Bijlage bij het besluit van het college van burgemeester wethouders d.d. 10 december 2013

Transcriptie

1 10 december 2013 th/pt/ / pagina 1 van 3 Bijlage bij het besluit van het college van burgemeester wethouders d.d. 10 december 2013 Overzicht van wijzigingen opgenomen in het ontwerp exploitatieplan Vlijmen 1 e herziening 1. Herziening hoofdstuk 1 Inleiding a. In paragraaf 1.2, p. 6, wordt het woord en verwijderd en worden na het woord Wonen toegevoegd de woorden en Bedrijf. b. In paragraaf 1.3, p. 9, onder f wordt hiervoor verwijderd en e en de onder g vervangen door met n. c. In paragraaf 1.3, p. 9, wordt na h toegevoegd: i. de kosten van het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van de locatie, en de kosten van de vergoedingen voor deelname aan de prijsvraag. 2. Herziening hoofdstuk 2 Toelichting op de kaarten en overige bijlagen a. In paragraaf 2.1, p. 15, wordt de tekst: ca m² commerciële ruimte, voor zover de oppervlakte voorvloeit uit aangewezen bouwplannen. Deze oppervlakte betreft onder andere de bouw van een nieuwe supermarkt, maar ook uitbreidingsmogelijkheden met aangewezen bouwplannen van 1000 m² of meer als volgt gewijzigd: ca m² commerciële ruimte. Deze oppervlakte betreft onder andere de bouw van een nieuwe supermarkt, maar ook sloop en het oprichten van nieuwe hoofdgebouwen en uitbreidingsmogelijkheden met aangewezen bouwplannen van 1000 m² of meer. b. In paragraaf 2.1, p. 15, wordt het getal 7095 vervangen door c. In paragraaf 2.1, p.15, wordt het aantal 336 vervangen door 430. d. In paragraaf 2.2, p. 16, bijlage 3 Ruimtegebruikskaart, komt de volgende tekst te vervallen: Op deze kaart is ook het nutstracé aangegeven. Dit tracé geeft aan de locatie waar de nieuwe nutsvoorzieningen dienen te worden gerealiseerd. De bestaande nutsvoorzieningen die niet voor verplaatsing in aanmerking komen, blijven gehandhaafd. Voor dit tracé heeft deze bijlage een bindende functie. e. In paragraaf 2.2, p. 17, bijlage 14 Resultaten marktanalyse gronduitgifte, wordt de naam Fakton vervangen door Stec Groep B.V. 3. Herziening hoofdstuk 3 Toelichting op de regels a. In paragraaf 3.2.2, p. 21, vervalt de tekst: Nutstracé Voor de nutsvoorzieningen geldt dat nieuwe nutsvoorzieningen dienen te worden gerealiseerd in een specifieke daarvoor bedoelde tracé. De reden hiervan is dat op deze wijze het nieuwe grondgebruik op een efficiëntere wijze kan plaatsvinden, wat uiteraard voordeel heeft voor de beoogde herstructurering. De bedoelde strook grond is aangeduid op bijlage 3. De bestaande nutsvoorzieningen die niet voor verplaatsing in aanmerking komen, blijven gehandhaafd. b. In paragraaf 3.2, p. 21: wordt het woord tijdelijke tussen haakjes geplaatst;

2 10 december 2013 th/pt/ / pagina 2 van 3 worden na deze zijn ingevoegd de woorden in de eindsituatie ; worden de woorden vervangende parkeerplaatsen vervangen door beschikbare langparkeerplaatsen. c. In paragraaf 3.2, p. 22 wordt het woord bouwplannen vervangen door bouwactiviteiten. 4. Herziening hoofdstuk 4 Omschrijving van werken en werkzaamheden a. In paragraaf 4,3, p. 23 vervalt de tekst: De nieuw aan te leggen nutsvoorzieningen dienen te worden gerealiseerd in een daarvoor bedoelde tracé (bijlage 3). De bestaande nutsvoorzieningen die niet voor verplaatsing in aanmerking komen, worden gehandhaafd. 5. Herziening hoofdstuk 5 De exploitatieopzet a. De inhoud van hoofdstuk 5 (p. 25 tot en met 31) wordt vervangen door de nieuw in te voegen tekst van hoofdstuk 5 (p. 25 tot en met 32), zoals opgenomen in de tot dit besluit behorende bijlage Hoofdstuk 5 1 e herziening. 6. Herziening hoofdstuk 6 De regels a. P. 32, artikel 1, lid 2, inhoudende Voor de aanleg van nieuwe nutsvoorzieningen geldt dat deze dienen te worden gerealiseerd in een specifieke daarvoor bedoelde strook grond, welke strook is aangeduid op de ruimtegebruikskaart, bijlage. komt te vervallen. 7. Herziening en toevoeging bijlagen exploitatieplan a. Bijlage 3 Ruimtegebruikskaart wordt vervangen door de tot dit besluit behorende Bijlage 3 Ruimtegebruikskaart 1 e herziening. b. Bijlage 8 Te slopen opstallen wordt vervangen door de tot dit besluit behorende Bijlage 8 Te slopen opstallen 1 e herziening. c. Bijlage 9 Plankosten wordt vervangen door de tot dit besluit behorende Bijlage 9 Plankosten 1 e herziening. d. Bijlage 11 Detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet wordt vervangen door de tot dit besluit behorende Bijlage 11 Detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet 1 e herziening. e. Bijlage 12 Detailuitwerkingen ramingen opbrengsten exploitatieopzet wordt vervangen door de tot dit besluit behorende Bijlage 12 Detailuitwerkingen ramingen opbrengsten exploitatieopzet 1 e herziening. f. Bijlage 13 Taxatierapport wordt aangevuld met de tot dit besluit behorende Bijlage 13a Taxatierapport herziening inbrengwaarden. g. Bijlage 14 Resultaten marktanalyse gronduitgifte wordt vervangen door de tot dit besluit behorende Bijlage 14 Resultaten marktanalyse gronduitgifte 1 e herziening. h. Bijlage 15 Jaarschijven grondexploitatie wordt vervangen door de tot dit besluit behorende Bijlage 15 Jaarschijven grondexploitatie 1 e herziening. 8. Overgangsbepalingen a. Voor een voor de datum van inwerkingtreding van dit besluit ingediende aanvraag tot verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen op gronden binnen het

3 10 december 2013 th/pt/ / pagina 3 van 3 exploitatiegebied waarop voor de datum van inwerkingtreding van dit besluit nog niet is beslist, blijft het Exploitatieplan Centrum Vlijmen zoals dit gold voor de inwerkingtreding van dit besluit, van toepassing. 9. Inwerkingtreding en citeertitel a. Dit besluit treedt in werking met ingang van de dag, volgende op die van de bekendmaking. b. Dit besluit kan worden aangehaald als Exploitatieplan Centrum Vlijmen 1 e herziening.

