Zienswijze Ontwerpbesluit V15/ Hessen Kasselstraat 3

Transcriptie

1 Aan de gemeenteraad van Eindhoven t.a.v. het hoofd van de afdeling Ruimtelijke Ordening Postbus RB Eindhoven Datum: 9 januari 2017 Betreft: Zienswijzen Ontwerp omgevingsvergunning Hessen Kasselstraat 3 Eindhoven Zaaknummer V15/23073 Geachte leden van de raad, Met ingang van 1 december 2016 heeft uw college het Ontwerp omgevingsvergunning Hessen Kasselstraat 3 Eindhoven gedurende zes weken ter inzage gelegd met de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen. Van deze mogelijkheid maak ik hierbij gebruik namens degenen, die deze zienswijze mede hebben ondertekend. De namen en adressen vindt u aan het eind van deze zienswijze. In de documenten van de ontwikkelaar wordt gesproken over een kleine groep bewoners met bezwaren, alsof het om een minderheid zou gaan. De Initiatiefgroep Bezwaren Cube bestaat wel uit ALLE bewoners van panden die direct aan The Cube grenzen (Hagenkampweg zuid) en een aantal aanwonenden van panden aan de andere straten. Daarnaast hebben meer dan 40 andere buurtbewoners een bezwaarschrift ondertekend en zich solidair verklaard met de initiatiefgroep. 1. Meerwaarde De commissie Ruimtelijke Kwaliteit en projectontwikkelaar Bakkers Hommen veronderstellen dat The Cube een meerwaarde voor de aangrenzende woningen betekent. De Initiatiefgroep Bezwaren Cube betwijfelt dat. Uit het ontwerpbesluit blijkt dat het advies van de gemeente zeer eenzijdig getoetst is: slechts de wettelijke mogelijkheden voor het integraal realiseren van de plannen van Bakkers/Hommen zijn uitgebreid verwoord. Wij voorzien dat door The Cube onze huizen in waarde dalen en de kwaliteit van de woonomgeving ernstig aangetast wordt. 2. Vormgeving De Initiatiefgroep Bezwaren Cube is het er niet mee eens dat de vormgeving van The Cube passend zou zijn op deze plaats in onze buurt. Ook de opmerking, dat de hoogte van The Cube aansluit bij de andere gebouwen in de buurt is onjuist. In een brief aan de projectontwikkelaar en aan de commissie Ruimtelijke kwaliteit hebben wij onze visie uitgebreid onderbouwd. Een belangrijk argument van de ontwikkelaar is het feit, dat de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit zich volgens hen niet kan vinden in alternatieven en geen wijzigingen in het voorgestelde project zou accepteren. Een van de door ons aangedragen alternatieven, naar onze mening frivool en gedurfd, is volgens de ontwikkelaar voorgelegd aan uw Commissie. Het ontwerp past goed bij de (deels vooroorlogse) laagbouw, vooral aan de Hagenkampweg zuid, maar voldoet niet aan de industriële uitstraling van de Hessen Zienswijze Ontwerpbesluit V15/ Hessen Kasselstraat 3 pag 1 van 8

2 Kasselstraat, aldus de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit volgens de ontwikkelaar. Desgevraagd verklaarde de ontwikkelaar ook dat geen enkel alternatief voldoende rendement zou opleveren. In de verslagen van uw Commissie is te lezen, dat de robuuste bebouwing past op deze plek en dat na een wijziging van de kop van het gebouw het project een meerwaarde voor de aangrenzende woningen zou betekenen. In de aanhef van dit document is al aangegeven dat de aanwonenden het hier mee oneens zijn. In de Nota Prioriteiten bouwlocaties 2015 schrijft de gemeente over onze buurt: Woonvisie: deze karakteristieke laagbouwmilieus vormen een waardevolle aanvulling op het stedelijk wonen en willen we behouden. Verdichting ligt hierbij niet direct voor de hand. (pagina 10). In hoofdstuk 2 in het document Ruimtelijke Onderbouwing wordt gesproken over het historisch karakter van dit stukje Gestel. Er is geen actuele demografische analyse gemaakt. Daarbij wordt ook geen melding gemaakt van de huidige bewoning en van de behoefte om het oorspronkelijk karakter te bewaren. Het gebouw doet afbreuk aan de cultuurhistorische waarde van de buurt die de gemeente schrijft te willen bewaren. Ook wordt op geen enkele manier een argument gegeven waarom (en of) de bouw van The Cube bijdraagt aan een evenwichtige samenstelling van de buurt (studenten, daklozen, opvang, tewerkstelling). 