EXPLOITATIEPLAN CENTRUM VLIJMEN GEMEENTE HEUSDEN

Transcriptie

1 EXPLOITATIEPLAN CENTRUM VLIJMEN GEMEENTE HEUSDEN

2 RAPPORTKENMERKEN Onderwerp: Exploitatieplan Centrum Vlijmen Opdrachtgever: Gemeente Heusden Auteurs: Theo van der Heijden (VD2 Advies) Piet Tulner (P. Tulner Advies) Datum: 28 maart 2013 Status: Kenmerk: ontwerp th/pt/ /130155

3 28 maart 2013 th/pt/ / III INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING Wettelijke plicht exploitatieplan Relatie bestemmingsplan Doel en functie van het exploitatieplan Begrenzing exploitatiegebied Jaarlijkse herziening en eindafrekening Leeswijzer TOELICHTING OP HET EXPLOITATIEPLAN EN BIJLAGEN Globale beschrijving bestemmingsplan Beschrijving inhoud en status van de bijlagen van het exploitatieplan TOELICHTING OP DE REGELS VAN HET EXPLOITATIEPLAN Toelichting algemeen Eisen en regels OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN Toelichting algemeen Toelichting werkzaamheden bouwrijp maken Toelichting werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen Toelichting werkzaamheden herinrichting openbare ruimte Hanteren kaartmateriaal etc DE EXPLOITATIEOPZET Inleiding Parameters Ruimtegebruik Programma Kosten Opbrengsten Gemeentelijke bijdrage Vaststelling hoogte maximaal verhaalbare kosten Omslagmethode Bruto- en netto-exploitatiebijdrage per eigendom Percentage gerealiseerde kosten... 26

4 28 maart 2013 th/pt/ / IV 6. DE REGELS GRONDVERWERVING EN EIGENDOMMEN EN TE SLOPEN OPSTALLEN Beschrijving verwervingsbeleid BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN bijlage 1 kaart exploitatiegebied bijlage 2 faseringskaart bijlage 3 ruimtegebruikskaart bijlage 4 kaart uitgiftecategorieën bijlage 5 eigendommenkaart met eigendommenoverzicht bijlage 6 kaart bestaande situatie bijlage 7 verwervingskaart bijlage 8 te slopen opstallen bijlage 9 plankostenscan bijlage 10 kwalitatieve beschrijving bouwrijp maken, nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte bijlage 11 detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet bijlage 12 detailuitwerkingen ramingen opbrengsten exploitatieopzet bijlage 13 taxatierapport inbrengwaarden bijlage 14 resultaten marktanalyse gronduitgifte bijlage 15 jaarschijven grondexploitaties

5 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 5 van INLEIDING 1.1. Wettelijke plicht exploitatieplan Het nieuwe bestemmingsplan voor het centrum van de kern Vlijmen voorziet in de bouw van onder andere detailhandel, horeca, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening (hierna: commerciële ruimten) en woningen. Hiertoe behoren ook bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.12 Wro juncto artikel Bro (hierna: aangewezen bouwplannen). Ingevolge artikel 6.12 juncto 6.25 Wro dient de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat aangewezen bouwplannen mogelijk maakt, een exploitatieplan vast te stellen. Ingevolge artikel 6.12, tweede lid Wro kan de gemeenteraad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien, onder meer, het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden waarop aangewezen bouwplannen zijn voorzien, anderszins is verzekerd. Voor het bestemmingsplan voor het centrum van de kern Vlijmen is dit laatste slechts voor een gedeelte het geval, voor een bepaald gedeelte van het gebied is een ontwikkelings- en realisatieovereenkomst (hierna: ORO) gesloten. In de ORO zijn afspraken vastgelegd over het verhalen van kosten door de gemeente op de ontwikkelende partij en de inrichting van het gebied. Het gebied waarop deze ORO betrekking heeft, is aangeduid op onderstaande figuur 1. Figuur 1. Begrenzing gebied ORO op kadastrale ondergrond blauwe lijn = begrenzing gebied ORO

6 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 6 van 52 Binnen het gebied van het bestemmingsplan is het echter ook op bepaalde gronden buiten de ORO mogelijk aangewezen bouwplannen te realiseren. Voor deze gronden buiten de ORO zijn er (nog) geen overeenkomsten over de grondexploitatie zoals bedoeld in artikel 6.24 Wro, gesloten. Daarnaast is het ook noodzakelijk om enige regels te stellen met betrekking tot de inrichting van het gebied. Deze eisen hebben betrekking op het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en de aanleg van nutsvoorzieningen. Om de redenen zoals deze in de vorige alinea s is beschreven, is dit exploitatieplan opgesteld en wordt dus voldaan aan de verplichting zoals deze in artikel 6.12 Wro is opgenomen Relatie bestemmingsplan Het exploitatieplan is verbonden aan het bestemmingsplan Centrum Vlijmen. Het bestemmingsplan kent de bestemmingen: Centrum 1, Centrum 2, Groen, Verkeer, Verkeers- en verblijfsgebied, en Wonen, en voorziet (samengevat) voornamelijk in een herstructurering van een bestaand stedelijk gebied. De herstructurering bestaat uit het slopen van opstallen, de nieuwbouw van detailhandel (etc.) en woningen, en de nieuwe inrichting van de openbare ruimte. Naast de herstructurering voorziet het bestemmingsplan ook in een bestendiging van een aantal aanwezige functies en bebouwing. Ook tot deze te bestendigen functies behoren commerciële ruimten en wonen. In hoofdlijnen wordt het te herstructureren gebied begrensd door de Akker, de Julianastraat en het Van Greunsvenpark. De ligging en de begrenzing van het bestemmingsplan zijn aangegeven op onderstaande figuur 2.

7 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 7 van 52 Figuur 2. Situatietekening bestaande situatie met ligging en begrenzing bestemmingsplangebied Centrum Vlijmen groene lijn = begrenzing bestemmingsplan Op grond van het bestemmingsplan zijn aangewezen bouwplannen mogelijk in de bestemmingen Centrum 1 en Centrum 2. Overigens zijn niet op alle gronden waarop deze bestemmingen van toepassing zijn, aangewezen bouwplannen mogelijk. In de bestemming Wonen zijn geen aangewezen bouwplannen mogelijk. In paragraaf 1.4 van dit hoofdstuk is een en ander uitgewerkt Doel en functie van het exploitatieplan Om tot de realisatie van de bebouwing binnen het uitgeefbare gebied te komen, zijn werken en werkzaamheden nodig die, indachtig het bepaalde in artikel 6.13, eerste lid, onder b Wro, als volgt kunnen worden onderverdeeld: a. het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied; b. de aanleg van nutsvoorzieningen;

8 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 8 van 52 c. de inrichting van de openbare ruimte. De kosten hiervan worden, vanuit de in artikel 6.13, vierde lid Wro opgenomen fictie dat de gemeente geldt als de enige exploitant in het gebied, gemaakt door de gemeente. Daarnaast heeft de gemeente, eveneens vanuit de in de vorige volzin bedoelde fictie, te maken met: a. inbrengwaarden van de gronden binnen het exploitatiegebied (artikel Bro); b. de kosten van onderzoeken (artikel 6.2.4, sub a Bro); c. de kosten van bodemsanering (artikel 6.2.4, sub b Bro); d. de kosten van voorzieningen in een exploitatiegebied (artikel 6.2.4, sub c Bro). De inhoud van het begrip voorzieningen is opgenomen in artikel Bro. e. de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het gebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren (artikel 6.2.4, sub d Bro); f. de hiervoor onder a tot en e en de onder g bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het plangebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen (artikel 6.2.4, sub e Bro); g. de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering inzake de aanleg van voorzieningen, alsmede in verband met het vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten en lasten etc., alsmede van sloop, verwijdering van opstallen, etc. (artikel 6.2.4, sub g Bro); h. de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen voor het exploitatiegebied (artikel 6.2.4, sub h Bro); i. de kosten van andere door het gemeentelijke apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de hiervoor omschreven werken, werkzaamheden en maatregelen (artikel 6.2.4, sub j Bro); j. de kosten van tijdelijk beheer van de door of namens de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten (artikel 6.2.4, sub k Bro); k. de kosten van tegemoetkoming van de (plan)schade zoals bedoeld in artikel 6.1 Wro (artikel 6.2.4, sub l Bro); l. de kosten van niet-terugvorderbare, niet-gecompenseerde compensabele btw of andere nietterugvorderbare belastingen (artikel 6.2.4, sub m Bro); m. de rentekosten van geïnvesteerd kapitaal en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten (artikel 6.2.4, sub n Bro). De kosten die hiervoor zijn vermeld, komen voor verhaal via een exploitatieplan in aanmerking. Hierbij geldt wel de voorwaarde dat deze kostenposten zich binnen of in samenhang met het te ontwikkelen exploitatieplan zullen voordoen. Het totaal van deze verplicht te verhalen kosten zal, conform de regels zoals opgenomen in afdeling 6.4 Wro, worden verhaald ten laste van de eigendommen waarop ingevolge het bestemmingsplan aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn voorzien. Naast de kosten is ook de inrichting van het gebied een onderwerp waarover de gemeente bepalingen kan opnemen. In dit exploitatieplan zijn dergelijke bepalingen opgenomen om daarmee

9 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 9 van 52 te bereiken dat de grondexploitatie op een gestructureerde wijze wordt uitgevoerd met de kwaliteit die behoort bij de doelstelling van de herstructurering in samenhang met de te realiseren bebouwing. De onderwerpen waarover in het exploitatieplan eisen en regels zijn opgenomen, zijn het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte, de aanleg van nutsvoorzieningen en de fasering van het gebied. Het exploitatieplan Centrum Vlijmen heeft gezien het vorenstaande meerdere doelen en functies. Allereerst dient het als de publiekrechtelijke basis voor het verplicht door de gemeente toepassen van verhaal van de kosten van de grondexploitatie op de eigendommen waarop aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn voorzien. Het kostenverhaal ingevolge dit exploitatieplan vindt plaats op twee manieren: a. door het sluiten van posterieure overeenkomsten over de grondexploitatie zoals bedoeld in artikel 6.24 Wro; b. door het verbinden van een financieel voorschrift aan een te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen van een of meerdere aangewezen bouwplansoorten. Wellicht ten overvloede wordt nog eens bevestigd dat alleen een financieel voorschrift aan de onder b bedoelde omgevingsvergunning wordt verbonden, als ten tijde van de aanvraag van de vergunning is gebleken dat het kostenverhaal voor de in de vergunning begrepen gronden niet al anderszins is verzekerd of een exploitatiebijdrage voor die gronden overeengekomen en verzekerd is. Dit betekent dat als een anterieure overeenkomst (d.w.z. voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan) of een posterieure overeenkomst (d.w.z. na de vaststelling doch voorafgaand aan de indiening van de aanvraag voor een omgevingsvergunning) is gesloten dan wel als er sprake is van gronduitgifte van bouwkavels door of namens de gemeente, geen financieel voorschrift aan een dergelijke omgevingsvergunning wordt verbonden, om reden dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bij gronduitgifte door of namens de gemeente) c.q. overeengekomen en verzekerd is (bij een anterieure of een tijdig gesloten posterieure overeenkomst). Ten tweede geldt het exploitatieplan als publiekrechtelijke basis voor de regels en eisen die van toepassing zijn op de feitelijke realisatie van het exploitatieplan Centrum Vlijmen. Zoals hiervoor al is aangegeven, hebben de eisen en regels betrekking op het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte, de aanleg van nutsvoorzieningen en de fasering van het gebied Begrenzing exploitatiegebied Het exploitatiegebied omvat in ieder geval het gebied van het bestemmingsplan waarin de aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn gelegen ter zake waarvan een kostenverhaalsplicht bestaat. In het exploitatiegebied zijn gronden opgenomen waarop de volgende aangewezen bouwplannen mogelijk zijn: 1. de bouw van een of meer woningen (artikel 6.2.1, onder a Bro); 2. de bouw van een of meer hoofdgebouwen (artikel 6.2.1, onder b Bro); 3. uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² brutovloeroppervlakte (artikel 6.2.1, onder c Bro);

