Offices / Industrial VastNed L Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/d IJssel s-hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Goud Jaarverslag 2007 roningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen otterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle BE Aartselaar Antw erchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Sc gatha-berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amste rnhem Barendrecht Breda Capelle a/d IJssel s-hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Hee oofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breug trecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbee Prioriteit van VastNed Offices/Industrial is de kwaliteit van de vastgoedportefeuille verder te verbeteren door zich te concentreren op beleggingen in de grote liquide kantoormarkten in Nederland, België en Duitsland, gericht op het behalen van een aantrekkelijk totaal beleggingsresultaat. ijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombee ilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/d IJ ertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusd aastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venr oerden Zeist Zoetermeer Zwolle BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Here oeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelg Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/d IJssel s-hertogenbosch Den Haag Deventer Eind nschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderk ijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle B artselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen M erchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik D Düsseldorf Frankfurt N mersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/d IJssel s-hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen eemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schipho n Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) iegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem iklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barend apelle a/d IJssel s-hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJss eiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal enray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Ede erentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluw ommelgem Zellik D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/d IJssel s-hertogenbosch Den eventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegei urmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist wolle BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenber eer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik D Düsseldorf Frankf lmere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/d IJssel s-hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Gr aarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJsselstein Leiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam ijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal Velp Venlo Venray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Ant oom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Edegem Gent Herentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Ber iklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluwe Wommelgem Zellik D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barend apelle a/d IJssel s-hertogenbosch Den Haag Deventer Eindhoven Enschede Goes Gouda Groningen Haarlem Heemstede Heerlen Hoofddorp Houten IJss eiden Leusden Maastricht Nieuwegein Purmerend Ridderkerk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Schiphol-Rijk Son en Breugel Tilburg Utrecht Veenendaal enray Weesp Woerden Zeist Zoetermeer Zwolle BE Aartselaar Antwerpen Berchem (Antwerpen) Boom Diegem Dilbeek (Groot-Bijgaarden) Duffel Ede erentals Hoeilaart Kortenberg Mechelen Meer Merchtem Puurs Schelle Sint-Agatha-Berchem Sint-Niklaas Strombeek-Bever Vilvoorde Wilrijk Woluw ommelgem Zellik D Düsseldorf Frankfurt NL Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Barendrecht Breda Capelle a/d IJssel s-hertogenbosch Den
Kerncijfers 2007 2006 2005 2004 2003 Resultaten (x 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten 85,4 83,3 86,8 95,4 108,2 Direct beleggingsresultaat 35,1 32,2 33,2 41,5 48,6 Indirect beleggingsresultaat 5,6 17,6 (12,4) (39,3) (31,5) Beleggingsresultaat 40,7 49,8 20,8 2,2 17,1 Balans (x 1 miljoen) Vastgoedbeleggingen 1.189,9 1.048,8 1.039,3 1.163,6 1.262,6 Eigen vermogen 652,1 604,5 581,6 603,0 631,3 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial 509,4 450,8 440,8 467,0 509,0 Langlopende schulden 411,7 376,5 284,5 390,3 420,1 Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 1) 20.525.027 18.984.061 19.335.060 19.143.124 18.742.694 Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 1) 20.697.219 18.981.259 19.040.803 19.273.904 18.894.020 Per aandeel (x 1) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (inclusief dividend) 23,75 23,15 24,22 27,02 29,32 Slotdividend vorig boekjaar (1,20) (1,72) (2,13) (2,80) (3,10) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (exclusief dividend) 22,55 21,43 22,09 24,22 26,22 Direct beleggingsresultaat 1,71 1,70 1,72 2,17 2,59 Indirect beleggingsresultaat 0,27 0,93 (0,64) (2,05) (1,68) Beleggingsresultaat 1,98 2,63 1,08 0,12 0,91 Overige mutaties 0,59 0,19 (0,02) (0,11) (0,19) Interim-dividend (0,51) (0,50) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial ultimo 24,61 23,75 23,15 24,23 26,94 Beurskoers (ultimo) 22,77 29,75 22,60 22,80 20,50 Dividend in contanten 1,71 1,70 1,72 2,13 2,80 of in contanten 1,56 1,55 1,57 1,88 2,25 en in aandelen t.l.v. de agioreserve 2) 0,49% 0,56% 1,28% 2,86% Dividendrendement uitgedrukt als percentage van eigen vermogen aandeelhouders VastNed Offices/Industrial primo (exclusief dividend) 7,6 7,9 7,8 8,8 10,7 Verhouding eigen vermogen/ vastgoedbeleggingen (in %) 54,8 57,6 56,0 51,8 50,0 Verhouding lang vreemd vermogen/ kort vreemd vermogen (in %) 73/27 68/32 59/41 66/34 63/37 Met ingang van 2005 publiceert VastNed Offices/Industrial op basis van IFRS. De kerncijfers over 2004 zijn hiervoor aangepast. De kerncijfers over 2003 zijn niet aangepast. 1 Rekening houdend met ingekochte eigen aandelen. 2 Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve.
VastNed Offices/Industrial Jaarverslag 2007
VastNed Offices/Industrial N.V. Max Euwelaan 1, 3062 MA Rotterdam Postbus 4444, 3006 AK Rotterdam Telefoon 010 24 24 300 Fax 010 24 24 333 www.vastned.nl info@vastned.nl Raad van commissarissen Mr. W.M. Steenstra Toussaint, voorzitter* Drs. H.W. Breukink, vice-voorzitter** Drs. D. van den Bos Drs. R.K. Jacobson RA*** * Voorzitter vanaf 3 april 2007 ** Lid en vice-voorzitter vanaf 3 april 2007 *** Voorzitter auditcommissie Directie VastNed Management B.V. in deze vertegenwoordigd door: Mr. R.A. van Gerrevink, CEO Mr. drs. T.M. de Witte RA, CFO Ir. J. Pars MRE MRICS, CIO An English translation of the 2007 annual report and annual accounts is available. Financiële agenda 2008 Dinsdag 8 april 2008 Algemene vergadering van aandeelhouders Donderdag 10 april 2008 Notering ex-slotdividend Vrijdag 2 mei 2008 Betaalbaarstelling slotdividend 2007 Maandag 19 mei 2008 Driemaandscijfers 2008 (voorbeurs)* Maandag 11 augustus 2008 Halfjaarcijfers 2008 (voorbeurs)* Maandag 13 augustus 2007 Notering ex-interim-dividend 2008 Maandag 1 september 2008 Betaalbaarstelling interim-dividend 2008 Maandag 10 november 2008 Negenmaandscijfers 2008 (voorbeurs)* Maandag 2 maart 2009 Jaarcijfers 2008 (voorbeurs)* * Gevolgd door webcast via www.vastned.nl Aandeel VastNed Offices/Industrial Notering: Euronext Amsterdam ISIN: NL0000288934 Ticker: VNOI.NL
Jaarverslag 2007 VastNed Offices/Industrial N.V.