2a. Onderbouwing De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit heeft het bouwplan beoordeeld aan de hand van hoofdstuk 5 van de Welstandsnota. In dat hoofdstuk staan alleen algemeen geldende eisen van welstand, die gelden voor heel Eindhoven. Er zijn twee zinsneden uit hoofdstuk 5 die aanknopingspunten bieden voor het beoordelen of het bouwplan past op de locatie: Het plan levert een betekenisvolle bijdrage aan de omgeving en kan variëren van aangepast tot eigenzinnig. en een plan mag niet Een te grove inbreuk op wat in de omgeving gebruikelijk is. zijn. Het is dan alsnog aan de Commissie om te bepalen wat een betekenisvolle bijdrage is en wat een te grove inbreuk is. De Commissie oordeelde dat het plan aansluit op het industriële karakter van de Hessen Kasselstraat, en dat het plan robuust is. Dat laatste is zonder meer waar, zozeer zelfs dat het plan niet alleen aansluit bij het huidige industriële karakter van de Hessen Kasselstraat maar dat nog aanmerkelijk versterkt en intensiveert. Dat het plan drie bouwlagen hoog is betekent een aanzienlijke ruimtelijke verdichting van de hoek Hessen Kasselstraat / Stadhoudersweg. Dat punt is nu nog betrekkelijk open en kent een lossere en informelere ruimtelijke opzet, die juist aansluit op het woonmilieu van de Hagenkampweg zuid en de Stadhoudersweg. Evengoed zou de Commissie dus kunnen beargumenteren dat een bouwplan zou moeten aansluiten op dit informelere karakter van de woonbuurt. Ze laat in haar oordeel over het door de bewoners voorgestelde alternatieve plan ook zien dat die tegenovergestelde interpretatie voor haar denkbaar is. Daar is zelfs een goede reden voor die de gemeente zelf Zienswijze Ontwerpbesluit V15/ Hessen Kasselstraat 3 pag 2 van 8

3 voorstaat. In de prioriteitennota staat dat bestaande kansarme bedrijventerreinen mogen verkleuren, dat wil zeggen dat ze zullen veranderen van bedrijventerrein naar woonmilieu. U maakt expliciet gebruik van deze mogelijkheid (de kavel wordt inderdaad ook genoemd in de bijlage bij de prioriteitennota) en zegt daarmee feitelijk dat u gemeentelijk beleid uitvoert. Het bouwplan is dus bedoeld om de hoek Hessen Kasselstraat te laten verkleuren van industrie- naar woonbebouwing. Het ligt dan zeer voor de hand die verkleuring niet alleen programmatisch maar ook ruimtelijk en architectonisch door te voeren: anders wordt er programmatisch een woonmilieu nagestreefd met een type bebouwing dat daar niet bij past, sterker nog, dat daar afbreuk aan doet. Als de gemeente hier verkleuring voorstaat en de ontwikkelaar zich daarbij aansluit, dan zou het karakter van de nieuwbouw daarop moeten aansluiten. Een robuust gebouw dat het industriële karakter van de Hessen Kasselstraat nog versterkt is in directe tegenspraak met de gewenste verkleuring en doet daar zelfs afbreuk aan. Wie zegt te willen verkleuren moet consequent zijn. 3. Opmerkingen bij document Ruimtelijke Onderbouwing Op diverse plaatsen worden in de Ruimtelijke Onderbouwing bij benadering getallen genoemd die een gunstiger beeld schetsen dan de werkelijkheid: De oppervlakte van de studio s wordt in de tekeningen aangegeven als 22,8 m2. In de tekst wordt gesproken over 25 m2. Het verschil