10 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 10 van 52 Daarnaast behoren tot het exploitatiegebied ook gronden waarvan een wijziging van het gebruik plaatsvindt, in die zin dat deze gronden een nieuwe functie krijgen, i.c. de aanleg van nieuwe openbare ruimte. De begrenzing van het exploitatiegebied is in figuur 3 aangeduid. Figuur 3. Bestemmingsplan en exploitatiegebied arcering = exploitatiegebied groene lijn = grens bestemmingsplan Zoals uit figuur 3 blijkt, zijn een aantal delen van het bestemmingsplangebied niet opgenomen in het exploitatiegebied. Deze delen worden hierna als volgt toegelicht: 1. Voor bepaalde gronden geldt dat op deze gronden weliswaar de bestemming Centrum 1 of Centrum 2 van toepassing is, maar op deze gronden kan geen aangewezen bouwplan worden

11 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 11 van 52 gerealiseerd vanwege het feit dat er sprake is van bestaande én te handhaven bebouwing en/of vanwege het feit dat dit niet mogelijk is vanwege de bebouwingsvoorschriften van het bestemmingsplan Centrum Vlijmen. 2. Voor bepaalde gronden geldt dat de gronden in de bestaande situatie behoren tot de openbare ruimte en in het nieuwe bestemmingsplan wederom tot de openbare ruimte gaan behoren. 3. In de bestemming Wonen zijn geen aangewezen bouwplannen mogelijk. Op grond van de voorschriften van het bestemmingsplan Centrum Vlijmen kunnen geen woningen worden toegevoegd. Voor een gebied aan de Julianastraat (Julianastraat 26) geldt de bestemming Wonen met een wijzigingsbevoegdheid. Het bouwen van woningen is eerst toegestaan als van de wijzigingsbevoegdheid is gebruikgemaakt. De begrenzing van het exploitatiegebied is ook aangeduid op bijlage 1. Uit deze tekening blijkt dat het exploitatiegebied uit meerdere deelgebieden bestaat. Deze deelgebieden vormen echter in ruimtelijk en functioneel opzicht één samenhangend gebied, waardoor er sprake is van één exploitatiegebied. De samenhang tussen deze gebieden wordt gevormd door de volgende punten: 1. De deelgebieden liggen op een zeer geringe afstand van elkaar. 2. De deelgebieden hebben in ruimtelijk en functioneel opzicht allemaal gelijke functies: Centrum 1, Centrum 2 en Verkeers- en verblijfsgebied. 3. De deelgebieden dragen vanuit hun functie allen bij aan de beoogde herstructurering. 4. Alle deelgebieden hebben een directe samenhang met de nieuwe inrichting van de openbare ruimte. 5. Er is sprake van één samenhangend en geïntegreerd proces van grondexploitatie en een gedeelte van de bouwexploitatie hangt hiermee zelfs samen. Het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte hangen zeer sterk met elkaar samen, waardoor alle te verrichten werken en werkzaamheden in onderlinge samenhang worden en ook moeten worden uitgevoerd. De delen van het plangebied die geen onderdeel vormen van het exploitatieplan, betreffen gebieden die de voormelde functiewijziging niet ondergaan en/of bestaand en te handhaven zijn en/of waar geen aangewezen bouwplannen worden gerealiseerd. Dit sluit overigens niet uit dat op die percelen (vooral de openbare ruimte) kosten worden geraamd die zijn toe te rekenen aan het exploitatiegebied Jaarlijkse herziening en eindafrekening Ingevolge artikel 6.15 Wro dient een exploitatieplan jaarlijks te worden herzien door de gemeenteraad. De herziening kan betrekking hebben op alle onderdelen van het exploitatieplan, dus zowel op de exploitatieopzet als op de regels. Afhankelijk van de omvang van de door te voeren herziening is er sprake van een herziening van structurele dan wel niet-structurele onderdelen. Als er sprake is van een herziening van nietstructurele onderdelen, behoeft voor de totstandkomingsprocedure niet de uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Awb te worden gevolgd. Ook is er dan geen mogelijkheid van beroep tegen een vastgesteld herzieningsbesluit.

12 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 12 van 52 Een herziening van een exploitatieplan kan tot gevolg hebben dat een exploitatiebijdrage wordt verhoogd of verlaagd. In het geval voorafgaand aan de herziening van het exploitatieplan de exploitatiebijdrage al is overeengekomen dan wel als een financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning is verbonden, dan heeft een daarna te wijzigen exploitatiebijdrage niet tot gevolg dat een eerder overeengekomen bijdrage respectievelijk als financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning verbonden bijdrage met terugwerkende kracht wordt verhoogd of verlaagd. Op grond van artikel 6.20 Wro wordt binnen drie maanden nadat de uitvoering van het geheel van de in dit exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden is voltooid, door burgemeester en wethouders een eindafrekening van het exploitatieplan opgesteld. Gevolg van een eindafrekening is dat alle exploitatiebijdragen voor het exploitatiegebied worden herberekend. De herberekening vindt plaats overeenkomstig de in artikel 6.20 Wro opgenomen regels. Daarbij is bepaald dat als uit de herberekening volgt dat de uiteindelijke bijdrage meer dan 5% lager uitkomt dan de eerder als financieel voorschrift aan een verleende omgevingsvergunning verschuldigde bijdrage, het verschil, voor zover dat groter is dan de genoemde 5%, met rente wordt terugbetaald aan de vergunninghouder dan wel diens rechtsopvolger Leeswijzer Het voorliggende exploitatieplan kent de volgende indeling: Hoofdstuk 1. Inleiding. Hierin wordt ingegaan op de wettelijke verplichting dat een exploitatieplan wordt vastgesteld alsmede op de begrenzing van het exploitatiegebied. Hoofdstuk 2. Toelichting op de voorgenomen planontwikkeling en een beschrijving van de status van de tot het exploitatieplan behorende bijlagen. Hoofdstuk 3. Toelichting op de regels van het exploitatieplan. De regels zelf zijn in hoofdstuk 6 van het exploitatieplan opgenomen. Hoofdstuk 4. Omschrijving van de werken en de werkzaamheden. Ingevolge artikel 6.13, eerste lid, onder b Wro dient in het exploitatieplan een beschrijving van de werken en werkzaamheden inzake het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte te worden opgenomen. Deze beschrijving is in hoofdstuk 4 vastgelegd. Hoofdstuk 5. Tot het exploitatieplan behoort een exploitatieopzet. De inhoud van de exploitatieopzet, voorzien van een toelichting, is opgenomen in hoofdstuk 5. Hoofdstuk 6. De regels. De voorschriften van het exploitatieplan zijn hier opgenomen. Hoofdstuk 7. Grondverwerving en eigendommen. Ingevolge artikel 6.13, tweede lid, sub a Wro kan een exploitatieplan een kaart bevatten waarop wordt vastgelegd welke grondpercelen het bevoegd gezag voornemens is te verwerven. Deze kaart is opgenomen als bijlage 7 bij het exploitatieplan. In hoofdstuk 7 vindt een korte beschrijving plaats van het gevoerde verwervingsbeleid. Hoofdstuk 8. Bijlagenoverzicht. Tot slot bevat het exploitatieplan 15 bijlagen. In hoofdstuk 8 is het overzicht van bijlagen opgenomen. In hoofdstuk 2 wordt de status van elke bijlage toegelicht.

13 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 13 van TOELICHTING OP HET EXPLOITATIEPLAN EN BIJLAGEN 2.1. Globale beschrijving bestemmingsplan Het huidige centrum in de kern Vlijmen bestaat uit commerciële ruimten en wonen met de daarbij behorende openbare ruimte. Het bestaande centrum is aan vernieuwing toe. Met de herstructurering beoogt de gemeente in de kern Vlijmen een centrum te realiseren waarin het prettig winkelen en wonen is en met een aangenaam verblijfsklimaat. De bestaande situatie in het centrum van Vlijmen is aangegeven in bijlage 6. Het bestemmingsplan Centrum Vlijmen is een uitvloeisel van de Structuurvisie Centrum Vlijmen (raadsbesluit 27 maart 2012) en het Masterplan Centrum Vlijmen d.d. 14 december 2012, waarmee de gemeenteraad heeft ingestemd op 5 februari In de Structuurvisie Centrum Vlijmen is aangegeven dat het wenselijk is het centrum van de kern Vlijmen te herstructureren. Ter uitwerking hiervan is er middels een selectieprocedure een marktpartij gekozen, die bereid is om aan een gedeelte van deze herstructurering uitvoering te geven. Het overleg met deze marktpartij heeft geresulteerd in het sluiten van een ORO over de herontwikkeling van een gedeelte van het centrum van Vlijmen. Vervolgens is het Masterplan opgesteld. Het bestemmingsplan bevat echter ook gronden waarover nog geen overeenkomst is gesloten. De herstructurering van het centrum bestaat uit het slopen van bestaande panden, de nieuwbouw voor detailhandel (etc.) en woningen, en een nieuwe inrichting van de openbare ruimte. De te slopen panden zijn op bijlage 8 aangegeven. De nieuwe functies in het bestemmingsplan zijn: maximaal 48 woningen; ca m² commerciële ruimte, voor zover de oppervlakte voorvloeit uit aangewezen bouwplannen. Deze oppervlakte betreft onder andere de bouw van een nieuwe supermarkt, maar ook uitbreidingsmogelijkheden met aangewezen bouwplannen van 1000 m² of meer m² te herinrichten openbare ruimte. Dit betreft de openbare ruimte binnen het exploitatiegebied op begane grond, de oppervlakte van de openbare ruimte op de supermarkt in de bestemming Centrum 2 is hierin nog niet opgenomen. ca. 430 parkeerplaatsen, waarvan 210 in parkeergarage. Omdat ca. 140 parkeerplaatsen komen te vervallen, worden er per saldo 290 nieuwe parkeerplaatsen toegevoegd. Zoals hiervoor al is aangegeven, zijn in het bestemmingsplan ook bestaande en te handhaven functies opgenomen. Dit zijn vooral bestaande winkels en woningen, maar ook bestaande openbare ruimte. Ook de bestaande winkels en woningen hebben op grond van het nieuwe bestemmingsplan de bestemmingen Centrum 1 of Centrum 2 of Wonen. De bestaande winkels en woningen kunnen op grond van dit nieuwe bestemmingsplan in beperkte schaal worden uitgebreid. Daarnaast zijn binnen de bestemmingen Centrum 1 en Centrum 2 de functies wonen en commerciële ruimte beide toegestaan. Ondanks de mogelijkheden zoals deze hiervoor zijn beschreven, geldt voor de meeste

