Aanleiding Sinds een aantal jaren is er een afname te zien van het aantal (jonge) gezinnen in Breda. De huidige economische crisis en de nieuwe maatregelen van het kabinet maken het voor jonge huishoudens moeilijker om woonruimte te vinden. De Gemeente Breda en de corporaties hebben de wens om jonge huishoudens aan te trekken en vast te houden. Deze wens is geborgd in de Herijkte Alliantie 2011 2014. Opdracht In de Herijkte Alliantie staat de volgende doelstelling vermeld: De gemeente en de corporaties maken een gezamenlijk actieplan waarin wordt uitgewerkt op welke wijze jonge huishoudens verleid kunnen worden naar Breda te verhuizen en/of kunnen worden vastgehouden in Breda. Hierbij worden mogelijkheden in de bestaande voorraad meegenomen. Bij het maken van het actieplan worden marktpartijen betrokken. Uitvoering Het actieplan geeft eerst een beschrijving van jonge huishoudens. Vervolgens gaan we in op de feiten en cijfers en brengen we de landelijke en Bredase ontwikkelingen in beeld. In de conclusies en het advies geven we aan welke acties belangrijk zijn om de komende jaren uit te voeren om ervoor te zorgen dat we ze inderdaad kunnen verleiden om te komen of te blijven. Er is rekening gehouden met de Herijkte Alliantie 2011-2014, de Woonagenda, het Actieplan Studenthousing@breda, het onderzoek Wonen in Breda 2010 van RIGO en diverse studies van het Centraal Bureau voor de Statistiek. De uitkomsten van het Werkatelier woonagenda & projectontwikkelaars dat op 24 augustus 2011 heeft plaatsgevonden en waar diverse marktpartijen als Neprom, Rabobank en Bouwend Nederland aanwezig waren, zijn in dit actieplan meegenomen. Ook zijn de uitkomsten meegenomen van de bijeenkomst over Goedkoop Bouwen die plaatsvond in januari 2012. 1
1. Beschrijving jonge huishoudens 1.2. Definitie Jonge huishoudens zijn onder te verdelen in twee categorieën:. Starters: een starter is een huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig woonde en daarna hoofdbewoner van een woning is (definitie CBS). Dit kan huur of koop zijn. Hieronder worden zowel werkende mensen als studenten gerekend.. Doorstromers. Voor en na de verhuizing is het huishouden de hoofdbewoner van een woning. De vorige woning is na de verhuizing beschikbaar voor nieuwe bewoners (definitie CBS). Dit kan van huur naar koop zijn of van sociale huur naar middeldure/dure huur. Het jonge huishouden heeft een maximale leeftijd van 34 jaar en zijn huishoudens met en zonder kinderen. In bovenstaande definiëring nemen we de groepen met een beperking en de arbeidsmigranten niet mee. De reden hiervan is dat de groep met een beperking de benodigde aandacht heeft binnen het GWI-beleid (Geschikt Wonen voor Iedereen). De arbeidsmigranten is een zeer specifieke doelgroep, waar reeds specifiek beleid voor wordt gemaakt. De Bredase jonge huishoudens zijn onder te verdelen in vier typen huishoudens 1 : alleenstaand Huishoudens zonder kinderen Huishoudens met kinderen Eenoudergezin T/m 23 jaar 5.580 89% 490 8% 50 1% 130 2% 6.250 24-34 jaar 7.110 48% 4.260 29% 3.000 20% 540 4% 14.900 12.690 4.750 3.050 670 21.150 In totaal vallen 21.150 huishoudens binnen de definitie van jonge huishoudens. Dit is 26% van het totaal aantal huishoudens in Breda. Een groot deel (89%) van de doelgroep tot en met 23 jaar is alleenstaand. Bij de doelgroep 24 34 jaar is bijna de helft alleenstaand, maar zijn ook de huishoudens zonder en met kinderen (29%, 20%) goed vertegenwoordigd. 1.3. Generaties en leefstijlen Onderzoeksbureau Motivaction doet o.a. onderzoek naar leefstijlen. Leefstijlen brengen de onderliggende waarden van mensen tot uitdrukking. Met dit type onderzoek kan gerichte productontwikkeling en vermarkting tot stand komen. Ook voor de jonge huishoudens in Breda zijn de leefstijlen in beeld gebracht 2. 1.3.1. Generaties De huidige jonge huishoudens behoren tot twee generaties. De pragmatische generatie (1971-1985) kenmerkt zich door gelijke kansen, ruime mogelijkheden, vrijheid en keuzes en veel stimulans van de ouders. De pragmatische generatie wil zijn eigen ding doen, zichzelf zijn en zichzelf ontdekken. Ze zijn gedreven, ambitieus en gewend aan competitie. Deze generatie is optimistisch ingesteld: de wereld is binnen handbereik gekomen, dus er is altijd wel een plek te vinden waar je het naar je zin hebt. Goed in je vel zitten, trots kunnen zijn op jezelf, daar gaat het om. Keerzijde hiervan is, dat de pragmatische generatie fundamentele keuzes uitstelt en bij afwezigheid van positieve stimulans neigt naar passiviteit. De grenzeloze generatie (na 1986) is meer gericht op netwerken, uiterlijkheden en kicks, en niet zo op het eigen welzijn, op maatschappij en milieu. Geld, status en competitie tellen weer zwaarder, en maatschappelijke hiërarchie wordt positiever gewaardeerd dan door oudere generaties. Ook is de grenzeloze generatie sterk op zichzelf gericht. totaal 1 Wonen in Breda, een verkenning van de woningmarkt, RIGO april 2011(Breda incl. Bavel, Ulvenhout, Prinsenbeek en Teteringen) 2 De grenzeloze generatie (2009), Martijn Lampert en Frits Spangenberg. 2
