Grootschalige detailhandel Versterking Zaanse detailhandelstructuur 1
Januari 2014 2
Inhoudsopgave Pagina Inleiding 4 1. Beleid grootschalige detailhandel 5 2. Ontwikkelingen in de detailhandel 7 3. Ontwikkelingen Zaanse detailhandel 8 4. Zaanse detailhandelsstructuur 11 5. Nieuw beleid grootschalige detailhandel Zaanstad 13 6. Conclusies en beleidsadvies 18 3
Inleiding Het Zaanse detailhandelsbeleid dateert uit 2002 en is daarmee verouderd. De laatste jaren is er veel veranderd in de detailhandel. Het vigerende beleid biedt onvoldoende kader voor de beoordeling en realisering van nieuwe initiatieven. Daarom heeft het college van B&W van Zaanstad er voor gekozen nieuw beleid op te laten stellen met als eerste aandachtsgebied de grootschalige detailhandel. Dit nieuwe beleid is met name bedoeld om de sterke detailhandelslocatie Zuiderhout nog sterker te maken. Voorliggend kader geeft een actualisatie van het vigerende beleid voor grootschalige detailhandel en gaat niet in op de overige detailhandel. Ambities Zaanstad heeft ambities voor grootschalige detailhandel en wil die waarmaken aan de hand van nieuw beleid. De ambities zijn: een sterke toekomstbestendige detailhandelstructuur met een onderscheidend en vernieuwend winkelaanbod voor consumenten; kansen bieden voor ondernemers en stimuleren van de werkgelegenheid; een meer onderscheidend en divers aanbod aan grootschalige detailhandel voor consumenten uit Zaanstad en de regio; een kwaliteitsslag voor Zuiderhout in relatie tot Inverdan. Deze locaties kunnen elkaar versterken door een verbinding te leggen die logisch en aansprekend is; vooruitlopend op een ruimtelijk-economische visie op de driehoek Hembrug, Zuiderhout en het centrum aan kaders werken die ook op korte termijn ontwikkelingen per deelgebied mogelijk maken. Zaanstad kent twee sterke detailhandelslocaties die nog in ontwikkeling zijn: de perifere locatie Zuiderhout, waar alleen perifere detailhandelsvestigingen zijn toegestaan (met perifeer wordt hier bedoeld: gelegen buiten bestaande winkelgebieden); het kernwinkelgebied Inverdan met ruimte voor grootschalige detailhandelsvestigingen. Het bewezen succes en de sterkte van de detailhandel op deze twee locaties, die onder andere tot uiting komen in verschillende marktinitiatieven, bieden kansen voor een volgende stap. Zuiderhout kent al langere tijd een bovenlokale aantrekkingskracht en is een kansrijke locatie gebleken. Zaanstad wil voortbouwen op het onderscheidende vermogen van het bestaande, goed functionerende aanbod op Zuiderhout: detailhandel in volumineuze artikelen met een sterk accent op wonen. Zuiderhout kent nu al een aantal regionale trekkers zoals Hornbach en Loods 5 en de voorgenomen vestiging van IKEA is een belangrijke drager voor de verdere ontwikkeling. De recente herontwikkeling van het noordelijke deel van Zuiderhout heeft het terrein als winkelgebied voor volumineuze artikelen verder op de kaart gezet. Dit heeft geleid tot interesse bij verschillende marktpartijen. Initiatieven onder de noemer grootschalige detailhandel kunnen zich echter volgens het vigerende beleid niet op Zuiderhout vestigen, dat mag alleen in Inverdan. Zaanstad loopt hiermee kansen mis en kan haar ambities voor de detailhandel niet waarmaken. De gemeente wil graag ruimte bieden aan grootschalige marktinitiatieven op Zuiderhout-Noord. Dit is de aanleiding om het vigerend beleid te wijzigen en grootschalige detailhandel in beperkte mate - toe te staan op Zuiderhout-Noord. 4
1. Beleid grootschalige detailhandel De opbouw van de Nederlandse detailhandelstructuur is fijnmazig van structuur: er zijn relatief veel winkels per inwoner en de winkels liggen in de nabijheid van de consument. Bij het ontwikkelen van nieuw detailhandelsbeleid ligt er voor overheden een uitdaging: overheden willen zowel 1. de bestaande fijnmazige structuur behouden en overaanbod voorkomen (die leegstand en verpaupering kan veroorzaken) als 2. ruimte bieden aan de markt. Het is van belang om de dynamiek van de markt ruimte te geven om nieuwe impulsen een kans te geven. Als achtergrondinformatie zijn in dit hoofdstuk de hoofdlijnen van het beleid voor grootschalige detailhandel weergegeven. 1.1 Rijksbeleid De rol van de rijksoverheid veranderde in 2004 met de Nota Ruimte. Deze nota stelde ruimte voor ontwikkeling centraal en ging uit van het motto decentraal wat kan, centraal wat moet. Het Rijk liet daarmee het locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen los. De verantwoordelijkheid voor het locatiebeleid verschoof naar de decentrale overheden: de provincies en de WGR- plusregio s (bijvoorbeeld de stadsregio Amsterdam). Een belangrijk uitgangspunt was dat detailhandel op nieuw te ontwikkelen locaties niet ten koste mocht gaan van de bestaande detailhandelstructuur in wijkwinkelcentra en binnensteden. In 2011 en 2012 is er een belangrijke aanvulling gekomen op het rijksbeleid: vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om: 1. groei te faciliteren; 2. te anticiperen op stagnatie; 3. krimpregio s leefbaar te houden; 4. de ruimte zorgvuldig te benutten en over-programmering te voorkomen. Een instrument hierbij is de ladder voor duurzame verstedelijking (opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening, oktober 2012). De betrokken lagere overheden dienen deze ladder te gebruiken bij nieuwe ontwikkelingen. Deze ladder geldt ook voor detailhandelsontwikkelingen: het betrokken overheidsorgaan is verplicht om te beoordelen of de nieuwe detailhandelsontwikkelingen in een regionale en interregionale behoefte voorzien waaraan nog niet elders is voorzien. 1.2 Beleid provincie Noord-Holland Het beleid van de provincie Noord-Holland benoemt het beleidsveld detailhandel een provinciaal belang. Daarmee is de provincie eindverantwoordelijk voor de beoordeling van grootschalige detailhandelsplannen. Optimale samenwerking en afstemming tussen gemeenten, regio s en marktpartijen is daarbij een prioriteit van de provincie. In de - op 9 februari 2009 vastgestelde - detailhandelsvisie Detailhandels- en Leisurebeleid Noord-Holland zijn de kaders voor het detailhandelsbeleid in Noord-Holland uitgewerkt. Uitgangspunt is een juiste balans tussen het accommoderen van vernieuwingsimpulsen (marktdynamiek) aan de ene kant, en het behouden van dat wat al sterk is (vooral de centrumgebieden). De provincie heeft daarbij vooral een regisseursrol: faciliteren van de (boven)regionale samenwerking en afstemming van detailhandelsontwikkelingen. De provincie laat het onderscheid tussen PDV (perifere detailhandelsvestigingen) en GDV (grootschalige detailhandelsvestigingen) los en spreekt over perifere locaties. Het is volgens de provincie een verantwoordelijkheid van de regionale dan wel lokale overheid om branchebeperkingen en/of omvangbeperkingen te formuleren en deze te handhaven. De provincie wil de dynamiek in de markt niet in de weg zitten met te veel regels. 5