4 M E M O R A A D Aan: de leden van de raad Van: wethouder Van der Poel Datum: 16 december 2013 Onderwerp: nieuwe ambtshalve wijziging en procedure exploitatieplan Doel: te betrekken bij de behandeling van raadsbesluit tot vaststelling exploitatieplan Centrum Vlijmen 1e herziening Aanleiding: antwoord op vragen van raadslid Musters Aard informatie: openbaar Aanleiding Op 10 december jl. heeft u een memo ontvangen waarin een aantal ambtshalve wijzigingen op het exploitatieplan Centrum Vlijmen 1 e herziening waren opgenomen. Bijgaand een nieuwe memo met nog eens twee wijzigingen in toegestuurde documenten. In het raadsvoorstel is abusievelijk een verkeerde tekst opgenomen onder Procedure, vervolgstappen. Daarnaast is in het voorgenomen besluit een verschrijving geconstateerd. Beide worden met onderhavige memo hersteld. Informatie Tekst raadsvoorstel In het raadsvoorstel tot vaststelling van het exploitatieplan Centrum Vlijmen 1 e herziening dat op de site is geplaatst, is de volgende tekst zichtbaar onder Procedure, vervolgstappen: Het bestemmingsplan wordt aangepast naar aanleiding van de voorgestelde wijzigingen. Uw raad stelt het bestemmingsplan dan ook gewijzigd vast. De bekendmaking van het besluit tot vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan moet geschieden binnen zes weken na de vaststelling. Omdat voorgesteld wordt het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen, moet het vastgestelde bestemmingsplan nogmaals aan de provincie NoordBrabant worden toegezonden, zodat deze kan beoordelen of geen provinciale belangen worden geschaad. Na publicatie wordt het bestemmingsplan voor een periode van zes weken ter visie gelegd. In deze periode kan beroep tegen het bestemmingsplan worden ingesteld. Dit is een foutieve tekst, onderhavig besluit betreft het exploitatieplan Centrum Vlijmen 1 e herziening en niet het bestemmingsplan. Het college heeft op 26 november jl. de volgende (correcte) tekst vastgesteld in het raadsvoorstel: Het exploitatieplan eerste herziening wordt niet aangepast naar aanleiding van de zienswijzen op het ontwerp. U stelt het exploitatieplan eerste herziening dan ook ongewijzigd vast. De bekendmaking van het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan eerste herziening moet geschieden binnen zes weken na de vaststelling. Na publicatie wordt het exploitatieplan eerste herziening voor een periode van zes weken ter visie gelegd. In deze periode kan beroep tegen het exploitatieplan eerste herziening worden ingesteld. In de memo van 10 december jl. heeft het college echter voorgesteld in te stemmen met de ambtshalve wijzigingen, waardoor er uiteindelijk wel sprake is van een gewijzigde vaststelling. Dit was echter ten tijde van het vaststellen van het raadsvoorstel op 26 november jl. nog niet bekend.

5 Ambtshalve wijziging Verder is nog een technische fout geconstateerd die we in de vast te stellen herziene versie willen herstellen. Deze ambtshalve wijziging heeft geen verdere gevolgen voor het exploitatieplan. Paragraaf 5.9, pagina 29 van de Bijlage bij het besluit van het college van burgemeester wethouders d.d. 10 december 2013: een appartement wordt vervangen door 1 m 2 brutovloeroppervlakte met een winkel of detailhandelbestemming. Verderop wordt vermenigvuldigd met het aantal m² van het betreffende type. vervangen door vermenigvuldigd met de gewichtsfactor van het betreffende type.. Hetzelfde wordt in de geconsolideerde versie van het exploitatieplan aangepast.

6 HOOFDSTUK 5 1 E HERZIENING

7 pagina DE EXPLOITATIEOPZET 1 E HERZIENING 5.1. Inleiding Dit hoofdstuk gaat over de exploitatieopzet. De exploitatieopzet vormt de grondslag voor het kostenverhaal via de omgevingsvergunning en de door de gemeente te sluiten posterieure overeenkomsten in het exploitatiegebied. In de exploitatieopzet worden de kosten in verband met de grondexploitatie afgezet tegen de opbrengsten. Op basis hiervan wordt de exploitatiebijdrage berekend die in rekening wordt gebracht bij een omgevingsvergunning. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat de exploitatieopzet uit: een raming van de inbrengwaarde van de gronden; een raming van de andere kosten in verband met de grondexploitatie; een raming van de opbrengsten van de exploitatie; een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; een fasering van de uitvoering van de werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen; de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Tot de kosten die voor verhaal in aanmerking komen, behoren niet de kosten die betrekking hebben op bouwen. Deze kosten zijn dan ook niet in de exploitatieopzet verwerkt. Een uitzondering hierop is de te bouwen parkeergarage, die (gedeeltelijk) als openbare voorziening dient te worden aangemerkt en waarvan een gedeelte van de kosten voor verhaal in aanmerking komt (bijlage 11 1 e herziening). Op grond van artikel 6.13, vierde lid Wro geldt voor het exploitatieplan de fictie dat de gemeente het gehele gebied exploiteert. Dit betekent dat de gemeente de kosten en opbrengsten raamt als ware zij de enige exploitant in het exploitatiegebied Parameters In het exploitatieplan worden de volgende algemene gegevens gehanteerd: startdatum van de grondexploitatie:1 januari 2013; looptijd exploitatie: 10 jaar na onherroepelijk worden bestemmings en exploitatieplan; verwachte einddatum van de grondexploitatie: 31 december 2023; rente: 4%. Dit rentepercentage is de rente die de gemeente als interne rekenrente hanteert. jaarlijkse stijging kosten: voor de jaren 2013 en 2014: 0% en daarna: jaarlijks 2%; jaarlijkse stijging opbrengsten: voor de jaren 2013 en 2014: 0% en daarna: jaarlijks 1%; datum prijspeil: 1 april 2013; de kosten zijn geraamd per valutadatum 1 juli van ieder jaar; alle bedragen in de exploitatieopzet zijn exclusief btw, tenzij anders is aangegeven.