14 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 14 van 52 bestaande en te handhaven functies dat er zich geen aangewezen bouwplannen voordoen. Voor zover er wel mogelijkheden voor een aangewezen bouwplan zijn, zijn deze gronden opgenomen in het exploitatiegebied. Voor de bestaande openbare ruimte geldt dat deze volledig is opgenomen in de bestemmingen Groen, Verkeer, en Verkeers- en verblijfsgebied. De bestaande openbare ruimte maakt ook onderdeel uit van de nieuwe openbare ruimte en wordt dan ook aangepast. De beoogde invulling van de nieuwe openbare ruimte is vastgelegd in het Masterplan (paragrafen 3.6 en 3.9). De bouw van de supermarkt en andere detailhandel aan het Plein, de parkeergarage en maximaal 48 bovenwoningen zal in één bouwstroom plaatsvinden; voor deze gronden is een ORO gesloten. Voor de overige bouwplannen ligt het initiatief in eerste instantie bij de desbetreffende eigenaar. Vanuit het belang van het voorzien in voldoende parkeerplaatsen gedurende de uitvoering van het plan is het noodzakelijk een bindende faseringsregeling op te nemen voor het bouwen. In deze zin bevat het exploitatieplan dan ook bindende regels voor een fasering van het te ontwikkelen gebied. De fasering is uitgewerkt in hoofdstuk 3, paragraaf 3.2. De inrichting van de nieuwe openbare ruimte zal ook zo veel mogelijk in een continu proces worden gerealiseerd. De fasering die op deze wijze ontstaat, is uitgewerkt in bijlage Beschrijving inhoud en status van de bijlagen van het exploitatieplan bijlage 1. Kaart exploitatiegebied Deze kaart vormt een verplicht onderdeel van het exploitatieplan. De begrenzing van het exploitatiegebied is daarop aangegeven. De kaart heeft een bindende functie. bijlage 2. Faseringskaart Deze bijlage geeft de gronden aan waarvoor geldt dat voor het jaar 2017 geen omgevingsvergunning voor bouwen kan worden afgegeven. De kaart heeft een bindende functie. bijlage 3. Ruimtegebruikskaart Op de kaart is de indeling aangegeven tussen de toekomstige openbare ruimte en het uitgeefbare gebied op het niveau van het maaiveld. Binnen het exploitatiegebied zal de openbare ruimte in de functie van Verkeers- en verblijfsgebied worden aangewend voor onder andere openbare wegen, openbaar parkeren en openbare verblijfsruimte. Voor het onderscheid tussen uitgeefbaar gebied en openbare ruimte in het ruimtegebruik heeft de kaart een bindende werking, zowel waar het gaat om het grondgebruik als voor de toetsing van omgevingsvergunningen voor het bouwen. Deze bijlage heeft ook een bindende functie voor zover het betreft het onderscheid uitgeefbaar gebied enerzijds en anderzijds Verkeers- en verblijfsgebied. Voor het overige heeft de kaart een toelichtende functie.

15 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 15 van 52 Op deze kaart is ook het nutstracé aangegeven. Dit tracé geeft aan de locatie waar de nieuwe nutsvoorzieningen dienen te worden gerealiseerd. De bestaande nutsvoorzieningen die niet voor verplaatsing in aanmerking komen, blijven gehandhaafd. bijlage 4. Kaart uitgiftecategorieën In de exploitatieopzet is een raming opgenomen van de marktconforme uitgifteprijzen van het uitgeefbare gebied in het exploitatieplan. Daarin is onderscheid gemaakt in uitgiftecategorieën. De op deze kaart vermelde uitgiftecategorieën zijn niet bindend voor de verkopers van bouwgronden. De uitgiftecategorieën zijn opgenomen om inzicht te bieden in de uitgiftewaarde van de te bebouwen gronden; dit in verband met de wettelijke systematiek van de kostenomslag op basis van binnenplanse verevening (artikel 6.18 Wro). De indeling naar uitgiftecategorieën is daarmee een element in de onderbouwing van de omslagmethode. De kaart heeft wat betreft de status van de uitgiftecategorieën een toelichtende functie. bijlage 5. Eigendommenkaart Op deze kaart is de eigendomssituatie per 1 maart 2013 aangegeven. Deze kaart heeft een toelichtende functie. bijlage 6. Kaart bestaande situatie Deze kaart heeft tot doel de bestaande situatie van gebruik van grond zichtbaar te maken. Gebruik is gemaakt van een luchtfoto. Deze kaart heeft een toelichtende functie. bijlage 7. Verwervingskaart Deze kaart beoogt inzicht te bieden in welke gronden ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpexploitatieplan nog niet in handen zijn van de gemeente, en voor welke gronden geldt dat de gemeente deze voornemens is te verwerven. Deze kaart heeft een toelichtende functie. bijlage 8. Overzicht te slopen panden Deze kaart geeft aan welke panden voor de realisatie van de beoogde herstructurering dienen te worden gesloopt. De waarde van de te slopen panden en de sloopkosten zijn opgenomen in de exploitatieopzet. Deze kaart heeft een toelichtende functie. bijlage 9. Invulling ontwerpregeling plankosten Voor de onderbouwing van de verhaalbaarheid van de plankosten, als onderdeel van de totale te verhalen kosten van de grondexploitatie, is gebruikgemaakt van het ontwerp van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan, zoals deze door de minister van IenM is vrijgegeven voor inspraak in januari Van de ontwerpregeling maakt deel uit een digitale plankostenscan, waarin een vragenlijst, productenlijst en resultaatsblad is opgenomen. Deze drie elementen zijn in bijlage 9 vastgelegd. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.

16 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 16 van 52 bijlage 10. Beschrijving bouwrijp maken, uitgeefbaar gebied, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte Ter onderbouwing van de ramingen van het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied, de aan te leggen nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte is gebruikgemaakt van het Masterplan (paragrafen 3.6 en 3.9) en het Handboek IBOR (Handboek Inrichting Openbare Ruimte). Hierin is de kwalitatieve onderbouwing van de aan te leggen werken en werkzaamheden vastgelegd. Het Handboek IBOR wordt gehanteerd als standaarddocument in het geval geen specifieke andere kwalitatieve en kwantitatieve onderbouwing aanwezig is. In het kader van dit exploitatieplan geldt echter het Masterplan als een dergelijk specifiek kader. Het genoemde Handboek heeft daarmee een aanvullende werking ten opzichte van het Masterplan. In het geval het Masterplan over bepaalde aspecten en/of onderwerpen geen bepalingen bevat, is het Handboek van toepassing. Het proces om te komen tot het bouwrijp maken, de aanleg nutsvoorzieningen en inrichting openbare ruimte is vastgelegd in het Handboek PIOR (Proces Inrichting Openbare Ruimte). In dit document is aangegeven welke stappen dienen te worden gezet om te komen tot een gestructureerde aanpak van de benodigde werkzaamheden. Deze bijlage heeft een bindende functie. bijlage 11. Detailuitwerkingen ramingen kosten exploitatieopzet In dit overzicht is een specificatie opgenomen van de te verhalen kostensoorten. Deze bijlage heeft een bindende functie, in die zin dat deze bijlage een weerslag is van gegevens en de berekeningen die ten grondslag liggen aan de berekening van verhaalbare kosten, de macroaftopping en de toerekening van kosten. bijlage 12. Detailuitwerkingen ramingen opbrengsten exploitatieopzet In dit overzicht is een specificatie opgenomen van de opbrengstsoorten. Deze bijlage heeft een bindende functie, in die zin dat deze bijlage een weerslag is van gegevens en de berekeningen die ten grondslag liggen aan de berekening van opbrengsten, en daarmee zijn doorwerking heeft naar de macroaftopping en de toerekening van kosten. bijlage 13. Taxatierapporten inbrengwaarden Deze bijlage bevat de getaxeerde inbrengwaarden. Deze bijlage heeft een toelichtende functie voor de financiële onderbouwing van de in de exploitatieopzet opgenomen raming van de inbrengwaarden. bijlage 14. Resultaten marktanalyse gronduitgifte Door Fakton is een marktanalyse uitgevoerd naar onder meer de te hanteren marktconforme uitgifteprijzen voor de uit te geven uitgeefbare gronden, onderscheiden naar uitgiftecategorieën. De resultaten van deze analyse zijn in deze bijlage opgenomen. Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de raming van de gronduitgifteopbrengsten in de exploitatieopzet.

17 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 17 van 52 bijlage 15. Jaarschijven grondexploitatie De grondexploitatie kent een looptijd van tien jaren. Kosten en opbrengsten zijn daarmee gespreid in de tijd. De totale verhaalbare kosten en opbrengsten van de grondexploitatie zijn zichtbaar gemaakt in de tijd conform de te hanteren fasering. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.

18 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 18 van TOELICHTING OP DE REGELS VAN HET EXPLOITATIEPLAN 3.1. Toelichting algemeen Op grond van artikel 6.13 Wro kunnen in een exploitatieplan eisen en regels worden opgenomen. Deze eisen en regels kunnen betrekking hebben op een grote hoeveelheid van onderwerpen, zoals ruimtegebruik, fasering, koppelingen, bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen, woningbouwcategorieën, etc. Ook in dit exploitatieplan wordt van de mogelijkheid tot het stellen van eisen en regels gebruikgemaakt. Het doel van deze eisen en regels is om te komen tot een gestructureerde wijze van grondexploitatie met de kwaliteit die past bij de beoogde realisatie van het exploitatieplan. Het exploitatieplan bevat niet op alle mogelijke onderwerpen eisen en regels; gekozen is voor een stelsel van eisen en regels, dat noodzakelijk is om de doelstelling zoals deze is verwoord in de laatste zin van de vorige alinea, te kunnen borgen. Dit betekent dat er in het exploitatieplan geen regels zijn opgenomen over de woningbouwcategorieën sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap zoals vermeld in artikel 6.13, lid 2, onder d Wro en artikel Bro. De reden hiervan is dat het project voorziet in een beperkt aantal woningen en dat er geen behoefte is om in dit exploitatieplan te sturen op deze woningbouwcategorieën Eisen en regels Vanwege het feit dat binnen het exploitatiegebied gronden zijn gelegen die in eigendom zijn van derden, is het bezien vanuit de grondexploitatie noodzakelijk om eisen te stellen aan in ieder geval het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Deze eisen hebben betrekking op de zorg voor een gestructureerde grondexploitatie en kwaliteit van de beoogde inrichting. Deze borging houdt in dat de werkzaamheden op een gestructureerde wijze worden uitgevoerd, waarbij rekening wordt gehouden met het belang van een goede uitvoering van de werken en werkzaamheden zelf, mede in relatie tot de realisatie van de beoogde bebouwing en het bewaken van kosten. Daarnaast richt de borging zich ook op kwalitatieve aspecten, zoals het gebruik van materialen; de te gebruiken materialen moeten voldoen aan de kwaliteit die met de nieuwe inrichting wordt beoogd. De (kwaliteits)eisen die voor de nieuwe openbare ruimte gelden, zijn vastgelegd in: het Masterplan (paragrafen 3.6 en 3.9) het Handboek LIOR (Leidraad inrichting openbare ruimte) het Handboek PIOR (Proces inrichting openbare ruimte) Het Handboek LIOR wordt gehanteerd als standaarddocument in het geval geen specifieke andere kwalitatieve en kwantitatieve onderbouwing aanwezig is voor de openbare ruimte. In het kader van dit exploitatieplan geldt echter het Masterplan als een dergelijk specifiek kader. Dit Masterplan geeft in zijn geheel maar in het bijzonder in de aangeduide paragrafen een beeld van de kwaliteit van de nieuwe openbare ruimte. Dit betekent dat het Masterplan voorrang heeft ten opzichte van het