Geachte lezers van dit jaarverslag, Reinier A. van Gerrevink Voorwoord CEO Het jaar 2007 was een moeilijk jaar voor de aandelenbeurzen over de gehele wereld. De afboekingen op de zogenaamde subprime-leningen lieten hun sporen achter. Onbekend is nog in hoeverre andere sectoren van de financiële wereld geraakt gaan worden, zoals creditcard-organisaties, de Engelse huizenmarkt, het Spaanse (bouw)mirakel en de Duitse economie, die zo aardig op stoom leek te komen. De financiële markten blijven onzeker, terwijl onderliggend de Nederlandse economie voortreffelijk draait. Als gevolg van dit sentiment op de aandelenmarkten heeft VastNed Offices/Industrial plotseling weer moeten leren leven met een fikse discount van 10 tot 15%. Een enorme omslag, en dat terwijl het fonds gereed is voor profitabele en verantwoorde groei: de kwaliteit van de vastgoedportefeuille in het algemeen is sterk verbeterd. TriNovium is verkocht, waarmee de leegstand alleen al met meer dan 3 procentpunt is gedaald en er zijn stappen gemaakt in ons nieuwe kernland Duitsland. In België is de verkoop van de zogeheten Silverportefeuille, met een hoog leegstandspercentage, afgerond. In Nederland gaat de kwaliteitsslag gewoon door; naast de verkoop van TriNovium, zijn in Utrecht, Amsterdam en Den Haag een aantal goedgelegen kantoorbeleggingen aangekocht. Het wachten is op het kunnen aantrekken van nieuw vermogen. Begin 2007 is nog moeiteloos voor F 50 miljoen aan nieuwe aandelen geëmitteerd, waarmee wij, ook dankzij het vrijgekomen kapitaal uit de verkoop van TriNovium en de Silverportefeuille voor bijna F 170 miljoen hebben kunnen investeren. Wij hadden graag meer geïnvesteerd, want de Duitse markt, ondanks wat tegenvallende geluiden over deze economie, trekt duidelijk aan. U weet dat wij ons beperken tot de grootste steden: Düsseldorf, Frankfurt, München, Berlijn en Hamburg. De nieuwe panden die wij hebben aangekocht, hebben, vanwege de wenselijk geachte kwaliteitsverbetering, lagere aanvangsrendementen dan de door ons verkochte panden. Ons streven is om ons in Nederland zoveel mogelijk te concentreren op de Randstad, en weg te trekken uit de meer perifere gebieden. Verkoop van dergelijke objecten en vervanging door objecten met een lager aanvangsrendement, maar met meer huurgroeipotentie, leidt tot een druk op het direct beleggingsresultaat op korte termijn. Prioriteit van ons is om deze ten minste gelijk te houden en onderwijl een verdere verbetering van de kwaliteit te bewerkstelligen, waardoor toekomstige stijging van het direct en indirect beleggingsresultaat wordt gewaarborgd. Immers, ervaring uit het verleden heeft
ons in de laatste neergang van de Europese economie geleerd dat kwaliteit veel minder getroffen wordt. De markten in onze kernlanden zijn aan het herstellen, zij het, dat het echte herstel nog moet komen. In deelmarkten zoals in Amsterdam aan de Zuid-As kan gesproken worden van een belangrijk herstel, maar in de rest van de Randstad is het herstel bescheiden. De berichten vanuit diverse (inter)nationale makelaarskantoren zijn over deze ontwikkeling niet altijd eenduidend, vrees ik. In onze vastgoedportefeuille gaat het beter, maar het dient zich nog duidelijker te manifesteren. De huurniveaus verbeteren, maar liggen over het algemeen nog onder de niveaus van zeven à acht jaar geleden. Het lijkt nog steeds op een vervangings- en/of verplaatsingsmarkt en niet op de door ons gewenste uitbreidingsmarkt. Huurincentives, huurvrije perioden en huurkortingen zijn qua niveau aan het minderen, maar bestaan nog steeds, ook in de relatief goed gesitueerde en goed uitgeruste kantoorpanden. Wel is er in verschillende regio s sprake van veel moeilijk tot onmogelijk nog te verhuren kantoormeters, die nog wel meetellen in het landelijk leegstandspercentage. Herontwikkeling en/ of nieuwbouw is wat dat betreft zeker wenselijk, willen wij landelijk en in de Randstad het kwaliteitsniveau verbeteren. Het vestigingsklimaat (voor buitenlandse ondernemingen) is er niet echt op vooruit gegaan, vanwege allerlei bekende discussies op regeringsniveau, die de markt een stuk minder liberaal maken. Intussen verliezen wij grote hoofdkantoren van banken en andere bedrijven die overgenomen worden. Op langere termijn zou dat consequenties kunnen hebben voor de satellieten zoals allerlei advieskantoren, toeleveranciers etc. Des te belangrijker om ons vestigingsklimaat te verbeteren. Nederland De gang van zaken in de vastgoedportefeuille is zoals gezegd aanmerkelijk verbeterd. De leegstand bedraagt ultimo 2007 9,3%, de kwaliteit is sterk verbeterd (dit jaar is voor F 60 miljoen gedesinvesteerd) en de organisatie heeft een sterke focus op actief portfoliomanagement met behulp van onder andere vakkundige aan- en verkoopmanagers. Research is een belangrijke factor en vormt de basis van kennis van onze markten. Onderhoud is onder controle en de desbetreffende medewerkers hebben adequate planningen opgesteld die ons inzage geven van wat ons in de nabije toekomst op dat gebied te wachten staat. De rapportagesystemen zijn verder verbeterd (interne informatie over verhuurtransacties, huurniveaus, over- of onderhuur etc.). België Na verkoop van de eerder genoemde Silverportefeuille is de Belgische vastgoedportefeuille sterk verbeterd in kwaliteit. Op basis van research is besloten nadrukkelijker naar logistiek vastgoed te gaan kijken, vanwege de evidente en in belang toenemende as, die dwars door België loopt richting Frankrijk en Duitsland. Moderne logistiek is schaars, en een eerste duidelijke nieuwe stap in die richting is de verwerving van enkele objecten in Herentals. Ook in België is organisatorisch veel geschied. Het huidige team is goed geëquipeerd voor verdere stappen vooruit. Kapitaalsgewijs is het binnen Intervest Offices (een 54,7% deelneming van VastNed Offices/Industrial) minder moeizaam, omdat financiële ruimte bestaat voor nieuwe investeringen. Qua verhuurmarkt is sprake van verbetering, maar evenals in Nederland gaat deze langzamer dan verwacht. Huurniveaus verbeteren langzaam. De leegstand is teruggelopen tot 8,1%. Duitsland Zoals u weet, zijn wij sinds begin december 2006 actief in Duitsland. Het aantrekkelijke van de Duitse kantoormarkten is dat deze achterlopen in de cyclus. In 2007 is de bodem van de markt naar