B&W nota Ontwikkelovereenkomst Huis van de Sport Financiële bijlage (geheim) Samenvatting Beschikbaar budget (bedragen in miljoen euro) Investeringsplan 2010-2013 49,1 Bouwrijp maken uit Grex Zuidrand 1,2 Indexering t.b.v. afkoop einde werk 2,2 Achterstallige index 1,1 Aangepast sporten 0,1 Subsidie provincie 1,7 Haalbaarheidsonderzoek milieu 0,03 Onderhoud eerste jaar 0,03 Totaal 55,5 Kosten project (bedragen in miljoen euro) Inschrijving 45,1 Kosten aangepast sporten 0,1 Haalbaarheidsonderzoek milieu 0,03 Onderhoud eerste jaar 0,03 Vervallen squash -0,3 Vervallen 75 parkeerplaatsen -0,01 Vervallen Sportservice Haarlemmermeer -0,1 Projectkosten buiten inschrijving 11,1 Totaal 55,9 Businesscase Huis van de Sport Budget In het investeringsplan 2010-2013 (RV 2009.0013991 van 5-11-2009) is 49,1 mln. beschikbaar voor het Huis van de Sport. Vanuit de grondexploitatie Zuidrand is 1,2 mln. beschikbaar voor het bouwrijp maken van de kavel. Dit maakt het beschikbare projectbudget 50,3 mln. (prijspeil 2010). Om het risico van prijsstijging uit te sluiten hebben we de inschrijvers gevraagd om een prijsopgaaf te doen naar einde werk (eind 2013). De bouwcombinatie Vaessen-Sprangers heeft voor afkoop einde werk in de inschrijving een bedrag van 2,2 mln. opgenomen. Wij stellen voor om de investeringsruimte met dit bedrag te verhogen en aan te laten sluiten op het prijspeil einde werk (afkoop einde werk). Tevens stellen we voor de investeringsruimte te verhogen met een correctie van 1,1 mln. in verband met het (negatieve) verschil tussen de gemeente-index en de marktconforme BDB-index (stichting Bureau Documentatie Bouwwezen) in de periode maart 2007-juni 2010 (achterstallige index). Van deze risico's is in Raadsvoorstel 2007/156894 melding gemaakt. Tenslotte stellen wij voor om de investeringsruimte te verhogen met 0,1 mln. ten behoeve van aangepast sporten in het Huis van de Sport. Bij de programmabegroting 2011-2014 komen wij met een voorstel om de voornoemde financiele consequenties te verwerken. In verband met het onderbrengen van het nationaal trainingscentrum synchroon zwemmen in het Huis van de Sport en de hiervoor te realiseren voorzieningen in de accommodatie hebben wij een subsidieverzoek ingediend van 2,0 mln. bij de provincie Noord-Holland. Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland hebben op 6 april besloten een subsidie van 1,68 mln. ten laste van de
bestemmingsreserve EXIN-H, programma Sportaccommodaties ter besluitvorming voor te leggen aan de Provinciale Staten. Bij deze subsidie zal pas tot voorschotverlening over worden gegaan wanneer het project Huis van de Sport is gegund. Naar verwachting nemen Provinciale Staten van Noord- Holland op 5 juli 2010 over de subsidie een definitief besluit. Bij de programmabegroting 2011-2014 komen wij met een voorstel om, onder voorbehoud van besluitvorming door de provincie Noord- Holland, de investeringsruimte te verhogen met het subsidiebedrag van de provincie van 1,68 mln.. Het haalbaarheidsonderzoek energie en milieu kost 0,03 mln. Dit bekostigen wij uit het Klimaatbeleid Haarlemmermeer 2009-2020. Wij leggen in een later stadium de uitkomst van dit onderzoek aan u voor met de financiële afweging. Vanuit het onderhoudsbudget van de accommodatie betalen we 0,03 mln. voor onderhoudskosten in het eerste jaar na oplevering dat we door de bouwcombinatie Vaessen-Sprangers laten uitvoeren. Hiermee komt het totaal beschikbare projectbudget uit op 55,5 mln. Kosten De bouwcombinatie Vaessen-Sprangers heeft een inschrijving gedaan op een bedrag van 45,1 mln. (prijs einde werk). Daar bovenop kosten de aanvullende maatregelen voor aangepast sporten 0,1 mln., het haalbaarheidsonderzoek energie en milieu 0,03 mln. en de onderhoudskosten in het eerste jaar na oplevering 0,03 mln. De projectkosten buiten de inschrijving zijn geraamd op 11,2 mln. (VTA 3,3 mln., grondkosten 5,4 