1.3.2 Leefstijlen Gemaksgeoriënteerden: De impulsieve en passieve consument die in de eerste plaats streeft naar een onbezorgd, plezierig en comfortabel leven. Voorbeeldprojecten: huurwoningen Waterdonken (Teteringen). Verder vooral te vinden in bestaande huurvoorraad. Opwaarts mobielen: De carrièregerichte individualisten met een uitgesproken fascinatie voor sociale status, nieuwe technologie, risico en spanning. Voorbeeldprojecten: Plan A (Geeren Zuid), koopwoningen Waterdonken Postmoderne hedonist: De pioniers van de beleveniscultuur, waarin experiment en het breken met morele en sociale conventies doelen op zichzelf zijn geworden. Voorbeeldprojecten: kluswoningen Linie Noord, (Collectief) particulier opdrachtgeverschap Moderne burgerij: De conformistische, statusgevoelige burgerij die het evenwicht zoekt tussen traditie en moderne waarden als consumeren en genieten. Voorbeeldprojecten :Plan A (Geeren Zuid), Meulenspie, Bouverijen (Teteringen) In de groep jonge huishoudens is een aantal leefstijlen dominant. 25% van de jongere generatie is gemaksgeoriënteerd, 24% is opwaarts mobiel, 18% is postmoderne hedonist en 16% behoort tot de moderne burgerij. Er is sprake van een overwegend moderne oriëntatie, waarbij bezitten, consumeren en genieten van het leven voorop staat. De moderne leefstijlen zijn sterk op zichzelf gericht. Tradities en het behouden van normen en waarden zijn voor deze leefstijlen minder belangrijk. Hoewel op zichzelf gericht, is de persoonlijke ontplooiing in de zin van zichzelf verwezenlijken van minder belang. De postmoderne hedonist (als enige leefstijl behorend tot de postmoderne) vormt hierop een uitzondering, voor hem staat de eigen ontplooiing en zichzelf ontdekken bovenaan en is consumeren en geld verdienen juist minder van belang. Studenten en HBO/WO afgestudeerde jonge huishoudens behoren veelal tot de leefstijlen opwaarts mobiel en postmoderne hedonist. De werkende jongeren en startende gezinnen behoren tot de leefstijlen moderne burgerij en gemaksgeoriënteerden. De laatstgenoemde leefstijlen wonen vaker in sociale huurwoningen dan de eerstgenoemden, ook als zij een hogere leeftijd bereikt hebben. Voor het beeldmateriaal en de woonprofielen van de genoemde leefstijlen zie Bijlage 1. 3
2. Feiten en cijfers 2.1. Demografische ontwikkelingen In Breda is 23% van de bevolking jonger dan 19 jaar, 62% behoort tot de 20 tot 64-jarigen en 15% is 65 jaar en ouder. Hiermee vertoont de leeftijdsopbouw van Breda veel overeenkomst met die van Nederland. De afgelopen tien jaar zijn alle leeftijdsgroepen in Breda in aantal toegenomen, met uitzondering van de groep 25 tot 34-jarigen (absolute afname) en ook de groep van 70 tot 74-jarigen. De leeftijdsgroepen 55 tot 59 en 60 tot 64 jaar maakten de sterkste groei door. De afname van de groep 25 tot 34-jarigen en sterke groei van de 55-plussers betekent dat de beroepsbevolking in Breda vergrijst. De afgelopen jaren zijn er meer mensen in de gemeente Breda komen wonen dan er vertrokken zijn. Het positieve saldo wordt vooral veroorzaakt door jonge vestigers (15-25 jarigen), voor een belangrijk deel studenten aan de Hbo-instellingen. Men is er de afgelopen periode vrij vaak in geslaagd deze studenten na hun studie aan de stad te binden. Er zijn daarentegen meer gezinnen met kinderen vertrokken dan dat er gevestigd zijn. Het migratiesaldo voor 50-plussers is gematigd positief. Vergeleken met Breda wonen er in de regio minder jonge huishoudens. In de gemeente Breda is 26 procent van de huishoudens jonger dan 35 jaar, in de regio is dit 15 procent. In de overige gemeenten wonen veel minder alleenstaanden dan in de gemeente Breda. 2.2. Verhuismotieven Binnen de groep 18 24 jarigen zijn het zelfstandig gaan wonen, samenwonen of werk- en studieredenen de belangrijkste redenen om te verhuizen. Binnen de groep 25 34 jarigen overheersen werk- en studieredenen evenals de woning en woonomgeving als verhuismotief. Relatievorming is bij deze groep ook nog een redelijk veelvoorkomend motief 3. Over deze motieven kan het volgende worden opgemerkt. 2.2.1. Studie Momenteel volgen er in Breda 25.848 studenten een opleiding. Het hoger onderwijs is een belangrijke basis voor de kenniseconomie die Breda wil zijn. In Breda zijn drie hogescholen aanwezig: Avans Hogeschool, NHTV en NLDA (militaire opleidingen). In oktober 2010 meldde het opinieblad Elsevier de hogeschool Avans als beste hogeschool van Nederland te hebben gekozen. Het aantal HBO-studenten is in Breda de afgelopen 10 jaar met 58% toegenomen en ook dit jaar is weer een toename zichtbaar 4. De studenten zijn belangrijk toekomstig arbeidspotentieel voor Breda. Daarom is het belangrijk dat de studenten in Breda blijven wonen en werken. Momenteel geeft 24% van de Avans voltijdstudenten aan zeker in Breda en omgeving te willen werken. Het is belangrijk dat er in Breda voldoende woonruimte en werkgelegenheid is, zodat de studenten die zijn afgestudeerd, zich blijvend kunnen vestigen in Breda. Kijkend naar de leefstijl verhuizen opwaarts mobielen en postmoderne hedonisten, de leefstijlen die veel voorkomen onder studenten, gemiddeld vaker. Hierbij zijn zij ook meer op een stedelijke omgeving gericht. 