Monitor Bedrijfshuisvesting 2010-2013 Onderzoeksrapport DSO/Programmamanagement, Strategie en Onderzoek
2
Onderzoeksrapport DSO/Programmamanagement, Strategie en Onderzoek MONITOR BEDRIJFSHUISVESTING 2010-2013 2013 3
4
INHOUDSOPGAVE Inleiding... 7 Samenvatting... 9 1 Voorraad bedrijfshuisvesting... 11 1.1 Voorraad bedrijfshuisvesting in Den Haag... 11 1.2 Voorraad bedrijfshuisvesting naar grootte... 12 1.3 Voorraad bedrijfshuisvesting naar bouwjaar... 14 1.4 Voorraad bedrijfshuisvesting per bedrijfscategorie... 14 1.5 Voorraad bedrijfshuisvesting naar locatie... 16 2 Aanbod bedrijfshuisvesting... 21 2.1 Aanbod bedrijfshuisvesting in Den Haag... 21 2.2 Aanbod bedrijfshuisvesting naar grootte... 22 2.3 Aanbod bedrijfshuisvesting naar duur... 23 2.4 Aanbod bedrijfshuisvesting naar type pand... 24 2.5 Aanbod bedrijfshuisvesting naar locatie... 26 3 Opname bedrijfshuisvesting... 29 3.1 Opname bedrijfshuisvesting in Den Haag... 29 3.2 Opname bedrijfshuisvesting naar grootte... 30 3.3 Opname bedrijfshuisvesting naar aanbodsduur... 32 3.4 Opname bedrijfshuisvesting naar type pand... 32 3.5 Opname bedrijfshuisvesting naar locatie... 33 I Bijlage 1 Onderscheiden objectcodes uit het voorraadbestand... 37 5
6
INLEIDING In de Monitor Bedrijfshuisvesting wordt de ontwikkeling in de voorraad, aanbod en opname van de bedrijfshuisvesting in Den Haag in kaart gebracht. Bedrijfshuisvesting kan in brede zin worden gezien als ruimte die geen woonfunctie als enige functie heeft. Indien wordt uit gegaan van deze zeer ruime definitie is er een voorraad van ruim 33.500 ruimten in Den Haag met zo n 14.600.000 m² bruto vloer oppervlakte (BVO). In overleg met de afdeling Economie is ten behoeve van deze monitor ervoor gekozen om alleen de categorieën Opslag, Vervaardiging, Distributie, Showrooms en Praktijkruimten tot de bedrijfshuisvesting te rekenen. De ruimten die ook een expliciete bedrijfshuisvestingsfunctie hebben, maar niet in te delen zijn in deze categorieën, zijn ingedeeld in de categorie Overige bedrijfshuisvesting. In bijlage 1 zijn de objectcodes per onderscheiden categorie zoals die in het bestand Onroerend Zaak Belasting (OZB) zijn onderscheiden opgenomen. Deze beperktere interpretatie van bedrijfshuisvesting geeft een voorraad van ca. 1,9 miljoen m² BVO in 2012. De data ten behoeve van het aanbod en de opname zijn ontleend aan het bestand van bureau Steenworp. Bureau Steenworp houdt bij welke bedrijfshuisvesting op de markt wordt aangeboden en welke door verhuur of verkoop in gebruik wordt genomen. In tegenstelling tot veel grote makelaars houdt Steenworp ook transacties bij van minder dan 500 m² BVO. De indeling in de bestanden van Steenworp wijkt iets af van de indeling in het Onroerend Zaak Belastingbestand. De registratie van Steenworp kent de categorieën Bedrijfsruimte, Opslagruimte, Praktijk / Wellness en Showroom. Deze kunnen iets afwijken van de in de OZB gebruikte categorieën. 7
8
SAMENVATTING Voorraad Bedrijfshuisvesting kan in brede zin worden gezien als ruimte die geen woonfunctie als enige functie heeft. Ten behoeve van deze monitor is ervoor gekozen om alleen de categorieën Opslag, Vervaardiging, Distributie, Showrooms en Praktijkruimten tot de bedrijfshuisvesting te rekenen. De ruimten die ook een expliciete bedrijfshuisvestingsfunctie hebben, maar niet in te delen zijn in deze categorieën, zijn ingedeeld in de categorie Overige bedrijfshuisvesting (zie ook bijlage 1). De voorraad bestaat uit alle bestaande panden in Den Haag die in één van de bovenstaande categorieën vallen met hun bruto vloeroppervlakte aan vierkante meters per 1 januari 2012. Panden in aanbouw worden niet meegerekend. De voorraad aan bedrijfshuisvesting in Den Haag in de bovengenoemde categorieën is per 1-1-2012 bijna 1,9 miljoen m² bruto vloeroppervlak (BVO) en blijft groeien, vooral buiten bedrijventerreinen. Deze voorraad bedrijfshuisvesting wordt gekenmerkt door relatief veel kleine ruimten waarbij de grotere panden vooral op bedrijventerreinen liggen. De voorraad is relatief jong, ca. 22% is van ná 2000 en 41% is van ná 1975. Op de bedrijventerreinen is de voorraad wat jonger dan verspreid in de stad. Het grootste deel van de voorraad bestaat uit panden voor vervaardiging. Deze ligt vooral op de bedrijventerreinen. De laatste paar jaar is er sprake van een afname van de voorraad aan distributieruimte en een toename aan praktijkruimte. Bijna twee derde van de voorraad bedrijfshuisvesting ligt op een bedrijfsterrein. Dit geldt nog sterker voor de grotere panden De bedrijventerreinen ZKD (Zichtenburg, Kerketuinen en Dekkershoek), Forepark/ Middenweg en Binckhorst huisvesten relatief de grootste voorraad bedrijfshuisvesting. Buiten de bedrijventerreinen hebben vooral de wijken Oostduinen en Centrum een grote voorraad bedrijfshuisvesting. Aanbod Bureau Steenworp houdt bij welke bedrijfshuisvesting op de markt wordt aangeboden. Het gaat hierbij om direct