Saronixterrein e.o. - 2012
Inhoudsopgave Toelichting 5 Hoofdstuk 1 Inleiding 7 1.1 Aanleiding en doel 7 1.2 Plangebied 8 1.3 Geldende bestemmingsplannen 8 1.4 Leeswijzer 9 Hoofdstuk 2 Beleidskader 11 2.1 Algemeen 11 2.2 Provinciaal beleid 11 2.3 Regionaal beleid 12 2.4 Gemeentelijk beleid 15 Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 25 3.1 Bouwgeschiedenis en ruimtelijke structuur 25 3.2 Stedenbouwkundigplan Heelweg 2006 26 3.3 Stedenbouwkundigplan Saronix 2011 28 3.4 Verschillen tussen de stedenbouwkundige plannen 32 Hoofdstuk 4 Haalbaarheid 35 4.1 Algemeen 35 4.2 Bodem 35 4.3 Akoestiek 36 4.4 Lucht 39 4.5 Externe veiligheid 40 4.6 Bedrijvigheid 41 4.7 Flora en fauna 43 4.8 Water 45 4.9 Cultuurhistorie en archeologie 50 4.10 Supermarkt 52 4.11 Verkeer en parkeren 54 2
Hoofdstuk 5 Wijze van bestemmen 57 5.1 Dit bestemmingsplan 57 5.2 Toelichting op de regels 57 Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid 63 Hoofdstuk 7 Procedure 65 7.1 Algemeen 65 7.2 Inspraak 65 7.3 Overleg 65 7.4 Zienswijzen 66 3
4
Toelichting 5
6
Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel Enkele jaren terug heeft de gemeenteraad van Doetinchem het Stedenbouwkundige plan Heelweg vastgesteld. Dat is daarna vertaald in bestemmingsplan Torenallee 2008. Dit plan is vastgesteld en onherroepelijk geworden. Bijlage bij dit bestemmingsplan is het uitgewerkte stedenbouwkundige plan. In dit plan is ondermeer voorzien in het maken van woon-/werkvilla's in particulier opdrachtgeverschap langs de Keppelseweg tussen de IJsselstraat en het Metzocollege, realisatie van stadswoningen, behoud van het ketelhuis en de schoorsteen en een daarlangs lopende langzaam verkeersroute. Voor het particulier opdrachtgeverschap zijn kavelpaspoorten ontwikkeld. Sinds het stedenbouwkundig ontwerp en bestemmingsplan zijn opgesteld, is de marktsituatie drastisch veranderd. De behoeftekant is anders, terwijl het particulier opdrachtgeverschap een minder hoge vlucht heeft genomen dan eerder werd verwacht. Bovendien heeft zich voor het deel aan de Keppelseweg een supermarktcomplex aangediend, afwijkend van de op deze locatie voorziene woon-werklocatie. Daarnaast blijken in de concretisering van de plannen enkele minder fundamentele - afwijkingen te ontstaan ten opzichte van het vastgestelde stedenbouwkundige plan. Marktpartijen hebben zich bereid verklaard om de gehele ontwikkeling van het Saronix-terrein en de strook langs de Keppelseweg op zich te nemen. De concreet geworden bouwplannen en nieuwe ontwikkelingen kunnen voor een deel echter niet worden gerealiseerd op basis van (de wijzigingsbevoegdheid in) het bestemmingsplan Torenallee 2008. Om de locatie verder tot ontwikkeling te kunnen brengen en ook het gemeentelijke woningbouwprogramma te kunnen uitvoeren, is daarom een nieuw stedenbouwkundig opgesteld. Als gevolg daarvan wordt dit bestemmingsplan opgesteld. Het nieuwe stedenbouwkundig plan vormt de nieuwe bijlage bij het bestemmingsplan. Omdat deze ontwikkeling strijdig is met het geldende bestemmingsplan en omdat het initiatief past op de locatie en gewenst is wordt medewerking verleend door de gemeente Doetinchem. 7
1.2 Plangebied Figuur 1 Plangebied Het plangebied ligt ten noordwesten van het centrum van Doetinchem en wordt ingesloten door de Keppelseweg, IJsselstraat, Nemahoweg en Zaagmolenpad, behoudens het bestaande wooncluster ten noorden van het Zaagmolenpad. 1.3 Geldende bestemmingsplannen Het bestemmingsplan Saronixterrein e.o. - 2012 is een algehele herziening van de in het plangebied geldende bestemmingsplannen. Voor het bestemmingsplan Saronixterrein e.o. - 2012 gelden op dit moment 3 bestemmingsplannen welke na het onherroepelijk worden van het onderhavige bestemmingsplan al dan niet ten dele zullen komen te vervallen: Torenallee 2008, vastgesteld op 01-10-2009; 8
Parapluherziening Planologisch beleid 2011, vastgesteld op 11-01-2011; Parapluherziening Seksinrichtingen, vastgesteld op 13-11-2003 en goedgekeurd op 16-01-2007. 1.4 Leeswijzer Dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd: 1. Hoofdstuk 1 is de inleiding waarin kort aangegeven wordt wat de aanleiding is voor dit plan. 2. Het beleid, voor zover relevant, komt in Hoofdstuk 2 aan de orde. 3. In Hoofdstuk 3 wordt het plan beschreven aan de hand van het stedenbouwkundig plan Saronix. 4. In Hoofdstuk 4 wordt het project getoetst op de haalbaarheid aan de hand van verschillende sectorale eisen (milieuregels bijvoorbeeld, als ook regels op het vlak van ecologie en verschillende andere onderwerpen). 5. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 5 de juridische planbeschrijving toegelicht. In dit hoofdstuk wordt ook een belangrijk algemeen inzicht gegeven in de eisen van de Wet ruimtelijke ordening en de manier waarop bestemmingsplannen opgebouwd zijn. Voor niet-vakmensen is dit een belangrijk hoofdstuk om de plaats van het bestemmingsplan in de ruimtelijke ordening te kunnen bepalen. 6. In Hoofdstuk 6 wordt de economische uitvoerbaarheid behandeld. 7. In Hoofdstuk 7 worden, tot slot, de maatschappelijke haalbaarheid van het plan, de uitkomsten van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), als ook de inspraakresultaten en de ingekomen zienswijzen besproken. 9
10
Hoofdstuk 2 Beleidskader Dit hoofdstuk beschrijft het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit hoofdstuk verwoord en afgewogen en indien noodzakelijk op de plankaart en in de regels vertaald. 2.1 Algemeen Dit hoofdstuk beschrijft het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit hoofdstuk verwoord en afgewogen en indien noodzakelijk op de verbeelding en in de regels vertaald. De volgende beleidsstukken zijn wel bekeken voor het plangebied, maar hebben geen invloed op de ontwikkeling. Nota Ruimte, Rijk, d.d. 17 januari 2006; Streekplan Gelderland 2005, Provincie Gelderland, d.d. 29 juni 2005. Deze plannen zijn daarom ook niet verder toegelicht in dit plan. 2.2 Provinciaal beleid 2.2.1 Woonvisie Gelderland 2005-2014 In de provinciale woonvisie wordt voor de gehele provincie en voor elke regio het woningbouwbeleid voor de periode 2005-2014 geformuleerd. Het Gelders woningbouwbeleid is erop gericht om het aanbod aan woningen beter te laten aansluiten op de voorkeuren van de bewoners. Dat doel wordt onder andere bereikt door de herstructurering en de transformatie van bestaande wijken te versnellen en door het vergroten van de ruimtelijke verscheidenheid van de verschillende woonmilieus. In dat verband dienen mensen meer vrijheid en kansen te krijgen om hun woonwensen te realiseren. In de Regio Achterhoek is het beleid erop gericht om in de bovenvermelde periode 10.000 woningen te bouwen. De provincie heeft met de betreffende gemeenten, waaronder Doetinchem, afspraken gemaakt over invulling van deze woningbouwopgave. Dit plan Dit plan haakt in op de huidige woonwensen van de bevolking van Doetinchem en omstreken. Met de huidige plannen speelt Goldewijk Projectontwikkeling in op de wensen van de woningmarkt. 11