8 pagina Ruimtegebruik Uit de ruimtegebruikskaart blijkt dat 40,8% of 7327 m 2 wordt gebruikt voor openbare ruimte binnen het exploitatiegebied. Als uitgeefbaar terrein geldt 59,2% of m 2. De hier vermelde oppervlakten hebben betrekking op het beganegrondniveau. Daarnaast is er in dit exploitatieplan sprake van realisatie van een ondergrondse parkeergarage en bouwmogelijkheden op de verdieping. De totale omvang van het exploitatieplangebied bedraagt daarmee m 2. De omvang van het totale bestemmingsplangebied bedraagt m 2. In paragraaf 1.4 is aangegeven op grond van welke overwegingen plandelen tot het exploitatiegebied zijn gerekend. Een belangrijk deel van de aan dit exploitatieplan toe te rekenen kosten van ingrepen in de openbare ruimte wordt gerealiseerd buiten het exploitatieplan. Het gaat daarbij vooral om ingrepen in de openbare ruimte zonder dat daar sprake is van functiewijzing. De samenhang van deze gronden en de kosten die hierop worden gemaakt, zijn toegelicht in de paragrafen 1.4 en 4.5 en bijlage 11 1 e herziening Programma Het programma binnen het exploitatiegebied bestaat uit: maximaal 48 woningen, te realiseren op de gronden met de bestemming C2; maximaal m² commerciële ruimte. Deze oppervlakte betreft onder andere de bouw van een nieuwe supermarkt, maar ook sloop en het oprichten van nieuwe hoofdgebouwen en uitbreidingsmogelijkheden met aangewezen bouwplannen van 1000 m² of meer. De oppervlakte van commerciële ruimten buiten het exploitatieplan is niet in genoemd aantal vierkante meters opgenomen m² te herinrichten openbare ruimte; ca. 430 parkeerplaatsen, waarvan 210 in parkeergarage. Zoals uit de ruimtegebruikskaart blijkt, is m 2 aan te merken als uitgeefbaar terrein, op begane grond niveau. Dit uitgeefbare terrein is beschikbaar voor de maximaal 48 woningen en commerciële ruimten Kosten In onderstaand overzicht is per kostenpost het totaal van de kosten vermeld dat in de exploitatieopzet is opgenomen. Basis voor het opstellen van dit overzicht is de kostensoortenlijst zoals deze voortvloeit uit de artikelen tot en met van het Bro. Een uitwerking van de individuele kostenposten is per kostenpost opgenomen in bijlage 11 1 e herziening. In deze bijlage is per kostenpost nagegaan in hoeverre er sprake is van profijt, causaliteit en proportionaliteit van kosten. Bij het onderdeel proportionaliteit is een onderscheid gemaakt tussen de aan het exploitatiegebied toe te rekenen kosten, de aan het binnen het

9 pagina 27 bestemmingsplan maar buiten het exploitatieplan gelegen eigendommen toe te rekenen kosten, alsmede aan andere kostendragers toe te rekenen kosten. Met andere kostendragers worden onder meer bedoeld de buiten het bestemmingsplan gelegen gronden, maar ook niet voor verhaal in aanmerking komende kosten, zoals vervanging van bijvoorbeeld riolering voor zover dit is te beschouwen als kosten van onderhoud en vervanging. Tenzij anders vermeld, worden de ramingen weergegeven tegen contante waarde per 1 januari Artikel Bro Aard kosten Bedrag in a en b inbrengwaarde gronden en opstallen c kosten vrijmaken van gronden d sloopkosten a onderzoek b bodemsanering c voorzieningen binnen plangebied e voorzieningen buiten plangebied f kosten van maatregelen g t/m j plankosten Totaal Opbrengsten In onderstaand overzicht zijn de opbrengsten opgenomen. Basis voor het opstellen van dit overzicht is artikel Bro, waarin de opbrengsten zijn vermeld die in een exploitatieopzet kunnen worden opgenomen. Artikel Bro Aard opbrengst Bedrag in a gronduitgifte b subsidies Totaal De raming is weergegeven tegen contante waarde per 1 januari Er worden geen subsidies geraamd voor dit plan Gemeentelijke bijdrage De gemeente heeft een bedrag ter grootte van 10,9 miljoen per 1 januari 2013 ( 10,0 miljoen, prijspeil 1 januari 2009) gereserveerd ter dekking van het saldo van de exploitatie, bestaande uit nietverhaalbare kosten.

10 pagina Vaststelling hoogte maximaal verhaalbare kosten De maximaal te verhalen kosten worden begrensd door het niveau van de te verwachten toerekenbare opbrengsten; dit als gevolg van de zogenaamde macroaftopping (artikel 6.16 Wro). Als de toerekenbare kosten lager zijn dan de opbrengsten, worden de toerekenbare kosten volledig verhaald. Is dat niet het geval, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot het niveau van de opbrengsten. Omschrijving Bedrag in Toerekenbare kosten Toerekenbare opbrengsten Maximaal te verhalen kosten Omslagmethode De kosten worden omgeslagen over eigenaren in het exploitatiegebied aan de hand van het opbrengstpotentieel van de door hen te realiseren bouwplannen. tabel artikel 6.18 Wro Type Bestemming Opp. uitgeefbaar in bvo Grondprijs in Factor Gewogen eenheden koopappartementen (inclusief C , parkeerplaats) huurappartementen (inclusief C ,55 0,003 9 parkeerplaats) totaal woningen C winkels C , horeca C , supermarkt C , winkels noord C , totaal C2 nietwoningen koopappartementen C , kantoren C , detailhandel C , supermarkt C , overige C , totaal C Totaal gewogen eenheden De te verhalen kosten bedragen 1.331,67 per gewogen eenheid (contante waarde per 1 januari 2013).