Het accent ligt op (boven) regionale afstemming verkrijgen via gestructureerde samenwerking én heldere kaders. Om een optimale regionale afstemming te bewerkstelligen, zijn regionale adviescommissies ingesteld, die gemeenten ondersteunen bij het nemen van planologische besluiten over grootschalige detailhandels- en leisure ontwikkelingen: de Stadsregio Amsterdam heeft de Regionale Commissie Winkelplanning ingesteld. Een advies van deze commissie is verplicht bij alle grootschalige initiatieven die niet in het bestemmingplan passen, en die buiten bestaande winkelgebieden liggen (met een omvang groter dan 1.500 m 2 v.v.o). De Regionale Commissie Winkelplanning toetst aan de regionale detailhandelsvisie (zie hierna); aansluitend dient advies te worden gevraagd aan de Provinciale Adviescommissie Detailhandel. 1.3 Beleid Stadsregio Amsterdam Het regionale detailhandelsbeleid (2011) kent zes uitgangspunten: 1. inwoners van de Stadsregio Amsterdam moeten op aanvaardbare afstand hun (dagelijkse) boodschappen kunnen doen (fijnmazige detailhandelstructuur); 2. het beleid is er op gericht om vraag en aanbod in evenwicht te brengen in de retailsector. Bouwen voor leegstand is onwenselijk omdat leegstand tot verloedering en een verslechtering van de leefbaarheid leidt; 3. nieuwe ontwikkelingen moeten de huidige structuur versterken en als zij uitbreiding van het ruimtegebruik vergen zijn zij alleen mogelijk als de ontwikkeling niet op een bestaande locatie mogelijk is; 4. clustering van detailhandel en voorzieningen is een leidend principe; 5. beoordeling van plannen voor nieuwe detailhandelontwikkelingen gebeurt via kwantitatieve en kwalitatieve criteria; 6. het regionale detailhandelsbeleid valt binnen het kader van het provinciale detailhandelsbeleid (uit 2009). De Stadsregio Amsterdam wilde in 2005 tegemoet komen aan de marktdynamiek door op acht verschillende perifere locaties de branches te verruimen. Op de meeste van deze acht locaties waar in 2005 grootschalige detailhandel mogelijk werd, hebben marktpartijen daarvan geen gebruik gemaakt. Zij hebben aangegeven, dat het merendeel van de genoemde locaties onvoldoende aansloot bij hun wensen omdat: ze te klein waren, er geen winkelruimte beschikbaar kwam, de ongunstige ligging, de slechte bereikbaarheid. Hieruit kan worden afgeleid dat locatiespecifieke, ruimtelijke kwaliteiten van perifere winkellocaties een belangrijke rol spelen bij de vestigingskeuze van grootschalige winkels. Opmerkelijk hierbij is dat juist in Zaanstad - dat niet over een grootschalige detailhandelslocatie op een perifere locatie beschikt - marktpartijen wel belangstelling toonden voor vestiging, met name op Zuiderhout. Begripsbepaling perifere en grootschalige detailhandel De stadsregio hanteert de volgende definities: perifere detailhandel: winkels in dit segment verkopen volumineuze artikelen. Het gaat om winkels die producten verkopen die - door aard en omvang - een groot winkelvloeroppervlak nodig hebben en niet in kernwinkelgebieden en wijkwinkelcentra passen. Het betreft bouwmarkten, grootschalige meubelbedrijven, verkoop van explosiegevaarlijke stoffen e.d. De term perifeer betekent in deze context perifeer ten opzichte van de bestaande winkelgebieden, maar wel binnen de bebouwde kom; grootschalige detailhandel: bij dit type winkel is niet het volume van het artikel bepalend, maar de omvang van de winkel. Het gaat om winkels met een vloeroppervlak van minimaal 1.500 m2. Voor grootschalige detailhandel gelden in principe geen branchebeperkingen. 6
2. Ontwikkelingen in de detailhandel Voorliggende nota geeft het beleidskader voor grootschalige detailhandel in Zaanstad weer. Als achtergrondinformatie volgt in dit hoofdstuk een overzicht van de ontwikkelingen van het consumentengedrag (vraagkant) en het aanbod in detailhandel. Zowel vraag als aanbod in de detailhandel is de laatste jaren sterk van karakter veranderd. Onderstaande ontwikkelingen doen zich in het algemeen voor maar zijn zeker ook van toepassing op Zaanstad. 2.1. Trends consumentengedrag Het aantal consumenten en het gedrag dat deze consumenten vertonen, bepaalt de vraag naar detailhandel. Consumentengedrag verandert voortdurend. Zowel op individueel als op collectief niveau zijn aspecten als leeftijd, type huishouden, inkomen, opleiding, culturele achtergrond, hoeveelheid vrije tijd en autobezit van invloed. Volgens het onderzoek Retail2020 re structure van CBW-Mitex (2010) spelen in de huidige tijd de volgende trends: steeds meer huishoudens bestaan uit eenpersoonshuishoudens en tweeverdieners, die te maken hebben met een gebrek aan tijd om uitgebreid te winkelen. Consumenten doen hun boodschappen dan ook het liefst bij één winkelcluster, waarbij de nadruk ligt op efficiënt winkelen. Consumenten zijn mobieler, waardoor hun referentiekader groter wordt. De mobiele consument heeft steeds minder moeite met het afleggen van grote afstanden. Dit vergroot het verzorgingsgebied van winkellocaties en in het verlengde daarvan de grofmazigheid van de detailhandelstructuur; een ander belangrijk aspect dat van invloed is op het winkelgedrag, is internet-winkelen. Internet biedt consumenten een groot aanbod aan producten, vergelijkingsmogelijkheden en geen beperking door openingstijden. Internetverkopen nemen sterk toe en dragen bij aan een verschuiving van bestedingen in fysieke winkels naar bestedingen via internet. Het aandeel online bestedingen van de totale bestedingen in de detailhandel is gegroeid van 1,5% in 2005 naar 5,7% in 2012 (bron: Thuiswinkel.org, Hoofdbedrijfschap detailhandel). De effecten van internetverkoop