op de markt beschikbare bedrijfshuisvesting. De registratie van Steenworp kent de categorieën Bedrijfsruimte, Opslagruimte, Praktijk / Wellness en Showroom. Deze kunnen iets afwijken van de voor de voorraad gebruikte categorieën. Aanbod is hierbij niet synoniem voor leegstand. Het aanbod kan op moment van aanbieden in gebruik zijn door een gebruiker die er per direct uit kan. Omgekeerd wordt ook niet ieder leegstaand pand actief aangeboden op de markt. Het totale aanbod aan bedrijfshuisvesting in de bovengenoemde categorieën bedraagt per 1-1-2013 140.000 m² BVO. Het percentage aanbodsvolume ten opzichte van de voorlopige voorraad van 2013 is toegenomen tot 7,4%. Het aanbodspercentage is iets hoger op bedrijventerreinen (8,8%) en iets lager daarbuiten in de wijken (5,1%). Er is sprake van een toename ten opzichte van het jaar daarvoor. Het aanbod bestaat in vergelijking met 2012 uit minder panden maar meer volume. Het aanbod is vooral te vinden in veel kleine panden en enkele groten. Tachtig procent van het aanbodsvolume bestaat uit eenheden tot 500 m² BVO. De groei van het aanbod uit zich vooral in een toenemend aanbod in grote panden. 9
Gemiddeld wordt bedrijfsruimte in Den Haag 17 maanden aangeboden voor alle grootteklassen bedrijfshuisvesting. Hoe groter een aangeboden ruimte, hoe langer deze wordt aangeboden. Het langdurig aanbod ( > twee jaar aangeboden) is toegenomen en beslaat ca. 28% van het totale aanbod. Het gehele aanbod bestaat voor 80% uit bedrijfsruimte (vergelijkbaar met de ruimte voor vervaardiging uit de voorraadanalyse) en is vooral op de bedrijventerreinen te vinden. Opname Opname betreft het door verhuur of verkoop uit de markt genomen metrage. Over het hele jaar 2012 is nog geen 12.000 m² BVO bedrijfshuisvesting in gebruik genomen, dit is aanzienlijk minder dan het opnamevolume een jaar eerder (72.000 m²). Een afname van 84%. De transacties die wel plaats vonden in 2012 kenmerken zich doordat het vooral om kleine huisvesting gaat (tot 300 m²). De transactie hadden vrijwel allemaal betrekking op locaties buiten de bedrijventerreinen. Langdurig aanbod blijft weinig aantrekkelijk, het grootste deel van wat er in 2012 aan vierkante meters uit de markt is genomen door verhuur of verkoop is maar kort aangeboden geweest. Ruim 60% is binnen een jaar verhuurd of verkocht. En 85% is minder dan twee jaar aangeboden. Meer dan de helft van het opnamevolume betreft Praktijk / Wellnessruimte. Wijken met de meeste opname zijn Centrum, Laakkwartier en Spoorwijk en Wateringse Veld. 10
1 VOORRAAD BEDRIJFSHUISVESTING Dit hoofdstuk geeft inzicht in de voorraadontwikkeling 1 van de bedrijfshuisvesting in Den Haag. De voorraad wordt uitgedrukt in volume (m² BVO) tenzij anders aangegeven. Ten behoeve van de analyse is gebruikt gemaakt van het databestand van de gemeentelijke Onroerend Zaak Belasting (OZB). De meest actuele gegevens zijn van 1 januari 2012. 1.1 VOORRAAD BEDRIJFSHUISVESTING IN DEN HAAG Voorraad blijft groeien, vooral buiten bedrijventerreinen Per 1 januari 2012 komt de totale voorraad bedrijfshuisvesting neer op bijna 1,9 miljoen m² bruto vloeroppervlak (BVO). Ruim 1,2 miljoen m² (64%) hiervan ligt op een bedrijventerrein. Ten opzichte van januari 2010 is de totale voorraad per januari 2012 toegenomen met bijna 52.000 m². Het aantal adressen waarop deze bedrijfshuisvesting zich bevindt is in dezelfde periode met 143 toegenomen naar een totaal van 3.820 per januari 2012. Deze stijging betekent een continuering in de groei van de voorraad vanaf 2007. Figuur 1.1 Voorraad bedrijfshuisvesting, per 1 januari bruto vloeroppervlak 1.900.000 1.890.000 1.880.000 1.870.000 1.860.000 1.850.000 1.840.000 1.830.000 1.820.000 1.810.000 2010 2011 2012 3.850 3.800 3.750 3.700 3.650 3.600 m² BVO Aantal adressen Bron: OZB Den Haag, bewerking PSO In de volgende figuur is te zien wat de verhouding is van de totale voorraad bedrijfshuisvesting op bedrijventerreinen en elders in de stad. De voorraad elders in de stad is per januari 2012 iets meer dan éénderde van het totaal. Dit deel van de voorraad neemt wel sneller toe dan de voorraad bedrijfshuisvesting op bedrijventerreinen. De groei van de voorraad op bedrijventerreinen was in de periode 2010-2012 0,7%, buiten de bedrijventerreinen groeide de voorraad in dezelfde periode met 7%. 1 Onder voorraad wordt verstaan: de bestaande bedrijfshuisvesting in Den Haag 11