11 pagina 29 Het bedrag van de uitbreiding overige centrumfuncties is een rekeneenheid voor de verzameling van mogelijk te realiseren functies in het centrum. Het bestemmingsplan staat immers meerdere functies binnen één bestemming toe. De rekeneenheid voorziet in functies als: maatschappelijke en culturele voorzieningen en dienstverlening. Of en in welke mate een bepaalde functie aan de orde is, blijkt echter pas op het moment dat de aanvraag om omgevingsvergunning wordt ingediend. Deze mogelijkheid ontstaat in 2017, omdat dan (gelet op de regel met betrekking tot fasering) de omgevingsvergunning voor de hiervoor bedoelde centrumfuncties pas kan worden verleend. De verwachting is dat er tegen die tijd meer duidelijkheid zal zijn over de gewenste functie is en daarmee ook de bijbehorende exploitatiebijdrage kan worden vastgesteld. In de herzieningen van het exploitatieplan zal een en ander voortdurend worden afgestemd. Om deze reden wordt de exploitatiebijdrage pas definitief vastgesteld op het moment dat de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt ingediend en daarmee door de aanvrager wordt aangegeven welke functie zal worden gerealiseerd. Omdat voor de functies die mogelijk zijn verschillende opbrengsten gelden, is ervoor gekozen om een zo realistisch mogelijke eenheidsprijs te kiezen, zodat ook op basis van dit exploitatieplan al een berekening kan worden gemaakt. Op basis van de uitgangspunten zoals beschreven in het advies van Stec Groep B.V. in paragraaf 2.6 (bijlage 14 1 e herziening) is voor de overkoepelende bestemming Overige centrumfuncties een gemiddelde uitgifteprijs van 400, per m 2 bvo gehanteerd. Bovenstaande tabel is een uitwerking van artikel 6.18 Wro, waarin is aangegeven op welke wijze de kosten dienen te worden omgeslagen. De gronden met bouwmogelijkheden in het exploitatiegebied zijn aangegeven in de kolommen Type en Bestemming. De kolom Opp. uitgeefbaar bvo geeft aan hoeveel m² brutovloeroppervlakte van het desbetreffende type uitgeefbaar is. Om de verhouding van de hierbij behorende opbrengsten tot uitdrukking te brengen, zijn gewichtsfactoren (kolom Factor ) gehanteerd, waarbij de gehanteerde factor is afgeleid van de verhouding tussen de grondprijzen (zie kolom Grondprijs in ). Als basis is de prijs van een appartement gehanteerd, dus deze prijs geldt als factor 1 en de overige factoren zijn hiervan afgeleid op basis van de bijbehorende grondprijs. Vervolgens is het aantal m² per type vermenigvuldigd met het aantal m² van het betreffende type. Het resultaat hiervan is te vinden in de kolom Gewogen eenheden. Het totaal van laatstvermelde kolom is gedeeld op het totaal van de verhaalbare kosten, waardoor er een bedrag per gewogen eenheid ontstaat. Dit bedrag wordt gebruikt om de exploitatiebijdrage te berekenen Bruto en nettoexploitatiebijdrage per eigendom Het bestemmingsplan biedt binnen de bestemming Centrum 1 uitbreidingsmogelijkheden voor bestaande winkels; deels in de vorm van in totaal maximaal 700 m² detailhandel op de begane grond en deels in de vorm van een extra bouwlaag op de huidige panden waar alle functies binnen de bestemming Centrum 1 zijn toegestaan, behalve detailhandel. Voor zover de eigendommen de bestemming Centrum 2 kennen en deze eigendommen (nog) niet in gemeentelijk bezit zijn, betreft dit nietzelfstandig te realiseren bouwplannen. Er is sprake van een

12 pagina 30 complexe binnenstedelijke integrale gebiedsontwikkeling, waarbij in samenhang bouwplannen worden gerealiseerd op de begane grond, ondergronds en op verdiepingsniveau. Het bouwprogramma vormt een gegeven, maar binnen de gegeven bestemming en de overige gestelde kaders is er nog ruimte voor een nadere uitwerking. Per ingediende aanvraag om omgevingsvergunning zal worden getoetst hoeveel m² bvo het plan bevat en van welke categorie. De verhaalbare kosten die aan de aangevraagde omgevingsvergunning worden toegerekend, worden berekend door het hiervoor bepaalde maximaal te verhalen bedrag per gewogen eenheid te vermenigvuldigen met het aantal m² bvo van een bepaalde uitgiftecategorie en met de bijbehorende factor, een en ander gerelateerd aan de brutovloeroppervlakte van de ingediende aanvraag om omgevingsvergunning. Afhankelijk van het moment waarop de bijdrage wordt betaald, wordt het berekende bedrag gecorrigeerd voor rente en kosten en opbrengstenstijgingen. Voor de aangewezen bouwplannen geldt dat de berekening van de exploitatiebijdrage tot de volgende resultaten leidt. Hierbij is uitgegaan van de indiening van aanvragen om omgevingsvergunning voor het maximale aantal m² bebouwing die in dit exploitatieplan zijn gehanteerd.

13 pagina 31 Voorbeeldberekening 1 Referentie: Van der Heijden Vastgoed BV bijdrage per bouwplan: oppervlakte eenheid bedrag per gewogen eenheid factor te betalen bijdrage bouwaanvraag met betrekking tot: woningen 293 m ,67 0, ,16 kantoren 581 m ,67 0, ,88 detailhandel 924 m ,67 1, ,16 overige voorzieningen 581 m ,67 0, ,45 totaal verschuldigde bijdrage ,65 af: inbrengwaarde grond en opstallen ,00 te betalen bijdrage Voorbeeldberekening 2 Referentie: A.J. Investments (Hema/Bakker Bart) bijdrage per bouwplan: oppervlakte eenheid bedrag per gewogen eenheid factor te betalen bijdrage bouwaanvraag met betrekking tot: woningen m ,67 0,177 kantoren 662 m ,67 0, ,38 detailhandel m ,67 1,000 overige voorzieningen 662 m ,67 0, ,07 totaal verschuldigde bijdrage ,45 af: inbrengwaarde grond en opstallen te betalen bijdrage Voorbeeldberekening 3 Referentie: Fitters (Emté) bijdrage per bouwplan: oppervlakte eenheid bedrag per gewogen eenheid factor te betalen bijdrage bouwaanvraag met betrekking tot: woningen 79 m ,67 0, kantoren 991 m ,67 0, supermarkt m ,67 1, overige voorzieningen 991 m ,67 0, totaal verschuldigde bijdrage af: inbrengwaarde grond en opstallen te betalen bijdrage Voorbeeldberekening 4 Referentie: Gemeente bijdrage per bouwplan: oppervlakte eenheid bedrag per gewogen eenheid factor te betalen bijdrage bouwaanvraag met betrekking tot: woningen (koop) m ,67 0, woningen(sociale huur) m ,67 0, kantoren m ,67 0,062 detailhandel m ,67 1, horeca 450 m ,67 0, supermarkt m ,67 1, overige voorzieningen m ,67 0,262 totaal verschuldigde bijdrage af: inbrengwaarde grond en opstallen te betalen bijdrage Totaal 1 t/m 4 Totaal bijdrage per bouwplan: oppervlakte eenheid bedrag per gewogen eenheid factor te betalen bijdrage bouwaanvraag met betrekking tot: woningen ,67 0, woningen (koop) m ,67 0, woningen(sociale huur) m ,67 0, kantoren m ,67 0, detailhandel m ,67 1, horeca 450 m ,67 0, supermarkt m ,67 1, overige voorzieningen m ,67 0, totaal verschuldigde bijdrage af: inbrengwaarde grond en opstallen te betalen bijdrage

14 pagina 32 Alle bedragen contante waarde per 1 januari Percentage gerealiseerde kosten Op grond van artikel Bro dient de exploitatieopzet inzicht te geven in de reeds gerealiseerde kosten. Dit percentage bedraagt minder dan 1% (grondslag exclusief inbrengwaarden en plankostenscan).

15 BIJLAGE 3

16 LEGENDA: plangrens bestemmingsplan grens exploitatiegebied kadastrale grens Openbare ruimte Verkeer en VerkeersVerblijfsgebied Uitgeefbaar terrein Uitgeefbare grond Bijlage 3 Ruimtegebruikskaart 1e herziening projectnr.: schaal: datum: Bijlage 03 1: De auteursrechten van de grootschalige basiskaart Nederland (GBKN) en de kadastrale kaart berusten bij de Staat der Nederlanden. Krachtens dit auteursrecht mogen de gbkn en de kadastrale gegevens niet aan derden ter beschikking worden gesteld. Voor eventueel blijkende onvolledigheden of onjuistheden wordt door de gemeente Heusden geen enkele aansprakelijkheid of verantwoordelijkheid aanvaard.

