de bevoegdheden die nodig zijn voor het uitoefenen van het eigendomsrecht. Wat zijn dit voor bevoegdheden? Je moet er kunnen komen vanaf de openbare weg. Voor de eigenaar van de windturbine is het belangrijk dat er niet allerlei bomen en dergelijke worden geplant. Dit kan in de opstalvoorwaarden worden geregeld. Het nadeel hiervan is dat als de boer een stuk van zijn terrein overdraagt, dat het stuk nog steeds besmet is met het opstalrecht. De eigenaar daarvan mag dan nog steeds geen bomen planten. De andere methode is het vestigen van een opstalrecht op het stukje grond waarop de windturbine staat. Dit wordt dan kadastraal vastgelegd. Het nadeel is dat allerlei rechten en verplichtingen die nodig zijn om dit optimaal te kunnen uitoefenen, niet in het opstalrecht verankerd zijn. Om dit te ondervangen wordt het stuk weiland naar de windturbine toe belast met een recht van overpad. De grondeigenaar moet dan dulden dat opstalgerechtigde over zijn weiland loopt. Dit wordt als een minder zware beperking van het eigendomsrecht gezien.

6 Het opstalrecht is vooral als afhankelijk opstalrecht nuttig. Er kan geen hypotheekrecht worden gevestigd op een afhankelijk opstalrecht. Hoe eindigt een opstalrecht? Op dezelfde manier als een erfpachtrecht. Het enige verschil doet zich voor bij het afhankelijk opstalrecht. Het opstalrecht eindigt van rechtswege indien het hoofdrecht eindigt ex art. 3:7 jo. 3:82 BW. HC 7B beperkte rechten Erfdienstbaarheid De erfdienstbaarheid komt in de praktijk betrekkelijk vaak voor. De erfdienstbaarheid wordt in art. 5:70 BW omschreven. Er zijn twee erven, het heersende erf en het dienende erf. De erven liggen meestal naast elkaar, maar dit hoeft niet. Er wordt een rechtsverhouding van erfdienstbaarheid gecreëerd. Op het dienende erf rust een bepaalde verplichting om iets te dulden of na te laten en het heersende erf heeft een recht. De erfdienstbaarheid is een afhankelijk recht, namelijk van het heersende erf. Als het heersende erf wordt overgedragen dan mag de nieuwe eigenaar gebruik maken van de erfdienstbaarheid. Wat zou je allemaal kunnen dulden? Bijvoorbeeld een overpad over het dienende erf of bomen die te dicht bij de erfgrens staan. Een opvolgend eigenaar van het dienende erf is tevens verplicht tot het dulden. Het kan naast een dulden ook gaan om een nalaten. Bijvoorbeeld het nalaten om bomen te planten of hoger te bebouwen dan vijf meter. De wet spreekt van een dulden of nalaten. Welke missen we dan? Het doen. Er kan geen verplichting tot een doen worden afgesproken. Met veel dubbele ontkenningen wordt er dan een nalaten van gemaakt. Hier is een uitzondering op, deze wordt genoemd in art. 5:71 lid 2 BW. Het gaat dan om een verplichting tot het plegen van onderhoud. De eigenaar van het dienende erf is dan verplicht zijn erf te onderhouden ten behoeve van de eigenaar van het heersende erf. Daarnaast moet het gaan om het dulden of nalaten op een erf. Daarmee heeft de wetgever tot uitdrukking willen brengen dat het moet gaan om een fysieke gedraging en niet om het wel of niet verrichten van een rechtshandeling. De verplichting om niet te verhuren is niet mogelijk, dit is een verplichting van het niet verrichten van een rechtshandeling. Het moet steeds om een feitelijk gedraging gaan. Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid? Net als alle andere beperkte rechten in beginsel door vestiging. De enige andere ontstaansgrond die we in de wet kennen is de verjaring. Onder het oude recht was dit anders. Dit is relevant omdat er nog erfdienstbaarheden bestaan die onder het oude recht zijn gevestigd. Een erfdienstbaarheid kon onder het oude recht ook ontstaan door een bestemming. Een erfdienstbaarheid kwam toen tot stand wanneer twee onroerende zaken in eerste instantie in een hand zijn en vervolgens een van de twee onroerende zaken wordt overgedragen aan een derde. Voorbeeld. X heeft twee panden die zich naast elkaar bevinden. Pand A heeft in de achtertuin bomen te dicht op de erfgrens