2.2.2 Waterplan Gelderland 2010-2015 In het Waterplan Gelderland 2010-2015 is het volgende doel voor stedelijk gebied opgenomen: "Zowel in nieuw als in bestaand stedelijk gebied streeft de provincie naar een duurzaam watersysteem. Nadelige effecten op de waterhuishouding moeten in beginsel voorkomen worden. Hierbij wordt het water in de stad met het omringende watersysteem als een geheel beschouwd." Voor 2015 moeten de situaties waar sprake is van urgente wateroverlast zijn opgelost. Onder wateroverlast wordt verstaan: wateroverlast vanuit oppervlaktewater, wateroverlast als gevolg van onvoldoende capaciteit van riolering en grondwateroverlast. De situaties waar sprake is van urgente wateroverlast zijn conform het NBW-Actueel in 2008 door gemeente en waterschap gezamenlijk bepaald. Ook is overeenstemming over een maatregelenprogramma. Voor het bepalen van wateroverlast wordt uitgegaan van de werknorm voor stedelijk gebied uit het NBW-Actueel, zijnde 1:100. Voor de stedelijke wateropgave die het gevolg is van stedelijke ontwikkeling wordt, conform de afspraak uit NBW-actueel, bij het ontwerpen daarvan gebruik gemaakt van de klimaatscenario's G en W. Gemotiveerd kan G+ worden gekozen als ondergrens. De planperiode staat dus in het teken van de uitvoering van maatregelen om de urgente situaties op te lossen. De overige wateroverlast kan worden opgelost in de periode tot 2027. Hiermee voldoet het stedelijk gebied in 2027 aan het provinciaal beleid dat het systeem dusdanig op orde is dat wateroverlast zo veel mogelijk wordt voorkomen. Dit plan In het plangebied heerst geen wateroverlast. Ook wordt rekening gehouden met het principe dat regenwater wordt afgekoppeld voor nieuwbouwprojecten. Daarmee voldoet dit plan aan het Waterplan Gelderland 2010-2015. 2.3 Regionaal beleid 2.3.1 Waterbeheerplan 2010-2015 Bij stedelijk water en ontwikkelingen in de ruimtelijke ordening is de samenwerking van Waterschap Rijn en IJssel met gemeenten in de afgelopen periode sterk ontwikkeld. Er is samen met 13 gemeenten een gemeentelijk waterplan opgesteld. Daarin spreken de gemeente en het waterschap af hoe om te gaan met het bestaande stedelijk water en welke randvoorwaarden in nieuw stedelijk gebied gelden. Verder is het stedelijk water van 14 van de in totaal 22 gemeenten overgenomen. Bij de overige gemeenten is de overdracht in voorbereiding of reeds gestart. Voor nieuw stedelijk gebied werkt het waterschap als pilot met een stimuleringsregeling. Deze houdt in dat het waterschap financieel bijdraagt wanneer bij de nieuwbouw extra wordt geïnvesteerd in een duurzame waterhuishouding. Is dit niet het geval dan zijn de kosten voor de gemeente en derden (veroorzakingsprincipe). Verder wordt plaatselijk stedelijk water weer zichtbaar gemaakt. Het waterschap heeft hiervoor in 2008 beleid vastgesteld. Dit houdt in dat we een bijdrage geven aan gemeenten die beduikerde watergangen willen ontkluizen. De gemeente moet daarvoor wel zelf het initiatief nemen. 12
Tot slot is het waterschap gestart om, in het kader van het waterkwaliteitsspoor, samen met gemeenten doelen in de vorm van streefbeelden toe te kennen aan stedelijke watergangen. Op basis van streefbeelden kunnen concrete afspraken worden gemaakt over het toekomstig gewenste beheer en onderhoud. Plannen en maatregelen In de periode 2010-2015 worden de volgende plannen en maatregelen uitgevoerd: Voortzetten van opstellen waterplannen met gemeenten e.a. partners. Voortzetten pro-actieve toepassing van de watertoets. Na de pilot stimuleringsregeling voor nieuw stedelijk gebied komen tot definitief beleid. Met gemeenten nagaan of gewenste streefbeelden (functies) aan stedelijk water toegekend kunnen worden en deze met burgers communiceren. Maken van afspraken over onderhoud van watergangen voor stedelijk gebied zodat het gewenste (streef)beeld wordt bereikt en gehandhaafd. Gevraagd en ongevraagd adviseren over uitvoeringskwesties op basis van bestaande waterplannen of ten aanzien van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Samen met gemeenten burgers bewust maken van waterkwaliteit (overstorten) en (water)recreatie. Dit plan In het kader van het vooroverleg wordt het Waterschap Rijn en IJssel betrokken bij dit bestemmingsplan. In een eerder stadium hebben zij de watertoets goedgekeurd die bij dit bestemmingsplan is toegevoegd. Daarmee voldoet dit plan aan het beleid gesteld in het Waterbeheerplan 2010-2015. 2.3.2 Watervisie Om hoge waterafvoeren te kunnen verwerken en regionale wateroverlast te voorkomen, wordt gekozen voor de aanpak die de Commissie Waterbeheer 21ste eeuw voorstaat: vasthouden, bergen, afvoeren. 1. Vasthouden: regionale waterberging Door water in ons regionale systeem vast te houden, wordt voorkomen dat in de grote rivieren het hoogwaterprobleem wordt versterkt. Het vasthouden van regionale waterafvoer is alleen mogelijk als er in dat systeem voldoende bergingsmogelijkheden zijn. Bij het vinden van goede bergingslocaties, hanteren we de volgende uitgangspunten: hoogwaterproblemen worden niet afgewenteld op benedenstroomse delen van stroomgebieden, elk gebied draagt zijn steentje bij; waterberging wordt gecombineerd met andere functies en/of waterdoelstellingen; locaties voor berging sluiten aan bij natuurlijke locaties. Als hiermee rekening wordt gehouden, blijkt dat bijna de helft van de extra hoeveelheden water kan worden geborgen door de huidige waterlopen te verbreden en door enige extra berging in de beekdalen te creëren. De extra ruimte voor deze maatregel bedraagt één 13
