Monitor betaalbare voorraad Stadsregio Amsterdam Analyses op basis van gegevens over 215 Stadsregio Amsterdam
Inhoudsopgave Interactief s c h e r m d o c u m e n t Samenvatting PAGINA 4 Hoofdstuk 1: Inleiding 7 1.1 Aanleiding 7 1.2 Doel 7 1.3 Beschikbare data 7 1.4 Leeswijzer 8 Hoofdstuk 2: Voorraad, huishoudens en bewoning 9 2.1 Betaalbare voorraad en de doelgroepen 9 2.2 Ontwikkeling inkomens huishoudens en voorraad 2.3 Hoe wordt de voorraad bewoond? 13 2.4 Hoe wordt de sociale huurvoorraad van corporaties bewoond? 14 2.5 Ontwikkeling omvang corporatievoorraad 17 2.6 Conclusie 18 Hoofdstuk 3: Vrijkomend aanbod van corporaties 2 3.1 Ontwikkeling aanbod 2 3.2 Dynamiek in het niet-reguliere aanbod 21 3.3 Effecten van sloop, liberalisatie en verkoop op het aanbod 22 3.4 Aanbod en voorraad vergeleken 22 3.5 Conclusie 23 Hoofdstuk 4: Betaalbaarheid voor huurders 25 4.1 Huurquotes van nieuwe huurders en zittende huurders 25 4.2 Huurquotes naar inkomensgroep en verhuurder 25 4.3 Verhuringen tot de aftoppingsgrens en de primaire doelgroep 27 4.4 Conclusie 28 Hoofdstuk 5: Vraag, doorstroming en middensegment 5.1 De vraag naar woningen 5.2 Doorstroming in de sociale huur 32 5.3 Middensegment 33 5.4 Conclusie 34 Bijlage: Begrippenlijst 35 2 3
Samenvatting Waar gaat de Monitor Betaalbare Voorraad over en wat is het doel ervan? De Monitor Betaalbare Voorraad komt voort uit intenties die de gemeenten en de corporaties in de Stadsregio Amsterdam in 214 met elkaar hebben vastgelegd over de ontwikkeling van de betaalbare voorraad in de Intentieverklaring Betaalbare Voorraad. Daarnaast hebben de gemeenten in 216 enkele onderdelen nader aangescherpt in hun Samenwerkingsagenda Regionale Woningmarkt. Onderdeel van de afspraken is het jaarlijks monitoren van de ontwikkelingen in de betaalbare voorraad. Deze derde monitor is gebaseerd op gegevens over 215. De resultaten vormen input voor het eveneens jaarlijkse bestuurlijke gesprek hierover tussen de gemeenten en de corporaties. Ook vormt de monitor input voor de samenwerking op deelregionaal niveau. De monitor brengt de ontwikkeling in de voorraad en het aanbod aan betaalbare huurwoningen in beeld. Is er voldoende als gekeken wordt naar de behoefte van de huishoudens die hierop zijn aangewezen? Huishoudens met een laag inkomen (tot 34.911) zijn vooral aangewezen op het sociale huursegment van met name corporaties. Huishoudens met een laag middeninkomen tot 44.657 zijn aangewezen op het betaalbare middensegment huur- en koopwoningen (respectievelijk tot 971 huur en 2. koop). Voor zover aanwezig zijn daarom ook gegevens over het middensegment op de woningmarkt opgenomen. De sociale huurvoorraad neemt af en de doelgroep groeit In de Stadsregio groeien de omvang van de sociale huurvoorraad en de omvang van de doelgroep die voor een sociale huurwoning in aanmerking komt steeds meer naar elkaar toe. In Amsterdam komt een evenwicht meer in zicht. In Zaanstreek-Waterland en Amstel-Meerlanden is de doelgroep groter geworden dan de sociale voorraad. Het aandeel van sociale huurwoningen (particulier en corporatiebezit) in de woningvoorraad is licht afgenomen. Het aantal sociale huurwoningen in corporatiebezit is in 215 met circa 3. woningen afgenomen, iets minder dan in 214. De daling in 215 doet zich voor in alle deelregio s maar absoluut en relatief gezien het meest in Amsterdam. In deelregio Amstel-Meerlanden is de afname in 215 beperkt. Regiobreed zijn minder sociale corporatiewoningen gesloopt, geliberaliseerd en vooral verkocht, maar ook minder woningen nieuw gebouwd. Liberalisatie en verkoop door corporaties betekenen een krimp van de sociale huurvoorraad, maar dragen tegelijkertijd in veel gevallen bij aan een betaalbaar middensegment. Op basis van de prognoses van de corporaties 1, zoals gepresenteerd tijdens de Conferentie Betaalbare Voorraad van 1 april 216, zal hun sociale huurvoorraad in de periode 216-22 in een minder snel tempo krimpen, mede door minder verwachte verkoop en liberalisatie. Dit geldt overigens voor Amsterdam en voor Zaanstreek-Waterland. In Amstel-Meerlanden is een afname van het tempo van krimp niet voorzien. De doelgroep die qua inkomen in aanmerking komt voor een sociale huurwoning (< 34.911) is sinds 213 licht gegroeid. In combinatie met de afname van de sociale huurvoorraad betekent dit een toenemende druk op het sociale huursegment, Overigens doen niet alle huishoudens met een laag inkomen een beroep op de sociale huurvoorraad. Een deel van hen woont in een (goedkope) koopwoning, met name buiten Amsterdam. De inkomensgroep met een laag middeninkomen (tussen 34.911-44.657), die niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, is vooral aangewezen op betaalbare koop (maximaal 2.) en het betaalbare vrije huur segment (tussen 711-971). Beide segmenten zijn gegroeid de afgelopen jaren. Hier zijn regionale verschillen zichtbaar; in deelregio Zaanstreek-Waterland en in mindere mate in Amstel-Meerlanden kunnen lage middeninkomens terecht in de betaalbare koop, in deelregio Amstel-Meerlanden en Amsterdam in beperkte mate ook in het betaalbare middensegment huur. De forse groei van het betaalbare koopsegment in met name Zaanstreek-Waterland en Amstel-Meerlanden hangt vooral samen met waardedalingen als gevolg van de economische crisis. De woningmarkt is vanaf 215 fors aangetrokken, eerst in Amsterdam, nu ook steeds meer daar buiten. Deze groei kan dus ook weer snel te niet worden gedaan. Het aanbod van sociale huurwoningen neemt af Voor de woningzoekende die een reguliere sociale huurwoning 2 zoekt, is niet zozeer de omvang van de sociale huurvoorraad van belang, maar het vrijkomend aanbod dat te huur wordt aangeboden. De doelgroep is daarmee vooral afhankelijk van het aanbod van corporaties. Al sinds lange tijd neemt dit aanbod af: van ca. 16. per jaar in 25 naar circa 11. woningen 1 dpi s corporaties opgave 215. Zie ook Regionaal Actieprogramma Wonen 216-22. in 215. In alle deelregio s is het aantal verhuringen afgenomen, het meest in Amsterdam en in Amstel-Meerlanden. Een belangrijke oorzaak voor de daling is de dalende mutatiegraad. Een andere belangrijke oorzaak is dat bijna drie op de tien vrijkomende sociale huurwoningen niet meer sociaal verhuurd worden, maar na vrijkomst worden gesloopt, geliberaliseerd of verkocht. Overigens worden door nieuwbouw ook woningen aan het aanbod toegevoegd, maar het aantal opleveringen is momenteel beperkt. Van het krimpende aanbod worden jaarlijks meer sociale huurwoningen verhuurd aan voorrangskandidaten en aan bijzondere doelgroepen, zoals statushouders, die direct worden bemiddeld. Daardoor ervaren reguliere woningzoekenden dat het aanbod nog beperkter is. De vijver waarin deze reguliere woningzoekende vist, wordt steeds kleiner. Dit is terug te zien in een door de jaren heen stijgend aantal reacties van woningzoekenden per woning en een oplopende inschrijfduur bij acceptatie van de woning. 3 Het aanbod aan sociale huurwoningen is niet representatief voor de sociale voorraad. Er komen relatief weinig eengezinswoningen beschikbaar en het aanbod heeft gemiddeld een hogere huurprijs. Perspectief op verbetering betaalbaarheid voor laagste inkomens De netto huurquotes van huurders zijn nog minimaal even hoog als in 213. Hoe lager het inkomen hoe hoger het deel van het inkomen dat aan huur wordt uitgegeven. Daarnaast hebben nieuwe huurders aanzienlijk hogere huurquotes dan huurders die al langer in hun woning wonen. Vanaf 213 zien we weer een lichte stijging in het aandeel verhuringen van woningen met een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens ( 618). Alleen in deelregio Amstel-Meerlanden is in 215 een lichte daling van het aandeel verhuringen onder de aftoppingsgrens te zien. De toename van het aanbod woningen met een huurprijs tot 618 duidt o.a. op het voorsorteren op de invoering per 216 voor corporaties van het passend toewijzen. Driekwart 2 Een zelfstandig huurwoning met een regulier huurcontract (dus geen studentenwoning, onzelfstandige eenheid of tijdelijk huurcontract) 3 Zie rapportage Woonruimteverdeling 215, Stadsregio Amsterdam. van de woningzoekenden in de regio behoort tot de primaire doelgroep en is door de invoering van het passend toewijzen vanaf 216 aangewezen op een huurwoning met een huur tot de aftoppingsgrenzen 4. De effecten van de invoering van het passend toewijzen per januari 216 kunnen voor het eerst in de volgende monitor gemeten worden. De betaalbaarheid voor de primaire doelgroep zou hiermee kunnen verbeteren. Sociale huursector is vergrijsd en verstopt De sociale huurwoningen in de stadsregio worden deels bewoond door huishoudens die daar op basis van hun inkomen niet opnieuw voor in aanmerking zouden komen. Dit aandeel is sinds 213 flink afgenomen, en varieert per deelregio. Bij de corporatiewoningen is deze goedkope scheefheid relatief laag in Amsterdam (18%) en relatief hoog in Amstel-Meerlanden (27%). Het betreft voor de helft huishoudens met een midden- of hoger inkomen en voor de andere helft huishoudens met een laag middeninkomen, die soms maar net teveel verdienen. De verwachting is dat in de toekomst maar weinig huurders zullen uitstromen vanuit de sociale huursector naar andere sectoren van de woningmarkt. Driekwart van de huurders kan worden gekarakteriseerd als blijver. Dat hangt onder meer samen met het feit dat de helft van de corporatiehuurders 55 jaar of ouder is. Senioren zijn weinig verhuisgeneigd. De groep van wie verwacht kan worden dat zij op zoek gaan naar een woning buiten de sociale sector - doordat zij nog jong zijn, hoger zijn opgeleid dan wel al een wat hoger inkomen hebben (de vlotters ) - betreft maar 7% van de huurders. Ook over de doorstroming bínnen de sociale huursector zijn de verwachtingen niet hoog gespannen. Hierbij spelen een rol de relatief hoge leeftijd van de huurders, het jaarlijks afnemende aanbod en de (nu nog hoge) huursprong. Dat betekent dat de sociale huursector van corporaties flink is verstopt. Van het verleiden van senioren om te verhuizen naar een gelijkvloerse woning en een grote (eengezins)woning vrij te maken voor een nieuwe huurder moeten qua aantallen geen hoge verwachtingen worden gekoesterd. Maar waar het lukt, is het zeer de moeite waard. 4 Zie ook begrippenlijst onder aftoppingsgrens 4 5
