Indicatoren bedrijfsruimtemarkt Opname Aanbod Huurprijzen Beleggingsvolume 2.700.000 m² 11.600.000 m² 47 per m² 625 mln. 2010 2.400.000 m² 11.400.000 m² 47 per m² 480 mln. Economie en bedrijfsruimtemarkt In groeide de Nederlandse economie met circa 1,2% ten opzichte van 2010. Het jaar kende echter twee gezichten. Waar het begin van zich nog duidelijk positief ontwikkelde met relatief sterke groeicijfers, sloeg de stemming medio het jaar om. In het laatste kwartaal van belandde Nederland zelfs in een recessie. Een belangrijke motor achter de economische groei eind 2010 begin was de sterke groei van de im- en export als gevolg van een sterke toename van de wereldhandel. Op jaarbasis lieten zowel import (+3,5%) als export (+3,8%) nog wel een groei zien, maar op kwartaalbasis daalde zowel de import als de export in de tweede helft van. Ontwikkeling in- en uitvoer 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Bron: CBS +16% +2% -1% +30% I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2008 2009 2010 Invoer k-o-k Uitvoer k-o-k Invoer j-o-j Uitvoer j-o-j Het belang van de wereldhandel voor de Nederlandse economie hangt samen met de wederuitvoer naar andere landen binnen Europa en naar Duitsland in het bijzonder. Daarbij spelen de mainports Amsterdam en Rotterdam en luchthaven Schiphol een belangrijke rol. In alle drie de mainports was slechts sprake van een zeer beperkte groei van de overslag van goederen. In de sector transport en logistiek is nog altijd sprake van overcapaciteit, druk op de transportprijzen en toenemende concurrentie uit het buitenland. Naast de export zwakte ook de groei van de industriële productie af gedurende. Hoewel de bouwsector een licht herstel vertoonde in, blijft de sector in zwaar weer zitten. De bouwproductie ligt nog steeds ruim onder het niveau van voor 2009 en ook voor de komende jaren wordt nog geen verbetering verwacht. De consumentenbestedingen laten nauwelijks groei zien en gedurende zakte het vertrouwen naar een dieptepunt. De werkloosheid is in Europees perspectief wel nog altijd laag, maar vertoonde vooral in het tweede halfjaar een stijgende lijn. De voor seizoensinvloeden gecorrigeerde werkloosheid kwam eind uit op 456.000, wat een stijging van bijna 14% is ten opzichte van eind 2010. Hoewel het beeld op de bedrijfsruimtemarkt licht verbeterde, is dit vooral te danken aan een goed eerste halfjaar. Ondanks de sterke toename van de opname is het aanbod toch gestegen in, hoewel aanzienlijk minder dan in 2010. De gemiddeld gerealiseerde huurprijs kwam uiteindelijk iets lager uit dan in 2010. De vraag naar moderne logistieke ruimte houdt aan, maar het aanbod in het topsegment neemt af. Er is nog wel grote terughoudendheid met het starten van nieuwe ontwikkelingen. De stijging van de beleggingen is vooral te danken aan twee grote portefeuilletransacties aan het begin van. De bruto aanvangsrendementen zijn gedurende het jaar weer onder opwaartse druk komen te staan.
Economische indicatoren (in %) 2008 2009 2010 2012* Economische groei 1,8-3,5 1,7 1,2-0,75 Werkloosheid 3,8 4,8 5,4 5,4 6,75 Inflatie 2,5 1,2 1,3 2,3 2,25 Export 1,0-9,2 10,8 3,7-1,75 Invoer 3,7-10,4 10,6 3,5-1,75 * Betreft prognoses CPB, overige cijfers CBS Vooruitzichten 2012 De onzekerheid rond de schuldenproblematiek in Zuid-Europa houdt onverminderd aan. Tot nog toe zijn alleen kleinere economieën (Griekenland, Portugal en Ierland) in de problemen gekomen. De angst voor besmetting naar grotere economieën zoals Spanje, Italië en zelfs Frankrijk blijft aanwezig. Niet alleen de schuldenproblematiek in Europa, maar ook die in de Verenigde Staten en de groeivertraging in belangrijke economieën zoals China hebben een negatieve invloed op de groei van de wereldeconomie en daarmee samenhangend de wereldhandel. De meeste landen in de Europese Unie (ook Nederland) hebben een begrotingstekort dat het maximum van 3% van het BBP (ruim) overschrijdt. Om terug te komen tot het maximumniveau zullen deze landen fors moeten bezuinigen, wat een sterk negatief effect zal hebben op de economische groei. Het CPB verwacht voor 2012 een krimp van de Nederlandse economie van 0,75%. Pas in 2013 wordt een licht herstel verwacht. Voor de jaren daarna verwacht het CPB