staan. Naar oud recht was het dan zo dat wanneer pand B werd overgedragen, deze illegale omstandigheden automatisch werden gelegaliseerd door middel van een erfdienstbaarheid. Normaal gesproken hoeft de eigenaar van het andere erf dit niet te dulden. Deze erfdienstbaarheden bestaan nog steeds, maar hier is niets van terug te zien in het Kadaster. Een andere ontstaansmogelijkheid onder oud recht was de herleving. Tegenwoordig is het nog steeds zo dat als X eigenaar wordt van een onroerende zaak waarop een eigen beperkt recht rust, het beperkte recht tenietgaat. Als het beperkte recht en het moederrecht in dezelfde hand komen, dan gaat het beperkte recht teniet. Vervolgens kan dan gebeuren dat een van de erven werd overgedragen. Onder oud recht was het dan zo dat het recht van erfdienstbaarheid of een ander beperkt recht van rechtswege zou herleven in zijn oude toestand. Van het herleven is niets terug te zien in het Kadaster. Meijers

7 vond het belangrijk dat alles zo veel mogelijk bleek uit het Kadaster en daarom is deze ontstaansmogelijkheid verdwenen. Onder huidig recht kan een erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring. Dit was onder oud recht ook zo. Het gaat dus steeds om een verplichting van dulden of nalaten. Dit past in het gesloten systeem van de beperkte rechten. Verplichtingen tot een doen beschouwt men als een zeer zwaar drukkende verplichting. Deze zijn dus in beginsel niet mogelijk. Er gelden een paar uitzonderingen. De eerste is de verplichting tot onderhoud. Deze verplichting kan als zelfstandige erfdienstbaarheid worden gevestigd. De overige verplichtingen tot een doen die in een erfdienstbaarheid verankerd kunnen worden, zijn verplichtingen die gecombineerd worden met een hoofdverplichting. De kern van de erfdienstbaarheid is het dulden of nalaten. Daarnaast kan dan nog een verplichting tot actief handelen worden opgenomen. Het gaat dan om een verplichting tot het aanbrengen van gebouwen en werken e.d. Voorbeeld. X en Y willen een erfdienstbaarheid vestigen voor een recht van overpad. In de erfdienstbaarheid kan worden afgesproken dat X verplicht is tot het vernieuwen van de weg of het aanbrengen van een nieuwe weg. Deze verplichting ligt dan in het verlengde van de kernverplichting. Een andere verplichting tot een doen is het betalen van een retributie. Voor de eigenaar van het heersend erf geldt de verplichting tot het betalen van een periodieke bijdrage. Het kan ook gaan om eenmalige vergoeding. De eigenaar van het dienende erf moet dingen dulden of nalaten en daar mag een vergoeding tegenover staan. De vergoeding kan verankerd worden in de erfdienstbaarheid. Wat zijn verder belangrijke kenmerken van de erfdienstbaarheid? Deze zijn terug te lezen in de wet. In de praktijk blijven erfdienstbaarheden langdurig in stand. Ze worden niet voor een bepaalde tijd gevestigd. De uitoefening van een erfdienstbaarheid verandert mettertijd. Vroeger werden de erfdienstbaarheden gevestigd onder de titel recht van overpad met kar en paard. Wat wordt er bedoelt met kar en paard? Was dat destijds gericht op het vastleggen van een beperking: alleen met kar en paard. Of ook met een auto? De uitleg van een erfdienstbaarheid is vaak een heikel punt. Daarbij geldt dezelfde norm als voor het appartementsrecht: er moet naar objectieve maatstaven de bedoeling van partijen uit de akte halen. Het gaat dan om de achtergrond van de akte. In veel gevallen is met allerlei dingen geen rekening gehouden. Het is lastig om te zeggen of met een recht van overpad met kar en paard ook voorzien is in regulier vervoer. Omdat dit probleem veel voorkomt bij erfdienstbaarheid, bestaat art. 5:73 BW. Dit artikel regelt hoe moet worden omgegaan met de uitoefening van een erfdienstbaarheid. Er wordt enigszins geboden aan gevallen waarin de uitlegmaatstaf alleen maar wordt gebruikt om de buren te zieken. Als de akte van vestiging onduidelijk is, dan wordt de uitleg bepaald door de plaatselijke gewoonten. En als een