19 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 19 van 52 Handboek LIOR. Dit Handboek heeft daarmee een aanvullende werking, wat inhoudt dat in het geval het Masterplan over bepaalde aspecten en/of onderwerpen geen bepalingen bevat, het Handboek LIOR van toepassing is. Naast het stellen van regels met betrekking tot de kwaliteit geldt dat ook het proces over de aanleg van de openbare ruimte op een goede wijze dient te zijn verankerd. In dit verband is het noodzakelijk om ook het Handboek PIOR in de te stellen regels op te nemen. In het Handboek PIOR is opgenomen welke stappen dienen te worden gezet om te komen tot een gestructureerde aanpak van de benodigde werkzaamheden. Dit proces dient op een heldere wijze te geschieden en dient te voorzien in een aantal toetsingsmomenten voor aanvang, voltooiing, kwaliteit, kwantiteit, etc. Voor de nutsvoorzieningen geldt dat nieuwe nutsvoorzieningen dienen te worden gerealiseerd in een specifieke daarvoor bedoelde tracé. De reden hiervan is dat op deze wijze het nieuwe grondgebruik op een efficiëntere wijze kan plaatsvinden, wat uiteraard voordeel heeft voor de beoogde herstructurering. De bedoelde strook grond is aangeduid op bijlage 3. De bestaande nutsvoorzieningen die niet voor verplaatsing in aanmerking komen, blijven gehandhaafd. Het is ook noodzakelijk een faseringsregeling voor het bouwen op te nemen. De reden hiervan is dat voorkomen dient te worden dat binnen het exploitatiegebied op diverse locaties bouwwerkzaamheden worden verricht, waardoor met name niet meer kan worden voorzien in goede en voldoende parkeervoorzieningen. In verband met de ontwikkelingen op het Plein zullen bestaande parkeerplaatsen gedurende een langere periode verdwijnen. Op andere locaties zullen tijdelijke parkeerplaatsen worden aangelegd, maar deze zijn bedoeld voor de langparkeerders. Om te kunnen voorzien in voldoende parkeerplaatsen voor kortparkeerders, is het noodzakelijk een fasering aan te brengen in bouwactiviteiten. Vanuit het belang van het parkeren is het noodzakelijk dat de geplande parkeergarage en de bebouwing die hiermee samenhangt, in de eerste fase worden gerealiseerd. Nadat deze bebouwing is voltooid, kunnen binnen het exploitatiegebied andere bouwactiviteiten plaatsvinden. De verwachting is dat de parkeergarage met samenhangende bebouwing in 2016 zal zijn voltooid. De bindende regels met betrekking tot de fasering houden dan ook in dat voor 1 januari 2017 geen omgevingsvergunning voor bouwen kan worden verleend voor de gronden die op bijlage 2 zijn aangeduid met C1. Een derde categorie betreft de regels met betrekking tot tussentijdse inspectie en eindinspectie van de werken en werkzaamheden. De gemeente wil kunnen controleren of de realisatie van werken en werkzaamheden geschiedt overeenkomstig de eisen en regels zoals die in dit exploitatieplan zijn vastgelegd. De gemeente beoogt daarmee te borgen dat de werken en werkzaamheden voldoen aan een aantal aspecten, zoals de voorgeschreven aard, omvang, tijdstip, ligging en kwaliteit. Deze controle dient niet alleen te geschieden aan het begin en eind van het proces van de uitvoering van de werken en werkzaamheden, maar zeker ook tussentijds. Om deze reden hebben inspecteurs van de gemeente een controlerende taak. In de regels (hoofdstuk 6, artikel 5) is opgenomen dat de inspecteurs te allen tijde vrije toegang hebben tot het exploitatiegebied. Hun inspecterende bevoegdheid is daarmee niet alleen beperkt tot de openbare ruimte, maar betreft ook de bebouwbare gronden.

20 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 20 van OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN 4.1. Toelichting algemeen De beoogde inrichting van de openbare ruimte in samenhang met de realisatie van de bebouwing vereist dat werken en werkzaamheden worden uitgevoerd met betrekking tot bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen en herinrichting openbare ruimte. In dit hoofdstuk volgt een beschrijving wat in ieder geval tot deze categorieën van werken en werkzaamheden behoort. In het algemeen geldt dat alle uit te voeren en hierna te noemen werken en werkzaamheden rechtstreeks voortvloeien uit en direct samenhangen met deze gebiedsontwikkeling. Er worden geen kosten verhaald die zouden kunnen worden beschouwd als vernieuwing of vervanging van bestaande infrastructuur, tenzij dit expliciet wordt vermeld Toelichting werkzaamheden bouwrijp maken In en in samenhang met het te ontwikkelen exploitatiegebied zijn in ieder geval de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken voorzien: a. het slopen van bestaande opstallen; b. het verwijderen van bovengrondse en ondergrondse obstakels, funderingen, kabels en leidingen en explosieven in zodanige mate en op zodanige wijze dat de desbetreffende grond geschikt is voor de beoogde bebouwing c.q. inrichting; c. het exploitatiegebied saneren in die zin dat zich op of in de bodem geen stoffen bevinden in concentraties die de eisen van het ter zake bevoegde gezag voor de beoogde bebouwing c.q. inrichting overschrijden; d. aanleggen riolering; e. bomen rooien Toelichting werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen In en in samenhang met het te ontwikkelen exploitatiegebied zijn in ieder geval de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen voorzien: a. de aanleg van nieuwe nutsvoorzieningen, waaronder in ieder geval wordt verstaan: gas-, water-, elektriciteits-, cai-, telecommunicatieleidingen, drainageleidingen en/of kabels, inclusief de aansluitingen op de bestaande voorzieningen; b. het verleggen van de nutsvoorzieningen in samenhang met het gestelde onder a. De nieuw aan te leggen nutsvoorzieningen dienen te worden gerealiseerd in een daarvoor bedoelde tracé (zie bijlage 3). De bestaande nutsvoorzieningen die niet voor verplaatsing in aanmerking komen, worden gehandhaafd.

21 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 21 van Toelichting werkzaamheden herinrichting openbare ruimte In en in samenhang met het te ontwikkelen exploitatiegebied zijn in ieder geval de volgende werken en werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte voorzien: a. de aanleg van wegen, voet- en rijwielpaden, looproutes; b. groenvoorzieningen, waaronder bomen en herinrichting park; c. de aanleg van openbare verlichting; d. straatmeubilair; e. het realiseren van een waterberging; f. maatregelen voor weekmarkten en/of kermis Hanteren kaartmateriaal etc. De gronden waarop het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de nieuwe openbare ruimte zijn gelegen, zijn, voor zover deze zijn gelegen binnen het exploitatiegebied, zichtbaar gemaakt op de ruimtegebruikskaart zoals deze als bijlage 3 bij dit exploitatieplan is opgenomen. Een groot gedeelte van de gronden met vermelde functies ligt echter buiten het exploitatiegebied. In paragraaf 1.4 is uitgelegd wat hiervan de reden is. Dit neemt echter niet weg dat ook de werken en werkzaamheden op laatstbedoelde gronden geschieden in het kader van de grondexploitatie voor het exploitatieplan. De openbare ruimte heeft een zeer grote onderlinge samenhang. Deze samenhang blijkt al uit het feit dat er is sprake van één samenhangend en geïntegreerd proces. Zowel in relatie tot de wijze van grondexploitatie (een samenhangende kwaliteit, en één proces van continue uitvoering), als de beoogde functie en de samenhang met de woningen en commerciële ruimten. Om deze reden zijn de kosten van deze werken en werkzaamheden ook opgenomen in de exploitatieopzet van dit exploitatieplan.

22 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 22 van DE EXPLOITATIEOPZET 5.1. Inleiding In dit hoofdstuk wordt de exploitatieopzet toegelicht. De exploitatieopzet vormt de grondslag voor het kostenverhaal via de omgevingsvergunning en de door de gemeente te sluiten posterieure overeenkomsten in het exploitatiegebied. In de exploitatieopzet worden de kosten in verband met de grondexploitatie afgezet tegen de opbrengsten. Op basis hiervan wordt de exploitatiebijdrage berekend die in rekening wordt gebracht bij een omgevingsvergunning. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat de exploitatieopzet uit: een raming van de inbrengwaarde van de gronden; een raming van de andere kosten in verband met de grondexploitatie; een raming van de opbrengsten van de exploitatie; een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; een fasering van de uitvoering van de werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen; de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Tot de kosten die voor verhaal in aanmerking komen, behoren niet de kosten die betrekking hebben op bouwen. Deze kosten zijn dan ook niet in de exploitatieopzet verwerkt. Een uitzondering hierop is de te bouwen parkeergarage, die (gedeeltelijk) als openbare voorziening dient te worden aangemerkt en waarvan een gedeelte van de kosten voor verhaal in aanmerking komt (bijlage 11). Op grond van artikel 6.13, vierde lid Wro geldt voor het exploitatieplan de fictie dat de gemeente het gehele gebied exploiteert. Dit betekent dat de gemeente de kosten en opbrengsten raamt als ware zij de enige exploitant in het exploitatiegebied Parameters In het exploitatieplan worden de volgende algemene gegevens gehanteerd: startdatum van de grondexploitatie:1 januari 2013; looptijd exploitatie: 10 jaar na onherroepelijk worden bestemmings- en exploitatieplan; verwachte einddatum van de grondexploitatie: 31 december 2023; rente: 4%. Dit rentepercentage is de rente die de gemeente als interne rekenrente hanteert. jaarlijkse stijging kosten: voor de jaren 2013 en 2014: 0% en daarna: jaarlijks 2%; jaarlijkse stijging opbrengsten: voor de jaren 2013 en 2014: 0% en daarna: jaarlijks 1%; datum prijspeil: 1 april 2013; de kosten zijn geraamd per valutadatum 1 juli van ieder jaar; alle bedragen in de exploitatieopzet zijn exclusief btw, tenzij anders is aangegeven.

23 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 23 van Ruimtegebruik Uit de ruimtegebruikskaart blijkt dat 38% of 7095 m 2 wordt gebruikt voor openbare ruimte binnen het exploitatiegebied. Als uitgeefbaar terrein geldt 62% of m 2. De hier vermelde oppervlakten hebben betrekking op het beganegrondniveau. Daarnaast is er in dit exploitatieplan sprake van realisatie van een ondergrondse parkeergarage en bouwmogelijkheden op de verdieping. In paragraaf 1.4 is aangegeven op welke overwegingen plandelen tot het exploitatiegebied zijn gerekend. Een belangrijk deel van de aan dit exploitatieplan toe te rekenen kosten van ingrepen in de openbare ruimte wordt gerealiseerd buiten het exploitatieplan. Het gaat daarbij vooral om ingrepen in de openbare ruimte zonder dat daar sprake is van functiewijzing. De samenhang van deze gronden en de kosten die hierop worden gemaakt, is toegelicht in de paragrafen 1.4 en 4.5 en bijlage Programma Het programma binnen het exploitatiegebied bestaat uit: maximaal 48 woningen; maximaal m² commerciële ruimte. Deze oppervlakte betreft onder andere de bouw van een nieuwe supermarkt, maar ook uitbreidingsmogelijkheden met aangewezen bouwplannen van 1000 m² of meer. De oppervlakte van commerciële ruimten buiten het exploitatieplan is niet in genoemd aantal vierkante meters opgenomen m² te herinrichten openbare ruimte; ca. 430 parkeerplaatsen, waarvan 210 in parkeergarage. Omdat ca. 140 parkeerplaatsen komen te vervallen, worden er per saldo 290 nieuwe parkeerplaatsen toegevoegd. Zoals uit de ruimtegebruikskaart blijkt, is m 2 aan te merken als uitgeefbaar terrein. Dit uitgeefbare terrein is beschikbaar voor de maximaal 48 woningen en commerciële ruimten Kosten In onderstaand overzicht is per kostenpost het totaal van de kosten vermeld dat in de exploitatieopzet is opgenomen. Basis voor het opstellen van dit overzicht is de kostensoortenlijst zoals deze voortvloeit uit de artikelen tot en met van het Bro. Een uitwerking van de individuele kostenposten is per kostenpost opgenomen in bijlage 11. In deze bijlage is per kostenpost nagegaan in hoeverre er sprake is van profijt, causaliteit en proportionaliteit van kosten. Bij het onderdeel proportionaliteit is een onderscheid gemaakt tussen de aan het exploitatiegebied toe te rekenen kosten, de aan het binnen het bestemmingsplan maar buiten het exploitatieplan gelegen eigendommen toe te rekenen kosten, alsmede aan andere kostendragers toe te rekenen kosten. Met andere kostendragers worden onder meer bedoeld de buiten het bestemmingsplan gelegen gronden, maar ook niet voor verhaal in aanmerking komende kosten, zoals vervanging van bijvoorbeeld riolering voor zover dit is te beschouwen als kosten van onderhoud en vervanging.