17 BIJLAGE 8

18 LEGENDA: plangrens bestemmingsplan grens exploitatiegebied kadastrale grens te slopen panden Bijlage 8 Te Slopen Opstallen 1e herziening projectnr.: schaal: datum: Bijlage 08 1: De auteursrechten van de grootschalige basiskaart Nederland (GBKN) en de kadastrale kaart berusten bij de Staat der Nederlanden. Krachtens dit auteursrecht mogen de gbkn en de kadastrale gegevens niet aan derden ter beschikking worden gesteld. Voor eventueel blijkende onvolledigheden of onjuistheden wordt door de gemeente Heusden geen enkele aansprakelijkheid of verantwoordelijkheid aanvaard.

19 BIJLAGE 9

20 Vragenlijst Plankostenscan Grondexploitatiewet Maximering plankosten! Datum Gemeente Heusden Projectnaam Centrumplan Vlijmen Projectnummer Datum prijspeil Looptijd project in jaren 13 Aantal werkweken per jaar 42 Testmodel II voor VNG/VVG/NEPROM/NVB Algemeen 1 Wat is de looptijd van het project vanaf moment vaststellen bestemmingsplan? 10 jaren 2 Wat is de grootte van het exploitatiegebied (bruto) 2 ha 3 Waar ligt het exploitatiegebied? centrum binnenstedelijk rand uitleg 4 Betreft het een herstructureringsopgave? Eigendomsituatie 5 Hoeveel onroerende zaken dienen verworven te worden? 16 totaal a waarvan percelen (onbebouwd) 3 stuks b waarvan woningen 2 stuks c waarvan (agrarische) bedrijven/winkels/kantoren 11 stuks d waarvan bijzondere objecten 0 stuks 6 Van hoeveel huur(pacht)ontbindingen is sprake? 10 stuks 7 Wordt er met een onteigeningsplan gewerkt (administratieve procedure) a zo ja voor hoeveel eigenaren? 0 stuks b in hoeveel van die gevallen komt het tot een gerechtelijke procedure? 0 stuks 8 Wordt of is een Wvg gevestigd? Beoogde stedenbouwkundige invulling 9 Wat is het beoogde programma? woningen 48 aantal bedrijvigheid 0 m2 uitgeefbaar commercieel/retail m2 bvo maatschappelijk 0 m2 bvo recreatie 0 m2 10a Is een MER benodigd? 10b Is het een verdachte locatie qua luchtkwaliteit? 10c Is het een verdachte locatie qua archeologie? 10d Is het een verdachte locatie qua zware bodemvervuiling? Ruimtelijke ordeningsprocedures 11 Wordt een wijzigingsbesluit genomen? 12 Wordt een projectbesluit genomen? 13a Dient het bestemmingsplan aangepast te worden? 13b zo ja wat voor een type wordt het? globaal met uitwerkingsplicht gedetailleerd 13c Indien sprake is van een bp met uitwerkingsplicht, hoeveel uitwerkingsplannen verwacht u? Aantal 0 Civiele en cultuurtechniek 14 Wat is de (te verwachten) bodemgesteldheid in het gebied? Slecht Normaal Goed 15 Wat zijn de (te verwachten) sloopkosten? Is sprake van ophoging danwel voorbelasting? 16a Wordt er integraal of partieel opgehoogd? integraal partieel 16b In hoeveel deelplannen/fasen wordt er opgehoogd/voorbelast? 0 deelplan/fase 16c Wat is de te verwachten zettingstijd? 0 jaar 16d Wat is de hoogte van de voorbelasting? 0 m1 17 Wat zijn de (te verwachten) kosten voor bouw en woonrijpmaken? Gronduitgifte a hoeveel uitgiftecontracten woningbouw verwacht u? 0 stuks b hoeveel uitgiftecontracten bedrijvigheid verwacht u? 0 stuks c hoeveel uitgiftecontracten commercieel vastgoed verwacht u? 3 stuks d hoeveel uitgiftecontracten maatschappelijke voorzieningen verwacht u? 0 stuks e hoeveel vrije kavels worden uitgegeven? 0 stuks f hoeveel uitgiftecontracten met gemengde uitgiften verwacht u? 0 stuks

21 Produkten cq activiteiten Plankostenscan Grondexploitatiewet Testmodel II Maximering plankosten! Datum Gemeente Heusden Projectnaam Centrumplan Vlijmen Projectnummer 0 invullen! Datum prijspeil Looptijd project in jaren 13 Produkt / Activiteit Produkt/activiteit Verwerving 1.1 Aankoop onroerende zaak percelen woningen (ook huur/pachtontbindingen) agrarisch/bedrijf/winkel/kantoor byzonder object 1.2 Onteigenen van objecten 1.3 Wvg administratief gerechtelijk Uren voor vestiging Stedenbouw 2.1 Programma van Eisen basis maatschappelijk programa 2.2 Prijsvraag 2.3 Masterplan 2.4 Beeldkwaliteitsplan 2.5 Stedenbouwkundig plan 2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte uur per woning uur per m2 uitgeefbaar niet woningbouw uur per woning uur per m2 uitgeefbaar niet woningbouw uur per woning uur per m2 uitgeefbaar niet woningbouw maatschappelijk programa uur per woning uur per m2 uitgeefbaar niet woningbouw Ruimtelijke ordening 3.1 Opstellen bestemmingsplan uur per wijzigingsbesluit uur per bestemmingsplan met uitwerkingsplicht uur per uitwerkingsplan uur per gedetailleerd bestemmingsplan uur per projectbesluit (incl gedetaill bp) Civiele en cultuur techniek 4.1 Planontwikkeling uur per week 4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering % over sloopkosten ophogen/voorbelasten % over bouw en woonrijpmaken Landmeten/vastgoedinformatie 5.1 Kaartmateriaal uur per week Communicatie 6.1 Omgevingsmanagement Uur per week kosten gemid per jaar woningbouw kosten gemid per jaar bedrijvigheid/commercieel Gronduitgifte 7.1 Gronduitgiftecontracten uur per contract woningbouw uur per contract bedrijvigheid uur per contract commercieel vastgoed uur per contract maatschappelijke voorzieningen uur per vrije kavel uur per contract gemengde uitgiften Management 8.1 Projectmanager uur per week 8.2 Projectassistent uur per week Planeconomie 9.1 Planeconoom uur per week

