Invloed vergrijzing op vastgoedbeleggingen ing. W. Dijkmans, s1656066 Dilemma s in de vastgoedsector F3, Individueel, week 6 Master Vastgoedkunde Oktober 2007 ing. W. Dijkmans 1
Colofon Gegevens onderwijsinstelling: Onderwijsinstelling : Rijks Universiteit Groningen. Faculteit : Ruimtelijke Wetenschappen Opleiding : Master Vastgoedkunde Moduul : Dilemma s in de vastgoedsector, individueel week 3 Docent : dr. P.R.A. Terpstra Gegevens auteur: Auteur : ing. W. Dijkmans Studentnummer : S1656066 Telefoon : +31618647398 e-mail : w_dijkmans@hotmail.com Datum: Deventer, 5 oktober 2007 ing. W. Dijkmans 2
Geleidelijk aan is de bevolking in Nederland aan het vergrijzen. Vergrijzing houdt in dat zowel het absolute aantal ouderen als het aandeel ouderen in de totale bevolking toeneemt. Op 1 januari 2007 telde Nederland circa 2,4 miljoen ouderen (personen van 65 jaar en ouder). Dit komt neer op 14% van de totale bevolkingomvang. Daarnaast is sprake van 'dubbele vergrijzing'. Dit houdt in dat binnen de groep 65-plussers het deel 80-plussers het sterkst stijgt. Op 1 januari 2007 waren er bijna 601.000 mensen van 80 jaar en ouder, wat neerkomt op 4% van de bevolking. Van de 65-plussers was 25% ouder dan 80 jaar. (SER, 2000) (De Beer en Verweij, 2005) De vergrijzing is te verklaren aan de hand van een tweetal kenmerkende oorzaken: 1. Wanneer te weinig kinderen geboren worden om de ouders te vervangen, is er sprake van een vergrijzing van de bevolking. Bij een geboorte van circa 210 kinderen op 100 vrouwen bestaat een evenwichtspunt. Momenteel krijgen 100 vrouwen, in de Europese Unie landen, niet meer dan 150 kinderen. Opvallend hierin is dat het pronatalistische beleid van de overheid hier geen verandering in kan brengen. 2. Wanneer een stelselmatige stijgende lijn is te ontdekken in de levensverwachting van de bevolking, is te spreken van een vergrijzing. Deze ontwikkeling lijkt, net als het lage geboortecijfer onomkeerbaar. Door middel van selectieve immigratie naar leeftijd zou het in theorie mogelijk moeten zijn om de veroudering van de bevolking, door een aanhoudend lage vruchtbaarheid en een alsmaar hogere levensverwachting, tegen te gaan. Wanneer getracht wordt de veroudering tegen te gaan door middel van selectieve immigratie, is een steeds groter aantal migranten nodig. In het jaar 2100 zou Nederland een bevolkingsomvang hebben van circa 100 miljoen. (Imhoff, 2000) Toekomstige vergrijzing In de nabije toekomst zal het aantal ouderen in Nederland gestaag blijven toenemen. In figuur 1 is te zien dat vanaf het jaar 2010 een sterk stijgende lijn zich gaat ontwikkelen. In het jaar 2050 zullen er circa 3,9 miljoen 65-plussers zijn, tegenover 2,4 miljoen 65-plussers in 2007. Deze 2,4 miljoen vormen 14% van de totale bevolkingsomvang van Nederland, terwijl het aandeel 65-plussers in 2050 gestegen zal zijn naar 24%. Gekeken naar de dubbele vergrijzing treedt ook een duidelijke stijgende ontwikkeling op. In 2007 is 25% van de 65-plussers 80 jaar of ouder, wat zal gaan stijgen naar een percentage van 38% in 2050. De belangrijkste oorzaak voor de sterk toenemende vergrijzing van de bevolking is gelegen in de geboorteontwikkelingen in het verleden: de babyboomgeneratie van 1946-1970 begint vanaf 2011 de leeftijd van 65 jaar te passeren. Rond het jaar 2035 zullen de laatste van de babyboomgeneratie de 65 jaar bereiken. De dalende lijn Figuur 1: Aantal 65- en 80-plussers, 1950-2007 (meetpunt 1 januari) en prognose aantal 65- en 80-plussers, 2007-2050 Bron: CBS, 2007 ing. W. Dijkmans 3