Figuur 1.2 Voorraad bedrijfshuisvesting op bedrijventerreinen en elders, per 1 januari 2.100.000 1.800.000 bruto vloeroppervlak 1.500.000 1.200.000 900.000 600.000 300.000 0 2010 2011 2012 w.v. niet op een bedrijventerrein w.v. op een bedrijventerrein Bron: OZB Den Haag, bewerking PSO 1.2 VOORRAAD BEDRIJFSHUISVESTING NAAR GROOTTE De voorraad bedrijfshuisvesting wordt gekenmerkt door relatief veel kleine ruimten In 2012 valt ruim 70% van het aantal adressen van bedrijfshuisvesting in de grootteklasse tot 300 m². Dat zijn in totaal bijna 2.700 adressen. Het totale oppervlak in deze categorie kleine panden bedraagt in 2012 ruim 332.000 m² BVO of 18% van de totale voorraad. Het aantal bedrijfsruimten met een bruto vloeroppervlakte groter dan 2.000 m² is met 160 in 2012 relatief beperkt. Deze categorie vormt wel bijna de helft (45%) van de totale oppervlakte van de voorraad bedrijfshuisvesting. We zien een andere opbouw van de voorraad als we onderscheid maken in voorraad op een bedrijventerrein en daarbuiten. De volgende twee afbeeldingen laten dit zien. Op de bedrijventerreinen bestaat een groot deel van de voorraad uit grote eenheden. In totaal wordt 54% van de voorraad in BVO gevonden in ruimten groter dan 2000 m² (in 2012). Voor gebieden buiten de bedrijventerreinen is dat 28%. Het gemiddelde vloeroppervlak op bedrijventerreinen is met 895 m² ruim drie keer zo groot als het gemiddelde van 278 m² in gebieden buiten bedrijventerreinen. Het gemiddeld oppervlak per pand voor heel Den Haag is 495 m². 12
Figuur 1.3 Voorraad bedrijfshuisvesting op bedrijventerreinen, naar grootteklasse 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 < 100 m² 100-300 m² 300-500 m² 500-1000 m² 1000-2000 m² >= 2000 m² 2010 2011 2012 Bron: OZB Den Haag, bewerking PSO Figuur 1.4 Voorraad bedrijfshuisvesting elders in de stad, naar grootteklasse 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 < 100 m² 100-300 m² 300-500 m² 500-1000 m² 1000-2000 m² >= 2000 m² 2010 2011 2012 Bron: OZB Den Haag, bewerking PSO 13
1.3 VOORRAAD BEDRIJFSHUISVESTING NAAR BOUWJAAR Relatief jonge voorraad, vooral op bedrijventerreinen In Den Haag staat een relatief groot deel recente bedrijfsruimten met een bouwjaar 2 van 2000 of later. Circa 30% van de voorraad bedrijfsruimte is van deze recente periode. Ruim 18% van het oppervlak bedrijfshuisvesting dateert van voor 1950. Zo n 21% stamt uit de periode 1950-1975, en ca. 30% is van de periode 1975-2000. Figuur 1.5 Voorraad bedrijfshuisvesting naar bouwjaar 2000 of later 1995-2000 1985-1995 1975-1985 1950-1975 1925-1950 1900-1925 Tot 1900 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 Bron: OZB Den Haag, bewerking PSO 2012 2011 2010 Op bedrijventerreinen komt maar weinig voorraad voor van vóór 1950. Slechts 5% van de voorraad is ouder dan 1950. Daar staat tegenover dat 35% van de voorraad van na het jaar 2000 is. Ca. 37% is van 1975-2000. Anders gezegd; van alle bedrijfshuisvesting van na 2000, ligt 73% op een bedrijventerrein. 1.4 VOORRAAD BEDRIJFSHUISVESTING PER BEDRIJFSCATEGORIE De meeste voorraad komt voor in de categorie vervaardiging De totale oppervlakte van de bedrijfshuisvesting bestaat voor 69% uit de categorie 3 vervaardiging. Deze categorie is per 1 januari 2012 goed voor bijna 1,3 miljoen m² bedrijfshuisvesting, waarvan 72% op een bedrijventerrein ligt. De praktijkruimten en de categorie overig (nutsbedrijven, autowasserijen en gastanks) liggen relatief vaak buiten een bedrijventerrein. 2 Onder bouwjaar wordt verstaan het bouwjaar of renovatiejaar zoals dat in de OZB is opgenomen.hierbij moet worden opgemerkt dat inpandige, vergunningvrije renovaties niet in het OZB worden geregistreerd. 3 In bijlage 1 zijn per bedrijfscategorie alle objectcodes weergegeven waaruit de bedrijfscategorieën bestaan. 14
Figuur 1.6 Voorraad naar type bedrijfshuisvesting, per 1 januari 2012, in m² BVO Opslag Vervaardiging Distributie Showrooms Praktijkruimten Overig 0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 Op bedrijventerrein Buiten bedrijventerrein Bron: OZB Den Haag, bewerking PSO Er zijn wel verschillen in de ontwikkeling van de verschillende categorieën bedrijfshuisvesting. De voorraad aan ruimte in de distributie neemt af buiten de bedrijventerreinen maar blijft op de bedrijventerreinen nog constant. Dit komt omdat één distributiepand is veranderd van type en nu een sauna/sportschool is geworden. De voorraad aan opslagruimte neemt overal af. Daar staat tegenover dat de voorraad aan praktijkruimte toeneemt zowel op de bedrijventerreinen als elders in de stad. De categorie overig neemt op de bedrijventerreinen af. In de volgende tabel is alleen de toeen afname aan bedrijfshuisvesting te zien. Tabel 1.1 Groei van de voorraad tussen januari 2010 en januari 2012, naar type bedrijfshuisvesting en locatie Op bedrijfsterreinen m² BVO in % Buiten bedrijfsterreinen m² BVO in % Totaal m² BVO in % Opslag -10884-9% -1181-2% -12065-7% Vervaardiging 17620 2% 23294 7% 40914 3% Distributie 0 0% -1527-32% -1527-3% Showrooms -100 0% 182 1% 82 0% Praktijkruimten 2235 14% 22470 13% 24705 13% Overig -200-3% 0 0% -200 0% Totaal 8671 1% 43238 7% 51909 3% Bron: OZB Den Haag, bewerking PSO 15
