Gebiedsontwikkeling en Provinciaal Grondbeleid in Flevoland. CBE05.114 1. Achtergrond: de provincie als mede gebiedsontwikkelaar. De rol van de provincies in de ruimtelijke ordening is aan verandering onderhevig. Zoals in de nota ruimte is aangegeven zullen provincies meer dan in het verleden een actieve rol moeten gaan spelen bij de daadwerkelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Van oudsher zijn gemeenten gewend geweest om een trekkende rol te spelen in het ontwikkelen van steden en dorpen. De gebiedsontwikkeling hiervan was met name gericht op de stedelijke component (rood). Woongebieden, bedrijventerreinen, groen/recreatie en de hiervoor benodigde infrastructuur in en rondom de woning en wijk waren hiervan het resultaat. De gemeenten verwerven traditioneel zelf de benodigde gronden. In de laatste twintig jaar is daar verandering in gekomen. Projectontwikkelaars, grondhandelaren en speculanten hebben zich ook op die markt begeven met zowel positieve als negatieve gevolgen. Wel of niet gedwongen samenwerking is het gevolg. De gebiedshorizon van de gemeenten beperkt zich tot de eerder genoemde stedelijk component. De laatste jaren zijn twee belangrijke tendensen waar te nemen die een bredere kijk geven op gebiedsontwikkeling. 1. Op het platteland zijn allerlei ontwikkelingen gaande die om regie en samenwerking vragen. Het betreft landbouw, natuur, water(-berging), recreatie en grote infrastructuur; 2. De mensen maken van veel meer voorzieningen gebruik dan waarop de gebiedsontwikkeling van gemeenten betrekking heeft. Denk aan recreatie, grotere infrastructuur en natuur. Dit is aanleiding om breder naar gebiedsontwikkeling te kijken dan door gemeenten werd en wordt gedaan. De provincies zullen organisatorisch meer de inhoud en de samenwerking tussen zowel publieke als private partijen moeten realiseren en regisseren. Deze actieve rol is een aanvulling op de traditioneel controlerende rol van provincies. De hierbij passende activiteiten worden in de Nota Ruimte aangeduid als ontwikkelingsplanologie. Bij de invulling van een dergelijke nieuwe rol zijn instrumenten nodig. Voor een deel zijn die nieuwe instrumenten nog in ontwikkeling (provinciaal bestemmingsplan, provinciaal voorkeursrecht, onteigeningsbevoegdheid, vereveningsmogelijkheden, kostenverhaal etc). Voor een deel kan al binnen de bestaande juridische mogelijkheden de ontwikkelrol worden opgepakt. Dit wordt geïllustreerd door de in de Nota Ruimte gepresenteerde voorbeeldprojecten ontwikkelingsplanologie, zoals door de provincies aangedragen. Het daarbij behorende begeleidingstraject is mede gericht op de ontwikkeling van een adequaat juridisch instrumentarium op provinciaal niveau, waardoor de beoogde regierol van de provincies in de actieve ruimtelijke ordening versterkt kan worden. Flevoland heeft het project West-Oost-as (Lelystad-Dronten-Zwolle) aangemeld als voorbeeldproject, maar ook het project Middengebied Zuidelijk Flevoland kan als een voorbeeld gezien worden van ontwikkelingsplanologie. Ontwikkelingsplanologieprojecten worden gekenmerkt door samenwerking van publieke partijen onderling en door samenwerking tussen publieke en private partijen. De betrokken overheid moet zich daarbij meer gaan opstellen als partner van ondernemende mensen en bedrijven en dynamiek versterken in plaats van tegengaan, aldus de Nota Ruimte. De aard van de samenwerking kan sterk uiteenlopen per project en draait veelal om het verdelen van risico s en verantwoordelijkheden. Het kan voor provincies van groot belang zijn risicodragend te participeren/investeren in verband met het gewenste samenwerkingspatroon: niet op afstand toekijken maar meedoen. Hoe deze rol concreet inhoud moet krijgen, is een onderwerp van nader onderzoek als afgeleide van de primaire keus voor een actieve betrokkenheid. De twee voorbeeldprojecten in de provincie Groningen geven aan dat de rol per project kan variëren: een project waar de provincie naast de regisseursrol zelf vanwege de grote marktrisico s ook een financieel belang heeft moeten inbrengen (Blauwe Stad) en een project waarin de provincie zich concentreert op de bestuurlijke regierol, omdat de markt bereid en in staat is de financiële risico s af te dekken (Meerstad). De provinciale rol is evenwel in beide gevallen gelegitimeerd door publieke doelen respectievelijk het doen ontwikkelen van een achterstandsgebied en het voeren van de regie in een situatie met complexe bestuurlijke en private verhoudingen. 1
