gemeente Eindhoven Dienst Bousrtoezicht, Beheer en Vergunningen Raadsbijlage nummer 88 Inboeknummer OOJ004106 Beslisdatum B&W 11 april 2000 Dossiernunxmer 015.401 RaadsbijlageVoorstel tot het aangaan van een huurovereenhomst voor het pand Kronehoefstraat 19-21 ten behoeve van de huisvesting van de Stichting Bomanshof en stadsdeelkantoor Woensel-Zuid 1 Inleiding De Stichting Bomanshof is thans gehuisvest in het pand Bomanshof 6. De huurovereenkomst voor dit pand eindigt 30 september 2000. De stichting is derhalve naarstig op zoek naar vervangende huisvesting. Het kantoorpand Kronehoefstraat 19-27 (bouwjaar 1993) wordt te huur aangeboden. Het pand wordt door de stichting als bijzonder geschikt aangemerkt. Het pand is door een makelaar beoordeeld met betrekking tot de gevraagde jaarhuur. De dienst Bouwtoezicht, Beheer en Vergunningen heeft het pand bouwkundig getoetst. Behoudens een aantal interne aanpassingen voldoet het geheel uitstekend aan het Programma van Eisen van de stichting en het beoogde gebruik. De stichting zal ca. 1.035 m2 in gebruik gaan nemen van de totale vloeroppervlakte van ca. 1.385 m2. De resterende 350m2 zullen worden gaan gebruikt voor het stadsdeelkantoor Woensel-Zuid. De stichting en de stadsdeelmanager hebben hierover reeds overleg gevoerd en in principe overeenstemming bereikt over de ruimteverdeling. Het pand en de locatie voldoen volledig aan het Programma van Eisen zoals dat is opgesteld door de Stichting Bomanshof en de stadsdeelmanager. 2 Probleemstelling De Stichting Bomanshof heeft reeds overleg gevoerd met de verhurende makelaar en was voornemens het pand Kronehoefstraat 19-27 in zijn geheel te huren en een deel onder te verhuren aan het stadsdeelkantoor Woensel-Zuid. Omdat echter de stichting (hoofdzakelijk) afhankelijk is van gemeentelijke en provinciale subsidies stelt de eigenaar de voorwaarde dat de gemeente Eindhoven zich garant stelt voor de stichting ten aanzien van de nakoming van de financiele verplichtingen gedurende de huurperiode. Het alternatief is dat de gemeente Eindhoven het pand huurt van de eigenaar en onderverhuurt aan de Stichting Bomanshof en het stadsdeelkantoor Woensel-Zuid tegen gelijkblijvende (marktconforme) condities.
Beide genoemde opties hebben, qua omvang, vergelijkbare financiele consequenties voor de gemeente Eindhoven. Er is echter, in het belang van de continuering, een wezenlijk verschil ten aanzien van de rechtsverhoudingen tussen de betrokken partijen. Gezien het belang van vervangende huisvesting voor de stichting en huisvesting van het stadsdeelkantoor dient gekozen te worden voor een van de opties. 3 Maatschappelijke effecten en het meetpunt voor succes De Stichting Bomanshof is opgericht op 8 september 1998 met als doel het bieden van ondersteuning aan organisaties voor informele zorg. Onder de "paraplu" van de Stichting Bomanshof vallen de volgende gesubsidieerde stichtingen die thans gehuisvest zijn in het pand Bomanshof 6: Platform Gehandicaptenbeleid; Vrouwen en Eetproblemen; Shakti; Zelfhulp Netwerk Eindhoven/Kempenland; Regionaal Patienten Consumenten Platform; Vrouw en Medicijn gebruik; Santee; Sociaal Medische Begeleiding van oorlogsgetroffenen. Naast de huisvesting van bovengenoemde stichtingen zullen ook een 40-tal ongesubsidieerde zelfhulpgroepen gedurende dagdelen gebruik (kunnen) maken van ruimten in de Kronehoefstraat 19-27. Deze stichtingen en groepen verlenen een verdienstelijke bijdrage aan de informele zorg in Eindhoven en regio. Door het huren van het onderhavige pand wordt het stadsdeelkantoor Woensel-Zuid gehuisvest op een goed bereikbare, centraal in het stadsdeel gelegen zichtlocatie. 4 Wijze van aanpak/oplossingsrichting De Stichting Bomanshof is met betrekking tot het onderhavige pand niet in staat een huurovereenkomst aan te gaan, zonder een borgstelling door de gemeente. Gelet op de subsidierelatie, de noodzaak tot verhuizing van de stichting en de huisvesting van het stadsdeelkantoor is de betrokkenheid van de gemeente evident. Vooralsnog dienen de voor- en nadelen bij een keuze voor een van beide eerdergenoemde opties tegen elkaar te worden afgewogen, l. Ingeval de stichting de huurovereenkomst aangaat en de gemeente zich stelt tot borg bestaat de rechtsverhouding tot de eigenaar uitsluitend uit de verplichting