onze inschatting bereikt. Aanvangsrendementen zijn tamelijk laag. Het totaalrendement is nadrukkelijker gebaseerd op het huur(niveau)spel. De huren staan op het niveau van circa 15 jaar geleden en als deze markt zijn oude patroon weer laat zien vanwege het doorzetten van het economisch herstel, is de kans groot dat huren weer gaan stijgen. Omdat wij ons beperken tot de vijf grootste steden, denken wij optimaal te kunnen profiteren van die upswing; de hoge liquiditeit van die (deel)markten, moet ons in staat stellen tijdig de portefeuille weer af te bouwen, hetgeen moet bijdragen aan een positief indirect beleggingsresultaat. Hier geldt dezelfde ratio als in Nederland, waar is gebleken dat het in minder liquide en neergaande markten moeilijker is om te verhuren en te verkopen. Vastgoed is van nature niet erg liquide, maar het moet wel mogelijk zijn om binnen afzienbare tijd het te kunnen verkopen en daarmee op de marktontwikkelingen te anticiperen. Inmiddels is een ervaren Duitse manager geworven, die gaat assisteren aan de investeringskant en het dagelijkse management. Ons streven is om tot een vastgoedportefeuille van tenminste F 300 miljoen te komen, als onze kapitaalsbasis dat weer gaat toelaten. Onze huidige positie bedraagt van circa F 100 miljoen belegd in vier panden.
De rode draad in mijn verhaal zit in een aantal punten: (Re)concentratie op liquide en volatiele markten; Kapitaalsbasis moet ons weer in staat stellen hierin door te kunnen zetten; Goede lokale teams, die beschikken over ruime marktkennis en ervaring, en actief met hun vastgoedportefeuille omgaan, zowel aan de (des)investeringskant als aan de (ver)huurkant; Focus op total return en verdere (kwaliteits)verbetering van de cashflow, sustainable en op termijn weer groeiend, en; Vooralsnog een stabiel beeld met betrekking tot het direct beleggingsresultaat per aandeel, vanwege verdere vervanging van meer risicovolle, op korte termijn hoger renderende bezittingen door objecten met hogere kwaliteit. U bent ongetwijfeld op de hoogte van biedingsproces op het zusterfonds (VastNed Retail). Dit roept de vraag op wat eventuele verkoop aan derden van dit fonds voor gevolgen heeft voor (de kwaliteit van) het management van VastNed Offices/Industrial. Hierover zijn reeds enkele malen vragen gesteld, en daar hebben wij, binnen de marges die wij hebben, op ingespeeld. Vanuit het andere fonds bestaan er (compensatie)- afspraken voor het verlies van synergie als gevolg van opsplitsing. Deze regeling is overigens wederkerig en gebaseerd op een reële inschatting van de kosten. De directie en de raad van commissarissen hebben er het volste vertrouwen in dat uw fonds optimaal verder kan zonder het andere fonds, aangezien er afdoende schaalgrootte is om het management en de organisatie op een hoog peil te houden. Wij hopen van u ook dat vertrouwen wederom te krijgen. Ik groet u, hoogachtend, Reinier A. van Gerrevink, CEO
AFM Bevak CEO CFO CIO Code EPRA GPR IAS IFRS IRS IVBN VS Begrippenlijst Autoriteit Financiële Markten (Belgische) Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal Chief Executive Officer Chief Financial Officer Chief Investment Officer De Nederlandse corporate governance code European Public Real Estate Association Global Property Research International Accounting Standards International Financial Reporting Standards Interest Rate Swap Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Verenigde Staten Marktwaarde Het ingeschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op rapportagedatum zou kunnen worden verhandeld tussen terzake goed geïnformeerde en tot een transactie bereid zijnde partijen, die onafhankelijk zijn en waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden. Nettoaanvangsrendement Nettohuuropbrengsten uitgedrukt in een percentage van de aankoopprijs (inclusief transactiekosten) van de betreffende vastgoedbelegging. Nettohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten verminderd met de aan de betreffende periode toe te rekenen, niet doorberekende servicekosten en exploitatiekosten, zoals onderhoudskosten, beheerkosten, verzekeringen, verhuurkosten en onroerendezaakbelastingen. Definities Bezettingsgraad 100% minus de leegstandsgraad. Brutohuur Contractueel overeengekomen huur voor een bepaalde ruimte, rekening houdend met de effecten van straightlining van huurincentives. Brutohuuropbrengsten De over een bepaalde periode verantwoorde brutohuur, na aftrek van de effecten van straightlining van huurincentives. Nettorendement Theoretische nettohuuropbrengsten uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van de betreffende vastgoedbelegging. Straightlining Het uitsmeren van de kosten van huurkortingen, huurvrije perioden en huurincentives over de contractduur van de huurovereenkomst. Theoretische huuropbrengsten De aan een bepaalde periode toe te rekenen brutohuur, exclusief de effecten van straightlining van huurincentives e.d., vermeerderd met de in diezelfde periode van toepassing zijnde markthuur van eventueel leegstaande ruimten. Brutorendement Theoretische jaarhuur uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van het vastgoed. Gemiddelde (financiële) bezettingsgraad 100% minus de gemiddelde (financiële) leegstandsgraad. Theoretische jaarhuur De jaarlijkse brutohuur op een bepaald moment, exclusief de effecten van straightlining van huurincentives e.d., vermeerderd met de jaarlijkse markthuur van eventueel leegstaande ruimten. Gemiddelde (financiële) leegstandsgraad De over een bepaalde periode van toepassing zijnde markthuur van leegstaande ruimten uitgedrukt in een percentage van de over dezelfde periode van toepassing zijnde theoretische huuropbrengsten. Huurincentive Enige vergoeding, tijdelijke huurreductie of uitgave ten gunste van een huurder bij het afsluiten van een huurovereenkomst of het verlengen of vernieuwen daarvan. Leegstandsgraad De jaarlijkse markthuur van onverhuurde ruimten op een bepaald moment uitgedrukt in een percentage van de theoretische jaarhuur op hetzelfde moment. Markthuur Het ingeschatte bedrag waartegen een bepaalde ruimte op een bepaald moment is te verhuren door terzake goed geïnformeerde en tot transactie bereid zijnde partijen, die onafhankelijk zijn en waarbij partijen voorzichtig en zonder dwang optreden.
