Algemene inleiding Voor het verhuren van gebouwen is een «huurovereenkomst» nodig Een huurovereenkomst is een overeenkomst waarbij een persoon (de verhuurder) zich ertoe verbindt gedurende een bepaalde periode het genot van een goed te laten aan een andere persoon (de huurder) tegen betaling van een vergoeding (de huurprijs). Huurder en verhuurder moeten dus ieder een aantal in de wet bepaalde verplichtingen tegenover elkaar nakomen. Door middel van deze cursus wil het Instituut u vertrouwd maken met de basisbegrippen van de drie belangrijkste huurovereenkomsten waarmee de meeste vastgoedmakelaars in hun dagelijkse praktijk te maken krijgen, namelijk de huurovereenkomst naar gemeen recht, de huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats en de handelshuurovereenkomst. De eerste module gaat over de huurovereenkomst naar gemeen recht, de tweede heeft betrekking op de huurovereenkomst m.b.t. de hoofdverblijfplaats en de derde modulegaat dieper in op de kenmerken van de handelshuurovereenkomst. Op het einde van de module moeten enkele oefeningen het mogelijk maken uw kennisniveau van de behandelde noties te beoordelen. U kunt de opleiding beginnen met de ene of andere module, naar wens.
Huurovereenkomst naar gemeen recht Definitie De huurovereenkomst is een overeenkomst waarbij een persoon, de verhuurder genoemd, het gebruik en het genot van een goed voor een bepaalde tijd aan een andere persoon, de huurder genoemd, afstaat. Dergelijke overeenkomst houdt in dat de huurder een welbepaalde prijs, de huur genoemd, aan de verhuurder moet betalen (art. 1709 van het Burgerlijk Wetboek, verder afgekort tot B.W.). I. Categorieën huurovereen-komsten (art. 1714 B.W.) De wet onderscheidt verscheidene soorten huurovereenkomsten die elk aan bijzondere regels onderworpen zijn De huurovereenkomst naar gemeen recht, de huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats, de handelshuurovereenkomst en de pachtovereenkomst. De huurovereenkomst naar gemeen recht is een overeenkomst die niet onderworpen is aan de bijzondere regelgeving betreffende de huurovereenkomst m.b.t. de hoofdverblijfplaats, de handelshuurovereenkomst en de pachtovereenkomst. In dit opleidingsgedeelte gaan we dieper in op de algemene regels van de huurovereenkomst naar gemeen recht. Die regels zijn opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. De regels van de huurovereenkomst naar gemeen recht zijn van toepassing op de volgende verhuringen: verhuur van kantoren, van opslag- en werkplaatsen, van industriële oppervlakten, van garages, van tweede verblijven of van vakantieverblijven ( ).
II. Soorten huurovereenkomsten De huurovereenkomst kan mondeling zijn De huurovereenkomst kan mondeling zijn, als er geen enkel geschrift het akkoord onder de partijen over de verhuur bevestigt, ofwel schriftelijk. Gaat het om een schriftelijke huurovereenkomst, dan kan zij de vorm aannemen van een authentieke akte [1], of van een onderhandse akte [2] (artikel 1325 B.W.). In de praktijk is het sterk aangeraden een schriftelijke huurovereenkomst op te stellen, zodat de rechten en de plichten van de partijen duidelijk in de overeenkomst vermeld worden. Noteer ook dat wat het verhuren van een kamer voor het huisvesten van één of meer studenten (koten) betreft, de huurovereenkomsten verplicht schriftelijk opgesteld moeten worden. Die schriftelijke overeenkomsten moeten minimaal de volgende gegevens omvatten: de identiteit van alle contracterende partijen; de datum waarop de huur ingaat; de vermelding van alle vertrekken en gedeelten van het gebouw die onder de verhuring vallen; en het bedrag van de huurprijs. Indien een van de partijen weigert een schriftelijke overeenkomst te tekenen en de huurovereenkomst mondeling gesloten werd, kan de andere partij haar een aangetekende brief sturen met de vraag een schriftelijke huurovereenkomst te maken. Wordt daar geen gevolg aan gegeven binnen de acht dagen, dan kan zij zich tot de vrederechter wenden opdat deze een vonnis zou vellen dat de kracht van een schriftelijke huurovereenkomst heeft.