erfdienstbaarheid te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak wordt uitgeoefend, dan is in het geval van twijfel deze wijze van uitoefening beslissend. Op die manier kan een erfdienstbaarheid meegroeien met de tijd. In veel gevallen moet er iets tegenover staan, dit is niet altijd het geval. Er zijn ook buren die onderling een goede relatie hebben. Goede buren gunnen elkaar wat. Hierop is de wettelijke regeling op afgestemd. Uitoefening geschiedt op de minst bezwarende wijze. Op die manier wordt erfdienstbaarheid beschouwd als een gunst. Het is niet verboden om er geld voor te vragen. Voorbeeld. Twee erven naast elkaar. Op het ene erf (A) woont een oude mevrouw en op het andere erf (B) een echtpaar met een hondje. De oude vrouw had een recht van overpad. Via een deur in de schutting kon zij naar de tuin van de buren. De buren wilden een hek plaatsen, hierdoor zou er een extra deur komen. De oude vrouw stelt dat zij belet wordt in de uitoefening van haar erfdienstbaarheid. Mag dan een hek worden geplaatst? Ja, dit mag op grond van de redelijkheid en billijkheid. Daarnaast

8 moet de erfdienstbaarheid op de minst bezwarende wijze. De eigenaar van het dienende erf mag zoveel mogelijk doorgaan met waar hij mee bezig was. Voorbeeld 2. X heeft een vakantiehuisje geërfd en wilde dat vakantiehuisje verhuren. De buren wilde dat de huurders geen gebruik mochten maken van de weg. De weg was in eigendom van de buren. Moeten de buren het dulden? De methode om die je moet toepassen: eerst naar de akte kijken. Hierin kan bijvoorbeeld staan toegang tot het huis voor de eigenaar en zijn gasten. Dan is het idee dat de eigenaar van het dienende erf dit moet dulden. Er zouden wel slagbomen mogen worden geplaatst mits er toegangspasjes worden verstrekt aan degene die zijn gerechtigd tot de erfdienstbaarheid. Het arrest HR 23 juni 2006, NJ 2006, 352 gaat over het afsluiten van het dienende erf. Wat als de buren in voorbeeld twee hun huis verkopen en zij willen een vergoeding voor de erfdienstbaarheid? De kopers accepteren de erfdienstbaarheid zoals hij daar staat. Er moet worden vastgelegd hoeveel bevoegdheden de erfdienstbaarheid geeft. Als dit is vastgesteld, dan mag de eigenaren bevoegdheden als het erf omheinen of het pad te verleggen uitoefenen. Het vragen van een vergoeding behoort niet tot deze bevoegdheden. Dit wringt een beetje met het uitgangspunt dat er geen algemeen verbod van verzwaring bestaat. De uitoefening van een erfdienstbaarheid kan best op een gegeven moment zwaarder gaan drukken. Stel. Het vakantiehuisje uit het vorige voorbeeld wordt door de eigenaren verhuurd via Airbnb. De last van de erfdienstbaarheid wordt zwaarder voor het dienende erf. De eigenaar van het heersende erf mag de erfdienstbaarheid uitoefenen zoals dat in de akte is geregeld. Dit kan ruimer zijn geregeld zijn dan men voor ogen heeft gehad. Het vastleggen van recht van overpad voor de eigenaar en zijn gasten kan op termijn een zware last opleveren. De erfdienstbaarheid geeft dan een ruime bevoegdheid. Dit kan heel ver gaan. Stel. Het vakantiehuisje uit het voorbeeld gaat tegen de vlakte en er wordt een IKEA gebouwd. Als in de vestigingsakte is bepaald dat het dienende erf mag worden gebruikt door de eigenaar en de bezoekers, dan heb je als eigenaar van het dienende erf een groot probleem. Het is dus

9 belangrijk om de bedoeling van de erfdienstbaarheid precies vast te leggen. Het alternatief is dan de wijzigingsmogelijkheid op grond van onvoorziene omstandigheden. Op het moment dat je niet in redelijkheid van een van de eigenaren kan vergen dat de erfdienstbaarheid in stand blijft, dan kun je een wijziging vorderen. Het verleggingsrecht is een recht van de eigenaar van het dienende erf en geregeld in art. 5:73 lid 2 BW. Bij de vestiging van een erfdienstbaarheid is het belangrijk om af te vragen welk stuk grond bezwaard wordt. Dit kan op twee manieren. Als er over een erf een pad loopt en je wilt een recht van overpad vestigen, dan