Wijziging beeldkwaliteitplan Opellaterrein, deelgebied A
Inhoud 1. Inleiding 1 2. Huidige situatie 2 3. Het nieuwe BKP voor deelgebied A 4 3.1. Structuur 4 3.2 Perceel 4 3.3 Gebouw 5 3.4 Detaillering 5 Wijziging beeldkwaliteitplan Opellaterrein Baron van Wassenaerpark, deelgebied A Projectnummer: 1100 Opdrachtgever : Van Wijnen Project Ontwikkeling / Bouwfonds Ontwikkeling B.V. Versie: 3 Datum: 23 augustus 2010
1. Inleiding Aanleiding Indicatieve schets appartementengebouw zuidwest zijde Voor de noordwesthoek van het Opellaterrein in Bennekom is een bouwplan in voorbereiding voor de realisering van plm. 55 betaalbare appartementen, dat op onderdelen niet geheel kan voldoen aan de voor dit deelgebied ( deelgebied A ) in het beeldkwaliteitplan vastgestelde richtlijnen. Om dit bouwplan adequaat door de welstandcommissie te kunnen laten toetsen is een wijziging van het (deel) beeldkwaliteitplan noodzakelijk. Het bestaande beeldkwaliteitplan, vastgesteld door de gemeenteraad van Ede op 21 december 2006, is gebaseerd op een stedenbouwkundig/architectonische verkenning voor het gehele Opellaterrein en dateert uit 2006. Voor deze plek was het plan destijds gericht op de realisering van een gecombineerd woon/kantoorgebouw met een snelwegvolume aan de noordzijde en enkele ervoor geplaatste buurtvolumes aan de zuidzijde. Dit concept blijkt nu onvoldoende ruimte te bieden om adequaat te kunnen reageren op actueel woningbouwbeleid (er bestaat een grote behoefte aan de bouw van goedkope woningen), op gewijzigde marktomstandigheden, op stedenbouwkundige en op gebruikerseisen. De opzet genoemd in het beeldkwaliteitplan, met een snelwegvolume aan de noordzijde en de ervoor geplaatste buurtvolumes is in het vastgestelde beeldkwaliteitplan gebaseerd op een gemengde functie van kantoren, dienstverlening en wonen. Vanwege voornoemde omstandigheden is het nagenoeg onmogelijk om een woongebouw te ontwerpen dat beantwoordt aan de hedendaagse gebruikerswensen m.b.t. ontsluiting, geluid, bezonning, privacy en uitzicht. De footprint van het omschreven gebouwvolume, die met name gebaseerd is op een kantoorbestemming, levert daarnaast een inefficiënt gebouw op, dat vanuit economisch perspectief, niet te realiseren is. Met de realisatie van alleen een woonfunctie in deelgebied A vormt het gewijzigde beeldkwaliteitplan een verbetering van de stedenbouwkundige structuur. De wens om af te wijken van het beeldkwaliteitplan richt zich dus met name op het gebouwniveau en de bestemming. WIJZIGING BEELDKWALITEITPLAN OPELLATERREIN DEELGEBIED A 1
Versie 3 datum: 23 augustus 2010 2. Huidige situatie Ligging van het plangebied Het plangebied is gelegen aan de noordzijde van Bennekom, bij de noordelijke entree van het dorp. Het grenst aan de noordzijde aan (het viaduct onder) de A12, aan de westzijde aan de Edese weg en aan de overige zijden aan het momenteel in ontwikkeling zijnde Opellaterrein. Ligging plangebied Luchtfoto plangebied Het oorspronkelijke ziekenhuisterrein van Opella aan de A12 zal transformeren tot een woon/zorggebied dat veel kenmerken heeft van een gewone woonwijk en dat zich goed voegt in de bestaande bosrijke omgeving aan de rand van Bennekom. De nieuwe bebouwing op het terrein is plaatselijk geclusterd om het lommerrijke en parkachtige karakter met enkele verspreid liggende boomgroepen zo veel mogelijk te respecteren. (ZIE: BKP Opellaterrein, oktober 2006) WIJZIGING BEELDKWALITEITPLAN OPELLATERREIN DEELGEBIED A 2