2.2.2. Werk Waar werk is, wonen mensen. Om deze reden is de mate van werkgelegenheid in Breda in kaart gebracht. Breda kent een groter dan gemiddeld aandeel hoger opgeleiden in de beroepsbevolking 5. De hoogopgeleide werkzame beroepsbevolking is in Breda vrijwel gelijk aan het aantal banen in Breda voor hoogopgeleiden (32.500). Hoogopgeleiden zijn met name in de volgende sectoren werkzaam: Zakelijke dienstverlening (6.800), Zorg (6.100) en Onderwijs (4.800). Voor banen op het middelbaar en lager opleidingsniveau heeft Breda een veel duidelijker regionale werkgelegenheidsfunctie. 3 Bevolkingstrends, 2 e kwartaal 2005, CBS 4 Economische Barometer Breda, tiende editie, Gemeente Breda, Afdeling Economische Zaken, Avans Hogeschool en Rabobank Breda 5 Economische Barometer Breda, tiende editie, Gemeente Breda, Afdeling Economische Zaken, Avans Hogeschool en Rabobank Breda 4
In de leeftijd tot en met 34 jaar zijn er 1.475 werkzoekenden 6. Hoe hoger het opleidingsniveau, des te lager het aantal werkzoekenden. Studenten tot 24 jaar gaven in het studentenonderzoek van Avans (2010) aan dat banen / carrièremogelijkheden op de tweede plaats staat als reden om te wonen / te werken in Breda. Werkende jonge huishoudens, veelal moderne burgers of gemaksgeoriënteerden, zijn sterk verbonden met hun eigen woonwijk en buurt. Voor hen is de nabijheid van vrienden en familie en andere gelijkgestemden extra belangrijk. 2.2.3. Woning en woonomgeving 1. Alleenstaande huishoudens Het overgrote deel van de alleenstaanden in de groep tot en met 23 jaar zijn studenten en wonen onzelfstandig. Deze groep is met name op zoek naar een huurappartement (< 362 7 ) in een centrum stedelijk en buiten-centrum woonmilieu. Het onderzoek Wonen in Breda van RIGO meldt dat dit type woning ruim voldoende aanwezig is. Mede vanwege de uitbreiding van studenteneenheden die in de periode tot en met 2014 gerealiseerd zal gaan worden. De alleenstaande huishoudens binnen de groep 24 34 jaar huren voornamelijk een woning of een studentenkamer met een huurprijs tot 555,- 8. Naarmate hun leeftijd stijgt willen meer alleenstaande huishoudens een woning met een huur tussen 362,- en 653,- 9 of een koopwoning tot 265.000,-. Zij willen in hetzelfde woonmilieu blijven wonen. Het aanbod van huurwoningen in de prijsklasse 362,- tot 653,- is groot, de vraag echter nog groter. De vraag is vooral van starters afkomstig. 2. Huishoudens zonder kinderen Het aantal huishoudens zonder kinderen tot en met 23 jaar is maar beperkt aanwezig. Bijna de helft van de huishoudens 24 34 jaar zonder kinderen woont in een koopwoning tot 265.000,-, meer dan een kwart in een bereikbare huurwoning tot 653,-. Dit zijn zowel appartementen als eengezinswoningen. Zij wensen een eengezinskoopwoning in het buiten-centrum woonmilieu, de helft in de prijsklasse tot 265.000 en de rest in de prijsklasse daarboven. De vraag naar goedkopere eengezinswoningen overtreft het aanbod. 3. Huishoudens met kinderen Het aantal huishoudens met kinderen tot en met 23 jaar is maar beperkt aanwezig. Bijna de helft van de huishoudens 24 34 jaar met kinderen woont in een koopwoning tot 265.000,-, meer dan een derde in een bereikbare huurwoning tot 653,-. Dit zijn met name eengezinswoningen. Een derde wenst een huurwoning vanaf 362,-, de rest een koopwoning tot 265.000,- in een buitencentrum of groen-stedelijk milieu. Dit betreft ook weer eengezinswoningen. De vraag naar goedkopere eengezinswoningen overtreft het aanbod. 4. Eénoudergezinnen Het aantal éénoudergezinnen tot en met 23 jaar is maar beperkt aanwezig. Het overgrote deel van dit type huishoudens 24 34 jaar woont in een bereikbare huurwoning in een buiten-centrum of groen-stedelijk woonmilieu. Dit zijn zowel appartementen als eengezinswoningen. Dit voldoet aan hun woonwensen. Het aanbod van huurwoningen in de prijsklasse 362,- tot 653,- is groot, de vraag echter nog groter. 6 Bredata, Onderzoek en informatie, Gemeente Breda, cijfers zijn tot en met 2008 7 Prijspeil 2011 8 9 " 5
2.3. Huidig inkomen De verschillende typen huishoudens vallen in de volgende inkomensgroepen: Inkomensverdeling alle huishoudens doelgroep huurtoeslag tot 33.000 33.000-43.000 43.000 of meer totaal tot en met 23 alleenstaand 5.270 220 80 20 5.580 huishoudens zonder kinderen 270 30 140 40 490 huishoudens met kinderen 30 - - 20 50 één-ouder gezinnen 130 - - - 130 24-34 alleenstaand 2.740 2.780 1.250 330 7.110 huishoudens zonder kinderen 870 230 480 2.680 4.260 huishoudens met kinderen 360 210 780 1.650 2.990 één-ouder gezinnen 460 40-40 540 Bijna de gehele groep alleenstaande huishoudens tot en met 23 jaar, driekwart van de alleenstaande huishoudens tussen de 24 34 jaar en de éénoudergezinnen hebben een inkomen tot 33.614 10 en komen in aanmerking voor een sociale huurwoning. Meer dan de helft van de huishoudens zonder kinderen in de leeftijd van 24 34 jaar heeft een inkomen van 43.000 of meer (63%). Hoe hoger het inkomen hoe groter de kans op het kunnen kopen van de gewenste woning. Bijna de helft van de huishoudens met kinderen in de leeftijd van 24 34 jaar heeft een inkomen tot 43.000,- De wens om een eengezinswoning in Breda te kopen is niet reëel. Zij zijn aangewezen op een schaarse eengezinshuurwoning. Hoe hoger het inkomen in de inkomensgroep > 43.000 hoe groter de kans op het kunnen kopen van de gewenste woning. Qua leefstijlen hebben opwaarts mobielen over het algemeen een hoger inkomen dan moderne burgers en gemaksgeoriënteerden. Postmoderne hedonisten komen in hoge en lage inkomensklassen voor. 10 Prijspeil 2011 6
