Voorwoord V Inleiding 1 1. Geschiedenis van de Huisvestingscode in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 1 1.1. De federale bevoegdheid 1 1.2. De start van de regionalisering 1 1.3. De beoogde doelstellingen 2 1.4. De federale en gewestelijke bevoegdheden naast elkaar 3 1.5. Nieuwe richtingen 4 Titel 1 Huur 7 Hoofdstuk 1 Algemene beginselen 9 1. Normen: Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie 9 1.1. Doelstellingen, draagwijdte en toepassingsgebied 9 1.2. Controle van de conformiteit 11 1.2.1. Algemeen 11 1.2.2. Procedures 12 1.3. Conforme en niet-conforme woningen 14 1.3.1. Conforme woningen 14 1.3.2. Maatregelen en sancties voor niet-conforme woningen 14 1.4. Steun aan huurders 17 1.5. Eisen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting 17 1.5.1. Algemeen 17 1.5.2. Recente wijzigingen 18 1.6. Bijkomende inlichtingen en contactpersonen 19 2. Regeling van de huurovereenkomst voor huisvesting 20 2.1. Inleiding 20 2.2. De huurovereenkomst in het algemeen 21 2.2.1. Definitie huurovereenkomst 21 2.2.2. Bepalingen die de huurovereenkomst voor hoofdverblijf regelen 21 2.2.3. Een huurovereenkomst sluiten? 22 2.2.4. De tehuurstelling 23 2.2.5. Aard van de huurovereenkomst 24 2.2.6. Bewijs van de mondelinge huurovereenkomst en zijn modaliteiten 25 VII
2.2.7. Interpretatieproblemen van een schriftelijke huurovereenkomst 25 2.2.8. De huurovereenkomst en de consumentenbescherming 25 2.2.9. Registratie van de huurovereenkomst 26 2.3. Huurovereenkomst voor hoofdverblijf 29 2.3.1. Toepassingsvoorwaarden 29 2.3.2. Verbodsbepaling 35 2.3.3. Uitsluitingen 36 2.3.4. Einde van de bestemming als hoofdverblijf 37 2.3.5. Enkele bijzondere gevallen 37 2.3.6. Tijdelijke bepalingen 38 2.4. De plaatsbeschrijving 39 2.4.1. De schriftelijke vaststelling 39 2.4.2. Vaststelling opgesteld tijdens een bepaalde periode 39 2.4.3. Sanctie bij gebreke van een plaatsbeschrijving 40 2.4.4. De registratie van de plaatsbeschrijving 40 2.5. De huurwaarborg 40 2.5.1. Aard van de huurwaarborg 40 2.5.2. Huurwaarborg bestaande uit een geldsom 41 2.6. Brandverzekering 44 2.7. Verplichtingen van de verhuurder 44 2.7.1. Levering 45 2.7.2. Een gehuurd goed dat voldoet aan de basisvereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid 46 2.7.3. Garantie van ongestoord genot 52 2.8. Verplichtingen van de huurder 55 2.8.1. Verplichting tot meubilering 55 2.8.2. Betaling van de prijs 55 2.8.3. Gebruik van het gehuurde goed volgens zijn oorspronkelijke bestemming en als een goede huisvader 56 2.8.4. Huurherstellingen of klein onderhoud 57 2.8.5. Teruggave van het gehuurde goed 59 2.9. De huurprijs Kosten en lasten 60 2.9.1. Verplichting tot voorafgaande informatie 60 2.9.2. De huurprijs 60 2.9.3. Herziening van de huurprijs 64 2.9.4. Kosten en lasten 67 2.9.5. Verjaringstermijn 68 2.10. Duur, verlenging en einde van de huurovereenkomst 69 2.10.1. Duur van de huurovereenkomst 69 2.10.2. Verlenging van de huurovereenkomst 82 2.10.3. Andere vormen van opzegging van de huurovereenkomst 85 2.11. Het recht op een behoorlijke huisvesting 93 2.12. Geschillen 94 2.12.1. De verzoeningsprocedure 94 2.12.2. Het verzoekschrift 95 VIII Huisvestingszakboekje Brussels Hoofdstedelijk Gewest Kluwer