Kerncijfers Voorwoord CEO 5 Profiel en strategie 12 Verslag van de raad van commissarissen 15 Inleiding 15 Corporate governance raad van commissarissen 16 Jaarrekening 2007 16 Dividend- en reserveringsbeleid 16 Dividendvoorstel 16 Samenstelling raad van commissarissen 16 Subcommissies 16 Mutaties raad van commissarissen 17 Profielschets van de raad van commissarissen 17 Rooster van aftreden 17 Algemene vergadering van aandeelhouders 17 Personeel 17 Inhoudsopgave Verslag van de directie 18 Economie en markten algemeen 18 Nederland 27 België 28 Duitsland 29 De vastgoedportefeuille 30 Nederland 38 België 40 Duitsland 46 Frankrijk 47 Personeel en organisatie 47 Duurzaam ondernemen 48 Risicomanagement 48 Financiële gang van zaken 49 Dividendvoorstel 56 Vooruitzichten voor 2008 56 Het aandeel en de beursnotering 58 Jaarrekening 2007 61 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 62 Direct en indirect beleggingsresultaat 63 Geconsolideerde balans per 31 december 64 Geconsolideerd overzicht van de mutaties in het eigen vermogen 66 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 67 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 68 Vennootschappelijke balans per 31 december 99 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 100 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 100 Overige gegevens 103 Corporate governance 106 Risicomanagement 120 Vastgoedportefeuille 2007 125 Vastgoedbeleggingen in exploitatie 126 Vastgoedbeleggingen in pijplijn 132 Kengetallen vastgoedportefeuille
Düsseldorf VastNed Offices/Industrial Jaarverslag 2007 Diegem Hoofddorp Door actief management, inclusief een actief aan- en verkoop-beleid, bespeelt VastNed Offices/Industrial de kantoormarktcyclus teneinde een relatief hoog beleggingsresultaat over de gehele duur van de kantoormarktcyclus te realiseren. 10
Breda VastNed Offices/Industrial Jaarverslag 2007 Eindhoven Leiden Vilvoorde 11
Diegem Amsterdam Profiel en strategie Historie Visie VastNed Offices/Industrial N.V., opgericht in 1984, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in een goed verhuurde vastgoedportefeuille bestaande uit kantoren en semi-industriële objecten, primair in de eurozone. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie met inachtneming van door de raad van commissarissen vast te stellen grenzen en condities. De aandelen zijn sinds 23 juni 1989 genoteerd aan Euronext Amsterdam. VastNed Offices/Industrial maakt deel uit van de VastNed Groep. De kantoormarkt is een markt waarin huurders in het algemeen niet sterk afhankelijk zijn van een specifieke locatie voor de vestiging van de onderneming. Er bestaat derhalve concurrentie tussen verschillende kantoorlocaties waar het de vestiging van een onderneming betreft. Bovendien wordt de vraag naar kantoorruimte sterk bepaald door economische ontwikkelingen en de mate van aanbod van kantoorruimte. Vraag en aanbod variëren sterk door de tijd heen. Dit resulteert in een cyclische kantoormarkt, waarin beleggingsresultaten door de tijd heen fluctueren. Missie en strategisch doel VastNed Offices/Industrial biedt een primair op kantoren en semi-industriële objecten geconcentreerd beleggingsproduct aan institutionele en particuliere aandeelhouders. Door dynamisch in te spelen op de cyclische kantoormarkt kan worden geprofiteerd van huur- en waardestijgingen in een opgaande markt. In een neergaande markt zal het streven zijn, beleggers beperkt hieraan bloot te stellen. Door actief management, inclusief een actief aan- en verkoopbeleid, bespeelt VastNed Offices/Industrial de kantoormarktcyclus teneinde een relatief hoog beleggingsresultaat over de gehele duur van de kantoormarktcyclus te realiseren. 12
Profiel en strategie Beleggingsproduct en beleggingsmethodiek VastNed Offices/Industrial streeft haar doel na door zich te concentreren op de volgende beleggingsproducten en het hanteren van de volgende beleggingsmethodiek: een mix van kantoren en semi-industrieel vastgoed (logistieke centra en bedrijfsruimten). Het streven is de weging van kantoorbeleggingen te houden tussen 80% en 100% en van semi-industrieel vastgoed tussen 0% en 20% van het belegd vermogen; beleggingen in grote liquide kantoormarkten, waarbij VastNed Offices/Industrial zich op dit moment richt op de liquide kantoormarkten in de landen Nederland, België en Duitsland; beleggingen in kantoormarkten met een voor de verhuurder gunstig juridisch kader; opportunistisch beleggen in semi-industrieel vastgoed; een evenwichtig risicorendementsprofiel van de beleggingen; beperking van het beleggingsrisico in de neergaande fase van de kantoormarktcyclus door actief management, waaronder een actief aan- en verkoopbeleid, van de kantoorportefeuille, en; concentratie op een optimale spreiding binnen de vastgoedportefeuille, met als spreidingscriteria: landen, regio s, steden, aantal huurders, aantal objecten, spreiding in categorieën, beperking omvang object en beperking omvang individuele huurder(s). Omvang De vastgoedportefeuille van VastNed Offices/ Industrial vertegenwoordigde ultimo 2007 een waarde van F 1.189,9 miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: 82% kantoren, en; 18% logistieke centra en bedrijfsruimten. Fiscale structuur VastNed Offices/Industrial kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat in Nederland geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. VastNed Offices/Industrial houdt zich, gezien haar status als fiscale beleggingsinstelling, niet bezig met projectontwikkeling. In België zijn nagenoeg alle beleggingen ondergebracht in de vastgoedbevak Intervest Offices die eveneens geen belasting over haar winsten is verschuldigd. Een aantrekkelijk fiscaal klimaat is voor de beleggingsselectie een belangrijke factor. De Duitse vastgoedbeleggingen worden door een fiscaal transparante structuur gehouden die effectief aan Duitse belastingheffing naar de winst is onderworpen. Financieringsbeleid Als