3. Landelijke en Bredase ontwikkelingen In deze paragraaf beschrijven we de landelijke en stedelijke ontwikkelingen die van invloed zijn op de jonge huishoudens. We geven daarbij, voor zover mogelijk, aan of dit positieve of negatieve ontwikkelingen zijn. 3.1. Nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen In navolging van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (1-8-2011), zijn er inmiddels extra aanscherpingen gekomen voor hypotheekverstrekking ingaande per januari 2013. Mensen die in 2013 voor het eerst een woning kopen en hiervoor een hypotheek afsluiten, dienen deze, om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek, af te sluiten met volledige aflossing. Zij kunnen dan maximaal 30 jaar van dit belastingvoordeel gebruik maken. In de praktijk blijven er na 1 januari twee hypotheekvormen over voor starters: de annuïteitenhypotheek (maandlast blijft gedurende de looptijd gelijk) en de lineaire hypotheek (maandlast neemt gedurende de looptijd af). Huizenbezitters met een bestaande (aflossingsvrije)hypotheek kunnen gebruik blijven maken van de hypotheekrenteaftrek. Ook wanneer men verhuist of overstapt naar een andere aanbieder (einde rentevastperiode), blijven de oude hypotheekregels van kracht. Tot 1 april 2013 kunnen huizenbezitters die hun hypotheekvorm willen wijzigen dit fiscaal gunstig doen. Vanaf 1 april vallen deze wijzigingen onder de nieuwe hypotheekregels en dit betekent verplicht aflossen. 3.2. Vrijkomende woningen De afgelopen jaren is zichtbaar dat mensen met een koopwoning de verhuizing uitstellen vanwege de lagere overwaarde die beschikbaar is om in te zetten voor een verhuizing naar een andere woning (vooral bij de groep die verantwoordelijk is voor de dynamiek op de koopmarkt). Als gevolg van de economische crisis is het consumentenvertrouwen sterk afgenomen, waardoor huishoudens terughoudend zijn om een woning te kopen. Marktpartijen 11 bevestigen deze constateringen en melden dat de verhuisbehoefte is gestegen van 7 naar 12 jaar. Ook is de markt veranderd van een aanbodmarkt naar een kopersmarkt. Mensen zullen eerst hun eigen woning moeten verkopen voordat ze zelf overgaan tot aanschaf van een nieuwe woning. En de strengere hypotheekregels oefenen hier ook invloed op uit. Door het gebrek aan doorstroming op de huizenmarkt komen er minder geschikte woningen voor Jonge huishoudens beschikbaar. Om de huizenmarkt een impuls te geven is de overdrachtsbelasting per 15 juni 2011 in eerste instantie voor een jaar van 6% naar 2% verlaagd. In mei 2012 is een beleidsbesluit gepubliceerd waarin staat dat het overdrachtsbelastingtarief voor woningen met ingang van 1 juli 2012 structureel wordt verlaagd naar 2%. De verlaging leidde in de eerste maanden tot een directe toename van het aantal verkochte woningen, maar de stijging heeft zich in de maanden daarna niet doorgezet 12. 3.3. Klik voor Wonen In Breda was in 2010 de wachttijd voor sociale huurwoningen 4,5 jaar. Sinds december 2010 is het nieuwe woonruimteverdelingssysteem Klik voor Wonen in gebruik, waarbij gekozen is om verschillende modellen in het leven te roepen (en niet meer alleen het optiemodel dat gebaseerd is op opgebouwde inschrijftijd). Het doel daarvan is verschillende doelgroepen op maat te kunnen helpen. Eind 2011 heeft een evaluatie van KlikvoorWonen plaatsgevonden, waaruit bleek dat de gemiddelde inschrijfduur is gedaald ten opzichte van het Woonloket Breda (2010). Deze is met bijna een half jaar afgenomen van 4,5 naar 4,07 jaren. De jongeren in de leeftijd tot 23 jaar reageren gemiddeld vaker op een woning, maar vinden sneller (gemiddeld binnen 1,52 jaren) woonruimte in Breda dan andere doelgroepen. Per 1 januari 2011 is het voor de corporaties verplicht 90% van de beschikbare sociale huurwoningen toe te wijzen aan de doelgroep met een inkomen tot 33.614,-. Dit betekent dat huishoudens met een hoger inkomen (scheefbewoners) niet meer in aanmerking komen voor een andere bereikbare huurwoning. Er zijn in 11 Werkatelier Woonagenda en projectontwikkelaars, 24 augustus 2011 12 Bron: Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), 6 oktober 2011 7