2.12.3. Procedure in geval van uitwinning 95 2.12.4. Mogelijkheid tot collectieve schuldenregeling in geval van een te zware schuldenlast 96 2.13. Tabel met prijsindexen 97 3. Fiscale voordelen 98 3.1. Vermindering van de onroerende voorheffing 98 3.2. Vermindering voor gehandicapt gezinshoofd en grootoorlogsinvaliden 98 3.2.1. Voorwaarden 98 3.2.2. Bedrag van de vermindering 99 3.3. Vermindering in het voordeel van het gezinshoofd met kinderen of gehandicapten ten laste 99 3.3.1. Voorwaarden 99 3.3.2. Bedrag van de vermindering 99 3.3.3. Waar en hoe aanvragen? 99 Hoofdstuk 2 Sociaal huisvestingsbeleid 101 1. Publieke actoren 101 1.1. Gewestelijke instellingen 101 1.1.1. De Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij en de openbare vastgoedmaatschappijen 101 1.1.2. Het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 170 1.2. Lokale overheden 173 1.2.1. De toekenning van de woningen die beheerd worden door de gemeenten en OCMW's 173 2. Instrumenten 175 2.1. De bestrijding van discriminatie in de openbare huisvesting 175 2.1.1. Wettelijk kader 175 2.1.2. Verboden gedragingen 176 2.1.3. Toegelaten rechtvaardigingen 177 2.1.4. Persoonlijke en materieel toepassingsgebied van de ordonnantie 177 2.1.5. Sanctiemechanisme(n) 178 2.1.6. Bewijslast 179 2.1.7. Waar kan men terecht? 179 2.2. Openbaar beheersrecht 180 2.2.1. Maatregel 180 2.2.2. Tenuitvoerlegging van het openbaar beheersrecht 183 2.2.3. Het openbaar beheersrecht in Vlaanderen en Wallonië 186 2.2.4. De aanvaarding van het mechanisme door private en publieke actoren 187 IX
2.2.5. Wijzigingen aan de regeling 189 2.2.6. Enkele te verwachten verbeteringen 190 2.3. Gewestelijke administratieve boete voor leegstaande woningen 192 2.3.1. Administratieve boete 192 2.3.2. Vordering tot staking 196 2.3.3. Het arrest van het Grondwettelijk Hof van 29 juli 2010 197 2.3.4. Tenuitvoerlegging van de maatregel 198 2.4. De herwaarderingspolitiek van de wijken 199 2.4.1. Initiatieven in de wijken 200 2.4.2. De Duurzame Wijkcontracten 201 2.5. Sociale verhuurkantoren 204 2.5.1. Belang 204 2.5.2. Werking 205 2.5.3. Voordelen voor de eigenaars 206 2.6. Voorgestelde steunmaatregelen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 207 2.6.1. Verhuis- en installatietoelage en bijdrage in het huurgeld VIBH 207 2.6.2. De huurtoelagen 208 2.6.3. De gewestelijke leningen voor de samenstelling van een huurwaarborg 210 2.6.4. Dienst voor de Maatschappelijke Begeleiding van de Sociale Huurders 214 Titel 2 Aankoop 215 Hoofdstuk 1 Algemene beginselen en fiscale aspecten 217 Inleiding 217 1. Aankoop van een woning 218 1.1. Algemene inleiding 218 1.1.1. Definitie en kenmerken van de verkoopovereenkomst 218 1.1.2. Voorwerp van de verkoop 219 1.1.3. Bekwaamheden van de contractanten 220 1.1.4. Verplichtingen van de partijen 221 1.2. Bijzonderheden 224 1.2.1. Verkoop uit de hand 224 1.2.2. Openbare verkoop (vrijwillig of gedwongen) 230 1.3. Vruchtgebruik Erfpacht Opstal 232 1.3.1. Vruchtgebruik 232 1.3.2. Erfpacht en opstal 233 1.4. Erfdienstbaarheden 233 X Huisvestingszakboekje Brussels Hoofdstedelijk Gewest Kluwer