1 Inleiding In particuliere sociale huurwoningen wonen in vergelijking met de corporatiewoningen meer jongeren en ook meer huishoudens met een midden- of hoger inkomen. De doorstroming is hier dan ook groter. Jonge mensen wonen in niet reguliere huisvesting In de reguliere sociale huurwoningen is nog maar weinig plaats voor jongeren. Dat geldt voor alle delen van de stadsregio. Huishoudens tot 35 jaar bezetten slechts 11% van deze woningen. Voor hen zijn er wel steeds meer alternatieve mogelijkheden gekomen. Corporaties bieden naast reguliere sociale huurwoningen en vrije sectorhuurwoningen ook andere huisvestingsmogelijkheden aan. Het gaat om studentenwoningen, tijdelijke verhuur en gebruiksovereenkomsten, met name gericht op studenten en andere jonge mensen. Het betreft dus specifieke doelgroepen en vormt een apart segment met eigen verhuurkanalen. Hoewel de niet-reguliere voorraad beperkt is qua omvang (circa 8% van het corporatiebezit), is de doorstroming heel groot en zijn er in dit segment meer verhuringen dan in de reguliere sociale voorraad. In vooral Amstel-Meerlanden maar ook in Amsterdam overtreft het aantal verhuringen in dit segment ver het aantal verhuringen van reguliere sociale huurwoningen. In Zaanstreek-Waterland komen dergelijke verhuringen echter nagenoeg niet voor. Een aandachtspunt is of het de huurders met tijdelijke contracten na afloop lukt om een andere woning te vinden in de Stadsregio (of daarbuiten) die past bij hun portemonnee. Daarnaast komt de vraag op hoe jongeren in Zaanstreek-Waterland zich redden, waar jongeren wel vooral op de reguliere sociale huur zijn aangewezen. Alternatieven voor sociale huur Niet alleen de druk op de sociale huurmarkt is hoog. Door de toenemende aantrekkingskracht van de Amsterdamse regio geldt dit ook alle andere segmenten van de regionale woningmarkt. Uit de vraagdrukanalyse komt met name ook een grote druk op de middeldure huur en op de dure koopsector naar voren. Om doorstroming te bevorderen dienen er voldoende geschikte alternatieven te zijn buiten het sociale huursegment. Corporaties dragen bij aan dat aanbod door verkoop en liberalisatie van sociale huurwoningen. Nu realiseren corporaties soms ook nieuwbouw in het middensegment, maar in de Woningwet 215 zijn die mogelijkheden sterk beperkt. Betaalbare en (in mindere mate) goedkope koopwoningen zijn in de regio voorhanden. Zaanstreek-Waterland biedt daarvoor de meeste mogelijkheden. Het prijsniveau komt door de aantrekkende woningmarkt wel onder druk te staan. De regionale voorraad middensegment huur is relatief klein (6%), maar genereert verhoudingsgewijs veel aanbod (12%). Vooral corporaties vervullen nu een belangrijke rol in het aanbieden van huurwoningen in dit betaalbare middensegment huur (tot 971). In deelregio Amstel-Meerlanden en Amsterdam is dit segment een belangrijk alternatief voor (lage) middeninkomens. In deelregio Zaanstreek-Waterland is het een bescheiden segment en vooral een tijdelijk alternatief voor zowel lage als hoge middeninkomens. Het middensegment is vooral belangrijk voor (semi)starters op de woningmarkt (vestigers, jongeren, gescheiden mensen). Naast mogelijkheden voor doorstromers uit de sociale huur biedt het middeldure huursegment dus ook een toegang voor nieuwkomers, die in andere segmenten moeizaam woningen kunnen betrekken. 1.1 Aanleiding Intentieverklaring Betaalbare Voorraad 214 en Samenwerkingsagenda Regionale Woningmarkt 216-22 De gemeenten van de Stadsregio Amsterdam en de corporaties van het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad (PWNR) zien de huisvesting van huishoudens met een laag inkomen (tot EU-grens 34.911, prijspeil 215) als een gezamenlijke zorg. De omvang van de sociale huurwoningvoorraad en vooral het beschikbare aanbod voor woningzoekenden staan in de Stadsregio Amsterdam als gevolg van allerlei ontwikkelingen onder grote druk. Vanuit deze zorg zijn beide partijen in 214 de Intentieverklaring Betaalbare Voorraad 214 overeengekomen. Hierin hebben partijen verklaard zich in te spannen voor het behoud van voldoende aanbod aan betaalbare (sociale huur)woningen met een goede spreiding over de regio, een goede benutting van die voorraad en de uitbreiding van een betaalbaar middensegment. Want ook voor de huishoudens met een laag middeninkomen (tussen EU-grens en 44.657, prijspeil 215) zijn de mogelijkheden in deze woningmarkt beperkt. Ook zijn er afspraken gemaakt over de wijze van samenwerking. Onder andere over het volgen van ontwikkelingen door jaarlijkse monitoring. Op basis daarvan wordt vervolgens jaarlijks op bestuurlijk niveau besproken of de verschillende groepen op de woningmarkt verhoudingsgewijs voldoende worden bediend of dat er aanleiding is tot het bijstellen van het regionaal kader dan wel de lokale prestatieafspraken. In 216 hebben de portefeuillehouders wonen van de 15 gemeenten in de Stadsregio bovendien de Samenwerkingsagenda Regionale Woningmarkt 216-219 vastgesteld als onderling afsprakenkader en als basis voor het Regionaal Actie Programma 216-22. De regionale samenwerking op het gebied van wonen zal daarnaast plaatsvinden binnen de deelregio s. In deze Samenwerkingsagenda hebben de gemeenten de ambities voor de betaalbare voorraad op enkele punten verder aangescherpt: - een gelijkblijvend aanbod sociale huurwoningen in de deelregio s Zaanstreek-Waterland en Amstel-Meerlanden; - een gelijkblijvende slaagkans voor de primaire doelgroep in het licht van passend toewijzen; - 5% aanbod aan alternatieven voor sociale huur. Deze aspecten worden eveneens belicht in deze monitor en betrokken in de bestuurlijke gesprekken. 1.2 Doel In dat kader ligt voor u de rapportage Monitor Betaalbare Voorraad 216. Dit is inmiddels de derde monitor en is gebaseerd op de gegevens over 215. De monitor beoogt ontwikkelingen in de betaalbare voorraad en het betaalbare aanbod voor woningzoekenden inzichtelijk te maken. Deze ontwikkelingen en gesignaleerde knelpunten vormen inbreng voor het jaarlijkse bestuurlijke gesprek tussen gemeenten en corporaties op het niveau van de Stadsregio. Ook vormen de resultaten input voor de bestuurlijke samenwerking tussen partijen op deelregionaal niveau. De monitor schetst, in lijn met de vorige monitoren, een beeld van de ontwikkelingen in de betaalbare voorraad en het betaalbare aanbod uit die voorraad in relatie tot (de vraag van) de doelgroepen die er recht op hebben c.q. erop zijn aangewezen. Hierbij wordt ingezoomd op de corporatiewoningen. Verschillen tussen de drie deelregio s Amsterdam, Zaanstreek-Waterland en Amstel-Meerlanden worden belicht. Er is uitgebreid aandacht voor de dynamiek in de corporatievoorraad en de betaalbaarheid. Ook worden de rol en het belang van het middensegment huur en koop beschreven. 1.3 Beschikbare data De monitor betaalbare voorraad is in ontwikkeling. De Monitor 214 was gebaseerd op gegevens van de corporaties via het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad (PNWR) en presenteerde gegevens op gemeentelijk niveau. De Monitor 215 werd waar mogelijk aangevuld met gegevens over de particuliere sociale huursector, de betaalbare koopsector en de middeldure huursector. Hiertoe zijn data gebruikt uit het eerste onderzoek Wonen in de Regio Amsterdam (WiRA) uit 213. Tevens kwam de focus te liggen op het deelregionale niveau en werden gegevens op gemeentelijk niveau separaat beschikbaar gesteld in een tabellenset. Tenslotte is een duidelijker onderscheid gemaakt tussen cijfers over de reguliere woningen en onzelfstandige en studentenwoningen, aangezien deze beide laatste categorieën een duidelijk andere doelgroep bedienen. Voor de Monitor 216 kon tevens gebruik worden gemaakt van het tweede onderzoek Wonen in de Regio Amsterdam uit 215. Ook is er op enkele onderdelen sprake van een verdere verdieping (scheve en passende bewoning (2.4), het doorstroompotentieel binnen de sociale huursector (5.2) en het middensegment huur (5.3)). Er is in de rapportage minder aandacht besteed aan onzelfstandige en studentenwoningen. De corporatiegegevens over deze woningen zijn wel beschikbaar in de tabellenset. 6 7
2 Voorraad, huishoudens en bewoning 1.4 Leeswijzer HOOFDSTUK 2 geeft inzicht in de samenstelling en ontwikkeling van de woningvoorraad en de inkomensgroepen in de Stadsregio en in de bewoning (welke huishoudens wonen in welke segmenten). Specifieke aandacht is er voor de bewoning van de betaalbare voorraad en de sociale huurvoorraad van de corporaties in het bijzonder. Tevens wordt ingegaan op ontwikkeling van de sociale huurvoorraad in bezit van de corporaties. HOOFDSTUK 3 focust op het vrijkomende sociale huuraanbod van de corporaties en daarmee op de beschikbaarheid voor de lage inkomens. Hoe ontwikkelt het aanbod zich en hoe is het samengesteld? HOOFDSTUK 4 gaat in op de ontwikkeling van de betaalbaarheid voor huurders. Welke groepen hebben te maken met relatief hoge huurlasten in relatie tot het inkomen? En hoe ontwikkelt het woningaanbod naar huurprijs zich in relatie tot passend toewijzen in de toekomst? HOOFDSTUK 5 gaat over vraagdruk, over kansen op doorstroming in het sociale huursegment en over het middensegment, met name de middeldure huur. De specifieke functie van het middensegment in de woningmarkt staat hierbij centraal. In dit hoofdstuk ligt de focus op de omvang en samenstelling van de woningvoorraad in relatie tot de inkomensopbouw van de huishoudens in de Stadsregio Amsterdam. Allereerst wordt ingegaan op de vraag wat verstaan wordt onder betaalbare voorraad en welke inkomensgroepen als doelgroepen worden beschouwd. Dan kijken we hoe de betaalbare woningvoorraad is samengesteld en zich ontwikkelt, mede in relatie tot de samenstelling en de ontwikkeling van de huishoudens naar inkomen. Vervolgens gaan we in op de bewoning. Welke inkomensgroepen wonen in welke segmenten van de woningmarkt? Niet iedereen met een laag inkomen woont namelijk in een sociale huurwoning. We zoomen verder in op de bewoning van corporatiewoningen. In hoeverre wonen huurders relatief goedkoop of relatief duur? Tenslotte wordt de ontwikkeling van de omvang van de sociale corporatievoorraad in beeld gebracht. 2.1 Betaalbare voorraad en de doelgroepen Wat verstaan we onder de betaalbare voorraad? En wie zijn de doelgroepen die daarop aanspraak maken of een beroep doen op die voorraad? De betaalbare voorraad bestaat uit die segmenten van de woningvoorraad die bereikbaar zijn voor huishoudens die op grond van hun inkomen recht hebben op c.q. aangewezen zijn op de betaalbare voorraad. Deze segmenten en doelgroepen zijn aangegeven in tabel 2.1 5 en uitgebreider toegelicht in de begrippenlijst in de bijlage. Voor de afbakening van de doelgroepen en de huurvoorraad is in deze rapportage deels aangesloten bij de huurtoeslaggrenzen die het Rijk vaststelt. Voor de koopgrenzen is uitgegaan van de leencapaciteit van huishoudens volgens de normen van de Nationale Hypotheekgarantie 6. Bij figuur 2.1 hoort een belangrijke toelichting op drie punten t.a.v. de huishoudens met een laag middeninkomen. Voor de bovengrens van de middeldure huur is in het rapport om praktische redenen uitgegaan van 971 7. Deze grens hoort eigenlijk bij een inkomen van 1,5 keer modaal, circa 5.. Strikt genomen zou de bovengrens 872 bedragen. Ten tweede moet rekening worden gehouden met het feit dat in de tabel maximale grenzen staan. Dat betekent dat voor een huishouden met een laag middeninkomen net boven 34.911 een huur van circa 9 waarschijnlijk niet meer betaalbaar is. Ten tweede hebben meerpersoonshuishoudens doorgaans hogere uitgaven waardoor zij minder overhouden voor hun woonuitgaven. Zo zal een middeldure huurwoning van bijvoorbeeld 9 redelijk betaalbaar zijn voor een alleenstaande met een laag middeninkomen, maar voor een gezin met een zelfde inkomen is dit moeilijker op te brengen. In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de betaalbaarheid en de huurlasten. 5 Omdat in deze monitor gegevens zijn gebruikt uit het onderzoek Wonen in de Regio Amsterdam (WiRA) uit 215, is voor de woningsegment- en inkomensgrenzen uitgegaan van prijspeil 215, evenals in de vorige monitor. 6 Nationale Hypotheekgarantie (van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen) garandeert een bij het inkomen passende hypotheek. De Stichting houdt hiervoor de Nibud-normen aan voor verantwoord lenen. 7 In de Monitor Betaalbare Voorraad 215 werd 871 gehanteerd als bovengrens voor lage middeninkomens. 8 9