Om de gewenste afwijking te onderbouwen is in samenhang met het in het zuiden gelegen deelgebied C, samen met de stedenbouwkundige van de gemeente Ede, Theo Verburg Architecten en Buro Poelmans-Reesink een nieuwe stedenbouwkundige en landschappelijke studie verricht. Daarin worden de volgens het bestaande beeldkwaliteitplan voorgestelde appartementengebouwen aan de Edese weg (deelgebied C) vervangen door een op de korrel van Bennekom aansluitende lintbebouwing aan de Edeseweg met vrijstaande villa s in het groen. Achter deze villa s langs de Edeseweg is een drietal velden met grondgebonden patiowoningen geprojecteerd. Deze woningen sluiten aan bij de andere bebouwingstypologie van de achter de Edeseweg liggende bebouwing van Bennekom. Dit plan voor deelgebied C wordt in een later stadium nader geconcretiseerd en apart ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Uitwerking van het bestemmingsplan. Uitwerkingsplan 1 deelgebied A Voor de realisering van het bouwplan is de uitwerking van een gedeelte van het voor dit gebied geldende bestemmingsplan ( vm terrein De Hoven Bennekom) noodzakelijk. Dit uitwerkingsplan wordt gelijktijdig met dit beeldkwaliteitplan in procedure gebracht. Verbeelding - uitwerkingsplan WIJZIGING BEELDKWALITEITPLAN OPELLATERREIN DEELGEBIED A 3
3. Het nieuwe BKP voor deelgebied A Structuurschets westelijk deel Opellaterrein (deelgebieden A en C) Indicatieve schets appartementengebouw vanaf Bennekomseweg 3.1. Structuur De karakteristiek van de Edeseweg bestaat uit een gevarieerde lintbebouwing met grote villa s op royale, rijk van bomen voorziene kavels. Hier en daar staan er grotere gebouwen tussen, die accenten vormen in dit continue ritme. Het gebouw dat als entree tot de nieuwe woonwijk fungeert, is zo n accent in de lintbebouwing. Het vormt de opmaat naar de grotere schaal van de op het talud gelegen rijksweg A12 en de op het talud geplaatste geluidswand. De ligging is verder bijzonder omdat het gebouw de spil vormt tussen snelweg en de nieuwe woonbuurt en tegelijkertijd de beëindiging én het begin markeert van het dorp Bennekom. Bij het viaduct, waar de bomenrij en de geluidswand onderbroken zijn, zal het gebouw vanaf de A12 even zichtbaar zijn en herkenbaar zijn als baken van de nieuwe wijk. Vanaf de Edeseweg markeert het gebouw de entree van de nieuwe buurt. Door de plaatsing zo dicht mogelijk en parallel aan de snelweg A12 ontstaat een grote open ruimte, als entree naar het centale park van het Oplellaterrein. Het zicht op het ronde gebouw in vlek B wordt gerespecteerd. Het gebouw is opgedeeld in 3 volumes, waarbij 2 volumes zich richten op de nieuwe woonbuurt in het zuiden en één volume zich primair richt op de Edeseweg. De specifieke ligging, parallel aan de rijksweg, vraagt om een duidelijke keuze m.b.t. de oriëntatie. De snelwegzijde sluit aan op de maat en schaal van de snelweg. De zuidzijde is vooral gericht op de buurt en sluit aan op de grotere urban villa s aan de Edeseweg. 3.2 Perceel De ruimte bij de hoofdentree van de buurt heeft een openbaar karakter. De open ruimte in het park met de bestaande moeraseiken als achterwand benadrukken zowel het gebouw als de entree van de buurt. Een voorpleintje van het gebouw vormt het startpunt van de hoofdwandelroute door het gebied en ontsluit tevens het woongebouw. De openbare inrichting van dit pleintje vormt een coherent beeld met de reeks van verharde pleintjes aan de hoofdwandelroute. Het pleintje wordt ingericht met zitelementen. Het voorpleintje loopt door tot aan de gevel van het gebouw, zonder tussenkomst van een erfscheiding. Voor de buitenruimtes van het woongebouw geldt hetzelfde: de buitenruimtes van de woningen langs de hoofdontsluiting van de buurt hebben een ontworpen, gesloten, stenen afscheiding, om de overgang tussen privé en openbaar park duidelijk te definiëren. De buitenruimtes vormen een strikte scheiding tussen het maaiveld van het park en de privé buitenruimtes. WIJZIGING BEELDKWALITEITPLAN OPELLATERREIN DEELGEBIED A 4
De buitenruimtes zijn verhard uitgevoerd. Alleen het volume dat zich richt op de Edeseweg is opgetild ten opzichte van het maaiveld. In de vormgeving worden de parkeerplaatsen opgenomen in de landschapstructuur. Alle parkeerplaatsen zijn aan de noordzijde van het gebouw gesitueerd, zodat er niet hoeft te worden geparkeerd in de Centrale Groenzone. De parkeerplaatsen zijn vanaf de Edeseweg en vanuit het park ( Centrale Groenzone ) aan het zicht onttrokken. Dit wordt opgelost door de mee- ontworpen landschappelijke inrichting en door het maaiveld op te hogen en/ of door bladhoudende hagen. Dit geldt ook voor de parkeerplaatsen ten noorden van de hoofdentree. Ook de te realiseren bergingen en fietsenstallingen worden aan het zicht onttrokken door aarden wallen en groen. Ter plaatse van de knip tussen de beide gebouwdelen, die zich op het park richten, loopt een openbare wandelroute onder het gebouw door naar de aan de noordzijde gelegen parkeerplaatsen. De geprojecteerde route versterkt de ligging van het gebouw in het park en maakt een directe verbinding mogelijk tussen park en parkeerterrein aan de noordzijde. 