Inleiding Bij Woonstad Rotterdam kunnen Rotterdammers terecht voor betaalbare huur- en koopwoningen, die staan in wijken waar zij zich thuis voelen. Meer dan 50.000 huishoudens en bedrijven vinden onderdak in woningen en bedrijfsruimtes van Woonstad. Door de crisis is het voor steeds meer Rotterdammers moeilijk om rond te komen; door strengere hypotheekregels verminderen bovendien hun kansen op een koopwoning. De toekomst van de mensen op wie wij ons richten, is steeds minder vanzelfsprekend. 2013 is een jaar vol onzekerheden. Het Woonakkoord van minister Blok is omstreden en is nog niet bekrachtigd door de Eerste Kamer, de discussie over onze kerntaak woedt verder. Woonstad heeft hierin een duidelijk standpunt ingenomen: wij zijn van werkende wijken en daar zijn we trots op. Wij geloven namelijk dat wanneer het goed gaat met een wijk, het ook goed gaat met de bewoners. In de toekomst beschikken wij over minder geld voor onze wijken en onze bewoners: wij moeten meer doen met minder budget. Onze inzet neemt niet af, wij blijven ons best doen. In dit jaarplan leest u wat wij in 2013 voor wijken en bewoners gaan betekenen. 3
Minder middelen, meer ambitie Er zijn het afgelopen jaar veel dingen gebeurd die gevolgen hebben voor Woonstad Rotterdam: de crisis en het nieuwe overheidsbeleid voor woningcorporaties hebben invloed op de manier waarop we werken. Hoe ingrijpend die invloed precies zal zijn, is op dit moment nog niet duidelijk. Maar het is helder dat Woonstad Rotterdam op een aantal punten de koers moet bijstellen. We zijn daar vorig jaar al mee begonnen. De Tweede Kamer is in maart 2013 akkoord gegaan met de voorgestelde huurverhogingen. Wij hebben ervoor gekozen mee te gaan in deze lijn en passen onze huren op drie niveaus aan: 4% voor huurders met een inkomen tot 33.000 euro, 4,5% voor huurders met een inkomen tussen 33.000 43.000 euro en 6,5% voor huurders met een inkomen hoger dan 43.000 euro. 9% van onze huurders zal te maken krijgen met een huurverhoging van 6,5%. Dit levert ons enkele honderdduizenden euro s op, niet voldoende om de heffing voor woningcorporaties en onze bijdrage aan het fonds voor de sanering van Vestia volledig uit te betalen. Waar onze uitgaven significant zullen stijgen, blijven de huizenprijzen dalen en verkopen wij minder woningen omdat potentiële kopers de financiering niet rond krijgen. Onze investeringsruimte daalt door deze ontwikkelingen. Toch blijven we doen waar we goed in zijn: zorgen voor Werkende Wijken. 5
Doorgaan met investeren en meer ruimte voor onderhoud Woonstad Rotterdam besteedt het komende jaar 100 miljoen aan de nieuwbouw en verbouw van ongeveer duizend woningen. Wij blijven ook in deze onzekere markt investeren. Zo transformeren wij de verouderde Margrietflat zodat ouderen er graag weer gaan wonen: met ruimere balkons en badkamers waar een rolstoel of rollator niet in de weg staan. Wij investeren in 2013 64 miljoen in nieuwbouw en transformaties, 11 miljoen in renovaties en 10 miljoen in de sloop van panden. Ons streven is om 350 bestaande woningen te verkopen aan potentiële huizenbezitters. Woonstad Rotterdam geeft in 2013 meer geld uit aan onderhoud. Wij investeren dit extra budget van 3,75 miljoen in en buiten de woning. In de woning vervangen wij keukens, badkamers en toiletten, aan de buitenkant besteden wij het extra budget vooral aan duurzaamheid en energiebesparing. Wij verbeteren zo bestaande woningen voor zittende en nieuwe huurders. 7 Samen met andere corporaties in het land zijn wij verantwoordelijk voor het overeind houden van Vestia. Woonstad draagt de komende jaren 8 miljoen euro op jaarbasis bij aan de saneringsheffing en neemt in ieder geval één Rotterdams project over van Vestia.