kun je twee dingen doen. Er kan een erfdienstbaarheid vestigen waarbij je goederenrechtelijk alleen het pad bezwaard. Het andere alternatief is om het gehele erf te bezwaren met de erfdienstbaarheid. In de vestigingsakte wordt opgenomen dat de erfdienstbaarheid rust op het gehele perceel maar het geeft de bevoegdheid tot recht van overpad op een bepaald gedeelte. Het verschil daartussen zit hem in het verleggingsrecht. De eigenaar van het dienende erf kan een andere plek aanwijzen voor het recht van erfdienstbaarheid. De verlegging moet binnen het dienende erf plaatsvinden. Als er dan een klein stuk wordt bestempeld tot dienende erf dan blijft er van het verleggingsrecht niets over. Vestig je de erfdienstbaarheid op de gehele grond en wil je het pad later ergens anders neerleggen, dan kan dit. Hoe groter het erf, hoe fijner voor de eigenaar van het dienende erf. Dit is voor de eigenaar van het heersende erf niet fijn. Voor hem is het fijner om dit strak in een hoe te vestigen. Kwalitatief recht en kwalitatieve verplichting Er is nog een andere rechtsfiguur die lijkt op de erfdienstbaarheid. Een kwalitatieve verplichting is opgenomen in art. 6:252 BW. Deze verplichting heeft goederenrechtelijke trekken. Het gaat daarbij om een verplichting die rust op de rechthebbende van een registergoed tot het dulden of nalaten met betrekking tot dat registergoed. Een registergoed is ruimer dan een erf. Met betrekking tot het registergoed heeft de wetgever tot uitdrukking willen brengen dat een rechtshandeling verboden kan worden. Er kan dan wel een verhuurverbod worden opgelegd. De kwalitatieve verplichting moet onderscheiden worden van de erfdienstbaarheid en het kwalitatieve recht. Het kwalitatieve recht staat in art. 6:251 BW. Dit is een recht waar je alleen belang bij hebt zolang je een goed onder je hebt. Zodra je het goed overdraagt, heb je niets meer aan de aanspraak. De aanspraak gaat van rechtswege over op de rechthebbende. Het schoolvoorbeeld hierbij is de garantie. Voorbeeld. X koopt een televisie met daarop een garantieaanspraak. Indien X de tv verkoopt, dan heeft hij niets meer aan die aanspraak. De garantie gaat daarom over op de koper. Kwalitatieve rechten zijn dus specifiek verbonden met een bepaald goed. Het gaat dan vooral om garantieaanspraken. Het gaat weleens om registergoederen, maar dan vooral over aanspraken ten opzichte van de aannemer. Soms is het niet zeker of een recht kwalitatief is. Voorbeeld. X verkoopt een huis aan Y. Het balkon van dat huis deugt niet meer. In hun contractuele verhouding is er sprake van non-conformiteit. Y zou X kunnen aanspreken. Dan zou X nog wat hebben aan zijn aanspraak jegens de aannemer. Daarom staat het kwalitatief recht genoemd in de leveringsakte. Alle rechten worden dan alsnog overgedragen in de leveringsakte. Er is wel specifieke verbondenheid vereist. Arrest Hoge Raad 13 juli 2007, NJ 2008, 199. Het gaat over een vakantiepark waar ruzie ontstond. Er was een soort eigenaar van de gezamenlijke voorzieningen. Deze ondernemer had de paadjes en speeltuinen in eigendom. Hij krijgt een vast bedrag per maand voor het onderhoud daarvan. Wat is het verdienmodel als de prijs vaststaat? Door niet al te veel kosten maken. Vroeg of laat komt er gedonder over de kwaliteit van het onderhoud. De eigenaar had de bv overgedragen aan iemand anders en deze andere partij ging het onderhoud

10 voortzetten. De parkbewoners hadden geen contract met de nieuwe partij. Vervolgens wilde de nieuwe partij de parkbijdrage innen. De parkbewoners stelden zich op het standpunt dat zij hem niet hoefde te betalen. De nieuwe eigenaar stelde dat het recht op het innen van het geld een kwalitatief recht is en dat deze kwalitatief verbonden was met het eigendom van de gezamenlijke voorzieningen. De Hoge Raad is het hier niet mee eens. Het recht van inning van het geld staat tegenover het contract. Het contract verplicht tot onderhoud, maar de onderhoudsverplichting kan net zo goed ergens anders