Wijzigingsplan Zijderveldselaan 76-78 te Zijderveld INLEIDING Het wijzigingsplan voorziet in het veranderen van de agrarische bestemming op het perceel Zijderveldselaan 76 78 te Zijderveld in Wonen en realisatie van een extra woning in het kader van de Ruimte- voor Ruimteregeling. Van 5 september 2012 tot en met 16 oktober 2012 heeft de ontwerp visie ter inzage gelegen bij de receptie in het Stadhuis aan de Voorstraat 30 te Vianen. Daarnaast kon het document gedownload worden van de gemeentelijke website. Een ieder heeft de mogelijkheid gehad om, binnen de bovengenoemde periode van zes weken dat het wijzigingsplan ter inzage heeft gelegen, een zienswijze in te dienen. Er zijn twee zienswijzen ontvangen. In deze Nota van Antwoord zijn de ingediende zienswijzen - waar nodig uitgesplitst in afzonderlijke hoofdpunten - samengevat en voorzien van een beantwoording door de gemeente. De beantwoording resulteert in een concreet voorstel met betrekking tot het behandelde hoofdpunt, met vermelding van de eventuele aanpassing van het wijzigingsplan die zal worden doorgevoerd nadat het wijzigingsplan met voorliggende Nota van Antwoord door het college van burgemeester en wethouders is vastgesteld. De ingekomen zienswijzen zijn onverkort als bijlage achterin deze Nota van Antwoord opgenomen. BEANTWOORDING INGEKOMEN ZIENSWIJZEN SAMENVATTING ZIENSWIJZE 1. Reclamant 1 1a. het wijziginsplan voldoet niet aan de voorwaarden gesteld in artikel 5.9 van het bestemmingsplan Landelijk gebied Vianen 2009. Het artikel spreekt over het gehele perceel, waarmee volgens reclamant wordt gedoeld op het oorspronkelijke perceel en niet op een willekeurig perceel in het buitengebied. Op grond van artikel 5.9 dient de bestemming van het gehele perceel te worden gewijzigd in de bestemming Wonen of in de bestemming Wonen in combinatie met de bestemming Agrarisch met waarden - Natuur en Landschap. Wat onder het gehele perceel dient te worden verstaan wordt in de planregels niet gedefinieerd. Gelezen de aanhef van artikel 5.9.1, waarin is bepaald dat het college een plan kan wijzigen ten behoeve van
de verbouw van een voormalig agrarisch bedrijfscomplex, in combinatie met de voorwaarde genoemd onder a, dat wijziging enkel is toegestaan indien de locatie redelijkerwijs niet (meer) bruikbaar is voor een doelmatige agrarische bedrijfsvoering, brengt een redelijke uitleg met zich mee dat met het gehele perceel alle gronden worden bedoeld die gebruikt werden voor de agrarische bedrijfsvoering. Aangezien de bestemming van alle gronden in eigendom van het agrarische bedrijf worden gewijzigd in de bestemming Wonen in combinatie met de bestemming Agrarisch met waarden - Natuur en Landschap, kan niet worden ingezien dat het wijzigingsplan niet voldoet aan het terzake bepaalde in artikel 5.9. 1b. Het wijzigingsplan is strijdig met het geldende provinciale beleid. Op 4 februari 2013 heeft Provinciale Staten van Utrecht de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en Verordening vastgesteld. Ten aanzien van de situering van een extra woning in het kader van de ruimte voor ruimteregeling is daarin bepaald dat de woning op de (voormalige agrarische) kavel moet worden gebouwd, tenzij bouw op een andere locatie leidt tot meer ruimtelijke kwaliteit. De breedte van de (voormalige) agrarische bedrijfskavel is te gering is om een extra woning op een ruimtelijk kwalitatieve wijze in te passen. De verdere verdichting van het bebouwingslint die daarmee ingezet wordt past niet in de karakteristiek van het bestaande lint. Situering van een woning achter het bebouwingslint past niet in de karakteristiek en leidt daardoor evenmin tot meer ruimtelijke kwaliteit. De voorgestane situering van de compensatiewoning in combinatie met de sanering van de besrijfsopstallen leidt tot meer ruimtelijke kwaliteit aan de noordzijde van de Zijderveldselaan. Door clustering van de woning bij nr. 13 neemt de ruimtelijke kwaliteit aan de zuidzijde wel in geringe mate af, echter per saldo leidt dit tot meer ruimtelijke kwaliteit. De landschappelijke karateristiek van het gebied wordt met name gevormd door de cope-