FIGUUR 2.2.1 Verdeling woningvoorraad naar segmenten en huishoudens naar inkomen, SRA totaal FIGUUR 2.2.2 Verdeling woningvoorraad naar segmenten en huishoudens naar inkomen, Amsterdam FIGUUR 2.2.3 Verdeling woningvoorraad naar segmenten en huishoudens naar inkomen, Zaanstreek-Waterland Sociale huur betreft alle huurwoningen met een huur tot de liberalisatiegrens (in 215 711), zowel van corporaties als van particuliere verhuurders. De sociale huursector van corporaties is niet toegankelijk met elk inkomen. Sinds 211 verplicht het Rijk corporaties om jaarlijks 9% van hun aanbod toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot 34.911 (215), oftewel de groep lage inkomens. Maximaal % mag toegewezen worden aan hogere inkomens. Vanaf 1 juli 215 is dat percentage voor de duur van enkele jaren verhoogd naar 2% en mag jaarlijks ook maximaal % worden toegewezen aan huishoudens met een laag middeninkomen tussen 34.911 en 38.95 (215). Binnen de sociale huur onderscheidt deze rapportage op enkele onderdelen ook de goedkope sociale huur, met name van belang voor de primaire doelgroep (de inkomensgroep die voor huurtoeslag in aanmerking kan komen). Binnen de groep lage inkomens wordt de primaire doelgroep onderscheiden (deze huishoudens komen op basis van hun inkomen voor huurtoeslag in aanmerking) en de secundaire doelgroep (inkomen tussen huurtoeslaggrens en 34.911). De secundaire doelgroep kan behalve in een sociale huurwoning eventueel ook in een goedkope koopwoning terecht (tot 152.). De groep lage middeninkomens zijn de huishoudens met een inkomen vanaf 34.911 tot 44.657 (215). Dit is de groep die nauwelijks in aanmerking komt voor een sociale huurwoning vanwege de toewijzingsgrens en is aangewezen op de betaalbare koop (tot 2.) en de middeldure vrije sectorhuur (tot 872/ 971). Zoals gezegd kan een groot deel van de lage middeninkomens zich eigenlijk geen vrije sectorhuurwoning veroorloven. Dit geldt in het bijzonder voor de meerpersoonshuishoudens. FIGUUR 2.1 Grenzen betaalbare voorraad en doelgroepen ( prijspeil 215) segment maximale huur/koopgrens Doelgroep Goedkope sociale huur ( tot aftoppingsgrens) < 618 Primaire doelgroep 21.95 (eenpers.hh) 29.8 (meerpers.hh) Sociale huur < 711 Lage inkomens < 34.911( EU grens) Goedkope koop 152. % 9 8 7 6 5 4 2 35 9 3 4 49 12 4 6 48 213 215 213 215 huur > 971 en koop > 2. koop 152. - 2. koop < 152. huur 711-971 huur < 711 midden- en hoge inkomens (vanaf 44.657) lagere middeninkomens (EU-grens - 44.657) inkomens vanaf huurtoeslaggrens tot EU-grens ( 34.911) lage inkomens tot huurtoeslaggrens Bron: WiRA 213 en 215, bewerking RIGO 43 14 16 27 42 13 17 28 % 9 8 7 6 5 4 2 27 7 3 4 6 26 7 4 6 57 213 215 213 215 2.2 Ontwikkeling inkomens huishoudens en voorraad In deze paragraaf wordt beschreven hoe de betaalbare voorraad en de inkomensgroepen die daarop zijn aangewezen (conform figuur 2.1) zich tot elkaar verhouden. Hiertoe wordt de zelfstandige woningvoorraad 8 met de zelfstandig wonende huishoudens vergeleken. Ook vergelijken we de ontwikkelingen tussen 213 en 215. Voor de Stadsregio als geheel is dit in beeld gebracht in figuur 2.2.1. Het aandeel lage inkomens (tot de EU-grens), de groep die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, is tussen 213 en 215 licht toegenomen van 43% naar 45%. De economische crisis en mogelijk ook de vergrijzing (meer gepensioneerden) zijn hierop van invloed. In dezelfde periode is het sociale huursegment (< 711), in bezit van zowel corporaties als particuliere verhuurders, licht afgenomen van 49% naar 48%. Het aandeel van beide segmenten groeit dus naar elkaar toe. De bovenkant van deze inkomensgroep kan eventueel ook terecht in een goedkope koopwoning (< 152.), maar dit segment betreft slechts 4% van de woningvoorraad in de Stadsregio. 38 14 16 32 37 11 18 34 % 9 8 39 28 47 45 7 6 24 5 17 13 4 6 3 8 5 16 18 18 2 36 36 19 23 213 215 213 215 FIGUUR 2.2.4 Verdeling woningvoorraad naar segmenten en huishoudens naar inkomen, Amstel-Meerlanden % 9 8 7 6 5 56 45 56 51 7 14 15 4 1 3 14 5 7 14 16 2 Middeldure vrije sector huur 711-971 Lage middeninkomens 34.911-44.657 Betaalbare koop 152. - 2. 8 De indeling naar koopprijs is in het onderzoek Wonen in de Regio Amsterdam (WiRA) gebaseerd op de WOZ-waarde. 31 31 16 18 213 215 213 215 11
De lagere middeninkomens maken 13% uit van alle huishoudens, nagenoeg even veel als in 213. De woningvoorraad die voor deze huishoudens bereikbaar is (huur 711-971 en koop < 2.; dit is dus inclusief de goedkope koop) is toegenomen van 16% naar 22%. Aan de toename van middeldure huur heeft onder meer liberalisatie van sociale huurwoningen bijgedragen. De toename van het aandeel goedkope en betaalbare koopwoningen hangt deels samen met naar beneden bijgestelde WOZ-waarderingen; dit aandeel kan weer veranderen als de WOZ-waarderingen stijgen. Ook verkoop van huurwoningen door corporaties heeft bijgedragen aan een grotere voorraad koopwoningen in het goedkope en betaalbare segment. De samenstelling van de woningvoorraad en van de inkomensgroepen varieert tussen de deelregio s (zie figuur 2.2). In Amsterdam zien we in vergelijking met de Stadsregiototalen een relatief groot aandeel lage inkomens. Dit aandeel is de afgelopen jaren, evenals in de andere deelregio s, nog iets gestegen. Amsterdam beschikt over een fors aandeel sociale huur, niet alleen corporatiewoningen, maar ook particuliere huurwoningen. Het aandeel sociale huur krimpt. Deze krimp geldt voor beide eigendomssegmenten. Volgens de afspraken in de regionale Samenwerkingsagenda 216-22 mag de omvang van het sociale huursegment in Amsterdam dalen tot de dynamische balans is bereikt waarop het aantal huishoudens dat op de sociale huurwoningen is aangewezen minimaal gelijk is aan de beschikbare voorraad voor deze doelgroep. Dit evenwicht is nog niet bereikt, maar komt wel dichterbij. Was de verhouding lage inkomens sociale huurvoorraad in 213 nog 48% om 6%, twee jaar later is het 52% om 57%. Het aandeel lage middeninkomens in Amsterdam is afgenomen, terwijl het middensegment in de voorraad is gegroeid. Zaanstreek-Waterland en Amstel-Meerlanden lijken meer op elkaar dan op Amsterdam (zie figuur 2.2.3 en 2.2.4). Toch zijn er ook belangrijke verschillen. Amstel-Meerlanden kent het hoogste aandeel midden- en hoge inkomensgroepen en ook de duurdere koop is goed vertegenwoordigd. In Zaanstreek- Waterland zijn de middeninkomens wat sterker aanwezig en er is sprake van een relatief groot segment betaalbare koop. In dit gebied zijn ook iets meer goedkope koopwoningen te vinden. Het betaalbare koopsegment is de afgelopen jaren in zowel Zaanstreek-Waterland als Amstel-Meerlanden fors gegroeid. Dit kan worden verklaard door de daling van de WOZ-waarden. Ook in deze beide deelregio s is de groep lage inkomens de afgelopen jaren toegenomen (in Zaanstreek-Waterland betrof het vooral een toename van de huurtoeslagdoelgroep). De omvang van de sociale huursector is in vergelijking met 213 verhoudingsgewijs hetzelfde gebleven. Met een omvang van 36% van de voorraad in Zaanstreek-Waterland tegen 31% in Amstel-Meerlanden is de sociale huursector in Zaanstreek- Waterland wel groter. Ook de groep lage inkomens is er groter. Was er in zowel Zaanstreek-Waterland als Amstel- Meerlanden in 213 min of meer sprake van een evenwicht tussen het aandeel lage inkomens en het aandeel sociale huur, in 215 is in beide regio s het aandeel sociale huur kleiner dan de groep die daar aanspraak op zou kunnen maken. Overigens doen niet alle huishoudens met een laag inkomen een beroep op een sociale huurwoning. Een deel woont in andere segmenten van de woningmarkt, bijvoorbeeld al in een (afbetaalde) koopwoning, al of niet in het goedkope segment. De voorraad goedkope koopwoningen ( < 152.) is relatief klein binnen de Stadsregio (4%), maar in Zaanstreek-Waterland is deze voorraad groter (8%) in vergelijking met Amsterdam en Amstel-Meerlanden. 2.3 Hoe wordt de voorraad bewoond? Hoe wordt de woningvoorraad bewoond door de verschillende inkomensgroepen? Dit biedt inzicht in de functies die de verschillende segmenten van de woningmarkt vervullen voor de diverse inkomensgroepen. Niet iedereen woont passend volgens inkomen. Soms is dit een bewuste keuze, maar vaak is dit ontstaan als gevolg van inkomensgroei of inkomensdaling tijdens de bewoning. Ook kunnen de woonlasten voor een koopwoning (relatief) dalen in de loop der tijd. In de Stadsregio worden de sociale huurwoningen in ruime meerderheid bewoond door de doelgroep die hier aanspraak op kan maken (lage inkomens) (zie figuur 2.3). Vrije sector huurwoningen (in Zaanstreek-Waterland een heel klein segment) worden vooral bewoond door huishoudens met een midden of hoog inkomen. De verschillende segmenten koopwoningen worden bewoond door velerlei inkomensgroepen. Wel bestaat er een duidelijk verband: in de duurdere categorie wonen relatief veel midden en hogere inkomens, in de goedkopere koopwoningen wonen relatief meer lage inkomens. Zo worden koopwoningen met een koopprijs tot 152. door 46% bewoond door lage inkomens. Er zijn geen belangrijke verschillen tussen de deelregio s. FIGUUR 2.3 Bewoning in de huur- en koop sector: inkomenscategorieën per segment; SRA totaal 9 % 9 8 7 6 5 4 2 2x modaal 3 7 37 11 24 55 7 13 23 24 12 31 56 23 45 44.657 tot 2x modaal 34.911 44.657 ht. grens 34.911 inkomen tot ht.grens Bron: WiRA 215, bewerking RIGO 9 De opbouw van de voorraad en de huishoudens is gebaseerd op de (gewogen) enquêtegegevens uit WiRA 215. Dit kan afwijken van de CBS-telling. Tevens kunnen percentages afwijken door afrondingsverschillen. De huur-, koop- en inkomensgrenzen die zijn weergegeven betreffen peiljaar 215. 