liggen. De kwalitatieve rechten zien niet toe op verzekeringen. Het is voor te stellen dat een verzekering die betrekking heeft op een onroerende zaak, mee over zou gaan bij de verkoop van het onroerend goed. Voorbeeld. X sluit een opstalverzekering af. De opstalverzekering dekt het belang van X in het geval dat de opstal teniet gaat. De verzekering keert dan de waarde van het pand uit. Er is best wat voor te zeggen dat je daar alleen als eigenaar belang bij hebt. Dat is ook zo, maar specifiek voor verzekeringen kent de wet een aparte voorziening in art. 7:948 BW. Dit is een belangrijke bepaling voor het vastgoedrecht. De bepaling zegt dat rechten en verplichtingen van een opstalverzekering van rechtswege over gaan bij de overgang van het risico. Wanneer gaat het risico over? Dit moment kunnen de partijen afspreken. De wet bepaalt dat het risico overgaat bij de aflevering, meestal is dit de overhandiging van de sleutels ex art. 7:10 BW. Het risico gaat eerder over op het moment dat de aflevering niet doorgaat doordat de koper in verzuim is. Als de koper hier een goede reden voor heeft, dan is hij niet meer in verzuim. Bij het overgaan van het risico gaat de verzekering mee. Stel. X heeft een opstalverzekering en allerlei rechten tegenover de opstalverzekeraar. X draagt het huis over, bij aflevering gaat de opstalverzekering over op de koper. Het lastige daaraan is dat art. 7:948 BW vervolgens zegt dat de opstalverzekering na een maand van rechtswege stopt. Dit moet de koper maar net weten. De koper betaalt wel premie, maar is niet verzekerd. Hetzelfde geldt voor het geval dat de koper in verzuim is, maar het risico is overgegaan en de verkoper zit nog steeds met het pand. Als het pand dan afbrandt, is de verkoper niet meer verzekerd. De verkoper moet dan verhaal nemen op de koper. Meestal vindt de koper die niet afneemt dat hij daar een goede reden voor heeft. Dit is niet zwart-wit. Dit leidt best wel vaak tot problemen. Daarom staan in veel koopovereenkomsten clausules over het risico. Hierin wordt geregeld dat het risico pas overgaat bij de levering. Naast de kwalitatieve rechten bestaan de kwalitatieve verplichtingen. Deze zien uitsluitend op registergoederen, dit kunnen dus ook schepen en vliegtuigen zijn. Het tot stand brengen van een kwalitatieve verplichting kan via een overeenkomst. Of de nieuwe eigenaren van het registergoed aan de verplichting is gebonden, moet met elkaar worden afgesproken. Vervolgens ga je naar de notaris en wordt de verplichting in een akte opgemaakt en ingeschreven in de openbare registers. In deze akte kan van alles staan als het maar gaat om een dulden of een nalaten. Een kwalitatieve verplichting wordt gezien als een recht van erfdienstbaarheid zonder heersend erf. Er is wel een dienend registergoed. Er is geen kwalitatief gerechtigde. Bij overdracht van het heersend erf bij erfdienstbaarheid gaan ook de rechten over op de rechtsopvolger. Dit is bij een kwalitatieve verplichting niet zo. De verschillen met de erfdienstbaarheid op een rijtje. Bij een erfdienstbaarheid gaat het steeds om onroerende zaken en bij een kwalitatieve verplichting om registergoederen. Bij de erfdienstbaarheid gaat het om een feitelijk handelen, bij de kwalitatieve verplichting gaat het om het om een dulden of nalaten met betrekking van het registergoed. Het niet verhuren van het registergoed is een niet-doen met betrekking tot het registergoed. Er is wel een heersend erf bij de erfdienstbaarheid, maar niet bij de kwalitatieve verplichting. Het kan wel zijn dat de rechten uit hoofde van de kwalitatieve verplichting ook een kwalitatief recht vormen. Voorbeeld. Als X een recht van overpad vestigt door