Breda namelijk weinig huurwoningen aanwezig met een huur tussen de 653,- en 900,- en de huur- en koopprijzen zijn in Breda relatief hoog in vergelijking tot omringende steden. Een aanvullend effect is dat jongeren langer thuis blijven wonen. Het aantal mutaties in de corporatiesector loopt sinds 2010 terug. In 2009 waren er 2.046 mutaties en in 2010 1.842 13. De cijfers van NVM geven aan dat het aantal transacties van koopwoningen sinds 2010 verder zijn gedaald. 3.4. Woningbouwprogrammering Naar aanleiding van de bijgestelde demografische verwachtingen heeft de gemeente Breda begin 2010 het proces van stedelijke herprogrammering opgestart. De Bredase nieuwbouw, sloop en herontwikkelingsplannen zijn daarbij onder de loep genomen en neerwaarts bijgesteld. Daarnaast is er binnen de bestaande voorraad en de nieuwbouwprogrammering in Breda een hoog appartementenaanbod in het middeldure segment aanwezig, terwijl er juist veel vraag is naar (betaalbare) eengezinswoningen (huur en koop). Vraag van jonge huishoudens en aanbod sluiten niet goed op elkaar aan. 13 Gemeente Breda, Onderzoek en Informatie 8
4. Conclusies en Acties 4.1. Conclusies De jonge huishoudens zijn verdeeld in een groep tot en met 23 jaar en een groep van 24 tot 34 jaar. De eerste groep bestaat grotendeels uit studenten. Door de sterke toename van studenten in de afgelopen tien jaar (58%) en de verwachte toename in de toekomst kan worden vastgesteld dat Breda een aantrekkelijke studentenstad is geworden. Tevens komt naar voren dat het uitvoeren van de acties in het huidige actieplan Studenthousing@breda 2010-2014, waaronder het realiseren van extra studenteneenheden, voldoende borging biedt om de groep studenten aan te (blijven) trekken. In de praktijk blijkt nu dat de wachttijden van studenten voor een kamer zijn gedaald naar 3 maanden bij de corporaties. Daarnaast is er een grote kwalitatieve vraag naar zelfstandige woonruimte (1,3 jaar wachttijd) en wonen op de Campus Easystreet gebleken in 2012. Grote zorg is het aanbod van betaalbare woonruimte na de studie. Namelijk een student moet op dit moment, als hij of zij huurt bij de corporatie, de corporatiewoning binnen een half jaar na afstuderen verlaten (campuscontract). De daling van wachttijden kan dus ook betekenen dat studenten de particuliere markt of een zelfstandige woning prefereren. De focus van dit actieplan ligt met name op de groep 24 tot 34 jarigen. De afname van het aantal 24 tot 35 jarigen in Breda is het laatste decennia lager dan de landelijke afname van deze groep. Vanuit de ambities van de stad Breda is het wenselijk deze groep aan te blijven trekken of te behouden. Belangrijke motieven voor de groep 24 tot 34 jarigen om in Breda te komen wonen of te blijven zijn het vinden of hebben van een baan, een geschikte woning en een juiste woonomgeving, en in mindere mate relatievorming. Geconcludeerd kan worden dat er voldoende banen zijn voor de hogere beroepsbevolking en dat Breda een regionale werkgelegenheidsfunctie inneemt voor de middelbare en lagere beroepsbevolking. Op het gebied van de woning en woonomgeving hebben jonge huishoudens in de leeftijd van 24 tot 34 jaar duidelijke woonwensen. Alleenstaanden willen een bereikbare huurwoning tot 653,- of een koopwoning tot 265.000,- in het centrum-stedelijk of buiten-centrum woonmilieu. Echter, de vraag naar deze bereikbare huurwoningen overtreft het aanbod en deze groep heeft met name een inkomen tot 33.614,- waardoor de mogelijkheid tot koop zeer beperkt is. Deze groep heeft echter bij toewijzing huurwoningen wel voorrang t.o.v. scheefbewoners (90%-regeling). De huishoudens zonder kinderen in deze leeftijdscategorie wensen een eengezinskoopwoning in een buitencentrum woonmilieu, de helft in de prijsklasse tot 265.000,- en de rest in de prijsklasse daarboven. De vraag naar goedkopere eengezinswoningen overtreft het aanbod. De huishoudens met kinderen wensen ook een eengezinswoning, een derde in de bereikbare huur en de rest in de prijsklasse tot 265.000,- in een buiten-centrum of groen-stedelijk woonmilieu. Bijna de helft van deze huishoudens heeft een inkomen tot 43.000,- waardoor de wens om een eengezinswoning in Breda te kopen niet reëel is. Zij zijn aangewezen op een schaarse eengezinshuurwoning. Wat betreft de éénoudergezinnen wonen zij voornamelijk in een bereikbare huurwoning in een buiten-centrum of groen-stedelijk woonmilieu. Dit voldoet aan hun woonwensen. Ook deze groep heeft bij toewijzing huurwoning voorrang t.o.v. scheefbewoners. Belangrijk bij bovenstaande is dat met name de tweepersoonshuishoudens zonder kinderen de financiële mogelijkheden hebben om door te stromen. Als ze eenmaal een gezin vormen en ze zijn nog niet doorgestroomd zijn hun kansen beperkter. Opgemerkt dient te worden dat de bovenbeschreven woningbehoefte is gebaseerd op het Rigo-onderzoek 2010. Door de veranderde marktomstandigheden zal enig voorbehoud moeten worden gemaakt bij de bovenbeschreven behoefte-aanduiding. De huidige tendens is dat er een toenemende behoefte is ontstaan aan goedkope woningen in het sociale huur- en koopsegment. Een andere belangrijke factor naast de mismatch tussen vraag en aanbod is de stagnerende doorstroom op zowel de koop- als de bereikbare huurmarkt. De verkoop van een eigen koopwoning verloopt moeizaam en het overstappen naar een geliberaliseerde huurwoning betekent een maandelijkse huurverhoging van minstens 150,-. Dit heeft als effect dat jonge huishoudens hun gewenste verhuizing uitstellen of buiten Breda op zoek gaan naar de gewenste woning. 9
