S T E D E N B O U W K U N D I G P L A N concept SMACHTENBURG, HARSKAMP 1
Stedenbouwkundig plan Smachtenburg Gemeente Ede concept April 2013 3
0Inhoudsopgave
1. Inleiding 6 2. Huidige situatie 8 3. Planopzet 14 Bijlage 21 5
1Inleiding Smachtenburgweg Harskamperengweg Dorpstraat Plangebied Smachtenburg in Harskamp
Aanleiding De locatie Smachtenburg vormt één van de zoekzones die is aangewezen voor de uitbreiding van het dorp Harskamp. De Gemeente Ede heeft daarom tussen de Harskamperengweg en de Smachtenburgweg een aantal percelen aangekocht met als doel hier woningbouw te realiseren. De gezamenlijke oppervlakte van deze percelen is ca. 8,2 hectare. In het Structuurplan zoekzones stedelijke functies gemeente Ede (2 oktober 2008) is aangegeven, dat de zoekzone Smachtenburg beperkt blijft tot een grootte van 4,9 hectare. De reden hiervoor is dat de waardevolle open eng aan de oostzijde van het dorp behouden moet blijven. De uiterste grens van de zone is afgestemd op de rand van de kleine woonwijk ten zuiden van de Harskamperengweg. De locatie biedt ruimte aan circa 90 woningen. Daarnaast is locatie Smachtenburg aangewezen als geschikte locatie voor de realisering van een complex voor wonen en zorg. Het huidige zorgcomplex de Stolpe aan de Tepelenburgweg 3 te Harskamp voldoet niet meer aan de eisen van de tijd. Als onderdeel van de woningbouwlocatie Smachtenburg zal daarom een nieuwe voorziening voor kleinschalig wonen en een wijkservicepunt ontwikkeld worden. - handhaving specifieke landschappelijke structuur; - goede afronding en overgang naar de eng; - afstemming op bestaande bebouwing; - verkavelingstructuur met dorps karakter; - specifieke vormgeving en verkaveling, uitgaande van gebiedskenmerken. Leeswijzer In het eerstvolgende hoofdstuk wordt het plangebied beschreven. Daarna volgt in hoofdstuk 3 een toelichting op het stedenbouwkundig plan. In de bijlage volgt een overzicht van de straatprofielen. Stedenbouwkundig plan De locatie Smachtenburg ligt op een landschappelijk waardevolle plek in Harskamp. Hierdoor is het van belang dat veel aandacht wordt besteed aan zowel de inpassing in het landschap als in de dorpsstructuur van Harskamp. In het Structuurplan zoekzones stedelijke functies gemeente Ede zijn daarom de volgende randvoorwaarden aan de invulling van de locatie gesteld: - handhaving bestaande groenelementen; 7
2 Huidige situatie Huidige situatie plangebied
Ligging plangebied De locatie Smachtenburg ligt aan de noord-oostelijke rand van Harskamp en wordt aan de zuid-, respectievelijk noordgrens begrensd door de Harskamperengweg en de Smachtenburgweg. De westelijke grens wordt bepaald door de achterzijde van de bestaande lintbebouwing aan de Dorpsstraat. De uiterste oostgrens wordt afgestemd op de rand van de bestaande woonbuurt Tepelenburg ten zuiden van de Harskamperengweg. Het gebied heeft een oppervlakte van circa 4,9 ha en wordt in de huidige situatie gebruikt als landbouwgrond. Kenmerken Harskamp Harskamp heeft zich ontwikkeld als lang lint op de overgang van twee landschappen: de hogere droge esgronden en de lager gelegen nattere gronden (latere heideontginningen). De eerste bewoning vond plaats ter hoogte van de langgerekte dekzandrug ten westen van de kern. Aan de oostzijde ontwikkelde zich een grootschalig escomplex. Het plangebied maakt deel uit van de es- of enggronden. Kenmerkend voor dit landschap is de openheid op de eng zelf en de beslotenheid aan de randen door boombeplanting. Ook karakteristiek zijn de bollingen in het land en de steilranden. De boerenerven in dit gebied waren van oorsprong omzoomd met bomen dit is op verscheidene