slechts een matige economische groei van circa 1,5%. de export met 1,75%. De werkloosheid zal naar verwachting oplopen tot circa 6,75% in 2012. Ook voor 2013 wordt nog een stijging verwacht. De verwachte krimp van de economie in 2012 en het matige herstel in de jaren daarna zal nadelig uitpakken voor de vraag naar bedrijfsruimte. De vraag van zowel gebruikers als beleggers zal voornamelijk nog gericht zijn op moderne bedrijfsruimte. Het aanbod van verouderde bedrijfspanden loopt daardoor verder op. In dit segment zal de prijsdruk dan ook alleen maar verder toenemen. Op de beleggingsmarkt blijft een gebrek aan goede investeringsmogelijkheden. De vraag richt zich op moderne, langjarig verhuurde objecten. Het aanbod van dergelijke beleggingsobjecten is echter schaars. Wel liggen er nog steeds mogelijkheden wat betreft sale-and-leaseback transacties. De bruto aanvangsrendementen voor het topsegment zullen naar verwachting stabiel blijven tot licht oplopen in 2012. Vooruitzichten 2012 Aanbod Opname Huur Beleggingen BAR Moderne logistiek / / / Middensegment / / / / Verouderde bedrijfsr. Al deze negatieve ontwikkelingen hebben een sterke invloed op de twee belangrijkste economische pijlers van de Nederlandse economie: de consumentenbestedingen en de export. Het CPB verwacht dat de consumptie van huishoudens in 2012 met een half procent zal afnemen en
Opname De opname in kwam uit op ruim 2,7 miljoen m². Dit is een stijging van bijna 16% ten opzichte van 2010. De stijging is te danken aan een goed eerste halfjaar en een zeer sterk vierde kwartaal. Het goede eerste halfjaar was waarneembaar bij alle typen bedrijfsruimten. Zo steeg de opname van nietlogistieke bedrijfsruimte in het eerste halfjaar met 36% en dat van logistieke bedrijfsruimte met 28%. In het tweede halfjaar was na een zeer slecht derde kwartaal (-30%) wel weer sprake van een stijging van de opname in het vierde kwartaal (+29%) bij logistiek vastgoed. Dat was vooral te danken aan PostNL die in het laatste kwartaal voor 173.500 m² logistiek vastgoed uit de markt nam. PostNL is momenteel bezig met een reorganisatie, waarbij het de huidige 35 distributiecentra terug wil brengen tot 18 grotere distributiecentra. Bij niet-logistieke bedrijfsruimte was overigens een zelfde ontwikkeling waar te nemen met een aanzienlijke daling van de opname in het derde kwartaal (-15%) en een opleving in het vierde kwartaal (+19%). Overigens lijkt deze opleving in de opname bij zowel logistieke als nietlogistieke bedrijfsruimte van korte duur. De eerste maanden van 2012 duiden op een dramatisch verloop van de opname. Opname bedrijfsruimte per kwartaal (x 1.000 m²) 1.200 1.000 800 600 Het aantal transacties lag in hoger dan in 2010, circa 18%. Het gemiddelde metrage per transactie kwam echter circa 2% lager uit op 2.605 m². Vooral in de grootteklasse tussen de 1.000 m² en 5.000 m² kwam de opname veel hoger uit (+21%). Ook het aantal transacties in deze categorie was ruim hoger (+23%). Circa 40% van de opname kwam voor rekening van de sector Logistiek. De sectoren Handel en transport overig en Bouw en industrie namen elk ruim een vijfde van de opname voor hun rekening. De logistieke sector is overigens al jaren de grootste afnemer van bedrijfsruimte. In bedroeg de opname van logistieke ruimte 1,1 miljoen m². De opname van niet-logistieke ruimte kwam uit op 1,6 miljoen m². Veel transacties betreffen verplaatsing van verouderde panden op minder goede locaties naar modernere panden op betere locaties. Ook vinden er nog steeds relatief veel huurverlengingen plaats. Opname naar sector 21% 13% 3% 40% Logistiek Handel en transport overig Bouw en industrie Diensten 400 200 0 I 2009 II III IV I 2010 II III IV I II III IV 23% Overig/onbekend