verschillen per branche. Levensmiddelen (food) bijvoorbeeld worden nauwelijks via internet gekocht, terwijl de segmenten reizen en (mobiele)telecom sterk zijn gericht op internetverkoop; (Veranderingen in) de aanbodstructuur beïnvloeden consumentengedrag. Wanneer nieuwe winkelformules of winkelgebieden worden ontwikkeld dan past de consument zijn gedrag daar op aan. Daarbij spelen lifestyle en beleving een steeds grotere rol. 2.2.Trends aanbodstructuur De volgende trends spelen aan de aanbodkant: de trend van schaalvergroting in de detailhandel zet door. Deze trend is ook in Zaanstad waarneembaar. De winkels (ook in Inverdan) worden steeds grootschaliger. De winkels op de perifere locaties zijn op dit moment nog redelijk kleinschalig (vaak ca. 1.000 m2); er is sprake van branchevervaging. Perifere detailhandel verkoopt in toenemende mate kleinschalige artikelen die meestal een hogere winstmarge hebben. In de traditionele winkelstraten is vaak onvoldoende ruimte om grootschalige winkels te huisvesten (de omvang is te beperkt om het complete assortiment kunnen voeren). Dit kan gevolgen hebben voor de concurrentiepositie van een stad, omdat de consument in toenemende mate kiest voor het winkelgebied met het meest complete aanbod van kleinschalige én grootschalige winkels; de verkopen via internet gaan naar verwachting steeds meer invloed hebben op de winkelgebieden, omdat consumenten hun geld steeds minder in fysieke winkels besteden en steeds meer via internet. De meeste retail-deskundigen menen dat de totale behoefte aan winkelruimte hierdoor zal afnemen. Dit gebeurt vooral in de aanloopstraten van centrale winkelgebieden. De variëteit tussen de gevestigde winkels in het kernwinkelgebied zal echter toenemen, omdat zij zich sterker willen profileren. 7
3.Ontwikkelingen detailhandel Zaanstad De gemeente Zaanstad wil haar inwoners een goed voorzieningenniveau bieden en economisch gezonde bedrijven - die kunnen voorzien in de behoeften van die inwonersbinden. 3.1. Detailhandelsbeleid Gemeente Zaanstad De ambitie van de gemeente Zaanstad is 1. een brede en complete verzorgingsfunctie voor bewoners en bezoekers te vervullen en 2. een gezond ondernemersklimaat te bieden. Het Zaanse detailhandelsbeleid is - zoals eerder aangegeven - in 2002 vastgesteld. De visie voor het kernwinkelgebied van Zaanstad is: het onderscheidend vermogen van het centrum van Zaandam verder versterken door vooral uit te gaan van de eigen kracht. Het centrum dient een belangrijkere rol gaan spelen voor de inwoners van Zaandam en de overige inwoners van de gemeente Zaanstad. De binnenstad van Zaandam zal daarom een ontmoetings- en verblijfplaats moeten zijn, waar het prettig en leuk is en waar wat valt te beleven. Een goede functiemix staat hierbij voorop. Dit zal niet alleen de sfeer in het centrum verbeteren, maar ook de bestedingen en het gebruik van de voorzieningen doen toenemen. Zaanstad heeft in 2002 een strategische beleidsrichting gekozen waarbij binnen het programma Inverdan diverse grootschalige detailhandelsprojecten zijn ontwikkeld. Deze projecten dragen bij aan een goede aansluiting van het kernwinkelgebied op het station en zorgen voor een uitbreiding van en variëteit in het detailhandelsaanbod. Voor perifere detailhandellocaties geeft het detailhandelsbeleid uit 2002 aan dat moet worden voorkomen dat naast de huidige perifere detailhandellocaties nieuwe locaties met overlappende branches van perifere detailhandel worden gerealiseerd. Tevens dient te worden voorkomen dat zich op andere locaties in Zaanstad grootschalige en perifere detailhandelsfuncties gaan vestigen. Vestiging van dergelijke functies in de periferie zou leiden tot ongewenste concurrentie voor de binnenstad van Zaandam. In 2009 is een discussienotitie grootschalige detailhandel in Zaanstad opgesteld. Deze notitie is begin 2010 vastgesteld door het toenmalige College. Vervolgens is de raad om een zienswijze gevraagd. De raad heeft zich uiteindelijk niet uitgesproken over de notitie. Zij was van mening dat de besluitvorming moest worden doorgeschoven naar de nieuwe raadsperiode. In mei 2012 is de nota PDV/GDV, Versterking van de Zaanse detailhandelstructuur opgesteld die op 4 september 2012 door het college van B&W is vastgesteld en ter kennisname naar de gemeenteraad is gestuurd. Om tot definitieve besluitvorming door de gemeenteraad te komen moesten daarna nog een paar stappen worden doorlopen: Stap 1: de nota ter advisering voorleggen aan het Dagelijks Bestuur van de Stadsregio Amsterdam en het College van Gedeputeerde Staten van de Provincie Noord-Holland en de nota bijstellen op basis van de adviezen; Stap 2: de bijgestelde nota ter besluitvorming voorleggen aan de gemeenteraad. De uitkomst van het uitgebreide adviestraject bij stadsregio en provincie is als volgt. Het Dagelijks Bestuur van de Stadsregio heeft positief - met voorwaarden - geadviseerd over de nota. Zaanstad heeft schriftelijk aangegeven aan de voorwaarden van de Stadsregio te zullen voldoen. Gedeputeerde Staten heeft in juli 2013 aangegeven geen bezwaar te hebben tegen vestiging van grootschalige detailhandel op het herontwikkelingsdeel van Zuiderhout-noord omdat Zaanstad zal voldoen aan alle voorwaarden die door de Stadregio zijn gesteld. 8
Wel zal Gedeputeerde Staten het bestemmingsplan c.q. juridisch-planologische regelingen nog beoordelen op het moment dat grootschalige detailhandel mogelijk wordt gemaakt op het herontwikkelingsdeel van Zuiderhout-Noord en wel op de andere kaders uit de provinciale ruimtelijke verordening. Op basis van de adviezen die uit de regionale afstemming zijn voortgekomen, is de nota aangepast en geactualiseerd. 