29 17 < 618 618 > 711 < 152. 152. > 2. 17 711 2. HUUR 13 21 21 8 KOOP 23 8 4 Huishoudens en hun huisvesting Kijken we vanuit het perspectief van de huishoudens, hoe zij wonen, dan is een duidelijk patroon te zien (figuur 2.4). Naarmate het inkomen hoger is, wonen huishoudens vaker in (duurdere) koopwoningen en in vrije sectorhuurwoningen. Naarmate het inkomen lager is, wonen huishoudens vaker in (goedkope) sociale huurwoningen. Bijna alle huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens wonen in een goedkope (< 618) (77%) of in een duurdere sociale huurwoning ( 618-711) (%). Van de huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens maar nog onder de EU-grens (de secundaire doelgroep) woont 62% in een sociale huurwoning; de rest woont in een koopwoning of in een vrije sector huurwoning. In Amsterdam wonen lage inkomens vaker in een sociale huurwoning dan in Zaanstreek-Waterland en Amstel- Meerlanden. Dit geldt ook voor andere inkomensgroepen. Zo woont bijna de helft van de lage middeninkomens in Amsterdam in een sociale huurwoning, tegen 2% in de andere deelregio s. In Zaanstreek-Waterland en Amstel- Meerlanden betrekken midden- en hogere inkomens, maar ook een deel van de lage inkomens vaker een koopwoning. Midden en hogere inkomens in Amsterdam en in mindere mate in Amstel-Meerlanden wonen ook relatief vaak in een vrije sector huurwoning. Deze verschillen tussen de deelregio s hangen nauw samen met de verschillen in de samenstelling van de woningvoorraad. 12 13
2.4 Hoe wordt de sociale huurvoorraad van corporaties bewoond? We zoomen in op de bewoning van de circa 233. zelfstandige sociale huurwoningen in de Stadsregio die in bezit zijn van de corporaties, en dan met name op de vraag in hoeverre de huurders gezien hun inkomen relatief duur of relatief goedkoop wonen. Op basis van de door het Rijk in 211 vastgestelde toewijzingsgrens van 34.911 voor sociale huurwoningen van corporaties wordt doorgaans gesproken van goedkoop scheefwonen als huishoudens met een inkomen boven deze grens een sociale huurwoning bewonen. Om te bepalen in hoeverre corporatiehuurders met lage inkomens (< 34.911) relatief duur wonen, maken we gebruik van de recente normering voor passend toewijzen. Vanaf 1 januari 216 dienen corporaties passend toe te wijzen. Dit betekent dat corporaties aan ten minste 95% van de huishoudens met potentieel recht op huurtoeslag woningen moeten verhuren met een huurprijs tot de aftoppingsgrens. Voor 1- en 2- persoonshuishoudens ligt de aftoppingsgrens op 577, voor grotere huishoudens op 618. Deze verplichting geldt voor nieuw te verhuren woningen. Daarom besteden we hier ook aandacht aan in hoofdstuk 4. Hoewel deze normering dus niet geldt voor toewijzingen uit het verleden, geeft de projectie van deze nieuwe normen op de huidige bewoning wel een indicatie van de betaalbaarheid voor deze huurders. Binnen de Stadsregio wonen verreweg de meeste huurders van sociale huurwoningen van corporaties noch duur, noch goedkoop (71%). Circa % van de huurders woont relatief duur. Dit percentage verschilt weinig tussen de drie deelregio s. De goedkope scheefheid bedraagt gemiddeld 19% en is vanaf 214 afgenomen. Die afname kan worden verklaard doordat corporaties sinds 211 strikter naar inkomen moeten toewijzen, maar zeker ook door een verlaging van de inkomens tijdens de crisis. De mate waarin relatief goedkoop wordt gewoond varieert flink tussen de deelregio s (figuur 2.5). Tussen 18% in Amsterdam (24% in 213), 2% in Zaanstreek- FIGUUR 2.4 Bewoning naar inkomenscategorie: huur- en koopsegmenten per inkomenscategorie, SRA totaal % 9 8 7 6 8 5 4 6 2 5 2 77 54 32 15 5 Inkomen ht. grens 34.911 44.657 tot> 2 x tot ht. 34.911 44.657 2 x modaal modaal koop > 2. huur > 711 koop > 152. 2. huur 618 711 koop < 152. huur < 618 Bron: WiRA 215, bewerking RIGO Waterland (28% in 213) en 27% 11 in Amstel-Meerlanden (32% in 213) van de huurders van corporatiewoningen heeft een inkomen boven de inkomensgrens voor sociale huurwoningen. Deze scheefwoners behoren voor de helft tot de lage middeninkomens (voor meerpersoonshuishoudens uit deze groep geldt dat een middeldure huurwoning nauwelijks betaalbaar is, zie hoofdstuk 4) en voor de helft tot de middenen hogere inkomens. In de deelregio Amstel-Meerlanden treffen we duidelijk het hoogste aandeel goedkoop wonende huishoudens aan. In dit gebied zijn relatief weinig betaalbare c.q. aantrekkelijke alternatieve woonmogelijkheden in het middensegment voor handen, wat belemmerend werkt voor de doorstroming. In hoofdstuk 4 gaan we verder in op dit onderwerp. In de Monitor Betaalbare Voorraad 215 bleek dat de goedkope scheefheid in de particuliere sociale huur aanmerkelijk groter is dan in de sociale huurwoningen van corporaties. Voor particuliere sociale huurwoningen gelden bij toewijzing ruimere inkomensgrenzen. Het betreft dus een dwarsdoorsnede van de huurmarkt; sommige huurders wonen al lang op hun adres en hun inkomen kan sinds de toewijzing zijn veranderd. Het overzicht zegt iets over de vraag of huurders al of niet goedkoop of duur wonen volgens de passendheidsnormen per 1 januari 216. 11 Er zijn diverse redenen om in relatie tot scheefwonen niet deze strikte toewijzings-definitie te hanteren omdat een deel van de scheefwoners rechtmatig in een sociale huurwoning woont; men is er komen wonen toen deze inkomenseisen er nog niet waren, een deel van de huishoudens met een hoger inkomen is volgens de regelgeving gehuisvest. 14 15
TABEL 2.5 Passendheid in het sociale huursegment van corporaties 12 SRA totaal inkomen tot ht-grens tot EU-grens tot 44.657 meer dan 44.657 1 en 2 pers. 3 + pers. tot 1e aft.grens 37% 12% 2% % % 78% tot 2e aft.grens 4% % tot lib.grens 6% 2% 12% 44% 14% 22% % % % relatief duur relatief goedkoop % 19% Amsterdam inkomen tot ht-grens tot EU-grens tot 44.657 meer dan 44.657 1 en 2 pers. 3 + pers. tot 1e aft.grens 38% 13% 19% 9% 9% 8% tot 2e aft.grens 3% 9% tot lib.grens 6% 2% 11% 45% 16% 21% 9% 9% % relatief duur relatief goedkoop % 18% 2.5 Ontwikkeling omvang corporatievoorraad De corporaties hebben eind 215 in de hele regio ruim 256. zelfstandige huurwoningen 13 in bezit, waarvan bijna 49. in Zaanstreek-Waterland, ruim 36. woningen in Amstel- Meerlanden en 17. woningen in Amsterdam. Daarnaast bezitten de corporaties in de regio nog ruim 22. zelfstandige studentenwoningen of onzelfstandige (studenten)eenheden. Net zoals eerdere jaren is in 215 een daling van het aantal sociale huurwoningen te zien: per saldo betreft de afname circa 3. sociale huurwoningen (-1,3% t.o.v. voorraad zelfstandige woningen 215). De afname doet zich in alle deelregio s voor, maar zowel absoluut als relatief het meest in FIGUUR 2.6 Mutaties in de sociale huurvoorraad per deelregio 214-215 1. Amsterdam. In Amstel-Meerlanden is de afname in 215 heel beperkt, vooral door minder sloop (zie figuur 2.6). De ontwikkeling van de omvang van de sociale corporatievoorraad is een optelling van de afname door liberalisatie, sloop en verkoop (aan zittende huurders en bij mutatie) en de toevoeging door nieuwbouw. Het saldo van afname van de sociale huurvoorraad was in 215 iets minder dan in 214 (circa 38), ondanks minder nieuwbouw. Dat komt vooral door minder verkopen. Overigens leidt alleen sloop tot een afname van de woningvoorraad. Verkoop en liberalisatie van sociale huurwoningen dragen bij aan een groter middensegment (zie hoofdstuk 5). Deze woningen worden daarmee in de meeste gevallen bereikbaar voor huishoudens met een laag middeninkomen. Zaanstreek-Waterland inkomen tot ht-grens tot EU-grens tot 44.657 meer dan 44.657 1 en 2 pers. 3 + pers. tot 1e aft.grens 33% 9% 25% % % 77% tot 2e aft.grens 4% 11% tot lib.grens 6% 3% 13% 41% 11% 28% % % % relatief duur relatief goedkoop 9% 2% Amstel-Meerlanden inkomen tot ht-grens tot EU-grens tot 44.657 meer dan 44.657 1 en 2 pers. 3 + pers. tot 1e aft.grens 32% 4% 22% 14% 13% 69% tot 2e aft.grens 4% 16% tot lib.grens 7% 3% 15% 41% 6% 25% 14% 13% % relatief duur relatief goedkoop 11% 27% -1. -2. -3. -4. nieuwbouw sociale huur sloop liberalisatie verkoop saldo reguliere sociale huur Bron: PWNR 214 215 214 215 214 215 Amsterdam Zaanstreek-Waterland Amstel-Meerlanden Bron: WiRA 215, bewerking RIGO noot: exclusief huur onbekend 12 Door afrondingsverschillen tellen niet alle percentages exact op tot de subtotalen. 13 Bron: Databank, PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Inclusief sociale huur en vrije sectorhuur. 16 17
2.6 Conclusie Door een toename van de groep lage inkomens, die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, naar 45% en een lichte afname van het aandeel sociale huurvoorraad (zowel corporatiebezit als particulier bezit) naar 48% groeit het aandeel van beiden segmenten naar elkaar toe. De sociale huurvoorraad in bezit van corporaties is in 215 verder afgenomen, met name in Amsterdam en in mindere mate in Zaanstreek-Waterland. De afname is minder groot dan in 214, vooral door minder verkopen. De verschillen tussen Amsterdam enerzijds en Zaanstreek- Waterland en Amstel-Meerlanden anderzijds zijn groot. De overmaat aan sociale huurwoningen ten opzichte van de doelgroep in Amsterdam wordt echter snel kleiner. In de deelregio s Zaanstreek-Waterland en Amstel-Meerlanden was in 213 al sprake van een evenwicht. In die gebieden leiden de ontwikkelingen van de laatste jaren tot een aandeel sociale huur in de voorraad dat kleiner is dan het aandeel van de doelgroep. De bovenkant van de groep lage inkomens kan eventueel ook in een goedkope koopwoning terecht, maar deze zijn zeer beperkt aanwezig. Het middensegment is gegroeid, zowel in de koop als in de middeldure huur. Verkoop en liberalisatie van sociale huurwoningen dragen hieraan bij, maar ook de lagere WOZwaardes. Met name in Zaanstreek-Waterland en Amstel- Meerlanden is het betaalbare koopsegment fors gegroeid. Het middensegment is nu groter dan de omvang van de groep lage middeninkomens. Met de snel toenemende druk op de woningmarkt in Amsterdam en ook steeds meer daar buiten, met stijgende koopprijzen tot gevolg, kan dit weer snel veranderen. Niet alle lage inkomens wonen passend volgens de gehanteerde normen. Vooral tijdens bewoning kan het inkomen veranderen. Wel woont het gros van de lage inkomens in een sociale huurwoning en het gros van de midden- en hogere inkomens in een koopwoning (en in toenemende mate in een vrije sector huurwoning). Samenhangend met de samenstelling van de woningvoorraad wonen in Zaanstreek-Waterland en Amstel- Meerlanden meer lage inkomens in een koopwoning dan in Amsterdam. De goedkope scheefheid in de sociale huursector is sinds 213 flink afgenomen. In Amstel-Meerlanden is de goedkope scheefheid bovengemiddeld. Midden- en hogere inkomens in de sociale huur hebben daar weinig betaalbare en aantrekkelijke alternatieven in het middensegment en de goedkope koopsector. 18 19