van het aantal 65-plussers na 2040 in figuur 1 is hierdoor mede te beargumenteren. (De Beer en Verweij, 2005) Een voortgaande dubbele vergrijzing van de bevolking in Nederland is onvermijdelijk. Dit zal resulteren in een toenemende mate van sociaal-economische consequenties op onder andere het gebied van de pensioenvoorzieningen, vastgoed en de zorgsector. (Jansen en Singelenberg, 2002) Liberalisering zorgsector Een belangrijk punt als het gaat om zorginstellingen, zoals onder andere ziekenhuizen, is de vraag of het huidige kabinet de plannen van de vorige regering integraal zal doorzetten om ruimte te scheppen voor marktpartijen binnen de zorgvastgoed. Volgens Hans Copier (managing director van ING REIM Nederland) is een liberalisering van de zorgsector nabij. (Wiegerinck, 2007) Zorginstellingen, zoals ziekenhuizen, verpleeg- en verzorgingstehuizen lopen nu nog geen risico op hun vastgoedbeleid en hun investeringsbeslissingen. Het kabinet wil hieraan een einde maken omdat het niet hebben van deze risico s een negatieve invloed hebben op de klantvriendelijkheid, de doelmatige bedrijfsvoering en op een efficiënte vastgoedbeheer. De liberalisering binnen de zorgsector zal betekenen voor de zorginstellingen dat zij zelf verantwoordelijk worden voor hun eigen vastgoed en hun investeringen. Rendement op vastgoed wordt ineens een belangrijke factor binnen de zorgvastgoed. Sleutelbegrippen worden waardeontwikkeling, locatie en alternatieve aanwendbaarheid. (Kabinet, 2007) Hoewel de markt voor zorgvastgoed nog in de kinderschoenen staat, oriënteren projectontwikkelaars, vastgoedbeleggers en financiële instellingen zich op een mogelijke nieuwe rol. Per 1 januari 2008 mogen ziekenhuizen zelf beslissen over investeringen in nieuw vastgoed. Tevens mogen ziekenhuizen vrij op de markt opereren bij de verkoop van grond en gebouwen, en staan alle financieringsconstructies open. De liberalisering van de ziekenhuizen zal nauwlettend in de gaten gehouden worden om vervolgens in 2011 de overige zorginstellingen de liberaliseren. De liberalisering betekent een aanzienlijke verandering ten opzichte van de huidige situatie waarbij alles omtrent zorgvastgoed wetmatig gestuurd is. Tot op heden diende de zorginstelling een verklaring van behoefte in bij de overheid en zodra de overheid groen licht gaf, mocht de desbetreffende zorginstelling renoveren, bouwen of een ander vastgoedobject zoeken. Boven op het tarief wordt de rente en afschrijvingen, welke plaatsvinden over een periode van circa veertig jaar, nagecalculeerd. Hieruit is duidelijk op te maken dat de zorginstellingen geen kijk hebben op haar vastgoed. Met de liberalisering worden de zorginstellingen zelf verantwoordelijk voor hun kapitaallasten. Elke zorginstelling krijgt te maken met een normatieve huisvestingscomponent. Elke cliënt zal een stukje van de huisvestingskosten doorberekend krijgen. De zorginstelling mag zelf bepalen wat hiermee vervolgens gebeurd, maar hier tegenover staat dat zij nu ook zelf het risico van de huisvesting draagt. Zo drukken overtollige vierkante meters onder het nieuwe regime op de balans van de instelling zelf, en niet op die van de overheid. Aangezien zorgvastgoed in veertig jaar wordt afgeschreven, was het streven van een zorginstelling om zoveel mogelijk vierkante meters te realiseren. Dit zou enige ruimte en flexibiliteit moeten opleveren. (Bijsterveld, 2007) Aangezien de zorginstellingen met hun grond en panden de vrije markt op mogen, is het mogelijk om een samenwerkingsvormen aan te gaan met private partijen voor het herontwikkelen van de oude locaties. Door de nieuwe regelgeving heeft dit zin gekregen, omdat de winsten uit verkoop van vastgoed niet meer direct afgedragen hoeven te worden of leiden tot kortingen op de zorgbudgetten. De ziekenhuizen kunnen de winsten herinvesteren in zorg of vastgoed. ing. W. Dijkmans 4