1.4 Onderzoek effecten grootschalige detailhandel In mei 2013 is aan de gemeenteraad van Zaanstad een onderzoek toegezegd naar de mogelijke effecten van de toevoeging van grootschalige detailhandel - op het herontwikkelingsdeel van Zuiderhout-Noord - op de detailhandel in het centrum van Zaandam. De vraagstelling van het onderzoek is: wat is het effect van een toevoeging van 10.000 m2 grootschalige detailhandel te Zuiderhout-Noord op het centrum van Zaandam (Inverdan)? Het onderzoek is uitgevoerd door onderzoeksbureau CityWorks. Naast het onderzoek van CityWorks is door het onderzoeksbureau BRO een ander onderzoek uitgevoerd. BRO heeft de voorgenomen uitbreiding van detailhandel op Zuiderhout-Noord getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Zoals eerder aangegeven, dienen stedelijke overheden deze ladder die is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening - te gebruiken bij nieuwe detailhandelsontwikkelingen: er dient te worden beoordeeld of de nieuwe ontwikkelingen voorzien in een regionale en interregionale behoefte en aan detailhandel waarin nog niet elders is voorzien. Verder dient getoetst te worden in hoeverre de initiatieven in bestaande leegstaande winkelruimten ingepast kunnen worden. BRO doet ook uitspraken over de relatie tussen Zuiderhout-Noord en Inverdan. Deze bevestigen de uitkomsten van het onderzoek van CityWorks. De uitkomsten van beide onderzoeken zijn hierna samengevat. Onderzoek CityWorks: effecten op Inverdan CityWorks verwijst naar een eerder onderzoek van Bureau Stedelijke Planning. Dit bureau heeft de te verwachten omzet van grootschalige detailhandel op Zuiderhout en de omzetherkomst becijferd. Daaruit blijkt dat vooral de komst van IKEA tot een impuls van de bezoekersaantallen én een vergroting van het verzorgingsgebied zal leiden. De te verwachten jaaromzet van 10.000 m2 grootschalige detailhandel is berekend op 26,4 mln. Hiervan zal, aldus Stedelijke Planning, 15,9 mln. afkomstig zijn van de bestaande winkels in het primaire verzorgingsgebied (Zaanstad, Wormerland en Oostzaan). De vraag die in het onderzoek van CityWorks centraal staat, is wat de (omzet)effecten voor het Zaanse centrum zijn. Op basis van de huidige marktverhoudingen tussen de winkelgebieden in het primaire verzorgingsgebied verwacht CityWorks dat van de eerder berekende 15,9 mln. circa 4,8 mln. per jaar afkomstig zal zijn uit het centrum van Zaandam. Met deze verschuiving - die neerkomt op 4% van de huidige omzet in de niet-dagelijkse sector in het centrum van Zaandam - is de impact van de komst van grootschalige detailhandel een normale marktfluctuatie. Van ontwrichting van het centrum is geen sprake. Per saldo is volgens City Works het effect van de komst van grootschalige detailhandel op Zuiderhout-Noord voor het centrum vrijwel nihil. Enerzijds zullen de nieuwe winkels op Zuiderhout-Noord naar verwachting omzet genereren die voor een deel wordt onttrokken aan het centrum van Zaandam. Anderzijds kan het centrum van Zaandam naar verwachting rekenen op extra bezoekers, dankzij de enorme toename van bezoekersstromen naar Zuiderhout. Onderzoek BRO: versterking Inverdan door aantrekkingskracht Zuiderhout Over de relatie tussen Zuiderhout en Inverdan geeft BRO aan dat beide gebieden een eigen karakter hebben en aanvullend op elkaar zijn. 9
Voor het centrum geldt verder dat zij door combinatiebezoek mogelijk kan profiteren van de autonome aantrekkingskracht van Zuiderhout. Beide gebieden liggen op een steenworp afstand van elkaar. Hierdoor krijgt Zaandam-centrum een indirecte, extra impuls. Door de beoogde versterking van Zuiderhout zullen naar verwachting veel meer bezoekers van verder weg naar dit gebied komen. Juist deze bezoekers zullen geneigd zijn om behalve Zuiderhout ook Inverdan te bezoeken: zij hebben immers al een grotere afstand overbrugd. Onderzoek BRO: toetsing aan Ladder duurzame verstedelijking Volgens BRO voorzien de beoogde ontwikkelingen op Zuiderhout-Noord zonder meer in een regionale behoefte: de consument in Zaanstad en wijde omgeving krijgt meer keuzemogelijkheden dichter bij huis. Er ontstaat een meer heldere structuur van perifere detailhandelslocaties in Noord-Holland boven het IJ waarbij er sprake is van een toegenomen complementariteit tussen de verschillende locaties. De ontwikkelingen op Zuiderhout-Noord spelen bovendien in op algemene trends en ontwikkelingen in vraag en aanbod in de detailhandel. Het plan heeft als totaal een positieve uitwerking op de consumentenverzorging in de regio. Dit weegt zwaarder dan de slechts beperkte effecten op de omliggende winkelgebieden. Volgens BRO kunnen de marktinitiatieven die belangstelling hebben voor vestiging op Zuiderhout zich niet elders in bestaande leegstaande winkelruimten vestigen. De panden die leeg staan in de regio zijn niet groot genoeg voor deze initiatieven en ook bieden zij niet het gewenste vestigingsmilieu (onvoldoende zicht, matige bereikbaarheid, uitstraling bebouwing, te klein consumentenpotentieel e.d.). 10
4. Zaanse detailhandelstructuur Zaanstad telt twee perifere detailhandellocaties: Zuiderhout en Noorderveld. Inverdan - het kernwinkelgebied van Zaanstad - is een locatie waar beperkt grootschalige winkelontwikkelingen zijn toegestaan. Er hebben zich ketens van grootschalige detailhandel aangediend voor vestiging op Zuiderhout zoals Twinsport, Decathlon, G-star en Esprit, maar vanwege de prioriteit die Zaanstad geeft aan invulling van Inverdan hebben zij zich niet in Zaanstad kunnen vestigen. G-star en Esprit zijn naar Amsterdam gegaan, naar een locatie waar het betrokken beleid grootschalige detailhandel toestaat. De ruimtelijke structuur van de gemeente Zaanstad wordt gekenmerkt door een aaneenschakeling van kernen, dorpen en wijken, grofweg gelegen langs de Zaan. Het is geen aaneengesloten, compact stedelijk gebied maar het is uitgestrekt en versnipperd. De bewoners van de gemeente Zaanstad lijken dit ook zo te ervaren, door de sterke verbondenheid met de eigen kern. Onderstaande figuur is een schematische weergave van de detailhandelstructuur die uit drie schillen bestaat. Interessant is het in de figuur aangeven combinatiebezoek en de koopafvloeiing (= Zaanse consumenten die voor hun aankopen naar winkels buiten Zaanstad gaan). Het beleid voor de grootschalige detailhandel is er mede op gericht om het combinatiebezoek te laten toenemen en de koopafvloeiing tegen te gaan. Koopstromen en detailhandelstructuur = lokale koopstroom = regionale koopstroom = combinatiebezoek = koopafvloeiing Kenmerken: winkels om de hoek behoefte: levensonderhoud type winkels: supermarkt, bakker, groenteboer Kenmerken: winkels in buitengebied behoefte: specifiek product/ branchegericht specialistische winkels: bouwmarkt, autobedrijven, meubelzaken Lokale winkelgebied Kernwinkelgebied / GDV Perifere terreinen / PDV Kenmerken: winkels in het