1. Waarop te letten bij de koop van een onroerende zaak?

Transcriptie

1 1. Waarop te letten bij de koop van een onroerende zaak? 1.1. Inleiding Wat is eigenlijk een onroerende zaak? Ook wel: registergoed Waarop moet u speciaal letten bij de koop? Bereikbaarheid Hinderwetvergunning Andere wettelijke regels om rekening mee te houden! Bodemverontreiniging De koopovereenkomst 2.1. Wel of geen makelaar? Een makelaar is niet neutraal Wat kost dat? De onderhandelingsfase Geen overeenkomst, tóch verplichtingen Goede motivering van belang Aanbod en aanvaarding Aanbod of uitnodiging tot onderhandeling? Vernietiging en ontbinding Vernietiging van de koopovereenkomst Ontbinding van de overeenkomst Het financieringsvoorbehoud Andere ontbindende voorwaarden Speciale regels voor de koop van een woonhuis Schriftelijke overeenkomst Bedenktijd Inschrijving in het kadaster Ook van belang bij beslaglegging En bij faillissement Inschrijving via de notaris Bedrag in depot Geen vooruitbetaling Verplichtingen voor koper en verkoper De koopovereenkomst. Hoezo voorlopig? Zonder lasten en beperkingen, bijv. van de kant van de overheid Mededelingsplicht voor de verkoper Wat als de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt? Wat heeft u eigenlijk gekocht? Hoofdzaken en bestanddelen Voorlopige conclusie Hoe zit het met bedrijfspanden? Bomen en planten laten staan! III

2 3. Financiering en hypotheek 3.1. Verschillende financieringsvormen Lineaire hypotheek De annuïteitenhypotheek De aflossingsvrije hypotheek De spaarhypotheek De beleggingshypotheek De krediethypotheek Andere varianten en combinaties De hypotheekrente De variabele rente De vaste rente De rentevaste periode van één jaar De geleidelijke rente De gelimiteerde rente Rente met een bandbreedte Conclusie Het recht van hypotheek Zekerheid voor de bank Het recht van parate executie Ook onderhandse verkoop Voorrang boven andere schuldeisers Zélfs ingeval van faillissement Hypotheekgever en hypotheeknemer De hypotheekgever is niet altijd de schuldenaar Hypotheek alleen op registergoederen Een of meerdere hypotheken? Hypotheek privé niet altijd nodig Inschrijving is een must Mag het iets meer zijn? Nog enkele aanvullende voorwaarden Einde van het hypotheekrecht door voldoening van de geldlening Opzegging van het hypotheekrecht door de bank Wat kan en moet de notaris regelen? 4.1. Inleiding Vereisten voor rechtsgeldige overdracht Rechtszekerheid van groot belang Drie wettelijke vereisten voor de overdracht Inzage bij het kadaster Echtscheiding kan voor problemen zorgen Wie tekent er namens de BV? Een vervelend geval uit de praktijk Ook interne bevoegdheid van belang Verschillende gevolgen Wat komt er zoal in de akte van overdracht te staan? Nog andere zaken kunnen meespelen Het ondertekenen van de notariële akte Terug bij de notaris Soms ook nog van belang Het recht van erfpacht IV

3 Het opstalrecht Het appartementsrecht Even opletten bij het kopen van een appartement Het geldverkeer gaat via de notaris Wat weet het kadaster? De koop-/aannemings overeenkomst 5.1. Inleiding Drie verschillende situaties Maatwerk De standaardwoning Nieuwbouw kantoorpand De verhouding tussen opdrachtgever en aannemer Bij wie ligt het risico? Een foutje tijdens de bouw Meer- of minderwerk? De oplevering De gebrekenregeling Speciale regels voor consumenten Het retentierecht van de aannemer Garantie Instituut Woningbouw (GIW) Inleiding Het GIW-modelcontract Enkele belangrijke bepalingen uit het modelcontract Fiscale aspecten 6.1. Inleiding Overdrachtsbelasting Definitie Ook de economische overdracht is belast Soms ook aandelen van een BV Tarief en heffing van de overdrachtsbelasting Vrijstellingen Doorverkoop binnen zes maanden Omzetbelasting Algemeen Wie is ondernemer? Onroerende zaken en omzetbelasting Overdracht van een bouwterrein Wanneer is er sprake van een bouwterrein? De bedoeling op het moment van levering is doorslaggevend Overdracht van een nieuwbouwpand Ook een verbouwing kan van belang zijn Opteren voor een belaste levering Voorwaarden voor optie tot belaste levering Omzetbelasting en verhuur Voorwaarden voor het verzoek tot belaste verhuur Omzetbelasting en vermogensetikettering Inkomstenbelasting Algemeen De eigen woning V

4 De rente is (beperkt) aftrekbaar De bijleenregeling Aftrekbare kosten in verband met de aankoop eigen woning Verhuur van de eigen woning Speciale regeling voor een monumentenpand De tweede woning Het bedrijfspand voor uw eigen onderneming Het bedrijfspand voor een ander De terbeschikkingstellingsregeling Fiscale gevolgen van deze regeling De exploitatie van een onroerende zaak Onroerende zaken en vermogensbeheer Het bedrijfspand op naam van de BV? Bedrijfspand in gebruik bij de BV Huur en verhuur goed 7.1. Inleiding Algemene regels Definitie van een huurovereenkomst Verplichtingen voor de verhuurder Verplichtingen voor de huurder Koop breekt geen huur De (ver)huur van woonruimte Wat is woonruimte? De huurprijs Medehuur, onderhuur, voortzetting Einde van de huurovereenkomst De (ver)huur van bedrijfsruimte Onderscheid soorten bedrijfsruimten Duur van de huurovereenkomst De huurprijs voor 290-bedrijfsruimte Opzegging van de huurovereenkomst (Ver)huur van andere bedrijfsruimte Burenrecht 8.1. Inleiding Burenrecht geldt ook voor huurders Burenrecht is regelend recht Hinder Enkele voorbeelden Een algemene regel is moeilijk te geven Soms sprake van misbruik van bevoegdheid Water en wateroverlast Afwatering Openbaar of stromend water Grondwater De grens van percelen Vaststelling van de grens door de rechter Verkrijgende verjaring Het probleem van de scheidsmuren VI

5 8.5. Bouwwerken en beplantingen Regels voor de tuinaanleg Regels voor bebouwing Het gebruik van uw perceel door de buurman Gedoogplicht Over- en onderbouw Uw gebouwen goed verzekerd 9.1. Welke risico s er precies zijn gedekt onder uw opstalverzekering Voorwaarden brandverzekeringen De diverse soorten brandverzekeringen De gebouwenverzekering De inventaris-/goederenverzekering De bedrijfsschadeverzekering Overige brandverzekeringen Praktijkgerichte modellen en checklisten Overzicht modellen VII