Kavelpaspoort B2 Stadspolder Johanna Naber-erf, versie 11 10 2015 kavelpaspoort B2 zelf een huis bouwen in stadspolder
Kavelpaspoort B2 Stadspolder, locatie Johanna Naber-erf De grootste locatie voor zelfbouw ligt aan het Johanna Naber-erf bij de Stadspolderring. De wijk Stadspolders bestaat uit drie wijkdelen: Stadspolder, Vissershoek en Oudelandshoek. Het Johanna Naber-erf ligt in Stadspolder. Dit wijkdeel werd gebouwd in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw. In de wijk wonen relatief veel (jonge) gezinnen. In Stadspolders zijn goede voorzieningen zoals diverse scholen, winkelcentrum Bieshof en multifunctioneel centrum Het Palet. Ook heeft de wijk een treinstation. Voor zelfbouw zijn 15 tot 20 kavels beschikbaar. Ben je geïnteresseerd in zelfbouwen? Meld je aan voor nieuwsbrief op www.dordtseruimte.nl en volg de pagina Zelfbouwen in Dordrecht op Facebook. Kavelpaspoort B2 Stadspolder Johanna Naber-erf, versie 11 10 2015 1
JOHANNA NABER-ERF Kavelpaspoort B2 27jan2014 11juni2014...\140611 Verkaveling en doorsnede Johanna Nabererf Jeroen.dgn 11-6-2014 11:18:45 LEGENDA Bouwvlak Achteruin Achtertuin Voorgevelrooilijn Voortuin Blokhaag Overige bebouwing Parkeren openbaar Boom nieuw Boom bestaand Kavelpaspoort B2 Stadspolder Johanna Naber-erf, versie 11 10 2015 2
Waarmee moet je rekening houden wanneer je een huis bouwt aan het Johanna Naber-erf? Dit kavelpaspoort bevat de bouwregels en beeldkwaliteitsrichtlijnen voor de kavel B2. Algemeen Project: Zelfbouw Johanna Naber-erf, B2-kavels Nummers uitgiftestroken: B2-1 t/m B2-2 Voor de ontwikkeling zijn de volgende documenten kaderstellend: Bestemmingsplan Stadspolder, Vissershoek en Oudelandshoek (2008). Welstandsnota gemeente Dordrecht. Daarnaast zijn er, aanvullend op het bestemmingsplan en de welstandsnota, specifieke regels voor maatvoering, bouwwijze en beeldkwaliteit. Kavelinformatie De zelfbouwwoningen op de B2-kavels vormen gezamenlijk de bebouwing langs het Johanna Naber-erf. Er is sprake van twee kavels met een diepte van ongeveer 31 m. Er kunnen maximaal twee geschakelde woningen worden gebouwd. Het maken van één vrijstaande woning is ook mogelijk, mits beide kavels worden aangekocht en wordt voldaan aan onderstaande bouwregels. Woningtype Geschakelde of vrijstaande woning Kaveloppervlakte B2-1: 378 m 2, B2-2: 470 m 2 Kavelprijs 365,- per m 2 Bouwregels per kavel Alle bebouwing voldoet aan het bestemmingsplan Stadspolder, Vissershoek en Oudelandshoek (2008). Op ieder kavel mag één geschakelde woning worden gebouwd. Per twee kavels mag ook één vrijstaande woning worden gebouwd. De voorgevel van de hoofdbebouwing wordt gebouwd in de rooilijn; Er geldt bij vrijstaande woningen een voorgevelrooilijn van minimaal 10,00 m breed (2 x 5,00 m bij geschakelde woningen). Er zijn spelregels voor het geschakeld bouwen van toepassing. De bouwhoogte van de hoofdbebouwing bedraagt minimaal 5,70 m vanaf peil (2 bouwlagen) en maximaal 10,00 m vanaf peil (3 bouwlagen). De woningen worden uitgevoerd met een plat dak of een zadeldak. Er geldt een goothoogte van minimaal 5,70 m. De bouwdiepte van de hoofdbebouwing bedraagt maximaal 12,00 m gemeten vanaf de voorgevelrooilijn. De breedte van een geschakelde woning bedraagt maximaal 6,30 m. De breedte van een vrijstaande woning bedraagt maximaal 12,60 m. De (woningscheidende) muur op de erfgrens heeft geen gevelopeningen. De hoofdentree is gelegen aan het Johanna Naber-erf. Het vloerpeil van de begane grond ligt op -0,45 m NAP. Kavelpaspoort B2 Stadspolder Johanna Naber-erf, versie 11 10 2015 3
Het bouwen van ondergrondse bouwwerken is toegestaan onder de hoofdbebouwing. Hiervoor is archeologisch onderzoek noodzakelijk op kosten van de zelfbouwer als dieper dan 1,00 m ten opzichte van peil wordt gegraven. De hoofdbebouwing wordt gebouwd binnen het bouwvlak. De aan- en bijgebouwen liggen op minimaal 3,00 meter achter de voorgevel van de hoofdbebouwing. Er is sprake van een voortuin van 3,50 m tussen voorgevelrooilijn en openbare ruimte. De bewoner van een zelfbouwwoning mag een vrij beroep en/of een aan huis verbonden beroep uitoefenen. De voorwaarden staan in het geldende bestemmingsplan, artikel 25, lid 3. (regels) Op basis van de bouwregels is een ontwerp-bestemmingsplankaart voor deze zelfbouwontwikkeling getekend. Het betreft een