2. De Grondfactor Betekenis van de grondfactor in ontwikkelingsprojecten Een belangrijke factor bij het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten zijn het grondeigendom en de voorwaarden waaronder partners het eigendom van de grond inbrengen in gezamenlijke ontwikkelingsprojecten. Grondeigendom is een van de machtsfactoren. Daar staat tegenover dat de (lagere) overheden door hun publiekrechtelijke bevoegdheden bepalen welke grond welke bestemming kan krijgen. Deze invloed is evenwel eerder restrictief van aard dan ontwikkelingsgericht. In de praktijk zal een samenspel van grondeigenaren en gebiedsautoriteiten bepalen wat het uiteindelijke ontwikkelingsresultaat zal zijn. Vanuit deze optiek mag duidelijk zijn dat als de overheid zelf ook grondeigenaar is, de overheidsinvloed op het projectresultaat aanmerkelijk groter zal zijn. Situatie in Flevoland In Flevoland is de grondeigendomsituatie uitzonderlijk te noemen. Grote delen van de grond die (nog) in agrarisch gebruik is, zijn (nog) in eigendom van de Staat (Dienst der Domeinen), en uitgegeven in uiteenlopende pachtvormen. In het verleden waren gronden rondom de woonkernen begrensd die op afroep voor gemeenten voor een afgesproken bedrag - veelal lager dan de zogenaamde marktwaarde -beschikbaar werden gesteld. Nog steeds nemen gemeenten als aankopende partij van grond voor stedelijke uitbreiding een voorkeurspositie in, zij het dat een marktconforme prijs voor de grond betaald moet worden. Dat maakt bovenplanse verevening van kosten lastig zolang dit niet als een marktconforme benadering kan worden beschouwd. Soms kunnen op projectbasis gunstiger verkoopvoorwaarden bedongen worden, als sprake is van realisatie van meerdere doelen, passend in rijksbeleid. Domeinen is opgedragen (de overige) gronden te verkopen ten bate van de schatkist. Uitzondering daarop zijn de zogenaamde strategische gronden. Deze liggen in gebieden die in aanmerking komen voor ruimtelijke ontwikkelingen (functieverandering van agrarische bestemming in stedelijk gebied, natuur en/of waterberging, infrastructuur). De gronden in deze gebieden worden op afroep door Domeinen aan de betrokken overheid te koop aangeboden. De afspraken tussen de lagere overheden in het gebied en Domeinen over het strategische karakter van gronden zijn echter niet hard of schriftelijk vastgelegd en zijn aan verandering onderhevig, mede afhankelijk van de druk die vanuit het Ministerie van Financiën wordt uitgeoefend op omvang en tempo van de verkoopresultaten. Door verkoopbeleid in het verleden is Domeinen al niet meer eigenaar van alle gronden die als strategisch kunnen worden aangemerkt. Als voorbeeld genoemd kan worden het gebied Spiegelhout, een optionele Almeerse uitbreiding op grondgebied van Zeewolde. Daar is ruwweg 50 % van de grond nog in eigendom van Domeinen en de andere helft in eigendom van de grondgebruikers, al dan niet doorverkocht of in optie gegeven aan private beleggers/ontwikkelaars. Het grondbezit van Domeinen buiten dit gebied zou gebruikt kunnen worden om boeren uit te plaatsen naar vrijkomende agrarische bedrijven buiten het gebied, waardoor de gronden binnen het gebied in erfpacht of zelfs mogelijk in eigendom mettertijd voor de agrarische waarde ingebracht kunnen worden voor verstedelijking. De verkoop van niet strategische agrarische grond beperkt deze mogelijkheden sterk, er is immers steeds minder grond beschikbaar voor uitplaatsing. Grote beleggers en ontwikkelaars zijn bezig een grondpositie in te nemen in de provincie. Niet alleen in strategische