centrum behoefte: vermaak, dagje uit, type winkels: kwaliteitswinkels, kledingzaken, speciaalzaken Toelichting drie schillen detailhandelstructuur:: 1. lokale winkels voor de dagelijkse boodschappen met een sterke lokale functie. Detailhandel in deze schil (dorps-, buurt- en wijkcentra) kenmerkt zich door doelgerichte niet-keuzegevoelige aankopen; 2. het kernwinkelgebied biedt de Zaanse bevolking aantrekkelijke winkels en andere voorzieningen. De toevoeging van grootschalige detailhandelsvestigingen in Inverdan, voorzieningen en verbetering van de verbindingen met het station vergroot de attractiviteit van het kernwinkelgebied. Deze detailhandel kenmerkt zich door recreatief en vergelijkend winkelen in samenhang met mogelijkheden voor ontspanning, vermaak en beleving in een sfeervolle ambiance; 3. twee perifere locaties, Zuiderhout en Noorderveld, waar alleen perifere detailhandelsproducten worden verkocht die ook een regionale afzetmarkt kennen. Detailhandel in deze schil kenmerkt zich door doelgerichte aankopen waarbij snelheid, efficiëntie en verkrijgbaarheid belangrijk zijn. 11
Inverdan Het kernwinkelgebied van Zaanstad is onderdeel van het programma Inverdan dat uit een 100 hectare groot plangebied bestaat aan weerszijden van het spoor. Dit programma voegt aan de westkant van het kernwinkelgebied uiteindelijk ongeveer 15.000 m 2 aan nieuwe winkelunits toe. Hiervan is ca. 5.000 m2 vervanging (ondermeer door de sloop van het gebouw Trefpunt waar 2.000 m2 detailhandel gevestigd was en andere winkels die voor Inverdan hebben plaats gemaakt). Door de toevoeging van nieuwe winkelpanden is de dubbelzijdige bewinkeling van de Gedempte Gracht richting het station doorgetrokken. Er hebben zich diverse nieuwe winkels in Inverdan gevestigd waaronder bijvoorbeeld Saturn, de New Yorker en Primark. Er resteert nu nog een programma van 1.050 m2, bestaande uit twee units (750 en 300 m2). Verder is in het projectdeel Kop Noordschebos nog 1.800 m2 b.v.o. aan detailhandel voorzien. Zuiderhout Zuiderhout ligt aan de zuidkant van Zaanstad. In het zuidwestelijke deel van het terrein zijn voornamelijk industriële bedrijven gevestigd. Het merendeel van het bestaande winkelaanbod bevindt zich in het noordelijke deel van Zuiderhout, nabij de Zaanse binnenstad. Het vormt in die zin onderdeel van de stedelijke structuur en is minder te beschouwen als een perifere locatie in de oorspronkelijke betekenis van het woord. In het noordelijk deel zijn de meeste grootschalige winkels gevestigd. De nadruk ligt op winkels voor woninginrichting en bouwmarkten. Het verzorgingsgebied omvat voornamelijk Zaandam, Oostzaan en in mindere mate Koog aan de Zaan en Zaandijk. Zuiderhout vervult hiernaast ook een belangrijke bovenlokale functie. Een kwart van de omzet is afkomstig van buiten de gemeente Zaanstad. Door de aanwezigheid van lokale helden als Loods 5, de Vrijbuiter (voorheen Kampeerwinkel) en ketenbedrijf Hornbach onderscheidt het aanbod op Zuiderhout zich duidelijk van andere perifere winkellocaties. Dit verklaart de regionale toevloeiing van koopkracht. Op het noordelijk deel van Zuiderhout (het herontwikkelingsdeel van Zuiderhout) was voorheen een Bruynzeelfabriek gevestigd. Het voormalige Bruynzeelgebied wordt geherstructureerd. Grondeigenaren en ontwikkelaars hebben plannen in voorbereiding, maar de invulling is nog niet geheel bepaald. IKEA heeft zich als kandidaat voor dit gebied gemeld. De vestiging van IKEA leidt tot een aanzienlijke toename van de bovenregionale aantrekkingskracht en de lokale koopkrachtbinding. Dit zorgt voor een groter verzorgingsbereik waardoor de omzeteffecten over een veel groter gebied worden verdeeld. Noorderveld Het Run Shopping Center in Zaanstad Noord ligt in Wormerveer. Het is een planmatig opgezette locatie die ongeveer 32.000 m 2 winkelvloeroppervlak omvat. De gevestigde winkels zijn vooral actief binnen de branches doe-het-zelf en woninginrichting. Het centrum biedt geen fysieke uitbreidingsmogelijkheden en heeft in vergelijking met soortgelijke centra een relatief kleine omvang. Sinds de opening is er sprake van aanzienlijke leegstand. Om invulling voor de leegstaande meters te vinden wordt ook gedacht aan andere functies dan winkels. De gemeente Zaanstad is hierover in gesprek met belanghebbenden en deskundigen. 12
5. Nieuw beleid grootschalige detailhandel Zaanstad heeft ambities voor grootschalige detailhandel en wil die waarmaken aan de hand van nieuw beleid. Dit hoofdstuk schetst het beleidskader voor grootschalige detailhandel. Met dit kader heeft de gemeente een handvat om initiatieven voor grootschalige detailhandel te toetsen. Bovendien kan met behulp van de nota inhoud en onderbouwing worden gegeven aan bestemmingsplannen. Aanleiding om het beleid te wijzigen zijn zoals eerder aangegeven - de ontwikkelingen op Zuiderhout. De herontwikkeling van het noordelijke deel van Zuiderhout waarbij het metrage perifere detailhandel is uitgebreid (en vastgelegd in het bestemmingsplan) - heeft het terrein als winkelgebied voor volumineuze artikelen verder op de kaart gezet. Dit heeft geleid tot interesse bij verschillende partijen om zich hier te vestigen. Initiatieven onder de noemer grootschalige detailhandel kunnen zich volgens het vigerend beleid echter niet op Zuiderhout vestigen. Voor dit soort initiatieven is Inverdan als enige vestigingslocatie in Zaanstad aangewezen. Grootschalige winkelbedrijven vinden Inverdan - vaak uit overwegingen van prijs, bereikbaarheid en ruimte - geen optie. Gevolg is dat Zaanstad grootschalige winkels - die zich graag op Zuiderhout willen vestigen - de deur moet wijzen. Graag wil de gemeente dit soort marktinitiatieven voortaan ook binnen haar gemeentegrenzen ruimte kunnen bieden omdat dit bijdraagt aan het waarmaken van de gemeentelijk ambities. Deze initiatieven vergroten de diversiteit en aantrekkelijkheid van het winkelaanbod voor bewoners en bezoekers en versterken de detailhandelstructuur. Het voorafgaande is aanleiding om het vigerend beleid te wijzigen (voor zover het grootschalige detailhandel betreft). 