III. Wie mag verhuren? In principe mag iedere persoon een roerend of onroerend goed verhuren, behalve wanneer hij wettelijk onbekwaam is 1. Minderjarigen Als de minderjarige niet ontvoogd is, mag hij geen goed verhuren. Enkel de wettelijke vertegenwoordigers (vader, moeder, voogd) kunnen in zijn naam een huurovereenkomst ondertekenen. Bovendien is de toestemming van de rechtbank vereist als het om een huurovereenkomst van een duur van langer dan negen jaar gaat. 2. Wettelijk onbekwaam verklaarde personen (bij gerechtelijk vonnis onbekwaam verklaarde personen) Wettelijk onbekwaam verklaarde personen worden gelijkgesteld met minderjarigen voor hun persoon en hun goederen. Het sluiten van een huurovereenkomst is bijgevolg aan dezelfde voorwaarden onderworpen als voor de minderjarigen. 3. Onder voorlopig bewind geplaatste personen Een voorlopig bewindvoerder wordt aangesteld door de vrederechter wanneer een meerderjarige wegens zijn gezondheidstoestand niet in staat bevonden wordt om zijn eigen goederen te beheren (Artikel 488 bis B.W.). 4.Bekwaamheid van echtgenoten Iedere echtgenoot mag zijn eigen vermogen alleen beheren en bijgevolg een huurovereenkomst sluiten met betrekking tot een gebouw dat hij zelf in bezit heeft. Gaat het echter om een gebouw dat deel uitmaakt van het gemeenschappelijke vermogen, dan mag iedere echtgenoot een huurovereenkomst sluiten van niet langer dan negen jaar. Voor huurovereenkomsten van langer dan negen jaar is de toestemming van beide echtgenoten vereist om handelshuurovereenkomsten of pachtovereenkomsten te sluiten, te vernieuwen of op te zeggen of ook nog toe te staan. 5. Eigenaars van een onverdeeld goed (goed waarop gelijkaardige rechten van verschillende titularissen uitgeoefend worden) Het sluiten of het vernieuwen van een huurovereenkomst vereist het akkoord van alle medeeigenaars verhuurders.
IV. Wie mag huren? In principe mag iedere persoon een huurovereenkomst aangaan. Toch moet men met bepaalde bijzondere regels rekening houden 1. Niet ontvoogde minderjarigen In principe kunnen zij geen huurovereenkomst aangaan. 2.Onverdeelde medehuurders Wanneer verscheidene personen samen een huurovereenkomst tekenen, is ieder medeverantwoordelijk voor de anderen, behoudens andersluidende bepalingen. Dit betekent dus dat als een van de huurders die de huurovereenkomst ondertekend heeft, zijn deel van de huur niet betaalt, de anderen daarvoor verantwoordelijk zullen zijn ten aanzien van de verhuurder. Enkel een opzeg uitgaande van alle medehuurders kan een einde aan de huurovereenkomst stellen. Hetzelfde geldt voor de verhuurder die alle medehuurders moet opzeggen. V. Beëindiging van de huurovereenkomst: redenen De buitengewone gebeurtenis, wil of reden waarvoor de huurder of verhuurder een einde kunnen stellen aan de huur 1. Gebeurtenissen die geen einde aan de huurovereenkomst stellen Het faillissement van de verhuurder of de huurder. Het overlijden van de verhuurder of de huurder (Artikel 1742 B.W.): de erfgenamen erven [3] en nemen de rechten en de plichten van de overledene over. De wil van de verhuurder om het goed zelf te bewonen. De verkoop van het gehuurde goed [4]. 2. In de huurovereenkomst bepaalde redenen De huurovereenkomst loopt ten einde na de schriftelijk overeengekomen of in de wet bepaalde termijn (d.w.z. op de vervaldatum), zonder dat er een opzegging vereist is (Artikel 1737 B.W.). De overeenkomst kan ook een beding of ontbindende voorwaarde bevatten waarin bepaald wordt dat de overeenkomst beëindigd kan worden als er zich een bepaalde gebeurtenis (faillissement van de huurder, overlijden van een van de partijen, ) voordoet. Is daarentegen verboden, de clausule die bepaalt dat de huurovereenkomst automatisch beëindigd wordt wanneer een van de partijen de contractuele verplichtingen niet nakomt (Artikel 1762 B.W.).