lijkt miniem, maar is procentueel gezien op deze benauwde ruimte al gauw 10% groter dan de werkelijkheid. Op een andere plek in het document (pag 7)wordt de bouwhoogte aangegeven als maximaal 10 mtr, terwijl de werkelijke bouwhoogte 10,2mtr bedraagt. Het is niet duidelijk wat de echte maximale hoogte zal zijn. In dit licht is de door de ontwikkelaar aangeboden verlaging van het gebouw met 30 cm ook verhullend. Het wordt een van de hoogste gebouwen in de buurt. Volgens de ontwikkelaar draagt de realisatie van deze studio s bij aan de doelstellingen in het Convenant Huisvestingsopgave Studenten Op pag 18/19 van de Ruimtelijke onderbouwing wordt het Convenant aangehaald. Een tweetal passages daarin worden niet beargumenteerd, te weten: Betaalbare huisvesting, Stimuleren van betrokkenheid en binding Studio s voor studenten van deze afmetingen kosten vanaf (exclusief servicekosten). In hoeverre is dat betaalbaar? Is dat onderzocht? Is de huurprijs relevant? Zo nee, waarom staat dat hier dan genoemd? Over het stimuleren van betrokkenheid en binding van studenten bij de stad/wijk/buurt wordt met geen letter gerept. Ook is deze wijk/buurt al rijkelijk bedeeld met studenten. Het convenant wordt aangehaald, maar zeer eenzijdig toegelicht. Waarom is het van belang te noemen in uw oordeel dat een bestaand gebouw wordt gesloopt? 4. Doelgroep The Cube richt zich op studenten met behoefte aan zelfstandige woonruimte als bewoners. Volgens een rapport uit 2012 is in Eindhoven een groei in aantallen te verwachten, maar Zienswijze Ontwerpbesluit V15/ Hessen Kasselstraat 3 pag 3 van 8

4 latere prognoses spreken over een mindere groei en een toename aan betaalbare woonruimte. In dit licht is het maar zeer de vraag of The Cube voorziet in een behoefte, zeker gezien te feit dat in onze buurt al een zeer groot aantal huisvestingsmogelijkheden voor studenten zijn of worden gebouwd. Ook wordt geen melding gemaakt van de huidige samenstelling van de buurt, en of de 36 studentenunits, voor minimaal 36 studenten, een evenredige belasting vormen voor de buurt of afspiegeling zijn van de buurt. Buiten dit alles vragen wij ons af of de door de gemeente voorgestane buurtbetrokkenheid een item is bij deze doelgroep. De aanwonenden vroegen zich af of wijziging van doelgroep ook een andere manier van bouwen tot gevolg zou kunnen hebben, waarbij ook aan eisen met betrekking tot parkeernormen en rendement kan worden voldaan. Daartoe werd ook door de initiatiefgroep een alternatief voorgelegd. De ontwikkelaar stelt, dat het businessplan voor The Cube geen alternatieven toelaat. 5. Overlast De projectontwikkelaar gaat prat op het feit, dat bij andere projecten van hen nauwelijks tot geen overlast wordt veroorzaakt als gevolg van afspraken over beheersbaarheid. Het is voor ons duidelijk dat 36 studentenhuishoudens in elk geval meer reuring betekent. Van groot belang is het feit dat het geplande (en niet eerder besproken) gezamenlijk terras aan de kant van de aangrenzende woningen ongetwijfeld voor geluidsoverlast zorgt. De plaats van het terras ligt zeer ongunstig voor de onderste 3 studio s die daar direct aan grenzen.maar waar het terras ook geplaatst wordt: gezien de massaliteit van het project (36 individuele huishoudens, waarbij het niet ondenkbaar is dat er tot maximaal 36 partners mee gehuisvest zijn) en het feit dat er binnen het gebouw geen gemeenschappelijke ruimte is en het feit dat de studio s erg klein zijn is het duidelijk dat The Cube voor flink wat geluidsoverlast gaat zorgen. Het gebouw is niet alleen te hoog, de rest van de indeling van het perceel, met daarop een gezamenlijk buitenterras als enige