24 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 24 van 52 Tenzij anders vermeld, worden de raming weergegeven tegen contante waarde per 1 januari Artikel Bro Aard kosten Bedrag in a en b inbrengwaarde gronden en opstallen c kosten vrijmaken van gronden d sloopkosten a onderzoek b bodemsanering c voorzieningen binnen plangebied e voorzieningen buiten plangebied g t/m j plankosten Totaal Opbrengsten In onderstaand overzicht zijn de opbrengsten opgenomen. Basis voor het opstellen van dit overzicht is artikel Bro, waarin de opbrengsten zijn vermeld die in een exploitatieopzet kunnen worden opgenomen. Artikel Bro Aard opbrengst Bedrag in a gronduitgifte b subsidies - Totaal In deze opsomming zijn de vierkante meters van de supermarkt op het Plein en de woningen verwerkt als opbrengsten, de vierkante meters aan openbare ruimte op deze supermarkt zijn niet als opbrengsten opgenomen. Er worden geen subsidies geraamd voor dit plan Gemeentelijke bijdrage De gemeente heeft een bedrag ter grootte van 10,9 miljoen per 1 januari 2013 ( 10,0 miljoen, prijspeil 1 januari 2009) gereserveerd ter dekking van het saldo van de exploitatie, bestaande uit niet-verhaalbare kosten Vaststelling hoogte maximaal verhaalbare kosten De maximaal te verhalen kosten worden begrensd door het niveau van de te verwachten toerekenbare opbrengsten; dit als gevolg van de zogenaamde macroaftopping. Als de toerekenbare kosten lager zijn dan de opbrengsten, worden de toerekenbare kosten volledig verhaald. Is dat niet het geval, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot het niveau van de opbrengsten.

25 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 25 van 52 Omschrijving Bedrag in Toerekenbare kosten Toerekenbare opbrengsten Maximaal te verhalen kosten Omslagmethode De kosten worden omgeslagen over eigenaren in het exploitatiegebied aan de hand van het opbrengstpotentieel van de door hen te realiseren bouwplannen. Type Bestemming Opp. uitgeefbaar in bvo Grondprijs in Factor Gewogen eenheden Appartementen Oost C , ,00 Maisonnette C , ,87 Appartementen Plein C ,18 991,72 Appartementen Plein duur C ,35 472,61 Appartementen Noord C , ,00 totaal woningen C winkels C , ,32 trap C , ,85 supermarkt C , ,53 winkels noord C , ,07 totaal C2 niet-woningen uitbreiding bestaande C , ,56 detailhandel uitbreiding overige C , ,64 centrumfuncties totaal C1 niet-woningen Totaal gewogen eenheden ,17 De te verhalen kosten bedragen 268,10 per gewogen eenheid (contante waarde per 1 januari 2013) Bruto- en netto-exploitatiebijdrage per eigendom Het bestemmingsplan biedt binnen de bestemming Centrum 1 uitbreidingsmogelijkheden voor bestaande winkels; deels in de vorm van in totaal maximaal 700 m² detailhandel op de begane grond en deels in de vorm van een extra bouwlaag op de huidige panden waar alle functies binnen de bestemming Centrum 1 zijn toegestaan, behalve detailhandel.

26 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 26 van 52 Voor zover de eigendommen de bestemming Centrum 2 kennen en deze eigendommen (nog) niet in gemeentelijk bezit zijn, betreft dit niet-zelfstandig te realiseren bouwplannen. Er is sprake van een complexe binnenstedelijke integrale gebiedsontwikkeling, waarbij in samenhang bouwplannen worden gerealiseerd op de begane grond, ondergronds en op verdiepingsniveau. Het bouwprogramma vormt een gegeven, maar binnen de gegeven bestemming en de overige gestelde kaders is er nog ruimte voor een nadere uitwerking. Per bouwplan zal worden getoetst hoeveel m² bvo het plan bevat en van welke categorie. De verhaalbare kosten die aan het bouwplan worden toegerekend, worden berekend door het hiervoor bepaalde maximaal te verhalen bedrag per gewogen eenheid te vermenigvuldigen met het aantal m² bvo van een bepaalde uitgiftecategorie en met de bijbehorende factor. Afhankelijk van het moment waarop de bijdrage wordt betaald, wordt het berekende bedrag gecorrigeerd voor rente en kosten- en opbrengstenstijgingen. Om deze redenen wordt hier volstaan met een voorbeeldberekening. Bijdrage per bouwplan Oppervlakte Bedrag per gewogen eenheid Factor Te betalen bijdrage in Bouwaanvraag met betrekking tot een winkel 1000 m² 268,01 4, ,79 met daarboven appartementen Plein 500 m² 268,01 1, ,12 Totaal verschuldigde bijdrage Af: inbrengwaarde grond en opstallen, fictie ,00 Te betalen bijdrage ,91 Alle bedragen contante waarde per 1 januari Percentage gerealiseerde kosten Op grond van artikel Bro dient de exploitatieopzet inzicht te geven in de reeds gerealiseerde kosten. Dit percentage bedraagt minder dan 1% (grondslag exclusief inbrengwaarden en plankostenscan).

27 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 27 van DE REGELS In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die in acht dienen te worden genomen. Definities 1. Handboek LIOR: Handboek Leidraad Inrichting Openbare Ruimte d.d. november Handboek PIOR: Handboek Proces Inrichting Openbare Ruimte d.d. november Masterplan: Masterplan Centrum Vlijmen waarmee de gemeenteraad van Heusden heeft ingestemd op 5 februari Omgevingsvergunning: een omgevingsvergunning voor het bouwen Artikel 1. Ruimtegebruikskaart 1. Het verlenen van een omgevingsvergunning is uitsluitend toegestaan binnen de gronden die zijn aangeduid als Uitgeefbaar terrein op de ruimtegebruikskaart, bijlage Voor de aanleg van nieuwe nutsvoorzieningen geldt dat deze dienen te worden gerealiseerd in een specifieke daarvoor bedoelde strook grond, welke strook is aangeduid op de ruimtegebruikskaart, bijlage Het is verboden een omgevingsvergunning te verlenen in strijd met het gestelde in dit artikel. Artikel 2. Kwaliteit werken, werkzaamheden en materialen 1. De aanleg van werken en werkzaamheden en de materialen die worden gebruikt, moeten voldoen aan de kwaliteitseisen die zijn vastgelegd in: het Masterplan paragrafen 3.6 en 3.9. het Handboek LIOR. 2. Voor zover het Masterplan geen of onvoldoende bepalingen en/of aanduidingen geeft over de gewenste kwaliteit van aan te leggen werken of een te verrichten werkzaamheid, is het Handboek LIOR van toepassing. 3. Het is verboden werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met het gestelde in dit artikel. Artikel 3. Proces werken en werkzaamheden 1. Het proces om te komen tot de aanleg van werken en werkzaamheden als vermeld in artikel 2, dient te voldoen aan het gestelde in het Handboek PIOR. 2. Het is verboden werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met het gestelde in dit artikel. Artikel 4. Faseringsregel 1. Voor de gronden op de faseringskaart, bijlage 2, aangeduid met C1 kan een omgevingsvergunning voor bouwen worden verleend vanaf 1 januari Het is verboden een omgevingsvergunning voor bouwen te verlenen in strijd met het gestelde in dit artikel. Artikel 5. Tussentijdse inspectie en eindinspectie 1. De gemeente zal tussentijds inspectie houden op de aanleg van werken en werkzaamheden.

28 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 28 van Voor de voltooiing van de aanleg van werken en werkzaamheden zal de gemeente een eindinspectie houden. 3. Inspecteurs van de gemeente hebben te allen tijde vrije toegang tot het exploitatiegebied inclusief de bebouwbare gronden. Artikel 6. Verbods- en afwijkingsbepalingen 1. Het is verboden te handelen in strijd met de in artikelen 1 tot en met 4 gestelde eisen en regels. 2. Een overtreding van het verbod als bedoeld in een van de artikelen 1 tot en met 4 wordt aangemerkt als een strafbaar feit.

29 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 29 van GRONDVERWERVING EN EIGENDOMMEN EN TE SLOPEN OPSTALLEN 7.1. Beschrijving verwervingsbeleid Voor de beoogde realisatie van het exploitatieplan is het noodzakelijk gronden te verwerven. Deze verwerving betreft niet alleen de bebouwbare gronden maar ook gronden voor de openbare ruimte. Voor de openbare ruimte geldt echter dat de gemeente al veel gronden voor de nieuwe openbare ruimte in eigendom heeft, zodat verwerving van deze gronden niet meer aan de orde is. In ieder geval zal voor de nieuwe openbare ruimte de verwerving nodig zijn van gedeelten van achtertuinen behorende bij de woningen Julianastraat 12, 14 en 16. De gronden die de gemeente dient te verwerven, zijn aangeduid op bijlage 7. De functie die aan de te verwerven gronden is toegekend, valt te herleiden uit de hiervoor genoemde bijlage en de ruimtegebruikskaart (bijlage 3). Het verwervingsbeleid is gebaseerd op een verwerving op minnelijke basis. Met de desbetreffende eigenaren is of wordt in contact getreden om te bezien of, en zo ja onder welke voorwaarden, zij bereid zijn de desbetreffende gronden aan de gemeente te verkopen. Mocht een dergelijke minnelijke verwerving niet mogelijk zijn, dan rest de gemeente geen andere keus dan de gronden te onteigenen. Het is immers niet mogelijk om de beoogde ontwikkeling te realiseren zonder de beschikking te hebben over de gronden die op bijlage 3 zijn aangegeven. In de post inbrengwaarde van de exploitatieopzet van dit exploitatieplan zijn de kosten overeenkomstig artikel 6.13, vijfde lid Wro opgenomen op basis van minnelijke verwerving. Hierbij is uitgegaan van de onderdelen a, b, en c van artikel Bro. Samengevat houden deze bepalingen in dat tot de inbrengwaarde behoren de inbrengwaarden van gronden, de waarde te slopen opstallen en het vrijmaken van persoonlijke rechten en lasten etc. De kosten van het slopen van opstallen (onderdeel d van laatstgenoemd artikel) zijn in paragraaf 5.5 (bijlage 11) als zodanig vermeld. Mocht minnelijke verwerving niet mogelijk zijn en het echter noodzakelijk zijn om gronden te onteigenen, dan zal de exploitatieopzet voor zover nodig dienen te worden aangepast. Sloop opstallen Naast de verwerving van gronden is het ook noodzakelijk om een aantal opstallen te slopen. De opstallen dienen te worden gesloopt, omdat deze in het kader van het nieuwe plan niet zijn te handhaven. De opstallen die voor sloop in aanmerking komen, zijn aangeduid op bijlage 8. De waarde van de te slopen opstallen zijn opgenomen in de kostenpost inbrengwaarde overeenkomstig artikel van het Bro.

30 8. BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN 28 maart 2013 th/pt/ / pagina 30 van 52

31 BIJLAGE 1 KAART EXPLOITATIEGEBIED

32 LEGENDA: plangrens bestemmingsplan grens exploitatiegebied exploitatiegebied kadastrale grens Exploitatieplan Centrum Vlijmen Kaart Exploitatiegebied projectnr.: schaal: datum: Bijlage 01 1: De auteursrechten van de grootschalige basiskaart Nederland (GBKN) en de kadastrale kaart berusten bij de Staat der Nederlanden. Krachtens dit auteursrecht mogen de gbkn en de kadastrale gegevens niet aan derden ter beschikking worden gesteld. Voor eventueel blijkende onvolledigheden of onjuistheden wordt door de gemeente Heusden geen enkele aansprakelijkheid of verantwoordelijkheid aanvaard.

