Stedenbouwkundige randvoorwaarden Windwijzer/ Tjempaka Stadshart Oktober 2012 Gebouw de Windwijzer, zicht Javastraat richting het oosten Gebouw de Windwijzer, zicht Javastraat richting het westen Gebouw de Windwijzer, zicht Van Galenstraat richting de Javastraat
Gebouw de Windwijzer, zicht Javastraat richting de Van Galenstraat Muur aan voorzijde bebouwing Javastraat 2 Ruimte tussen de Windwijzer en Catharina Muur aan voorzijde bebouwing Javastraat
Inleiding Beschrijving van de locatie Het gebouw de Windwijzer is gelegen in het stadshart van Den Helder. Het pand maakt deel uit van een samengesteld bouwblok dat op de grens ligt van de Indische buurt, de Van Galenbuurt en het centrum. Het pand de Windwijzer grenst aan de Javastraat en de Van Galenstraat. Rondom de Windwijzer zijn bouwblokken van verschillende bouwhoogtes aanwezig. De bebouwing aan de overzijde van de Javastraat heeft een bouwhoogte van 2 bouwlagen met kap, de hoek Javastraat-Middenweg 3 bouwlagen met (mansarde) kap. De bebouwing aan de Van Galenstraat heeft een hoogte van 2 bouwlagen met kap De bestaande bebouwing aan de oostzijde van de Windwijzer bestaat achtereenvolgens uit 8 bouwlagen inclusief (mansarde) kap en 3,5 bouwlagen met kap. De bebouwing langs de Polderweg heeft een bouwhoogte van 2 bouwlagen en 6 bouwlagen inclusief (mansarde) kap. In het samengestelde bouwblok van de Windwijzer zijn 4 nieuwe bouwblokken in ontwikkeling. De bouwhoogte varieert van 3 tot 5 bouwlagen. Ligging plangebied Bebouwingshoogte en oriëntatie omliggende bebouwing
Ontwikkelingen rond de locatie Grenzend aan het pand zijn er verschillende ontwikkelingen in het Stadhart gaande bv. het Stadspark, de Stationslocatie en Lidwina-Tjempaka. Het stadspark is gefasserd aangelegd. Op deze manier zal het stadspark uitgroeien tot een langgerekt park, van station tot dijk. Het eerste gedeelte van het stadspark is ter hoogte van de voormalige brandweerkazerne aangelegd (Polderplein). De tweede stap was de aanleg van het parl op het Julianaplein. In 2009 zijn op het Polderplein bomen geplant en gras ingezaaid, medio 2010 is dit gedeelte van het park ingericht met wandelpaden en zitplekken. In het voorjaar van 2011 is ook de parkinrichting op het Julianaplein afgerond. De stationslocatie wordt geherstructureerd. Op de stationslocatie is behoefte aan verdichting van de ruimte en een intensivering van het ruimtegebruik. De opgave om de entree van de stad te verbeteren ligt vooral in verkleinen van de openbare ruimte tot de menselijke maat. Op deze locatie komt het nieuwe stadshuis met parkeervoorziening en stationsvoorzieningen, uitbreiding van een hotel of een andere representatieve functie. Daarnaast zal het de infrastructuur worden herschikt en vindt er een herinrichting van de openbare ruimte plaats. Het bouwplan Tjempaka bevat eengezinswoningen en woningen voor senioren gecombineerd met een zorgfunctie. Bij dit bouwplan behoren een parkeervoorziening voor bewoners en omwonenden met op het dak een openbare tuin. Een aantal parkeerplaatsen zullen in de openbare ruimte worden ingepast. De Windwijzer maakt deel uit van het project Tjempaka. Ontwikkelingen rondom plangebied 4