22 NO II Resultaat Plankostenscan Grondexploitatiewet Maximering plankosten! testmodel II Datum Complexiteit 139% Gemeente Heusden Projectnaam Centrumplan Vlijmen Projectnummer 0 Datum prijspeil Looptijd project in jaren 13 gemiddeld euro's Produkt/activiteit uren uren/week euro's in % Verwerving % 1.1 Aankoop onroerende zaken % 1.2 Onteigenen van onroerende zaken 0% 1.3 Wvg 0% Stedenbouw % 2.1 Programma van Eisen % 2.2 Prijsvraag % 2.3 Masterplan % 2.4 Beeldkwaliteitsplan % 2.5 Stedenbouwkundig plan % 2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte % Ruimtelijke Ordening % 3.1 Opstellen bestemmingsplan % Civiele en cultuur techniek % 4.1 Planvoorbereiding % 4.2 Voorbereiding en toezicht % Landmeten/vastgoedinformatie % 5.1 Kaartmateriaal % Communicatie % 6.1 Omgevingsmanagement % Gronduitgifte % 7.1 Gronduitgiftecontracten % Management % 8.1 Projectmanagement % 8.2 Projectmanagementassistent % Planeconomie % 9.1 Planeconomie % totaal % plankosten exclusief civiele techniek (4.2) plankosten exclusief 4.2 gemiddeld per jaar: aantal eenheden 164 plankosten per eenheid Vertrouwelijk Pagina 3

23 BIJLAGE 11

24 BIJLAGE 11 DETAILUITWERKINGEN RAMINGEN KOSTEN EXPLOITATIEOPZET 1 E HERZIENING Algemeen In deze bijlage zijn de kosten opgenomen die voor verhaal in aanmerking komen en in de exploitatieopzet zijn opgenomen. Basis voor het opstellen van dit overzicht is de kostensoortenlijst zoals deze voortvloeit uit de artikelen tot en met van het Bro. Voor het vaststellen van de te verhalen kosten dienen per kostenpost drie criteria te worden toegepast. Deze criteria zijn: Profijt: de locatie moet voordeel hebben van de werken, werkzaamheden en maatregelen waarvoor kosten worden gemaakt. Causaliteit: er moet een causaal verband zijn tussen de kosten en de gebiedsontwikkeling; de kosten zouden niet zijn gemaakt zonder de beoogde gebiedsontwikkeling. Kosten die op een andere wijze worden gefinancierd, zoals bijvoorbeeld nutsvoorzieningen, komen niet voor verhaal in aanmerking. Proportionaliteit: als meerdere locaties (bestaande, in ontwikkeling zijnde, of nog te ontwikkelen) profijt hebben van een werk, werkzaamheid of maatregel, moeten de desbetreffende kosten naar evenredigheid over deze profijt hebbende locaties worden verdeeld. Alle kosten die in de exploitatieopzet zijn opgenomen, voldoen aan de gestelde criteria. De in deze bijlage opgenomen ramingen betreffen nominale bedragen; er is hier geen rekening gehouden met kostenstijgingen in de uitvoeringsperiode en ook niet met renteeffecten. In bijlage 15 wordt het effect van fasering van kosten en opbrengsten berekend; daar wordt wel rekening gehouden met kostenstijgingen en renteeffecten. Via een eindwaardeberekening leidt dat tot de netto contante waarde van kosten en opbrengsten bij de start van de looptijd van dit plan, zoals die zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van dit plan. Inbrengwaarde De inbrengwaarde is een bedrag ter grootte van nominaal Dit bedrag is samengesteld uit een drietal elementen die ook worden onderscheiden in artikel Bro: a en b: de waarde van gronden en de waarde van de te slopen opstallen ; c: de kosten van het vrijmaken van persoonlijke rechten en lasten etc ; d: sloopkosten Sloopkosten c.a. Op grond van artikel Bro, onder d komen de volgende kosten voor kostenverhaal via een exploitatieplan in aanmerking: kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, funderingen, kabels en leidingen, alles in samenhang met het exploitatiegebied. Om het bestemmingsplan te kunnen realiseren is sloop van een aantal winkels en woningen noodzakelijk. Het betreft de volgende percelen: Plein 4 tot en met 24a (even nummers); Plein 11, 11a, 13; Plein 21, 25 en 27;

25 Akkerstraat 1; Akkerstraat 6/8; Garage van De Akker 76; Schuur Julianastraat 10; Monseigneur Van Kesselstraat 1, 2 en 3. Onderzoek Op grond van artikel Bro, onder a kunnen de kosten van onderzoeken die voor het plan zijn gemaakt, worden verhaald. Voor dit plan zijn de volgende onderzoeken verricht c.q. nog te verrichten. Tabel 1 Onderzoek Gerealiseerde kosten Nog te maken kosten Totaal Marktscan Onderzoek parkeergarage Archeologisch onderzoek (verkennende bureaustudie) Archeologisch onderzoek (aanvullend, al dan niet incl. graven proefsleuven) Bodemonderzoek Watertoets Natuurtoets / Flora & Fauna Aanvullend vleermuizenonderzoek Verkeerstoets / Mobiliteitstoets en Parkeertoets/parkeerbalans Onderzoek geluid wegverkeerslawaai/ geluid parkeergarage + laden/lossen en onderzoek luchtkwaliteit Onderzoek externe veiligheid Onderzoek explosieven (bureaustudie) Explosieven (analyse uitkomsten en oplossingsaanwijzingen) Planschadeanalyse n.v.t. Bezonning en windhinder KLICmelding / inventarisatie kabels en leidingen Totaal