33 BIJLAGE 2 FASERINGSKAART

34 LEGENDA: plangrens bestemmingsplan grens exploitatiegebied kadastrale grens C-1 Centrum-1 C-1 C-1 Exploitatieplan Centrum Vlijmen Faseringskaart projectnr.: schaal: datum: Bijlage 02 1: De auteursrechten van de grootschalige basiskaart Nederland (GBKN) en de kadastrale kaart berusten bij de Staat der Nederlanden. Krachtens dit auteursrecht mogen de gbkn en de kadastrale gegevens niet aan derden ter beschikking worden gesteld. Voor eventueel blijkende onvolledigheden of onjuistheden wordt door de gemeente Heusden geen enkele aansprakelijkheid of verantwoordelijkheid aanvaard.

35 BIJLAGE 3 RUIMTEGEBRUIKSKAART

36 LEGENDA: plangrens bestemmingsplan grens exploitatiegebied kadastrale grens Openbare ruimte Verkeer en Verkeers-Verblijfsgebied Uitgeefbaar terrein Nuts-tracé Exploitatieplan Centrum Vlijmen Ruimtegebruikskaart projectnr.: schaal: datum: Bijlage 03 1: De auteursrechten van de grootschalige basiskaart Nederland (GBKN) en de kadastrale kaart berusten bij de Staat der Nederlanden. Krachtens dit auteursrecht mogen de gbkn en de kadastrale gegevens niet aan derden ter beschikking worden gesteld. Voor eventueel blijkende onvolledigheden of onjuistheden wordt door de gemeente Heusden geen enkele aansprakelijkheid of verantwoordelijkheid aanvaard.

37 BIJLAGE 4 KAART UITGIFTECATEGORIEËN

38 LEGENDA: plangrens bestemmingsplan grens exploitatiegebied W kadastrale grens Uitgiftecategorie V-VB C-1 Centrum-1 W W C-2 Centrum-2 V C-1 V-VB G C-1 [sba-2] C-1 (pg) WR-A-4 C-2 (pg) V-VB (pg) (pg) [sba-3] V-VB C-1 (su) C-2 WR-A-4 (pg) (su) C-1 [sba-1] (sv-vvb) V (pg) C-1 V Exploitatieplan Centrum Vlijmen Kaart uitgiftecategorieën projectnr.: schaal: datum: bijlage 04 1: De auteursrechten van de grootschalige basiskaart Nederland (GBKN) en de kadastrale kaart berusten bij de Staat der Nederlanden. Krachtens dit auteursrecht mogen de gbkn en de kadastrale gegevens niet aan derden ter beschikking worden gesteld. Voor eventueel blijkende onvolledigheden of onjuistheden wordt door de gemeente Heusden geen enkele aansprakelijkheid of verantwoordelijkheid aanvaard.

39 BIJLAGE 5 EIGENDOMMENKAART MET EIGENDOMMENOVERZICHT

40 LEGENDA: plangrens bestemmingsplan grens exploitatiegebied kadastrale grens percelen (deels) binnen exploitatiegrens 02 Grondplannummer, eigenaar 01 Dhr. Oversier Gemeente heusden Dhr. en Mevr. Fitters 04 LHJ van der Heijden Vastgoed BV AJ Investments Dhr. Klomp Mevr. Boom 08 Dhr. Rooijakkers Dhr. Luijben De heren van Versendaal Dhr. Wijnstekers en Mevr. Vermeulen Dhr. Bouman Onroerendgoed maatschappij Vlashoven Dhr. van Delft 15 Dhr. Couwenberg 16 Aktivabedrijf Enexis Brabant BV Exploitatieplan Centrum Vlijmen Eigendommenkaart projectnr.: schaal: datum: Bijlage 05 1: De auteursrechten van de grootschalige basiskaart Nederland (GBKN) en de kadastrale kaart berusten bij de Staat der Nederlanden. Krachtens dit auteursrecht mogen de gbkn en de kadastrale gegevens niet aan derden ter beschikking worden gesteld. Voor eventueel blijkende onvolledigheden of onjuistheden wordt door de gemeente Heusden geen enkele aansprakelijkheid of verantwoordelijkheid aanvaard.

41 BIJLAGE 6 KAART BESTAANDE SITUATIE

42 LEGENDA: plangrens bestemmingsplan grens exploitatiegebied kadastrale grens Exploitatieplan Centrum Vlijmen Bestaand situatiekaart met kadaster projectnr.: schaal: datum: Bijlage 06 1: De auteursrechten van de grootschalige basiskaart Nederland (GBKN) en de kadastrale kaart berusten bij de Staat der Nederlanden. Krachtens dit auteursrecht mogen de gbkn en de kadastrale gegevens niet aan derden ter beschikking worden gesteld. Voor eventueel blijkende onvolledigheden of onjuistheden wordt door de gemeente Heusden geen enkele aansprakelijkheid of verantwoordelijkheid aanvaard.

43 BIJLAGE 7 VERWERVINGSKAART

44 LEGENDA: plangrens bestemmingsplan grens exploitatiegebied kadastrale grens te verwerven gronden reeds deels verworven (winkel en bovenwoning aanwezig) Exploitatieplan Centrum Vlijmen Verwervingskaart projectnr.: schaal: datum: Bijlage 07 1: De auteursrechten van de grootschalige basiskaart Nederland (GBKN) en de kadastrale kaart berusten bij de Staat der Nederlanden. Krachtens dit auteursrecht mogen de gbkn en de kadastrale gegevens niet aan derden ter beschikking worden gesteld. Voor eventueel blijkende onvolledigheden of onjuistheden wordt door de gemeente Heusden geen enkele aansprakelijkheid of verantwoordelijkheid aanvaard.

45 BIJLAGE 8 TE SLOPEN OPSTALLEN

46 LEGENDA: plangrens bestemmingsplan grens exploitatiegebied kadastrale grens te slopen panden Exploitatieplan Centrum Vlijmen Kaart te slopen panden projectnr.: schaal: datum: Bijlage 08 1: De auteursrechten van de grootschalige basiskaart Nederland (GBKN) en de kadastrale kaart berusten bij de Staat der Nederlanden. Krachtens dit auteursrecht mogen de gbkn en de kadastrale gegevens niet aan derden ter beschikking worden gesteld. Voor eventueel blijkende onvolledigheden of onjuistheden wordt door de gemeente Heusden geen enkele aansprakelijkheid of verantwoordelijkheid aanvaard.

47 BIJLAGE 9 PLANKOSTENSCAN Vragenlijst Plankostenscan Grondexploitatiewet Maximering plankosten! Datum Gemeente Heusden Projectnaam Centrumplan Vlijmen Projectnummer Datum prijspeil Looptijd project in jaren 13 Aantal werkweken per jaar 42 Testmodel II voor VNG/VVG/NEPROM/NVB Algemeen 1 Wat is de looptijd van het project vanaf moment vaststellen bestemmingsplan? 10 jaren 2 Wat is de grootte van het exploitatiegebied (bruto) 2 ha 3 Waar ligt het exploitatiegebied? centrum binnenstedelijk rand uitleg 4 Betreft het een herstructureringsopgave? ja ja ja ja ja nee nee nee nee nee 5 Eigendomsituatie Hoeveel onroerende zaken dienen verworven te worden? 16 totaal a waarvan percelen (onbebouwd) 3 stuks b waarvan woningen 2 stuks c waarvan (agrarische) bedrijven/winkels/kantoren 11 stuks d waarvan bijzondere objecten 0 stuks 6 Van hoeveel huur(pacht)ontbindingen is sprake? 10 stuks 7 Wordt er met een onteigeningsplan gewerkt (administratieve procedure) a zo ja voor hoeveel eigenaren? 0 stuks b in hoeveel van die gevallen komt het tot een gerechtelijke procedure? 0 stuks 8 Wordt of is een Wvg gevestigd? ja nee Beoogde stedenbouwkundige invulling 9 Wat is het beoogde programma? woningen 48 aantal bedrijvigheid 0 m2 uitgeefbaar commercieel/retail m2 bvo maatschappelijk 0 m2 bvo recreatie 0 m2 10a Is een MER benodigd? 10b Is het een verdachte locatie qua luchtkwaliteit? 10c Is het een verdachte locatie qua archeologie? 10d Is het een verdachte locatie qua zware bodemvervuiling? ja ja ja ja nee nee nee nee Ruimtelijke ordeningsprocedures 11 Wordt een wijzigingsbesluit genomen? 12 Wordt een projectbesluit genomen? 13a Dient het bestemmingsplan aangepast te worden? 13b zo ja wat voor een type wordt het? globaal met uitwerkingsplicht gedetailleerd ja ja ja ja nee nee nee nee 13c Indien sprake is van een bp met uitwerkingsplicht, hoeveel uitwerkingsplannen verwacht u? Aantal 0 Civiele en cultuurtechniek 14 Wat is de (te verwachten) bodemgesteldheid in het gebied? Slecht Normaal Goed ja ja ja nee nee nee 15 Wat zijn de (te verwachten) sloopkosten? Is sprake van ophoging danwel voorbelasting? ja nee 16a Wordt er integraal of partieel opgehoogd? integraal partieel ja ja nee nee 16b In hoeveel deelplannen/fasen wordt er opgehoogd/voorbelast? 0 deelplan/fase 16c Wat is de te verwachten zettingstijd? 0 jaar 16d Wat is de hoogte van de voorbelasting? 0 m1 17 Wat zijn de (te verwachten) kosten voor bouw en woonrijpmaken? Gronduitgifte a hoeveel uitgiftecontracten woningbouw verwacht u? 0 stuks b hoeveel uitgiftecontracten bedrijvigheid verwacht u? 0 stuks c hoeveel uitgiftecontracten commercieel vastgoed verwacht u? 3 stuks d hoeveel uitgiftecontracten maatschappelijke voorzieningen verwacht u? 0 stuks e hoeveel vrije kavels worden uitgegeven? 0 stuks f hoeveel uitgiftecontracten met gemengde uitgiften verwacht u? 0 stuks