De opname naar regio laat grote verschillen zien. Zo steeg de opname ten opzichte van 2010 fors in Midden- en Zuid-Nederland. In West-Nederland steeg de opname licht, terwijl in Oost-Nederland het opnameniveau juist ligt lager uitkwam. Binnen Midden-Nederland kwam de stijging vooral voor rekening van de regio Utrecht. In Zuid-Nederland kwam de stijging vooral voor rekening van West-Brabant waar de opname verdrievoudigde. De opname van logistieke ruimte vertienvoudigde zelfs, terwijl de opname van overige bedrijfsruimte afnam met 5%. Overigens nam het aanbod in Zuid- Nederland ook toe in de regio s Den Bosch, Zuid-Limburg, Zeeland en Regio Tilburg. In de regio s Eindhoven en Noord- en Midden-Limburg nam de opname juist af. Binnen de regio Oost is er ook sprake van grote onderlinge verschillen. Zo steeg de opname vooral in de regio Zwolle/Deventer en Twente, terwijl Rivierenland, Arnhem/Nijmegen en Achterhoek een sterke daling lieten zien. In Noord-Nederland nam de opname in Groningen en Friesland toe en in Drenthe af. In de regio West kwam de opname vooral in de regio Haaglanden en Haarlemmermeer hoger uit, terwijl in de Regio Amsterdam en Rotterdam de opname daalde. Opname per regio Regio 2010 Stijging/daling Noord 134.000 145.000 +8% Oost 400.000 370.000-8% Midden 256.000 367.000 +43% Zuid 814.000 1.038.000 +28% West 752.000 813.000 +8% Totaal 2.356.000 2.733.000 +16% Deze cijfers kunnen in sterke mate worden vertekend door incidentele, grootschalige (vooral logistieke) transacties. Er werden enkele grote transacties gerealiseerd in onder andere Utrecht en de regio West-Brabant. De grootste transacties in waren zonder uitzondering logistieke ruimtes. De grootste was de aanhuur van 50.000 m² door Syncreon in Tilburg. De grootste transactie van niet-logistieke ruimte betrof de aankoop van een bedrijfspand van bijna 19.000 m² in Terneuzen. Top 10 gebruikerstransacties Plaats Locatie Huurder/koper m² Tilburg Vossenberg-West Syncreon 50.000 Utrecht Lage Weide Kuehne + Nagel 34.000 Bergen op Zoom Noordland TNT Fashion Group 33.710 Oud Gastel Borchwerf DHL Supply Chain 32.960 Amsterdam Amsterdam West PostNL 30.000 Venlo Trade Park Noord DSV Solutions/Nutricia 29.780 Roosendaal Borchwerf Plus 100 28.840 Den Bosch De Herven PostNL 27.380 Utrecht Kanaleneiland PostNL 26.290 De Kwakel Bloemenveiling Florimex International 24.000 Aanbod Het aanbod bedrijfsruimte is in met 2% gestegen ten opzichte van ultimo 2010. In totaal wordt momenteel circa 11,6 miljoen m² bedrijfsruimte aangeboden. Historisch gezien is dit nog nooit zo hoog geweest. Sinds 2008 is het aanbod met meer dan 50% toegenomen en een groot deel daarvan is structureel van aard. De forse toename van het aanbod op de bedrijfsruimtemarkt is vooral te wijten aan de sterk verminderde economische activiteit evenals de matige kwaliteit van een deel van de voorraad. Daarnaast speelt mee dat een belangrijk deel van de vraag bestaat uit vervangingsvraag, waarbij verouderde bedrijfsruimte wordt ingeruild voor (meer) moderne ruimte. De aanbodstijging in kwam geheel voor rekening van de stijging in aanbod van logistieke ruimtes. Het aanbod van logistieke bedrijfsruimte steeg ten opzichte van eind 2010 met 5%. Het aanbod van overige bedrijfsruimte bleef vrijwel onveranderd.
Aanbod en opname bedrijfsruimte (x 1.000 m²) 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2007 2008 2009 2010 Aanbod ultimo Opname In het nam het aanbod vooral toe in Oost-Nederland. In Midden- en West-Nederland was sprake van een kleine aanboddaling. In Zuid-Nederland steeg het aanbod licht. De aanbodstijging was bovengemiddeld in de regio s Drechtsteden (+33%), Haaglanden (+17%), Rivierenland (+16%), Drenthe (+13%), Twente (+12%) en Zwolle/Deventer (+12%). In Groot-Rijnmond (-14%), West-Brabant (-8%), Regio Utrecht (-8%) en Overig Noord-Holland (-7%) was juist sprake van een aanzienlijke daling van het aanbod. Het aanbod nam vooral toe in de categorie van 1.000 tot 5.000 m² (+4%). Bijna 45% van het totale aanbod, in totaal circa 5,1 miljoen m², is grootschalig (vanaf 5.000 m²). Ruim de helft daarvan betreft logistieke ruimte. Momenteel is circa 2,3 miljoen m² logistieke ruimte beschikbaar, een stijging van 5% ten opzichte van het eind 2010. Het aanbod van panden voor industrieel gebruik is beperkt. Veelal is de aangeboden bedrijfsruimte echter zowel voor logistieke als voor productiedoeleinden of een combinatie daarvan te gebruiken dan wel daartoe geschikt te maken. Het totale aanbod is verdeeld over bijna 4.800 objecten. Daarmee steeg het aantal aanbiedingen met bijna 1,5% ten opzichte van eind 2010. Het gemiddelde aanbodmetrage per object lag, net als in 2010, rond de 2.430 m². Aanbod bedrijfsruimte ultimo naar grootteklasse Metrageklasse Aantal Metrage in m² 500-999 1.756 1.240.000 1.000-2.499 1.838 2.858.000 2.500-4.999 684 2.342.000 5.000-9.999 301 2.092.000 10.000 en meer 185 3.060.000 Totaal 4.764 11.592.000 Aanbod per regio Regio Ultimo 2010 Ultimo Stijging/daling Noord 865.000 877.000 +1% Oost 2.291.000 2.465.000 +8% Midden 1.217.000 1.197.000-2% Zuid 3.707.000 3.801.000 +3% West 3.322.000 3.252.000-2% Totaal 11.402.000 11.592.000 +2%