1.4.1. Erfdienstbaarheden die afhankelijk zijn van de ligging van de plaatsen (art. 640 tot 648 B.W.) 234 1.4.2. Erfdienstbaarheden bij wet bepaald 234 1.4.3. Erfdienstbaarheden door menselijke daad 235 1.5. Statuut van de kopers 235 1.5.1. Aankoop door een gehuwd koppel 235 1.5.2. Aankoop door een ongehuwd koppel 237 1.6. Aankoopformaliteiten 239 1.6.1. Verkoopopdracht 239 1.6.2. Verkoopcompromis 239 1.6.3. Formaliteiten met het oog op opstelling van de authentieke akte 240 2. Een woning bouwen 243 2.1. Inleiding: keuze van het bouwtype 243 2.2. Traditionele woningbouw 243 2.2.1. Aankoop van de bouwgrond 243 2.2.2. Keuze van een architect en een veiligheids- en gezondheidscoördinator 249 2.2.3. Afleveringsprocedure voor de stedenbouwkundige vergunning 257 2.2.4. Keuze van een aannemer 264 2.3. Instapklare bouwprojecten 274 2.3.1. Begrip 274 2.3.2. De wet Breyne 274 2.3.3. Vastgoedpromotieovereenkomst 275 2.3.4. Rol van de vastgoedpromotor 275 2.3.5. Rol van de opdrachtgever 276 2.3.6. Rol van de architect 276 2.4. Waarborgen aansprakelijkheden 277 2.4.1. Voor en tijdens de werkzaamheden 277 2.4.2. Na de werkzaamheden 279 2.5. Nuttige adressen 282 2.6. Lijst van websites 285 3. Woning en verzekeringen 285 3.1. De verzekering, een daad van voorzienigheid 285 3.2. Brandverzekering 287 3.2.1. Verzekering van de eigenaar en verzekering van de huurder 287 3.2.2. Waarborgen van de brandverzekering 289 3.2.3. Welke waarde laat u verzekeren? 291 3.2.4. Premies 293 3.2.5. Schadegeval en schadeloosstelling 294 3.2.6. Duur en einde van de overeenkomst 294 3.3. Schuldsaldoverzekering 294 3.3.1. Is een schuldsaldoverzekering verplicht? 295 XI
3.3.2. Kan de bank die een hypothecair krediet verleent ook een bepaalde verzekeraar opleggen? 295 4. Fiscale aspecten 298 4.1. Registratierechten 298 4.1.1. Wat zijn de voorwaarden om van dit voordeel te genieten? 299 4.1.2. Procedure 299 4.2. Schenkingsrechten 300 4.2.1. Wat houdt de tegemoetkoming in? 300 4.2.2. Wat zijn de voorwaarden om van dit voordeel te genieten? 300 4.2.3. Wat is de vereiste procedure? 301 4.3. Successierechten 301 4.3.1. Wat zijn de voordelen? 301 4.3.2. Wat zijn de voorwaarden om van dit voordeel te genieten? 302 4.3.3. Toelichtingen bij dit voordeel 302 4.3.4. Procedure 302 4.4. Vermindering op de onroerende voorheffing 303 4.4.1. Vermindering voor een bescheiden woning 303 Hoofdstuk 2 Sociaal huisvestingsbeleid: de verschillende actoren en tussenkomsten in het Brussels Gewest 305 1. Het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 305 1.1. De hypotheekkredieten 307 1.1.1. Het inkomen van het gezin 307 1.1.2. De woning 309 1.1.3. Het bedrag van het krediet 309 1.1.4. De interestvoet 310 1.1.5. Deel van het krediet om de energieprestatie van de woning te verbeteren 311 1.1.6. De looptijd en de aflossing 313 1.1.7. Woonplaats en bewoning 313 1.1.8. Andere voorwaarden 313 1.1.9. De dossierkosten en kosten voor de deskundige schatting 314 1.1.10. De heropname van krediet 314 1.2. Bouw / renovatie-verkoop 315 1.2.1. De ontvankelijkheidsvoorwaarden 315 1.2.2. Het algemeen register 315 1.2.3. Verkoop 316 1.2.4. Bijzondere verkoopvoorwaarden 317 1.3. De verzekering gewaarborgd wonen voor nieuwe eigenaars 317 XII Huisvestingszakboekje Brussels Hoofdstedelijk Gewest Kluwer
2. GOMB Gewestelijke ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 319 2.1. Van de inschrijving tot de aankoop van een GOMB-woning 320 2.1.1. Inschrijving in het register van de kandidaat-kopers 320 2.1.2. Bevestiging van interesse 320 2.1.3. Selectie van de kandidaten en uitnodiging op een verkoopdag 321 2.1.4. Een praktisch voorbeeld 321 2.2. Aankoopvoorwaarden 322 2.2.1. Voor kopers-bewoners 322 2.2.2. Voor kopers-investeerders 323 2.3. Welke verplichtingen zijn er verbonden aan de aankoop van een GOMB-woning? 