procent van het oppervlak van het beheersgebied (2.000 ha). Het aanpassen van waterlopen gaat overigens goed samen met enkele andere doelstellingen en functies, namelijk: verontdieping en verbreding van het profiel van waterlopen t.b.v. hogere grondwaterstanden in een meer natuurlijk watersysteem en de inrichting van waterlopen op een landschappelijk aantrekkelijke wijze. In een aantal stroomgebieden is aanvullende berging nodig. Deze berging wordt gezocht op het maaiveld. Deze gebieden kunnen gemiddeld één keer in de 10 tot 50 jaar onder water komen te staan. Deze wateroverlast is tijdelijk en duurt enkele dagen. De totaal benodigde oppervlakte voor maaiveldberging bedraagt 3.000 ha. Waterberging op het maaiveld is goed te combineren met andere vormen van grondgebruik, zoals natuur of landbouw. Als door tijdelijke waterberging beperkingen worden opgelegd aan het gebruik, wordt vanzelfsprekend een regeling ter compensatie getroffen. 2. Bergen Het tijdelijk en gecontroleerd bergen van water uit Rijn of IJssel vindt plaats in calamiteitenpolders langs Rijn en IJssel. De hiervoor benodigde ruimte bedraagt 5.000 hectare. De keuze voor gebieden die geschikt zijn als calamiteitenpolder, is gebaseerd op de huidige economische functies en de hoogteligging. Langs de Rijn zijn de volgende gebieden in principe geschikt te maken voor de tijdelijke opvang van rivierwater: Rijnstrangen, Hondsbroekse Pleij, Looveld en het zoekgebied Duivense Broek. Langs de IJssel zijn dit de Oude IJssel (benedenstrooms), Bakerwaard, Spaensweerd en Bingerden. 3. Afvoeren Als er ondanks het vasthouden en het bergen nog steeds sprake is van te veel wateraanbod, kan dit worden opgevangen door de afvoercapaciteit van Rijn en IJssel te vergroten via verdergaande dijkverlegging en uiterwaardverlaging. Als de afvoerhoeveelheid zo groot is dat een noodsituatie ontstaat, wordt het stroomdal van de Oude IJssel voor extra afvoercapaciteit gebruikt. De hiervoor benodigde ruimte bedraagt 1.500 hectare. Dit plan In dit plan wordt rekening gehouden met de bovenstaande aanpak. In het plangebied wordt IT riolering aangelegd. Met deze maatregelen voldoet dit plan aan de aanpak volgens de Watervisie. Ook zal het dak van de supermarkt groen worden ingericht, waardoor hier het regenwater langer wordt vastgehouden. 14
2.4 Gemeentelijk beleid 2.4.1 Masterplan Schil Het structuurplan Masterplan Schil, d.d. 13 december 2007, geeft een brede ruimtelijke visie over het gebied rondom het centrum van Doetinchem. Daarin zijn verschillende ontwikkellocaties opgenomen. Het Masterplan spreekt zich uit over de stedenbouwkundige kwaliteit in De Schil en schetst het plan de agenda en spelregels voor de verschillende ontwikkellocaties. Centraal bij de gebiedsontwikkeling in De Schil staat een zodanige aanpak dat de ruimtelijke kwaliteit van De Schil verbetert, de centrumfunctie van Doetinchem sterker wordt, de investeringen en plankosten worden terugverdiend en er vanaf 2008 zichtbare resultaten zijn. Het plangebied is gelegen binnen het plangebied voor het gemeentelijk structuurplan Masterplan De Schil. 15
Figuur 3 Uitsnede Masterplan Schil Dit plan Het plangebied maakt onderdeel uit van de ontwikkellocatie Heelweg. De ontwikkeling van het Saronixterrein en de omliggende gronden is de beoogde uitwerking die in het Masterplan reeds is aangekondigd. Voorliggend bestemmingsplan voldoet dan ook aan hetgeen in het Masterplan Schil met betrekking tot dit plangebied is beschreven. 2.4.2 Mobiliteitsplan Op 12 juli 2007 heeft de gemeenteraad het mobiliteitsplan vastgesteld. Het Mobiliteitsplan schetst vanuit ruimtelijk-economisch-perspectief de opgaven voor het 16
mobiliteitsbeleid op korte en middellange termijn. Aan de hand van een analyse van ontwikkelingen en knelpunten zijn vervolgens de concrete problemen en oplossingsrichtingen geformuleerd. Dit leidt tot een integraal pakket van bereikbaarheidsmaatregelen gericht op de auto, het openbaar vervoer, het langzame verkeer en een visie op de wegen en fietsstructuur. Parkeerbeleid is daarvan integraal onderdeel. Vervolgens wordt aangegeven hoe randvoorwaarden van leefbaarheid en veiligheid worden gewaarborgd. In het Mobiliteitsplan is ook aandacht voor de financiële consequenties en mogelijkheden en de wijze waarop de mobiliteit duurzaam wordt gemonitoord. Voor het Centrum en de industriegebieden van Doetinchem is gekozen voor een extra accent op bereikbaarheid. Voor leefbaarheid en verkeersveiligheid geldt daar het minimumniveau. Voor de wijken, dorpen en het buitengebied is gekozen voor een extra accent op verkeersveiligheid. Voor bereikbaarheid en leefbaarheid geldt daar het minimumniveau. In de gemeente worden vijf probleemclusters onderscheiden: 1. probleemcluster centrum west (Keppelseweg-Hofstraat-Kruisbergseweg); 2. probleemcluster corridor aansluiting 3 A18 - Europaweg; 3. probleemcluster corridor aansluiting 4 A18 - Terborgseweg-J F Kennedylaan-kruising J F Kennedylaan/Varsseveldseweg; 4. probleemcluster centrum zuidoost (Gaswal-Missetstraat-IJsselkade-Raadhuisstraat); 5. probleemcluster Weemstraat (inclusief doorgaand verkeer regionaal bedrijventerrein-zutphen). Dit plan De probleemcluster één is van toepassing op de wegen rondom het plangebied. Voor het plangebied zelf zijn geen probleemclusters aangewezen. Voor het bestemmingsplan Saronix is daarom geen onderzoek nodig. In 4.3 wordt nader op het aspect verkeer en parkeren ingegaan. Dit bestemmingsplan sluit aan op de uitgangspunten van het Mobiliteitsplan 2.4.3 Actualisatie Detailhandelsbeleid 2012-2015 Eind 2012 wordt na verwachting de "Actualisatie Detailhandelsbeleid 2012-2015" door de gemeente Doetinchem vastgesteld. Belangrijke redenen die de noodzaak van de actualisatie onderstrepen zijn: De snel veranderende omgeving (bijvoorbeeld de opkomst van internetwinkels) vraagt om een geactualiseerde visie van de gemeente (ruimtelijk-economische sturing). De detailhandelsvisie De kern weer bijzonder dateert uit 2006. Daarin is de ontwikkeling van internetwinkels bijvoorbeeld niet opgenomen. Daarnaast is in 2010 het koopstromenonderzoek gehouden. De opbrengsten van het koopstromenonderzoek staan in dit document. Wetgeving van hogere overheden (bijvoorbeeld Europa) vraagt om een aanpassing van gemeentelijk beleid, bijvoorbeeld de Europese Dienstenrichtlijn heeft gevolgen voor de huidige kaders van het supermarktbeleid (visie op buurt- en wijkwinkelcentra, 2009). Ontwikkelingen in de regio Achterhoek en Liemers vragen om een duidelijke gemeentelijke visie. Eén gemeentelijk verzameldocument waarin diverse onderdelen (van warenmarkt tot tankstation) een plek krijgen. Dit levert een betere ontsluiting van informatie op richting ondernemers en eigen organisatie. 17