26 Kosten van bodemsanering Op grond van artikel Bro, onder b komen de kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewater, het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven, voor kostenverhaal via het exploitatieplan in aanmerking. De kosten van bodemsanering worden geraamd op Dit betreft de locaties Akkerstraat 6/8 en 10. Voorzieningen binnen het plangebied In het algemeen geldt dat alle voorzieningen voortvloeien uit en direct samenhangen met het exploitatieplan. Er worden geen kosten geraamd die zouden kunnen worden beschouwd als vernieuwing of vervanging van bestaande voorzieningen, tenzij dit expliciet wordt vermeld. Binnen het exploitatiegebied worden een aantal voorzieningen gerealiseerd. Op grond van artikel Bro, onder c kunnen de kosten van de aanleg van deze voorzieningen in het exploitatiegebied worden verhaald. Het bestemmingsplan voorziet in een totaalaanpak van het winkelgebied in het centrum van Vlijmen. Na sloop van verschillende panden worden er nieuwe (autovrije) winkelstraten aangelegd, met daarin woningen boven (nieuwe) winkels. In de huidige situatie vormt het exploitatiegebied nog een belangrijke spil in de verbinding tussen de wijken en ook veel doorgaand verkeer passeert nu het centrum. In de nieuwe situatie wordt het doorgaande verkeer met een ruime boog om het centrum geleid en ook het bestemmingsverkeer wordt om het centrum naar nieuw aan te leggen parkeervoorzieningen (gebouwd en ongebouwd) geleid. De aanleg van de gebouwde parkeervoorziening neemt een belangrijke plaats in in de plannen. Daarnaast worden veel winkelstraten nieuw aangelegd en huidige toegangswegen afgesloten voor gemotoriseerd verkeer. Het betreft de volgende kosten. Tabel 2 Voorzieningen binnen het exploitatiegebied proportionaliteit, toerekenbaar aan: artikel kwaliteit fase omschrijving eenheid aantal prijs totaal profijt rest totaal exploitatieplan causaliteit bestemmingsplan aan EP anders toerekenbaar c hoog Woonstraat op dak m , ja ja 100% c hoog Trappen bij woonstraat op dak st , ja ja 100% Totaal c h hoog Gebouwde parkeervoorziening st , ja ja 38% 62% Totaal h Eindtotaal De gebouwde parkeervoorziening heeft een capaciteit van 210 parkeerplaatsen. De gebouwde parkeervoorziening is nodig voor het optimaal functioneren van het winkelcentrum en is noodzakelijk om de bewoners van het centrum voldoende parkeergelegenheid te bieden. De garage zal voornamelijk worden gebruikt door winkelend publiek dat het exploitatiegebied bezoekt en bewoners van exploitatiegebied. Bij de 48 woningen boven de parkeergarage behoort een parkeerplek in de parkeergarage; bij de toerekening van de kosten is hiermee rekening gehouden door slechts de kosten van de 162 openbare parkeerplaatsen te ramen. Het ondergronds parkeren draagt bij aan de kwaliteit van de openbare ruimte, omdat op deze wijze veel parkeerplaatsen in de openbare ruimte kunnen worden gesaneerd. De parkeergarage is

27 behalve s nachts openbaar toegankelijk. Parkeren is gratis. De maximale parkeerduur bedraagt twee uur; de gemeente treedt handhavend op bij overschrijding van de maximale parkeerduur. De gemeente heeft met een ontwikkelaar een ORO gesloten, waarin onder meer geregeld is dat de gemeente de aanleg van de parkeergarage volledig betaalt. Hiermee voldoet de parkeergarage aan de vereisten op grond van artikel Bro, onder h, op grond waarvan de kosten van gebouwde parkeervoorzieningen kunnen worden betrokken in het kostenverhaal via een exploitatieplan. Maatregelen De kosten van tijdelijke maatregelen (woon en winkelunits) ter overbrugging van de bouwperiode bedragen Voorzieningen buiten het plangebied In het algemeen geldt dat alle uit te voeren en hierna te noemen werken en werkzaamheden rechtstreeks voortvloeien uit en direct samenhangen met deze gebiedsontwikkeling. Er worden geen kosten geraamd die zouden kunnen worden beschouwd als vernieuwing of vervanging van bestaande infrastructuur, tenzij dit expliciet wordt vermeld. Een groot gedeelte van de kosten wordt gemaakt aan werken en werkzaamheden buiten het exploitatiegebied. Deze werken en werkzaamheden hangen echter nadrukkelijk samen met het exploitatiegebied. In de paragrafen 1.4 en 4.5 is deze samenhang expliciet beschreven. Op grond van artikel Bro, onder e kunnen kosten met betrekking tot grond buiten het exploitatiegebied in het kostenverhaal worden betrokken. In het onderhavige plan is sprake van een aantal verkeersmaatregelen en aanpassingen van de fysieke infrastructuur in de omgeving van het exploitatiegebied, die noodzakelijk zijn voor een goede afhandeling van het verkeer in het exploitatiegebied. Het betreft de volgende kostenposten.

28 Tabel 3 Voorzieningen buiten het exploitatiegebied proportionaliteit, toerekenbaar aan: artikel kwaliteit fase omschrijving eenheid aantal prijs totaal profijt rest totaal exploitatieplan causaliteit bestemmingsplan aan EP anders toerekenbaar Aansluit kosten Essent openbare verlichting a BRM per lichtmast. st , ja ja 13% 62% 25% a BRM Aanleg geluidsinstallatie en kerstverlichting PM , ja ja 13% 62% 25% a BRM Voorzieningen kermis/weekmarkt PM , ja ja 13% 62% 25% a BRM Verplaatsen K&L PM , ja ja 38% 62% a BRM Aanleg glasvezel netwerk van mantelbuizen m , ja ja 38% 62% Totaal a L&A DWAriool D= 250 vanaf Bakker Bart b hoog BRM naar De Akkerstraat m , ja ja 38% 62% b hoog BRM L&A HWA riool D 315 van gebouw richting park m , ja ja 38% 62% b hoog BRM L&A DWAriool D= 400 vanaf v Kesselstr naar De Akkerstraat 6 m , ja ja 38% 62% Verwijderen riolering voor winkels plein 2 b nvt BRM t/m32 even en oneven m , ja ja 38% 62% Totaal b Opbreken 8000 m2 verharding 't Plein incl. Kloosterpad en Kesselstraat, circa 80 gebakk ja ja 38% 62% c nvt BRM maten m , Herinrichting De Akkerstraat, schuinparkeren c laag BRM excl.. opbreken, nuts en riool , ja ja 38% 62% c laag BRM Tijdelijk opbreken park tbv plaatsen tijdelijke winkelunits m , ja ja 38% 62% c hoog BRM L&A HWA riool D =600 vanaf De Akker richting Park via Kloosterpad m , ja ja 38% 62% c BRM L&A HWA riool D 315 van zuidelijke hellingbaan richting HWA D=600 Akkerstraat m , ja ja 38% 62% c laag BRM Realiseren asverspringing tbv bereikbaarheid zuidelijke ingang Pgarage m , ja ja 38% 62% c laag BRM Diverse maatregelen verkeersstructuur in de omgeving centrumplan stelpost , ja ja 38% 62% c BRM Opbreken restant Akkerstraat 't Plein m , ja ja 38% 62% c Uitbreiden en aanleg tijdelijk parkeerplaatsen lang parkeren st , ja ja 38% 62% circa 126 parkeerplaatsen in koffer a c BRM 1545/st excl. Middels Itkratten 2200/st ja ja 38% 62% c BRM Tijdelijke aansluiting realiseren , ja ja 38% 62% Tijdelijke noodverharding van vrijkomende BSS parkeerterrein Kloosterpad rijbaan 6 m en ja ja 38% 62% c BRM trottoir 2m , c basis BRM onverhard parkeerterrein gemeente huis verharden, circa 50 bestaande Pplaatsen m , ja ja 38% 62% c BRM Kosten opschonen terrein voor tijdelijke woonunits , ja ja 38% 62% c hoog WRM woonrijpmaken, herstellen schades m , ja ja 38% 62% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 38% 62% c hoog WRM Opbreken en afvoeren tijdelijke bestrating H2 en H3A m , ja ja 38% 62% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 38% 62% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 38% 62% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 38% 62% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 38% 62% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 38% 62% c laag WRM woonrijpmaken m , ja ja 38% 62% c hoog WRM Herstellen park m , ja ja 38% 62% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 38% 62% c hoog WRM Verwijderen tijdelijk parkeerterrein EmTe m , ja ja 38% 62% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 38% 62% c laag WRM woonrijpmaken m , ja ja 38% 62% 672 c laag WRM woonrijpmaken m , ja ja 38% 62% c laag WRM woonrijpmaken m , ja ja 38% 62% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 38% 62% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 38% 62% c laag WRM woonrijpmaken m , ja ja 38% 62% c laag WRM woonrijpmaken m , ja ja 38% 62% c laag WRM woonrijpmaken m , ja ja 38% 62% c hoog WRM In CP Vlijmen, afvalbakken, banken, fietsen rekken PM , ja ja 38% 62% c hoog WRM afval app ondergrond st , ja ja 38% 62% c hoog WRM glasbak en textiel st , ja ja 38% 62% oppervlakkige waterberging in park, circa 590 ja ja 38% 62% c hoog WRM m3 in een wadi van 1200 m 2 helling 1:3 m , Totaal c diverse maatregelen aanpassing OVroutes d WRM ivm centrumplan stelpost ja ja 28% 62% 10% Totaal d Eindtotaal Zonder bovengenoemde maatregelen is planrealisatie niet mogelijk; er is een causaal verband tussen deze maatregelen en de realisatie van het bestemmingsplan en het exploitatiegebied. Eigenaren in het exploitatiegebied hebben profijt van deze maatregelen. Het is niet mogelijk om deze kosten proportioneel volledig aan het exploitatiegebied toe te rekenen. Immers, ook eigenaren en functies binnen het plangebied van het bestemmingsplan maar buiten de grenzen van het exploitatiegebied profiteren van de maatregelen in en om het centrum. Een gedeeltelijke toerekening van deze kosten is wel gerechtvaardigd. Op basis van verdeelsleutel oppervlakte wordt 38% toegerekend aan het onderhavige exploitatieplan. Dit is gebaseerd op de verhouding