Visie In de Windwijzer is een school gevestigd. In het UP word er vanuit gegaan dat het huidige pand wordt her bestemd. Het gebouw is een markant gebouw uit de jaren 20. Herbestemming is wenselijk. Gezien de slechte staat van het gebouw en de verbouwingen in de jaren 80 is het waarschijnlijk dat op basis van bouwkundig onderzoek de conclusie kan worden getrokken dat sloop en nieuwbouw in dit geval de voorkeur geniet. De mogelijkheden van bebouwing van de locatie met hierin kantoorunits zonder baliefunctie worden onderzocht. De opgave voor het project Tjempaka was om de nieuwbouw te laten aansluiten op de bebouwing van de aangrenzende woonstraten. Uitgangspunt was ook om in het plan Tjempaka de structuur van de groene binnenterreinen (Indische buurt) door te zetten. Bebouwing aan de randen en een (semi) openbaar groen binnenterrein. Randvoorwaarden plangebied Voor de locatie gelden een aantal randvoorwaarden Bestemmingsplan Van Galenbuurt 1978 nog vigerend. De inrit van de parkeervoorziening komt uit op de van Galenstraat, zo dicht mogelijk bij de Javastraat. Gekoppeld aan de gestelde parkeernorm van 13 parkeerplaatsen 1125 m2 BVO mogelijk (3 bouwlagen) Nota Bouwen en Parkeren 2005-2010, vastgesteld dd. 28-2-2007, Kantoren (zonder balie) 100 m2 BVO > 1,15 (zie Bijlage 1a) NB. Sinds het opstellen van het voorliggende document is de Nota Bouwen en Parkeren geactualiseerd. Dit heeft gevolgen voor het aantal te realiseren parkeerplaatsen, er is sprake van een toename van de parkeerbehoefte van 0.7 pp t.o.v. de eerder gestelde parkeerbehoefte (zie Bijlage 1b). Tijdens de plantuitwerking zal met dit gegeven rekening moeten worden gehouden. Belangrijke doelstellingen Aansluiten op architectuur nieuwe panden samengesteld bouwblok Aansluiten op de aangrenzende bestaande panden en het karakter van de buurt Kwaliteit straatprofiel Joubertstraat en Van Galenstraat doorzetten Exploitatiegrens en kadastrale grenzen Als bijlage (2, 3) zijn twee kaarten bijgevoeg met de kadastrale gegevens en het ontwikkelingsplan (grens koop-/realisatiebijeenkomst). 5
Stedenbouwkundige randvoorwaarden Bebouwing Rooilijnen Javastraat Er wordt aangesloten op het profiel van de bestaande bebouwing door zowel op de begane grond als op de verdieping op de rooilijn van de bestaande bebouwing te bouwen. (inclusief buitenruimten) De rooilijn aan de zijde van de Lidwina is variabel. Van Galenstraat Tussen de Javastraat en de Joubertstraat is in een eerder stadium een verbreding van het profiel ingezet door het terugleggen van de rooilijn van de te realiseren bebouwing. De verbreding van het profiel wordt doorgezet tot aan de Javastraat door de rooilijn langs de huidige kopse gevel van de Windwijzer te leggen Binnenterrein De rooilijn aan de binnenzijde van het bouwblok kan variëren. (gekoppeld aan keuze bouwenvelop). Aansluiting op het voorliggende ontwerp van het binnenplein is een voorwaarde Bouwhoogte en volumes Algemeen De bebouwing heeft een hoogte van 3 bouwlagen met kap (binnen het plan is een maximale goothoogte vastgesteld op 25 m, 75 % bebouwd). Rooilijnen, accenten