Tot slot, de macro-economische situatie is op dit moment voor de winkeliers de belangrijkste onzekerheid; in het voorliggende rapport geven wij aan, dat we veel meer in handen aan stimuleringsprojecten en instrumenten hebben, dan dat we denken. Het doel van deze Actualisatie Detailhandelsbeleid 2012-2015 is dan ook: "De gemeente wil proactief inspelen op de veranderde vraag vanuit de markt en de meeste recente wetgeving en jurisprudentie een plek geven in het voorliggende document. Het verschil met de bestaande documenten is dat dit document integraal op alle aspecten van de detailhandel ingaat, plek biedt voor de nieuwste trends en ontwikkelingen en hiermee laten we zien dat we als gemeente naar buiten durven kijken, zonder daarbij de kwaliteit die er al binnen de gemeente aanwezig is, teniet te doen. Dit doen we op basis van een proactieve houding naar burgers en ondernemers toe, bewust van onze regierol als het gaat om ruimtelijke ordening en met draagvlak binnen de gemeentelijke organisatie en winkeliers- en ondernemersverenigingen." Detailhandel in buurt- en wijkwinkelcentra; supermarkten Het huidige beleid voor vestiging en uitbreiding van supermarkten in Doetinchem (Visie op buurt- en wijkwinkelcentra, 2009) is mede ingegeven door overwegingen van economische ordening. Het beleid beoogt een hoofdstructuur voor supermarkten in de kern Doetinchem te geven. Het Economisch Overleg Doetinchem (EOD) had destijds om een dergelijk kader verzocht. De visie beoogt vanuit zowel economisch als van uit leefbaarheidperspectief kaders te stellen voor supermarktvestigingen. De spreiding van supermarkten over de stad is redelijk goed, met twee wijkverzorgende centra (De Bongerd en Overstegen) en zeven buurtcentra. Geconstateerd werd dat aan de oostkant van de Oude IJssel het aanbod van supermarkten groter is, dan aan de westkant. Ook in het aanbod van supermarkten in en rond het centrum is weinig spreiding. De supermarkten liggen aan de oostkant van het centrum. Wij willen de concentratie van supermarkten aan de oostzijde van het centrum tegengaan en de supermarkten op nieuwe locaties (Saronix en Hamburgerbroek) faciliteren, zodat er een evenwichtige spreiding komt en bewoners op loop- of fietsafstand naar de supermarkt kunnen gaan. Wij zijn ook voor zoveel mogelijk keuzemogelijkheden voor de consument. Dit betekent ook zoveel mogelijk variatie in het supermarktaanbod naar aard en formule. De markt is in beweging door de bouwprojecten en de uitbreidingswensen van enkele supermarkten. De gemeente streeft tot op heden na dat supermarkten evenwichtig gespreid zijn over de stad. De gewenste hoofdstructuur is: een sterk centrumaanbod bestaande uit enkele nabij het stadscentrum gelegen supermarkten, bij voorkeur gespreid om het centrum; twee moderne wijkwinkelcentra met een stadsdeel verzorgende functie (De Bongerd en Overstegen); vier buurtsteunpunten met een eigen verzorgingsfunctie voor omringende woongebieden (W. Brandtplein, Slotlaan, Dennenweg, Haareweg/Surinameplein). Daarnaast zijn er solitair nog enkele supermarkten in wijken. De gemeente Doetinchem staat tot op heden selectieve uitbreiding toe voor de kern van Doetinchem, mits de uitbreiding tot een evenwichtig spreiding leidt en past binnen de bovenstaande gewenste hoofdstructuur. 18
Figuur 4 Winkelgebieden Doetinchem De rode cirkels geven de supermarkten aan die gaan stoppen in het najaar van 2012. De rode punten geven aan waar nieuwe ontwikkelingen gaande zijn; namelijk Saronix terrein en Hamburgerbroek-Noord. Dit plan In dit plan is plaats voor maximaal 2 supermarkten met maximaal 2300 m2 bvo op de begane grond en 120 m2 bvo op de verdieping met eventueel een aparte laad en losplaats die overdekt is. Nu met onder andere de plannen Heelweg en Saronix het aantal huishoudens in Noordwest Doetinchem gestaag toeneemt, wordt de afwezigheid van supermarkt(en) hier steeds klemmender. Dat leidt tot veel ongewenst autoverkeer en een op dit punt suboptimaal woonklimaat. Er is hier een gat in de detailhandelsstructuur. In de "Actualisatie Detailhandelsbeleid 2012-2015" staat het volgende genoemd over het supermarktbeleid: "De spreiding van supermarkten over de stad is redelijk goed, met twee wijkverzorgende centra (De Bongerd en Overstegen) en zeven buurtcentra. Geconstateerd werd dat aan de oostkant van de Oude IJssel het aanbod van supermarkten groter is, dan aan de westkant. Ook in het aanbod van supermarkten in en rond het centrum is weinig spreiding. De supermarkten liggen aan de oostkant van het centrum. Wij willen de concentratie van supermarkten aan de oostzijde van het centrum tegengaan en de 19
supermarkten op nieuwe locaties (Saronix en Hamburgerbroek) faciliteren, zodat er een evenwichtige spreiding komt en bewoners op loop- of fietsafstand naar de supermarkt kunnen gaan. Wij zijn ook voor zoveel mogelijk keuzemogelijkheden voor de consument. Dit betekent ook zoveel mogelijk variatie in het supermarktaanbod naar aard en formule". Hierin staat het Saronix terrein dus met name genoemd. Het argument voor een supermarkt op het Saronix terrein is dat er een evenwichtige spreiding komt en veel bewoners op loop- of fietsafstand van een supermarkt wonen. 2.4.4 Nu en later comfortabel wonen Of het nu gaat om starters, senioren, gezinnen of mensen met een laag inkomen: iedereen moet in Doetinchem comfortabel kunnen (blijven) wonen. Omdat iedereen verschillende woonbehoeften heeft wordt ingezet op 'Levensbestendig wonen' in een duurzame en prettige omgeving. Vanuit een regionale woonvisie wordt gewerkt aan de kwaliteit van bestaande woningen en nieuwe bouwprojecten. Nieuwbouw Er lopen 15 bouwprojecten waar huur- en koopwoningen in diverse prijsklassen voor verschillende doelgroepen worden gebouwd. Er wordt gebouwd zodat nieuwe woningen gemakkelijk met het ouder worden van de bewoners mee kunnen groeien. Bijvoorbeeld met de mogelijkheid tot het plaatsen van steunen op het toilet. Vrije kavels Mensen worden gestimuleerd toekomstgericht te bouwen, dus met het oog op ouder worden. Bijvoorbeeld door rekening te houden met het bouwen van een slaapkamer op de begane. Bestaande woningbouw Samen met Sité woondiensten worden huurwoningen aangepast. Als er behoefte is aan bepaalde aanpassingen, zoals een traplift of steunen in de badkamer, dan wordt dit uitgevoerd. Huiseigenaren worden gestimuleerd dat zij hun woning zo aanpassen dat er een heel leven lang in gewoond kan worden. De mogelijkheid tot een traplift moet blijven bestaan. Dit plan In dit plan worden allerlei soorten huur- en koopwoningen gerealiseerd, waarvan de koopwoningen in ieder geval levensloopbestendig zijn. Daarmee voldoet dit plan aan het hierboven gestelde beleid. 20
