Locatiesynergie bepalend in stationsontwikkelingen

Transcriptie

1 Locatiesynergie bepalend in stationsontwikkelingen ing. W. Dijkmans, s Dilemma s in de vastgoedsector F3, Individueel, week 7 Master Vastgoedkunde Oktober 2007

2 Colofon Gegevens onderwijsinstelling: Onderwijsinstelling : Rijks Universiteit Groningen. Faculteit : Ruimtelijke Wetenschappen Opleiding : Master Vastgoedkunde Moduul : Dilemma s in de vastgoedsector, individueel week 7 Docent : dr. P.R.A. Terpstra Gegevens auteur: Auteur : ing. W. Dijkmans Studentnummer : S Telefoon : w_dijkmans@hotmail.com Datum: Deventer, 16 oktober 2007

3 Discussiestelling: De herontwikkeling van een stationslocatie staat of valt bij een geslaagde locatiesynergie. Stationsgebieden zijn hedentendage niet meer weg te denken uit de moderne binnensteden. In diverse plaatsen in Nederland worden deze locaties dan ook herontwikkeld als zijnde binnenstedelijke ontwikkelingslocaties met hoge potentie. De verwachting is dat het reizigersaantal binnen het openbaar vervoer de komende jaren zal blijven stijgen. Hiermee wordt dus duidelijk dat complexe, binnenstedelijke stationslocaties interessante locaties zijn om te herontwikkelen. (Peek, 2006) Een stationslocatie is een complex stuk grond wat veroorzaakt wordt door het ambivalente karakter. Een binnenstedelijke stationslocatie is enerzijds te beschouwen als een knooppunt in diverse (openbaar)vervoersnetwerken, anderzijds als een plaats in de stad (Bertolini en Spit, 1998). Enerzijds zal dat betekenen, voor het herontwikkelen van een stationslocatie, dat de herontwikkelingsopgave zich richt op het huisvesten van vastgoed- of verblijfsfuncties, anderzijds zal het zich richten op vervoers- of verplaatsfuncties. Deze tweedeling zorgt ervoor dat vele diverse partijen betrokken zijn bij een dergelijk project. Dit is dan ook hetgeen wat de verschillende partijen met elkaar bindt. De mogelijke verbanden tussen de verschillende vastgoeden vervoersfuncties bieden kansen op meerwaarde (oftewel locatiesynergie) voor de betrokken partijen. Meerwaarde door middel van waardeketens De bovengenoemde kans op meerwaarde, door het tweeslachtige karakter van een binnenstedelijke stationslocatie, is te verklaren aan de hand van de waardeketens op de locatie. Bedrijfskundige Michael Porter introduceerde het begrip waardeketen om een bedrijf te kunnen analyseren op mogelijk concurrentievoordeel. Bepalend in zijn theorie was dat het voordeel niet alleen afhankelijk is van de waardeketens van de verschillende activiteiten binnen het eigen bedrijf, maar voornamelijk de positie die het bedrijf inneemt in het waardesysteem van de gehele bedrijfstak. Het is mogelijk om door middel van het centaal stellen van de locatie in plaats van een bedrijf het concurrentievoordeel, oftewel de meerwaarde, van een stationslocatie te analyseren. Het gaat erom om te verklaren hoe activiteiten van actoren, die aan eenzelfde locatie gebonden zijn, onderling waarden creëren en elkaar concurrentievoordeel bieden (Porter, 1985) In figuur 1 is te zien dat de gebruiker door middel van het gebruik van zowel verplaatsings- als verblijfsfunctie de waardesystemen van beide bedrijfskolommen met elkaar verbindt. Op deze wijze ontstaan nieuwe locatiegebonden waardeketens via welke de betrokken actoren onderling waarde kunnen toevoegen (Bruil et al, 2004).

4 Figuur 1: Nieuwe waardeketens door gebruiker Bron: Bruil et al, 2004 Locatiesynergie Van locatiesynergie is te spreken wanneer actoren onderling waarde toevoegen. Igor Ansoff gebruikt om het effect aan te duiden hier zelfs de rekenformule 1+1=3 voor (Ansoff, 1965). Synergie is het wederzijds verlagen van de risico s en kosten en/of het verhogen van de opbrengsten en het creëren van kansen (Krumm, 1999) De synergie, bij het herontwikkelen van locaties, kan verdeeld worden in enerzijds synergie gericht op de beperking van de productiekosten in de verschillende fase van het ontwikkelingsproces, en anderzijds synergie die gericht is op het verbeteren van de concurrentie- en redementspositie van de betrokken actoren. De laatste vorm van synergie, en ook tevens de invloedrijkste, komt tot uiting in de exploitatiefase, waarbij de gebruiker centraal staat. Bij het succesvol laten slagen van een herontwikkeling van een stationslocatie is de locatiesynergie een belangrijke factor. Om locatiesynergie te realiseren, is het essentieel om op zoek te gaan naar belangen die tegelijkertijd bijdrage aan de doelen van de verschillende actoren. Voor stationsgebieden is het mogelijk een viertal groepen van belangen te onderscheiden. 1. Centraliteit De potentie die voortkomt uit de ligging van de locatie. De Centraliteit wordt uit zich in het aantal activiteitenplaatsen dat binnen bepaalde (tijds)kosten mogelijk zijn als bestemming. 2. Transferkwaliteit Het stationsgebied als knooppunt staat centraal. 3. Omgevingskwaliteit Het stationsgebied dient een aantrekkelijk verblijfs- en vestigingsplaats te zijn. Een centrale ligging is niet voldoende voor een stationslocatie. 4. Intensiteit Door de samenhang van de eerder genoemde punten ontstaat een verandering in de intensiteit. Dit wordt geuit in grootte, tijdstip en richting van reizigersbewegingen. (Van Hagen en Peek, 2001)