en entrees Bebouwingsaccenten Entrees Javastraat-Binnenterrein De Windwijzer krijgt een hoofdentree aan de Javastraat Gevels Algemeen De noord-, west- en zuidgevel hebben een alzijdige oriëntatie, het pand heeft zowel een gezicht naar het binnenterrein, naar de Javastraat als naar de Van Galenstraat. De gevel grenzend aan de Javastraat is de hoofdgevel Javastraat De oostgevel grenzend aan de gesloten gevel van het bestaande pand Lidwina moet aandachtig worden bekeken, met name op de begane grond. Van Galenstraat De gevel heeft een duidelijke oriëntatie op de Van Galenstraat d.m.v. raamopeningen en dergelijke 6 Parkeren en openbare ruimte
Muurtjes Het muurtje is integraal onderdeel van het architectonische ontwerp NB. Er kan worden gekozen voor een aansluiting op de bestaande muur voor de Lidwina of aansluiting op de voortuinen aan de Javastraat. Daken Algemeen De nieuwe bebouwing wordt voorzien van een kap in de vorm van een schilddak. Op deze wijze wordt geaccentueerd dat het een losstaand pand in een samengesteld bouwblok is maar ook aansluiting zoekt met de aangrenzende bebouwing (aan de Javastraat). Programma/Functies Algemeen De te realiseren functie conform het Bestemmingsplan Van Galenbuurt 1978. Het uitgangspunt is kantoorunits zonder baliefunctie. Openbare ruimte Javastraat De ruimte tussen het nieuwe gebouw en de Lidwina zal met zorg worden vormgegeven. Door de sloop van de bestaande bebouwing op het binnenterrein ontstaat er een doorgang. De doorgang kan worden vormgegeven als een verbinding. Dit is echter alleen mogelijk wanneer er voldoende maat en ruimte aanwezig is om de route een hoge (gebruiks)kwaliteit en uitstraling mee te geven. Bij het ontbreken van voldoende ruimte wordt ervoor gekozen om de doorgang af te sluiten. Zicht op het binnenterrein is wenselijk. Dit kan worden bereikt d.m.v, een zorgvuldig vormgegeven transparante afscheiding. De groene zoom die aan de voorzijde van de bebouwing loopt zal in de nieuwe situatie worden teruggebracht. Van Galenstraat De groene zone aan de voorzijde van de nieuwe woningen aan de Jouberstraat t.p.v. de profielverbreding wordt doorgezet tot de Javastraat. Deze groene zone zal worden benadrukt door een bomenrij (van eenzelfde boomsoort) lopend van de nieuwe woningen tot aan de Javastraat. Aan de zijde van de Windwijzer is voldoende ruimte voor de voetganger gewaarborgd. Binnenterrein Voorwaarde voor het binnenterrein is een grote gebruiks- en verblijfswaarde. Aan de noordzijde van de Windwijzer is de inrit van de parkeervoorziening gepland. Parkeren Algemeen Uitganspunt is het vigerend parkeerbeleid van de Gemeente Den Helder; Nota Bouwen en Parkeren 2005-2010, vastgesteld dd. 28-2-2007 (zie Bijlage 1) Het parkeren is gekoppeld aan het programma. Voor de locatie is een parkeernorm afgegeven van 13 parkeerplaatsen. Dit aantal parkeerplaatsen is gekoppeld aan het Bruto Vloer Oppervlak van 1125 m2 met een functie van kantoren zonder baliefunctie. Voorwaarde voor de locatie is zelfvoorzienendheid m.b.t. het parkeren en het faciliteren van 2 parkeerplaatsen voor het bouwplan Tjempaka. In de tekening met de kadastrale