2.4.5 Bomenbeleid en de nieuwe Bomenverordening De bescherming, de herplant en het kappen van bomen is geregeld in de gemeentelijke bomenverordening. De beleidsregels voor toepassing van deze regelgeving zijn opgenomen in de notitie Beleidsregels bomenverordening gemeente Doetinchem (2006). Deze notitie bevat het beleid ten aanzien van de beoordeling kapaanvragen en belangenafweging, bijzondere bomen en de duurzame instandhouding en bescherming van bomen. Het bomenbeleid is in essentie gericht op het behoud van (toekomstig) waardevolle bomen en boomstructuren. In de vorm van een lijst met Bijzondere bomen (moet nog vastgesteld worden) en een boomstructuurplan (planning 2010/2011) zal hieraan uitwerking worden gegeven. Bomen dragen in belangrijke mate bij aan de structuur, identiteit, belevingswaarde, ecologische waarde en gebruikswaarde van de (woon)omgeving en worden dan ook beschouwd als de belangrijkste groenelementen in de stedelijke omgeving. Hierbij geldt dat naarmate bomen ouder zijn de waarde voor de omgeving toeneemt. Om deze reden is het van belang in de bestaande situatie en bij nieuwe ontwikkelingen met zorg om te gaan met aspecten van beheer en inrichting van de boom en zijn groeiplaats. In het plangebied staan drie waardevolle bomen. Voor de bomen geldt dat in principe een straal van 10 meter uit de stam aangehouden dient te worden om de boom te beschermen. Voor één van deze bomen is een kapvergunning afgegeven met enkele voorwaarden. Bij het ontwikkelen van het plan is rekening gehouden met een afstand van 10 meter. De aanwezige waardevolle bomen worden beschermd middels de kapverordening en de kapvergunning. In dit bestemmingsplan zijn derhalve geen maatregelen opgenomen. Het onderhavige bestemmingsplan Saronixterrein e.o. - 2012 sluit daarmee aan op dit nieuwe beleid. 2.4.6 Nota Cultuurhistorie: "Doetinchem: Cultuurhistorierijk!" In de nota cultuurhistorie, "Doetinchem: Cultuurhistorierijk!", d.d. november 2008, worden voorwaarden en kansen geschetst die het mogelijk maken om de Doetinchemse cultuurhistorie te behouden, te beheren en te ontwikkelen. De nota gaat in op de cultuurhistorische opgave voor de komende 10 jaar. De cultuurhistorie moet weer op een positieve manier in beeld komen. Een aantal speerpunten daarbij zijn: Besef van en waardering voor het cultuurhistorisch erfgoed; Kennisvermeerdering over het cultuurhistorisch erfgoed; Visualisatie en exposure van het cultuurhistorisch erfgoed; Stimulering wisselwerking tussen cultuurhistorisch erfgoed, moderne stedenbouw en landschapsontwikkeling. De gemeente Doetinchem kent verschillende historische identiteiten, zoals het sterk gevarieerde landschap met haar karakteristieke boerderijen, de naoorlogse wijken en het industrieel erfgoed van detailhandel tot ware industrie. Deze vormen de komende jaren een leidraad voor het cultuurhistorisch beleid. Daarnaast moet het cultuurhistorisch beleid zoveel mogelijk aansluiten op bestaande wetgeving. Binnen de gemeente Doetinchem wordt gewerkt aan een inhaalslag op het gebied van informatie en kennis over de cultuurhistorie. Iedere ruimtelijke ontwikkeling moet benut 21
worden om de kennisleemte verder aan te vullen. Daarnaast moet de reeds beschikbare kennis benut worden als belangrijk ingrediënt en inspiratiebron bij de betreffende ontwikkeling. De gemeente is op dit moment bezig met een grote inhaalslag wat betreft de cultuurhistorische waardering van de Doetinchemse wijken. Inmiddels hebben de cultuurhistorische verkenningen 1940-1965 en vooroorlogse woningbouw plaatsgevonden. Uit deze verkenning zijn enkele beeldbepalende panden naar voren gekomen. Bij deze panden is het belangrijk dat het aanzicht behouden blijft dan wel verbeterd. In de Erfgoedverordening van de gemeente Doetinchem zijn deze panden beschermd tegen sloop. In de lijn van de nota is er onderzoek uitgevoerd op het te ontwikkelen gebied. In paragraaf 4.9 wordt duidelijk gemaakt wat er met de uitkomsten van de onderzoeken is gedaan. Het plangebied Saronix kent een monument. Dit monument blijft behouden, maar krijgt door middel van dit bestemmingsplan een andere functie. Door deze functiewijziging kan het gebouw worden bewaard. Dit plan In de bovenstaande tekst is niet ingegaan op historisch landschappelijke aspecten, omdat het plangebied al lange tijd onderdeel uitmaakt van de stad Doetinchem. Het bestemmingsplan Saronix sluit aan op de nota cultuurhistorie "Doetinchem: Cultuurhistorierijk!". 2.4.7 Waterplan Doetinchem De gemeente Doetinchem heeft samen met het waterschap Rijn en IJssel het Waterplan Doetinchem opgesteld. In dit beleidsdocument is de integrale omgang met water in stedelijk en landelijk gebied aangegeven ter ondersteuning van het streven te komen tot veerkrachtige watersystemen en het scheiden van vuil- en schoonwaterstromen als principe. Sinds de gemeentelijke herindeling (2005) is dit beleid ook van toepassing op het gebied van de voormalige gemeente Wehl. Het Waterplan Doetinchem bundelt op lokaal niveau het inzicht in de huidige situatie en geeft in de streefbeelden en ambities aan hoe duurzaamheids- en gidsprincipes van integraal waterbeheer in plannen vertaald kunnen worden. Hierin zijn belangen van ruimtelijke ordening, milieu, natuur en toerisme meegewogen. Het waterplan is door de gemeente in samenwerking met waterschap, waterbedrijf, vertegenwoordigers van natuur en milieubelangen, inwoners en bedrijfsleven tot stand gekomen. In het waterplan zijn Rijksbeleid, provinciaal beleid en het beleid van het waterschap als fundamentele elementen opgenomen. Het Waterplan uit 2003 en het Gemeentelijk Rioleringsplan 2010-2015 vormen samen de basis voor de omgang met water in het algemeen en het rioleringsstelsel in het bijzonder. Met betrekking tot de ruimtelijke ordening en het stedelijk gebied zijn de volgende gidsprincipes voor integraal waterbeheer van belang: Het toepassen van de drietrapsstrategie: vasthouden, bergen en afvoeren; Water van schoon naar minder schoon laten stromen (geen afwenteling); Met water de identiteit van een plek zichtbaar maken; Een goede communicatie opzetten (intern en extern); Water als mede-ordenend principe toepassen bij ruimtelijke plannen; Samenwerken en afstemmen; 22