plekken nog te zien. Kenmerkend voor het dorp zelf is de langgerekte lineaire structuur met de Dorpsstraat-Otterloseweg als belangrijke ruimtelijke dragers. Het dorp en het omliggende landschap zijn nauw met elkaar verweven. In en om het dorp liggen slingerende wegen en paden. Vanwege de lineaire structuur is het landschap op veel plekken ervaarbaar. Harskamp is grotendeels een woondorp, maar zeker ook bepalend voor de ontwikkeling van het dorp is de Legerplaats aan de zuid-oostzijde geweest. Verder beschikt Harskamp over een bedrijventerrein aan de zuidzijde van het dorp. Rond het dorp liggen verspreide woonhuizen, (boeren-)bedrijven en verscheidene campings. Er is geen duidelijk centrum. De meeste winkelvoorzieningen liggen verspreid langs de Dorpstraat. Elders in het dorp zijn enkele maatschappelijke voorzieningen te vinden. De bebouwing in Harskamp bestaat in hoofdzaak uit een of twee lagen met een kap. Hogere bebouwing komt niet of nauwelijks voor. Uitzicht over de eng aan de oostzijde van Harskamp 9
Oostelijke rand buurt Tepelenburg Woonhuis voormalig boerenbedrijf Harskamperengweg zicht op achterzijde Dorpsstraat Uitzicht over het open engengebied vanaf de locatie Smachtenburg
Huidige situatie plangebied De locatie ligt aan de noordoostzijde van Harskamp op de overgang van het dorp en het landelijke gebied. Kenmerkend voor dit gebied zijn het landelijke karakter en de waardevolle open enggronden. De locatie zelf betreft een grote open onbebouwde ruimte, die wordt gebruikt als akker en weidegrond. Hier en daar staat een waardevolle boom. De randen worden aan drie zijden bepaald door respectievelijk achterkanten van bebouwing en fraaie boomsingels. Aan de oostzijde loopt de locatie onbegrensd over in de open ruimte van de eng. Met de ontwikkeling van de locatie zal hier een nieuwe dorpsrand ontstaan. Aan de westzijde sluit de locatie aan op de achterzijden van de bebouwing aan de Dorpsstraat. De bebouwing bestaat hier in hoofdzaak uit individuele kavels met vrijstaande of dubbele woningen. De kavels worden van de locatie gescheiden door een strakke waterloop. Vanaf de Dorpsstraat zijn vrijwel geen doorzichten mogelijk naar het achterliggende buitengebied. De zuidelijke rand van de locatie wordt deels bepaald door achterzijden van de lintbebouwing aan de Harskamperengweg. De laatste woning in het rijtje heeft deel uitgemaakt van een boerenbedrijf en ligt op een grote kavel op ruime afstand van de weg. De weg wordt verderop begeleid door een waardevolle boomsingel. Ten zuiden van de locatie ligt de woonbuurt Tepelenburg. Tepelenburg is ontwikkeld in de jaren 70 en 80 van de vorige eeuw. Er staan vooral rijenwoningen en langs de oostelijke rand enkele twee-onder-eenkapwoningen en vrijstaande woningen. De oostgrens van deze buurt vormt een harde overgang naar het landschap. Naast Tepelenburg is op de hoek van de Dorpsstraat en de Harskamperengweg recent de inbreidingslocatie de Plangebied met agrarische gronden en randen met boomsingels en achterkanten van woningen 11
Camping ten noorden van het plangebied Entree Harskamperengweg Situatie omstreeks 2002 Locatie en oude boomwallen op de achtergrond Situatie omstreeks 1890