gezamenlijke ruimte, is een zware belasting voor de buurt. Het semiopenbare karakter van terras en parkeerplaats heeft ongetwijfeld een aanzuigende werking op risicogroepen. De rookruimte bij IMKO (kapperschool) is daarvan een voorbeeld. Wat risicogroepen betreft: de Oude Spoorbaan levert aanmerkelijk meer dan gemiddeld woonruimte aan mensen, die om welke redenen dan ook begeleid worden (o.a. Lumens, Neos, Thuis). Deze instellingen erkennen de aanzuigende werking van hun bestaan in deze buurt en proberen door intensievere begeleiding en contacten met handhavers en politie daar iets aan te doen. (Semi-)openbare ruimtes, zoals de te ontwikkelen parkeerplaats, groenvoorziening en terras nodigen al te gemakkelijk uit om daar te bivakkeren en te handelen. Er is al een aantal huishoudens in onze buurt verhuisd door de toenemende overlast. 6. Ontsluiting The Cube aan de Stadhoudersweg Dit gedeelte van de Stadhoudersweg is nauwelijks meer dan 4 meter breed en dient als ontsluiting voor de garages van de woningen aan de Hagenkampweg zuid. De breedte van Zienswijze Ontwerpbesluit V15/ Hessen Kasselstraat 3 pag 4 van 8

5 de Stadhoudersweg ter plaatse is 4,6 mtr inclusief goten (3,73 mtr berijdbare wegbreedte). Op de tekening (pag 8, Ruimtelijke Onderbouwing) is dat niet in verhouding getekend. Verhoudingsgewijs zie je 2,6:3,8 wat neerkomt op een aangegeven onjuiste wegbreedte van (3,8/2,6)*3,6 = 5,3 mtr. Dit is zeer misleidend. De Stadhouderweg is een smalle ontsluitingsweg, tot 6 jaar geleden een onverhard pad, voor de achterkanten van de huizen aan de Hagenkampweg zuid. Deze weg is door zijn geringe breedte en de blinde uitritten van de huizen aan de Hagenkampweg zuid niet geschikt voor intensief verkeer. Het is te verwachten dat de inrit/uitrit voor de 11 parkeerplaatsen op het terrein van de CUBE intensief gebruikt gaat worden, wat verkeersgevaarlijke situaties in de hand werkt (simuleer maar eens hoe een auto het terrein op/af komt, dat wordt nog lastig). Omdat de hoofdingang van The Cube aan deze straat is gelegen evenals de fietsenstalling en het aantal verkeersbewegingen toeneemt, is de veiligheid van de bewoners aan de Hagenkampweg zuid in het geding. Is de huidige verkeersdrukte door de Imko Opleidingen (Kappersschool) of bij herontwikkeling de nieuwe functie van die locatie in de analyse meegenomen? Wie bepaalt of dit een door de ontwikkelaar genoemde aanvaardbare en acceptabele verkeerstoename is? Het genoemde beperkt aantal verkeersbewegingen is dan ook zeer discutabel. Als de ontwikkelaar spreekt van aanvaardbare toename van het verkeer in ons gebied is dan ook meegenomen de verslechtering van luchtkwaliteit door die toename? En hoe bepalend is een hoog gebouw voor het feit, dat die slechtere lucht ook nog eens langer blijft hangen? 7. Bezonning en privacy In de communicatie met belanghebbenden is steeds uitgegaan van de afbeelding op de website van Bakkers Hommen. Er blijkt echter een fors verschil met de thans beschikbare bouwtekeningen. De ramen aan de oostzijde zijn in de afbeelding niet aanwezig. De liftschacht/trappenhuis is hier veel groter dan op de bouwtekening. De ontwikkelaar heeft tijdens de bijeenkomsten telkens duidelijk gemaakt, dat met opzet is gekozen voor een blinde oostgevel in verband met de privacy van de bewoners aan de Hagenkampweg zuid. Nu blijkt, dat er wel degelijk ramen aan deze kant van het gebouw zijn gepland is die opmerking over privacy onterecht. In het Burgerlijk Wetboek, Boek 5, Titel 4 zijn bevoegdheden en verplichtingen opgenomen van eigenaars van naburige erven. In artikel 37 is bepaald dat het niet toegestaan is om hinder toe te