uitgangspunt geldt dat financiering van de vastgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het vastgoed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aan- of verkoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op vastgoed acceptabele rentestand. In een opgaande kantoormarkt kan worden gekozen voor het met relatief veel vreemd vermogen financieren van de vastgoedportefeuille en in een neergaande markt met relatief weinig vreemd vermogen. VastNed Offices/Industrial blijft in dit kader ten allen tijde binnen de fiscale financieringsgrenzen als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Tevens wordt een goede balans nagestreefd tussen financiering met korte en lange rentevaste perioden. Hiervoor wordt in voorkomende gevallen gebruik gemaakt van rentederivaten. In tijden dat het aandeel VastNed Offices/Industrial op de effectenbeurs een premie noteert ten opzichte van de intrinsieke waarde, kan het aantrekkelijk zijn om nieuwe aandelen uit te geven. Uitgangspunt hierbij is dat uitgifte van nieuwe aandelen uitsluitend plaatsvindt als er op voorzienbare termijn investeringsmogelijkheden zijn. Valutabeleid VastNed Offices/Industrial streeft ernaar valutarisico s te beperken door primair in de eurozone te beleggen. Dividendbeleid Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Het dividend wordt aan de aandeelhouders ter beschikking gesteld in de vorm van een interim-dividend ter hoogte van 60% van het direct beleggingsresultaat over het eerste halfjaar van het boekjaar en een slotdividend na afloop van het boekjaar. Acquisitiebeleid VastNed Offices/Industrial streeft een actief acquisitiebeleid na. Voortdurend worden nieuwe investeringsmogelijkheden beoordeeld. Hierbij geldt dat acquisities uitsluitend plaatsvinden indien de marktomstandigheden daartoe gunstig zijn, er sprake is van een evenwichtig risicorendementsprofiel en de vermogensverhoudingen deze toelaten. In dit kader worden acquisitiemogelijkheden steeds afgewogen ten opzichte van financiële alternatieven zoals de inkoop van eigen aandelen. 13
Profiel en strategie Risicomanagement VastNed Offices/Industrial voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van, en indien nodig, het ondernemen van passende actie met betrekking tot risico s die met het beleggen in vastgoed gepaard gaan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in strategische, operationele, financiële, rapportage en compliance risico s. Organisatie VastNed Offices/Industrial voert een actief management van haar vastgoedportefeuille, waarbij zij in de landen waarin zij actief is, of zal zijn, streeft naar volwaardig eigen lokaal management. VastNed Management in Rotterdam, VastNed Management España in Madrid, VastNed Management France in Parijs, Intervest Retail en Intervest Offices, beide in Antwerpen en VastNed Emlak Yatırım ve İnşaat Ticaret in Istanbul beheren, met circa 100 medewerkers, de beleggingen van VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail. Het voornemen bestaat om in 2008 ook een kantoor in Duitsland te openen. VastNed Management heeft geen winststreven, maar faciliteert de fondsen met directie en beheer. Op de samenwerking tussen VastNed Offices/Industrial, VastNed Retail en VastNed Management is een kostenverdelingsovereenkomst van toepassing. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast op basis van de feitelijke werk zaamheden. De aandelen van VastNed Management worden voor 33% gehouden door VastNed Offices/Industrial en voor 67% door VastNed Retail. De vastgoedmarkten in Nederland, België en Duitsland zijn onderworpen aan de aldaar geldende wet- en regelgeving. Een lokaal netwerk alsmede kennis op het gebied van financiering en van de lokale cultuur geven een voorsprong bij de exploitatie van het vastgoed. VastNed Offices/Industrial streeft ernaar deze activiteiten, waar mogelijk, vanuit het land zelf te ondernemen. In dat kader zijn in Nederland en België volwaardige managementorganisaties opgebouwd. Het asset management van de Duitse vastgoedportefeuille vindt plaats vanuit Nederland. Het property management vindt plaats in Duitsland. Zelfstandig beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de staat waarin de objecten verkeren. Het zoveel mogelijk zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer leidt tot direct contact met de huurders en de vastgoedmarkt, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd en ook de exploitatiekosten op een verantwoorde wijze worden beheerst. Het technisch beheer is grotendeels uitbesteed aan lokale specialisten. Door onderhoud, renovatie en verkoop van objecten die niet meer passen in de vastgoedportefeuille, wordt zorg gedragen voor een optimale staat en waarde van het vastgoed in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders. 14
Den Haag V.l.n.r. Drs. D. van den Bos, Drs. H.W. Breukink, Mr. W.M. Steenstra Toussaint, Drs. R.K. Jacobson RA Verslag van de raad van commissarissen Inleiding De raad van commissarissen van VastNed Offices/ Industrial heeft in 2007 elfmaal vergaderd. Aan deze vergaderingen is door de leden van de directie deelgenomen. Tevens heeft de raad van commissarissen vergaderd in afwezigheid van de directie en hebben overige bijeenkomsten van de raad van commissarissen plaatsgevonden. De onderwerpen die in de vergaderingen ter sprake zijn gekomen waren onder andere: de gang van zaken en risico s in de vastgoedportefeuille, waaronder de invloed van de kredietcrisis op het beleggingsfonds, de strategie en risico s van de vennootschap als geheel en deelaspecten daarvan waaronder het betreden van de kantoormarkt in Duitsland, de financiële resultaten, alsmede de verslaglegging daarvan in publiek verspreide documenten, de benoeming van een nieuw lid van de raad van commissarissen, het eigen functioneren van de (leden van de) raad van commissarissen en het functioneren van de (leden van de) directie en de secretaris van de vennootschap, het