Figuur 1.7 De spreiding van de voorraad per categorie bedrijfshuisvesting (2011) Bron: OZB Den Haag, bewerking PSO 1.5 VOORRAAD BEDRIJFSHUISVESTING NAAR LOCATIE Bijna tweederde van de voorraad bedrijfshuisvesting ligt op een bedrijfsterrein. Dit geldt nog sterker voor de grotere panden Ruim 1,2 miljoen m² BVO bedrijfshuisvesting bevindt zich op de bedrijventerreinen 4. Dat is 64% van de totale voorraad bedrijfshuisvesting in Den Haag in 2012. Het overige deel ligt verspreid over de Haagse wijken. De bedrijfsruimten buiten de bedrijventerreinen zijn gemiddeld een stuk kleiner dan die op de bedrijventerreinen (respectievelijk 278 m² en 895 m²). Ook is de voorraad buiten de bedrijventerreinen met gemiddeld 61 jaar vrij oud vergeleken bij die op de bedrijventerreinen, waar de gemiddelde leeftijd van de voorraad met 22 jaar een stuk jonger is, met name op de nieuw gerealiseerde bedrijventerreinen. 4 Alle bedrijventerreinen zijn beschreven in de Monitor Atlas bedrijvenlocaties Den Haag 2009 16
Figuur 1.8 Voorraad bedrijfshuisvesting in m² BVO per bedrijventerrein, 2012 *Bedrijventerreinen met een voorraad bedrijfshuisvesting < 10.000 m² BVO Bron: OZB Den Haag, bewerking PSO De bedrijventerreinen ZKD (Zichtenburg, Kerketuinen en Dekkershoek), Forepark/ Middenweg en Binckhorst huisvesten relatief de grootste voorraad bedrijfshuisvesting. 17
Tabel 1.2 Voorraad bedrijfshuisvesting per bedrijventerrein 2010 2011 2012 m² BVO m² BVO m² BVO Buiten bedrijventerrein 646.321 664.688 689.559 Bedrijvenpark Ypenburg 89.312 94.769 100.811 Binckhorst 259.823 244.719 245.433 De Bras 1.637 1.637 1.637 Forepark / Middenweg 246.842 244.035 252.077 Fruitweg 34.845 33.800 33.316 Hoornwijck 5.170 5.170 5.170 Laakhaven Centraal 37.550 37.550 37.550 Laakhaven West 19.476 19.476 19.276 Petroleumhaven 3.888 3.888 3.888 Scheveningen-haven 62.432 62.793 62.793 TNO terrein Ypenburg 4.441 4.441 4.441 Uitenhagestraat 15.486 15.287 14.907 Wateringse Veld 2.333 2.333 4.701 Westvlietweg II 52.925 52.925 52.925 Westvlietweg III 64.042 67.309 67.606 Westvlietweg IV 8.336 8.336 8.336 ZKD 285.145 289.714 287.487 Totaal 1.840.004 1.852.870 1.891.913 Bron: OZB Den Haag, bewerking PSO Een kleine 700.000 m² BVO aan bedrijfshuisvesting ligt niet op een bedrijventerrein. Dit is ca. 36% van de totale voorraad. Deze voorraad bevindt zich vooral in de wijken Oostduinen en Centrum (zie tabel 1.3). Per 1 januari 2012 is de totale voorraad bedrijfshuisvesting in Den Haag bijna 1,9 miljoen m² BVO. Sinds 2010 is de voorraad toegenomen met bijna 52.000 m². Dat is een groei van bijna 3%. Deze groei wordt voor 83% gerealiseerd buiten de bedrijventerreinen. Op de bedrijventerreinen is de groei in de periode 2010-2012 bijna 8.700 m² (0,7%). Er is sprake van krimp van de voorraad ten opzichte van 2010 op de Fruitweg en de Uitenhagestraat. Buiten de bedrijventerreinen is er een toename van 43.000 m² of 7% van de voorraad van 2010. 18
Tabel 1.3 Voorraad bedrijfshuisvesting in de wijken buiten de bedrijventerreinen, 1-1-2012 Stadsdelen Wijken m² BVO in % Scheveningen 01 Oostduinen 81.105 12% Scheveningen 02 Belgisch Park 15.444 2% Scheveningen 03 Westbroekpark/Duttendel 1.396 0% Haagse Hout 04 Benoordenhout 8.502 1% Centrum 05 Archipelbuurt 7.793 1% Scheveningen 06 Van Stolkpark en Schev. Bos 580 0% Scheveningen 07 Scheveningen 43.290 6% Scheveningen 08 Duindorp 422 0% Scheveningen 09 Geuzen- en Statenkwartier 12.643 2% Scheveningen 10 Zorgvliet 1.409 0% Scheveningen 11 Duinoord 14.190 2% Segbroek 12 Bomen- en Bloemenbuurt 14.447 2% Segbroek 13 Vogelwijk 4.816 1% Loosduinen 14 Bohemen, Meer en Bos 5.365 1% Loosduinen 15 Kijkduin en Ockenburgh 68 0% Loosduinen 16 Kraayenstein 5.153 1% Loosduinen 17 Loosduinen 26.743 4% Loosduinen 18 Waldeck 9.999 1% Segbroek 19 Vruchtenbuurt 9.068 1% Segbroek 20 Valkenboskwartier 44.961 7% Segbroek 21 Regentessekwartier 45.602 7% Centrum 22 Zeeheldenkwartier 29.738 4% Centrum 23 Willemspark 2.990 0% Haagse Hout 25 Mariahoeve en Marlot 7.245 1% Haagse Hout 26 Bezuidenhout 16.012 2% Centrum 27 Stationsbuurt 28.656 4% Centrum 28 Centrum 60.088 9% Centrum 29 Schildersbuurt 23.811 3% Centrum 30 Transvaalkwartier 9.434 1% Escamp 31 Rustenburg en Oostbroek 6.728 1% Escamp 32 Leyenburg 14.452 2% Escamp 33 Bouwlust/Vrederust 14.055 2% Escamp 34 Morgenstond 14.351 2% Escamp 35 Zuiderpark 2.668 0% Escamp 36 Moerwijk 7.905 1% Centrum 37 Groente- en Fruitmarkt 2.212 0% Laak 38 Laakkwartier en Spoorwijk 40.734 6% Escamp 40 Wateringse Veld 10.330 1% Leidschenveen-Ypenburg 41 Hoornwijck 9.058 1% Leidschenveen-Ypenburg 42 Ypenburg 28.759 4% Leidschenveen-Ypenburg 43 Forepark 1.181 0% Leidschenveen-Ypenburg 44 Leidschenveen 6.156 1% Totaal 689.559 100% Bron: OZB Den Haag, bewerking PSO 19
20