Huurprijzen Ondanks de gestegen vraag naar bedrijfsruimte in zijn de huurprijzen licht gedaald. In het eerste halfjaar van was nog sprake van een lichte stijging van de huurprijzen. In heel bedroeg de gemiddelde gerealiseerde huurprijs 47 per m². Dit is 1% lager dan de gemiddelde gerealiseerde huurprijs in 2010. Per regio zijn er grote verschillen. Zo lag de gemiddelde gerealiseerde huurprijs in Noord-Nederland circa 6% hoger in vergelijking met 2010. Terwijl in West-Nederland de gemiddelde gerealiseerde huurprijs circa 6% lager uitkwam. De huurprijzen zijn sterk afhankelijk van de locatie en de staat van het pand. De samenstelling van de verhuurde panden kan wat betreft kwaliteit, locatie en ligging per jaar sterk verschillen, wat een sterke invloed heeft op de gemiddelde gerealiseerde huurprijs. De mediane huurprijs lag in wel boven die van 2010, 49 per m² versus 48 per m². Gemiddeld gerealiseerde huurprijzen* bedrijfsruimte per regio (in ) Regio 2009 2010 Stijging/daling Noord 40 37 39 6% West 56 54 50-6% Midden 52 50 51 2% Oost 46 42 42 0% Zuid 48 44 44-2% Landelijk 50 47 47-1% * Exclusief huurprijzen voor logistieke bedrijfsruimte bedrijfspanden op minder gunstige locaties staan nog steeds onder druk. Hiervoor geldt een huurniveau van tussen de 25 en 40 per m², met incidentele uitschieters naar beneden. Nieuwbouw De planvoorraad voor nieuwe bedrijfsruimte bedroeg per 1 januari 2012 circa 1,8 miljoen m². Circa 42% van deze nieuwbouwprojecten betreft logistiek vastgoed. Er worden momenteel nauwelijks nieuwe projecten op risico (i.e. zonder huurder) in aanbouw genomen. Het grootste deel van de nog te realiseren bedrijfsruimte staat gepland in de regio Eindhoven (232.000 m²), de regio West-Brabant (215.000 m²) en de regio Haarlemmermeer (182.000 m²). Ook hier gaat het vooral om logistieke ruimte (circa 75%). In de provincie Noord-Holland zijn de meeste projecten te vinden in de regio s Amsterdam en Haarlemmermeer. In Zuid-Holland staat het grootste gedeelte van de nieuw te realiseren bedrijfsruimte gepland in de regio s Groot-Rijnmond en Haaglanden. In Gelderland ligt het zwaartepunt in de regio Arnhem-Nijmegen, gevolgd door de regio Veluwe. In Noordoost Nederland ligt het accent sterk op bedrijfsverzamelgebouwen die in units kunnen worden verkocht of verhuurd. Projecten bedrijfsruimte in verhuur ultimo naar type object in m² 31% Voor nieuwe logistieke complexen zijn de huurprijzen redelijk stabiel gebleven. Hier worden huurprijzen van gemiddeld tussen de 50 per m² en 65 per m² gerealiseerd. De huurprijzen in de belangrijkste logistieke hotspots bevinden zich aan de bovenkant van die bandbreedte. De hoogste huurprijzen worden gerealiseerd in de gemeente Haarlemmermeer, waar voor logistieke ruimte aan de luchthaven Schiphol tophuurprijzen van circa 90 per m² worden gerealiseerd. De huurprijzen voor minder courante 27% 42% Logistiek Units Overig/onbekend
Beleggingsmarkt In werd circa 625 miljoen in bedrijfsruimten geïnvesteerd door beleggers. Dit is een forse stijging van circa 30% ten opzichte van 2010 toen het beleggingsvolume nog ruim 480 miljoen bedroeg. Ruim 400 miljoen werd geïnvesteerd in logistiek vastgoed. Dit is een verdubbeling ten opzichte van 2010. De beleggingen in overige bedrijfsruimten namen met 23% af tot bijna 225 miljoen. Het beleggingsvolume ligt overigens nog ver onder het niveau van voor 2009. De stijging van de beleggingen in logistiek vastgoed is vooral te danken aan twee grote portefeuille transacties aan het begin van. De Amerikaanse belegger W.P. Carey kocht door middel van een sale-and-leaseback een portefeuille met zes distributiecentra (205.000 m²) van C1000 voor ruim 145 miljoen. C1000 huurde de distributie voor 15 jaar terug (triple net). Het Belgische vastgoedfonds WDP kocht een portefeuille