5.1. Beleidskader grootschalige detailhandel Grootschalige detailhandel wordt mogelijk op Zuiderhout-Noord Toestaan van enkele grootschalige winkels op het herontwikkelingsdeel van Zuiderhout- Noord draagt bij aan een compleet, divers en onderscheidend winkelaanbod in Zaanstad. Hier heeft de moderne consument behoefte aan. Schaalvergroting speelt in op het veranderend gedrag van het winkelend publiek. Zuiderhout heeft een belangrijke plaats in de regionale detailhandelstructuur. Om deze kansrijke locatie te versterken is het van belang ruimte te bieden aan dynamiek en schaalvergroting. Met de mogelijkheid van grootschalige detailhandel op het herontwikkelingsdeel van Zuiderhout-Noord komt Zaanstad tegemoet aan vragen vanuit de markt. Er zijn formules die eenvoudigweg goed aansluiten op het doelgerichte bezoekmotief voor perifere locaties. Verder draagt niet elke grootschalige retailer bij aan het gewenste beeld en de uitstraling van de binnenstad. Initiatieven die in het verleden afgewezen moesten worden krijgen nu kansen. Zaanstad wil ruimte bieden aan nieuwe ontwikkelingen. Om aantrekkelijk te blijven is in perspectiefvolle gebieden vernieuwing nodig. Dit vergroot de aantrekkelijkheid voor consumenten en ondernemers uit Zaanstad en regio. Door ruimte te bieden aan grootschalige detailhandel op Zuiderhout-Noord zet Zaanstad - in navolging van het regionale detailhandelsbeleid - in op versterking van reeds goed functionerende (perifere) winkellocaties. Het komt de detailhandelsstructuur ten goede om dergelijke initiatieven te concentreren. Hierdoor ontstaat kritische massa en kunnen zij elkaar onderling versterken. Zaanstad wil daarom grootschalige detailhandel concentreren op Zuiderhout-Noord. Zuiderhout vormt, onder meer door een aantal regionale trekkers als Hornbach en Loods 5, een aantrekkelijke locatie. De belangstelling van marktpartijen voor Zuiderhout is sterk. Ontwikkelaars investeren in het gebied en winkels willen zich hier graag vestigen. De verwachte komst van IKEA onderstreept dit verder. IKEA heeft aangegeven bewust voor Zuiderhout te hebben gekozen. 13
Kaart: gebied waar grootschalige detailhandel is toegelaten op Zuiderhout-Noord De vestiging van IKEA geeft Zuiderhout een belangrijke kwaliteitssprong: dit leidt tot een aanzienlijke toename van de bovenregionale aantrekkingskracht en de lokale koopkrachtbinding. Dit werkt enerzijds als een magneet voor andere winkels die voor een vergelijkbaar bezoekmotief worden bezocht en anderzijds zorgt de grotere koopkrachtbinding voor meer marktruimte. Concentratie van grootschalige detailhandelsvestigingen versterkt de ruimtelijke samenhang. Concentratie c.q. clustering van detailhandel bevordert het functioneren van de detailhandel. Hetgeen voordelen biedt voor zowel ondernemers als consumenten. Dit geldt te meer nu dit gebied enkele belangrijke (boven) regionale trekkers kent. Het sluit bovendien aan bij de reeds bestaande dynamiek die zich voornamelijk in dit deel van Zuiderhout manifesteert. Een en ander heeft als gevolg dat het noordelijk deel van Zuiderhout beter functioneert dan het overige deel van Zuiderhout (Bureau Stedelijke Planning, 2012). De gemeente gaat de verkeersontsluiting verbeteren, dit komt met name het noordelijk deel van Zuiderhout ten goede. Als het grootschalige winkelaanbod zich in een kleiner gebied concentreert, nemen de verkeersbewegingen minder toe dan bij een verspreid aanbod. De consument heeft alle grootschalige winkels binnen handbereik en dit beperkt de verkeerseffecten. Verder stelt grootschalige, meer dan perifere, detailhandel eisen aan ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van het gebied. Het noordelijk deel van Zuiderhout kent beeldbepalende historische gebouwen, die hieraan bijdragen. Hierdoor is dit gebied een ruimtelijk entiteit (ook qua uitstraling). 14
Concentratie van grootschalige en perifere detailhandel is vanuit het oogpunt van herkenbaar en toegankelijkheid van belang. De noodzaak grootschalige detailhandel te concentreren, pleit er voor deze concentratie zo dicht mogelijk bij het centrum van Zaandam te laten plaatsvinden (dus op Zuiderhout-noord). Dit bevordert de wisselwerking met het centrum. Ruimte bieden aan marktontwikkelingen betekent ook een impuls voor de werkgelegenheid. De detailhandel speelt een belangrijke rol binnen de economie van Zaanstad: deze sector omvat ruim 10 % van de Zaanse werkgelegenheid (ongeveer 5.900 banen). De detailhandel biedt met name lager opgeleiden kans op een baan. Gelet op de opgave om werkzoekenden aan een baan te helpen is dit een belangrijk gegeven. Een maximumgrens van 10.000 m2 winkelvloeroppervlakte voor grootschalige detailhandel die wordt gerealiseerd binnen de bestaande meters perifere detailhandel Het maximum voor toevoeging van grootschalige detailhandel op Zuiderhout is 10.000 m2. Deze oppervlakte past binnen de bestaande vierkante meters. M.a.w. de bestaande vierkante meters perifere detailhandel worden getransformeerd naar grootschalige detailhandel. De reden om een maximum van 10.000 m2 op te nemen, is dat daarbij - naar verwachting - de gevolgen voor Zaandam-centrum neutraal zullen zijn. Dit blijkt uit het eerder genoemde onderzoek naar het effect van een toevoeging van 10.000 m2 grootschalige detailhandel op Zuiderhout-Noord op het centrum van Zaandam. Regionale onderzoeken (zoals het marktruimteonderzoek van Bureau Stedelijke Planning, en het Koopstromenonderzoek van I&O Research) geven aanleiding terughoudend te zijn met het onbeperkt toevoegen van winkelmeters. Het marktruimteonderzoek geeft aan dat er weinig marktruimte is in de Zaanstreek. In het onderzoek is echter geen rekening gehouden met de vestiging van Primark in Inverdan en de komst van IKEA. IKEA alleen genereert naar verwachting twee miljoen bezoekers per jaar. Beperkte marktruimte betekent niet dat er in Zaanstad geen ruime is voor nieuwe initiatieven. Integendeel, juist in gemeenten met beperkte marktruimte is vernieuwing van het aanbod belangrijk. Het betekent wel dat er selectief moet worden omgegaan met extra vloeroppervlak aan detailhandel. Dit moet zich beperken tot goed functionerende locaties. Tegelijk moet er aandacht zijn voor het uit de markt nemen van meters op minder kansrijke locaties. Dit laatste is overigens ook het advies van de Stadregio. Realiseren van 10.000m2 grootschalige detailhandel is conform afspraken die de gemeente Zaanstad heeft gemaakt met Stadsregio en Provincie