3 Vrijkomend aanbod van corporaties Voor de woningzoekende die een 3.1 Ontwikkeling aanbod FIGUUR 3.1 zelfstandige sociale huurwoning zoekt, is het vrijkomend aanbod in dit segment van belang. Daarvoor zijn deze woningzoekenden met name aangewezen op het aanbod Na een toename in 214, zien we in 215 weer een daling van het aantal verhuringen, naar een vergelijkbaar niveau als in 213 (zie figuur 3.1). Dat betekent dat er ten opzichte van 214 minder woningen beschikbaar zijn gekomen voor de woningzoekenden die een reguliere sociale huurwoning zoeken, maar evenveel als in 213. De ontwikkeling verschilt per deelregio. De afname in 215 is in Amsterdam relatief het grootst. In Zaanstreek-Waterland fluctueert het aanbod het minst. Ontwikkeling aantal verhuringen sociale huur 213-215 op basis van opgave corporaties 12.. 8. 6.636 6. 11.4 van corporaties. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de ontwikkeling van het sociale huuraanbod van corporaties, de effecten van verkoop, liberalisatie en sloop op het aanbod, de huurprijzen van het aanbod en de verdeling naar woningtype. Waar mogelijk is nagegaan hoe de samenstelling van het aanbod verschilt van de samenstelling van de voorraad sociale huurwoningen. Van het aanbod worden daarnaast jaarlijks meer sociale huurwoningen verhuurd aan voorrangskandidaten en aan bijzondere doelgroepen die direct worden bemiddeld. Uit de rapportage Woonruimteverdeling bleek al dat in 215 circa een derde van het totaal aantal verhuringen is toegewezen aan voorrangskandidaten en bemiddelde 14 kandidaten. Daardoor ervaren woningzoekenden die zoeken op basis van wachttijd dat het aanbod voor hen nog beperkter is. De vijver waarin deze reguliere woningzoekende vist, wordt steeds kleiner. Dit is terug te zien in een door de jaren heen stijgend aantal reacties van woningzoekenden per woning en een oplopende inschrijfduur bij acceptatie van de woning 15. Kijken we naar de langjarige trend op basis van het aantal verhuringen via WoningNet 16 dan zien we dat er in 25 nog ruim 16. sociale huurwoningen zijn verhuurd in Stadsregio Amsterdam, terwijl dit in 215 in totaal 11.4 woningen zijn. Een oorzaak voor de daling is de dalende mutatiegraad. Een andere oorzaak is dat, vaak in lijn met afspraken met gemeenten, door corporaties is gewerkt is aan de differentiatie van eenzijdige wijken: door sloop/nieuwbouw, verkoop en liberalisatie is het woningbestand diverser gemaakt. 3.2 Dynamiek in het niet-reguliere aanbod 17 Corporaties bieden naast reguliere sociale huurwoningen (en vrije sectorhuurwoningen) ook andere huisvestingsmogelijkheden aan voor hun doelgroep. Het gaat om studenten- 14 Voor zover afgemeld via Woningnet. 15 Zie rapportage Woonruimteverdeling 215, Stadsregio Amsterdam, PWNR. 16 Dit zijn alle sociale verhuringen via Woningnet exclusief directe bemiddelingen die niet via Woningnet zijn afgemeld. 4. 2.626 2. 1.778 213 214 215 213 214 215 213 214 215 213 214 215 Amsterdam Zaanstreek-Waterland Amstel-Meerlanden SRA totaal Bron: PWNR FIGUUR 3.2 Ontwikkeling aantal verhuringen via WoningNet vanaf 25 woningen, tijdelijke verhuur en gebruiksovereenkomsten, met name gericht op studenten en andere jonge mensen. Deze woningen en eenheden zijn niet beschikbaar voor reguliere woningzoekenden en vormen een apart segment. 12. Ze worden ook niet via Woningnet verhuurd, maar via aparte verhuurkanalen. De omvang van dit segment is beperkt; het. betreft ruim 22. eenheden, circa 8% van het totale bezit van de corporaties. 8. 71% daarvan is in Amsterdam gelegen en 26% in Amstel- 6. Meerlanden (Amstelveen en Diemen). In Zaanstreek- Waterland is dit segment verwaarloosbaar. 4. 2. 17 Uitgaande van de opgave van de corporaties. Er is een verschil met het aantal verhuringen volgens WoningNet. In 215 waren 25 6 7 8 9 11 12 13 14 15 er volgens de opgaven van de corporaties 596 meer woningen verhuurd in de Stadsregio met een huur tot de liberalisatiegrens. Amsterdam Z.str.Waterl Amst.-Meerl. In Amsterdam is het verschil 586 verhuringen, met als oorzaak waarschijnlijk de directe bemiddeling waaronder verhuur via Bron: PWNR instellingen. In de kleinere gemeenten ligt de oorzaak waarschijnlijk in de peildata. 2 21
FIGUUR 3.3 Ontwikkeling aantal verhuringen studentenwoningen (zelfst.onzelfst), tijdelijke verhuur en gebruiksovereenkomsten, 214-215 FIGUUR 3.4 Bestemming vrijgekomen sociale huurwoningen* Amsterdam 215 64 2 8 7 18. 15.411 Amsterdam 214 67 2 8 5 15. 12..423 Z.str.Waterl. 215 86 8 4 2 9. Z.str.Waterl. 214 8 3 6 6. 4.941 Amst.-Meerl. 215 87 8 6 3. 47 Amst.-Meerl. 214 81 7 6 7 214 215 214 215 214 215 214 215 Amsterdam Zaanstreek-Waterland Amstel-Meerlanden SRA totaal SRA totaal 215 71 16 7 Bron: PWNR SRA totaal 214 72 17 6 5 sociale verhuur verkoop (excl.aan zittende huurders) liberalisatie sloop De doorstroming binnen dit bezit is echter zeer groot en zijn er in dit segment zeer veel verhuringen, namelijk ruim 15. (zie figuur 3.3). Dit is meer dan het aantal verhuringen van reguliere sociale huurwoningen. De verschillen tussen de deelregio s zijn groot. In Amsterdam gaat het om ruim. verhuringen en in Amstel-Meerlanden om circa 5. verhuringen. In Zaanstreek-Waterland komen dergelijke verhuringen nagenoeg niet voor. 3.3 Effecten van sloop, liberalisatie en verkoop op het aanbod Een belangrijke oorzaak voor de daling van het aanbod aan zelfstandige sociale huurwoningen is dat een deel van de sociale huurwoningen die vrijkomen door mutatie, wordt gesloopt, verkocht of geliberaliseerd. Zowel in 214 als in 215 worden in de Stadsregio bijna drie op de tien woningen op deze wijze onttrokken aan het reguliere aanbod (figuur 3.4). Ten opzichte van 214 is het aantal onttrekkingen in de deelregio s Amstel-Meerlanden en Zaanstreek-Waterland afgenomen, vooral door minder sloop. In Amsterdam nam het aantal onttrekkingen iets toe, juist door meer sloop. Door verkoop en liberalisatie van sociale huurwoningen wordt enerzijds het aanbod voor de reguliere woningzoekende in het sociale huursegment kleiner, anderzijds dragen verkopen en liberalisaties bij aan een groter aanbod voor (lage) middensegment huishoudens, waarover meer in hoofdstuk 5. 3.4 Aanbod en voorraad vergeleken De huurprijs van woningen die door de corporaties te huur worden aangeboden hebben over het algemeen een relatief hoge huur vergeleken met woningen in de sociale voorraad (figuur 3.5). Woningen met een huurprijs in het segment 577 (1e aftoppingsgrens) - 618 (2e aftoppingsgrens) en woningen in het segment 618-711 maken ieder ruim % uit van de sociale voorraad. Van het aanbod in 215 maken deze segmenten echter ieder bijna een derde uit. Bij mutatie wordt de huurprijs opnieuw vastgesteld. Het gevolg hiervan is dat nieuwe huurders een hogere huurprijs betalen dan huurders die al langer in hun woning wonen. Vooral in Amstel-Meerlanden worden veel sociale huur woningen in de duurste categorie ( 618-711) verhuurd (44%). In Zaanstreek-Waterland juist relatief weinig (21%). Een mogelijke verklaring hiervoor is dat er in Amstel-Meerlanden relatief veel nieuwe, grote sociale huurwoningen zijn. In 215 is vergeleken met 214 het aantal aangeboden dure sociale huurwoningen verminderd. In Amsterdam en Zaanstreek-Waterland zijn meer woningen onder de * Voor 214 heeft er een correctie plaatsgevonden van het aantal geliberaliseerde woningen in Amstel-Meerlanden (135 i.p.v. 4) Bron: PWNR tweede aftoppingsgrens aangeboden; dit geldt niet voor de deelregio Amstel-Meerlanden. 3.5 Conclusie De hoogte van de huurprijs is van beiang voor de betaalbaarheid voor huurders. In hoofdstuk 4 wordt daar nader op ingegaan. Het aanbod van sociale huurwoningen voor de reguliere woningzoekende is de afgelopen jaren afgenomen. Een belangrijke oorzaak van de daling is dat bijna drie op de tien vrijkomende sociale huurwoningen niet meer sociaal verhuurd worden, maar na Als we kijken naar woningtype dan blijkt dat eengezinswoningen relatief weinig voorkomen binnen de sociale corporatievoorraad (2%). Huurders blijven vaak lang vrijkomst worden gesloopt, geliberaliseerd of verkocht. Overigens worden door nieuwbouw ook woningen aan het aanbod toegevoegd, maar het aantal opleveringen is momenteel beperkt. wonen in deze woningen en daarom komen ze weinig vrij. Slechts % van het aanbod bestaat uit eengezinswoningen. Voor alle deelregio s lijkt het aandeel verhuringen van eengezinswoningen in 215 wel iets te zijn toegenomen, maar de eengezinswoning blijft een schaars goed in de regio. Dat geldt helemaal voor Amsterdam waar weinig eengezinswoningen zijn in de sociale voorraad. In deelregio Zaanstreek-Waterland en Amstel-Meerlanden is het aandeel eengezinswoningen aanzienlijk groter (43%), maar in het aanbod maximaal 21%. Van het aanbod worden jaarlijks meer sociale huurwoningen verhuurd aan voorrangskandidaten en aan bijzondere doelgroepen die direct worden bemiddeld. Daardoor ervaren woningzoekenden die zoeken op basis van wachttijd dat het aanbod voor hen nog beperkter is. De vijver waarin de reguliere woningzoekende vist, wordt steeds kleiner. Dit is terug te zien in een door de jaren heen stijgend aantal reacties van woningzoekenden per woning en een oplopende inschrijfduur bij acceptatie van de woning 18. 18 Zie rapportage Woonruimteverdeling 215, Stadsregio Amsterdam, PWNR 22 23