2 AANBOD BEDRIJFSHUISVESTING Dit hoofdstuk zoomt in op het aanbod 5 van de beschikbare bedrijfshuisvesting per 1 januari 2013. Aanbod is hierbij niet synoniem voor leegstand. Het aanbod kan op moment van aanbieden in gebruik zijn door een gebruiker die er per direct uit kan. Omgekeerd wordt ook niet ieder leegstaand pand actief aangeboden op de markt. Voor het aanbod is gebruik gemaakt van het databestand van bureau Steenworp, waarin alle op de Haagse markt beschikbare bedrijfshuisvesting is opgenomen. Het aanbod van bedrijfshuisvesting kan bestaan uit een volledig pand maar ook uit delen van een pand. Hierbij kunt u denken aan een verdieping of een deel daarvan. 2.1 AANBOD BEDRIJFSHUISVESTING IN DEN HAAG Minder panden, grotere volumes aangeboden Sinds 2006 was er ieder jaar sprake van een afname in de totaal aangeboden oppervlakte bedrijfshuisvesting in Den Haag. Per 1 januari 2009 is er een kentering in deze trend, waarbij zowel het aantal aangeboden bedrijfsruimten als het totaal van aangeboden vierkante meters is toegenomen ten opzichte van het voorgaande jaar. De op de markt beschikbare bedrijfshuisvesting per 1 januari 2013 bestaat uit 315 ruimtes met een oppervlakte van ca. 140.000 m². In de meeste gevallen gaat het om een volledig pand. In 13 gevallen gaat het om aanbod van een deel van een pand. Dit deel aanbod betreft 9.000 m² BVO. Wanneer we dit aanbod afzetten tegen de voorlopige voorraad per 1 januari 2013 6, komt het leegstandspercentage uit op 7,4%. Dat is iets meer dan in 2012 en 2011 (beide jaren 5,8%) en 2010 (4,7%). Per januari 2013 is het aantal aangeboden bedrijfsruimten ten opzichte van een jaar eerder afgenomen met 35 panden (de blauwe lijn in figuur 2.1), een krimp van 10%. Het totaal aantal panden dat wordt aangeboden ligt nu onder het niveau van 2010. Het totaal van aangeboden vierkante meters is het laatste jaar fors toegenomen tot ruim 140.000 m². Ten opzichte van januari 2010 is dat een toename met ruim 53.000 m², een toename van 61%. 5 Onder aanbod wordt verstaan; de direct op de markt beschikbare bedrijfshuisvesting 6 De voorraad van 1-1-2013 wordt pas in de loop van 2013 bekend. De voorlopige voorraad wordt opgebouwd uit de voorraad van 1-1-2012 en de opgeleverde nieuwbouw in 2012. 21
Figuur 2.1 Aanbod bedrijfshuisvesting in Den Haag bruto vloeroppervlak 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2010 2011 2012 2013 360 350 340 330 320 310 300 290 m² BVO Aantal adressen Bron: Bureau Steenworp, bewerking PSO 2.2 AANBOD BEDRIJFSHUISVESTING NAAR GROOTTE Aanbod in veel kleine panden en enkele groten, groei aanbod in grote panden Het aantal aangeboden bedrijfspanden bestaat per januari 2013 voor bijna 80% uit eenheden in de grootteklasse tot 500 m² BVO Het aanbod in deze grootteklasse vormt echter niet meer dan 29% van het totaal aangeboden volume per januari 2013. Het aanbod bedrijfshuisvesting bestaat dus grotendeels uit relatief kleine ruimten. Per januari 2013 is de omvang van een aangeboden eenheid gemiddeld nog geen 450 m². Daarmee is de gemiddelde omvang van de aangeboden ruimte in 2013 iets groter dan de 315 meter van 2012 (vooral omdat er meer ruimten zijn van meer dan 2.000 m². Slechts 12 ruimten zijn groter dan 2.000 m², maar zij vormen daarmee wel 39% van het totale aanbodvolume per januari 2013. In 2012 waren dat acht ruimten, samen goed voor 28% van het aanbodsvolume. Figuur 2.2 Aanbod bedrijfshuisvesting op bedrijventerreinen, naar grootteklasse (BVO in m²) 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 < 100 m² 100-300 m² 300-500 m² 500-1000 m² 1000-2000 m² >= 2000 m² 2010 2011 2012 2013 Bron: Bureau Steenworp, bewerking PSO Uit figuur 2.2 valt af te leiden dat de toename van het aanbod per januari 2013 op bedrijventerreinen goeddeels valt toe te schrijven aan de groei in de grootteklasse 2000 m². Ook in de grootteklasse 1000 2000 m² is een toename van het aanbod. De metrages in de overige grootteklassen zijn afgenomen of vrijwel gelijk gebleven. Het meeste aanbod valt in de categorie 2000 m² BVO. De gemiddelde omvang van de aangeboden panden op 22
bedrijventerreinen is 753 m² BVO. In totaal staat er op de bedrijventerreinen ruim 105.000 m² BVO aangeboden per januari 2013. Vooral op de Binckhorst, Ypenburg en Forepark (zie ook figuur 2.7). Het aanbod buiten de bedrijventerreinen is veel kleiner. Gemiddeld gaat het om 200 m² BVO per pand. In totaal staat er buiten de bedrijventerreinen ruim 35.000 m² BVO aangeboden in 2013. Het meeste aanbod (in volume m² BVO) buiten de bedrijventerreinen valt in de grootteklassen 100-300 meter en 500-1000 meter. Er staat in 2013 één groot pand aangeboden buiten een bedrijventerrein aan het Willem Dreespark. Dit pand is in deze rapportage opgenomen als bedrijfsruimte maar er bestaat onduidelijkheid over de werkelijke functie van het pand. Figuur 2.3 Aanbod bedrijfshuisvesting buiten bedrijventerreinen, naar grootteklasse (BVO in m²) 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 < 100 m² 100-300 m² 300-500 m² 500-1000 m² 1000-2000 >= 2000 m² m² 2010 2011 2012 2013 Bron: Bureau Steenworp, bewerking PSO 2.3 AANBOD BEDRIJFSHUISVESTING NAAR DUUR Kleine bedrijfsruimten sneller verhandeld, langdurig aanbod neemt toe De dynamiek op de markt voor bedrijfshuisvesting is verschillend voor de diverse grootteklassen van het aanbod. Gemiddeld wordt bedrijfsruimte in Den Haag 