De gevolgen van de terugkeer van de annuïteitenhypotheek Special Paul de Vries Hogere lasten en meer risico Vanaf 1 januari 2013 is de keuzevrijheid van hypotheekvormen voor mensen die gebruik willen maken van de hypotheekrenteaftrek beperkt tot de standaard eenvoudige hypotheekvormen, namelijk de annuïteiten en de lineaire hypotheek. Andere hypotheekvormen geven geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Deze fiscale hervorming geldt echter alleen voor nieuwe hypotheken, waardoor de situatie ontstaat dat koopstarters voor exact hetzelfde hypotheekbedrag sinds 2013 hogere netto maandlasten of een lagere hypotheek moeten accepteren dan huishoudens die voor 2013 hun eerste huis kochten. Wij verwachten dat zij in meerderheid voor hogere woonlasten zullen kiezen. Hierdoor zitten koopstarters door de hervorming meteen dichtbij de maximale hypotheeklasten die het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) verantwoord vindt. De flexibiliteit in het opvangen van schokken in inkomen en rente nemen daardoor af, terwijl de gevoeligheid voor veranderingen in de rente toeneemt. Geen invloed op maximale hypotheek De hervorming van de woningmarkt heeft op zichzelf geen invloed op de maximale hypotheek die woonconsumenten kunnen nemen. De Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) bevat al jaren regels voor de maximale hoogte van het hypothecaire krediet die zijn gebaseerd op de maximale hypotheeklasten die door het Nibud worden vastgesteld en uitgaan van een annuïteitenhypotheek. Voor 2013 konden huishoudens hun feitelijke netto woonlasten drukken door te kiezen voor een spaarhypotheek, een aflossingsvrije hypotheek of een combinatie van beide vormen. Die lagere netto hypotheeklasten van de spaarhypotheek zijn voor een belangrijk deel terug te voeren op het fiscale voordeel. De overheid heeft daardoor meer uitgaven aan de fiscale stimulering van het eigenwoningbezit. Hypotheekgevers van na 2013 accepteren hogere woonlasten Sinds lange tijd kiezen Nederlandse koopstarters de maximale hypotheek die zij kunnen krijgen op basis van hun inkomen. Daarin is sinds de crisis geen verandering gekomen. Dat is niet verrassend gezien de zwakke concurrentiepositie die koopstarters bij een even hoge hypotheek hebben ten opzichte van doorstromers die onder de oude regels voor hypotheekrenteaftrek vallen. In de toekomst, als de huidige koopstarters toe zijn aan hun volgende woning, worden zij eveneens geconfronteerd met een zwakke concurrentiepositie. Zij hebben weliswaar afgelost, maar geen financieel vermogen opgebouwd in hun spaarhypotheek zoals doorstromers die voor 2013 een woning kochten. Hierdoor ontstaat een flink verschil in netto hypotheeklasten tussen beide groepen. Het zou kunnen dat de doorstromers (van na 2013) hogere woonlasten accepteren, net zoals zij de extra lasten accepteerden toen zij hun eerste woning kochten. Dit ligt het meest voor de hand. Maar het kan ook dat zij in een ander prijssegment gaan zoeken. 24 maart 2014 1/10
Inleiding Per 1 januari 2013 is een belangrijke hervorming van de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit doorgevoerd. Deze hervorming houdt in dat de hypotheekrente van nieuwe hypotheken slechts aftrekbaar is van het belastbaar inkomen als het gaat om een hypotheeklening die lineair of annuïtair wordt afgelost. Hiermee zet de overheid een streep door de aflossingsvrije hypotheek en de spaarhypotheek die zij zelf vanaf begin jaren negentig heeft gestimuleerd. Omdat doorstromende kopers hun huidige, gunstige fiscale rechten van de aflossingsvrije en spaarhypotheken mogen meeverhuizen, zal er sprake zijn van een decennialange transitieperiode waarin de huidige starters anders worden behandeld dan doorstromers die voor 2013 een woning hebben gekocht. Voor nieuwe starters zorgt de hervorming voor hogere netto woonlasten bij een identieke hypotheekomvang onder het oude regime en een grotere gevoeligheid voor renteveranderingen. Dit lichten we verderop toe. Dit rapport schetst de gevolgen voor de netto hypotheeklasten, de impact van een renteverandering op die lasten en het effect op de woningprijs. Geen