Balans in watersysteem en waterketen. Door het toepassen van deze principes wordt gewerkt aan de ontwikkeling van een robuust, veerkrachtig en gezond watersysteem binnen de gemeentegrenzen, gecombineerd met een aantrekkelijke woonomgeving met optimale belevings- en gebruiksmogelijkheden van het water. Er is een goede samenwerking en afstemming tussen alle bij het waterbeheer betrokken partijen, en er vindt geen bestuurlijke, financiële of ruimtelijke afwenteling plaats. Dit is het algemene streefbeeld voor 2030. In het waterplan wordt het algemene streefbeeld per functie en thema nader uitgewerkt. In paragraaf 4.8 wordt nader op het aspect water ingegaan. Dit bestemmingsplan sluit aan op het gestelde in het waterplan. 23
24
Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Bouwgeschiedenis en ruimtelijke structuur Het gehele gebied ten westen van de IJsselstraat had tot in de jaren '50 van de vorige eeuw nog een agrarisch karakter. Er lag een aantal verspreide woningen en een volkstuincomplex. De industriële ontwikkeling van dit deel van het plangebied kwam op gang door vestiging van de timmerfabriek van Nemaho in de jaren '40 en de vestiging van de fabriek van Philips aan de IJsselstraat in de jaren '50. Later vestigden zich nog een aantal kleinere bedrijven aan het Zaagmolenpad. De fabriek van Philips (later Saronix) is enige jaren geleden afgebroken. De schoorsteen en het ketelhuis van de fabriek zijn behouden. Sinds 2006 hebben zij de status van gemeentelijk monument omdat beide bouwwerken een karakteristiek overblijfsel zijn van het industriële verleden van de stad (zie foto). Figuur 5 Schoorsteen en ketelhuis voormalige Saronix fabriek Het plangebied ten westen van de IJsselstraat kreeg in 1961 de bestemming industrieterrein. De industriële ontwikkeling concentreerde zich in de daarop volgende decennia in het gebied ten noorden en ten westen van de timmerfabriek Nemaho. Het gebied rondom de Heelweg en het gebied ten zuiden van het Zaagmolenpad is nooit volledig volgens de oorspronkelijke bedoeling ontwikkeld als industrieterrein, een deel ten zuiden van het Zaagmolenpad wel. Langs het Zaagmolenpad werd in de jaren 80' een scholencomplex gebouwd (nu het Graafschap College, de school heette vroeger anders, MBO-school). In 1995 zijn de Energieweg en de Energiebrug aangelegd. Op de hoek van deze weg en de Keppelseweg is onlangs het Metzo College gebouwd (VMBO-school in combinatie met een sporthal). Ten zuiden van het Metzo College is begonnen met de nieuwbouw van het Graafschap College. Ten zuiden van het Zaagmolenpad ligt de wijk IJsseltuin. 25
3.2 Stedenbouwkundigplan Heelweg 2006 3.2.1 Globale gebiedsindeling Binnen het plan Heelweg zijn globaal gezien drie plandelen te onderscheiden. Er ontstaat de randzone met representatieve bebouwing met een kleine korrel langs de Keppelseweg en een grove korrel langs de Energieweg. Het tweede plandeel is het terrein tussen de Nemahoweg en de IJsselstraat, het zogenaamde Saronix-terrein. Hier ligt het accent op wonen gecombineerd met zorg. Het derde plandeel is het ontspannen wonen in het gebied binnen de ontsluitingslus. De verlengde Torenallee wordt een belangrijke lijn die de zichtlijn op de kerktoren en de schoorsteen van het voormalig Philipscomplex combineert met de verbindingslijn tussen de bijzondere functies binnen het plangebied. 3.2.2 Bebouwingskarakteristiek Ondanks de gewijzigde uitgangspunten is getracht in het stedenbouwkundig plan de in het Masterplan geschetste bebouwingskarakteristieken terug te laten keren. Randbebouwing Met de bouw van het Metzocollege is de eerste markante stap gezet naar wat de representatieve schil langs de Energieweg en de Keppelseweg moet worden. Langs de Energieweg komt ook de nieuwbouw van het Graafschapscollege. Ook hier kan aan een grootschalig, door zijn architectuur in het oog springend concept worden gedacht. Een hoogteaccent aan de zijde van het Zaagmolenpad is mogelijk. Dit accent dient als markering van de gezamenlijke entree voor zowel Plan Heelweg als de IJsseltuinen. Aan de Keppelseweg komt de representatieve woon-werk functie te vervallen, in plaats daarvan komen woonvilla s met kantoormogelijkheid, in particulier opdrachtgeverschap gebouwd. Saronix-terrein Op het Saronix-terrein is een stedelijker invulling gedacht. Een combinatie van grondgebonden stadswoningen, appartementen en een woonzorgcomplex in een groene setting, met het ketelhuis en de schoorsteen als accent. De bebouwing bestaat voornamelijk uit 3 lagen, deels met halfverdiepte parkeerkelder. De woningen en appartementen staan in een schil rondom een semi-openbare binnenruimte. Bebouwing kerngebied In het middengebied van Plan Heelweg ligt het ontspannen wonen in noordzuid lopende lijnen langs de Wadi s en straten. Hier wordt een gemengde wijk gecreëerd waar verschillende woningtypes en -groottes elkaar afwisselen. Bebouwing is overwegend twee lagen met een kap. De overgangszone tussen de grootschalige bebouwing langs de Energieweg en de kleinschalige compacte woningbouw wordt in het stedenbouwkundig plan gezien als een 26
intensief bebouwde schil van appartementen aan de zijde van het Graafschapscollege en een complex beschermd wonen ter hoogte van het Metzocollege. De opzet van het plan IJsseltuinen met wadi's en woon straten wordt in het plan Heelweg doorgezet, zij het dat de wadi's een onderdeel gaan vormen van de woon straten. Langs deze woon straten wordt aan een gevarieerd beeld gedacht in architectuur en woningtypen. De suggestie van een individueel karakter zal daar door de wijze van communicatie met de toekomstige bewoners in door kunnen klinken. Het karakter van het open kerngebied sluit aan bij de huidige bebouwing langs de Torenallee en omgeving. Het is een villa-achtige structuur waarbij het particulier opdrachtgeverschap voorop staat. Binnen het gebied is er ruimte voor bebouwing voor een zorginstelling. Daarbij zal het uitgangspunt zijn dat het te sparen ketelhuis er een onderdeel van zal uitmaken. 