48 Produkten cq activiteiten Plankostenscan Grondexploitatiewet Tarieven exclusief btw /uur Complexiteitsfactor 139% Testmodel II Verwerving 118 Maximering plankosten! Stedenbouw 118 Invloedsfactoren Civiele en cultuurtechniek 102 Omvang exploitatiegebied -78% Ruimtelijke Ordening 118 Ligging 100% Landmeten 92 Herstructurering 150% Communicatie 102 Onderzoeken 40% Datum Uitgifte 118 Verwervingsituatie 0% Gemeente Heusden Management 134 Bestemming 20% Projectnaam Centrumplan Vlijmen Management (assistent) 92 Bodemgesteldheid 25% Projectnummer 0 Planeconomie 118 invullen! Datum prijspeil Looptijd project 13 in jaren kolom verbergen kolom verbergen Produkt / Activiteit Produkt/activiteit Aantal Uren of bedrag Uren of bedrag Tarief Invloeds factor en/ of Invloeds factor of Complexiteitsfactor Complexiteitsfactor Totaal in euro's Totaal in uren ja ja ja nee nee nee Verwerving Aankoop onroerende zaak percelen nee 100% nee 100% woningen (ook huur/pachtontbindingen) nee 100% nee 100% agrarisch/bedrijf/winkel/kantoor nee 100% nee 100% - byzonder object nee 100% nee 100% Onteigenen van objecten - - administratief nee 100% nee 100% gerechtelijk nee 100% nee 100% 1.3 Wvg - - Uren voor vestiging nee 100% nee 100% - - Stedenbouw ja ja ja ja ja ja nee nee nee nee nee nee 2.1 Programma van Eisen ,00 basis herstruct+bestemming 185% nee 100% maatschappelijk programa herstruct+bestemming 185% nee 100% Prijsvraag herstruct+bestemming 185% nee 100% Masterplan uur per woning 48 1, nee 100% Ja 139% uur per m2 uitgeefbaar niet woningbouw 124 0, nee 100% Ja 139% Beeldkwaliteitsplan uur per woning 48 1, nee 100% nee 100% uur per m2 uitgeefbaar niet woningbouw 124 0, nee 100% nee 100% 2.5 Stedenbouwkundig plan uur per woning 48 2, herstruct+bestemming 185% nee 100% uur per m2 uitgeefbaar niet woningbouw 124 0, herstruct+bestemming 185% nee 100% - maatschappelijk programa herstruct+bestemming 185% nee 100% Inrichtingsplan Openbare ruimte uur per woning 48 1,5 118 nee 100% nee 100% uur per m2 uitgeefbaar niet woningbouw 124 0,5 118 nee 100% nee 100% ja nee Ruimtelijke ordening Opstellen bestemmingsplan uur per wijzigingsbesluit nee 100% nee 100% uur per bestemmingsplan met uitwerkingsplicht nee 100% ja 139% - - uur per uitwerkingsplan nee 100% nee 100% uur per gedetailleerd bestemmingsplan nee 100% ja 139% - uur per projectbesluit (incl gedetaill bp) nee 100% ja 139% - ja ja nee nee Civiele en cultuur techniek Planontwikkeling uur per week bodem 125% ja 139% Voorbereiding, toezicht en directievoering % over sloopkosten % 1,00 nee 100% nee 100% ,00 nee 100% nee 100% - ophogen/voorbelasten 1,00-15% 1,00 nee 100% nee 100% % over bouw en woonrijpmaken ja nee Landmeten/vastgoedinformatie , Kaartmateriaal uur per week omvang 22% ja 139% ja nee Communicatie Omgevingsmanagement Uur per week nee 100% ja 139% kosten gemid per jaar woningbouw nee 100% ja 139% nee 100% ja 139% kosten gemid per jaar bedrijvigheid/commercieel 13 ja nee Gronduitgifte Gronduitgiftecontracten uur per contract woningbouw nee 100% nee 100% uur per contract bedrijvigheid nee 100% nee 100% uur per contract commercieel vastgoed nee 100% nee 100% - uur per contract maatschappelijke voorzieningen nee 100% nee 100% uur per vrije kavel nee 100% nee 100% - - uur per contract gemengde uitgiften nee 100% nee 100% ja ja nee nee Management Projectmanager uur per week Ja, omvang 22% ja 139% Projectassistent uur per week Ja, omvang 22% ja 139% ja nee Planeconomie Planeconoom uur per week Ja, omvang 22% ja 139%

49 Resultaat Plankostenscan Grondexploitatiewet Maximering plankosten! testmodel II Datum Complexiteit 139% Gemeente Heusden Projectnaam Centrumplan Vlijmen Projectnummer 0 Datum prijspeil Looptijd project in jaren 13 gemiddeld euro's Produkt/activiteit uren uren/week euro's in % Verwerving % 1.1 Aankoop onroerende zaken % 1.2 Onteigenen van onroerende zaken % 1.3 Wvg % Stedenbouw % 2.1 Programma van Eisen % 2.2 Prijsvraag % 2.3 Masterplan % 2.4 Beeldkwaliteitsplan % 2.5 Stedenbouwkundig plan % 2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte % Ruimtelijke Ordening % 3.1 Opstellen bestemmingsplan % Civiele en cultuur techniek % 4.1 Planvoorbereiding % 4.2 Voorbereiding en toezicht % Landmeten/vastgoedinformatie % 5.1 Kaartmateriaal % Communicatie % 6.1 Omgevingsmanagement % Gronduitgifte % 7.1 Gronduitgiftecontracten % Management % 8.1 Projectmanagement % 8.2 Projectmanagementassistent % Planeconomie % 9.1 Planeconomie % totaal % plankosten exclusief civiele techniek (4.2) plankosten exclusief 4.2 gemiddeld per jaar: aantal eenheden 172 plankosten per eenheid

50 BIJLAGE 10 KWALITATIEVE BESCHRIJVING BOUWRIJP MAKEN, NUTSVOORZIENINGEN EN INRICHTING OPENBARE RUIMTE De eisen zijn vastgelegd in: het Masterplan (paragrafen 3.6 en 3.9) het Handboek LIOR (Leidraad inrichting openbare ruimte) het Handboek PIOR (Proces inrichting openbare ruimte) De beoogde kwaliteit van de openbare ruimte is vastgelegd in de paragrafen 3.6 en 3.9 van het Masterplan Centrum Vlijmen d.d. 14 december 2012, waarmee de gemeenteraad heeft ingestemd op 5 februari Het Handboek LIOR wordt gehanteerd als standaarddocument in het geval geen specifieke andere kwalitatieve en kwantitatieve onderbouwing aanwezig is voor de openbare ruimte. In het kader van dit exploitatieplan geldt echter het Masterplan als een dergelijk specifiek kader. Dit Masterplan geeft in zijn geheel maar in het bijzonder in de aangeduide paragrafen een beeld van de kwaliteit van de nieuwe openbare ruimte. Dit betekent dat het Masterplan voorrang heeft ten opzichte van het Handboek LIOR. Dit Handboek heeft daarmee een aanvullende werking, wat inhoudt dat in het geval het Masterplan over bepaalde aspecten en/of onderwerpen geen bepalingen bevat, het Handboek LIOR van toepassing is. Naast het stellen van regels met betrekking tot de kwaliteit geldt dat ook het proces over de aanleg van de openbare ruimte op een goede wijze dient te zijn verankerd. In dit verband is het noodzakelijk om ook het Handboek PIOR in de te stellen regels op te nemen. In het Handboek PIOR is opgenomen welke stappen dienen te worden gezet om te komen tot een gestructureerde aanpak van de benodigde werkzaamheden. Dit proces dient op een heldere wijze te geschieden en dient te voorzien in een aantal toetsingsmomenten voor aanvang, voltooiing, kwaliteit, kwantiteit, etc.

51 BIJLAGE 11 DETAILUITWERKINGEN RAMINGEN KOSTEN EXPLOITATIEOPZET Algemeen In deze bijlage zijn de kosten opgenomen die voor verhaal in aanmerking komen en in de exploitatieopzet zijn opgenomen. Basis voor het opstellen van dit overzicht is de kostensoortenlijst zoals deze voortvloeit uit de artikelen tot en met van het Bro. Voor het vaststellen van de te verhalen kosten dienen per kostenpost drie criteria te worden toegepast. Deze criteria zijn: Profijt: de locatie moet voordeel hebben van de werken, werkzaamheden en maatregelen waarvoor kosten worden gemaakt. Causaliteit: er moet een causaal verband zijn tussen de kosten en de gebiedsontwikkeling; de kosten zouden niet zijn gemaakt zonder de beoogde gebiedsontwikkeling. Kosten die op een andere wijze worden gefinancierd, zoals bijvoorbeeld nutsvoorzieningen, komen niet voor verhaal in aanmerking. Proportionaliteit: als meerdere locaties (bestaande, in ontwikkeling zijnde, of nog te ontwikkelen) profijt hebben van een werk, werkzaamheid of maatregel, moeten de desbetreffende kosten naar evenredigheid over deze profijt hebbende locaties worden verdeeld. Alle kosten die in de exploitatieopzet zijn opgenomen, voldoen aan de gestelde criteria. Inbrengwaarde De inbrengwaarde is een bedrag ter grootte van nominaal Dit bedrag is samengesteld uit een drietal elementen die ook worden onderscheiden in artikel Bro: a en b: de waarde van gronden en de waarde van de te slopen opstallen ; c: de kosten van het vrijmaken van persoonlijke rechten en lasten etc ; c: de kosten van tijdelijke maatregelen (woon- en winkelunits) ter overbrugging van de bouwperiode Sloopkosten c.a. Op grond van artikel Bro, onder d komen de volgende kosten voor kostenverhaal via een exploitatieplan in aanmerking: kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, funderingen, kabels en leidingen, alles in samenhang met het exploitatiegebied. De sloopkosten worden geraamd op Om het bestemmingsplan te kunnen realiseren is sloop van een aantal winkels en woningen noodzakelijk. Het betreft de volgende percelen: Plein 4 tot en met 24a (even nummers); Akkerstraat 6; Garage van De Akker 76; Schuur Julianastraat 10; Monseigneur Van Kesselstraat 1, 2 en 3. De kosten voor het verplaatsen van kabels en leidingen worden geraamd op

52 Onderzoek Op grond van artikel Bro, onder a kunnen de kosten van onderzoeken die voor het plan zijn gemaakt, worden verhaald. Voor dit plan zijn de volgende onderzoeken verricht c.q. nog te verrichten. Tabel 1 Onderzoek Gerealiseerde kosten Nog te maken kosten Totaal Marktscan Onderzoek parkeergarage Archeologisch onderzoek (verkennende bureaustudie) Archeologisch onderzoek (aanvullend, al dan niet incl. graven proefsleuven) Bodemonderzoek Watertoets Natuurtoets / Flora & Fauna Aanvullend vleermuizenonderzoek - Verkeerstoets / Mobiliteitstoets en Parkeertoets/parkeerbalans Onderzoek geluid wegverkeerslawaai/ geluid parkeergarage + laden/lossen en onderzoek luchtkwaliteit Onderzoek externe veiligheid - Onderzoek explosieven (bureaustudie) Explosieven (analyse uitkomsten en oplossingsaanwijzingen) Planschadeanalyse n.v.t. Bezonning en windhinder KLIC-melding / inventarisatie kabels en leidingen - - Totaal Kosten van bodemsanering Op grond van artikel Bro, onder b komen de kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewater, het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven, voor kostenverhaal via het exploitatieplan in aanmerking. De kosten van bodemsanering worden geraamd op Dit betreft de locaties Akkerstraat 6 en 10.