brengen aan buren, als dat op onrechtmatige wijze gebeurt. Onder hinder wordt onder andere verstaan: verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, het onthouden van licht of lucht of het ontnemen van steun. Door de bouw van The Cube wordt overduidelijk licht onthouden aan de aanwonenden. In het schaduwdiagram wordt zonder onderbouwing gemeld dat het geen onaanvaardbare aantasting vormt voor de huizen aan de Hagenkampweg zuid. Op het diagram is overigens nog het nodige aan te merken. Verder staat het onomstotelijk vast dat in de nieuwe situatie (met The Cube) vanwege de massaliteit van het gebouw de hoeveelheid licht in de Zienswijze Ontwerpbesluit V15/ Hessen Kasselstraat 3 pag 5 van 8

6 woonkamers van de panden aan de Hagenkampweg zuid op elk moment van de dag aanzienlijk afneemt. Daardoor zal een groot gedeelte van het jaar de lamp in huis eerder op de dag aan moeten. 7a. Een diepere analyse van de beschikbare schaduwsimulatie: 21 juni vanaf 18:00 uur: geen direct zonlicht meer in tuin Hagenkampweg zuid 198C. Het model van de bomen laat een massieve schaduw zien. Dat is in de praktijk niet zo. 21 maart 17:00 uur: hier is duidelijk dat er geen direct zonlicht meer zal vallen in de tuinen en woonkamers van het huizenblok aan de hagenkampweg zuid 198. De simulatie van de schaduw van de bomen is natuurlijk absurd, want er zit in die periode nauwelijks blad aan de bomen 21 december: hier is nauwelijks onderscheid te maken tussen daglicht en schaduw. Dat komt ongetwijfeld op een bewolkte dag voor, maar is geen representatie van de werkelijkheid. Hierdoor is het erg moeilijk beoordelen hoe de schaduwen zich gedragen. De bomen hebben hier natuurlijk ook geen blad. Het is volstrekt onduidelijk op welke argumenten de gemeente de conclusie trekt geen onaanvaardbare aantasting gebruiksmogelijkheden. Bovenstaande analyse toont juist aan dat The Cube wel een onaanvaardbare aantasting van de lichtomgeving voor de panden aan de Hagenkampweg zuid vormt. 8. Formulieren voor bouwen In het document formulieren voor bouwen wordt niet gevraagd naar sloop en bijbehorende maatregelen. Van het bestaande pand zijn foto s gemaakt. Geen enkele foto van het dak. Het dak bestaat uit asbesthoudende platen. Dit wordt nergens genoemd in de beschikbare documenten. Er wordt echter wel gerefereerd aan een asbest-verklaring. De informatie is dus niet compleet (asbestrapportage ontbreekt). Voor dit perceel geldt dat er gesloopt moet worden. Daar wordt in de formulieren geen melding van gemaakt. Hier zouden net zo goed normen voor gehanteerd moeten worden als voor bouwen. 9. Ontwerpbesluit fundering Uit de documenten is onduidelijk wat sondering betekent. Moet uit een sonderingsonderzoek bijvoorbeeld blijken of er geheid gaat worden, en zo ja welke maatregelen worden genomen om geluidsoverlast en schade aan aangrenzende woningen te voorkomen? 10. Samenspraak Volgens de ontwikkelaar zijn de omwonenden actief geïnformeerd over de bouwplannen. (Ruimtelijke Onderbouwing pag 41). Dat is volstrekt onjuist. De ontwikkelaar ondernam pas actie na publicatie van de aanvraag en op dringend verzoek van enkele bewoners. Voor de eerste informatieve bijeenkomst waren de aanwonenden niet uitgenodigd, voor de tweede bijeenkomst hadden de direct aanwonenden ook geen uitnodiging ontvangen. Tijdens de derde bijeenkomst werden de bezwaren van de aanwonenden als niet relevant beschouwd en alleen meegedeeld, dat het onderhavige plan niet kon worden gewijzigd. Zienswijze Ontwerpbesluit V15/ Hessen Kasselstraat 3 pag 6 van 8