4 Betaalbaarheid voor huurders Het aanbod aan sociale huurwoningen is niet representatief voor de sociale voorraad. Er komen relatief weinig eengezinswoningen beschikbaar en het aanbod heeft gemiddeld een hogere huurprijs. Bijna een derde wordt boven de tweede aftoppingsgrens ( 618-711) aangeboden en daarnaast nog bijna een kwart boven de eerste aftoppingsgrens ( 577-618). Corporaties bieden naast reguliere sociale huurwoningen en vrije sectorhuurwoningen ook andere huisvestingsmogelijk- FIGUUR 3.5 Reguliere verhuringen 215 naar prijsklasse in vergelijking met de sociale huurvoorraad ( per 1-1-216; excl. huren onbekend) % 12 31 14 21 22 44 14 31 9 11 8 11 12 77 27 16 7 75 75 26 27 6 62 5 52 4 43 42 2 26 voorraad verhuurd voorraad verhuurd voorraad verhuurd voorraad verhuurd A'dam Z.str.Waterl. Amst.-Meerl. SRA totaal heden aan. Het gaat om studentenwoningen, tijdelijke verhuur en gebruiksovereenkomsten, met name gericht op studenten en andere jonge mensen. Het vormt een apart segment op de woningmarkt. Hoewel de niet-reguliere voorraad beperkt qua omvang is, is de doorstroming heel groot en zijn er in dit segment zeer veel verhuringen. In vooral Amstel-Meerlanden maar ook in Amsterdam overtreft het aantal niet-reguliere verhuringen het aantal verhuringen van reguliere sociale huurwoningen ver. In Zaanstreek-Waterland komen dergelijke verhuringen nagenoeg niet voor. FIGUUR 3.6 Voorraad en aanbod (verhuringen) met onderscheid in woningtype 215 * % 4 43 21 43 17 2 9 8 7 6 5 4 2 9 97 57 84 57 86 8 9 Voorraad Verhuringen Voorraad Verhuringen Voorraad Verhuringen Voorraad Verhuringen A'dam Z.str.Waterl. Amst.-Meerl. SRA totaal De betaalbaarheid van het wonen, zeker voor huurders met een smalle beurs, staat al enige jaren onder druk. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ontwikkeling van de betaalbaarheid van wonen. In de ideale situatie zijn de kosten van het wonen in relatie tot het inkomen van een huishouden in balans. Dit kan betaalbaarheidsproblemen voorkomen. Er zijn verschillende manieren om te bepalen wat een huishouden met een bepaald inkomen maximaal kan besteden aan wonen. In deze rapportage worden netto huurquotes gebruikt om uitspraken te doen over de woonlasten van huurders. Deze analyses hebben betrekking op alle huurwoningen in de Stadsregio. Tot slot wordt gekeken naar de ontwikkeling van de verhuringen onder de aftoppingsgrens in relatie tot de verhuringen aan de 4.1 Huurquotes van nieuwe huurders en zittende huurders 19 In hoofdstuk 3 bleek al dat er in het woningaanbod van corporaties in verhouding meer wat duurdere sociale huurwoningen (zowel > 577 als > 618) zitten dan in de voorraad. Figuur 4.1 laat zien dat nieuwe huurders (korter dan 2,5 jaar in de woning) relatief een groter deel van hun inkomen aan netto huurlasten betalen dan bewoners die al langer (meer dan 2,5 jaar) in een huurwoning wonen. Dit geldt niet alleen bij corporaties, maar ook bij particuliere verhuurders, binnen alle deelregio s, en bij zowel eengezins- als meergezinswoningen. Het beeld is niet anders dan in 213, zij het dat de gemiddelde netto huurquote een fractie is gestegen, vooral bij zittende huurders. Niettemin blijft het verschil tussen zittende en nieuwe huurders aanzienlijk. Bij mutatie maakt de verhuurder gebruik van de mogelijkheid om de huurprijs opnieuw vast te stellen (harmonisatie). Zo geeft de in 214 ingevoerde Verhuurdersheffing een opwaartse druk op de huurprijs. Huurders die al langere tijd in hun woning wonen, betalen relatief lage huren. Zolang men blijft wonen waar men woont, zit men relatief goed. Dat betekent dat bij verhuizing vaak een relatief grote huursprong wacht, wat wellicht een groep huishoudens weerhoudt om een volgende stap in de wooncarrière te zetten. Dit heeft als gevolg dat er minder doorstroming binnen en uit de sociale huursector plaatsvindt. 4.2 Huurquotes naar inkomensgroep en verhuurder Naarmate het inkomen hoger is, drukken de netto huurlasten minder op het besteedbare inkomen: hoe hoger het inkomen, hoe lager de netto huurquote (figuur 4.2). Daar zien we in de afgelopen jaren geen verandering in. Huishoudens uit de primaire doelgroep, die voor huurtoeslag in aanmerking komen, betalen het grootste deel van het inkomen aan netto huurlasten (waarbij de huurtoeslag al is verrekend), waardoor voor hen het vrij besteedbaar inkomen het laagst is. Huishoudens met kinderen uit de primaire doelgroep hebben de hoogste netto huurquotes. 618 711 eengezins primaire doelgroep. 577 618 meersgezins < 577 19 De netto huurquote is de netto huurprijs (die de huurder betaalt * De vooraad is gebaseerd op de stand per 1-1-216. na verrekening van eventuele huurtoeslag) als aandeel van het Bron: PWNR Bron: PWNR netto besteedbaar inkomen. 24 25
FIGUUR 4.1 Netto huurquote naar woonduur en deelregio, type verhuurder en woningtype FIGUUR 4.3 Reguliere verhuringen naar huurklasse 213-215 4% 35 25 2 15 5 32 27 33 28 32 28 33 28 32 29 34 28 32 27 Amsterdam Z.str.Waterl. Amst.-Meerl. corporatie particulier eengezins meergezins deelgebied verhuurder woningtype woonduur < 2,5 jaar woonduur > 2,5 jaar totaal gemiddelde SRA (28%) Bron: Wira 215 % 43 35 31 41 33 21 51 43 44 44 36 31 9 8 7 6 5 4 2 57 65 69 59 67 79 49 57 56 56 64 69 213 214 215 213 214 215 213 214 215 213 214 215 Amsterdam Zaanstreek-Waterland Amstel-Meerlanden SRA totaal < 618 618 711 FIGUUR 4.2 Netto huurquote naar inkomensklasse en type verhuurder Bron: PWNR 4% 35 25 2 15 5 32 35 27 31 24 28 21 29 2 26 16 23 28 29 < HT-grens < EU-grens < 44.657 < 1,5 x modaal 1,5-2 x modaal lage inkomens middeninkomens hogere inkomens alle huurders corporatiewoning particuliere huur totaal gemiddelde SRA (28%) Huurders van particuliere woningen hebben relatief hogere huurlasten in vergelijking met huurders van corporatiewoningen. Lagere inkomensgroepen zijn dan ook met name aangewezen op het woningaanbod van corporaties. Dat geldt overigens ook voor huishoudens met een laag middeninkomen. Betaalbare middensegment vrije sectorhuurwoningen worden met name verhuurd door corporaties. 4.3 Verhuringen tot de aftoppingsgrens en de primaire doelgroep Het optrekken van de huur bij mutatie (harmonisatie) kan negatieve gevolgen hebben voor de betaalbaarheid van een sociale huurwoning, vooral voor de primaire doelgroep. Voor deze huurders, die voor huurtoeslag in aanmerking komen, zijn de aftoppingsgrenzen van belang. Voor 1- en 2-persoonshuishoudens ligt de aftoppingsgrens bij 577 (de eerste aftoppingsgrens), voor 3- en meerpersoonshuishoudens bij 618 (de tweede aftoppingsgrens). Voor het huurdeel boven deze grenzen ontvangen deze huishoudens geen of nauwelijks extra huurtoeslag en dan lopen de huurlasten snel op. (Sociale) verhuurders kunnen rekening houden met deze aftoppingsgrenzen bij het bepalen van hun huurprijsbeleid om de woningen voor de primaire doelgroep betaalbaar te houden. In hoofdstuk 3 (figuur 3.5) is gebleken dat in 215, 42% van de door de corporaties aangeboden woningen onder de eerste aftoppingsgrens valt. Ruim een kwart wordt aangeboden met een huur tussen beide aftoppingsgrenzen en bijna een derde boven de tweede aftoppingsgrens. In Zaanstreek-Waterland bieden corporaties relatief veel goedkope woningen aan, in Amstel-Meerlanden relatief veel dure woningen. Figuur 4.3 toont dat de corporaties de afgelopen twee jaren weer meer woningen onder de tweede aftoppingsgrens zijn gaan verhuren (van 56% in 213 naar 69% in 215). De huurharmonisaties zijn minder groot dan voorheen dan wel er wordt meer rekening gehouden met de aftoppingsgrens. Bron: Wira 215 27
FIGUUR 4.4 Actief woningzoekenden en toewijzingen naar inkomen en huursegment In de deelregio Amstel-Meerlanden lijkt de betaalbaarheid meer onder druk te staan dan in de andere deelregio s. Niet alleen worden er relatief veel dure sociale huurwoningen 2% aangeboden, ook is hierin nog geen kentering te zien, zoals die wel in Amsterdam 22% en Zaanstreek-Waterland plaatsvindt. Indien door het hanteren van wat lagere huurprijzen de huursprong van de huidige naar een nieuwe woning kleiner wordt, kan dit een positief effect hebben op de doorstroming binnen de sociale voorraad. 78% Met de toename van het aanbod aan huurwoningen onder de tweede aftoppingsgrens wordt o.a. vooruit gelopen op de introductie van het passend toewijzen op basis van de Woningwet 215. Corporaties moeten per 216 huishoudens die qua inkomen voor huurtoeslag in aanmerking komen (de primaire doelgroep) een woning verhuren met een huur onder de aftoppingsgrenzen. Huishoudens die iets meer inkomen hebben tot 36% aan de EU-grens zijn voornamelijk aangewezen op woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrenzen (tussen 577/ 618-711). Met deze nieuwe regel worden 64% vanaf 216 de kansen van huishoudens uit de primaire doelgroep op het vinden van een sociale huurwoning mede afhankelijk van het aanbod. Zij kunnen immers alleen in woningen onder de aftoppingsgrenzen terecht. Een deel van de corporaties heeft een tweehurenbeleid geïntroduceerd: indien de woning wordt toegewezen aan een huishouden uit de primaire doelgroep wordt de huurprijs 3% verlaagd tot onder de relevante aftoppingsgrens. 19% In welke mate komt de primaire doelgroep in 215 aan bod? En in hoeverre wordt in 215 passend aan hen toegewezen? (zie figuur 4.4) 78% Een groot deel van de actieve woningzoekenden behoort tot de primaire doelgroep. In vergelijking met 214 is dit percentage licht gedaald tot 75%. Het aandeel geslaagden uit de primaire doelgroep is ten opzichte van 214 licht toegenomen naar 8%. Daarmee is de primaire doelgroep relatief goed aan bod gekomen; beter dan in 214. Voor het passend toewijzen kijken we nu globaal en nemen alleen de tweede aftoppingsgrens van 618 in beschouwing. Vooruitlopend op het passend toewijzen is het aanbod van sociale huurwoningen met een huurprijs tot de tweede aftoppingsgrens al toegenomen naar 69%. Dat het aandeel geslaagden uit de primaire doelgroep groter is dan het aandeel huren onder de aftoppingsgrens betekent dat een deel van de primaire doelgroep in een sociale huurwoning met een huurprijs boven de tweede aftoppingsgrens ( 618) terecht is gekomen. Straks kan dat niet meer. Dan zal, om de kansen van de primaire doelgroep op een redelijk peil te houden, het aanbod van woningen tot 618 nog wat verder moeten worden vergroot. Ook zal er aandacht moeten zijn voor een voldoende aanbod onder de eerste aftoppingsgrens ( 577) voor één- en tweepersoonshuishoudens, het leeuwendeel van de corporatiehuurders. In 215 is de secundaire doelgroep (inkomen tussen huurtoeslaggrens en EU-grens) relatief weinig aan bod is gekomen bij de verhuringen. Bij de mate waarin verschillende inkomensgroepen aan bod komen bij de verhuringen spelen ook andere factoren dan de huurprijs een rol, zoals bijvoorbeeld de inschrijfduur van woningzoekenden. 4.4 Conclusie De betaalbaarheid voor nieuwe huurders staat onder druk. Nieuwe huurders betalen in verhouding tot hun inkomen aanzienlijk meer aan huurlasten dan zittende huurders. Vooral lage inkomens betalen een groot deel van hun besteedbaar inkomen aan huurlasten, ook na aftrek van eventuele huurtoeslag. Naarmate het inkomen hoger wordt, is de netto huurquote lager. Binnen het corporatieaanbod is vooruitlopend op het passend toewijzen wel een groeiend aanbod betaalbare woningen tot de aftoppingsgrens van 618 te zien. Dit is belangrijk voor de kansen op de sociale huurmarkt voor de primaire doelgroep vanaf 216. In 215 is de primaire doelgroep goed vertegenwoordigd in de verhuringen. Door het grotere aanbod aan betaalbare sociale huurwoningen zijn zij vaker dan de afgelopen jaren passend naar hun inkomen gehuisvest, al heeft een deel van hen wel een woning met een huur hoger dan 618 betrokken. In de volgende monitor kunnen de effecten van de invoering van het passend toewijzen op de kansen van de primaire doelgroep op een sociale huurwoning worden gemeten. De voortekenen zijn op basis van het toegenomen aandeel verhuringen tot aan de tweede aftoppingsgrens niet ongunstig. Actief woningzoekenden naar doelgroep, SRA totaal 214 Actief woningzoekenden, naar doelgroep, SRA totaal 215 2% 3% 21% tot aan inkomensgrens 22% tot aan inkomensgrens primaire doelgroep primaire doelgroep tussen inkomensgrens tussen inkomensgrens primaire doelgroep 34.911 primaire doelgroep 34.911 77% > 34.911 75% > 34.911 Aanbod naar huurprijs, SRA totaal 214 Aanbod naar huurprijs, SRA totaal 215 < 618 < 618 36% 618 711 31% 618 711 64% 69% Geslaagde woningzoekenden naar doelgroep 214 Geslaagde woningzoekenden naar doelgroep 215 3% tot aan inkomensgrens 3% tot aan inkomensgrens primaire doelgroep primaire doelgroep 19% 17% tussen inkomensgrens tussen inkomensgrens primaire doelgroep 34.911 primaire doelgroep 34.911 > 34.911 > 34.911 78% 8% Bron: PWNR 28 29