4.2. Acties Het is van belang dat er in de stad Breda aandacht is voor de knelpunten bij de huisvesting van jonge huishoudens. Dit is zeker niet nieuw en de afgelopen jaren is reeds ingezet op een groot aantal maatregelen om deze groep te helpen. Laurentius heeft aangegeven voorlopig geen investeren te doen: De afgesproken actiepunten zijn: 1. Studenthousing@breda 2010 2014 Door uitvoering van het Actieplan Studenthousing@breda 2010 2014 is sprake van een blijvende focus op ontwikkeling en behoeften van studenten. Er zijn in 2012 200 eenheden gerealiseerd en voor circa 300 eenheden aan principebesluiten genomen. De Opgave stokt nu door het dalend investeringsvermogen van de corporaties. Er zal een groter beroep op particuliere kamerverhuurders en beleggers worden gedaan. De verdeling 800 eenheden corporaties en 200 particulier zal wijzigen. Daarnaast wordt de benodigde opgave (1000 eenheden in 2015) in het voorjaar 2013 geëvalueerd en geactualiseerd door de gemeente, corporaties en de hogescholen. Actie: uitvoering Actieplan Studenthousing@breda 2010 2014 Actie: inzetten op realisatie 1.000 studenteneenheden voor 2015 Door: gemeente, Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg, Hogescholen Breda 2. Wonen boven Winkels In de afgelopen twee jaar zijn 140 wooneenheden toegevoegd door het project Wonen boven Winkels. De nieuwe bewoners zijn voornamelijk studenten en een- tot tweepersoonshuishoudens in de leeftijd tot 35 jaar. Daarbij draagt het creëren van woningen boven winkels bij aan de leefbaarheid in de Binnenstad en levert dit een bijdrage aan de werkgelegenheid in de bouwsector. Het college heeft nu besloten het wonen boven winkels in het ontwerpbestemmingsplan Binnenstad mogelijk te doen maken. Hiervoor worden 200 woningen in het woonprogramma gereserveerd. Actie: Door: het creëren van 200 wooneenheden Wonen boven Winkels in de Binnenstad in de komende jaren. pandeigenaren en initiatiefnemers, waarbij de gemeente vooralsnog een faciliterende rol heef. In beginsel zonder subsidie. 3. Kluswoningen Jonge huishoudens worden verleid om door te stromen door het aanbieden van goedkope kluswoningen. In 2013 en 2014 worden 21 kluswoningen, voormalige huurwoningen in Linie, aangeboden aan jonge huishoudens. Actie: aanbieden van 21 kluswoningen aan jonge huishoudens in de wijk Linie in 2013 en 2014. Op basis van ervaringen hiermee bezien of ook in andere wijken kluswoningen kunnen worden aangeboden. Door: Singelveste AlleeWonen 4. Starterslening Breda De corporaties en de gemeente bieden de Starterslening Breda aan. Het budget van de gemeente is momenteel uitgeput. Eind 2012 vindt besluitvorming plaats over een mogelijk voortzetten van de Starterslening in Breda door de deelnemende partijen. Actie: mogelijkheden onderzoeken extra financiële ruimte en aanscherping randvoorwaarden starters Door: gemeente Breda, Singelveste AlleeWonen, WonenBreburg 5. Verkoop van woningen via MGE-constructies De corporaties hebben in de afgelopen jaren veel bestaande huurwoningen en nieuwbouwwoningen verkocht, grotendeels via een Maatschappelijk Gebonden Eigendomsconstructie als KoopGarant of SlimmerKopen. Door ongewenste neveneffecten van met name Koopgarant heeft Singelveste AlleeWonen in het voorjaar van 2012 besloten deze MGE-constructie niet meer te hanteren. Bij WonenBreburg zal in het voorjaa van 2013 besluitvorming plaatsvinden over het afbouwen danwel stopzetten van het verkopen van woningen via een Koopgarantconstructie. Laurentius biedt voorlopig nog woningen te koop aan via de constructie SlimmerKopen. Actie: zorgen voor een continu voldoende aanbod van betaalbare koopwoningen via verkoop van woningen van corporaties, al dan niet via SlimmerKopen Door: Singelveste en WonenBreburg. Omtrent de voorgenomen verkoopplannen en constructies is op dit moment nog geen duidelijkheid te geven. 6. Gerichte programmering 10
Uit voorgaande komt duidelijk naar voren dat de behoefte aan goedkope eengezinswoningen, zowel in de huur als in de koop, binnen de groep jonge huishoudens erg groot is. Op dit moment is dit type woning in Breda schaars. In de herprogrammering en ombuiging wordt ingezet om extra impuls te geven aan plannen met vorenbeschreven typering. Programmatische sturing op goedkope en grondgebonden woningen. Actie: bij nieuwbouwontwikkelingen wordt gekeken naar de verhouding meergezins eengezins en in welke prijsklasse deze zich zou moeten bevinden. Door: Singelveste AlleeWonen, WonenBreburg 7. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap De gemeente Breda bevordert het eigen woningbezit met behulp van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Zo zijn in Prinsenbeek recent 32 starterswoningen opgeleverd. Daarnaast wordt gewerkt aan diverse initiatieven op diverse locaties in de stad. Actie: uitvoeren initiatieven CPO: - 2 cpo s in Bavel Roosberg start bouw 2013 (17 woningen), - kavelpaspoort cpo Wisselslag december 2012 (20-30 woningen), - cpo starters Prinsenbeek voorjaar 2013 (nog nader te bepalen), - cpo Bouverijen voorjaar 2013 (circa 30 woningen), - cpo Bavel Eikberg voorjaar 2014 (nog nader te bepalen) Door: Gemeente Breda als ook particulieren en corporaties / ontwikkelende partijen. 