Rank ontwikkeld. De twee buurten worden van elkaar gescheiden door een bergingsvijver. De bebouwing bestaat uit rijenwoningen langs de Harskamperengweg en een appartementengebouw op de hoek met de Dorpsstraat. Als markering van deze hoek is het pand in drie lagen met een kap uitgevoerd en vormt daarmee en uitzondering op het heersende bebouwingsbeeld. Bij de ontwikkeling de Rank is verder een doorgaande route van Heyenerf naar de Harskamperengweg gerealiseerd (voetpad). Aan de noordzijde grenst de locatie aan het landelijk gebied met enkele verspreide woningen en bedrijven. Hier ligt tevens een grote camping t Zandwater. De Smachtenburgweg wordt grotendeels begeleid door fraaie boombeplanting. De oostzijde wordt bepaald door de fraaie openheid van het engengebied. Slechts hier en daar staat een enkele woning/bedrijf. De omliggende wegen kennen een gebogen verloop. De Smachtenburgweg heeft een smal profiel en is gedeeltelijk verhard. De Harskamperengweg vormt een volwaardige ontsluitingsweg voor de Rank en de Tepelenburgbuurt. In het buitengebied wordt dit een onverharde weg. De Smachtenburgweg en de Harskamperengweg zijn oude routes tussen de Dorpsstraat en het achterliggende landschap. Tussen beide wegen lag oorspronkelijk een verbindend pad die een of meerdere boerderijen ontsloot. Deze weg is verdwenen. De oude kavelgrens is nog wel herkenbaar. De Harskamperengweg vertakte zich in twee wegen aan de zuidzijde van de locatie die verderop weer bij elkaar kwamen. De huidige Harskamperengweg lijkt nu ongeveer het midden van deze dubbele route te volgen. Hier ligt nu een boomwal die op historische kaarten ook te zien is. Onduidelijk is of dit dezelfde boomwal betreft. Aan de noordzijde en ten oosten van de locatie was eveneens sprake van een omzoming met boomwallen, deels langs de weg en deels als begrenzing van de noordelijk gelegen heidegronden. In het landschap zijn nog enkele overgebleven delen te zien. (cultuur)historische elementen Uit archeologisch onderzoek blijkt dat het gebied al vroege bewoning heeft gekend. Proefboringen tonen dat het hier om bijzondere archeologische vindplaatsen gaat. Op maaiveldhoogte is dat echter niet (meer) zichtbaar of herkenbaar. Vanwege de oppervlakkige ligging kunnen deze resten niet ter plekke bewaard blijven en zullen daarom opgegraven worden. Boomsingel langs Harskamperengweg 13
3 Planopzet Smachtenburgweg Dorpsstraat Harskamperengweg Stedenbouwkundig plan Smachtenburg Verweving bebouwing en landschap
Stedenbouwkundig plan Het plangebied Smachtenburg ligt op een fraaie plek aan de rand van Harskamp. De locatie leent zich daarmee voor een bijzondere invulling die afgestemd is op het omliggende landschap. Een belangrijk uitgangspunt voor het plan is het omgaan met de waardevolle openheid van het engen. Hierbij speelt vooral de overgang tussen bebouwing en landschap een grote rol. In het plan is ervoor gekozen het landschap en de bebouwing met elkaar te verweven. De bebouwing vormt geen compacte buurt met een harde dorpsrand, maar vanuit het landschap lopen open groenstroken in oost-westelijke richting door de hele woonbuurt. Vanuit de woonbuurt ontstaan daardoor steeds lange zichtlijnen naar het open landschap. Hiermee kan enerzijds vanuit de buurt de openheid van de eng worden ervaren en anderzijds ontstaat er een zachte dorpsrand vanuit het landschap. Bij de inrichting van het plangebied is rekening gehouden met de hinderzone ten aanzien van de camping aan de noordzijde. Ook aan deze zijde ontstaat daardoor een open groene zone. De inrichting van het plangebied heeft een landelijk-dorps karakter. Zowel de bebouwing als de openbare ruimte tussen de bebouwing volgen de informele slingerende/ verspringende lijnen van de omgeving. De bebouwing bestaat in hoofdzaak uit grondgebonden woningen en eigen tuinen. De woonzorgzone is gesitueerd aan de zuidzijde van het plangebied en markeert de entree van de nieuwe woonbuurt. De situering nabij de Harskamperengweg maakt het gebouw goed bereikbaar vanuit de omgeving en voorzieningen in het dorp zijn voor de bewoners nabij. Het gebouw vormt door zijn opzet geen solitair element, maar is onderdeel van de woonomgeving. De bouwvolumes volgen de gebogen opzet van Smachtenburg en woningen op de begane grond worden rechtstreeks vanaf een openbaar pad ontsloten. Ook de aansluiting bij de bestaande dorpsbebouwing vormt een belangrijk uitgangspunt. De woonbuurt takt aan op de bestaande wegen en is met voorzijden georiënteerd op de omliggende straten in het dorp. De lintbebouwing langs de Impressie afwisselling woningen en doorzichten naar het buitengebied 15