functioneren van de externe accountant, de honorering van de leden van de raad van commissarissen en de bezoldiging van de leden van de directie, de corporate governance en het functioneren van subcommissies van de raad van commissarissen (inclusief de verslaglegging door deze commissies). Bij het onderwerp strategie van de vennootschap als geheel heeft de raad van commissarissen een onderzoek laten uitvoeren naar de voor- en nadelen van een fusie met VastNed Retail. De uitkomst van dit onderzoek was positief. Dit heeft echter niet geleid tot nadere stappen, zoals het voorleggen aan de algemene vergadering van aandeelhouders, aangezien VastNed Retail op 12 oktober 2007 een indicatieve bieding op al haar aandelen heeft ontvangen van IEF Capital. De raad van commissarissen is telkens door de directie van goede informatie voorzien, zodat de raad van commissarissen haar toezichthoudende taak naar behoren heeft kunnen uitoefenen. Geen van de leden van de raad van commissarissen was frequent afwezig. In het kader van het biedingsproces hebben besprekingen plaatsgevonden tussen de raden van commissarissen van VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management. Deze besprekingen betroffen de consequenties van een openbaar bod op de samenwerkingsovereenkomst en de overeenkomst ter verdeling van kosten tussen genoemde drie vennootschappen. 15
Verslag van de raad van commissarissen Corporate governance raad van commissarissen Een belangrijk aspect van corporate governance is de structuur van de raad van commissarissen als orgaan van de vennootschap. In de algemene vergadering van aandeelhouders van 3 april 2007 is een statutenwijziging voorgelegd waarmee onder andere het systeem van vrijwaring van de leden van de raad van commissarissen en van de leden van de directie statutair zou worden vastgelegd. De algemene vergadering heeft geen goedkeuring voor deze statutenwijziging verleend. Tegenstemmers in deze vergadering waren gevolgmachtigden die geen motivatie voor hun stemgedrag hebben verstrekt. Jaarrekening 2007 Onderdeel van het door de directie opgestelde jaarverslag 2007 is de door Deloitte Accountants B.V. gecontroleerde jaarrekening 2007. Wij kunnen ons met dit verslag en de jaarrekening 2007 verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening 2007 aldus vast te stellen. Dividend- en reserveringsbeleid In lijn met voorgaande jaren keert VastNed Offices/ Industrial het direct beleggingsresultaat in zijn geheel uit aan haar aandeelhouders. Een deel van het dividend kan als stockdividend ten laste van de agioreserve door aandeelhouders worden opgenomen. De raad van commissarissen heeft de directie de bevoegdheid gegeven om, ter voorkoming van verwatering van het direct beleggingsresultaat per aandeel, als gevolg van stockdividend ter laste van de agioreserve eigen aandelen in te kopen en tegelijkertijd het fiscaal gunstige karakter van de uitkering te waarborgen. Dividendvoorstel Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de directie om na volgende slotuitkering te doen per aandeel van F 5,00 nominaal: 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; een uitkering op de gewone aandelen, na aftrek van het interim-dividend ad F 0,51, ten bedrage van F 1,20, waarvan: F 1,20 in contanten onder inhouding van 15% dividendbelasting, danwel F 1,05 in contanten onder inhouding van 15% dividendbelasting plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, maar een tegenwaarde van F 0,15 benaderend, ten laste van de agioreserve zonder inhouding van dividendbelasting. Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen is als volgt samengesteld. Mr. W.M. Steenstra Toussaint (voorzitter) Drs. H.W. Breukink (vice-voorzitter.) Drs. D. van den Bos (lid auditcommissie) Drs. R.K. Jacobson (voorzitter auditcommissie) De curricula vitae van de leden van de raad van commissarissen zijn opgenomen in het hoofdstuk corporate governance elders in dit jaarverslag. Subcommissies De raad van commissarissen heeft drie actieve commissies: de auditcommissie, de remuneratiecommissie en de selectie en benoemingscommissie. Deze commissies hebben ieder twee leden. De remuneratiecommissie en de selectie- en benoemingscommissie worden gevormd door de voorzitter en vice-voorzitter van de raad van commissarissen. Auditcommissie De auditcommissie bestaat uit de heer R.K. Jacobson (voorzitter) en de heer D. van der Bos. De auditcommissie heeft in 2007 viermaal vergaderd. De auditcommissie heeft als taak het adviseren van de raad van commissarissen op financieel terrein. Onderwerpen die aan de orde zijn gekomen zijn de financiële rapportage, budgettering, de rol van de externe accountant, fiscaliteit, compliance (onder andere de Autoriteit Financiële Markten), IFRS, renteen financieringsrisico s, waaronder de invloed van de kredietcrisis op het beleggingsfonds, verhuurrisico s, calamiteiten en aansprakelijkheidsrisico s, debiteurenrisico s, interne controle, IT-systemen, juridische risico s, de opvolging van aanbevelingen van de externe accountant, alsmede de uitkomsten van de controle van de externe accountant. Verslagen van de auditcommissie zijn telkens overlegd aan alle leden van de raad van commissarissen en besproken op de eerstvolgende vergadering van de raad van commissarissen. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestaat uit de heer W.M. Steenstra Toussaint (voorzitter) en de heer H.W. Breukink. De taak van de remuneratiecommissie is het adviseren van de raad van commissarissen op het terrein van het te voeren bezoldigingsbeleid van de directie. De commissie heeft in 2007 driemaal vergaderd. De remuneratiecommissie heeft het remuneratierapport 2007 opgesteld dat in de algemene vergadering van aandeelhouders van 8 april 2008 zal worden besproken. Hierin heeft zij onder andere voorstellen 16