8. Goedkoop bouwen In januari 2012 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden waarbij de gemeente Breda en de drie corporaties de mogelijkheden hebben onderzocht om goedkoper te bouwen in Breda. Geconcludeerd werd dat het vrijwel onmogelijk is om goedkope woningen te realiseren (via nieuwbouw). De corporaties zijn bereid verdere mogelijkheden te onderzoeken om te bouwen tot een vrij op naamprijs van 160.000,- mits de gemeente openstaat voor verlaging van de grondprijs. In de afgelopen jaren zijn door marktpartijen diverse bouwconcepten ontwikkeld gericht op goedkoper bouwen. Geconcludeerd is dat: - de aandacht verlegd moet worden naar de bestaande voorraad, als het gaat om goedkoper wonen en het bedienen van starters en huishoudens met een middeninkomen; - er flexibeler omgegaan moet worden met (bestemmingsplan)procedures om de ontwikkelingsperiode zoveel mogelijk in te korten, en flexibel omgaan met goede ideeën zodat de particuliere vraag gefaciliteerd wordt. - de gemeente en de corporaties overal en altijd kritisch moeten zijn op het woonproduct. Dat moet passen bij de doelgroep en bij de locatie. - Er naast de corporaties ook met marktpartijen gekeken zal worden naar realisatiemogelijkheden voor goedkope koop. Actie: het in kaart brengen van goedkope woonconcepten en mogelijkheden bezien om initiatieven binnen de harde planvoorraad mogelijk te maken Door: In beginsel het Realisatieteam, weliswaar in nauwe samenwerking met partijen/initiatiefnemers. 9. Inzet voor huishoudens met een middeninkomen De corporaties zetten zich reeds in om huishoudens met een middeninkomen te helpen. Dit gebeurt door het creëren van aanbod aan huurwoningen in de prijsklasse van 653,- tot 900,- en door het in beperkte mate benutten van de 10% vrije ruimte voor deze doelgroep bij de woonruimtebemiddeling. Actie: creëren van aanbod aan huurwoningen in de prijsklasse van 653,- tot 900,- door de corporaties Actie: meer ruimte benutten van de 10% vrije ruimte voor de doelgroep huishoudens met een middeninkomen bij de woonruimtebemiddeling Door: Laurentius, Singelveste AlleeWonen, WonenBreburg 10. Pilot Doorstroming Er heeft een Pilot doorstroompremie BinnenBuiten plaatsgevonden, waarbij 17 scheefwonende huishoudens door middel van een premie verleid werden een bereikbare huurwoning te verlaten. Hierbij zijn 17 bereikbare eengezins huurwoningen vrijgekomen. Omdat er niet gestuurd kon worden op het aanbieden van deze woningen aan jonge huishoudens, zijn deze woningen op de reguliere wijze verhuurd. Een dergelijk doorstoomexperiment kan nogmaals plaatsvinden op het moment dat geschikte woningen in de nieuwbouwsector kunnen worden aangeboden aan de scheefwonende huishoudens en er voldoende financiële middelen zijn. 11
De gemeente en corporaties zullen de financiële mogelijkheden onderzoeken om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Dit is gezien het nieuwe Regeerakkoord en de situatie van Laurentius momenteel een lastige opgave. Daarnaast is er geen zicht op een nieuwbouwproject waarbij dergelijke woningen worden opgeleverd. Actie: onderzoeken financiële mogelijkheden om doorstroming Bredase woningmarkt te bevorderen. Door: gemeente Breda en Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg 11. Verleiden van doelgroepen bij nieuwbouw Binnen de jonge huishoudens is een aantal leefstijlen dominant aanwezig. Singelveste AlleeWonen werkt sinds zes jaar met deze leefstijlen en benut de informatie voor vastgoedontwikkeling, communicatie en verhuur/verkoop van woningen. Een voorbeeld hiervan is het nieuwbouwcomplex Oranjekwartier, waarbij van ontwerpfase tot en met vermarkting met leefstijlen is gewerkt. Kijkend naar de huidige bewoners matchen hun leefstijlen met de gewenste leefstijlen. Actie: bij iedere nieuwe ontwikkeling en vermarkting van huisvesting de kennis van leefstijlen als uitgangspunt meenemen. Zie hiervoor ook het schema over de leefstijlen (pagina2) Door: Gemeente Breda en Singelveste Alleewonen en WonenBreburg. 12. Leerwerk(woon)banen In Breda volgen veel jongeren een opleiding. Echter niet iedere opleiding leidt tot het krijgen van een baan. Met leerwerkbanen worden jongeren gestimuleerd een opleiding te volgen die, bij afronding van deze opleiding, garantie biedt op werk. Om deze jonge mensen aan Breda te binden is het voorstel om hen ook op de woningmarkt vooruitzicht te kunnen bieden. Actie: bespreking mogelijkheden in overleg Bredase corporaties, maart 2013. Door: Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg 12