3.2.3 Infrastructuur Het gehele plangebied Heelweg zal als 30 KM zone worden ingericht. De Energieweg en de Keppelseweg zijn echter door het karakter van doorgaande verbindingsweg ongeschikt om rechtstreeks bebouwing op aan te sluiten. De wijk zal dan ook voornamelijk ontsloten worden via een ontsluitingslus vanaf het Zaagmolenpad. Uitzondering zijn de woon-werk kavels langs de Keppelseweg die via een parallelweg bereikbaar zijn en een aantal woningen die via de bestaande IJsselstraat worden ontsloten. De lus zal door de hogere verkeersdruk van een iets ander karakter zijn dan de andere straten die meer het karakter van woonstraat zullen hebben. De prominent aanwezige diagonale fietsverbinding in het Masterplan heeft als doorgaande fietsverbinding nauwelijks functie. De grote aantallen fietsers naar met name het Metzocollege komen vooral vanaf de Keppelseweg en de Energieweg. Het is echter wel van belang dat het woongebied transparant voor de fietser blijft. De verlengde Torenallee en een aantal extra verbindingen aan de randen van het plan zorgen daarvoor. In tegenstelling tot het autoverkeer dat maar aan één zijde de wijk in kan is de wijk voor langzaam verkeer van alle zijden ontsloten. 3.2.4 Openbare ruimte De openbare ruimten in het plan Heelweg worden op een eenvoudige en overzichtelijke wijze ingericht. De Energieweg waarvan de oostelijke berm onderdeel uitmaakt van de ecologische verbindingszone en de Keppelseweg met markante boom beplanting geven het gebied direct al een parkachtig aanzien. Dit groene beeld wordt in het plan voortgezet door de ruime wadi's en de verschillende bestaande en nieuwe groene structuren. De bestaande en nieuwe groenstructuur vormt samen een ecologische verbinding tussen de Kruisbergsche Bossen en de Oude IJssel waar de voor vleermuizen belangrijke bomenlaan langs de Heelweg is opgenomen. Het regenwater van woningen en openbaar gebied zal worden geïnfiltreerd of via een oppervlaktesysteem naar de IJssel worden gebracht. Over het algemeen wordt uitgegaan van parkeren op eigen terrein. In de openbare ruimte wordt daarom slechts een beperkte voorziening getroffen voor het bezoekersparkeren. Alleen bij de dichtere bebouwing is ook voor bewoners parkeerruimte langs de straat 27
gepland. De inrichting van het openbare gebied wordt gedacht in eenvoudig en duurzaam materiaal. Erfscheidingen zullen bij de realisatie van de woningen mee ontworpen worden en op de sfeer van de openbare ruimte worden afgestemd. 3.3 Stedenbouwkundigplan Saronix 2011 3.3.1 Aanleiding Sinds het stedenbouwkundig ontwerp en bestemmingsplan zijn opgesteld, is de marktsituatie drastisch veranderd. De behoeftekant is anders, terwijl het particulier opdrachtgeverschap een minder hoge vlucht heeft genomen dan eerder werd verwacht. Het huidige plan bevat voornamelijk grondgebonden woningen. Het plan bestaat uit verschillende woningtypen (vrijstaand, tweekappers, rijwoningen en startersappartementen) in verschillende prijscategorieen. Daardoor wordt een bredere doelgroep aangesproken en is het aanbod beter afgestemd op de huidige vraag uit de markt. Bovendien heeft zich voor een deel van de voorzieningenbestemming een supermarktcomplex aangediend. Daarnaast blijken in de concretisering van de plannen enkele minder fundamentele - afwijkingen te ontstaan ten opzichte van het vastgestelde stedenbouwkundige plan. Marktpartijen hebben zich bereid verklaard om de gehele ontwikkeling van het Saronix-terrein en de strook langs de Keppelseweg op zich te nemen. De concreet geworden bouwplannen en nieuwe ontwikkelingen kunnen voor een deel echter niet worden gerealiseerd op basis van (de wijzigingsbevoegdheid in) het huidige bestemmingsplan. Om de locatie verder tot ontwikkeling te kunnen brengen en ook het gemeentelijke woningbouwprogramma te kunnen uitvoeren, is een aanpassing op het vigerende stedenbouwkundig plan noodzakelijk voor een deel van het plangebied. Ook is er een gedeeltelijke bestemmingsplanherziening nodig. Wijziging van het stedenbouwkundig plan Heelweg was al voorzien, o.a. blijkens de zinsnede verdere ontwikkeling van Saronix hangt af van de grondexploitatie 3.3.2 Algemeen Het plangebied Saronix 2011 (zie Bijlage 1) is onderdeel van het vigerende Stedenbouwkundig ontwerp Heelweg Doetinchem. De begrenzing van het plangebied Saronix 2011 betreft in de globale gebiedsindeling een deel van de randzone en het gehele Saronix-terrein. In Saronix 2011 wordt de randzone langs de Keppelseweg in concept aangepast door de komst van een supermarkt. Daarmee wordt de randzone met de kleine korrel ter hoogte van het Saronix-terrein afgesloten met een grote korrel. De stedelijke invulling die er in plan Heelweg gedacht werd ter plaatse van het Saronix-terrein wordt vervangen door een voortzetting van het ontspannen wonen. Het vormt een combinatie van vrijstaande woningen, 2/1 kap woningen en rijen. Daarnaast is er een woongebouw met appartementen opgenomen (mogelijk met zorgvraag) in plaats van ee woonzorgcomplex. Het ketelhuis met schoorsteen vormen hiervan nog steeds het accent. De semi-openbare binnenruimte is vervangen voor openbare ruimte rondom het ketelhuis. Aan de IJsselstraat zijde is deze ruimte wat meer verhard, aan de westzijde van het appartementengebouw vormt het een 28
groene hof. De bebouwing bestaat niet uit drie lagen met halfverdiept parkeren, maar uit twee lagen met kap en parkeren op maaiveld. De aanhechting op de bestaande en toekomstig geplande structuren is in stand gehouden. De belangrijke zichtlijn van de Torenallee wordt doorgezet langs het te handhaven ketelhuis via het Wilhelmina Drukkerpad richting de zone met bijzondere functies. De groenstructuur langs de Nemahoweg wordt doorgezet tot de Keppelseweg. De Keppelseweg met zijn groenstructuur in de vorm van een beukenlaan en zijn steilranden wordt gehandhaafd. Dit gebied blijft een beeldbepalend onderdeel van de nieuwe ontwikkeling. Het plangebied 'Saronix 2011' valt globaal op te delen in drie clusters met elk een eigen karakteristieken, kwaliteiten, functies en identiteiten. De eerste is de randzone langs de Keppelseweg. Hier komen in een kleine korrelmaat woonvilla's die verwantschap tonen met de overige randbebouwing langs deze straat. De architectuur kan variëren van modern tot traditioneel. Kenmerk is dat de panden het klassieke karakter van een woonvilla benaderen. Het tweede cluster omvat een winkelvoorziening met appartementen. Deze markante hoek koppelt verschillende wijken aan elkaar, en leent zich goed voor een wijkoverstijgende functie. In massa en verhouding is de referentie gezocht naar de randzone langs de Energieweg. In het derde cluster vormt het ketelhuis samen met een nieuw (zorg)appartementencomplex het hart van een ontspannen woongebied. De grotere massa van het hart wordt ingekaderd door rijenwoningen. Westelijk hiervan wordt aansluiting gezocht bij de noord-zuid georiënteerde woonstraten met een wat lossere korrel, die centraal in de wijk liggen. 