met zes warehouses (75.000 m²) van Wereldhave voor circa 40 miljoen. De gemiddelde looptijd van de huurcontracten bedraagt 4 jaar. Beleggingsvolume per kwartaal (in mln.) 500 400 300 200 100 0 I 2008 II III IV I 2009 Beleggingsvolume II III IV I 2010 II III IV I II III IV Gemiddelde volume gemeten over vier kwartalen Er werden 5 single-asset transacties gerealiseerd boven de 20 miljoen. De grootste transactie betreft de aankoop van een distributiecentrum van 44.600 m² in Waddinxveen voor ruim 32 miljoen. Grootste (single-asset) beleggingstransacties Plaats Koper Type* Metrage Koopsom ( mln) Waddinxveen Een belegger L 44.600 32,3 Tilburg Deka Immobilien L 34.900 26,2 Waalwijk ABN Amro MeesP. L 28.000 23,0 Zevenbergen Deka Immobilien L 56.300 22,1 Venlo Aspen Real Estate L 44.000 21,5 Maasvlakte RT Dudok L 60.000 16,0 Amsterdam Ver. Bedr. Centra B 28.800 15,7 Moerdijk Dudok L 50.200 14,6 Waalwijk ProLogis L 22.300 13,9 Moerdijk ING Insurance L 21.600 13,6 * Type L is logistiek, B is bedrijfspand overig De Duitse belegger Deka Immobilien verwierf twee distributiecentra in Tilburg en Moerdijk/Zevenbergen. Het betreft de distributiecentra voor Rhenus Contract Logistics en DSV Solutions. Dudok verwierf wat betreft oppervlakte het grootste object. Via een sale-and-leaseback transactie kocht Dudok het distributiecentrum van Reebok op de Maasvlakte Rotterdam. Daarnaast verwierf Dudok nog het distributiecentrum van Delta Marine Terminal in Moerdijk. De grootste niet-logistieke belegging betreft de aankoop van een bedrijfsverzamelgebouw aan de Archangelkade in Amsterdam.
Ontwikkeling bruto aanvangsrendementen (k.k.) Bandbreedte Bandbreedte 2010 Van Tot Van Tot Beste locaties 8,0% 9,5% 8,0% 9,75% Overige locaties 9,0% 12,5% 9,0% 12,3% Logistiek 7,0% 10,5% 7,7% 9,8% ABN Amro MeesPierson, heeft ten behoeve van zijn Real Estate Growth Fund, een distributiecentrum in Waalwijk gekocht voor 23 mln. Verkoper is Spar die het direct terug huurt voor 15 jaar. Het pand heeft een verhuurbaar oppervlakte van 28.000 m². De aanvangsrendementen voor moderne logistieke bedrijfsruimte lieten een wisselend beeld zien in. Aan het begin van het jaar werden de scherpste rendementen gerealiseerd, die zelfs lager lagen dan in 2010. Echter in het tweede halfjaar liepen de aanvangsrendementen weer op. Aan het eind lagen ze boven die van 2010. De bandbreedte wijzigde van 7% tot 10% aan het begin van naar 8% tot 10,5% aan het einde van het jaar. De gerealiseerde bruto aanvangsrendementen voor de overige bedrijfsruimten lieten een zelfde ontwikkeling zien als die van de logistieke ruimten. Voor de beste locaties lagen de aanvangsrendementen tussen de 8% en 9,5% in. Voor de overige locaties tussen de 9% en 12,5%. Aanvangsrendementen voor incourante bedrijfsruimte kan zelfs ver boven de bandbreedte uitkomen. Er is dan ook zeer weinig interesse in dit segment, alleen als er sprake is van langjarige verhuur of herontwikkelingspotentie zijn beleggers bereid te investeren. Distributiecentrum van Delta Marine Terminal
Logistiek Economie en logistiek De sectoren Handel en Vervoer en opslag zijn samen goed voor bijna 23% van de werkgelegenheid in Nederland. De ontwikkeling van de internationale handel en daarmee de transportsector is dan ook van groot belang voor de ontwikkeling van de Nederlandse economie. In was er sprake van een aanzienlijke groeivertraging van de wereldhandel en daarmee de im- en export in Nederland. De vooruitzichten voor 2012 zijn nog somberder, met een verwachte daling van de zowel de im- en export (-1,75%) als de relevante wereldhandel (-1,75%). De wederuitvoer zal zelfs nog meer afnemen. Er is echter nog veel onzekerheid met betrekking tot de economische prognoses en voor de transportsector is van groot belang hoe de wereldeconomie en daarmee samenhangend de wereldhandel zich zal ontwikkelen. De haven van Rotterdam zag in een lichte groei in de overslag van goederen (totaal 433 miljoen ton). Dit is een stijging van 1% ten opzichte van 2010. De goederenoverslag in de Amsterdamse havens groeide met 2% tot bijna 93 miljoen ton. Ook de luchtvracht op Schiphol liet een beperkte stijging van 1% tot 1,5 miljoen ton. Volgens TLN (Transport en Logistiek Nederland) zijn de