De acties op een rij: 1 Uitvoering Actieplan Studenthousing@breda 2010-2014 2 Inzetten op creëren 200 wooneenheden Wonen boven Winkels in de Binnenstad in de komende jaren Aanbieden van 21 kluswoningen aan jonge huishoudens in de wijk Linie in 2013 en 2014. Op basis van ervaringen hiermee 3 bezien of ook in andere wijken kluswoningen kunnen worden aangeboden. 4 onderzoeken financiële mogelijkheden om doorstroming Bredase woningmarkt te bevorderen zorgen voor een continu voldoende aanbod van betaalbare koopwoningen via verkoop van woningen van corporaties, al dan niet via 5 SlimmerKopen 6 bij nieuwbouwontwikkelingen wordt gekeken naar de verhouding meergezins eengezins en in welke prijsklasse deze zich zou moeten bevinden. 7 uitvoeren initiatieven CPO 8 het in kaart brengen van goedkope woonconcepten en mogelijkheden bezien om initiatieven binnen de harde planvoorraad mogelijk te maken 9 creëren van aanbod aan huurwoningen in de prijsklasse van 653,- tot 900,- door de corporaties meer ruimte benutten van de 10% vrije ruimte voor de doelgroep huishoudens met een middeninkomen bij de woonruimtebemiddeling 10 onderzoeken financiële mogelijkheden om doorstroming Bredase woningmarkt te bevorderen. 11 bij iedere nieuwe ontwikkeling en vermarkting van huisvesting de kennis van leefstijlen als uitgangspunt meenemen. 12 bespreking mogelijkheden bieden vooruitzichten leerwerk(woon)banen Bredase corporaties 13
BIJLAGE 1 Beeldmateriaal en woonprofielen leefstijlen jonge huishoudens Gemaksgeoriënteerden: De impulsieve en passieve consument die in de eerste plaats streeft naar een onbezorgd, plezierig en comfortabel leven. Woonprofiel gemaksgeoriënteerden: (25% van de jonge huishoudens) Wonen vaker dan gemiddeld in naoorlogse volksbuurten met een industrieel verleden In de middelgrote steden wonen zij ook vaak in het centrum Voorkeur voor wonen in een buurt met gelijkgestemden De ideale woonomgeving is gezellig en levendig Sterk gericht op de buurt: mensen lopen makkelijk bij elkaar naar binnen en de (voor)tuin is een verlengde van de woonkamer. Het bij de hand hebben van vrienden, winkels en het buurtcentrum wordt gewaardeerd vanwege het gemak Belangrijke voorzieningen zijn: supermarkten, speelvoorzieningen voor de kinderen en een snackbar Bij het aanschaffen van een woning letten zij in eerste instantie op de betaalbaarheid en de staat van onderhoud van een woning Gemaksgeoriënteerden zijn dromers: in woningen houden zij van details die opvallend, gek en anders zijn, en die refereren aan de wereld van rijken en beroemdheden. Opwaarts mobielen: De carrièregerichte individualisten met een uitgesproken fascinatie voor sociale status, nieuwe technologie, risico en spanning. Woonprofiel opwaarts mobielen: (24% van de jonge huishoudens) Woning moet luxe, comfort en status hebben: je woning is een manier om je maatschappelijk succes te tonen 14
Voorkeur voor wonen in wijk met status en gelijkgestemden Even veel huiseigenaren als huurders Voorkeur voor nieuwe woningen en nieuwe wijken Sterk verhuisgeneigd Voorzieningen in de buurt zijn van belang om in een druk leven toch alles te kunnen combineren. Work hard, play hard: focus op carrière gaat samen met wens actief te genieten in de vrije tijd: woonomgeving moet dit mogelijk maken. Er zijn zowel opwaarts mobielen met een voorkeur voor moderne als traditionele architectuur: belangrijk is in beide gevallen dat de woning onderscheidend is van de standaardwoningen in de wijk. Zowel stedelijk georiënteerd (where the action is) als meer geïnteresseerd in uitbreidingswijken (waar je nog een aardig huis kunt kopen waar je mee aan kunt komen ). Postmoderne hedonisten: De pioniers van de beleveniscultuur, waarin experiment en het breken met morele en sociale conventies doelen op zichzelf zijn geworden. Woonprofiel postmoderne hedonisten: (18% van de jonge huishoudens) Ambiëren het grootstedelijke wonen Wonen veelal in buurten nabij het centrum van een grote stad zoals Lombok in Utrecht en de Baarsjes in Amsterdam Hebben een groot sociaal netwerk dat zich over het algemeen niet in de directe omgeving bevindt Voelen zich prima thuis in buurten met relatief veel Nieuwe Nederlanders Ondernemen in de vrije tijd veel buitenshuis Hechten belang aan grote variatie aan voorzieningen, recreatieve faciliteiten en uitgaansleven in de directe omgeving De woning is een verschaffer van identiteit, moet onderscheidend zijn, en daarmee niet zozeer de economische maar de culturele status bevestigen Staan open voor experimentele woonconcepten Ambiëren een woning met historische waarde zoals een appartement in een voormalige fabriek of kerk Moderne burgerij: De conformistische, statusgevoelige burgerij die het evenwicht zoekt tussen traditie en moderne waarden als consumeren en genieten. 15
Woonprofiel moderne burgerij: (16% van de jonge huishoudens) Veel in huurwoningen en koopwoningen in lage en middensegment Conformistisch ingesteld: de eigen woning hoeft niet teveel af te wijken van het algemene beeld in straat en buurt Goede verbindingen met de eigen dorpskern/ stadsdeelcentrum en de nabijheid van winkels is van belang Graag een makkelijk te onderhouden woning (o.a. kunststof kozijnen) Architectuur: met name voorkeur voor traditionele architectuur: puntdak Kindvriendelijkheid van de buurt is van belang Veel tijd wordt in de woonkamer doorgebracht. Dit is meer nog dan gemiddeld de centrale ruimte van het huis Sterk gericht op gelijkgestemde mensen uit de eigen kring : daarbij voelt men zich thuis en onderhoudt men graag contacten. Nabijheid van vrienden en familie van groot belang Status en netheid van de woonomgeving is van belang 16