3. Wil van één van de partijen Minnelijke huuropzegging: Zoals elke overeenkomst kan de huurovereenkomst opgezegd worden vóór de termijn die de huurder en verhuurder gemeenschappelijk afgesproken hebben. Vervroegde huuropzegging door de huurder: Het gebeurt dat de huurder vroegtijdig de huurovereenkomst wenst te beëindigen om gewettigde redenen (verandering van beroep of van beroepsactiviteit, zware financiële problemen, ziekte, ). Als de verhuurder met een dergelijke situatie te maken krijgt zou hij, althans in theorie, het recht kunnen hebben om van de huurder te eisen dat hij zijn verplichtingen nakomt en zijn huur betaalt tot aan het einde van de in de overeenkomst bepaalde termijn. Volgens een inmiddels ingeburgerde rechtspraak zou de weigering van de verhuurder om een aanvraag tot vervroegde huuropzegging door de huurder te aanvaarden, als een geval van rechtsmisbruik beschouwd kunnen worden. Het zou dus kunnen dat de verhuurder de aanvraag tot opzegging moet aanvaarden en in ruil de betaling van een vergoeding zou kunnen eisen wegens vroegtijdige verbreking van de huurovereenkomst. Nochtans dienen we te onderstrepen dat het hier gaat om het standpunt van de rechtspraak van vele rechtbanken ten gronde, en niet om het standpunt van de wet. De huurder die vroegtijdig een einde aan de huurovereenkomst wenst te stellen, moet dus de nodige voorzichtigheid aan de dag leggen. Vorm van de opzegging In theorie is de opzegging aan geen enkele bijzondere vorm onderworpen. Ze kan zowel mondeling als schriftelijk zijn. Het volstaat bijgevolg dat de verhuurder of de huurder beslist een einde aan de huurovereenkomst te stellen en dat de andere partij op de hoogte is van die beslissing. Toch is het sterk aangeraden dit te doen door middel van een ter post aangetekende brief zodat er een bewijs is. Termijn van de opzegging Het staat de partijen vrij om de duur van de opzegging te bepalen zoals zij het willen. Zo kan de huurovereenkomst bepalen dat de opzegging een duur van x aantal maanden moet hebben. Noteer dat de opzegging voor een huurovereenkomst van onbepaalde duur (dit is steeds het geval voor mondelinge huurovereenkomsten) op één maand bepaald is. Het moet gaan om volledige maanden opzegging.
4. Foutieve niet-uitvoering Wanneer een van de partijen haar verplichtingen niet nakomt, heeft de andere partij het recht om aan de rechter de ontbinding van de overeenkomst wegens foutieve niet-uitvoering of wanprestatie te eisen. Zij kan zelfs een schadevergoeding en intresten vragen. De rechter behoudt een soevereine beoordelingsmacht om te beslissen of de toepassingsvoorwaarden van artikel 1184 van het B.W. vervuld zijn. 5. Gebeurtenissen buiten de partijen om Indien tijdens de huurovereenkomst het goed geheel is teniet gegaan, bepaalt artikel 1722 B.W. dat de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden is. Indien het goed slechts voor een deel is teniet gegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur vorderen. Wanneer het tenietgaan van het verhuurde goed te wijten is aan een fout van een van de partijen, bepaalt artikel 1741 B.W. dat dit een geval is van ontbinding wegens foutieve niet uitvoering. Bij een onteigening neemt de huurovereenkomst een einde vanaf het ogenblik dat het vonnis uitgesproken wordt. Van dan af doet het vonnis het recht op een vergoeding ten gunste van de huurder ontstaan. VI. Overdracht en onderhuur Wat gebeurt er wanneer een huurder zijn rechten over de huurovereenkomst overdraagt of het goed onderverhuurt aan een derde? 1. Overdracht De overdrager, huurder van een goed, draagt zijn rechten op de huurovereenkomst over aan een derde, de verkrijger (in de praktijk spreekt men meestal van de overnemer van de huurovereenkomst). De overgedragen huurovereenkomst blijft bestaan en de overdrager behoudt al zijn verplichtingen tegenover de verhuurder. De overdrager mag zijn eigen verplichtingen (betaling van de huur, enz.) niet op de overnemer overdragen, tenzij de verhuurder daarmee instemt. De overgedragen huurovereenkomst vormt dus geen nieuwe huurovereenkomst. 2. Onderhuur De onderverhuring is een afzonderlijke overeenkomst waarbij de huurder op zijn beurt het goed dat hijzelf huurt, aan een derde of onderhuurder (onder)verhuurt.