verwachtingen met betrekking tot de vraag naar transport en logistieke dienstverlening gematigd negatief. Circa 53% van de logistieke ondernemers verwacht dat de bedrijvigheid op eenzelfde niveau zal liggen als in en circa 32% verwacht dat de bedrijvigheid zal afnemen in. Daarnaast spelen oplopende brandstofprijzen en toenemende concurrentie vanuit Oost-Europa de transportsector parten. Een pluspunt van het afgelopen jaar was dat de winstgevendheid is gestegen doordat veel bedrijven flink in de kosten hadden gesneden. Economische indicatoren (in %) 2008 2009 2010 2012* Economische groei 1,8-3,5 1,7 1,2-0,75 Export 1,0-9,2 10,8 3,7-1,75 Wederuitvoer 3,6-6,9 17,2 6,3-3,0 Invoer 3,7-10,4 10,6 6,25-1,75 Relevante wereldhandel 1,6-13,6 11,0 4,0-1,75 * Betreft prognoses CPB maart 2012, overige cijfers CBS Opname De stagnatie van de wereldeconomie die halverwege inzette en de daaruit volgende recessie in Nederland in het laatste kwartaal van het jaar is nog niet terug te zien in de opnamecijfers. Over heel werd er bijna 13% meer logistieke ruimte opgenomen ten opzichte van 2010. De opname in bedroeg bijna 1,1 miljoen vierkante meter (2010: 970.000 m²). Met name in het derde kwartaal was sprake van een duidelijke terugval van de vraag (- 23%). Echter in het vierde kwartaal was weer sprake van een opleving. Deze opleving is volledig toe te schrijven aan de aanhuur van diverse locaties door PostNL, goed voor circa 173.000 m². Zonder deze transacties zou de opname in het vierde kwartaal ook lager zijn uitgevallen (-8%). Ondanks de stijging van de opname in hebben veel logistieke bedrijven nog steeds te kampen met overcapaciteit. In veel gevallen betreft de vraag naar logistieke bedrijfsruimte een vervangingsvraag, een duidelijke verschuiving van oud naar nieuw.
Logistiek Aanbod en opname logistieke bedrijfsruimte in m² (x 1.000.) 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2006 2007 2008 2009 2010 Aanbod ultimo Opname De mainports Rotterdam en Amsterdam/Schiphol lieten een verschillend beeld zien in. Terwijl de opname in Rotterdam afnam met 24% steeg de opname in Amsterdam met 23%. De logistieke hotspots West-Brabant, Oss/Den Bosch/Eindhoven en Zuid-Limburg kenden de sterkste stijging van de opname in. In West-Brabant was zelfs sprake van een vertienvoudiging van de opname. Echter, de opname in West-Brabant was erg laag in 2010, wat het beeld enigszins vertekend. Tot de grootste opnametransacties behoren de verhuur van 50.000 m² aan Syncreon in Tilburg, 34.000 m² aan Kuehne + Nagel in Utrecht en de verhuur van 33.700 m² aan TNT Fashion Group in Bergen op Zoom (West-Brabant). Het merendeel van de transacties op de logistieke hotspots heeft een oppervlakte van minder dan 15.000 m². Circa 25% van de transacties had een oppervlakte van meer dan 15.000 m². Gezamenlijk waren deze transacties goed voor meer dan 50% van de totale opname van logistieke ruimte. Opname naar logistieke regio in m² Regio 2010 Stijging/daling Rotterdam e.o. 175.000 133.000-24% Venlo/Venray 205.000 89.000-57% Amsterdam/Schiphol 139.000 170.000 +22% Tilburg e.o. 56.000 96.000 +71% Tiel/Geldermalsen 52.000 11.000-79% Oss/Den Bosch/Eindhoven 31.000 79.000 +155% West-Brabant 21.000 249.000 +1.086% Arnhem/Nijmegen 23.000 6.000-74% Almere/Zeewolde 7.000 - -100% Zuid-Limburg 14.000 27.000 +93% Overige regio s 248.000 236.000-5% Totaal 971.000 1.097.000 +13% Voor de grootste logistieke transacties in het zie de tabel op pagina 4. Deze transacties hebben allen betrekking op de logistieke sector. Aanbod Ultimo stond er 2,3 miljoen m² logistieke bedrijfsruimte in aanbod. Ten opzichte van eind 2010 is dit een lichte stijging van circa 5%. De toename van het aanbod bestaat vooral uit verouderde logistieke bedrijfsruimte buiten de logistieke hotspots. Ruim twee derde van het aanbod heeft een bouwjaar van voor 2000, medio was dit nog 60%. De reden voor de toename van oudere objecten in het aanbod kan worden gezocht in de toenemende (vervangings)vraag naar moderne objecten. Van de opname in had bijna 60% een bouwjaar van na 2000. Bijna 50% hiervan had zelfs een bouwjaar van 2009 en later. Het aanbod van modern, kwalitatief hoogwaardig logistiek vastgoed op goede locaties is relatief beperkt van omvang.