5 Vraag, doorstroming en middensegment Dit hoofdstuk gaat eerst kort in op de grote vraag naar woningen in de Stadsregio. De grote druk op de betaalbare voorraad maakt het voor mensen moeilijk om toe te treden en om door te stromen. Om de beschikbaarheid van betaalbare woonruimte voor lage en middeninkomens te vergroten, is meer dynamiek nodig binnen de gehele woningmarkt. Verhuizingen leiden veelal tot doorstroming en daarmee tot een groter aanbod van betaalbare woningen. We kijken naar het doorstroompotentieel binnen de sociale huurvoorraad, de rol van het middensegment huur op de woningmarkt en naar de bijdrage van de corporaties aan het middensegment. 5.1 De vraag naar woningen De vraag naar woningen is groot en groeiende in de Stadsregio Amsterdam. Het aantal huishoudens neemt toe en ook voor de komende jaren wordt een toename van de bevolking en dus een toenemende woningbehoefte voorzien. Dit heeft tot gevolg dat er in alle segmenten vraag is, ook naar betaalbare huuren koopwoningen. Mede door de crisis is de doelgroep voor de sociale huur in de Stadsregio gegroeid de afgelopen jaren naar 45% van de huishoudens in 215 (zie hoofdstuk 2). Om een indruk te krijgen van de zogenoemde vraagdruk op de verschillende prijssegmenten zijn de verhuiswensen (potentiële vraag) van starters, vestigers en doorstromers (zie bijlage begrippenlijst) naast het aanbod gezet dat in potentie vrij komt bij verhuizing van doorstromers als ieder van hen zijn verhuiswens zou realiseren (potentieel aanbod). Hierbij is het belangrijk om op te merken dat het een theoretische exercitie betreft, want in de praktijk komen niet alle gewenste verhuizingen tot stand. Afgaande op de verhuiswensen (zie figuur 5.1) is de druk in de Stadsregio het grootst in de sociale en middeldure huur en in de dure koop. Dit beeld is het meest herkenbaar in Amsterdam en Amstel-Meerlanden. In Amstel-Meerlanden is de druk op de sociale huur en het middensegment huur relatief het grootst. In Amsterdam springt de grote druk op de dure koop het meest in het oog. In deelregio Zaanstreek-Waterland is er in alle segmenten druk, met uitzondering van goedkope koop (< 185.) en dure huur (> 971). FIGUUR 5.1 Vraagdruk in drie deelregio's Vraagdruk huur- en koopwoningen Amsterdam > 971 711 971 < 711 > 285. 2. 285. 185. 2. < 185. Vraagdruk huur- en koopwoningen Zaanstreek-Waterland > 971 711 971 < 711 > 285. 2. 285. 185. 2. < 185. Vraagdruk huur- en koopwoningen Amstel-Meerlanden > 971 711 971 < 711 > 285. 2. 285. 185. 2. < 185. HUUR HUUR HUUR KOOP KOOP KOOP 2. 4. 6. 8. vraag doorstromers vraag starters en vestigers aanbod 3.5 7..5 14. vraag doorstromers vraag starters en vestigers aanbod 4. 8. 12. 16. vraag doorstromers vraag starters en vestigers aanbod Bron: WIRA 215, bewerking RIGO 31
5.2 Doorstroming in de sociale huur De beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor woningzoekenden hangt sterk samen met doorstroming uit de sociale huurvoorraad (naast natuurlijk toevoeging door nieuwbouw). Verhuist een gezin uit een sociale huurwoning, dan komt er potentieel weer een sociale huurwoning beschikbaar voor nieuwe bewoners. In deze regio waar de druk op het betaalbare woningaanbod hoog is, is het van belang dat sociale huurwoningen ook beschikbaar komen voor huishoudens die er gezien hun inkomen op zijn aangewezen. Gemiddeld woont circa 2% van de huishoudens in sociale huurwoningen van corporaties goedkoop scheef (zie hoofdstuk 2). Op basis van het profiel van corporatiehuurders (leeftijd, inkomen, opleidingsniveau) is inzicht te geven in de kans op doorstroming. In dit kader spreken we over zogenoemde blijvers, huishoudens die moeilijk te bewegen zijn om te verhuizen en vlotters, dit zijn in potentie verhuizers. De groep die de meeste potentie heeft om door te stromen -de vlotterszijn bijvoorbeeld jonge huurders met een midden- of hoog inkomen en jonge huurders met een laag inkomen en een hoge opleiding. Van deze groep is te verwachten dat zij binnen enkele jaren zelf een stap zetten in hun wooncarrière. Aan de andere kant zijn er de blijvers zoals oudere huurders en lager/midden opgeleiden, die in de regel langer in een corporatiehuurwoning blijven wonen. Huurders van corporaties blijken overwegend blijvers te zijn (77%) (figuur 5.2), Slechts 7% van de corporatiehuurders kan worden aangemerkt als vlotter. Het resterende deel zijn twijfelgevallen. Sinds 213 is de verhouding vlotter in relatie tot blijver niet noemenswaardig gewijzigd. In de particuliere sociale huur is het aandeel vlotter aanzienlijk groter dan in het corporatiebezit; bijna één op de drie huurders is een vlotter. Het grote aandeel blijvers hangt samen met het vergrijsde karakter van de corporatie-huurders. Ruim de helft van de huurders is 55-plus en dat geldt ook voor de goedkoop scheefwoners. Ouderen zijn vaak gehecht aan hun woning en woonomgeving en verhuizen niet graag. De relatief grote omvang van het aandeel blijvers betekent in de praktijk dat een groot deel van de reguliere voorraad semi-permanent bezet is. De sociale huursector van de corporaties is verstopt geraakt. Er wonen maar weinig jonge mensen (11% < 35 jaar). Oudere huurders, scheefwoners of niet, verhuizen niet makkelijk en zullen dat niet in grote getale doen. De nieuwe woning moet voor deze groep heel wat extra kwaliteiten bieden om De drie deelregio s verschillen maar weinig van elkaar. In alle deelregio s zijn de blijvers de dominante groep corporatiehuurders. Ook de vergrijzing van het huurdersbestand doet zich in alle gebieden voor. In Amsterdam is het aandeel jongeren onder reguliere corporatiehuurders (met een contract voor onbepaalde tijd) verrassend klein (%), gezien de relatief deze stap te zetten en de hogere woonlasten te accepteren die daarmee gepaard gaan. Dit neemt niet weg dat het zinvol is om gericht in te zetten op het verleiden van deze groep. Daarbij kan het ook gaan om verhuizing naar een gelijkvloerse woning binnen de sociale huursector, zodat eengezinswoningen vrij komen voor gezinnen. jeugdige bevolking van de stad. Studenten en jongeren hebben de afgelopen jaren gezien de lange wachttijden voor een sociale huurwoning hun toevlucht genomen tot het groeiende arsenaal 5.3 Middensegment aan studentenwoningen en andere tijdelijke huursituaties (zie ook hoofdstuk 3). Overigens niet alleen in Amsterdam, maar ook in Amstel-Meerlanden (Amstelveen, Diemen). Dit verklaart het lage aandeel vlotters in de reguliere sociale huur. In deelregio Zaanstreek-Waterland zijn de minste vlotters, in Amstel-Meerlanden de meeste. Eerder in dit hoofdstuk kwam naar voren dat de vraagdruk op het middeldure huursegment groot is. Het middensegment huur ( 711-971) is binnen de Stadsregio slechts een bescheiden segment van de totale woningvoorraad, dat door de hoge omloopsnelheid wel een belangrijke rol vervult voor de woningmarkt als geheel (figuur 5.3). FIGUUR 5.3 Woningvoorraad totaal en recent betrokken ( tot 2,5 jaar geleden) naar huur- en koopsegment % TABEL 5.2 Profiel van huurders van corporatiewoningen in het segment < 711 2 9 8 SRA totaal, situatie 215 < 35 jaar 35-54 jaar 55-plus 7 doelgroep laag / midden opgeleid 7% 26% 36% 69% hoger opgeleid 3% 4% 4% 11% midden / hogere inkomens laag / midden opgeleid 1% 5% 9% 15% hoger opgeleid 1% 2% 2% 5% 11% 37% 51% % Vergelijking profiel huurders van corporatiewoningen en particuliere woningen 213 en 215 6 5 4 5 5 7 6 18 14 12 huurders van corporaties huurders van particulieren koop > 2. 215 213 215 213 2 koop 152. 2. blijvers 77% 75% 5% 5% koop < 152. twijfelgevallen 16% 17% 19% 18% huur > 971 vlotters 7% 8% 31% 33% huur 711 971 % % % % huur < 711 Kleuren 215 corresponderen in beide tabellen Bron: WiRA 213, 215; bewerking RIGO 2 Studentenwoningen zijn niet meegenomen in deze analyse. A'dam Z.str- Amst.- SRA A'dam Z.str- Amst.- SRA Waterl. Meerl. totaal Waterl. Meerl. totaal Bron: WiRA 215, bewerking RIGO voorraad recent betrokken 32 33