Beleggers en financiële instellingen hebben door de veranderende regels ook oor gekregen naar de zorgvastgoedmarkt. Aangezien de vastgoedbeleggingsmarkt krap is, zijn beleggers op zoek naar alternatieven. Hierbij speelt mee dat de verwachte constante huurstroom van de semioverheidsinstellingen een aantrekkende rol bespeeld. Echter is duidelijk dat de zorgvastgoed nog geen volwassen beleggingsmarkt is. Tevens zijn de grote marges (nog) niet te vinden in de zorgvastgoed, nog afgezien van de vraag of dat maatschappelijk wenselijk is. De vastgoedmarkt heeft naast de ontwikkelingsmogelijkheden meer te bieden voor de zorgsector, namelijk aantrekkelijke financieringsconstructies. Een belangrijke rol speelt de restwaarde van het vastgoed als het na circa 30 jaar verkocht wordt. Op die geschatte restwaarde worden de financierings- en beleggingsarrangementen van nu gebaseerd. Hierbij spelen de eerder genoemde sleutelbegrippen een belangrijke rol. (Bijsterveld, 2007) De beleggingsmarkt voor zorgvastgoed mag nog in de kinderschoenen staan en nog niet de transparantie hebben die van een volwassen markt verwacht mag worden, in potentie is het wel een grote markt. Maar wat de omvang precies is, weet niemand omdat er nauwelijks cijfers bekend zijn. Volgens een voorzichtige schatting van het College bouw zorginstellingen gaat het om 18 tot 20 miljoen vierkante meter zorgvastgoed, waarbij alleen intramurale zorg is meegerekend, zoals ziekenhuizen en verpleeghuizen. Instellingen die extramurale zorg leveren, zoals poliklinische behandelingen en fysiotherapie, zijn hier nog buiten beschouwing gelaten. (Klaver, 2007) Invloed vergrijzing beleggingen Doordat de Europese bevolking vergrijst, zal op de lange termijn vastgoed als belegging steeds meer in trek komen. Volgens hoogleraar Dirk Brounen van de RSM Erasmus Universiteit is de veroudering van de Europese bevolking een structurele component die de vraag naar vastgoed als belegging de komende jaren zal blijven toenemen. Vaak wordt gepraat over het effect van vergrijzing en bevolkingssamenstelling op de behoefte aan ruimte. Verwacht wordt dat de woningbehoefte zal toenemen door het stijgende aantal huishoudens en dat de behoefte aan kantoorruimte zal afnemen. Minder aandacht is er voor wat de stijging van de gemiddelde leeftijd in Europa zal betekenen voor de vraag naar vastgoed als belegging. Momenteel zijn er 731 miljoen Europeanen, van wie 116 miljoen ouder dan 65 jaar. In 2050 zijn er 664 miljoen Europeanen, van wie 183 miljoen 65-plus. De stijging van de gemiddelde leeftijd betekent dat de beleggingshorizon zal worden verkort. De oudere Europeaan zal via zijn pensioenvoorziening meer directe inkomsten wensen, als de inkomsten uit arbeid wegvallen. Hierdoor zal de samenstelling van de beleggingsportefeuilles (aandelen, obligaties, vastgoed ) veranderen ten gunste van een categorie die op de kortere termijn directe inkomsten oplevert. Vastgoed genereert op de kortere termijn meer directe inkomsten, zoals huurinkomsten. Bovendien leveren vastgoedaandelen op de kortere termijn meer dividend op dan de meeste aandelen, die het voor hun totaalrendement meer van koersstijgingen moeten hebben. (Klaver, 2006) Discussiestelling De (dubbele) vergrijzing zorgt voor een aantrekkelijke beleggingsklimaat in de vastgoedsector ing. W. Dijkmans 5
I. Literatuurlijst I.1 Literatuur Beer, J. de, Verweij, A., Wat is de huidige situatie in de vergrijzing? Volksgezondheid Toekomst Verkenning, Nationaal Kompas Volksgezondheid, Bilthoven, 2007. Beer, J. de, Verweij, A., Wat zijn de belangrijkste verwachtingen voor de toekomst in de vergrijzing? Volksgezondheid Toekomst Verkenning, Nationaal Kompas Volksgezondheid, Bilthoven, 2007. Bijsterveld, K., Zorgsector biedt vastgoedwereld volop kansen. Building Business; Dossier zorg en vastgoed, 2007. Imhoff, E. van, Nimwegen, N. van, Migratie geen remedie tegen vergrijzing. Demos, 2000. Jansen, P., Singelenberg, J., Wonen welzijn en zorg: de lange weg van scheiden naar combineren. Themanummer wonen en zorg van het Tijdschrift van de Volkshuisvesting, Utrecht, 2002. Kabinet, Beleidsnota duurzame leefomgeving, Het Kabinet Balkenende IV, Den Haag, 2007. Klaver, G., Aarzelende start voor zorgvastgoed. PropertyNL, 2007. Klaver, G., Vraag naar vastgoed stijgt met vergrijzing. PropertyNL, 2006. SER (2002), EU en vergrijzing. Den Haag, publicatie 2. Wiegerinck, E., Wij kunnen een brug slaan tussen zorg en beleggers. Vastgoedmarkt, 2007. I.2 Afbeeldingen/figuren/tabellen CBS, Bevolkingsprognose. Centraal Bureau voor de statistiek, 2007 ing. W. Dijkmans 2