De hoofdhuurovereenkomst blijft volkomen onafhankelijk van de onderverhuurovereenkomst bestaan: beide huurovereenkomsten zijn volledig onderscheiden van elkaar. Er bestaat bijgevolg geen enkele band tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder. VII. Verandering van eigenaar Wat gebeurt er wanneer de verhuurder wenst het goed dat hij verhuurt te verkopen? De verhuurder heeft het recht het goed dat hij verhuurt te verkopen. Het staat hem vrij de verkoop te sluiten met wie hij wil, behalve in de gevallen waarin de overeenkomst aan de huurder het recht verleent om het goed bij voorrang op alle andere kopers te kopen (recht van voorkeur of recht van voorkoop). Aangezien de verkoop van het gehuurde goed anderzijds geen einde aan de huurovereenkomst stelt, ontstaat er een belangenconflict tussen: de koper die eventueel de huurder wil uitzetten om zelf het goed te betrekken; de huurder die de huurovereenkomst wenst verder te zetten; de verkoper die gehouden is door de verbintenissen die hij aangegaan is in het kader van de huurovereenkomst en de verkoop, en die voor alles wil vermijden dat hij de waarborg die hij aan de huurder en de koper verschuldigd is als verhuurder of verkoper, in het gedrang brengt. Om dit belangenconflict op te lossen bepaalt het Burgerlijk Wetboek dat de rechten van de huurder ten aanzien van de koper afhangen van het feit of zijn huurovereenkomst al dan niet tegenstelbaar aan die koper is. Gaat het om een authentieke huurovereenkomst of als de huurovereenkomst een vaste dagtekening heeft, dan kan de huurder door de koper niet uit het goed gezet worden vóór de in de huurovereenkomst bepaalde vervaldag (Artikel 1743 B.W.). Vaste dagtekening (Artikel 1328 B.W.) Door een akte een vaste dagtekening te geven, wordt zij onweerlegbaar door derden.
Men geeft een vaste datum door: het sluiten van een huurovereenkomst d.m.v. een authentieke akte; de registratie van een huurovereenkomst; het overlijden van een van de ondertekenaars van de huurovereenkomst; de vaststelling van de inhoud van de huurovereenkomst in een authentieke akte (bijvoorbeeld een deurwaardersexploot, een vonnis van een rechtbank of een latere notariële akte). Om tegenstelbaar te zijn moet die huurovereenkomst logischerwijze een vaste datum dragen die gelegen is vóór het tijdstip waarop de verkoop zelf een vaste datum verwerft. Mogelijke gevallen: Absolute wettelijke tegenstelbaarheid De koper moet de huurovereenkomst eerbiedigen, zonder dat hij er een einde kan aan maken door de verkoop in te roepen. Absolute wettelijke tegenstelbaarheid Omvat alle gevallen waarbij de koper ertoe gehouden is de lopende huurovereenkomst te eerbiedigen, omdat hij zich daartoe in de verkoopovereenkomst verbonden heeft of omdat hij ervan afziet de niet-tegenstelbaarheid van de huurovereenkomst in te roepen. In die gevallen nemen de partijen in de verkoopakte een contractuele bepaling tot verlenging van de huurovereenkomst op, die de huurder ten goede komt en de verkoper beschermt. De niet wettelijke tegenstelbaarheid kan overigens heel nuttig blijken wanneer de huurovereenkomst: geen vaste dagtekening draagt; een vaste dagtekening heeft en samengaat met aanhangsels zonder vaste dagtekening ; een duur heeft van langer dan negen jaar en niet vastgesteld werd in een authentieke akte; mondeling is.