Smachtenburgweg Achterzijde Dorpsstraat Functionele sloot achter de Dorpsstraat Stedenbouwkundig plan Smachtenburg Harskamperengweg Waardevollle eik aan zuid-oostzijde plangebied
Dorpsstraat wordt gescheiden van de nieuwe woonbuurt door een bestaande functionele watergang. Deze watergang ligt op de laagste plek in de omgeving en zal ook benut worden voor de waterberging van de nieuwe woonbuurt. Langs de watergang zal een nieuwe rij woningen worden gebouwd die de achterzijden van de Dorpsstraat afschermen. De bestaande solitaire woning aan de Harskamperengweg behoudt een eigen plek en wordt met groene randen ingepast in de nieuwe woonbuurt. Woningen Uitgangspunt voor de woningen in Smachtenburg is het creëren van een dorpse woonomgeving en een herkenbare woonbuurt die nauw verweven is met het landschap. Om deze dorpse karakteristiek te creëren wordt niet uitgegaan van een herhaling van identieke panden in strakke rooilijnen, maar van een afwisseling van woningen en woningtypes met een eigen architectuur en situering. Alle woningen hebben daarbij een directe relatie met de groene omgeving en overal is het buitengebied zichtbaar aanwezig. Programma In het plan worden 90 woningen gebouwd: vrijstaand, geschakeld, in rijen of als twee-onder-een kapper. Naast de grondgebonden woningen wordt een woonzorgzone gerealiseerd. De bebouwing binnen deze zone biedt ruimte aan intramurale zorg, 10 appartementen met zorg op afroep, 16 levensloopbestendige woningen en een wijkservicecentrum, die dienst doet voor het gehele dorp. Deze gebouwen voegen zich naar het dorpse karakter met 2 maximaal bouwlagen en in ieder geval een kap. Ontsluiting De nieuwe woonbuurt wordt ontsloten vanaf de Harskamperengweg met een centrale ontsluitingsweg. Deze route verbindt de Harskamperengweg en de Smachtenburgweg en verwijst naar de oorspronkelijke historische verbinding door het gebied. De aansluiting op de Smachtenburgweg is echter alleen toegankelijk voor langzaam verkeer. Autoverkeer kan de woonbuurt niet bereiken of verlaten via de Smachtenburgerweg, dit kan alleen in noodgevallen. De woningen binnen het plangebied worden niet rechtstreeks ontsloten vanaf de bestaande wegen, maar zijn alle gelegen aan nieuwe wegen. De buurtwegen takken als lussen aan op de centrale ontsluitingsweg. Er zijn geen doodlopende wegen. Het straatprofiel heeft een informeel, landelijk karakter. Parkeren is eveneens grotendeels informeel in het gebied gesitueerd. Naast parkeren op eigen erf kan langs de ontsluitende wegen dicht bij de woningen geparkeerd worden. Parkeerplaatsen bij de woningen in de woonzorgzone liggen op eigen terrein, voornamelijk tussen de gebouwen. Tussen de ontsluitingswegen lopen verbindende paden die de groenzone doorsnijden. Deze paden zijn bestemd voor langzaam verkeer. Groen en water Langs de Harskamperengweg blijft de boomsingel behouden. Deze wordt slechts doorsneden ten behoeve van de ontsluitingsweg. De bestaande solitaire eik aan de zuid-oostzijde van het plangebied wordt behouden. 17