gebieden, maar in het gehele landbouwgebied van de provincie kopen deze grote partijen van agrariërs en van Domeinen indien zittende (erf-)pachters zelf geen belangstelling hebben. Op dit moment is de interesse van boeren om hun eigen land te kopen niet groot: de kapitaalkrachtige boeren zijn vaak al in het bezit van hun eigen land, de overigen kunnen of willen het nu niet overnemen vanwege de weinig florissante bedrijfsresultaten op dit moment. Daardoor krijgen institutionele beleggers extra kansen de rol van het rijk als grootgrondbezitter over te nemen. De huidige lage rentestand, de op lange termijn alleen maar toenemende grondschaarste in Nederland en dus een lange termijn gunstige opbrengstverwachting maken grondverwerving tot een relatief gunstige belegging. Wat voor deze beleggers geldt, kan een belangrijke aanwijzing zijn voor een eventuele provinciale grondpositie. Expliciet speelt voor de provincie de vraag welke grondpositie zou passen qua middelenbeslag en risico s bij het financiële profiel van de provincie. 2
Tot op heden speelt naast de dienst der Domeinen ook DLG een rol in de aankoop en overdracht van gronden, met name voor de provincies als het gaat om natuurbestemmingen. DLG kan op aanwijzing van de provincie gronden van Domeinen reserveren voor overname, dan wel daadwerkelijk laten overschrijven op een andere eigenaar op basis van financiering uit diverse bronnen samenhangend met de uitvoering van rijksbeleid en/of provinciaal beleid (natuuraankoop, waterberging, ILG etc). DLG ambieert een verruiming van haar taken en daarmee bepaalde vormen van een grondbank te kunnen realiseren. Inmiddels is een fusie tussen DLG en Domeinen aangekondigd. Het is nog niet geheel duidelijk wat dit betekent voor de positie van de nieuw te vormen overheidsorganisatie. Eén van de doelen is wel om op rijksniveau meer strategisch met grondbezit om te gaan, zonder dat dit overigens een einde maakt aan het vigerende verkoopbeleid. Grond en financiering van projecten De nog steeds relatief grote grondpositie van de overheid in Flevoland biedt bijzondere mogelijkheden voor het bedrijven van ontwikkelingsplanologie, in een situatie waarin de provincie staat voor grootschalige ontwikkelingsopgaven. Om deze grootschalige ontwikkelingen te kunnen realiseren (primair gedefinieerd in termen van verstedelijking) moet een relatief groot aantal investeringen gedaan worden in op zichzelf in financiële zin niet rendabele voorzieningen. Het gaat om ontsluitende en aansluitende vervoersinfrastructuur, natuur, landschap, recreatieruimte en waterberging en voorzieningen met een overwegend publiek belang. De verwachting is dat een surplus in de exploitatie van stedelijke bestemmingsplannen slechts in beperkte mate kan bijdragen in de investeringskosten, zeker indien de grond voor stedelijke uitbreidingen voor marktconforme prijzen wordt ingebracht. De omvang van deze bijdrage wordt bepaald door de residuele grondwaarde: het verschil tussen de uiteindelijke opbrengst van een hectare bouwklare grond minus de voorbereidingskosten. Het verschil tussen deze residuele grondwaarde en de aankoopkosten van de grond is de winst op de grond. Deze kan (deels) toevallen aan de aanvankelijke eigenaar van de grond, aan de overheid en/of aan de projectontwikkelaar, afhankelijk van de posities van partijen en de door partijen te sluiten exploitatie overeenkomst. Het spreekt voor zich dat de grondeigenaar een sterke positie heeft, zij het dat de overheidspartij door verevening de winst kan afromen en financiële bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen kan bedingen. Grondbezit en vermenging van belangen Het door een provincie verwerven van een actieve grondpositie betekent dat de provincie een privaatrechtelijk belang krijgt, naast de reeds bestaande publiekrechtelijke taken van goed bestuur c.q. een goede ruimtelijke ordening. Vermenging van deze belangen kan in theorie tot maatschappelijk ongewenste besluitvorming leiden. In de praktijk blijken gemeenten (en inmiddels