Noord-Holland. Voorwaarde hierbij is wel dat grootschalige detailhandel binnen bestaande beschikbare meters perifere detailhandel worden gerealiseerd. Het leidt met andere woorden niet tot toevoeging van meters detailhandel. Uitsluiten van de branches mode & luxe, warenhuizen, elektronica, food & dagelijkse goederen op Zuiderhout-Noord Het is wenselijk om binnen de grootschalige detailhandel niet alle branches toe te laten op Zuiderhout-Noord. De effecten van grootschalige detailhandel op het kernwinkelgebied zijn afhankelijk van de invulling van deze detailhandel. Hoe meer recreatieve sectoren als mode & luxe onderdeel zijn van de invulling van grootschalige detailhandel op Zuiderhout-Noord, hoe groter het potentiële negatieve omzeteffect op het centrum van Zaandam. Daarbij is het voorstelbaar dat vooral de zwakkere aanbieders en/of de zwakkere delen van het centrumgebied de eventuele effecten het zwaarste zullen voelen. Grootschalige detailhandel omvat- zoals eerder aangegeven - alle winkelbranches en kent als enige voorwaarde een minimumomvang van 1.500 m2 winkelvloeroppervlak. Dit is juridisch het beste handhaafbaar. Conform het regionale detailhandelsbeleid sluit Zaanstad het segment food en dagelijkse goederen (voedingsspeciaalzaken en supermarkten) uit op perifere locaties. Deze winkels met name de supermarkten - zijn essentieel om wijk- en buurtwinkelcentra goed te laten functioneren. 15
Zaanstad streeft naar een goede spreiding van dergelijke centra. Uitgangspunt hierbij is dat inwoners op aanvaardbare afstand hun dagelijkse boodschappen kunnen doen. Het is uit mobiliteitsoogpunt (verkeersbewegingen) ongewenst dat consumenten de hele stad door moeten om boodschappen te kunnen doen. Wanneer supermarkten de mogelijkheid krijgen om zich op perifere locaties te vestigen dan bestaat het risico dat zij uit de reguliere centra wegtrekken. Dit verkleint het draagvlak voor wijk- en buurtcentra. Naast food en dagelijkse goederen is het gewenst mode & luxe, warenhuizen en elektronica uit te sluiten (bij elektronica gaat het om winkels die uitsluitend elektronica verkopen). Economische ordening is niet toegestaan. Sturing op grond van ruimtelijke overwegingen (bezoekmotief, bereikbaarheid, risico van ontwrichting en leegstand) is wel mogelijk. Wanneer er een grote overlap is tussen branches op Zuiderhout en in Zaandam-centrum dan dreigen negatieve omzeteffecten voor het centrum met als uiteindelijk gevolg leegstand. Het detailhandelsgebied Zuiderhout onderscheidt zich zoals eerder aangegeven - ruimtelijk en qua koopgedrag van het winkelgebied in het centrum van Zaandam. Zuiderhout is bedoeld voor doelgericht winkelen en het centrum van Zaandam voor recreatief winkelen. De winkelgebieden zijn complementair aan elkaar. Zuiderhout is de locatie voor grootschalige winkels die in het centrum Zaandam ruimtelijk niet inpasbaar zijn vanwege zaken als ruimtebeslag en kwaliteit (stedenbouwkundige verschijningsvorm), bereikbaarheid, verkeersaantrekkende werking, parkeren en bevoorrading. Branches als mode & luxe en warenhuizen vallen onder recreatief winkelen en horen niet thuis op een perifere detailhandellocatie als Zuiderhout. Samenvattend: de branches mode & luxe, warenhuizen, elektronica, food & dagelijkse goederen worden uitgesloten op Zuiderhout-Noord om duurzame ontwrichting en leegstand in met name Inverdan te voorkomen. Daarnaast spelen veiligheid en milieu en ruimtelijke motieven als: bereikbaarheid, verkeersaantrekkende werking, parkeren, bevoorrading en milieu-eisen; ruimtelijke inpasbaarheid en kwaliteit (stedenbouwkundige verschijningsvorm, nvesteringsniveau); omvang/kritische massa (t.b.v. voldoende variëteit/kwaliteit); Een regeling voor het nevenassortiment (15% van het vloeroppervlak) bij grootschalige detailhandel op Zuiderhout-Noord Voor grootschalige detailhandel wordt per vestiging een maximumgrens gesteld van 15% van het winkelvloeroppervlak voor het te voeren nevenassortiment. De voorwaarde hierbij is dat het nevenassortiment een relatie heeft met het hoofdassortiment. Hiermee wordt branchevervaging tegengegaan. Ook voorkomt dit dat winkels een omvangrijk nevenassortiment aan mode gaan voeren. Deze maximering van het nevenassortiment voor perifere detailhandel geeft duidelijkheid aan betrokken ondernemers. Een maximumgrens van 15% van het nevenassortiment biedt ondernemers nog steeds de kans hun assortiment voldoende te differentiëren. Een grens van 15% is gelijk aan de grens voor het nevenassortiment die in de bestemmingsplannen Bedrijven Zuid en Noorderveld staat. Hierbij is sprake van gelijke behandeling van perifere en grootschalige detailhandel. Treffen van flankerende maatregelen De volgende maatregelen worden (of zijn al) getroffen om de winkelgebieden Inverdan en Zuiderhout elkaar te laten versterken: voor beide gebieden wordt ingezet op een van elkaar verschillende maar zeer eigen identiteit waarbij de identiteiten aanvullend aan elkaar zijn: o Inverdan is een gebied met een hoge kwaliteit aan openbare ruimte en met een winkelaanbod dat recreatief winkelen en veel beleving mogelijk maakt; 16
o o Zuiderhout is een gebied met een breed aanbod en een gevarieerd en compleet assortiment voor de consument die komt voor gerichte aankopen in een aantrekkelijke omgeving. Zuiderhout is daarbij een trekker van regionale klanten; Inverdan en Zuiderhout zijn hiermee in ruimtelijk opzicht complementair aan elkaar. de (ruimtelijke) verbinding tussen de gebieden wordt versterkt. Om de economische kracht van Zuiderhout en de kwaliteit van de openbare ruimte van Inverdan elkaar te kunnen laten versterken, dient het winkelend publiek verleid te worden om van het ene naar het andere gebied te gaan. De verbinding tussen beide gebieden kan verbeteren door een combinatie van ruimtelijke ingrepen (bijvoorbeeld een mogelijke verplaatsing van de tussengelegen betonmolencentrale en de toekomstige inrichting van de Houthavenkade) en het instellen van een centrummanager die de opdracht krijgt om samen met de winkeliers te werken aan een betere verbinding van de gebieden. overschot aan planvorming ten opzichte van de marktruimte wordt beperkt door vierkante meters winkelvloeroppervlak uit de markt te nemen, daar waar leegstand dreigt of al aanwezig is. Op