De bestaande boomwal aan de Smachtenburgweg blijft eveneens behouden. Langs de noordrand van het plangebied wordt de boombeplanting aangevuld zodat een groene buffer ontstaat naar de camping aan de overzijde. De overige randen van het plangebied worden voorzien van verspreide boombeplanting, waarmee groen en bebouwing elkaar afwisselen. Ook langs de buurtwegen staan verspreide bomen. De centrale ontsluitingsweg wordt aan weerszijden beplant met laanbomen en onderscheidt zich daarmee van de overige buurtwegen. De groene zones tussen de bebouwing krijgen een informele invulling met gras en verspreide bomen. Binnen deze zones worden speelgelegenheden aangelegd. De groene middenzone krijgt een belangrijke functie voor de waterberging en zal grotendeels worden ingericht als wadi. Als begrenzing van het woongebied zal aan de oostzijde een steilrand worden aangelegd. Deze steilrand maakt het hoogteverschil in het landschap zichtbaar en legt de woonbuurt iets lager ten opzichte van de open eng Aan de zijde van de nieuwe woonbuurt wordt het talud en de breedte van de watergang aangepast aan de nieuwe situatie en voorzien van een onderhoudspad. De rand van de watergang aan de zijde van de bestaande woningen blijft ongewijzigd. Fasering en flexibiliteit De woonzorgzone zal als eerste worden ontwikkeld. Het verdere woongebied zal niet in een keer worden gebouwd. In de huidige woningmarkt is het van belang dat het plan in fases uitgevoerd kan worden en woningtypes niet vastliggen. Wat betreft ruimtelijke fasering van het woongebied zal eerst aangesloten worden aan de noordzijde van de woonzorgzone (B). Vervolgens zal het gedeelte aansluitend aan de Dorpsstraat worden ontwikkeld (C en D) en als laatse deelgebied E. De planopzet is zodanig dat het plan in een aantal kleinere afgeronde eenheden uitgevoerd kan worden. Na elke fase ontstaat in principe een af plan dat op termijn aangevuld kan worden. Een groot deel van de woningtypes is uitwisselbaar binnen het plangebied. Op die manier kan ingespeeld worden op de wisselende woningbehoefte door de tijd. De uiteindelijke programmatische verdeling wordt in samenhang met de parkeeroplossing bepaald. C D E B A Faseri Kaartje fasering 19
B I J L A G E PROFIELEN 21
Centrale ontsluitingsweg Centrale ontsluitingsweg maart 2013 Groene berm Rijden 5m. keperverband Trottoir 2m. halfsteensverband Privé Privétuin 3-5m. Uitstapstrook 0,5m. Trottoir Parkeren 1,5m. Groene berm 1,8m. 2m. halfsteensverband elleboogverband Rijbaan 5m. keperverband Uitstapstrook 0,5m. Parkeren Groene berm Trottoir Privétuin 1,8m. 2m. 1,5m. 3-5m. elleboogverband halfsteensverband 7m 16,6m Profiel centrale ontsluitingsweg entree Profiel centrale ontsluitingsweg
Groenzone midden Privétuin 2-5m. Lopen Rijden 1,5m. 4,2m. halfsteensverband keperverband Parkeren Uitstapstrook Groenzone 1,8m. 0,5m. 7-25m. graskeien elleboogverband Uitstapstrook Parkeren 0,5m. 1,8m. graskeien elleboogverband Rijden 4,2m. keperverband Lopen Privétuin 1,5m 2-5m. halfsteensverband Parkeren 2m. 8m 8m Profiel groene middenzone 23
Profiel westzijde Privétuin 2-5m. Greppel 1,5m. Bloemrijke berm 1-1,5m. Weiland/akker Rijden 4,2m. Lopen 1,5m. Parkeren 1,8m. Uitstapstrook 0,5m. keperverband halfsteensverband elleboogverband Parkeren 2m. Parkeren 2m. 8m Profiel oostzijde februari 2013 Privétuin 3-5m. Privétuin 3-5m. Rijden 4,2m. Uitstapstrook 0,5m. Trottoir 1,5m. keperverband halfsteensverband Parkeren 1,8m. elleboogverband 8m Profiel westzijde Profiel oostzijde
Profiel zuidzijde maart2013 Privétuin 2-5m. Lopen 1,5m. Rijden 4,2m. Parkeren 1,8m. Lopen 2m. Erf woonzorgcomplex halfsteensverband keperverband elleboogverband halfsteensverband Parkeren 2m. 10m Profiel zuidzijde 25