3.3 Gebouw Het gebouw is parallel aan de rijksweg gesitueerd, maar opent zich door de hoekverdraaiing ten opzichte van de rijksweg op het park en geeft ruimte aan het centraal gelegen ronde gebouw in vlek B. Het gebouw vormt door z n lengtewerking een duidelijke buffer tussen rijksweg en het park in het zuiden. Het gebouw heeft een woonfunctie. Het gebouw, bestaande uit 3 volumes is aan de zijde van de westzijde gericht op de Edeseweg. Het hoogste volume van 8 bouwlagen markeert als toren de entree tot het park en vormt door z n ranke verschijningsvorm een baken en entree tot Bennekom. Dit ranke volume is voor een moment zichtbaar vanaf de snelweg en is verticaal gestructureerd. Een tweede volume van 6 lagen is langgerekter en heeft een meer horizontaalkarakter. Ook het derde volume is meer horizontaal gestructureerd, is 6 lagen hoog en met loopbruggen aan het tweede volume gekoppeld. Aan de snelwegzijde is de gevel qua geleding, maat en detaillering aangepast aan de snelheid van het verkeer op de rijksweg. De zuidzijde van de gevel is afgestemd op de schaal en het detailniveau van de woningen. De buitenruimtes maken de woningen aan deze zijde individueel herkenbaar. De gebouwvolumes die zich richten op de buurt, fungeren als intermediair tussen de snelweg, het centrale gebouw en de urban villa s. Ze zijn aansluitend op het solitaire karakter van de gebouwen in deelgebied B als zelfstandige volumes vormgegeven. 3.4 Detaillering De drie gebouwen waaruit het complex is opgebouwd bestaan uit eenvoudige bakstenen volumes. Het gehele gebouw krijgt door z n krachtige en eenvoudige vorm een formele en statige uitstraling. Er is gekozen voor een duidelijke noord- zuid oriëntatie. Deze keuze is ingegeven door de ligging van het perceel, parallel aan de snelweg A12 aan de noordzijde en de aan deze zijde geprojecteerde parkeerplaatsen. Om de gewenste eenvoud en rust in het plan te benadrukken zijn de gebouwvolumes zoveel mogelijk identiek vormgegeven. Alleen in de hoogte en horizontaliteit/verticaliteit is een onderscheid gemaakt. Het zelfstandige karakter van de beide langgerekte, op het park gerichte, buurtvolumes wordt gewaarborgd door de verbinding tussen de gebouwdelen minimaal vorm te geven en transparant te materialiseren. De gebouwvolumes zijn opgevat als metselwerkblokken met een duidelijke omkadering. Binnen dit kader is zowel aan de noord- als zuidzijde de gevel ca. 2 meter teruggelegd. Het metselwerkkader bestaat uit een stevige bruinzwarte gesinterde en gemêleerde steen. Aan de noordzijde zijn de galerijen binnen de gevels van het metselwerk kader gesitueerd. De draagstructuur bestaat uit stalen profielen. Begroeiing van het frame met wilde wingerd maakt de galerijgevel tot een aantrekkelijk beeld, zowel vanuit de noordzijde als vanaf de galerij gezien. De gevel aan de noordzijde wordt vanwege de geluidsbelasting van de rijksweg doof uitgevoerd, zonder te openen ramen. Aan de parkzijde vormt een stalen frame bestaande uit horizontale en verticale profielen in het vlak van het metselwerk kader, de draagconstructie van de balkons. De balkons zijn verspringend in dit frame opgelegd en vormen samen met de verspringende gevelopeningen in het achterliggende gevelvlak een eigen signatuur. Het metselwerk kader en het in dit vlak liggende stalen frame geeft het gebouw een formele uitstraling. Het terugliggende gevelvlak van de woningen bestaat uit panelen met een warme, lichtbruine houtstructuur. WIJZIGING BEELDKWALITEITPLAN OPELLATERREIN DEELGEBIED A 5