Noorderveld en Zuiderhout-Zuid werkt de gemeente mee aan initiatieven voor transformatie van leegstaande winkelpanden naar andere vormen van bedrijvigheid. De gemeente zal een actieve rol spelen om nieuwe functies aan te dragen en waar nodig en mogelijk - bestemmingsplannen aan te passen om transformatie van detailhandel te stimuleren. Hierbij wordt gebruikt gemaakt van de capaciteit en de deskundigheid van het Project Bureau Herstructurering. In het nieuwe bestemmingsplan voor Noorderveld is in verband met langdurige leegstand een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om het oppervlak detailhandel met 10.000 m2 terug te brengen. Verder zijn de bestemmingen in dit gebied verbreed met andere economische functies. verbreding van functies in het bestemmingsplan geldt ook voor Zuiderhout. Er ligt een concrete aanvraag voor de vestiging van een partycentrum op het zuidelijk deel van Zuiderhout. De gemeente wil hieraan medewerking verlenen en daarmee vierkante meters detailhandel uit de markt nemen. de gemeente stelt een minimumeis van 1.500 m2 aan de winkelvloeroppervlakte van grootschalige winkels die zich willen vestigen op Zuiderhout-Noord. Deze grens sluit aan bij de algemeen gehanteerde norm voor grootschalige winkels. Door deze grens te stellen, voorkomt de gemeente dat kleinschalige winkels, die veel beter in reguliere winkelgebieden passen, zich op de perifere locatie Zuiderhout-Noord vestigen. Ruimtelijk valt deze eis te onderbouwen: grootschalige winkels hebben een verkeersaantrekkende werking en een andere, grotere parkeerbehoefte die lastig inpasbaar is in binnenstedelijke gebieden. grootschalige detailhandel op Zuiderhout-Noord wordt conform de afspraken met de Stadsregio en de provincie Noord-Holland gefaseerd gerealiseerd vanaf december 2014 (toelichting: de brief met voorwaarden van de Stadsregio was van december 2012). Op Noorderveld is alleen perifere detailhandel mogelijk De gemeente kiest ervoor om alleen op Zuiderhout grootschalige detailhandel toe te laten en niet op de andere perifere detailhandelslocatie Noorderveld. De reden hiervoor is als volgt. Noorderveld kampt vanaf de opening met forse leegstand. Ligging en het ontbreken van kritische massa beperken het functioneren van Noorderveld. Het verzorgingsgebied en bovenregionale trekkracht zijn aanzienlijk kleiner dan die van Zuiderhout. Het winkelgebied Noorderveld sluit ruimtelijk niet aan op bestaande winkelconcentraties, waardoor de kansen op onderlinge versterking klein zijn. Zaanstad kiest in navolging van het regionale detailhandelsbeleid voor een offensieve benadering van de detailhandel en voor concentratie en daarom is er beleidsmatig voor gekozen om grootschalige detailhandel toe te laten op de meest kansrijke locatie namelijk Zuiderhout-Noord. 17
6. Conclusies en beleidsadvies In deze nota zijn relevante ontwikkelingen op het gebied van de perifere en grootschalige detailhandel weergegeven. Ook het regionale beleid ten aanzien van dit type detailhandel is samengevat. Een belangrijke constatering is dat de markt in de toekomst maar een beperkte hoeveelheid extra meters zal kunnen absorberen. Nieuw beleid dient hierop in te spelen en terughoudend te zijn ten opzichte van nieuwe meters detailhandel. Het principe nieuw voor oud geldt: vierkante meters die worden ingezet voor grootschalige detailhandel gaan ten koste van meters perifere detailhandel. Er worden dus geen nieuwe vierkante meters detailhandel gecreëerd. Op deze wijze kan een verantwoorde balans worden gevonden tussen de bestaande detailhandelstructuur en nieuwe ontwikkelingen. Ontwikkeling aan vraag- en aanbodzijde van de detailhandel pleiten er voor om ruimte te bieden op Zuiderhout-Noord aan de dynamiek van de markt en hier op termijn maximaal 10.000 m 2 grootschalige detailhandel mogelijk te maken. Dit is een beheerste stap doordat de mogelijkheid voor grootschalige detailhandel beperkt wordt in metrage, locatie en tijd. Grootschalige winkels die geen plek willen of kunnen vinden in Inverdan kunnen zich op Zuiderhout-Noord vestigen. Hierdoor wordt de aantrekkingskracht, de diversiteit en het onderscheidend vermogen van Zuiderhout vergroot. Met voorliggend beleidskader wordt op evenwichtige wijze bijgedragen aan de verwezenlijking van de Zaanse ambities voor grootschalige detailhandel. Voor de gekozen beleidsrichting is draagvlak bij de Stadsregio omdat deze aansluit bij het regionale detailhandelsbeleid. Met Inverdan heeft Zaanstad een zeer onderscheidend kernwinkelgebied. De hier gevestigde winkels maken Inverdan voor het recreatief winkelen funshoppen een belangrijke trekker. Het ligt voor de hand dat de gemeente Zaanstad de ontwikkeling van dit gebied ondersteunt. Met de gekozen beleidsrichting houdt de gemeente rekening met de positie van Inverdan. 18
Overzicht geraadpleegde literatuur Regionaal detailhandelsbeleid, Stadsregio Amsterdam, november 2011 Retail 2020, Q&A Research & Consultancy, i.o.v. HBD/CBW Mitex, november 2010 Randstad koopstromenonderzoek 2011, I&O research, november 2011 Economische Structuurvisie Zaanstad, gemeente Zaanstad, oktober 2011 Koopstromenonderzoek, I&O Research, 2011 Onderzoek marktruimte detailhandel Metropoolregio Amsterdam 2010-2040, Bureau Stedelijke Planning, 4 februari 2011 Metropoolregio Amsterdam Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel, actualisatie rapport februari 2011, Bureau Stedelijke Planning, 4 februari 2011, 7 november 2012 Detailhandels en leisurebeleid Noord-Holland, Provincie Noord-Holland, mei 2009 Beeldkwaliteitplan Zuiderhout Noord, september 2006 Detailhandelsvisie Zaanstad, Kolpron Consultants, i.o.v. gemeente Zaanstad, 2002 Onderbouwing aanvraag GDV-status en uitbreiding PDV Zuiderhout-Noord Zaandam, februari 2012 Effectanalyse perifere en grootschalige detailhandel Zuiderhout Zaandam. Bureau Stedelijke Planning, mei 2012 Onderzoek naar de effecten van GDV. Effecten van grootschalige detailhandel te Zuiderhout-Noord op het winkelgebied Zaanstad-centrum / Inverdan in beeld. City Works, september 2013 Mogelijkheden brancheringsregels grootschalige detailhandel op Zuiderhout-Noord. City Works, oktober 2013 Regionale behoefte perifere detailhandel Zuiderhout-Noord, Gemeente Zaanstad, BRO (concept november 2013) 19
20