7 De initiatiefgroep kan zich niet vinden in de verslagen die van de bijeenkomsten zijn gemaakt. Belangrijke uitspraken en commentaren op visies ontbreken en toezeggingen zijn niet of verbasterd genotuleerd. Uit niets van wat er nu is goedgekeurd en gepubliceerd blijkt dat de bezwaren van de buurt serieus genomen zijn. Er is geen enkele inspraak geweest. De buurt wordt weggezet als een ongelijkwaardige partij in dit proces. Alle moeite die gestoken is in de bereidheid consensus te vinden, alternatieven te ontwikkelen en de dialoog steeds op te zoeken en helder de bezwaren kenbaar te maken en te willen overleggen is volstrekt nutteloos geweest. In de nota Inwoners- en Overheidsparticipatie stelt de gemeente Eindhoven dat inwonersparticipatie een kerndoel is in de komende jaren. Conform de Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008 wordt veel waarde gehecht aan het betrekken van de burgers bij besluitvorming. Als u overleg met de burgers opzoekt, dient u ook inhoudelijk rekening te houden met de uitkomsten hiervan. Dit is wezenlijk anders dan het toevoegen van redeneringen die bezwaren uit de omgeving van tafel vegen. Bij de ontwikkelingen rondom het project The Cube hebben wij niet gemerkt dat de gemeente Eindhoven inwonersparticipatie belangrijk vindt. Dit was een ultieme gelegenheid voor de gemeente om te laten zien (vooruitlopend op wat vanaf 2017 beleid moet zijn) dat bewoners/belanghebbenden meedoen in het proces van ontwikkeling van de stad. 11. Conclusie Gezien het bovenstaande zijn we van mening dat het voorliggende bouwproject onvoldoende is voorbereid. We verzoeken u om het project aan te passen conform het voorgaande, dan wel niet in te stemmen met de vaststelling van het voorgelegde bouwproject. Met hoogachting, Mede namens de onderstaande belanghebbenden, mevr drs. R.M.C. Böink Hagenkampweg zuid 198 B 5615 DB Eindhoven Zienswijze Ontwerpbesluit V15/ Hessen Kasselstraat 3 pag 7 van 8

8 Onderstaande belanghebbenden hebben zich schriftelijk akkoord verklaard met deze zienswijze en machtigen de ondertekenaar namens hen deze zienswijze in te dienen. Anja Doreleijers Frederik Hendrikplein 2 Yvonne van Hoppe Frederik Hendrikplein 8 Mattijs Vreeke Frederik Hendrikplein 11 Renate Jansen Frederik Hendrikplein 13 C Meijer Frederik Hendrikplein 14 Rudo Baartse Frederik Hendrikplein 18 Cathelijn van Tongeren Frederik Hendrikplein 18 Ernst en Ria Dinkla Frederik Hendrikplein 19 A Mariska Hugers Frederik Hendrikplein 19 Ruud Meij Hagenkampweg Zuid 166 Rob van Diepen Hagenkampweg Zuid 174 Martijn vd Ven Hagenkampweg Zuid 178 Linda Dougary Hagenkampweg Zuid 186 Mark van de Heijden Hagenkampweg Zuid 186 J Verouder Hagenkampweg Zuid 188 Berthie der Kinderen Hagenkampweg Zuid 192 Inge van Donkelaar Hagenkampweg Zuid 194 Martijn Pieterse Hagenkampweg Zuid 194 Bram Paijens Hagenkampweg Zuid 196 Ineke Paijens-van Dijken Hagenkampweg Zuid 196 Hannie van Santvoort Hagenkampweg Zuid 198 A Michel van Santvoort Hagenkampweg Zuid 198 A Roos Boink Hagenkampweg Zuid 198 B Esther Pastoor- van der Meijden Hagenkampweg Zuid 198 C Karin Warbroek Hagenkampweg Zuid 198 Joke van Duren-Glazenborg Hagenkampweg Zuid 200 Ellen van Groesen Hagenkampweg Zuid 212 Lodewijk Kaanders Hagenkampweg Zuid 212 Dirk de Swart Hagenkampweg Zuid 218 Malou Verstegen Hagenkampweg Zuid 218 Tom Heertjes Karel de Grotelaan 29 Claudia Faase Princessenlaan 21 Lieve Rombouts Princessenlaan 21 Saskia Klaassen Princessenlaan 29 Carien van Eijden Princessenlaan 33 Suzan Kruszelnicki Princessenlaan 39 H vd Steen Stadhoudersweg 1 Mimount Ititouh Stadhoudersweg 5 Nel van Heyster Stadhoudersweg 6 Y Yildirim Stadhoudersweg 8 Añibal Fernandes Stadhoudersweg 9 Zienswijze Ontwerpbesluit V15/ Hessen Kasselstraat 3 pag 8 van 8