11 middel van een erfdienstbaarheid dan zijn rechtsopvolgers van het heersend erf gerechtigd tot het overpad. Als X een kwalitatieve verplichting bedingt, dan moeten Y en zijn rechtsopvolgers dulden dat X over het pad loopt. Het uitgangspunt is dat het dan alleen gaat om X en niet om rechtsopvolgers. De rechtsopvolger kan zich best op het standpunt stellen dat X geen enkel belang meer heeft bij het recht van overpad en dat het daarom als kwalitatief recht geldt. De aanspraak uit hoofde van een erfdienstbaarheid kan niet zelfstandig worden overgedragen. De rechten die corresponderen met de kwalitatieve verplichting kunnen wel zelfstandig worden overgedragen. De erfdienstbaarheid wordt beheerst door de bijzondere regels is boek 5. De kwalitatieve verplichting wordt beschouwd als een normale overeenkomst en wordt beheerst door de regels uit boek 6. Over het algemeen bieden erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen niet de mogelijkheid tot iets een doen te verankeren. Als je dit toch wilt, dan moet je gebruik maken van een kettingbeding. Een kettingbeding heeft geen goederenrechtelijke werking. Het beding is niets meer dan een afspraak die de eigenaar maakt met een willekeurige derde tot het verrichten van een bepaalde handeling. Voorbeeld. Als X met Y afspreekt dat als Y zijn onroerend goed overdraagt aan een derde, dat hij het eerst aan X moet aanbieden. Deze aanbiedingsverplichting kun je niet goederenrechtelijk vastleggen. Dit soort afspraken probeert men met een goederenrechtelijk sausje te voorzien door deze op te nemen in de leveringsakte. Als de akte een goederenrechtelijke relatie tot stand brengt, dan lift een obligatoire verplichting automatisch mee met de inschrijving in de openbare registers. Een kenmerk van een kettingbeding is dat je in aanvulling op een dergelijke afspraak vastlegt dat de afspraak moet worden opgelegd aan rechtsopvolgers. Door middel van boetes probeer je te bewerkstelligen dat het kettingbeding wordt nageleefd. Een kettingbeding bestaat uit een materiële verplichting tot iets wel of niet doen, zoals een aanbiedingsverplichting en een oplegverplichting. Het nadeel van een kettingbeding is dat deze zo sterk is als de zwakste schakel. Als aan de koper niets is verteld over het kettingbeding, dan hoeft hij deze ook niet te accepteren. Dit heeft de Hoge Raad uitgemaakt in het arrest Curaçao/Boye. In 2014 heeft dit arrest een vervolg gekregen. In dit arrest had iemand gekocht zonder de aanvaarding van een kettingbeding en hij kwam er voor de levering achter dat het kettingbeding bestond. De leveringsdatum stond gepland. Degene ten behoeve van wie het kettingbeding is afgesproken stapt naar de koper en probeert beslag te leggen op het onroerend goed. De koper wil dat risico niet lopen en wil per direct leveren. De Hoge Raad oordeelt dat dit geen onrechtmatig gedrag is. Een koper mag zijn eigen rechten behartigen. Onrechtmatig handelen is wel mogelijk, maar dan moet er meer aan de hand zijn. Huurrecht Huurrecht wordt geregeld in boek 7 BW en is een bijzondere overeenkomt. De overeenkomst hoeft geen betrekking te hebben op onroerend goed, het kan ook gaan om roerende goederen. Als het maar een zaak is die door de ene partij in gebruik gegeven wordt en waarvoor de andere partij een bepaalde periodieke vergoeding betaalt. Het enige wat geen object van huur kan zijn is landbouwgrond. Er wordt dan gesproken over pacht welke is geregeld in art. 7:311 BW. In de titel 7.4 staat een aantal specifieke regels voor het huurrecht. Een heleboel dingen zijn niet geregeld en vallen onder het normale verbintenissenrecht. Een van de belangrijkste bepalingen is art. 7:226 BW, koop breekt geen huur. Waarom is dit artikel van belang? Niet alleen vanwege kernarrest, maar ook omdat bij de overdracht van vastgoed de huurovereenkomst meegaat. Dit is in de sfeer van de conformiteit van belang. Tevens is het artikel in het hypotheekrecht van belang. Ook bij executoriale verkoop door de hypotheekhouder blijft een huurovereenkomst in stand. Daarom bestaat er in het hypotheekrecht een speciale regeling voor het huurbeding. Dit wordt opgenomen in de hypotheekakte. In het beding staat