om, bij in gebreke blijven van de stichting, de financiele verplichtingen van de stichting over te nemen. Daarbij heeft de gemeente er een belang bij dat de huisvesting van het stadsdeelkantoor gecontinueerd wordt ingeval van wijzigingen binnen de stichting. 2. Ingeval de gemeente de huurovereenkomst aangaat bestaat de mogelijkheid direct in te grijpen door als hoofdhuurder ruimte onder te verhuren aan derden. Uit praktische overwegingen bestaat er de voorkeur om te kiezen voor de optie dat de gemeente Eindhoven de huurovereenkomst aangaat. Bij deze optie verkeert de gemeente ook in een sterkere rechtspositie richting eigenaar. De financieie consequenties en risico s beschrijven wij in de volgende paragraaf. 5 Financiele gevolgen en risico s De jaarhuur voor het totale pand bedraagt f 360.000,ÃćâĆňâĂİ, omdat niet voor BTW wordt geopteerd door de stichting, noch door de gemeente, heeft de eigenaar de BTWderving in voornoemd bedrag verdisconteerd. Optie 1. De Stichting Bomanshof heeft becijferd dat er financiele ruimte is voor het aangaan van de huurovereenkomst. De stichting genereert middelen uit de onderverhuur aan de bij paragraaf 3 genoemde stichtingen en groepen en uit de onderverhuur aan het stadsdeelkantoor. De gemeente behoeft derhalve geen directe financiele bijdrage te leveren voor de betaling van de verschuldigde huur. De financiele risico s voor de gemeente als borg zijn afhankelijk van het voortbestaan van de onderscheidenlijke stichtingen en groepen, Bij deze constructie wordt de verwachting gewekt dat de gemeente zich verplicht tot het instandhouden van de subsidiestroom naar de stichtingen, terwijl maatschappelijke ontwikkelingen in de toekomst op het vlak van de informele zorg of andere factoren een beleidswijziging of een gewijzigde visie met zich mee zouden kunnen brengen. Optie 2. De gemeente Eindhoven huurt het pand en verhuurt onder aan de Stichting Bomanshof en het stadsdeelkantoor Woensel-Zuid tegen gelijkblijvende (marktconforme) condities. De opbrengsten uit de onderverhuringen zijn voldoende om de uitgave met betrekking tot de jaarhuur te dekken. Een ander, niet onbelangrijk, financieel gevolg is inherent aan een verhuizing.
In het pand dienen aanpassingen en kleine verbouwingen te worden aangebracht om het pand geschikt te maken voor het beoogde gebruik, Voor het gedeelte (ca. 1.000 m2) dat de Stichting Bomanshof gaat huren van de gemeente Eindhoven worden de kosten begroot op f 117.000,ÃćâĆňâĂİ. Met het aangaan van de (onder)huurovereenkomst per 1 mei 2000 voor het pand Kronehoefstraat 19-27 ontstaan voor de stichting(en) op die datum dubbele huurlasten tot 30 september 2000, de datum van beeindiging van de huurovereenkomst inzake het pand Bomanshof 6. De huuriasten voor het laatstgenoemde pand bedragen afgerond f 45.000,ÃćâĆňâĂİ per kwartaal, ergo, van 1 mei 2000 tot 1 oktober 2000 betekent dit een verschuldigde huur van f 83.000,ÃćâĆňâĂİ. Los van de keuze voor een van beide opties betekent dit dat voor de verhuizing en de laatstgenoemde huurverplichting eenmalig een bedrag van f 200.000,ÃćâĆňâĂİ beschikbaar gesteld zou moeten worden. De huurprijs per vierkante bedraagt f 360.000,ÃćâĆňâĂİ : 1.385m2 = f 260,ÃćâĆňâĂİ (afgerond) Doorbelasting van de variabele lasten voor dit hoogwaardig kantoorpand met lift betekent dat aan een huurder een bedrag van ca. f 50,ÃćâĆňâĂİ per m2 in rekening zal worden gebracht. Een en ander betekent dat voor het stadsdeelkantoor uit deze actie een bedrag van 350 X f 310,ÃćâĆňâĂİ = f 108.500,ÃćâĆňâĂİ aan huisvestingslasten voortvloeit. Het beschikbare budget voor het huren van een stadsdeelkantoor is, in overleg met de portefeuillehouder gesteld op f 178.300,ÃćâĆňâĂİ. 6 Overige gevolgen van de aanpak Met het huren van het onderhavige pand en het onderverhuren aan de Stichting Bomanshof komt de informele zorg voor een belangrijk deel weer onder een dak en wordt ruimte geboden aan groepen die thans nog elders gehuisvest zijn, zoals AGOG en AA. Daarnaast kan het stadsdeelkantoor Woensel-Zuid op een uitstekende locatie worden gehuisvest. Gelet op het (waarde)oordeel van de makelaar en de bouwkundige staat van het pand kan in zijn algemeenheid worden gesproken over een courant pand. 7 Resultaten van overleg I inspraak Over dit voorstel is ambtelijk overleg gevoerd met de makelaar (bemiddelend namens de gemeente), de verhurende makelaar, het bestuur van de Stichting Bomanshof en de manager van het stadsdeelkantoor. 8 Communicatie Niet van toepassing.
9 Advisering raadscommissie(s) Niet van toepassing. Burgemeester en wethouders van Eindhoven, R. Welschen, burgemeester. C. Tetteroo, secretaris.
Besluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 11 april 2000, nr. 88; besluit: 1. ten gunste van de Stichting Bomanshof, eenmalig een bedrag van f 200.000,ÃćâĆňâĂİ beschikbaar te stellen voor de kosten van verhuizing en aanpassingen van het pand Kronehoefstraat, alsmede voor het voldoen van de huurverplichtingen voor het pand Bomanshof 6 tot 30 september 2000; 2. het bedrag genoemd onder beslispunt 1 ten laste te brengen van de saldireserve; 3. de begrotingswijziging vast te stellen conform begrotingswijziging. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 18 april 2000. R. Welschen, voorzitter. C. Tetteroo, secretaris. BC00002101.def