Verslag van de raad van commissarissen geformuleerd ten behoeve van de bezoldiging van de individuele leden van de directie. Onderdeel daarvan is een rapportage inzake de over 2007 toe te kennen persoonlijke bonussen van de directie. De leden van de remuneratiecommissie zijn tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Management. In de vergadering van de raad van commissarissen van VastNed Management vindt afstemming plaats met de remuneratiecommissie van VastNed Retail, aangezien de directie voor beide fondsen werkzaam is en haar bezoldiging een afspiegeling is van haar werkzaamheden voor deze beide fondsen. Selectie- en benoemingscommissie Als eerder gemeld bestaat de selectie- en benoemingscommissie uit de voorzitter en vice-voorzitter van de raad van commissarissen. De selectie- en benoemingscommissie heeft viermaal vergaderd op het terrein van selectie en benoemingen. De selectie- en benoemingscommissie heeft namens de raad van commissarissen voorstellen gedaan aan de houders van prioriteitsaandelen ten behoeve van benoemingen binnen de raad van commissarissen, inclusief voorstellen inzake de vervanging van zijn voorzitter, de heer W. Nijman, die volgens rooster, op 3 april 2007 is afgetreden en de benoeming van de heer H.W. Breukink. Mutaties raad van commissarissen De algemene vergadering van aandeelhouders heeft met ingang van 3 april 2007 de heer H.W. Breukink benoemd, waarmee waardevolle kennis en ervaring voor VastNed Offices/Industrial is verworven. De heer W.M. Steenstra Toussaint is als voorzitter van de raad van commissarissen benoemd en is daarmee de heer W. Nijman opgevolgd die is afgetreden aangezien zijn zittingsduur van driemaal vier jaar was bereikt. De heer Breukink is benoemd als lid en vice-voorzitter van de raad van commissarissen. Rooster van aftreden Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: De heer R.K. Jacobson, 2008 (herkiesbaar) De heer D. van den Bos, 2009 (herkiesbaar) De heer W.M. Steenstra Toussaint, 2010 (herkiesbaar) De heer H.W. Breukink 2011 (herkiesbaar) De statuten voorzien in een zittingsduur die wordt beperkt tot driemaal vier jaar. VastNed Offices/ Industrial handelt hiermee in lijn met best practicebepaling III.3.5 van de Code. Algemene vergadering van aandeelhouders De agenda van de algemene vergadering van aandeelhouders van 8 april 2008 en de daarbij behorende aandeelhouderscirculaire zal medio maart 2008 worden gepubliceerd. Personeel De raad van commissarissen spreekt zijn dank uit aan de directie en haar medewerkers, voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten gedurende het verslagjaar. Rotterdam, 5 maart 2008 Voor de raad van commissarissen, W.M. Steenstra Toussaint, voorzitter Profielschets van de raad van commissarissen De profielschets van de raad van commissarissen waarborgt dat de raad van commissarissen naar behoren is samengesteld, inhoudende dat er op basis van aanwezige kennis en ervaring effectief toezicht op de directie van de vennootschap kan worden gehouden. Dit profiel is te raadplegen op de website van de vennootschap en kan worden opgevraagd ten kantore van de vennootschap. De raad van commissarissen verklaart dat al zijn leden onafhankelijk zijn als bedoeld in de Nederlandse corporate governance code. 17
Rotterdam V.l.n.r. Ir. J. Pars MRE MRICS, Mr. R.A. van Gerrevink, Mr. A.G.H. du Pont, Mr. drs. T.M. de Witte RA Verslag van de directie Economie en markten algemeen Economie De in economische cycli gebruikelijke tussentijdse correctie in de groei van de economie diende zich in de tweede helft van 2007 aan vanuit de financiële sector van de economie. Door het verkeerd prijzen van risico s op uitgeleend geld in de hypothecaire sector van de Amerikaanse economie moeten banken veel afschrijven op die leningen, aangezien deze nu gewaardeerd worden tegen hogere risicowaarden. Door de globalisering van de economie zijn deze leningen verspreid in bezit van de internationale banksector, waardoor ook buiten de Amerikaanse economie de financiële sector geraakt wordt door deze afschrijvingen. Onzekerheid betreffende de kapitalisatie van collega banken had tot effect dat banken huiverig waren geld aan elkaar uit te lenen, zodat het kleinste risico op een lening onder een vergrootglas werd gelegd, wat commerciële rentes op leningen in bepaalde gevallen opdreef. Daarmee vond een correctie in de ontwikkeling van de wereldeconomie plaats die een lagere economische groei opleverde in het tweede halfjaar van 2007 en ook in 2008. Opvallend daarbij is dat de oorsprong van de problemen in de Amerikaanse economie ligt, een economie met vele onevenwichtigheden, waaronder een onder schulden gebukt gaande consument. De centrale banken hebben als eerste reactie de benodigde liquiditeit verschaft om te voorkomen dat de financiële economie als een kaartenhuis in elkaar zakt. Daarbij gaf de ECB de toon aan. Daarna is de FED als eerste centrale bank begonnen met het verlagen van de korte rente. Het risico op een recessie is in de Amerikaanse economie ook het grootst vanwege de vele onevenwichtigheden in die economie. De verwachting is dat andere centrale banken in het eerste halfjaar van 2008 de FED zullen volgen. Commerciële banken op hun beurt, met als eerste de grote Amerikaanse banken, zijn door uitgifte van aandelen begonnen het risicodragend kapitaal weer op orde te brengen, wat meer invloed op de bankwereld geeft vanuit landen met een exces aan kapitaal, zoals de Aziatische- en olieproducerende landen. 18