Niet-tegenstelbaarbeid van de huurovereenkomst In dit geval moet de koper de huurovereenkomst zelfs niet gedeeltelijk eerbiedigen. De huurder wordt dan beschouwd als bewoner zonder titel noch recht. Hij zal een uitzetting door de koper niet kunnen ontlopen. De koper zal bijgevolg: er niet toe gehouden zijn de rechten en verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien, te eerbiedigen; de huurder niet moeten opzeggen, zodat deze althans in theorie zonder enige termijn uitgezet kan worden; de huurder niet moeten vergoeden; desnoods de tussenkomst van de rechter kunnen vorderen. De huurder heeft het recht om van de verhuurder-verkoper de vergoeding van het hem berokkende nadeel te eisen. De verhuurder (Artikel 1719, 3 B.W.) moet namelijk in principe de koper de verplichting opleggen de huurder het rustige genot van het gehuurde goed te laten tijdens de hele duur van de lopende huurovereenkomst. De huurder die door de koper gedagvaard wordt om te worden verwezen tot ontruiming, moet zijn verhuurder van de stoornis in kennis stellen door hem in vrijwaring op te roepen (Artikel 1727, B.W.). Slaagt de verhuurder er niet in de koper de huurovereenkomst te doen naleven, dan zal dit in de praktijk tot de uitzetting van de huurder leiden.de huurovereenkomst moet dan ontbonden worden in het nadeel van de verhuurder, die veroordeeld zal worden tot het betalen van schadevergoeding en intresten aan de huurder. De raming van de schadevergoeding en intresten wordt overgelaten aan het oordeel van de rechtbanken.
VIII. De verplichtingen van de huurder tijdens de huurovereenkomst 1. Betaling van de huur De betaling van de huur is uiteraard een essentiële verplichting van de huurder tijdens de huurovereenkomst De huurovereenkomst bepaalt het bedrag van de huurprijs en de nadere regels volgens welke de huur betaald moet worden (het tijdstip, op welke rekening de huur betaald moet worden, ). Niet-betaling van de huur kan de ontbinding van de huurovereenkomst in het nadeel van de huurder rechtvaardigen. 2. Het gebruik van het gehuurde goed als een goede huisvader De verplichting om het gehuurde goed als een goede huisvader te gebruiken omvat de volgende verplichtingen De huurder moet het gehuurde goed effectief betrekken ((wat veronderstelt dat de gehuurde vertrekken regelmatig verlucht, verwarmd, schoongemaakt, worden). De huurder mag geen veranderingen aanbrengen aan het gehuurde goed die de integriteit van het gehuurde goed aantasten (deur- of vensteropeningen veranderen, openingen maken in een muur, ). Hij mag wel kleine veranderingen aanbrengen (tvdistributie installeren, een oude thermostaat vervangen, ). Verbod om het goed te beschadigen: het spreekt vanzelf dat de huurder, zoals reeds gezegd, de integriteit van het goed in stand moet houden. Op het einde van de huur moet de huurder het goed teruggeven in de staat zoals hij het van de verhuurder ontvangen heeft. Vandaar het belang om bij het begin en het einde van de huurovereenkomst een schriftelijke inventaris op te maken. Zo kunnen de partijen bepalen welke beschadigingen aan de huurder toe te schrijven zijn. Voor die beschadigingen zal de huurder de verhuurder moeten vergoeden. Bewaker van het gehuurde goed: als bewaker van het gehuurde goed moet de huurder de verhuurder op de hoogte brengen van elke schade die herstellingswerken door de verhuurder vergt (bijvoorbeeld vochtinfiltratie door het dak). Als de huurder
nalaat de verhuurder daarvan op de hoogte te brengen, kan hij aansprakelijk gesteld worden voor de daaruit voortvloeiende schade. Gebruik van het gehuurde goed in overeenstemming met de bestemming ervan: de huurder moet de bestemming van het gehuurde goed eerbiedigen zoals die bij het sluiten van de huurovereenkomst vastgelegd werd. Als de huurder bijvoorbeeld een kantoorgebouw huurt, mag hij de bestemming van het gebouw niet veranderen om er een kleinhandel in onder te brengen. IX. De verplichtingen van de verhuurder tijdens de huurovereenkomst In principe moet de verhuurder het goed aan de huurder leveren in goede staat 1. De verhuurder is verantwoordelijk voor stoornissen veroorzaakt door de aannemer die werken uitvoert in het gehuurde gebouw die het genot van de gehuurde vertrekken verminderen (bijvoorbeeld het feit dat een deel van het gehuurde gebouw niet beschikbaar is tijdens de werken). Evenmin mag de verhuurder veranderingen