V o o r w o o r d De kloof die soms gaapt tussen theorie en praktijk wordt het beste overbrugd met voorbeelden. Alleen zo kan de dorre letter van de theorie tot bloei komen en de lezer een min of meer getrouw beeld van de praktijk geven. Met deze derde druk van ons Basisboek vastgoed fiscaal willen wij gehoor geven aan het verzoek van velen om de abstracte theorie boven de fiscale praktijk te concretiseren met praktijkgevallen die laten zien hoe de theorie toegepast moet of kan worden. En zo ligt hier dan een casusboekje. Ook dit hebben we met opzet basaal gehouden. Het gaat ons er immers om de geïnteresseerde lezer in te voeren in de grondbeginselen van de vastgoedfiscaliteit, een leerstuk dat aanmerkelijk veelomvattender en veelzijdiger is dan op het eerste gezicht lijkt. Volledigheid mag en wil dit boekje dan ook niet pretenderen. Al te grote gedetailleerdheid, hoe noodzakelijk soms ook om een onderwerp volledig recht te doen, hebben wij willen vermijden: de lezer moet door de bakstenen nog wel het gebouw kunnen zien om in beeldspraak maar in de buurt te blijven van ons onderwerp. En dus hebben wij ons evenmin uitgeput in uitvoerige literatuurverwijzingen en bronvermeldingen, in de veronderstelling dat wie meer wil weten, daar wel de wegen toe zal gebruiken. Rest ons de lezer minstens zo veel plezier toe te wensen met het verwerken van de informatie als wij die hebben gehad met het samenstellen van het casusmateriaal. Voor op- en aanmerkingen houden wij ons graag aanbevolen. Naarden/Zeist maart 2010 7
Vraag 1 (BTW) a. Is de levering van een bouwterrein altijd belast met BTW? b. Wanneer kan bij renovatie van een oud gebouw een fiscaal nieuw gebouw ontstaan? c. Kan herziening van BTW achterwege blijven bij levering van meerdere verhuurde onroerende zaken? d. Kan men voor woonruimte opteren voor BTW op de huur? e. Wat bedoelt men met het 90%-criterium voor koper en huurder? f. Wat zijn de gevolgen als de huurder in een bepaald jaar niet meer aan het 90%- criterium voldoet? g. Wat verstaat men onder de huuropslag voor BTW-compensatie? h. Kan een gemeente die een stadhuis huurt, opteren voor BTW, omdat er een BTW- Compensatiefonds is sinds 2003? Vraag 2 (OVB) a. Ter zake waarvan is overdrachtsbelasting verschuldigd? b. Van wie wordt de overdrachtsbelasting geheven? c. Is er alleen overdrachtsbelasting verschuldigd bij een juridische overdracht van vastgoed? d. Als een persoon eerst de economische eigendom verkrijgt en later de juridische eigendom van hetzelfde vastgoed, wordt er dan nogmaals overdrachtsbelasting geheven over de waarde van het vastgoed? 11
berekent aan Monumenta BV 1.800.000 euro exclusief BTW, voor de verrichte werkzaamheden. b. Monumenta BV gaat de vier gerealiseerde zelfstandige kantoorunits, die alle qua oppervlakte even groot zijn, verhuren. Drie units worden verhuurd aan ingenieursbureau Creative Design. De vierde unit wordt verhuurd aan de Verzekeringsmaatschappij Security N.V. De units worden alle per 1 oktober 2004 verhuurd en in gebruik genomen door de huurders. De huurders zijn een huurperiode van vijf jaar overeengekomen, met recht op verlenging van nog eens vijf jaar. c. Op 1 juli 2007 levert Monumenta BV grond en gebouw aan Vastgoedbelegger ROZ BV. De lopende huurcontracten blijven in stand. De prijs die ROZ bereid is te betalen, bedraagt 3.600.000 euro inclusief belastingen. Hoeveel is de nettoopbrengst voor Monumenta BV ingeval er wel of niet geopteerd wordt voor een BTW-belaste levering? d. Per einde eerste huurperiode geeft Creative Design aan de huur niet te willen verlengen. ROZ verhuurt per 1 oktober 2009 alle vier units aan Verzekeringsmaatschappij Security N.V. Casus 13 (BTW/OVB) De Stichting Ziekenhuis Rotterdam is eigenaar van een oud gebouw dat op een mooie locatie in Rotterdam-Zuid ligt. Aangezien er inmiddels nieuwbouw elders in de stad is verrezen, krijgt het oude ziekenhuisgebouw een andere bestemming. Het monumentale hoofdgebouw zal worden omgebouwd tot woonzorgappartementen, terwijl de andere gebouwen zullen worden gesloopt en op die plekken nieuwbouw zal worden gerealiseerd. a. De Stichting Ziekenhuis Rotterdam heeft opdracht gegeven tot de sloop van de genoemde oude ziekenhuisgebouwen. Bij de sloop zijn de funderingen verwijderd en heeft er ook grondwerk plaatsgevonden. Na deze handelingen wordt de desbetreffende grond verkocht en geleverd aan projectontwikkelaar Jansen B.V. 18