andere provincies) met bestuurlijke en ambtelijke constructies te kunnen werken die dit risico sterk inperken, waardoor het publieke belang van een grondpositie van de overheid de mogelijke nadelen in de schaduw stelt. Conclusies De nieuwe regierol van de provincie in het ruimtelijk beleid vraagt om een actieve bestuurlijke instelling, waar het voeren van actief, anticiperend grondbeleid een belangrijk onderdeel van kan zijn. De directe provinciale betrokkenheid bij gebiedsontwikkeling concentreert zich op het landelijk gebied. Uit oogpunt van vereveningsmogelijkheden/kostenverhaal moet het overheidsaandeel in de residuele grondwaarde in rode ontwikkeling gemaximaliseerd worden. Daarnaast moeten grondaankoopkosten voor overige (groen/blauw/grijze) ontwikkelingen geminimaliseerd worden. In beide gevallen gaat het om het zo voordelig mogelijk ter beschikking stellen van de benodigde gronden. De door het rijk geformuleerde verkoopopgave van Domeingronden buiten de (zacht omlijnde) strategische gebieden leidt tot een beperking van de mogelijkheden voor gebiedsontwikkeling, zowel door provincie als door gemeenten, en werkt nadelig op de mogelijkheden agrarische bedrijven binnen de provincie te verplaatsen. Dit vraagt om concrete en harde afspraken over de verkoopstrategie door het rijk. 3
De verkoop van rijkseigendom aan provincie en gemeenten voor ontwikkeldoelen tegen marktconforme prijzen vraagt om (projectgebonden) aanpassing gelet op de belangrijke nationale ontwikkeldoelen in de provincie. Het ontstaan van een majeure grondpositie bij institutionele beleggers als gevolg van verkoop van rijkseigendom kan tot een maatschappelijk ongewenste situatie leiden, zowel voor pachters als voor lagere overheden. 3. Mogelijke constructies voor grondbeleid In het verlengde van de advisering door DHV in het kader van de voorbeeldprojecten ontwikkelingsplanologie van VROM, is een overzicht gemaakt van mogelijke grondstrategieën voor de provincie. 1. projectgebonden: publiek-private of publiek-publieke afspraken over de realisatie van afzonderlijke projecten. De rol van de provincie is hierbij vooral faciliterend: lokale projectbetrokkenen maken onderling afspraken, ook met grondeigenaar Domeinen. Verevening kan hierbij aan de orde zijn indien met de projectbetrokkenen een afspraak wordt gemaakt over een afdracht aan een regionaal fonds dat kan bijdragen aan de bovenregionale voorzieningen (m.n. infrastructuur). 2. projectenveloppes: samenhangende winstgevende en onrendabele projecten worden gecombineerd, waarbij een financiële relatie wordt gelegd; dit kan eveneens worden gecombineerd met een afdracht aan een regionaal fonds. De provincie neemt, in samenspraak met de gemeenten, de regie op zich met betrekking tot visie en programma (planvorming, financiering en verwerving) op regionaal niveau en het definiëren van de projectenveloppen. 3. ontwikkelingsmaatschappij: de meest vergaande vorm van regionale financiële samenwerking is het optuigen van een regionale ontwikkelingsmaatschappij die gronden beheert en uitgeeft. De ontwikkelingsmaatschappij zorgt voor de grondexploitatie en zet ontwikkelingswinsten in om financiële ontwikkelingstekorten van andere projecten binnen het voorbeeldproject af te dekken. De rol van Domeinen in deze constructie is onderwerp van onderhandeling; meest voor de hand ligt dat de provincie en Domeinen overeenstemming trachten te bereiken over de overdracht van gronden. Het is ook denkbaar dat Domeinen in de ontwikkelingsmaatschappij participeert. Ook Domeinen heeft in dit geval baat bij de realisatie van het project. Indien de exploitatiewinsten niet voldoende zijn om alle kosten te dekken kunnen daarnaast aanvullende vereveningsafspraken worden gemaakt met betrokken gemeenten, bijvoorbeeld door het vormen van een regionaal (verevenings-)fonds, waaraan de betrokken gemeenten ieder een bijdrage leveren. Bij het onderzoeken van deze drie modellen geldt een voorkeursvolgorde: er kan eerst worden ingezet op het vormen van een regionale