53 Voorzieningen binnen het plangebied In het algemeen geldt dat alle voorzieningen voortvloeien uit en direct samenhangen met het exploitatieplan. Er worden geen kosten geraamd die zouden kunnen worden beschouwd als vernieuwing of vervanging van bestaande voorzieningen, tenzij dit expliciet wordt vermeld. Binnen het exploitatiegebied worden een aantal voorzieningen gerealiseerd. Op grond van artikel Bro, onder c kunnen de kosten van de aanleg van deze voorzieningen in het exploitatiegebied worden verhaald. Het bestemmingsplan voorziet in een totaalaanpak van het winkelgebied in het centrum van Vlijmen. Na sloop van verschillende panden worden er nieuwe (autovrije) winkelstraten aangelegd, met daarin woningen boven (nieuwe) winkels. In de huidige situatie vormt het exploitatiegebied nog een belangrijke spil in de verbinding tussen de wijken en ook veel doorgaand verkeer passeert nu het centrum. In de nieuwe situatie wordt het doorgaande verkeer met een ruime boog om het centrum geleid en ook het bestemmingsverkeer wordt om het centrum naar nieuw aan te leggen parkeervoorzieningen (gebouwd en ongebouwd) geleid. De aanleg van de gebouwde parkeervoorziening neemt een belangrijke plaats in in de plannen. Daarnaast worden veel winkelstraten nieuw aangelegd en huidige toegangswegen afgesloten voor gemotoriseerd verkeer. Het betreft de volgende kosten. Tabel 2 artikel kwaliteit fase omschrijving eenheid aantal prijs totaal profijt causaliteit exploitatieplan rest bestemmingsplan anders totaal toerekenbaar aan EP c hoog Woonstraat op dak m , ja ja 100% c hoog Trappen bij woonstraat op dak st , ja ja 100% Totaal c h hoog Gebouwde parkeervoorziening st , ja ja 45% 55% Totaal h Eindtotaal De gebouwde parkeervoorziening heeft een capaciteit van 210 parkeerplaatsen. De gebouwde parkeervoorziening is nodig voor het optimaal functioneren van het winkelcentrum en is noodzakelijk om de bewoners van het centrum voldoende parkeergelegenheid te bieden. De garage zal voornamelijk worden gebruikt door winkelend publiek dat het exploitatiegebied bezoekt en bewoners van exploitatiegebied. Bij de 48 woningen boven de parkeergarage behoort een parkeerplek in de parkeergarage; bij de toerekening van de kosten is hiermee rekening gehouden door slechts de kosten van de 162 openbare parkeerplaatsen te ramen. Het ondergronds parkeren draagt bij aan de kwaliteit van de openbare ruimte, omdat op deze wijze veel parkeerplaatsen in de openbare ruimte kunnen worden gesaneerd. De parkeergarage is behalve s nachts openbaar toegankelijk. Parkeren is gratis. De maximale parkeerduur bedraagt twee uur; de gemeente treedt handhavend op bij overschrijding van de maximale parkeerduur. De gemeente heeft met een ontwikkelaar een ORO gesloten, waarin onder meer geregeld is dat de gemeente de aanleg van de parkeergarage volledig betaalt. Hiermee voldoet de parkeergarage aan de vereisten op grond van artikel Bro, onder h, op grond waarvan de kosten van gebouwde parkeervoorzieningen kunnen worden betrokken in het kostenverhaal via een exploitatieplan.

54 Voorzieningen buiten het plangebied In het algemeen geldt dat alle uit te voeren en hierna te noemen werken en werkzaamheden rechtstreeks voortvloeien uit en direct samenhangen met deze gebiedsontwikkeling. Er worden geen kosten geraamd die zouden kunnen worden beschouwd als vernieuwing of vervanging van bestaande infrastructuur, tenzij dit expliciet wordt vermeld. Een groot gedeelte van de kosten wordt gemaakt aan werken en werkzaamheden buiten het exploitatiegebied. Deze werken en werkzaamheden hangen echter nadrukkelijk samen met het exploitatiegebied. In de paragrafen 1.4 en 4.5 is deze samenhang expliciet beschreven. Op grond van artikel Bro, onder e kunnen kosten met betrekking tot grond buiten het exploitatiegebied in het kostenverhaal worden betrokken. In het onderhavige plan is sprake van een aantal verkeersmaatregelen en aanpassingen van de fysieke infrastructuur in de omgeving van het exploitatiegebied, die noodzakelijk zijn voor een goede afhandeling van het verkeer in het exploitatiegebied. Het betreft de volgende kostenposten.

55 Tabel 3 artikel kwaliteit fase omschrijving eenheid aantal prijs totaal profijt causaliteit exploitatieplan rest bestemmingsplan anders totaal toerekenbaar aan EP a BRM Aansluit kosten Essent openbare verlichting per lichtmast. st , ja ja 20% 55% 25% a BRM Aanleg geluidsinstallatie en kerstverlichting PM , ja ja 20% 55% 25% a BRM Voorzieningen kermis/weekmarkt PM , ja ja 20% 55% 25% a BRM Verplaatsen K&L PM , ja ja 45% 55% a BRM Aanleg glasvezel netwerk van mantelbuizen m , ja ja 45% 55% Totaal a L&A DWA-riool D= 250 vanaf Bakker Bart b hoog BRM naar De Akkerstraat m , ja ja 45% 55% b hoog BRM L&A HWA -riool D 315 van gebouw richting park m , ja ja 45% 55% b hoog BRM L&A DWA-riool D= 400 vanaf v Kesselstr naar De Akkerstraat 6 m , ja ja 45% 55% Verwijderen riolering voor winkels plein 2 b nvt BRM t/m32 even en oneven m , ja ja 45% 55% Totaal b Opbreken 8000 m2 verharding 't Plein incl. Kloosterpad en Kesselstraat, circa 80 gebakk ja ja 45% 55% c nvt BRM maten m , Herinrichting De Akkerstraat, schuinparkeren c laag BRM excl.. opbreken, nuts en riool , ja ja 45% 55% c laag BRM Tijdelijk opbreken park tbv plaatsen tijdelijke winkelunits m , ja ja 45% 55% c hoog BRM L&A HWA -riool D =600 vanaf De Akker richting Park via Kloosterpad m , ja ja 45% 55% c BRM L&A HWA -riool D 315 van zuidelijke hellingbaan richting HWA D=600 Akkerstraat m , ja ja 45% 55% c laag BRM Realiseren as-verspringing tbv bereikbaarheid zuidelijke ingang P-garage m , ja ja 45% 55% c laag BRM Diverse maatregelen verkeersstructuur in de omgeving centrumplan stelpost , ja ja 45% 55% c BRM Opbreken restant Akkerstraat 't Plein m , ja ja 45% 55% c Uitbreiden en aanleg tijdelijk parkeerplaatsen lang parkeren st , ja ja 45% 55% circa 126 parkeerplaatsen in koffer a c BRM 1545/st excl. Middels It-kratten 2200/st ja ja 45% 55% c BRM Tijdelijke aansluiting realiseren , ja ja 45% 55% Tijdelijke noodverharding van vrijkomende BSS parkeerterrein Kloosterpad rijbaan 6 m en ja ja 45% 55% c BRM trottoir 2m , c basis BRM onverhard parkeerterrein gemeente huis verharden, circa 50 bestaande P-plaatsen m , ja ja 45% 55% c BRM Kosten opschonen terrein voor tijdelijke woonunits , ja ja 45% 55% c hoog WRM woonrijpmaken, herstellen schades m , ja ja 45% 55% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 45% 55% c hoog WRM Opbreken en afvoeren tijdelijke bestrating H2 en H3A m , ja ja 45% 55% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 45% 55% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 45% 55% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 45% 55% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 45% 55% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 45% 55% c laag WRM woonrijpmaken m , ja ja 45% 55% c hoog WRM Herstellen park m , ja ja 45% 55% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 45% 55% c hoog WRM Verwijderen tijdelijk parkeerterrein Em-Te m , ja ja 45% 55% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 45% 55% c laag WRM woonrijpmaken m , ja ja 45% 55% 796 c laag WRM woonrijpmaken m , ja ja 45% 55% c laag WRM woonrijpmaken m , ja ja 45% 55% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 45% 55% c hoog WRM woonrijpmaken m , ja ja 45% 55% c laag WRM woonrijpmaken m , ja ja 45% 55% c laag WRM woonrijpmaken m , ja ja 45% 55% c laag WRM woonrijpmaken m , ja ja 45% 55% c hoog WRM Speelvoorziening aanlegen in het park tgv woningbouw woningen , ja ja 45% 55% c hoog WRM Kunst in het park gelijk aan speelvoorziening PM , ja ja 45% 55% c hoog WRM In CP Vlijmen, afvalbakken, banken, fietsen rekken PM , ja ja 45% 55% c hoog WRM afval app ondergrond st , ja ja 45% 55% c hoog WRM glasbak en textiel st , ja ja 45% 55% oppervlakkige waterberging in park, circa 590 ja ja 45% 55% c hoog WRM m3 in een wadi van 1200 m 2 helling 1:3 m , Totaal c diverse maatregelen aanpassing OV-routes d WRM ivm centrumplan stelpost ja ja 35% 55% 10% Totaal d Eindtotaal Zonder bovengenoemde maatregelen is planrealisatie niet mogelijk; er is een causaal verband tussen deze maatregelen en de realisatie van het bestemmingsplan en het exploitatiegebied. Eigenaren in het exploitatiegebied hebben profijt van deze maatregelen. Het is niet mogelijk om deze kosten proportioneel volledig aan het exploitatiegebied toe te rekenen. Immers, ook eigenaren

56 en functies binnen het plangebied van het bestemmingsplan maar buiten de grenzen van het exploitatiegebied profiteren van de maatregelen in en om het centrum. Een gedeeltelijke toerekening van deze kosten is wel gerechtvaardigd. Op basis van verdeelsleutel oppervlakte wordt 45% toegerekend aan het onderhavige exploitatieplan. Dit is gebaseerd op de verhouding tussen de oppervlakte van het exploitatieplan ( m 2 ) ten opzichte van het bestemmingsplan ( m 2 ). Tevens is er rekening mee gehouden dat een deel van de kosten moet worden toegerekend aan functies buiten het bestemmingsplan dan wel dat de kosten deels kunnen worden beschouwd als vervangingsinvesteringen. Dergelijke situaties zijn tot uitdrukking gebracht in de kolom anders. Plankosten Op grond van artikel Bro, onder g, h, i en j komen voor kostenverhaal door middel van een exploitatieplan in aanmerking: kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering; de kosten van het opstellen van ruimtelijke plannen; de kosten van ontwerpcompetities; de (andere) kosten van het gemeentelijke apparaat. Voor de raming van de kosten wordt de zogenaamde plankostenscan gehanteerd. Hoewel deze plankostenscan geen formele status heeft, wordt deze in het algemeen en in de jurisprudentie gehanteerd als een acceptabele, geaccepteerde ramingsmethode. De plankostenscan levert voor het onderhavige plan het volgende resultaat op: Bijlage 9 bevat de invulformulieren en het resultaat van de plankostenscan. Op grond van deze berekening worden de plankosten geraamd op nominaal Planschade Op grond van artikel Bro, onder l kunnen kosten van planschade worden verhaald via een exploitatieplan. Op basis van een voorlopige inschatting worden de kosten geraamd op nihil, omdat het nieuwe bestemmingsplan in meeste gevallen ruimere bouwmogelijkheden kent dan het huidige planologisch regime, te weten de Bouwverordening. De macroaftopping Voor gegevens over de macroaftopping wordt verwezen naar paragraaf 5.8 van dit exploitatieplan. Percentage gerealiseerde kosten Voor het percentage gerealiseerde kosten wordt verwezen naar paragraaf 5.11 van dit exploitatieplan.

57 BIJLAGE 12 DETAILUITWERKINGEN RAMINGEN OPBRENGSTEN EXPLOITATIEOPZET De grondopbrengsten worden op basis van een residuele berekeningsmethode als volgt geraamd (nominale opbrengsten; prijspeil 1 januari 2013). Tabel 4 Type Bestemming Aantal Eenheid Prijs/eenheid excl. btw in Opbrengsten excl. btw in Appartementen Oost C1 16 woningen Maisson C1 11 woningen Appartementen Plein C1 6 woningen Appartementen Plein duur C1 2 woningen Appartementen Noord C1 13 woningen totaal woningen C1 48 woningen winkels C m² bvo trap C1 450 m² bvo supermarkt C m² bvo winkels noord C1 525 m² bvo totaal C1 niet-woningen m² bvo uitbreiding bestaande detailhandel C2 700 m² bvo uitbreiding overige centrumfuncties C m² bvo totaal C2 niet-woningen m² bvo totaal opbrengsten Bij deze berekeningen is uitgegaan van de in het bestemmingsplan maximaal toegestane plancapaciteit. Subsidies Voor deze gebiedsontwikkeling zijn geen subsidies beschikbaar.

58 BIJLAGE 13 TAXATIERAPPORT INBRENGWAARDEN

59 BIJLAGE 14 RESULTATEN MARKTANALYSE GRONDUITGIFTE

60

61

62

63

64

65

66

67

68

69

70

71

72

73

74

75

76

77

78