b. Jansen B.V. realiseert op de aangekochte grond nieuwe gebouwen, bestaande uit winkels met erboven gelegen woningen. Na oplevering worden de winkels verkocht en geleverd aan beleggingsmaatschappij De Maas, die de desbetreffende winkels verhuurt aan de exploitanten. Vooruitlopend op de levering is reeds 50% van de winkelruimte verhuurd en in gebruik genomen. Het moment van ingebruikneming ligt ongeveer 4 maanden voor het moment van levering aan De Maas. c. Projectontwikkelaar Jansen verkoopt en levert woningen die boven de winkels gelegen zijn aan woningcorporatie Welwonen. De woningcorporatie verhuurt de woningen aan particulieren. d. Het monumentale hoofdgebouw van het ziekenhuis wordt verkocht en geleverd aan de Stichting Woonzorg. Geef de gevolgen voor de heffing van BTW en OVB van de hiervoor beschreven gebeurtenissen. Casus 14 (IB/VpB) Rob drijft als inkomstenbelastingondernemer een makelaarskantoor en heeft daarnaast nog passieve vastgoedbeleggingen en een aanmerkelijk belang in Nicky BeleggingsBV. Hij vindt het leuk om in zijn vrije tijd zelf pandjes te verbouwen. Typeer voor de volgende situaties kort hoe de belastingheffing in het boxensysteem van de inkomstenbelasting verloopt voor Rob. 1. De aankoop van één uitpondcomplex dat Rob actief gaat leegmaken om de appartementen te verkopen. 2. De verkoop van 10 aandelen Rodamco. 3. De verkoop van zijn eigen woning. 4. De verhuur van een pand aan zijn ondernemende echtgenote, die een hondentrimsalon drijft. 19
Casus 21 (IB/VpB) Corné geniet winst uit onderneming en verhuurt in zijn onderneming een pand. Astrid is geen ondernemer, verhuurt een pand met een direct rendement van 7,35% en heeft een paar aandelen in een vastgoed-fbi. De FBI keert een dividend uit van 6%. a. Hoe worden Corné en Astrid belast in de inkomstenbelasting? b. Worden zij belast voor een eventuele winst als zij hun eigendommen verkopen? Staan hun faciliteiten ter beschikking? Zo ja, welke? Margot BV en Herbert BV genieten deelnemingsvrijstelling. c. Noem een voor- en nadeel van de deelnemingsvrijstelling. Casus 22 (IB/VpB) Grays Vessel is makelaar te Leiden. Hij denkt wel te weten wat er in de wereld zoal te koop is en sprokkelt er zo nu en dan wat bij met aardige pandjes. Hij is enig aandeelhouder van Grays Vessel BV en heeft privé nog een 2%-belang in Gassy Levers BV (samen met wat goede vrienden). Ook volgt hij een MRE-opleiding. Alles goed voor elkaar, zo lijkt het. Er doen zich van tijd tot tijd verschillende kansen voor die u als belastingexpert voor hem beoordeelt voor de inkomsten- en de vennootschapsbelasting. 1. Via zijn studiegenootje Emma Bereet hoort hij dat een vriendin van haar, Astrid Gezweutel, financieel klem zit. Grays gaat goedgemutst bij die vriendin op bezoek. Na een paar glazen wijn blijkt verrassenderwijs dat de enige oplossing voor haar financiële problemen de verkoop van haar beleggingspand is. Zij wil het pand wel voor 500.000 euro aan Grays slijten. Grays, goed als hij is, koopt het pand aan en verkoopt het direct door met een prachtige winst. Is deze winst belast in de IB (welke box) of vennootschapsbelasting en zo ja, met welke motivering? 2. Grays hoort via een andere studiegenoot, Ernstjan Thermidor (projectontwikkelaar), dat via openbare inschrijving een paar panden worden verkocht. Hij koopt 22
die panden vervolgens aan. Een paar maanden later verkoopt hij de panden met een aardige winst. Is deze winst belast in de IB (welke box) of vennootschapsbelasting en zo ja, met welke motivering? 3. Lucas Hupt, winkelkoning, heeft een paar winkeltjes in de aanbieding. Grays Vessel BV koopt de pandjes aan voor de verhuur. Na een paar jaar worden de winkeltjes met een knappe winst verkocht. Moet over deze winst direct belasting worden betaald? Motiveer uw antwoord. 4. Gassy Levers BV wordt aan Warren Verwood verkocht met zwaar verlies. Kan Grays dit verlies aftrekken, en zo ja hoe? Motiveer uw antwoord. Casus 23 (IB/VpB) Meulenbeld BV heeft op 11 november 2008 Natzijl BV opgericht en heeft alle aandelen in deze BV. Met ingang van 1 januari 2009 vormen de BV s een fiscale eenheid. Op 15 april 2009 brengt Meulenbeld BV een pand in aanbouw met een fiscale boekwaarde van 2.500.000 euro over naar Natzijl BV. De marktwaarde van het pand is op dat moment 3.500.000 euro. Natzijl BV bouwt het pand verder af en maakt nog (te activeren) kosten ter hoogte van 1.000.000 euro. Het pand wordt nog in 2009 verkocht voor 5.000.000 euro. 1. Geef voor de vennootschapsbelasting aan welke gevolgen het overbrengen van het pand naar Natzijl BV heeft. 2. Welke gevolgen voor de vennootschapsbelasting heeft de verkoop van het pand? 3. Wat houdt de boekwaarde-eis in bij het aanwenden van een herinvesteringsreserve? Casus 24 (IB/VpB) Bart E. Schuurman heeft 100% van de aandelen van holding Bart BV. In deze BV ontwikkelt hij een appartementencomplex voor de verkoop en verhuurt hij sinds jaar 23