gegevens (bijlage 3) zijn 15 parkeerplaatsen ingetekend waarvan er 2 zijn toegewezen aan het bouwplan Tjempaka NB. Het wijzigen van de functie zal invloed hebben op het aantal te realiseren parkeerplaatsen. Sinds het opstellen van het voorliggende document is de Nota Bouwen en Parkeren geactualiseerd. Dit heeft gevolgen voor het aantal te realiseren parkeerplaatsen, er is sprake van een toename van de parkeerbehoefte van 0.7 pp t.o.v. de eerder gestelde parkeerbehoefte (zie Bijlage 1b). Tijdens de plantuitwerking zal met dit gegeven rekening moeten worden gehouden. Binnenterrein Aan de noordzijde van de Windwijzer is de inrit van de parkeervoorziening gepland. 7
Kaders beeldkwaliteit Gevels De noord-, zuid- en westgevels hebben een alzijdige oriëntatie. De gevel aan de Van Galenstraat heeft ook een duidelijke oriëntatie naar de straat toe. Een dichte gevel is hier niet wenselijk. De oostgevel grenzend aan de Lidwina wordt in het ontwerp meegenomen. Een kale gevel is niet vanzelfsprekend. Het materiaalgebruik in de gevel vindt aansluiting bij het materiaalgebruik de omgeving in de vorm van metselwerk/baksteen. Toegepaste materialen zijn hoogwaardig en worden mooier naarmate ze ouder worden. De toepassing van kunststoffen, kalkzandsteen, betonsteen/pan/plaat en houtwolcementplaat wordt afgewezen. Composiet of sierbeton wordt wel toegestaan. Vanaf de straat zichtbare onderkanten (bijv. bij overbouwing, overstekken) zijn afgewerkt met doorgaand gevelmateriaal, stucwerk, witgrijs sierbeton. Vezelplaten e.d zijn niet toegestaan. Qua kleur zal er moeten worden gezocht naar een de kleur die past bij de aangrenzende (nieuwe) bebouwing van het samengestelde bouwblok. De belangrijkste gevel bevindt gelegen aan de Javastraat. De karakteristieke witte, gelede (houten) kozijnen, de bruine bakstenen en de uitstekende daklijst zijn kenmerkende elementen in deze gevel De entree maakt integraal onderdeel uit van het ontwerp Gebouweigen nutsvoorzieningen worden opgenomen in de bebouwing Reclame uitingen zijn toegestaan mits terughouden toegepast en intergraal onderdeel van architectuur en gevelindeling Alzijdige gevel Terugkerend architectonisch (wit) element Hoeken De hoek Van Galenstraat-Javastraat-Binnenterrein is een bijzonder punt, dit kan worden benadrukt door een architectonisch accent. Gedacht kan worden aan een bijzondere hoekoplossing in de gevel Verbijzondering gevel Architectonisch accent, verbijzondering gevel Kunstwerken/meubilair Het muurtje en de afscheiding zijn integraal onderdeel van het architectonische ontwerp. Transparantie van de afscheiding is voorwaardelijk. Openbare ruimte Bij beplanting- en boomkeuze indien mogelijk aansluiten op al aanwezige soorten 8 Architectonisch accent hoek Muurtje/ afscheiding onderdeel van ontwerp