324 2.3.1. Voor kopers-bewoners 324 2.3.2. Voor kopers-investeerders 324 2.3.3. Controle en sancties 325 2.3.4. Einde van de voorwaarden van de GOMB 325 3. De instellingen voor sociaal krediet 325 3.1. Het sociaal woonkrediet 325 3.2. De erkende kredietinstellingen 326 Titel 3 Renovatie 327 Hoofdstuk 1 Renovatie en verbouwing: algemene aspecten 329 Inleiding 329 1. Juridische aspecten 329 1.1. Algemeenheden 329 1.2. Bijzonderheden 330 1.2.1. Stedenbouwkundige vergunning 330 1.2.2. Verplichting om een architect te kiezen 330 1.2.3. Verplichting om een veiligheidscoördinator te kiezen 331 1.2.4. Keuze van één aannemer of verschillende vakmensen: niet-toepassing van de wet Breyne 331 2. Btw van 6 % op de renovatie van vastgoed 331 2.1. Europese normen 331 2.2. Koninklijk Besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven 333 2.2.1. Zogenaamd permanente maatregelen: woongebouwen van ten minste 15 jaar 333 XIII
2.2.2. Zogenaamd tijdelijke maatregel die toch een permanent karakter heeft: woongebouwen van minstens 5 jaar (maar minder dan 15 jaar) oud 337 3. Nuttige adressen 338 Hoofdstuk 2 Renovatie en verbouwingen: de verschillende steunmaatregelen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 339 1. Renovatiepremie 339 1.1. Wettelijke referenties 339 1.2. Algemene toekenningsvoorwaarden 339 1.2.1. Voorwaarden waaraan de aanvrager moet voldoen 339 1.2.2. Voorwaarden waaraan de woning moet voldoen 340 1.2.3. Voorwaarden waaraan de werkzaamheden moeten voldoen 341 1.3. Lijst van de subsidieerbare werkzaamheden 342 1.3.1. Werkzaamheden m.b.t. de stabiliteit van het gebouw 342 1.3.2. Dak 342 1.3.3. Behandeling tegen vocht, huiszwam en verluchting 343 1.3.4. Gas en elektriciteit 344 1.3.5. Warmte- en geluidsisolatie 345 1.3.6. Bouwschil 345 1.3.7. Verwarming en sanitair 346 1.3.8. Binnenhuisinrichting 348 1.3.9. Geluidsisolatie: rolluikkasten, brievenbussen en verluchting 349 1.3.10. Regenwatertanks 349 1.3.11. Verbetering van de binnenruimten van huizenblokken 349 1.3.12. Allerlei werken 350 1.3.13. Technische follow-up 350 1.4. De premie 350 1.5. Zo gaat u tewerk 351 1.5.1. Bij te voegen documenten 352 1.5.2. Uw dossier indienen en opvolgen 356 1.5.3. Technisch en architectonisch advies, register van beroepen enz. 357 1.6. Behandelingstermijn van de dossiers 357 2. Premie voor gevelverfraaiing 358 2.1. Wettelijke referenties 358 2.2. Algemene toekenningsvoorwaarden 359 2.2.1. Voorwaarden waaraan de aanvrager moet voldoen 359 2.2.2. Voorwaarden waaraan het goed moet voldoen 359 XIV Huisvestingszakboekje Brussels Hoofdstedelijk Gewest Kluwer
2.2.3. Voorwaarden waaraan de werkzaamheden moeten voldoen 360 2.3. Premie 362 2.3.1. Diverse verhogingen 363 2.4. Een dossier voor de aanvraag van de gevelverfraaiingspremie samenstellen 363 2.4.1. Welke documenten voegt u bij de aanvraag? 363 2.4.2. U bent eigenaar? 363 2.4.3. U bent gewoon mede-eigenaar? 364 2.4.4. U bent gedwongen mede-eigenaar of de aanvraag is rechtstreeks afkomstig van de vereniging van medeeigenaars? 364 2.4.5. U heeft een erfpachtovereenkomst op het gebouw? 364 2.4.6. U heeft een handelshuur op het gebouw? 365 2.4.7. Andere in te dienen documenten 365 2.4.8. Heeft het goed een erkende architectonische waarde? 366 2.4.9. Voor rechtspersonen 366 2.5. Een aanvraag indienen 366 2.5.1. Aanvraagformulier en samenstelling van het dossier 366 2.5.2. Uw dossier indienen en opvolgen 367 2.5.3. Technisch en architectonisch advies, repertorium van de bouwvakken enz. 367 2.5.4. Over de termijnen 368 3. Energiepremie 369 3.1. Rationeel energiegebruik 369 3.2. Wie komt in aanmerking voor een premie? 