5 Doordat bij het herontwikkelen van een stationslocatie aandacht gegeven wordt aan de vier groepen belangen, worden de betrokken actoren gedwongen verder te kijken dan hun eigen doelen. Een bewustwording van het effect van hun eigen handelen op andere actoren wordt hiermee gerealiseerd. Strategieën Uit een analyserend onderzoek van Peek (2002) en Van Hagen (2002) naar de wensen van reizigers valt te concluderen dat er verschillende strategieën zijn om een stationslocatie te herontwikkelen waarbij synergie ontstaat. Hierbij dient in acht genomen te worden dat in het planvormingsproces vroegtijdig rekening gehouden wordt met het realiseren van een synergie (Van Hagen en Peek, 2001). De drietal strategieën kenmerken zich door de drie V s, namelijk: 1. Versnellen Door het verhogen van de snelheid van vervoersmiddelen en het versnellen van het overstappen wordt het reizen via de stationslocatie aantrekkelijker. Dit heeft een positief effect op de centraliteit en de transferkwaliteit, wat zal leiden tot een verandering in de intensiteit van het gebruik. 2. Verdichten Verdichten rondom het station zorgt voor meer herkomsten en bestemmingen. Tevens wordt de locatie interessanter als vestigingsplaats. Verdichten heeft effect op alle vier de waarde. 3. Veraangenamen Gebruikers dienen het station als aangenaam te ervaren. Een veraangenaming heeft effect op de transferkwaliteit, omgevingskwaliteit en intensiteit van het gebruik. (Peek, 2002) (Van Hagen, 2002) In figuur 2 is de relatie te zien tussen de vier waardenoriëntaties en de drie strategieën. Ieder herontwikkelingsplan voor een stationslocatie dient gebaseerd te zijn op de strategieën van versnellen, verdichten en veraangenamen, of dient getoetst te worden op de effecten die het herontwikkelingsplan heeft op de vier waardenoriëntaties (Peek, 2002). Bovenstaande is gevisualiseerd in figuur 2. Strategie Relatie Waardenoriëntatie Versnellen Centraliteit Transferkwaliteit Verdichten Omgevingskwaliteit Veraangenamen Intensiteit Figuur 2: Visualisatie strategieën gekoppeld aan Waardenoriëntatie Bron: Bruil et al, 2004

6 I. Literatuurlijst I.1 Literatuur Ansoff, H. I. (1965), Corporate strategy. An analytic approach to business policy for growth and expansion. New York: McGraw-Hill. Bertolini, L., Spit, T. (1998), Cities on rail. The redevelopment of railway station areas. London: E&FN Spon. Bruil, I., Hobme, F., Peek, G.J., Wigmans, G. (2004), Integrale gebiedsontwikkeling. Het stationsgebied s-hertogenbosch. Amsterdam: Sun. Hagen, M. van (2002), Belevingswaarde stations. Utrecht. Krumm, P.J.M.M. (1999), Corporate real estate in multinational corporations. A comparative analysis of Dutch corporation. Nieuwengein: ARKO Publisher Peek, G.J., van Hagen, M. (2001), Synergie op stationslocaties. Investeren in kwaliteit geeft meerwaarde. Stedenbouw en ruimtelijke ordening, nummer 4. Peek, G.J., (2002), Een nieuw treinproduct. Van klantwens tot integrale treinproduct. Delft: CVS Peek, G.J., (2006), Maak het snel mooier! : tijdwaardering als maat voor investeringen in infrastructuurprojecten. Den Haag: NIROV. Porter, M. E. (1985), Competitive advantage. Creating and sustaining superior performance. New York: The free press. I.2 Afbeeldingen/figuren/tabellen Bruil, I., Hobme, F., Peek, G.J., Wigmans, G. (2004), Integrale gebiedsontwikkeling. Het stationsgebied s-hertogenbosch. Amsterdam: Sun.