ontwikkelingsmaatschappij als vereveningsmachine. Dit is echter een ambitieus doel en vergt bereidheid van de gemeenten om hierin mee te gaan. Die bereidheid zal samenhangen met het wisselgeld dat de provincie kan inbrengen. Indien een ontwikkelingsmaatschappij niet haalbaar blijkt, ligt de vorming van samenhangende projectenveloppes voor de hand. De laatste (en minst ambitieuze) optie is de vorming van een programma van afzonderlijke projecten, waarbij met betrokken partijen een afspraak over een afdracht aan een fonds moet worden gemaakt Door DLG is een overzicht gemaakt van diverse soorten grondbanken: 1. Ruilgrondbank. Er worden gronden verworven zodat na ruiling met zittende agrariërs aaneengesloten oppervlakten worden verkregen om nieuwe groene functies te realiseren en/of bedrijfsvergroting c.q. structuurverbetering te realiseren. Daar waar agrarische functies worden omgezet in andere groene functies vindt in feite afwaardering van de bestemmingswaarde plaats met overheidsmiddelen. Tijdelijke grondbank. Voornamelijk publiek geld, soms aangevuld met private middelen (b.v. grondverwerving drinkwatermaatschappij). 4
Geen risico, behoudens de normale prijsschommelingen. 2. Ontwikkelingsgrondbank. Grondverwerving voor gebiedsontwikkeling waarbij ook sprake is van rode functies. De grondprijzen kunnen vanwege verwachtingswaarde sterk fluctueren en weinig relatie meer vertonen met de agrarische waardebepaling. Tijdelijke grondbank. Combinatie publiek/privaat geld, waarbij de dekking geschiedt geheel of gedeeltelijk uit ontwikkeling van rode functies. Wel risicodragend, overheid kan als investeerder en/of als subsidiegever deelnemen. 3. Financieringsgrondbank. In deze constructie wordt overheidsgeld ingezet om beleidsdoelen te realiseren zoals extensivering (natuur- en/of milieudoelen) of verminderen financieringsdruk van de landbouw. Gronden worden verworven en via beperkende voorwaarden (zoals extensivering t.b.v. natuur - en/of milieudoelstellingen) weer in gebruik te geven aan agrariërs. In principe voor minimaal 26 jaar vast (duur erfpacht). De overheid past deze vorm van grondbank toe om niet te subsidiëren maar te investeren. Permanente grondbank. Publiek of publiek/privaat geld, waarbij de dekking plaats vindt uit de verhuur/pachtinkomsten en de lange termijn waardeontwikkeling van de grond, zo mogelijk gecombineerd met fiscale groenregeling. Beperkt risico, nl de waardeontwikkeling van de grond op lange termijn. Conclusie: Alle grondbanken kunnen zowel publiek als publiek/privaat zijn. Vanuit de overheid geredeneerd zijn er dus 6 grondbankvormen mogelijk. 4. Contouren van provinciaal grondbeleid voor Flevoland Uitgangspunten. Grondbeleid is gericht op het realiseren van provinciale strategische doelen zoals vastgelegd in het Omgevingsplan. Grondbeleid is gericht op het vervullen van de ontwikkel- en regierol van de provincie en om de vereveningsmogelijkheden te optimaliseren. Er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van de omvangrijke grondpositie van Domeinen binnen de provincie. Het aankopen van rijksgrond is in principe niet nodig als over de beschikbaarheid en strategisch karakter daarvan overeenstemming bestaat Additioneel aan de domeinenpositie gaat de provincie zelf tot aankoop over van private partijen, als daarmee projectrealisatiedoelstellingen direct en aantoonbaar gediend zijn. De middelen daarvoor worden (op termijn) terugverdiend uit de projectrealisatie en komen daarna weer beschikbaar De provincie benoemt een jaarlijks budget, te storten in een bestemmingsreserve, die op den duur als een groeiend revolving fund gaat werken. De jaarlijkse storting wordt nader bepaald. Risico s worden opgevangen binnen deze reserve. Er wordt samenwerkt met publieke en private gebiedspartners, De provincie maakt gebruik van externe expertise bij aankoop, risicobeheersing en beheer. Op basis van deze uitgangspunten wordt het beleid verder ontwikkeld. Daarvoor zijn de volgende stappen aan de orde. A. Algemeen spoor 1. Met het Rijk worden harde afspraken gemaakt en vastgelegd over de verkoop van Domeingronden: waar, onder welke voorwaarden, aan wie wordt aangeboden etc., gericht op het publieke belang van de ontwikkelingsopgave in de provincie. 2. Met het Rijk wordt overlegd hoe de opbrengsten van grondverkoop zoveel mogelijk bestemd kunnen worden voor het realiseren van maatschappelijke ontwikkelingsdoelen in de provincie. 5