impact maximale hypotheek De hervorming heeft geen invloed op de maximale hypotheekomvang. Deze is in Nederland al jaren gebaseerd op woonquoten per inkomensgroep in combinatie met een annuïteitenhypotheek. De woonquote is het percentage van het inkomen dat een woningbezitter gebruikt voor de betaling van de netto hypotheeklasten (rente en aflossing). Hierbij geldt: hoe hoger het inkomen, hoe hoger de woonquote. Ook is geregeld dat de woonquoten jaarlijks door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) worden vastgesteld. Voor de berekening van de hypotheeklasten wordt, ook bij een spaar of aflossingsvrije hypotheek, uitgegaan van annuïtair aflossen. Dit is sinds 2007 geregeld in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) die Nederlandse hypotheekverstrekkers hanteren. Deze gedragscode is later opgenomen in de tijdelijke regeling hypothecair financieren waarin de minister van Financiën regels vaststelt voor de maximale hoogte van het hypothecaire krediet op basis van het inkomen en de hypotheekrente. Verder wordt voor hypotheken met een rentevaste periode korter dan tien jaar, gerekend met een toetsrente die per kwartaal wordt herzien. Volgens de code komt dit tarief minimaal overeen met de 10 jaars rente op Nederlandse staatsobligaties plus 2% punt. Voor het eerste kwartaal van 2014 bedraagt de toetsrente 5%. In het huidige tijdsgewricht is de opslag daarmee bewust hoger omdat de 10 jaars staatsrente zeer laag is (1,8%). De gemiddelde variabele hypotheekrente is momenteel 2,9% en bij een rentevaste periode van 5 10 jaar is deze 4,1%. Dat zijn historisch lage rentepercentages. Het gebruik van de hogere toetsrente beschermt huishoudens tegen een sterke stijging van de te betalen hypotheekrente als de rentevaste periode verstrijkt. De gedachte achter de beschreven manier om de maximale hypotheek te bepalen, is dat huishoudens, gezien hun theoretische financiële ruimte, de mogelijkheid hebben om de hypotheek binnen dertig jaar volledig af te lossen. De praktijk was dat vooral starters kiezen voor een maximale hypotheek. Effecten op de netto woonlasten 3.1 Hogere lasten bij zelfde hypotheeksom Toen eind jaren tachtig de spaarhypotheek werd geïntroduceerd, wisselden woonconsumenten de standaard annuïteitenhypotheek massaal in voor deze nieuwe, goedkopere hypotheekvorm. Die lagere netto hypotheeklasten van de spaarhypotheek zijn voor een belangrijk deel terug te voeren op het fiscale voordeel. Bij de spaarhypotheek spaart men nagenoeg hetzelfde bedrag dat bij de annuïteitenhypotheek iedere maand wordt afgelost. Vervolgens rendeert het opgebouwde vermogen met dezelfde rente als die men betaalt over de hypotheeklening. Over dit spaargeld hoeft geen vermogensrendementsheffing te worden betaald en over de opgebouwde rente hoeft bij uitkering geen inkomstenbelasting te worden betaald. De premiebetalingen zijn 24 maart 2014 2/10
zodanig berekend dat aan het einde van de looptijd de gehele hypotheek in één keer kan worden afgelost. Voor de woonconsument is er daarom geen verschil in vermogensopbouw tussen de annuïteitenhypotheek en de spaarhypotheek. Beiden leiden tot volledige aflossing van de hypotheekschuld. Voordeel spaarhypotheek is de mindere gevoeligheid voor renteherziening Het fiscale voordeel van de spaarhypotheek zit in het uitstellen van de aflossing. Hierdoor blijft men rente betalen over de volledige hypotheek waardoor het gebruik van de hypotheekrenteaftrek wordt gemaximeerd. Een tweede voordeel van de spaarhypotheek ten opzichte van de annuïteitenhypotheek is dat de netto maandlasten minder gevoelig zijn voor een renteherziening. Een hogere rente heeft namelijk een lagere spaarpremie tot gevolg omdat het opgebouwde vermogen ook een hoger rendement oplevert. Hier komen we verderop uitgebreid op terug. Deze twee voordelen waren begin jaren negentig de belangrijkste redenen waarom de overheid deze fiscale constructie goedgekeurde en stimuleerde (Tweede Kamer, 2012). Het gevolg is wel dat de overheid meer uitgaven heeft aan de fiscale stimulering van het eigenwoningbezit. De spaarhypotheek kent trouwens wel een maximum hypotheeksom. Het