Verslag van de directie De correctie in de economische groei heeft verder kleur gekregen door een oplopende inflatie als gevolg van over een breed front oplopende grondstofprijzen. Dit is een naar de aard wat hardnekkiger probleem. Vooral de mogelijke tweede-ronde-effecten van deze hogere prijzen kunnen leiden tot een loon-prijsspiraal. Volgens de kapitaalmarkt is het risico op een tweederonde-effect in de inflatie echter zeer klein als de lange rente op staatsobligaties in de eurozone in ogenschouw genomen wordt. Uitgaande van een reële rente van 2 á 3% en de lange termijn inflatietarget van de ECB van 2%, bevindt de lange rente zich op het moment van schrijven onderin de 4%. Dit is geen teken van zorg bij de belegger; hem gaat het om de inflatie. Resultaat van deze ontwikkelingen is dat de groeiverwachtingen van de wereldeconomie door economen naar beneden zijn aangepast. De genoemde ontwikkelingen tenderen naar een aantal kwartalen recessie in de Amerikaanse economie en een afkoeling van de wereldeconomie en die van de eurozone. Binnen de eurozone speelt hierbij ook de sterke euro een rol. De concurrentiepositie wordt daardoor beïnvloed. Niet vergeten moet worden dat veel landen in de eurozone gewend zijn aan een sterke munt en dat de economie daarop is ingesteld, waardoor lange termijneffecten van een sterke euro binnen de perken gehouden kunnen worden. De kansen op een weer hogere economische groei in 2009 voor de eurozone zijn duidelijk aanwezig, vooral door een krachtige onderliggende ontwikkeling van de wereldeconomie en een in 2007 sterk aangetrokken werkgelegenheid binnen de eurozone. Reële groei BNP (in %) Bron: Consensus Forecasts 4 3 2 1 0 1997 Eurozone Wereld 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Totaal rendement per jaar (in %) Bron: Global Property Research (GPR), Bloomberg 2007 2008E 2009E Kantoormarkt De economische groei zette in 2007 verder door wat resulteerde in een behoorlijke banengroei in Europa. Sommige landen zoals Nederland kende zelfs een forse banengroei. De kantoormarkten in Europa zijn nu in een expansiefase beland, wat betekent dat het kantooroppervlak dat in gebruik is weer groeit. Het prime segment van de Europese kantoormarkt laat nu ook duidelijk een toename van de huur zien, samen met een daling van de huurvrije periode en verdere stimulansen die aan huurders gegeven worden voor het tekenen van een nieuw huurcontract. In een aantal grote steden van Europa is er in het prime segment al wat langer groei van huurniveaus te zien. Deze trend zet zich in deze steden ook door naar de andere segmenten van de kantoormarkt. De kantoormarkten in België, Duitsland en Nederland lopen daarop wat achter, wat voor een belangrijk deel te wijten is aan de nog hoge leegstandspercentages die deze markten kennen, een erfenis van de vorige neergaande fase in de kantoormarktcyclus. In het geval 20 10 0-10 -20-30 -40 GPR 250 Europa GPR 250 Nederland VastNed Offices/Industrial 1 jaar 3 jaar 5 jaar 7 jaar 19
VastNed Offices/Industrial Jaarverslag 2007 20
VastNed Offices/Industrial Jaarverslag 2007 Harro Knijf, advocaat en partner, De Brauw Blackstone Westbroek, Den Haag De Rode Olifant is zeker in Den Haag een begrip, hoewel veel mensen nog nooit binnen zijn geweest en vaak ook niet weten dat wij er gehuisvest zijn, kent iedereen het gebouw. Vooral ouderen kennen het pand nog van de eerste eigenaar, Esso. Tussen al het nieuwbouwgeweld om ons heen staat dit statige toonaangevend pand. Veel van onze cliënten ervaren de sfeer binnen als rustgevend en authentiek en dat geldt eigenlijk ook voor de werknemers. 21
Woluwe Verslag van de raad van commissarissen Mechelen Woluwe De kantoormarkten in Europa zijn nu in een expansiefase beland, wat betekent dat het kantooroppervlak dat in gebruik is weer groeit. 22
Utrecht VastNed Offices/Industrial Jaarverslag 2007 van Duitsland komt daar nog bij dat deze economie een laat-cyclisch karakter heeft en dus wat later tot volle wasdom komt dan andere economieën in Europa. Ook bij deze achterblijvers binnen de Europese kantoormarkt is het herstel van de kantoormarkten in 2007 ingezet. De kantoormarktcyclus is een veelbesproken fenomeen. De vraag naar kantoorruimte is elastisch, terwijl het aanbod niet elastisch is. De huidige situatie in de kantoormarkt is dat de bouwactiviteit in nieuwe kantoren is teruggelopen, maar de totale plancapaciteit nog altijd aanzienlijk is. Deze plannen worden voor het overgrote deel uitgesteld, omdat overheden en/of beleggers nu voorverhuureisen voor (beleggings-)objecten stellen. Daarmee zijn speculatieve ontwikkelingen voor het moment in de ijskast gezet, wat de komende jaren mogelijk een tekort aan nieuwbouw tot gevolg zal hebben in de kantoormarkt. Belangrijk daarbij is dat de huurcyclus in de landen waar VastNed Offices/Industrial actief is, nog maar de bodem heeft gepasseerd. Er is daarom ook nog geen sprake van een overspannen situatie op de kantoormarkt, wat speculatieve ontwikkeling van kantoorruimte tegenhoudt. Mechelen In de vraag naar kantoorruimte zijn een aantal belangrijke trends waar te nemen: De werkgelegenheid in de diensteneconomie concentreert zich meer en meer in de grote steden waar de bevolking, gemiddeld gesproken, jonger is dan landelijk het geval is, een belangrijk neveneffect van de vergrijzing. De grote steden bieden bovendien betere publieke voorzieningen, zeker voor tweeverdieners; In toenemende mate stellen kantoorgebruikers hogere eisen aan de kwaliteit van de omgeving waarin het kantoorgebouw is gelegen. De grote steden zijn in staat deze kwaliteit te waarborgen of waar nodig te creëren, en; De toekomstige vraag naar kantoorruimte zal zich concentreren op kantoorgebouwen die enerzijds functioneel en efficiënt zijn en anderzijds duurzaam. Goede bereikbaarheid en ruime parkeergelegenheid, alsook de nabijheid van goed openbaar vervoer is van belang. De kantoormarkt is een volwassen markt geworden. De groei van de kantoorwerkgelegenheid zal zich steeds meer in lijn met de economische groei ontwikkelen in plaats van de stormachtige ontwikkeling van de laatste dertig jaar. De karakteristiek van volwassen markten is dat er segmentatie plaatsvindt. Het aangeboden product differentieert naar verschillend type gebruikers. Wat tot voor kort een massaproduct was, krijgt nu vormen die sterk op de gebruiker zijn ingesteld. De vraag naar kantoorruimte spitst zich toe op die kantoorgebieden met een positieve eigen uitstraling, waarmee een bepaalde kantoorgebruiker 23