370 3.3. Wanneer en hoe een premieaanvraag indienen? 371 3.4. Wie kan de werkzaamheden uitvoeren? 372 3.5. Verhoging, cumulatie van energiepremies en andere overheidssteun 372 3.6. Uitrusting en werkzaamheden die in aanmerking komen voor een energiepremie 373 3.6.1. Premies voor particulieren: 373 3.6.2. Sociale groene lening 379 3.7. Belastingvermindering 380 3.8. Andere contactadressen 380 XV
Titel 4 Praktische gids 383 Hoofdstuk 1 Overzichtstabel van de tegemoetkomingen 385 Hoofdstuk 2 Lijst met nuttige adressen 389 1. Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 389 2. Gemeentebesturen 390 3. De O.C.M.W.'s 391 4. Openbare vastgoedmaatschappijen: OVM 392 4.1. Openbare vastgoedmaatschappijen die beschikken over woningen die speciaal zijn aangepast voor gehandicapten 395 4.2. Openbare vastgoedmaatschappijen die beschikken over woningen voor de opvang van grote gezinnen 397 5. Erkende sociale kredietvennootschappen 400 6. Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij 401 7. Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 401 8. Gewestelijke ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 401 9. De S.V.K.'s: Sociale verhuurkantoren 401 10. Informatie-permanenties omtrent renovatie 406 11. Huisvestingssteun en Informatiediensten 408 11.1. Diverse informatie- en hulpdiensten 408 11.2. Lijst van verenigingen erkend door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, die ijveren voor inschakeling door huisvesting 410 Hoofdstuk 3 Lijst van wettelijke bepalingen 417 1. Koninklijk besluit tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid 08.07.1997 419 XVI Huisvestingszakboekje Brussels Hoofdstedelijk Gewest Kluwer
2. Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering tot bepaling van bijkomende verplichtingen inzake brandvoorkoming in de te huur gestelde woningen 15.04.2004 421 3. Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering tot instelling van een verhuis- en installatietoelage en van een bijdrage in het huurgeld 22.12.2004 423 4. Ministerieel besluit tot bepaling van de kwaliteitsnormen van woningen voor de toepassing van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 december 2004 tot instelling van een verhuis- en installatietoelage en een bijdrage in het huurgeld 30.06.2005 431 5. Burgerlijk Wetboek 21.03.1804 433 6. Wet met betrekking tot huishuur 20.02.1991 441 7. Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van tot instelling van een huurtoelage - 21.06.2012 451 8. Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering betreffende de toekenning van premies voor de renovatie van het woonmilieu 04.10.2007 457 9. Ministerieel besluit van houdende de regels voor de toepassing van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 4 oktober 2007 betreffende de toekenning van premies voor renovatie van het woonmilieu - 21.09.11 469 10. Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering betreffende de toekenning van premies voor de verfraaiing van gevels 02.05.2002 475 11. Ministerieel besluit betreffende de regels voor de toepassing van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 2002 betreffende de toekenning van premies voor de verfraaiing van de gevels 19.06.2002 483 Bibliografie 487 Index 489 XVII