17 maanden aangeboden voor alle grootteklassen bedrijfshuisvesting. De kleinste bedrijfshuisvesting (< 300 m²) is makkelijker aan de man te brengen. Deze staat gemiddeld 15 maanden aangeboden. Hoe groter de bedrijfsruimteklasse, hoe langer het duurt om de bedrijfsruimte weer te verhuren of te verkopen. Bedrijfsruimten vanaf 2000 m² staat gemiddeld 29 maanden te huur of te koop. Sinds 2010 is de gemiddelde duur van het aanbod wel iets gestegen van 14 maanden in 2010 tot 17 maanden in 2013. In dit rapport is het aanbod onderscheiden in kortdurend en langdurig aanbod. Van kortdurend aanbod is er sprake indien het aanbod niet langer dan twee jaar op de markt voor bedrijfshuisvesting beschikbaar is en van langdurig aanbod wanneer het aanbod betreft dat twee jaar of langer beschikbaar is. Het langdurig aanbod heeft per 1 januari 2013 in totaal een omvang van 39.253 m². In 2008 en 2009 was hierin sprake van een afname, maar vanaf 2010 is het langdurig aanbod in omvang weer toegenomen. Ten opzichte van januari 2011 is de omvang van het langdurig aanbod in 2012 met bijna 1.800 m² afgenomen. Deze verbetering is bij de stand van 1 januari 2013 weer 23
volledig verdwenen. In tegendeel; het langdurig aanbod is met bijna 40.000 m² in geen jaren zo hoog geweest. Het beslaat ca. 28% van het totale aanbod. Figuur 2.4 Aanbod bedrijfshuisvesting naar leegstandsduur (BVO in m²) Bron: Bureau Steenworp, bewerking PSO Langdurig aanbod zit vooral op de bedrijventerreinen Zichtenburg (ca. 10.000 m²), Forepark (7200 m²) en Binckhorst (4800 m²). In totaal herbergen deze drie bedrijventerreinen zo n 55% van het totale volume aan langdurig aangeboden bedrijfsruimtes in Den Haag per januari 2013. 2.4 AANBOD BEDRIJFSHUISVESTING NAAR TYPE PAND Aanbod bestaat vooral uit bedrijfsruimte De typering van de panden zoals deze door Steenworp wordt gebruikt, wijkt af van de typering die in hoofdstuk 1 is gebruikt. In het eerste hoofdstuk spraken we over opslag, vervaardiging, distributie, showrooms, praktijkruimte en overig. De typering van Steenworp bestaat uit ruimten voor showroom, praktijk/wellness, opslag en bedrijfsruimte. De bedrijfsruimte van Steenworp komt grotendeels overeen met de vervaardiging, distributie en overig zoals deze in het eerste hoofdstuk is gebruikt, maar kan niet als identiek worden beschouwd. Het gehele aanbod bestaat voor 80% uit bedrijfsruimte. Een klein deel is een ander type pand. Op de bedrijventerreinen bestaat het aanbod voor 90% uit bedrijfsruimte, buiten de bedrijventerreinen is dat 52%. 24
Figuur 2.5 Aanbod bedrijfshuisvesting naar type pand, in m² BVO, 2013 Praktijk / Wellness 9% Showroom 7% Opslagruimte 4% Bedrijfsruimte 80% Bron: Bureau Steenworp, bewerking PSO De volgende figuur laat zien dat in absolute volumes vooral het aanbod van bedrijfsruimte is toegenomen. Het aanbod van opslagruimte is afgenomen. Figuur 2.6 Aanbod bedrijfshuisvesting naar type pand, in m² BVO, per 1-1 160000 140000 120000 100000 80000 60000 Showroom Praktijk / Wellness Opslagruimte Bedrijfsruimte 40000 20000 0 2010 2011 2012 2013 Bron: Bureau Steenworp, bewerking PSO 25
2.5 AANBOD BEDRIJFSHUISVESTING NAAR LOCATIE Aanbod van bedrijfshuisvesting vooral op bedrijventerreinen Het gehele aanbod op bedrijventerreinen heeft per januari 2013 een omvang van 105.433 m². Ten opzichte van een jaar eerder is de toename bijna 31.000 m², een stijging van 41%. Deze groei van het aanbod zit vooral op de Binckhorst (19.000 m²) in ongeveer 10 panden. Figuur 2.7 Aanbod bedrijfshuisvesting per bedrijventerrein, in m² BVO Binckhorst De Bras Dekkershoek Forepark Fruitweg Kerketuinen Laakhaven Centraal Laakhaven West Middenweg Scheveningen Haven Uitenhagestraat Westvlietweg III Westvlietweg IV Ypenburg Zichtenburg 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 2013 2012 2011 2010 Bron: Bureau Steenworp, bewerking PSO Ten opzichte van de voorlopige voorraad op bedrijventerrein in 2013 staat er 8,6% leeg op de bedrijventerreinen. Het aanbod is het grootst op de bedrijventerreinen Binckhorst, Ypenburg en Forepark waar samen 61% van het totale aanbod op de bedrijventerreinen gehuisvest is. Maar ook op verouderde bedrijventerreinen zoals Zichtenburg en Kerketuinen is veel aanbod. Van het totale aanbodvolume ligt 25% (35.169 m²) verspreid buiten bedrijventerreinen. Het leegstandspercentage is buiten de bedrijventerreinen 5,1%. Het beschikbare aanbodvolume is per januari 2013 het grootst in de wijk Loosduinen (3200 m², vooral in de categorie 500-1000 m²) en Moerwijk (2800 m², waaronder het pand aan het Willem Dreespark) gevolgd door Laakkwartier en Spoorwijk (2700 m², vooral in de categorie 500-1000 m²) en Centrum (2600 m², alle categorieën tot 1000 m²). 26