29 tussen de oppervlakte van het exploitatieplan ( m 2 ) ten opzichte van het bestemmingsplan ( m 2 ). Tevens is er rekening mee gehouden dat een deel van de kosten moet worden toegerekend aan functies buiten het bestemmingsplan dan wel dat de kosten deels kunnen worden beschouwd als vervangingsinvesteringen. Dergelijke situaties zijn tot uitdrukking gebracht in de kolom anders. Plankosten Op grond van artikel Bro, onder g, h, i en j komen voor kostenverhaal door middel van een exploitatieplan in aanmerking: kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering; de kosten van het opstellen van ruimtelijke plannen; de kosten van ontwerpcompetities; de (andere) kosten van het gemeentelijke apparaat. Voor de raming van de kosten wordt de zogenaamde plankostenscan gehanteerd. Hoewel deze plankostenscan geen formele status heeft, wordt deze in het algemeen en in de jurisprudentie gehanteerd als een acceptabele, geaccepteerde ramingsmethode. De plankostenscan levert voor het onderhavige plan het volgende resultaat op: Bijlage 9 bevat de invulformulieren en het resultaat van de plankostenscan. Op grond van deze berekening worden de plankosten geraamd op nominaal Planschade Op grond van artikel Bro, onder l kunnen kosten van planschade worden verhaald via een exploitatieplan. Op basis van een voorlopige inschatting worden de kosten geraamd op nihil, omdat het nieuwe bestemmingsplan in meeste gevallen ruimere bouwmogelijkheden kent dan het huidige planologisch regime, te weten voor het overgrote deel van het bestemmingsplangebied de Bouwverordening. De macroaftopping Voor gegevens over de macroaftopping wordt verwezen naar paragraaf 5.8 van dit exploitatieplan. Percentage gerealiseerde kosten Voor het percentage gerealiseerde kosten wordt verwezen naar paragraaf 5.11 van dit exploitatieplan.

30 BIJLAGE 12

31 BIJLAGE 12 DETAILUITWERKINGEN RAMINGEN OPBRENGSTEN EXPLOITATIEOPZET 1 E HERZIENING De grondopbrengsten worden op basis van een residuele berekeningsmethode als volgt geraamd (nominale opbrengsten; prijspeil 1 januari 2013). Tabel 4 Type Bestemming aantal woningen m2 bvo/ won. oppervlakte uitgeefbaar Eenheid prijs/eenheid excl. BTW opbrengst ex btw koop (inclusief parkeerplaats) C m2 bvo huur (inclusief parkeerplaats) C m2 bvo 4, totaal woningen C m2 bvo detailhandel C m2 bvo horeca C2 450 m2 bvo supermarkt C m2 bvo winkels noord C2 525 m2 bvo totaal C2 nietwoningen m2 bvo Wonen koop C1 372 m2 bvo Kantoren C m2 bvo Detailhandel C1 924 m2 bvo Supermarkt C m2 bvo Overige C m2 bvo totaal C1 nietwoningen m2 bvo totaal Bij deze berekeningen is uitgegaan van de in het bestemmingsplan maximaal toegestane plancapaciteit. Het bedrag van de uitbreiding overige centrumfuncties is een rekeneenheid voor de verzameling van mogelijk te realiseren functies in het centrum. Het bestemmingsplan staat immers meerdere functies binnen één bestemming toe. De rekeneenheid voorziet in functies als: maatschappelijke en culturele voorzieningen en dienstverlening. Of en in welke mate een bepaalde functie aan de orde is, blijkt echter pas op het moment dat de aanvraag om omgevingsvergunning wordt ingediend. Deze mogelijkheid ontstaat in 2017, omdat dan (gelet op de regel met betrekking tot fasering) de omgevingsvergunning voor de hiervoor bedoelde centrumfuncties pas kan worden verleend. De verwachting is dat er tegen die tijd meer duidelijkheid zal zijn over de gewenste functie is en daarmee ook de bijbehorende exploitatiebijdrage kan worden vastgesteld. In de herzieningen van het exploitatieplan zal een en ander voortdurend worden afgestemd. Om deze reden wordt de exploitatiebijdrage pas definitief vastgesteld op het moment dat de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt ingediend en daarmee door de aanvrager wordt aangegeven welke functie zal worden gerealiseerd. Omdat voor de functies die mogelijk zijn verschillende opbrengsten gelden, is ervoor gekozen om een zo realistisch mogelijke eenheidsprijs te kiezen, zodat ook op basis van dit exploitatieplan al een berekening kan worden gemaakt. Op basis van de uitgangspunten zoals beschreven in het advies van Stec Groep B.V. in paragraaf 2.6 (bijlage 14 1 e herziening) is voor de overkoepelende bestemming Overige centrumfuncties een gemiddelde uitgifteprijs van 400, per m 2 bvo gehanteerd.