3.3.3 Bebouwing en functionele opbouw Het totale plangebied meet circa 3,3 hectare. Het kan worden opgedeeld in drie verschillende clusters, te weten: 1. Wooncluster Binnen het wooncluster vormen de deelgebieden a, b en c samen een ensemble van grondgebonden woningen en een twee lagen hoog appartementengebouw. Dit ensemble krijgt een eenduidige uitstraling,. Binnen deze eenheid wordt eigenheid geboden door elke woning te voorzien van een specifiek programma, kleurgebruik en detaillering. De woningen langs de Nemahoweg worden uitgevoerd als twee-onder-één-kappers en een enkele vrijstaande woning (van hetzelfde type). De brede groenstrook langs de Nemahoweg blijft gehandhaafd. De woningen komen allemaal (op dezelfde afstand) parallel aan de Nemahoweg te liggen. Langs het Wilhelmina Drukkerpad (zuidzijde) / Torenallee zijn grondgebonden rijenwoningen gepland, die een duidelijke begeleiding van deze route vormen, samen met het tegenover gelegen appartementencomplex. Vanaf de Nemahoweg mogen ook de auto s dit pad gebuiken volgens het auto-te-gast-principe om er te parkeren. Deze stedenbouwkundige invulling vormt een duidelijke en veilige begeleiding van de langzaam verkeerroute, waarbij het ketelhuis en de schoorsteen een markant baken vormen. 29
a. Twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen Om goed aan te sluiten op het gerealiseerde particulier opdrachtgeverschap binnen plan Heelweg, worden langs de Nemahoweg vrijstaande en halfvrijstaande woningen gesitueerd. De vrijstaande woningen staan op de hoeken waar de bebouwingsstrook kruist met het Wilhelmina Drukkerpad, de twee-onder-een-kap woningen staan er tussen in. Er staan tevens twee vrijstaande woningen op de hoek naast het ketelhuis langs de IJsselstraat. Eén daarvan is de al bestaande portierswoning van het Saronix terrein. Gangbare, degelijke, niet al te dure woningen bedienen de huidige marktvraag. Programma Het programma bestaat uit 10 twee-onder-een-kap woningen met een inhoud van circa 500 m3 en 6 vrijstaande woningen met een inhoud van circa 515 m3. Beide hebben twee lagen met kap. b. Rijenwoningen De woonvisie van de gezamenlijke Achterhoekse gemeenten heeft als uitgangspunt betaalbare kwaliteit boven alles. Er is momenteel vraag naar grondgebonden woningen in de goedkopere en middeldure koopsector. De rijenwoningen voorzien daarin. Programma Het programma bestaat uit 31 rijenwoningen met rijbreedtes van 7 (twee stuks), 8 en 9 aaneengeschakelde woningen met twee lagen en een kap, waarvan de woningen een inhoud kennen van circa 400 m3. c. (Zorg-)appartementen en het bestaande ketelhuis De concretisering van de (zorg-)appartementen leidt tot een wat forser bouwvolume waarbij de uitstraling een voortzetting is van de omringende woningen. Het appartementencomplex wordt vormgegeven in reactie op het ketelhuis. De te realiseren appartementen richten zich op een doelgroep al dan niet met een zorgvraag. In elk geval is er sprake van een zelfstandige woning waarbij wellicht wordt voorzien in een gemeenschappelijke ruimte. Er ontstaat een besloten, stedelijk aandoend plein tussen ketelhuis en het complex, dat mede door zijn zuidligging een aangenaam verblijfsklimaat heeft. De aanvankelijk voorziene groene setting in stedelijke sfeer komt nu vooral tot uitdrukking aan de noordzijde van het appartementencomplex. Hier ontstaat een groen plantsoen, waarop ook de aan de andere kant gelegen rij woningen uitkijkt. Deels is hier ook maaiveldparkeren voorzien ten behoeve van de appartementen en de aanliggende woningen. Langs de IJsselstraat ligt - in lijn met het ketelhuis, appartementencomplex en bestaande woningen - eveneens een rij woningen. De westzijde van de IJsselstraat krijgt daarmee een continue rooilijn die logisch reageert op de bestaande overzijde. Het noordelijke deel van dit gebied vormt een duidelijk bouwblok. Tussen de woningen en het parkeerterrein bij het appartementen / supermarktcomplex komen de langzaam verkeerroute en een groene afscheiding (heg) met bomen. Naar een goede functionele invulling van het bestaande ketelhuis wordt momenteel nog gezocht. Meerdere functies en bestemmingen zijn hier denkbaar: zoals kantoren, maatschappelijke voorzieningen, horeca of wonen. Het is een pré als het gebruik een relatie 30
heeft met de appartementen. Belangstelling bestaat op dit moment vanuit therapeutische organisaties (mogelijk fysiotherapie). Programma Het appartementencomplex wordt ontwikkeld i.s.m. een woningbouwcoöperatie. Het heeft een vloeroppervlakte van 1200 m2 met daarin ruimte voor 28 appartementen van circa 65m2 nuttig vloeroppervlak. Het ketelhuis heeft een nuttig vloeroppervlak van circa 200 m2. 2. Vrijstaande woningen Keppelseweg De hier gedachte 9 vrije sector woonkavels voor representatieve woningen worden door Goldewijk Projectontwikkeling op de markt gebracht. In samenwerking met een architectenbureau wordt door Goldewijk voor iedere koper een uniek ontwerp ontwikkeld. De woningen zullen een representatieve entree van Doetinchem vormen. Programma Voor de vrije sector komen er 9 kavels met kavelafmetingen variërende tussen de 300 m2 en 600 m2. 3. Winkel-/wooncluster Op de hoek IJsselstraat-Keppelseweg komt een supermarktcomplex. Op de begane grond bevinden zich één of twee supermarkten en daarboven verdeeld over twee bouwlagen maximaal 18 appartementen voor starters. De supermarkten bevatten samen circa 2.300 m2 bvo. Aan de zuid- en westzijde van het supermarktcomplex worden de noodzakelijke parkeerplaatsen gerealiseerd (conform CROW parkeernorm, zie hiervoor ook de bijlage). Het parkeerterrein is vanaf de IJsselstraat ontsloten. Het dak van de supermarkten wordt gebruikt als tweede maaiveld. Het vormt de entree van de kleine appartementen en zal worden ingericht als daktuin. Hiermee wordt voorkomen dat het gevoel ontstaat op een parkeerplaats te wonen. De voorzijde van de appartementen zijn georienteerd op de Keppelseweg, waarlangs de beukenlaan wordt gehandhaafd. Programma Het supermarktcomplex krijgt een totaal vloeroppervlak van circa 2.300 m2. Daarop worden maximaal 18 goedkope koopappartementen gerealiseerd. 3.3.4 Groen In grote lijnen wordt het groen ontwikkeld conform het bestaande stedenbouwkundige plan. De bestaande lanen en boomrijen worden versterkt en aangeheeld. Langs de Majoor Bosschardtstraat blijft de beukenlaan gehandhaafd. Deze wordt ingebed in een groenstrook die deze straat begeleidt. De Heelweg tussen deelgebied 1 en 3 wordt begeleid door een nieuw aan te leggen groenstrook waarin hagen en Krentebomen worden geplaatst. 31