Logistiek Aanbod naar logistieke regio in m² Regio 1-1- 1-1-2012 Stijging/daling Rotterdam e.o. 241.000 166.000-31% Venlo/Venray 202.000 190.000-6% Amsterdam/Schiphol 215.000 165.000-23% Tilburg e.o. 231.000 272.000 +18% Tiel/Geldermalsen 106.000 136.000 +28% Oss/Den Bosch/Eindhoven 204.000 306.000 +50% West-Brabant 352.000 255.000-28% Arnhem/Nijmegen 87.000 69.000-21% Almere/Zeewolde 72.000 77.000 +7% Zuid-Limburg 111.000 137.000 +23% Overige regio s 384.000 545.000 +42% Totaal 2.206.000 2.317.000 +5% Het meeste aanbod bevindt zich in de regio s West-Brabant, Oss/Den Bosch/Eindhoven en Tilburg. In de logistieke hotspot Oss/Den Bosch/Eindhoven nam het aanbod sterk toe (+50%), ondanks de stijging van de opname in. Dit is voornamelijk toe te schrijven aan de voor verhuur beschikbaar gekomen 74.000 m² op het Goederen Distributie Centrum in Acht. In vier belangrijkste logistieke hotspots nam het aanbod af. In Rotterdam daalde het aanbod het sterkst met 31%, gevolgd door West- Brabant met -28%, Amsterdam/Schiphol met -23% en Venlo/Venray met -6%. Voorgaande bevestigt het beeld dat de vraag zich op dit moment vooral concentreert op de belangrijkste logistieke hotspots. In Arnhem/Nijmegen nam het aanbod af door het onttrekken aan de markt van een verouderd object voor een woningproject. In de overige regio s nam het aanbod toe. Huurprijzen De huurprijsniveaus stabiliseerden zich eind 2010 en ook laat vrijwel geen verandering zien in de huurprijzen. Wel is er sprake van prijsdruk aan de onderkant van de markt. Het betreft hier veelal verouderde objecten die niet meer voldoen aan de kwalitatieve eisen. De huurprijzen voor moderne logistieke bedrijfsruimte blijven stabiel binnen een bandbreedte van 50 per m² tot 65 per m². Huurprijzen voor verouderde logistieke bedrijfsruimte liggen tussen de 25 per m² en 45 per m². De hoogste huurprijzen (tot circa 90 per m²) worden nog altijd gerealiseerd voor moderne logistieke bedrijfsruimte rondom de luchthaven Schiphol. Bandbreedte huurprijzen logistieke bedrijfsruimte naar regio (in per m²) Regio 2010 Rotterdam e.o. 40-67 40-67 Venlo/Venray 30-50 30-50 Amsterdam 40-65 40-65 Schiphol 70-92 70 92 Tiel/Geldermalsen 35-50 35 55 Oss/Den Bosch/Eindhoven 40-55 40 60 West-Brabant 40-55 35-55 Arnhem/Nijmegen 37-52 37-55 Zuid-Limburg 30-55 30-55 Almere/Zeewolde 40-55 40-55
Logistiek Nieuwbouw In zijn 10 logistieke centra opgeleverd met een totaal verhuurbaar vloeroppervlak van circa 175.000 m² (exclusief bouw voor eigen gebruik). Alle opgeleverde distributiecentra waren volledig verhuurd bij oplevering. Het betrof onder andere het voor DSV Solutions door Borghese ontwikkelde distributiecentrum van 46.800 m² en het voor Fetim door DHG ontwikkelde distributiecentrum van 40.000 m². Beide objecten zijn gelegen in het westelijk havengebied van Amsterdam. De oplevering van nieuwe logistieke centra zal naar verwachting in 2012 op een zelfde niveau uitkomen als in. Momenteel is circa 180.000 m² in aanbouw. De volledige planvoorraad van logistieke ruimte heeft begin 2012 een omvang van circa 1.030.000 m². Daarvan wordt momenteel circa 795.000 m² voor verhuur of verkoop aangeboden. Nieuwbouw logistieke ruimte naar regio en status (in m²) Regio Opgeleverd In aanbouw Nieuwbouw onverhuurd Planvoorraad in verhuur Rotterdam e.o. - 6.000 28.000 - Venlo/Venray 18.000-71.000 5.000 Amsterdam/Schiphol 87.000 26.000 52.000 168.000 Tilburg e.o. 22.000 11.000 42.000 42.000 Tiel/Geldermalsen - 35.000-62.000 Oss/Den Bosch/Eindhoven 14.000 35.000-202.000 West-Brabant - 33.000 29.000 165.000 Arnhem/Nijmegen - - 19.000 13.000 Almere/Zeewolde - - - 45.000 Zuid-Limburg 13.000-6.000 41.000 Overig 21.000 34.000-52.000 Totaal 175.000 180.000 246.000 795.000 Cijfers zijn exclusief nieuwbouw voor eigen gebruik De regio Oss/Den Bosch/Eindhoven heeft verreweg de grootste planvoorraad. De plannen zijn voor een belangrijk deel gelegen op het GDC Acht, aan de westzijde van Eindhoven. In de regio Amsterdam/Schiphol zijn de nieuwbouwplannen (168.000 m²) vooral geconcentreerd op het Fokker Logistics Park (87.000 m²). Logistieke spelers zoals Uti Worldwide, Schenker Logistics en Kerry Logistics hebben zich hier al gevestigd. In de regio s Almere/Zeewolde en Arnhem/Nijmegen blijft het aanbod van concrete plannen zeer beperkt. Het betreft hier locaties die zich in potentie zouden kunnen ontwikkelen als volwaardige logistieke hotspot. Buiten de logistieke regio s zijn er vooral plannen voor nieuwbouw in de regio Utrecht. Door de verschuiving van de vraag naar moderne logistieke ruimte was er sprake van een daling van het aanbod van recent gerealiseerde objecten (bouwjaar vanaf 2007). Daarbij komt dat er op dit moment niet op risico ontwikkelingen worden gestart, waardoor de aanwas nihil is. Ten opzichte van begin is er circa 30% minder onverhuurde nieuwbouw. In totaal gaat het om circa 246.000 m², waarvan circa tweederde in 2009 werd gerealiseerd. Het betreft hier voornamelijk projecten die op risico zijn ontwikkeld. Het grootste deel van de onverhuurde nieuwbouw is te vinden in de regio s Venlo/Venray, Tilburg en Amsterdam/Schiphol. In West-Brabant nam de onverhuurde nieuwbouw het meest af met circa 70% tot 29.000 m². De daling werd onder andere gerealiseerd door de verhuur van circa 33.000 m² aan DHL op bedrijventerrein Borchwerf in Oud Gastel.