12 dat de hypotheekhouder in geval van executoriale verkoop de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst te ontbinden. De wetgever gaat er van uit dat iedere huurder controleert of er een huurbeding is opgenomen. Gaan alle bedingen over bij een overdracht van vastgoed? Nee niet allemaal, hierover gaat het arrest Hoge Raad 26 maart 2010, NJ 2010, 368 (Verstappen/Verstappen). Alleen de bedingen die in rechtstreeks verband staan met het genot van de onroerende zaak in ruil voor de tegenprestatie. Allerlei andere verplichtingen gaat niet mee over. Wat voor dingen vallen daarbuiten? De aanbiedingsverplichting. Soms hebben huurders recht van eerste koop. Van deze afspraak zegt de Hoge Raad dat deze begrijpelijk is, maar deze staat niet in rechtstreeks verband met het genot van de onroerende zaak in de ruil voor de daarvoor te betalen tegenprestatie. In het arrest had de verhuurder eerst aan de huurder aangeboden. De huurder had geweigerd. Vervolgens kwam er een nieuwe verhuurder die ook ging verkopen, maar deze bood niet aan. De nieuwe verhuurder stelde zich op het standpunt niet gebonden te zijn aan de verplichting. De Hoge Raad ging daar in mee. Als je je verder verdiept in het huurrecht, zie je dat deze een gelaagde structuur kent. Er bestaan algemene bepalingen. Daarnaast bestaan specifieke bepalingen voor bepaalde soorten onroerende zaken. Deze onroerende zaken worden in drie categorieën opgedeeld. Er is een specifiek regime voor woonruimte. Daarnaast is er een specifiek regime voor middenstandsbedrijfsruimte en een specifiek regime voor overige gebouwde onroerende zaken. Voor elke categorie is een apart type huurscherming. Daarvoor moet je eerst weten in welk regime een onroerend goed valt. Bij een woonruimte is dit wel duidelijk. Wanneer is iets middenstandsbedrijfsruimte? Dit wordt geregeld in art. 7:290 BW. Het is een gebouwde onroerende zaak die is bestemd voor kleinhandel. Kleinhandel is handel van roerende zaken aan in het bijzonder aan particulieren. Een café of restaurant is ook middenstand. Hetzelfde geldt voor een ambachtsbedrijf. Hier zijn meerdere uitspraken over. Ambachtsbedrijven moeten worden onderscheiden van het zogenaamde vrije beroep. Een grensgeval is een apotheker, dit is een vrij beroep. Wat is kleinhandel? Blokker, drogisterijen en supermarkten. Is een reisbureau kleinhandel? Nee, daar worden geen roerende zaken verkocht. Het speciale regime voor woningen en middenstandsbedrijven beschermen op het gebied van huurprijzen en de duur van de overeenkomsten. Bij de overige gebouwde onroerende zaken hebben maar weinig huurbescherming. Het uitoefenen van een vrij beroep in een onroerende zaak valt hieronder. De prijs en de duur mogen vrij worden geregeld. De huurder kan bij het eindigen van de huurovereenkomst vragen om ontruimingsbescherming. HC 7C huur en hypotheek Huurrecht Het huurrecht is opgedeeld in vier onderdelen: de algemene bepalingen die op alle huurovereenkomsten van toepassing zijn, de bepalingen over woonruimte, bepalingen over middenstandsbedrijfsruimte en bepalingen voor overige gebouwde onroerende zaken. In beginsel heb je altijd met een van deze vier te maken. Alleen wanneer het gaat om een kale kavel dan zijn deze onderdelen niet van toepassing. De Hoge Raad vindt dat er al heel snel sprake is van een bebouwde onroerende zaak. Een huur van een landingsbaan wordt al gezien als de huur van een gebouwde onroerende zaak. Middenstandsbedrijfsruimte is gedefinieerd in art. 7:290 BW. Het belangrijkste kenmerk van dit regime is dat de huurovereenkomst in principe vijf jaar duurt. Tegen het einde van deze periode kunnen beide partijen de huurovereenkomst opzeggen. De verhuurder moet dan voldoen aan een van de opzeggingsgronden. De huurder moet zich als niet goed huurder gedragen of dat de verhuurder de zaak dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Als de verhuurder zich niet op een van deze gronden kan beroepen, dan loopt de huur nog weer vijf jaar door. Tegen het einde van het tiende jaar komen er