1c. Het wijzigingsplan is strijdig met artikel 4.9 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening. 1d. Het wijzigingsplan geeft geen inzicht in de wijze waarop het saneren van de bebouwing is gegarandeerd, terwijl dit in de wijzigingsvoorwaarden is opgenomen. ontginningen en het open weidekarakter. De karateristiek van de copeontginningen wordt door het plan niet aangetast. Aan de noordzijde neemt het open weidekarakter toe terwijl dit aan de zuidzijde, gelet op bebouwingskarakteristiek en de mogelijkheid tot clustering, enigszins vermindert. Het is niet onredelijk te stellen dat hierdoor per saldo de landschappelijke karakteristiek wordt behouden en versterkt. Daarnaast zorgt de mogelijkheid tot clustering in combinatie met het behoud van het verkavelingspatroon tot een landschappelijk goede inpassing. Op 4 februari 2013 is een nieuwe Provinciale Ruimtelijke Verordening vastgesteld. Het bepaalde omtrent de situering van de compensatiewoning is thans opgenomen in artikel 4.7, lid 4 onder c. Hierin is bepaald dat de nieuwe woning wordt gesitueerd binnen de voormalige bouwkavel in samenhang met de te handhaven boerderij of bedrijfswoning en landschappelijk goed wordt ingepast, tenzij situering van de nieuwe woning op een andere locatie in het landelijk gebied leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. Zie ook de beantwoording onder 1b. Ten behoeve van het wijzigingsplan is op 26 juli 2012 een anterieure overeenkomst gesloten waarin is bepaald dat de kavel van de compensatiewoning niet bouwrijp mag worden gemaakt voordat alle te slopen bedrijfsgebouwen op het perceel plaatselijk bekend Zijderveldselaan 78, kadastraal bekend gemeente Vianen, sectie H, nr. 748 volledig zijn gesloopt en het puin is afgevoerd. Deze anterieure overeenkomst treedt in de plaats van een exploitatieplan en maakt daarmee onderdeel uit van het wijzigingsplan. De sanering is hiermee gegarandeerd.
1e. Het wijzigingsplan geeft geen inzicht de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en dat er geen aantasting van de landschappelijke karakteristiek plaatsvindt. 1f. Het komt niet juist voor wanneer op een perceel de ruimte voor ruimteregeling wordt toegepast, het niet is uitgesloten dat elders een nieuw bedrijf wordt opgericht. 2. Reclamant 2 2a. Door de situering van de nieuwe woning worden 3 naastwonenden belast en benadeeld. Reclamant stelt twee alternatieven voor. 2b. Door het wijzigingsplan wordt de bedrijfsvoering van het loonbedrijf mogelijk belemmerd. 2c. Het woongenot, streekeigen gezicht en uitzicht en het landschappelijk schoon wordt aangetast. 2d. Gezien de marktsituatie bestaat er geen of weinig behoefte en noodzaak aan nog een woonlocatie Zie ook de beantwoording onder 1b. In de toelichting op het wijzigingsplan wordt voldoende ingegaan op beide aspecten. Het beleid van de ruimte voor ruimteregeling heeft niet enkel tot doel het saneren van agrarische bedrijven. Het beleid is tevens gericht op het verplaatsen van bedrijven wanneer op de bestaande locatie onvoldoende expansiemogelijkheden zijn. In de (nieuwe) Provinciale Ruimtelijke Verordening in artikel 4.7, lid 4 aanhef is bepaald dat een ruimtelijk plan bestemmingen kan bevatten die bij algehele agrarische bedrijfsbeëindiging of bedrijfsverplaatsing de bouw van één of meerdere woningen toestaan. Afdeling 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening voorziet in een compensatieregeling voor benadeelden van een ruimtelijk plan. De voorgestelde alternatieven leiden niet tot meer ruimtelijke kwaliteit dan het thans voorliggende plan. Zie ook de beantwoording onder 1b. Uit de terzake opgestelde rapportage door de Milieudienst Zuid-Oost Utrecht (thans Omgevingsdienst Regio Utrecht) blijkt dat van belemmering geen sprake is. Zie de beantwoording onder 1e en 2a. Een bestemmingsplan strekt zich uit over maximaal tien jaren. Het feit dat op dit moment de marktsituatie niet gunstig is neemt niet weg dat deze zich op termijn kan verbeteren. Daarnaast worden op dit moment nog steeds huizen verkocht al gaat dit niet meer zo snel als vijf jaren geleden.
2e. Reclamant vraagt zich af of het vooruitlopend op een bestemmingsplanwijziging is toegestaan alvast een te koop bord te plaatsen. Er is echter niet met zekerheid uit te sluiten dat de voormalige bedrijfswoning en/of de compensatiewoning niet verkocht zullen worden tijdens de planperiode. Voor het plaatsen van dergelijke borden kan een vergunning vereist zijn op grond van een provinciale verordening. De juistheid van de boodschap op het bord is voor de verantwoording van degene die het bord heeft geplaatst of laten plaatsen en niet ter beoordeling van het gemeentebestuur.