Figuur 2.8 Aanbod bedrijfshuisvesting buiten bedrijventerrein per wijk en naar type pand, in m² BVO, 1-1-2013 02 Belgisch Park 03 Westbroekpark/Duttendel 04 Benoordenhout 05 Archipelbuurt 07 Scheveningen 09 Geuzen- en Statenkwartier 10 Zorgvliet 11 Duinoord 12 Bomen- en Bloemenbuurt 14 Bohemen, Meer en Bos 17 Loosduinen 19 Vruchtenbuurt 20 Valkenboskwartier 21 Regentessekwartier 22 Zeeheldenkwartier 24 Haagse Bos 26 Bezuidenhout 27 Stationsbuurt 28 Centrum 29 Schildersbuurt 30 Transvaalkwartier 31 Rustenburg en Oostbroek 32 Leyenburg 33 Bouwlust/Vrederust 34 Morgenstond 36 Moerwijk 37 Groente- en Fruitmarkt 38 Laakkwartier en Spoorwijk 40 Wateringse Veld 42 Ypenburg 44 Leidschenveen 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 Bedrijfsruimte Opslagruimte Praktijk / Wellness Showroom Bron: Bureau Steenworp, bewerking PSO 27
Figuur 2.9 De spreiding van het aanbod bedrijfshuisvesting, per 1-1-2013 Bron: Bureau Steenworp, bewerking PSO 28
3 OPNAME BEDRIJFSHUISVESTING Dit hoofdstuk geeft inzicht in de opname 7 van de bedrijfshuisvesting in Den Haag. Ook hierbij is ten behoeve van de analyse gebruik gemaakt van het databestand van bureau Steenworp. De uitkomsten hebben betrekking op de situatie over het afgelopen jaar (2012, van 1 januari t/m 31 december). 3.1 OPNAME BEDRIJFSHUISVESTING IN DEN HAAG Transacties in de bedrijfshuisvesting vrijwel alleen buiten bedrijventerreinen, opnamevolume gedecimeerd Tegenover het aanbod staat de opname van de bedrijfshuisvesting. Dit is het aantal ruimten en oppervlakte dat in een jaar door middel van verhuur of verkoop door de markt in gebruik is genomen. Over het hele jaar 2012 is slechts 11.575 m² BVO bedrijfshuisvesting in gebruik genomen, dit is aanzienlijk minder dan het opnamevolume een jaar eerder (72.000 m²). Een afname van 84%. In de meeste gevallen is met de transactie het volledige pand verhuurd of verkocht. In slechts één geval is er nog een resterend oppervlak over (24 m²). Figuur 3.1 Opname bedrijfshuisvesting in m² BVO en aantal transacties Bron: Bureau Steenworp, bewerking PSO Het grootste deel van de in 2012 verhuurde of verkochte bedrijfsruimten bevindt zich buiten een bedrijventerrein (98%). Slechts 2% van het transactievolume bevindt zich op een bedrijventerrein. Het aantal transacties dat hierbij aan de orde is, is ook gering (drie op bedrijventerreinen, 75 daarbuiten). In de twee jaren hiervoor was het percentage verhuurde of verkochte bedrijfsruimte op een bedrijventerrein 69% van het totaal verhuurde of verkochte oppervlak. Ook het aantal transacties was veel groter. 7 Het aantal vierkante meters dat door huur of verkoop door de markt is opgenomen 29
De volgende grafiek laat de ontwikkeling van het transactievolume zien op bedrijventerreinen en daarbuiten. Vanwege het kleine volume dat uit de markt is genomen in 2012 op een bedrijventerrein (242 m²) is dit niet zichtbaar in de onderstaande grafiek. Figuur 3.2 Opname bedrijfshuisvesting naar locatie Bron: Bureau Steenworp, bewerking PSO 3.2 OPNAME BEDRIJFSHUISVESTING NAAR GROOTTE Vooral transacties van kleine huisvesting (tot 300 m²) Tot voor kort was het opnamevolume op een bedrijventerrein veel groter dan daarbuiten. Het ging vooral om volumes van 2000 m² of meer. De gemiddelde omvang per transactie was op een bedrijventerrein 377 m² in 2010 en 304 m² in 2011. In 2012 is dat alles niet meer aan de orde. Op bedrijventerreinen zijn drie transacties geweest, ieder < 100 m² BVO. In de onderstaande figuur is deze categorie de enige met een staafje voor 2012. 30
Figuur 3.3 Opname bedrijfshuisvesting naar grootteklasse, op bedrijventerreinen 18000 15000 12000 9000 6000 3000 0 < 100 m² 100-300 m² 300-500 m² 500-1000 m² 1000-2000 m² >= 2000 m² Verhuurd/verkocht in 2010 Verhuurd/verkocht in 2011 Verhuurd/verkocht in 2012 Bron: Bureau Steenworp, bewerking PSO Figuur 3.4 Opname bedrijfshuisvesting naar grootteklasse, buiten de bedrijventerreinen 10000 8000 6000 4000 2000 0 < 100 m² 100-300 m² 300-500 m² 500-1000 m² 1000-2000 m² Verhuurd/verkocht in 2010 Verhuurd/verkocht in 2011 Verhuurd/verkocht in 2012 Bron: Bureau Steenworp, bewerking PSO Buiten de bedrijventerreinen werd in 2012 11.333 m² uit de markt genomen door verhuur of verkoop. Het zijn vooral de transacties in de categorie 100-300 m² die het beeld bepalen. Het gemiddelde transactie volume buiten de bedrijventerreinen was in 2010 112 m² en in 2011 144 m². In 2012 is het gemiddelde volume per transactie 151 m². In 2012 valt 61% van het transactievolume in de categorie tot 300 m². In 2011 was dat 23% en in 2010 was dat 26%. 31