mln., inrichting turn- en sporthal 0,3 mln., onvoorzien 2,2 mln.). Hiermee zouden de totale projectkosten op 56,5 mln. uitkomen. Maar, door in overleg met de bouwcombinatie Vaessen-Sprangers te bezuinigen op programmaonderdelen van de inschrijving (vervallen squash: 0,3 mln.; 75 parkeerplaatsen minder aanleggen: 0,013 mln.; vervallen Sportservice Haarlemmermeer: 0,1 mln.) komen we uit op een bedrag van 44,8 mln. (dit bedrag wijkt af van de 44,6 mln. uit de ontwikkelovereenkomst omdat daar nog enkele geraamde posten niet in zijn verwerkt en door afronding). Met deze bezuiniging zijn ook minder grondkosten met een bedrag van 0,14 mln. nodig. De raming van de projectkosten buiten de inschrijving kan hiermee worden verlaagd naar 11,1 mln. Daarmee komen de benodigde projectkosten op 55,9 mln, wat een verschil oplevert met 0,4 mln. ten opzichte van het beschikbare budget van 55,5 mln. Wij leggen onszelf een taakstelling op om het tekort van 0,4 mln. weg te nemen. Hierbij wordt vooral gedacht aan een bijdrage vanuit andere gebruikers voor de aanleg van de parkeervoorziening of door aanvullende grondopbrengst door de realisatie van kostendekkend aanvullend programma. Voor (de gemeentelijke begeleiding van) het onderzoeken van de mogelijkheden van aanvullend kostendekkend programma (kinderopvang, fysiotherapie) is VTA nodig van 25.000,-. Bij een mogelijke gronduitgifte wordt dit terugverdiend. Voorgesteld wordt dit bedrag vooralsnog te dekken uit de post onvoorzien van het Huis van de Sport. Wij hebben door een in subsidieverwerving gespecialiseerd bureau een subsidie quickscan voor het Huis van de Sport laten uitvoeren. Op basis hiervan zullen wij enkele aanvullende subsidiemogelijkheden verder laten onderzoeken.
In de ontwikkelovereenkomst is een procedure opgenomen voor de afwikkeling van gevolgen van wijzigingen door de opdrachtgever. Voor eventuele aanvullende programmatische wensen zal aanvullend budget beschikbaar moeten worden gesteld. Kansen en Risico's Voor de ontwikkeling Huis van de Sport is een Design and Build (UAV GC 2005) contractvorm gekozen. Hiermee zijn de risico s in zowel de voorbereidingsfase als uitvoeringsfase zoveel mogelijk bij de ontwikkelende partij neergelegd. In het aanbestedingstraject is daarnaast een extra zekerheid ingebouwd, het aanbestedingstraject kent namelijk twee contractmomenten. We zijn nu zover om over te gaan tot het sluiten van de ontwikkelovereenkomst, het startsein voor de voorbereidingsfase van het complex. Over circa 1,5 jaar volgt de realisatieovereenkomst, het startsein voor de daadwerkelijke uitvoeringsfase van het project. Of en in welke vorm de gemeentelijke risico s zich kunnen gaan voordoen zal grotendeels in het komende jaar bekend worden nadat de ontwikkelovereenkomst is afgesloten. Indien blijkt dat de risico s buiten de dan geldende gemeentelijke kaders vallen kan alsnog besloten worden de ontwikkeling van het Huis van de Sport niet verder door te laten gaan, in principe zonder dat de gemeente hiervoor kosten aan de ontwikkelende partij verschuldigd zal zijn. Contractueel is overeengekomen dat bij opzegging van de overeenkomst voordat de realisatieovereenkomst is gesloten, de voorbereidingskosten van de ontwikkelende partij niet vergoed hoeven te worden. Of dit laatste ook standhoud voor de rechter is de vraag. In ieder geval moeten de ambtelijke en externe VTA kosten dan wel worden afgeschreven. Ondanks dat door de keuze van de aanbestedingsvorm getracht is de risico s voor de gemeente zoveel mogelijk te beperken blijven er echter risico s bestaan. Vertragingsrisico: Vertragingen kunnen ontstaan door diverse redenen, hieronder staan de risico s die voor rekening van de gemeente zijn: bezwaren op planologische procedures. Indien er een gedegen plan tot stand is gekomen zal dit maximaal tot 3 maanden vertraging (schorsing) kunnen leiden. In het contract met de