Hard en zacht op alle fronten Woonstad Rotterdam ontwikkelt wijken zo dat deze voor onze bewoners de juiste omgeving bieden om zich te ontplooien en kansen voor zichzelf te creëren - in een woning die past bij hun inkomen en hun levensomstandigheden. Voor ons is het essentieel dat wij een maatschappelijke vastgoedondernemer zijn, wat niet altijd eenvoudig te combineren valt. De partijen waarmee we samenwerken om Werkende Wijken tot stand te brengen zijn niet alleen aannemers en projectontwikkelaars, maar ook de gemeente, de deelgemeenten, zorginstellingen, scholen en burgers of kleine ondernemers met een goed idee. In 2013 komt die samenwerking opnieuw op talloze terreinen tot stand. 9 In 2013 werken wij verder aan de prestatieafspraken die wij met de gemeente Rotterdam voor de periode 2010 2014 hebben afgesproken en bereiden wij nieuwe prestatieafspraken met de gemeente voor. Met de deelgemeente Noord werken wij verder aan de gebiedsaanpak van het Oude Noorden en met de deelgemeente Alexander aan de gebiedsaanpak Bramante en omgeving. De nieuwbouwplannen voor Wielewaal of de Weg naar Kralingen ontwikkelen wij in overleg met huidige en toekomstige bewoners. De aannemers die wij inzetten voor niet-geplande reparatieverzoeken zien wij als co-makers, zij vormen een onmisbare schakel in de tijdige afhandeling van reparatieverzoeken van onze bewoners. Woonstad komt tenslotte haar afspraak in het convenant Nationaal Programma Rotterdam zuid na: wij sluiten een samenwerkingsovereenkomst voor de kindercampus Bloemhof af.
Meer rendement, meer beheer, meer betrokkenheid Werkende Wijken betekent dat we meer doen dan woningen bouwen, onderhouden en verhuren. Zo gebruiken we bijvoorbeeld bedrijfsruimtes die we verhuren gericht om een wijk te verbeteren; waar mogelijk betrekken we ondernemers actief bij de wijk. De West-Kruiskade maar ook Deliplein of de Nieuwe Binnenweg laten zien dat het aanzien en de veiligheid van de omgeving er door onze inzet en die van de ondernemers zichtbaar op vooruit gaan. In al onze wijken hebben wij aandacht voor wat wij schoon, heel en veilig noemen; in 2013 reserveren wij hiervoor 4,5 miljoen euro. Uit dit budget betalen wij de huismeesters, onze ogen en oren in de wijken, en kleine ingrepen in de woonomgeving. Met deze ingrepen verbeteren wij de woonomgeving van onze bewoners en dragen zo bij aan een prettige woonomgeving, of dat nu is door bergingen, ingangen en toegangspaden schoon en verlicht te houden of door binnenterreinen opnieuw in te richten, én aan de verhuurbaarheid van woningen. We ondersteunen daarnaast ook projecten die de samenhang in een buurt kunnen bevorderen. De Leeszaal West in het Oude Westen, een publieke voorziening voor en door lezers, is daar een uitstekend voorbeeld van. 11
De gemiddelde Rotterdammer bestaat niet De gemiddelde Rotterdammer bestaat niet, integendeel: onze doelgroep is zeer divers. Mensen leven vaker alleen en komen uit veel verschillende landen. Het aantal jongeren is groot, maar ook de vergrijzing is goed waarneembaar. Het is niet eenvoudig om woningaanbod en dienstverlening af te stemmen op die verschillen. Toch willen wij in 2013 dat onze bewoners ons in 2013 een 7,2 geven voor onze dienstverlening, het landelijke gemiddelde voor grote corporaties. Wij doen dat bijvoorbeeld door het aantal herhaaltelefoontjes met de helft terug te brengen, door de gemiddelde wachttijd aan de telefoon terug te brengen tot één minuut en door klachten binnen een vastgestelde tijd op te lossen. Of door nieuwe verhuurconcepten te introduceren. Zo bieden wij in 2013 twintig studenten, starters bij uitstek, de mogelijkheid om met zijn tweeën een woning te huren in het starterscomplex Justus van Effen. 13 Een essentieel onderdeel van onze inkomsten is de huur die we ontvangen van onze huurders. Er staan soms flinke bedragen bij hen open; vaak komen er deurwaarders aan te pas of moet er een betalingsregeling getroffen worden. In 2013 starten wij met een speciaal programma om huurachterstand te voorkomen. Want als huurders niet in de gelegenheid zijn om een schuld op te bouwen, komen ze ook niet in de problemen. In 2012 hebben we de KWH-i-Opener gewonnen voor ons participatiebeleid. In 2013 werken onze wijkteams de vernieuwde aanpak in hun wijken verder uit. Omdat geen enkele wijk hetzelfde is, speelt maatwerk in die aanpak een grote rol.