Bijlage 1a Nota Bouwen en Parkeren 2005-2010 Parkeernormen 2005-2010 Functie centrum schil rest bbk bezoek woning groot >450 m3 woning 1,4 1,6 1,8 0,3 woning midden > 350 m3 maar < 450 m3 woning 1,3 1,5 1,7 0,3 woning goedkoop < 350 m3 woning 1,1 1,3 1,4 0,3 appartement groot => 130 m2 woning 1,3 1,4 1,5 0,3 appartement midden > 75 m2 maar < 130 m2 woning 1,2 1,3 1,4 0,3 appartement klein <= 75 m2 woning 1 1,1 1,2 0,3 serviceflat/aanleunwoning woning 0,4 0,5 0,5 0,3 kamer verhuur kamer 0,4 0,5 0,5 0,2 binnensteden/hoofdwinkelgebied 100 m2 bvo 3 85% stadsdeelcentra 100 m2 bvo 3,3 3,5 85% wijk-, buurt- en dorpscentra 100 m2 bvo 3,25 3,25 3,25 85% grootschalige detailhandel 100 m2 bvo 5,5 6,5 85% (week)markt 100 m2 bvo 3,25 3,25 3,25 85% (commerciële) dienstverlening (kantoren met balie) 100 m2 bvo 1,75 2,25 2,75 20% kantoren (zonder balie) 100 m2 bvo 1,15 1,35 1,55 5% arbeidsext./bezoekersext. bedrijven (loods, opslag, groothandel, transportbedrijf) 100 m2 bvo 0,45 0,55 0,75 5% arbeidsint./bezoekersext. bedrijven (industrie, garagebedr., laboratorium, werkplaats, transportbedr.) 100 m2 bvo 1,25 1,75 2,25 5% arbeidsext./bezoekersint. Bedrijven (showroom) 100 m2 bvo 0,7 0,9 1,3 35% bedrijfsverzamelgebouw 100 m2 bvo 1,25 1,25 1,25 10% café/bar/discotheek/cafetaria 100 m2 bvo 5 5 6 90% restaurant 100 m2 bvo 9 9 13 80% museum/bibliotheek 100 m2 bvo 0,4 0,6 0,95 95% bioscoop/theater/schouwburg zitplaats 0,15 0,15 0,25 sporthal (binnen) 100 m2 bvo 1,75 1,95 2,25 95% Bijlage 1b Nota Bouwen en Parkeren 2011-2016 Parkeernormen 2011 2016 Wonen Functie centrum schil rest bbk bezoek woning groot >450 m3 woning 1,49 1,70 1,92 0,32 woning midden > 350 m3 maar < 450 m3 woning 1,38 1,60 1,81 0,32 woning klein < 350 m3 woning 1,17 1,38 1,49 0,32 appartement groot => 130 m2 woning 1,38 1,49 1,60 0,32 appartement midden > 75 m2 maar < 130 m2 woning 1,28 1,38 1,49 0,32 appartement klein <= 75 m2 woning 1,07 1,17 1,28 0,32 serviceflat/aanleunwoning woning 0,43 0,53 0,53 0,32 zorgwoning woning 0,64 0,64 0,64 0,64 kamer verhuur kamer 0,43 0,53 0,53 0,21 Parkeernormen 2011-2016 Commercieel Functie centrum schil rest bbk bezoek binnensteden/hoofdwinkelgebied 100 m2 bvo 3,20 85% stadsdeelcentra 100 m2 bvo 3,51 3,73 85% wijk-, buurt- en dorpscentra 100 m2 bvo 3,46 3,46 3,46 85% grootschalige detailhandel 100 m2 bvo 5,86 6,92 85% Bouwmarkt/tuincentrum/kringloopwinkel 100 m2 bvo 2,56 2,56 (week)markt 100 m2 bvo 3,46 3,46 3,46 85% (commerciële) dienstverlening (kantoren met balie) 100 m2 bvo 1,86 2,40 2,93 20% kantoren (zonder balie) 100 m2 bvo 1,22 1,44 1,65 5% arbeidsext./bezoekersext. bedrijven (loods, opslag, groothandel, transportbedrijf) 100 m2 bvo 0,48 0,59 0,80 5% arbeidsint./bezoekersext. bedrijven (industrie, garagebedr., laboratorium, werkplaats, transportbedr.) 100 m2 bvo 1,33 1,86 2,40 5% arbeidsext./bezoekersint. Bedrijven (showroom) 100 m2 bvo 0,75 0,96 1,38 35% bedrijfsverzamelgebouw 100 m2 bvo 1,33 1,33 1,33 10% café/bar/discotheek/cafetaria 100 m2 bvo 5,33 5,33 6,39 90% restaurant 100 m2 bvo 9,59 9,59 13,85 80% Nota Bouwen en Parkeren - 8 - Vastgesteld: 28-2-2007: Nota Bouwen en Parkeren 2011-2016 - 7 - Vastgesteld: 26-04-2011: 9
Bijlage 2 Ontwikkelingsplan 270406 rak 02-05-06 rak Project Lidwina AWN Ontwikkelingsplan Voorlopig ontwerp 8 gr. lidwina\ontwikkelingsplan 1:500 Ontwikkelingsplan Lidwina Gemeente Den Helder dd. 2 mei 2006 10 B5 38282 DO
Bijlage 3 Kadastrale informatie Inmeettekening van Kwinfra dd. 19 juli 2010 11