ontwikkelende partij is opgenomen dat deze om deze reden geen recht heeft om de gemeente aan te spreken tot vergoeding van enigerlei schade, kosten of interessen. MER commissie keurt situatie Huis van de Sport in de Zuidrand af, of heeft commentaar op detailoplossingen (zoals onder andere verkeersafwikkeling). De aannemer heeft voor niets kosten moeten maken (VO/DO). Een en ander zal opnieuw over moeten worden gedaan. Indien de bestemmingsplanprocedure al doorlopen is dan zal het bestemmingsplan aangepast moeten worden. In het ergste geval zal zelfs opnieuw aanbesteed moeten worden. De gemeentelijke organisatie kan niet binnen de afgesproken termijnen op stukken reageren vanwege het groot aantal bestemmingsplannen dat in de komende periode moet worden begeleid. Door deze vertraging kunnen de volgende kosten ontstaan: indexatie kosten; extra VTA kosten door langere begeleiding van het project; kostenclaim ontwikkelende partij; Aanvullende kosten i.v.m. wijziging ontwerp. (indien erg ingrijpend zelfs nieuwe aanbesteding)
Risico: Het gevolg zou zijn een verlies van 2,25 mln. (ca 5% van de aanneemsom). De kans dat dit gebeurt is 50%. Subsidie provincie Noord-Holland wordt niet toegekend: Het is mogelijk dat de provincie de subsidie bedoeld voor het Huis van de Sport niet toekent. Gedeputeerde Staten hebben een voorstel voor toekenning van de subsidie aan Gedeputeerde Staten voorgelegd die hierover op 5 juli 2010 zullen beslissen. Het bedrag van de subsidie bedraagt 1,68 miljoen. Risico: De kans dat de subsidie niet wordt toegekend wordt ingeschat op 25%. Wijziging projectscope: Er zijn meerdere redenen die kunnen leiden tot een wijziging van de projectscope. Gewijzigde regelgeving maakt hier nadrukkelijk geen onderdeel van. Dit risico ligt bij de aannemer. De risico s die overblijven zijn: Vanuit de MER of bestemmingsplan traject kunnen aanpassingen worden geëist of gewenst. Indien de wijzigingen echt grootschalig worden, dan moet er een nieuwe aanbesteding plaatsvinden. Sturing: accepteren, dit is niet substantieel meer te beïnvloeden. Risico: Het gevolg zou zijn een verlies van maximaal 2,25 mln. (circa 5% van de aanneemsom). De kans van optreden bedraagt 25%. VTA risico: Diverse omstandigheden kunnen zorgen voor een aanvullende VTA behoefte in de loop van het traject. De aannemer functioneert onvoldoende, er worden bouwfouten gemaakt. Om dit zo veel mogelijk te voorkomen is bij de inschrijving een kwaliteitscontroleur geëist. Indien vanuit de gemeente het vermoeden ontstaat dat hierop aanvullende controle nodig is dan is aanvullend VTA budget benodigd. De gemeente Haarlemmermeer is over het algemeen zelf initiatiefnemer/sterk sturend binnen projecten. Bij een design and build constructie staan we echter meer op afstand. Dit heeft een cultuur verandering nodig. De VTA raming is gebaseerd op een lage inzet. Sterke sturing van projectmanagement op interne uren is dan ook noodzakelijk. Risico: Dit zou een tekort van 0,3 mln. opleveren. De kans dat dit gebeurt is 25%. Uitwerking programma van eisen (PvE): Met de ontwikkeling van de De Estafette hebben we veel ervaring opgedaan. De problemen die zich daar hebben voorgedaan zijn zo veel als mogelijk afgedekt in het PvE voor het Huis van de Sport. Hierdoor is een zeer gedegen PvE ontstaan. Een PvE is echter nooit waterdicht. Voor eventuele noodzakelijke aanpassingen als gevolg van onvolkomenheden in het PvE kan teruggevallen worden op de post onvoorzien. Kansen: Een eventuele bijdrage in kosten voor de parkeervoorziening in verband met dubbelgebruik door de naastgelegen (onderwijs)voorzieningen, Pioniers en kostendekkend aanvullend programma heeft een kans van inkomsten voor het project van 1,0 mln.
De realisatie van aanvullend kostendekkend programma bij het Huis van de Sport heeft een kans voor grondopbrengst (voor de grondexploitatie Zuidrand) van naar schatting 0,3 mln.