13 drie opzeggingsgronden bij. Dit zijn een belangenafweging, realisatie van een nieuw bestemmingsplan of dat de huurder niet akkoord gaat met de nieuwe redelijke huurovereenkomst. Als de verhuurder zich niet kan beroepen op een van deze gronden, dan loopt de huur voor onbepaalde tijd door. Een belangrijk kenmerk van de huur van woonruimte is dat de prijs strak gereguleerd is. Dit geldt met name voor sociale woningbouw. Er wordt bijvoorbeeld gewerkt met een puntensysteem om de huurprijs te bepalen. Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag, moet je onder een bepaald huurbedrag blijven of in geval van een hogere huurprijs moet de huurovereenkomst niet langer dan zes maanden geleden moet zijn aangegaan. De regel is dat je een huurprijs die onder het bedrag liggen altijd kunt aanvechten bij de huurcommissie. Prijzen die boven het bedrag liggen kun je aanvechten tot zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst. De huurprijzen voor woonruimten zijn heel strak gereguleerd. Bij middenstandsbedrijfsruimte wordt de huurprijs enigszins gereguleerd. Als de verhuurder de prijs eindeloos zou kunnen opdrijven, dan heb je niet zo veel aan de opzeggingsbescherming. Het systeem is dat de huurder en verhuurder naar de rechter kunnen stappen en aan de rechter kunnen vragen om de huurprijs op een marktconform niveau vast te stellen. Er worden deskundigen aangesteld. Deze gaan taxeren en dat kan aanleiding zijn voor een correctie van de huurprijs. Bij woonruimte is er opzeggingsbescherming. De hoofdregel is dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt gesloten. Er zijn verhuurders die een contract geven voor een jaar. Dit betekent niet dat ze de huurder er na een jaar uit kunnen zetten. Als het jaar verstreken is kan de verhuurder alleen maar opzeggen indien er wordt voldaan aan de opzeggingsgronden. Vanaf 1 juli 2016 is de wet doorstroming huurmarkt. Dit betekent dat de huurder er gemakkelijker kan worden uitgezet. De wet maakt het mogelijk dat woonruimte tijdelijk kan worden verhuurd. Er worden andersoortige waarborgen voor de huurder. Het contract voor zelfstandige woonruimte kan voor maximaal twee jaar worden gesloten, voor onzelfstandige woonruimte is dit maximaal vijf jaar. Gedurende de looptijd mag de huurder de huurovereenkomst opzeggen. Onder het oude recht was het zo dat er wel een tijdelijk contract kon worden gesloten, maar dat er geen tussentijdse opzegging mogelijk was. Als de tijd verstreken is, dan kan de verhuurder de huurder er alsnog niet uitgooien, maar de huurder kan de huur opzeggen. Tegenwoordig is er een mogelijkheid toegevoegd onder de nieuwe wet. De wet maakt tijdelijke verhuur mogelijk. De verhuurder mag gedurende het jaar niet opzeggen, maar de huurder wel. De verhuurder kan binnen drie maanden voor het aflopen van de termijn de huurovereenkomst opzeggen. Als er na een jaar niet wordt opgezegd dan is het rechtsgevolg dat het contract voor onbepaalde tijd doorloopt. De regimes voor woonruimten en middenstandsbedrijven zijn met name gericht op de bescherming ten aanzien van de hoogte van de huur en de duur van de overeenkomst. Hoe zit het met de bescherming van een gebouwde onroerende zaak? Dit is bepaald in art. 7:230a BW. Er kan vrij worden gecontracteerd, maar als de duur van de overeenkomst is verstreken dan kan de huurder ontruimingsbescherming vragen. De huurder moet naar de rechter gaan en stellen dat hij belang heeft om te blijven. Dit kan de huurder drie keer vragen. Bij elk van de drie categorieën is het van belang dat het gaat om een gebouwde onroerende zaak. Daarbij moet je je niet alleen afvragen of er een gebouw staat, maar ook of dit gebouw is betrokken in de huurovereenkomst. Over deze vraag gaat een belangrijk arrest. Arrest 13 juli 2012, NJ 2013, 8. Verhuurder heeft een lap grond verhuurd aan een huurder. In de huurovereenkomst is afgesproken dat de huurder de grond gaat gebruik voor een benzinestation. Het gebouwtje is van de huurder zelf. In de overeenkomst is afgesproken dat de huurder het gebouwtje zelf moet betalen en moet meenemen