Bijlage Begrippenlijst Terwijl de voorraad middeldure huurwoningen in totaal slechts 6% van de totale voorraad uitmaakt, is het goed voor 12% van de recent betrokken woningen. In deelregio Zaanstreek- Waterland genereert het segment (5%) zelfs 18% van de recent betrokken woningen. Middeldure huurwoningen worden bewoond door allerlei inkomensgroepen, maar de groep midden- en hogere inkomens is oververtegenwoordigd. In Amstel-Meerlanden (23%) (19%) wordt dit segment ook meer dan evenredig bewoond door huishoudens met lage middeninkomens. In Zaanstreek- Waterland is dit niet het geval. Daarmee lijkt het middensegment huur een rol te spelen in de doorstroming in deelregio Amstel-Meerlanden en Amsterdam. Het middensegment huur is zeker van belang voor starters en vestigers van buiten de regio. Vaak zijn dit huishoudens die geen kans maken op een sociale huurwoning en ook niet de financiële middelen hebben om te kopen (of niet willen kopen). In deelregio Zaanstreek-Waterland blijkt het middensegment huur vooral een alternatief voor huishoudens die snel tijdelijke huisvesting zoeken (bijvoorbeeld spoedzoekers, zoals in scheidingsgevallen). Het segment speelt maar beperkt een rol voor de lage middeninkomens; deze kunnen ook een betaalbare woning kopen. Wil het middensegment huur van betekenis zijn voor de doorstroming vanuit de sociale huursector in de Stadsregio dan is het van belang dat deze woningen een kwalitatieve meerwaarde hebben, bijvoorbeeld meer oppervlakte bieden. De realisatie van kleine woningen in het middensegment zal naar verwachting niet leiden tot extra doorstroming. Corporaties droegen in 215 voor een belangrijk deel bij aan het aanbod van middensegment huurwoningen en betaalbare koopwoningen als alternatief voor huishoudens met een laag middeninkomen. 5.4 Conclusie De druk op de woningmarkt in de Stadsregio is heel hoog en verwacht wordt dat deze nog lange tijd zal toenemen. Uit verhuiswensen komt vooral een enorme druk naar voren op de sociale huur, de middeldure huur en de dure koop. Met name in Amstel-Meerlanden en Amsterdam is de druk op deze segmenten groot. De verwachtingen over de doorstroming vanuit het sociale huursegment zijn laag gespannen, als het gaat om het bezit van de corporaties. Slechts van circa 7% van hun huurders wordt verwacht dat deze om zal gaan zien naar een duurdere woning en uit zal stromen. Driekwart van de corporatieshuurders zijn blijvers. Een reden hiervoor is de vergrijzing van het huurdersbestand in alle drie deelregio s. Ruim de helft van de corporatiehuurders is 55-plus en de ervaring leert dat deze niet geneigd zijn tot verhuizen. Dit betekent dat een groot deel van de sociale voorraad semi-permanent bezet is. Ook het tekort aan betaalbare en aantrekkelijke alternatieven voor huishoudens met een (laag) middeninkomen draagt niet bij aan de doorstroming. Het middensegment huur ( 711-971) is een belangrijk, maar in omvang klein segment in de woningmarkt waar relatief veel aanbod wordt gegenereerd door een hoge omloopsnelheid. Voor veel bewoners, waaronder lage middeninkomens, is dit middensegment dan ook een tijdelijke stap in de wooncarrière. Het middensegment biedt met name voor spoedzoekers, starters en vestigers van buiten de regio een alternatief voor andere woningsegmenten. Voor doorstromers uit de sociale huursector is een middensegment huurwoning alleen interessant als deze voldoende kwaliteit (oppervlakte) biedt. Onder andere corporaties voorzien in een betaalbaar middensegment huurwoningen door het liberaliseren van sociale huurwoningen. Corporaties dragen verder bij aan het middensegment door verkoop en (nu nog) nieuwbouw. Via liberalisatie (ruim 1. woningen) en verkoop van sociale huurwoningen zijn in 215 circa 3. woningen aan het betaalbare middensegment toegevoegd. Via nieuwbouw voegden de corporaties 156 middensegment huur woningen toe en 625 koopwoningen. Sinds de invoering van de Woningwet 215 dienen corporaties zich te richten op de kerntaak en mag alleen onder voorwaarden nog worden ontwikkeld in het marktsegment. Dit heeft gevolgen voor de mate waarin corporaties in de toekomst kunnen bijdragen aan het (betaalbare) middensegment. 34 35
Aftoppingsgrens Dit is een begrip gerelateerd aan de huurtoeslag. Ieder huishouden met recht op huurtoeslag betaalt een deel van de huurprijs zelf. Het (inkomensafhankelijke) bedrag dat ieder huishouden met toeslag zelf moet betalen heet basishuur. Over het deel van de huurprijs dat tussen de basishuur en de aftoppingsgrens valt, is huurtoeslag mogelijk. Over het eerste stukje (tot de kwaliteitskortingsgrens) krijgt men % toeslag, over het tweede stukje (tot de aftoppingsgrens) 65%. Ligt de huurprijs boven de aftoppingsgrens dan moet men het huurdeel boven de aftoppingsgrens doorgaans zelf betalen (alleenstaanden en 65-plussers ontvangen nog enige tegemoetkoming). Voor 215 gelden de volgende grenzen: eerste/lage aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens: 576,87 tweede/hoge aftoppingsgrens voor drie- of meerpersoonshuishouden: 618,24 kwaliteitskortingsgrens voor jongeren tot 23 jaar: 43,6 Betaalbare voorraad De betaalbare voorraad bestaat uit die segmenten van de woningvoorraad die bereikbaar zijn voor huishoudens die op grond van hun inkomen recht hebben c.q. aangewezen zijn op de betaalbare voorraad. Directe bemiddeling Wanneer een woningzoekende rechtstreeks een bepaalde woning krijgt toegewezen. Dit betreft bijvoorbeeld statushouders of medisch urgenten. Doorstromer Laat bij verhuizing een zelfstandige huur- of koopwoning binnen de Stadsregio Amsterdam achter. Huurgrenzen sociale huurwoning 214 215 maximale huurgrens/ huurtoeslaggrens 699,48 7,68 aftoppingsgrens hoog/ 2e aftoppingsgrens 596,75 618, 24 aftoppingsgrens laag/1e aftoppingsgrens 556,82 576,87 kwaliteitsgrens 389,5 43,96 Huurharmonisatie Vrijkomende woning die opnieuw als sociale huurwoning worden aangeboden en waarvan de huur wordt verhoogd; in principe tot het maximum dat op grond van het puntenaantal van de woning volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) gevraagd mag worden. Deze grens wordt ook wel de maximaal redelijke huur genoemd. Laag middeninkomen inkomen tussen 34.911-44.657 (215) Lage inkomens Huishoudens met een inkomen tot 34.911 (215) Liberaliseren De huurprijs van een woning wordt opgetrokken tot boven de huurtoeslaggrens, ook wel liberalisatiegrens genoemd ( 711, peiljaar 215). Liberaliseren kan overigens alleen als de woning over voldoende punten beschikt volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Middeldure vrije sector huur Huur tussen 711-872, bereikbaar met een middeninkomen tussen 34.911-44.657 (215). In de rapportage wordt uitgegaan van de huurklasse tot 971. Er zijn onvoldoende gegevens over de categorie vrije sector huur tot 872. Netto huurquote Netto huurprijs (die de huurder betaalt na verrekening van eventuele huurtoeslag) als aandeel van het netto inkomen. Nieuwkomer Verzamelnaam voor starter en vestiger. Deze groep laat geen zelfstandige woonruimte achter binnen de Stadsregio. Primaire doelgroep Primaire doelgroep betreft de groep huishoudens met een belastbaar inkomen tot de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Primaire doelgroep inkomensgrenzen 215 Alleenstaand < 65 jaar 21.95 Meerpersoons < 65 jaar 29.8 Alleenstaand > 65 jaar 21.95 Meerpersoons > 65 jaar 29.825 (Zie ook onder huurgrenzen sociale huurwoning ) Reguliere verhuringen Verhuringen van gewone zelfstandige sociale huurwoningen die worden verhuurd via WoningNet en via directe bemiddeling en verhuringen van vrije sectorhuurwoningen. Studentenwoningen, woningen met een tijdelijk contract en vrije sector huurwoningen worden via andere kanalen verhuurd. Reguliere voorraad/woningen Gewone zelfstandige sociale huurwoningen die worden verhuurd via WoningNet en via directe bemiddeling en anderzijds de vrije sectorhuurwoningen van corporaties. Studentenwoningen en onzelfstandige eenheden vallen hier buiten. Betaalbare voorraad segment maximale huur/koopgrens Doelgroep Goedkope sociale huur ( tot aftoppingsgrens) < 618 Primaire doelgroep 21.95 (eenpers.hh) 29.8 (meerpers.hh) Sociale huur < 711 Lage inkomens < 34.911( EU grens) Goedkope koop 152. Middeldure vrije sector huur 711-971 Lage middeninkomens 34.911-44.657 Betaalbare koop 152. - 2. Passendheidstoets Corporaties moeten vanaf 216 aan ten minste 95 procent van de huishoudens met een potentieel recht op huurtoeslag een woning toewijzen met een huur tot de aftoppingsgrens. Er blijft een marge van vijf procent bestaan voor uitzonderingssituaties. Scheefwonen Duur scheefwonen: huishouden met te weinig inkomen woonachtig in een te dure sociale huurwoning of vrije sectorhuurwoning. Scheefwonen Goedkoop scheefwonen: gebaseerd op de toewijzingsnorm voor sociale huurwoningen van corporaties: een huishouden, woonachtig in een sociale huurwoning van een corporatie, met een inkomen boven 34.911 (215). Secundaire doelgroep Deze groep heeft een inkomen tussen dat van de primaire doelgroep en 34.911 (215). Deze groep kan wél in aanmerking komen voor een sociale huurwoning van corporaties, maar niét voor huurtoeslag. 36 37
Sociale huur Huurwoningen met een huur tot de huurtoeslaggrens zowel van corporaties als particulieren ( 711; peiljaar 215) Stadsvernieuwingsurgenten Huishoudens van wie de huurwoning verdwijnt, (door sloop of samenvoeging) mogen met voorrang zelf een woning zoeken op WoningNet. Starter Laat bij verhuizing geen zelfstandige woning achter. Een starter kan een jongere zijn die vanuit het ouderlijk huis zelfstandig wil gaan wonen, maar ook een huishouden dat na een relatiebreuk een woning zoekt of een woningzoekende van buiten de regio (ook als daar een zelfstandige woning wordt achtergelaten). aanbod dat vrijkomt als deze huishoudens ook daadwerkelijk zouden verhuizen naar de woning van hun keuze. Het gaat dus om theoretisch aanbod, want feitelijk kunnen lang niet alle huishoudens in de Stadsregio de gewenste woning vinden. De vraagdruk geeft echter wel een goed beeld van de ruimte die er is om in bepaalde segmenten woningen toe te voegen. Gegevens zijn gebaseerd op het onderzoek Wonen in de Stadsregio Amsterdam 215 (WiRA). Vrije sectorhuur Huurwoningen, van zowel particulieren als corporaties, met een huur boven de huurtoeslaggrens c.q. liberalisatiegrens van 711 (215). Monitor betaalbare voorraad Analyses op basis van gegevens over 215 Stadsregio Amsterdam December 216 Teksten, grafieken, tabellen en analyses Stadsregio Amsterdam, Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad, RIGO Research en Advies Omslagbeelden Max Kisman Opdrachtgevers Statushouder Mensen, die als asielzoeker naar Nederland zijn gekomen en die een verblijfsvergunning hebben gekregen. Stadsregio Amsterdam Toegankelijkheid en toewijzingsgrens sociale huurwoning Sinds 1 januari 211 moeten corporaties jaarlijks 9% van hun aanbod toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot 34.911 (215). Maximaal % mocht naar hogere inkomens. Vanaf 1 juli 215 is dat percentage gestegen naar 2% en mag jaarlijks ook maximaal % van het aanbod toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen tussen 34.911 en 38.95. Stadsregio Amsterdam Postbus 626 AP Amsterdam 2 527 37 www.stadsregioamsterdam.nl Vestiger Woningzoekende van buiten de Stadsregio Amsterdam. Voorrangskandidaten Woningzoekenden met een urgentie; bijvoorbeeld statushouders, medisch urgenten of stadsvernieuwingsurgenten. Vraagdruk De vraagdruk is een theoretische benadering van vraagaanbod verhoudingen. De vraag, gebaseerd op woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens, wordt afgezet tegen het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad Postbus 9959 6 AR Amsterdam 2 346 36 38 39