opgebouwde vermogen wordt namelijk gespaard in een speciaal geblokkeerde spaarrekening die aan een aantal voorwaarden moet voldoen om belastingvrij vermogen op te kunnen bouwen. Belangrijk daarbij is het maximum spaarbedrag. Als men minimaal twintig jaar spaarpremie inlegt, dan is de maximale belastingvrije uitkering 160.000 per persoon. Voor een gezin met twee volwassenen geldt dus een maximale uitkering van 320.000. Een tweede belangrijke voorwaarde is dat het tegoed moet worden gebruikt voor het aflossen van de eigenwoningschuld. Verder moet het totaal opgebouwde vermogen maximaal na dertig jaar in één keer worden uitgekeerd. Dit is veelal wanneer de hypotheek afloopt. Aflossingsvrije hypotheek kent geen vermogensopbouw Naast de spaarhypotheek kwam vanaf de tweede helft van de jaren negentig ook de volledige aflossingsvrije hypotheek in zwang. Deze hypotheekvorm zorgt voor nog lagere netto hypotheeklasten dan de spaarhypotheek omdat niet wordt afgelost. In 2010 had 53% van de Nederlandse hypotheekschuld de vorm van een aflossingsvrije hypotheek (figuur 3.1). Figuur 3.1: Aandeel hypotheekvorm in uitstaande Een rekenvoorbeeld geeft informatie over het verschil hypotheekbedrag in netto hypotheeklasten tussen de annuïteitenhypotheek enerzijds en de spaarhypotheek en een combinatiehypotheek (50% spaarhypotheek en 50% aflossingsvrije hypotheek) anderzijds (tabel 3.1). In het uitgewerkte voorbeeld met een hypotheeksom van 200.000, een rente van 4% over de gehele looptijd en een belastingvoordeel van 42% loopt het voordeel van de spaarhypotheek ten opzichte van de annuïteitenhypotheek in dertig jaar tijd op naar 42.000 ( 286.000 244.000). Voor de combinatiehypotheek zijn de hypotheeklasten 94.000 lager. De lagere netto hypotheeklasten van de Bron: Bond van Verzekeraars, bewerking Rabobank combinatiehypotheek ten opzichte van de spaarhypotheek worden veroorzaakt door het niet aflossen van een deel van de hypotheek. Daardoor bouwt men echter ook minder vermogen op. 24 maart 2014 3/10
Tabel 3.1: Kenmerken hypotheekvormen* Bron: Rabobank * Hypotheek van 200.000, 4% rente, marginaal belastingtarief 42% De praktijk was dat starters een maximale hypotheek namen De praktijk vóór de hervormingsmaatregel was dat vooral starters kozen voor een maximaal haalbare hypotheekomvang in combinatie met een spaar en/of aflossingsvrije hypotheek. De Nederlandse woningbezitter heeft daardoor doorgaans lagere woonquoten dan die bij de berekening van de maximale hypotheek worden gehanteerd. Door terug te gaan naar de annuïteitenhypotheek zullen de netto hypotheeklasten bij dezelfde maximale hypotheeksom toenemen en komen deze dicht op het niveau te liggen dat volgens het Nibud maximaal wenselijk is. 3.2 De keuze: hogere lasten of een lagere hypotheek De hervorming werkt verschillend door in de netto hypotheeklasten van huishoudens. Vooral koopstarters van na 2013 en later ondervinden last van de hervorming omdat zij voor de financiering van hun woning een annuïteitenhypotheek moeten nemen om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. Ten opzichte van woningbezitters die voor 2013 hun huis kochten, hebben zij daardoor minder fiscaal voordeel. Dit heeft gevolgen voor óf de hoogte van de hypotheek die koopstarters van na 2013 willen accepteren, óf de hoogte van de hypotheeklasten die zij op zich moeten nemen óf voor beide. De vraag is welke keuzes zij maken en wat hiervan de gevolgen zijn. Berekeningen van het ministerie van Binnenlandse Zaken laten zien dat als wordt uitgegaan van het idee dat koopstarters hun netto hypotheeklasten gelijk willen houden maar wel een annuïteitenhypotheek moeten nemen, zij 14% minder hypotheekschuld zullen nemen. Wanneer zij juist kiezen voor dezelfde hypotheekschuld neemt de woonquote van recent verhuisde huishoudens toe met 12,5% (van 24% naar 27%). Hierbij merkt het ministerie meteen op dat deze stijging redelijk laag uitvalt, omdat bij een annuïteitenhypotheek aan het begin van de looptijd relatief meer geprofiteerd wordt van fiscale voordelen (Ministerie BZH, 2013). 24 maart 2014 4/10