Iedereen is verantwoordelijk voor het totaal Iedere werknemer van Woonstad is verantwoordelijk voor zijn of haar prestaties. Omdat onze klanten recht hebben op goede dienstverlening, blijven wij onze processen verbeteren. Wij zoeken consequent naar efficiencyvoordelen voor onszelf en voor onze klanten, bijvoorbeeld door ervoor te zorgen dat er in de overdracht tussen teams zo min mogelijk overlap bestaat. In 2013 implementeren wij de gestroomlijnde klantprocessen inkoop, verhuur, incasso en onderhoud. Wij starten bovendien met het stroomlijnen van de processen projectontwikkeling en VVE-beheer. Woonstad Werken is een resultaatgerichte manier van samenwerken, waarbij ieders persoonlijke verantwoordelijkheid voorop staat, gevolgd door vertrouwen,verbinding en vrijheid. Iedereen van hoog tot laag moet ervan doordrongen raken wat de waarde is van zijn bijdrage aan het resultaat van Woonstad als geheel. En er vervolgens naar handelen. 15
Betaalbare woonlasten en slimme verbindingen van wonen en werken Woonstad vindt duurzaamheid belangrijk. Wij willen de woonlasten van onze bewoners ook in de toekomst betaalbaar houden en investeren daarom in duurzame maatregelen. Door slim gebruik te maken van duurzame materialen, energiebesparing en verbindingen van wonen en werken in wijken helpen wij bovendien Rotterdam leefbaar te houden voor toekomstige generaties. In 2013 leggen we de nadruk op energiebesparing en het gebruik van duurzame bronnen. Dus verbeteren we in de bestaande bouw de energielabels en maken we steeds meer gebruik van duurzame energiebronnen als restwarmte en zonne-energie. Eind 2013 heeft nog maar 16% van onze woningen het rode energielabel, hebben wij 100.000 kwh zonne-energie opgeleverd en is 10% van onze complexen voorzien van Led-verlichting in de gezamenlijke ruimtes. Onze nieuwbouw en transformatie voldoet aan de gemiddelde GPR-norm van 7,0. In nieuwe gebiedsvisies en convenanten speelt duurzaamheid een rol van betekenis; we nemen in 2013 in gebiedsvisies ook voorstellen op die bijdragen aan een duurzame wijk én stad. 17
Feiten en cijfers Van de 450 woningen die we teruggekocht hebben, gaan er 350 opnieuw in de verkoop en 100 in de verhuur. Daarnaast gaan we een gedeelte van onze koopwoningen verhuren, want de vraag naar huurwoningen neemt toe vooral omdat het voor starters moeilijk is om een hypotheek te krijgen. In de vrije sector gaan we komend jaar 400 woningen aanbieden aan mensen met middeninkomens voor een belangrijk deel jongeren. In 2013 leveren wij 637 woningen op, wij starten met de bouw van 711 woningen. Wij hebben 38,5 miljoen begroot voor planmatig onderhoud en 19,5 miljoen euro voor niet-planmatig onderhoud. Daarnaast hebben wij 3,75 miljoen extra vrijgemaakt voor de binnenkant van woningen (keukens, badkamers en toiletten). In 2013 neemt het aantal woningen met een rood energielabel verder af: van 18 naar 16%. De algemene kosten van Woonstad gaan omlaag met 15%. In december hebben wij de eerste 100.000 kwh zonne-energie opgeleverd. In december is 10% van de openbare ruimtes in onze complexen voorzien van led-verlichting. Wij nemen 100 MVE-woningen (nadat ze aan ons terugverkocht zijn) weer in verhuur. Het ziekteverzuim onder medewerkers ging al flink omlaag. Dit jaar willen we dat het met nog eens 4,5% daalt. 19
Jaarplan 2013 van Woonstad Rotterdam; uitgave 2013. Concept, ontwerp, tekst en lay-out: Do Company, Rik Oerlemans Fotografie: Arjen Jan Stada, Nanning Barendsz, Admix en Ferrymen Fotografie. Pagina 8: openstelling van de tentoonstelling Verwoest Huis Bloemhof van kunstenares Marjan Teeuwen in 2012. Woonstad Rotterdam t (010) 440 88 00 Rochussenstraat 21 e info@woonstadrotterdam.nl 3015 EA Rotterdam w www.woonstadrotterdam.nl Om dit document te verlaten, druk op de escape knop.