3. De provincie onderzoekt op welke wijze een actief strategisch anticiperend grondbeleid gevoerd kan worden, door zelf, of via een andere rechtspersoon, een grondpositie in te nemen, al dan niet via een met andere partijen op te richten grondbank. 4. Ter financiering van eventuele participaties of aankopen wordt een algemeen grondaankoopfonds opgericht. 5. Er wordt voorzien in een bestuurlijke (en ambtelijke) constructie om private en publieke belangen goed te kunnen scheiden, analoog aan de wijze waarop dit op gemeentelijk niveau blijkt te kunnen. B. Projectgebonden spoor. 6. Op projectbasis wordt concreet bezien welke rollen provincie, andere overheden en in laatste instantie particulieren kunnen spelen bij grondconstructies, afhankelijk van uitgangspositie, belangen, doelen en risico s. 7. Per project worden met Domeinen afspraken gemaakt over welke (domein-)gronden strategisch zijn en welke gronden nodig zijn voor de uitplaatsing van pachtbedrijven uit de ontwikkelgebieden. Uitwerking Ad 1 en Ad 2. De provincie bepaalt de eigen bestuurlijke positie met een brief aan de Ministeries van Financiën, VROM en LNV, waarin aangegeven wordt hoe de provincie aankijkt tegen het belang van het rijksgrondbezit in Flevoland en welke afspraken de provincie daarover met het rijk wil maken. Ad 3. Verschillende opties moeten onderzocht worden. Zelf grond aankopen, diverse grondbankconstructies (zie 3). De lage rentestand biedt mogelijkheden tegen lage kosten een grondpositie in te nemen (jaarlijkse kosten zijn beperkt). Zoals grote beleggers constateren is bij aankoop voor agrarische waarde de rentelast vrijwel in evenwicht met de pachtopbrengst. Daarbij is het voor de provincie wellicht mogelijk voor een nog lagere rente te lenen dan de markt. Deskundigheid in onderhandelen en gunstige financiële constructies ontbreekt en zou betrokken kunnen worden van bijvoorbeeld DLG en/of Domeinen. Ook kan een verkenning hiertoe via VROM bij private consultants in het kader van de proefprojecten ontwikkelingsplanologie geëntameerd worden. Ad 4. Nagegaan wordt welke besluitvormingsmodellen gebruikt worden bij gemeenten en provincies met strategische grondposities: o.a. bepalen dat portefeuillehouder die private belangen beheert niet meestemt in publiekrechtelijke besluitvormingsprocessen. In het verlengde daarvan wordt bepaald welke ambtelijke constructie wenselijk is: kwantitatieve en kwalitatieve capaciteit, aansturing, plaats in de organisatie. Vanuit de gekozen organisatorische constructie worden zowel algemene beleidslijnen geformuleerd als deskundige inbreng in projecten geleverd. Ad 5. In de concrete gevallen van het project middengebied en mogelijk ook in het project West-Oost as (en mogelijk in meer in het kader van het uitvoeringstraject omgevingsbeleid te definiëren projecten) zal op basis van maatwerk bezien worden wat de voor de hand liggende rol van de provincie is bij grondzaken is: deelname in grondbankconstructies, omvang en aard van risico s afgezet tegen maatschappelijke belangen etc. Financiële deelname geschiedt op basis van een daartoe op te richten fonds waarin initieel een startbedrag gestort wordt en waaraan vervolgens jaarlijks een nader te bepalen bedrag wordt toegevoegd. Binnen dit fonds worden ook de ontwikkelrisico s opgevangen. Ad 6. Bij elk ontwikkelingsproject zal met Domeinen overlegd worden over de te volgen strategie: wat is strategisch als onderdeel van het project en welke ruimte daarbuiten is nodig i.v.m. uitplaatsing. Dan worden ook afspraken gemaakt wat de grondprijs is, welke partij wanneer tegen welke voorwaarden domeingrond overneemt. 6