aanscherping van de plankaart uit het bestemmingsplan Stadspolder, Vissershoek en Oudelandshoek (2008). In dit geldende bestemmingsplan worden de bouwvoorschriften en afwijkingsmogelijkheden voor de bestemmingen wonen, erf en tuin beschreven (artikel 3, lid 8 en 9), die op de zelfbouw-ontwikkeling van toepassing zijn. Zie kaart. Parkeren Parkeren vindt plaats op eigen terrein naast of achter de hoofdbebouwing. Daarbij geldt dat de zelfbouwer 2 parkeerplaatsen aanlegt en zorgt voor instandhouding daarvan. Bezoekers parkeren op openbare parkeerplaatsen in de buurt. Er is in dit deel van Stadspolders geen betaald parkeerregime. Fietsen worden gestald in de berging of garage. Richtlijnen Beeldkwaliteit Elk bouwplan waarvoor een bouwvergunning nodig is, wordt door de Welstands- en Monumentencommissie getoetst aan redelijke eisen van welstand. De criteria waarop wordt getoetst zijn terug te vinden in de gemeentelijke Welstandsnota. De locatie Johanna Naber-erf ligt in het deelgebied Stadspolder van de wijk Stadspolders. Voor alle zelfbouwwoningen gelden de basiscriteria en de gebiedsgerichte criteria voor Stadspolder (periode 1970-1990). De zelfbouwlocatie zal door de wijze van ontwikkelen, namelijk per kavel, een sterke architectonische individualiteit per woning krijgen. De omringende bebouwing uit de periode 1970-1990 wordt echter gekenmerkt door collectiviteit: herhaling van dezelfde woning tot één woningblok. Met als doel de zelfbouwontwikkeling op een gepaste wijze te laten aansluiten bij de meer collectieve architectuur van zowel het Mina Krüseman-erf als het Johanna Naber-erf zijn aanvullende richtlijnen voor beeldkwaliteit opgesteld. De Welstands- en Monumentencommissie toetst het bouwplan aan deze richtlijnen en de criteria uit de Welstandsnota. Bij uitzonderlijke architectonische kwaliteit kan in overleg met de commissie worden afgeweken van (enkele van) deze richtlijnen. Aanvullende richtlijnen beeldkwaliteit De woning dient te worden ontworpen door een architect die is ingeschreven in het Architectenregister. De woning kent een hedendaagse architectuur, die past bij de bestaande bebouwing langs het Johanna Naber-erf. Kavelpaspoort B2 Stadspolder Johanna Naber-erf, versie 11 10 2015 4
De architectonische detaillering van de woning is hoogwaardig. Interactie tussen woning en openbare ruimte is belangrijk in verband met de sociale veiligheid. Gesloten gevels aan de straat zijn daarom niet toegestaan. Er is sprake van een representatieve kopgevel met meerdere gevelopeningen. De voorgevel en de kopgevel worden in samenhang ontworpen. Materiaal gevel: baksteen als basis in combinatie met pleisterwerk, beton en/ of hout. Kleurstelling metselwerk: rood- en aarde tinten of een witte kleurstelling. Materiaal en kleur voor hellende daken: dakpan (kleur: antraciet). De erfscheiding tussen voortuin en openbare ruimte wordt gevormd door een blokhaag (h=0,90 m) op openbaar gebied. De gemeente draagt zorg voor de aanplant en het onderhoud. De binnenzijde van de blokhaag wordt onderhouden door de kaveleigenaar. Aan- en bijgebouwen vormen een integraal onderdeel van het totaalontwerp. De wachtgevel voldoet aan redelijke eisen van welstand. Begrippen Voor een verklaring van de in het kavelpaspoort gebruikte begrippen verwijzen we naar het bestemmingsplan Stadspolder, Vissershoek en Oudelandshoek, artikel 1 (2008). (regels) Wijze van meten Voor de wijze van meten verwijzen we naar het bestemmingsplan Stadspolder, Vissershoek en Oudelandshoek, artikel 2 (2008). (regels) Geldend bestemmingsplan Stadspolder, Vissershoek en Oudelandshoek kaart http://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/nl.imro.05050000pcp170svo-/p_ NL.IMRO.05050000PCP170SVO-.pdf regels http://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/nl.imro.05050000pcp170svo-/v_ NL.IMRO.05050000PCP170SVO-.pdf toelichting http://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/nl.imro.05050000pcp170svo-/t_ NL.IMRO.05050000PCP170SVO-.pdf Meer informatie Neem contact op met: Bart de Boer, projectleider Stadspolder 06 10 78 26 72 b.de.boer@dordrecht.nl www.dordtseruimte.nl www.facebook.com/dordtseruimte Disclaimer Aan de teksten en beelden in dit locatiepaspoort kunnen geen rechten worden ontleend. Kavelpaspoort B2 Stadspolder Johanna Naber-erf, versie 11 10 2015 5