3.3 OPNAME NAAR AANBODSDUUR Langdurig aanbod blijft weinig aantrekkelijk Het grootste deel van wat er in 2012 aan vierkante meters uit de markt is genomen door verhuur of verkoop is maar kort aangeboden geweest. Ruim 60% is binnen een jaar verhuurd of verkocht. En 85% is minder dan twee jaar aangeboden. Bedrijfsruimte die langer dan twee jaar wordt aangeboden valt in het langdurig aanbod en wordt minder courant geacht. Toch is hiervan nog ruim 1700 m² verhuurd of verkocht in 2012. Hierbij zit ook een ruimte die al meer dan zes jaar aangeboden werd. Figuur 3.5 Opnamevolume m² BVO naar aanbodsduur 50000 40000 30000 20000 10000 0 Tot 1 jaar 1 tot 2 jaar 2 tot 3 jaar 3 tot 4 jaar langer dan 4 jaar Verhuurd/verkocht in 2010 Verhuurd/verkocht in 2011 Verhuurd/verkocht in 2012 Bron: Bureau Steenworp, bewerking PSO 3.4 OPNAME BEDRIJFSHUISVESTING NAAR TYPE PAND Opnamevolume gedecimeerd, alleen nog Praktijk / Wellnessruimte verhuurd Al eerder is aangegeven dat het opnamevolume met 84% is afgenomen ten opzichte van dat in 2011. Deze enorme krimp geldt voor alle typen panden behalve voor Praktijk / Wellnessruimte. Hoewel het totaal aan vierkante meters Praktijk / Wellnessruimte dat in 2012 is verhuurd of verkocht nauwelijks afwijkt van dat van 2011 (7800 m² in 2012 tegen 7200 m² in 2011, in 2010 is geen Praktijk / Wellnessruimte uit de markt genomen) telt deze in de volgende figuur zwaar mee. Dit komt vooral omdat het totaal aan transactievolume zo laag is, waardoor Praktijk / Wellnessruimte relatief heel sterk meetelt. 32
Figuur 3.6 Opnamevolume m² BVO naar type pand, 2012 Showroom 6% Bedrijfsruimte 16% Opslagruimte 10% Praktijk / Wellness 68% Bron: Bureau Steenworp, bewerking PSO Figuur 3.7 Opnamevolume m² BVO naar type pand 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 Showroom Praktijk / Wellness Opslagruimte Bedrijfsruimte 10000 0 Verhuurd/verkocht in 2010 Verhuurd/verkocht in 2011 Verhuurd/verkocht in 2012 Bron: Bureau Steenworp, bewerking PSO 3.5 OPNAME BEDRIJFSHUISVESTING NAAR LOCATIE Opname vooral buiten bedrijventerreinen in wijken Centrum, Laakkwartier en Spoorwijk en Wateringse Veld In 2012 is een kleine 12.000 m² BVO verhuurd of verkocht. Hiervan ligt slechts 242 m² op een bedrijventerrein. In de vorige jaren lag meer dan de helft van het opnamevolume op een bedrijventerrein. In 2011 werd bijna 72.000 m² BVO verhuurd of verkocht. Hiervan lag ca. 49.000 m² op een bedrijventerrein. Dit was aanzienlijk meer dan in 2010. Toen werd er 52.000 m² BVO verhuurd of verkocht waarvan 36.000 m² op een bedrijventerrein. De volgende figuur laat zien dat vooral op Bedrijvenpark Ypenburg, Kerketuinen en de Binckhorst veel volume werd verhandeld in 2011. Daar staat tegenover dat op De Bras en Westvlietweg IV geen transacties plaatsvonden in 2011, deze terreinen zijn vol. En ook op de Fruitweg (ook vol) gebeurde niet veel. 33
Omdat in 2012 slechts op 3 bedrijventerreinen een kleine transactie heeft plaatsgevonden is deze in de figuur niet zichtbaar te maken en daarom niet meegenomen. Figuur 3.8 Opname bedrijfshuisvesting per bedrijventerrein, in m² BVO, alleen 2010 en 2011 Binckhorst De Bras Dekkershoek Forepark Fruitweg Kerketuinen Laakhaven - West Middenweg Scheveningse Haven Westvlietweg III Westvlietweg IV Ypenburg Zichtenburg 0 5.000 10.000 15.000 verhuurd/verkocht in 2011 Verhuurd/verkocht in 2010 Bron: Bureau Steenworp, bewerking PSO Buiten de bedrijventerreinen is 11.333 m² BVO verhuurd of verkocht. Dit was vooral in de wijken Centrum, Laakkwartier en Spoorwijk en Wateringse Veld. De enige showroom is verhuurd in Rustenburg en Oostbroek aan meubelzaak Leen Bakker. 34
Figuur 3.9 Opname bedrijfshuisvesting buiten de bedrijventerreinen, in m² BVO, 2012 02 Belgisch Park 03 Westbroekpark/Duttendel 04 Benoordenhout 07 Scheveningen 09 Geuzen- en Statenkwartier 11 Duinoord 12 Bomen- en Bloemenbuurt 17 Loosduinen 18 Waldeck 19 Vruchtenbuurt 20 Valkenboskwartier 21 Regentessekwartier 22 Zeeheldenkwartier 23 Willemspark 25 Mariahoeve en Marlot 26 Bezuidenhout 28 Centrum 29 Schildersbuurt 31 Rustenburg en Oostbroek 32 Leyenburg 33 Bouwlust/Vrederust 36 Moerwijk 38 Laakkwartier en Spoorwijk 40 Wateringse Veld 42 Ypenburg 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 Bedrijfsruimte Opslagruimte Praktijk / Wellness Showroom Bron: Bureau Steenworp, bewerking PSO 35
36
I ONDERSCHEIDEN OBJECTCODES UIT HET VOORRAADBESTAND (OZB) Categorie Objectcodes Opslag Loods / keet / romney Opslagterrein Remise Koelhuis / vriescel Vervaardiging Bedrijfsruimte / hal Werkplaats Garagebedrijf Atelier Vlees / visverwerkingsbedrijf Drukkerij Wasserij Fabriek Bedrijfsverzamelgebouw Beton / asfaltcentrale Distributie Expeditie knooppunt Showroom Showroom Praktijkruimten Praktijkruimte Sportschool / sauna Gezondheidscentrum Laboratorium Overig Nutsbedrijf Autowasserette Brandstoftank 37
Colofon Uitgave Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling Programmamanagement, Strategie en Onderzoek Juni 2013 Productie Gemeente Den Haag Intern Dienstencentrum Multimedia Meer informatie Dienst Stedelijke Ontwikkeling Programmamanagement, Strategie en Onderzoek Carla Rothuizen (070) 353 48 74 carla.rothuizen@denhaag.nl De Dienst Stedelijke Ontwikkeling aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid inzake het gebruik van en toepassing van de gepresenteerde gegevens. Afwijkingen in absolute aantallen en % kunnen veroorzaakt worden door afrondingen. Bij gebruik van cijfers is bronvermelding verplicht.