Onderzoeksverantwoording Troostwijk Research voert permanent onderzoek uit naar de ontwikkelingen op de diverse vastgoedmarkten in Nederland. Diverse gegevens zoals huurtransacties, beleggingen, projecten, aanbod, prijsontwikkeling en uitgifte bedrijventerrein worden op basis van zowel interne als externe bronnen verzameld en verwerkt in onze researchdatabase. De marktrapportages, referenties en andere onderzoeken en analyses van Troostwijk zijn gebaseerd op gegevens uit deze researchdatabase, eventueel aangevuld met gegevens van derden, in combinatie met eigen marktkennis van Troostwijk Taxaties en Troostwijk Real Estate. Definities Aanbod De hoeveelheid bedrijfsruimte vanaf 500 m² die voor verhuur of verkoop beschikbaar is. Het aanbod betreft uitsluitend reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde complexen. Plannen worden niet in de cijfers meegenomen. Bedrijfsruimte Vastgoed dat is gebouwd voor bedrijfsactiviteiten, niet zijnde een kantoor of een winkel. Tot bedrijfspanden kunnen worden gerekend distributiecentra, bedrijfsverzamelgebouwen, fabrieksgebouwen en opslagruimten. Bedrijfscomplexen bestaan veelal uit een combinatie van verschillende componenten, zoals opslagruimte, productieruimte, logistieke ruimte, showroomruimte en kantoorruimte. Indien de kantoorruimte 50% of meer van het totale metrage beslaat, wordt het totale object niet meegenomen in het onderzoek. Beleggingstransactie Kooptransacties van bedrijfsruimte vanaf 2 miljoen door een belegger. Ook sale-and-leaseback transacties worden hierin meegenomen. Koop ten behoeve van herontwikkeling wordt alleen tot de beleggingstransacties gerekend indien het bestaande object nog minimaal vijf jaar wordt verhuurd. Bruto aanvangsrendement De bruto huuropbrengsten als percentage van de koopsom Huurprijzen bedrijfsruimte Prijzen per vierkante meter vloeroppervlak. Incentives, BTW en servicekosten worden niet meegenomen. Logistiek Bedrijfsruimte vanaf 5.000 m² voornamelijk bestemd voor opslag-, overslag-, sorteer- en vervoerfuncties. Nieuwbouw Bedrijfsruimte niet ouder dan twee jaar. Opname Bedrijfsruimte vanaf 500 m² die op de vrije markt is verhuurd of verkocht, met uitzondering van sale-andleaseback transacties en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (eigenbouw). Huurverlengingen en koop door huurder worden eveneens buiten beschouwing gelaten. Transacties worden geregistreerd op het moment van wilsovereenstemming tussen betrokken partijen. Planvoorraad Bouwplannen voor nog te realiseren bedrijfsruimte. Voorraad Bestaande of in aanbouw zijnde bedrijfsruimte met een vloeroppervlak van 500 m² of meer.
Colofon De Nederlandse Bedrijfsruimtemarkt is een uitgave van Troostwijk. Research & samenstelling: Sybe Nijboer s.nijboer@troostwijk.nl Korné Loef k.loef@troostwijk.nl Jasper Cnossen j.cnossen@troostwijk.nl Contactgegevens: Troostwijk, afdeling Research Anderlechtlaan 181 Postbus 9924 1006 AP Amsterdam 020-666 66 66 research@troostwijk.nl www.troostwijk.nl Overname van teksten en cijfermateriaal is alleen toegestaan onder volledige bronvermelding. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld, doch m.b.t. de juistheid van deze gegevens kunnen wij geen aansprakelijkheid aanvaarden. Troostwijk 2012