in het gehuurde goed aanbrengen tijdens de huur (bijvoorbeeld door een deel van het gehuurde goed af te breken of door de indeling van het gebouw te wijzigen). Het is echter wel zo dat de verhuurder de toestemming van de huurder niet nodig heeft om dringende herstelwerken aan het gebouw uit te voeren (bijvoorbeeld om vochtinfiltratie die het gebouw dreigt te beschadigen, ongedaan te maken). In dit geval bepaalt het Burgerlijk Wetboek dat de huurder de uitvoering van die werken gedurende 40 dagen moet verdragen. Duren de werken langer, dan heeft de huurder recht op een vergoeding voor de hele periode van de werken (de eerste 40 dagen inbegrepen). Als die werken de totale
onbeschikbaarheid van het goed tot gevolg hebben, kan de huurder eveneens de opzegging van de huurovereenkomst eisen, zelfs tijdens de eerste 40 dagen. 2. In principe is het de verhuurder verboden het verhuurde goed te betreden tijdens de huurovereenkomst Hij mag dat enkel in welbepaalde gevallen doen, met de toestemming van de huurder, om na te gaan of deze zijn verplichtingen correct nakomt. 3. Bij de verkoop van het gehuurde goed moet de verhuurder ervoor zorgen dat de koper de rechten van de huurder eerbiedigt Hij moet hem de lopende huurovereenkomst doen eerbiedigen (Zie de bespreking van dit punt hierboven). Vrijwaring voor daden van derden De verhuurder moet de huurder vrijwaren voor de stoornis die derden (dit wil zeggen personen die vreemd zijn aan de verhuurovereenkomst) veroorzaken ten gevolge van een rechtsvordering. Er is sprake van verstoring ten gevolge van een rechtsvordering wanneer een derde persoon rechten op het gehuurde goed inroept (door bijvoorbeeld te eisen dat hij het goed mag betrekken krachtens een andere met de verhuurder gesloten overeenkomst, ). De verhuurder moet echter de huurder niet vrijwaren tegen stoornissen die derden door feitelijkheden toebrengen (stoornissen ten gevolge van feitelijkheden zijn alle gedragingen van derden die, zonder dat zij enig recht op het goed hebben, het genot van de huurder verstoren). Zo moet de verhuurder de huurder niet vrijwaren voor stoornissen van een nabijgelegen werf. In dit geval moet de huurder rechtstreeks tegen de derde die de stoornis veroorzaakt, optreden. Vrijwaring voor de gebreken van het goed De verhuurder moet de huurder vrijwaren voor elk gebrek van het verhuurde goed dat het gebruik ervan verhindert, zelfs als de verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst geen kennis van het gebrek had (Artikel 1721 B.W.). Het gebrek van het goed is elke onvolkomenheid, nadeel of tekort van het goed zelf waardoor het ongeschikt wordt voor het gebruik waartoe het normaal bestemd is, waardoor dit gebruik teniet gedaan of verminderd wordt. Voorbeelden: Waterschade ten gevolge van de breuk van een waterleiding of een gebrekkige vochtbestendigheid van het gebouw; Verschijnen van abnormale vochtigheid;
Aanwezigheid van huiszwam; ( ). De verhuurder is geen vrijwaring verschuldigd voor zichtbare gebreken (zichtbare gebreken zijn die welke de huurder heeft kunnen vaststellen bij het bezoeken van het goed vóór het sluiten van de huurovereenkomst). Wanneer de huurder het verschijnen van een gebrek vaststelt, moet hij de verhuurder daar onmiddellijk van op de hoogte brengen. Wanneer de huurder het verschijnen van een gebrek vaststelt, moet hij de verhuurder daar onmiddellijk van op de hoogte brengen. Nadat hij op de hoogte gebracht is, moet de verhuurder de nodige werken uitvoeren om het gebrek te herstellen. Nadat hij op de hoogte gebracht is, moet de verhuurder de nodige werken uitvoeren om het gebrek te herstellen. X. Gezamenlijke verplichtingen Deze verplichting betreft de gemeenschappelijke verantwoordelijkheid van de huurder en verhuurder aangaande het onderhoud van het verhuurde goed Samengevat kunnen we stellen dat de huurder het goed dat hij betrekt als een goede huisvader moet onderhouden en de zogenaamde huurherstellingen moet uitvoeren (schoonmaken van het goed, ontstoppen van leidingen, onderhoud verwarmingsketel, schoorsteenvegen, vervanging beschadigde sloten, vervanging defecte lampen en schakelaars, schoonmaken van dakgoten, vervangen van gebroken ruiten, ). Van zijn kant moet de verhuurder de andere onderhouds- en herstellingswerken voor zijn rekening nemen (vervanging verouderde installaties, werken aan de gedaante van het gebouw, ).