Keuze voor maximale hypotheek en dus hogere woonlasten waarschijnlijk De acceptatie van een hogere netto (dat wil zeggen na correctie van de hypotheekrenteaftrek) woonquote is echter al ingezet. Dat zien we deels terug in figuur 3.2 waarin de netto woonquote is gegeven van alle woningbezitters. De quote daalt vanaf het begin van deze eeuw vooral door lagere rente en stijgende inkomens (en wellicht door de toename van het aantal aflossingsvrije hypotheken), maar loopt tussen 2009 en 2012 alweer op. Dit valt samen met de gedragsverandering van woonconsumenten, die meer en meer een kleiner aandeel van hun schuld financieren met aflossingsvrije hypotheken, wellicht ook in reactie op de dalende woningprijzen. Vanaf juli 2011 wordt dat trouwens ook beleidsmatig gestuurd omdat vanaf die tijd volgens de GHF maximaal 50% van de hypotheekschuld mag worden gefinancierd met een aflossingsvrije hypotheek. Dat was voor die tijd al beleid van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) die de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verstrekt. Maar ook na 2011 blijft het aandeel aflossingsvrije hypotheken sterk dalen. Dit zien we terug in de samenstelling van nieuw afgesloten hypotheken (door koopstarters en doorstromers). Uit figuur 3.3 blijkt dat het aandeel aflossingsvrije hypotheken na 2011 afneemt en het aandeel van de spaarhypotheek toeneemt. Hierbij gaat het om nieuw afgesloten hypotheken, dus ook de extra hypotheken voor verbouwingen, verhuizingen of oversluitingen. Sinds lange tijd kiezen Nederlandse koopstarters een maximale hypotheek. Dat is sinds de crisis niet veranderd. Rabobank hypotheekadviseurs geven bijvoorbeeld aan dat het overgrote deel van de huidige koopstarters nog steeds voor een maximale hypotheek kiest, ondanks de verplichte annuïteitenhypotheek. Wij verwachten dat de meerderheid van de huidige koopstarters hiervoor zal blijven kiezen en dus hogere lasten zal accepteren dan die van koopstarters van voor 2013. In hoofdstuk 4 over het effect van de hervorming op de woningprijs geven wij een nadere duiding bij deze verwachting. Figuur 3.2: Netto koopquote en woningprijs Figuur 3.3: Aandeel nieuwe hypotheekvorm in uitstaande hypotheekbedrag Bron: Diverse WoON s, bewerking Rabobank Bron: AFM, bewerking Rabobank 3.3 Rentegevoeligheid van de hypotheeklasten neemt toe Behalve dat nieuwe starters moeten kiezen tussen het accepteren van hogere maandlasten of een lagere hypotheeklening heeft de hervorming gevolgen voor de gevoeligheid van de netto hypotheeklasten voor veranderingen in de rente. De netto hypotheeklasten van de verschillende hypotheekvormen zijn te zien in figuur 3.4. Gevolgd worden de netto hypotheeklasten van een hypotheeksom van 200.000, 4% hypotheekrente en een marginaal belastingtarief van 42%.[1] De grafiek laat zien dat de netto lasten van een annuïteitenhypotheek over de tijd heen toenemen doordat het fiscale voordeel jaarlijks vermindert. Bij een annuïteitenhypotheek betaalt men ieder jaar hetzelfde vaste bruto bedrag dat uit twee delen bestaat, namelijk rente en aflossing. In het begin bestaat het grootste deel uit rente en een klein deel uit aflossing. Naarmate de looptijd vordert, wordt een steeds groter deel van dit bruto hypotheekbedrag gebruikt voor aflossing en dus een kleiner deel voor rentebetalingen. Het fiscale voordeel wordt daardoor steeds kleiner omdat men de betaalde rente van het inkomen kan aftrekken. 24 maart 2014 5/10
Verder zien we dat de netto lasten van de combinatiehypotheek ( 6.352) al in het eerste jaar onder die van de spaarhypotheek ( 8.069) en de annuïteitenhypotheek ( 8.206) liggen. Wel is de schuld na afloop van de 30 jarige contractperiode bij een annuïteiten en bij een spaarhypotheek in zijn geheel afgelost en bij een combinatiehypotheek slechts voor 50%. Ook vervalt de hypotheekrenteaftrek na dertig jaar. In de periode daarna blijft de combinatiehypotheek dus zorgen voor hypotheeklasten terwijl deze voor de andere hypotheekvormen naar 0 vallen. Spaarhypotheek op termijn min of meer ongevoelig voor renteschokken In figuur 3.4 illustreren we de gevoeligheid voor renteveranderingen op het moment dat de rentevaste periode eindigt. In ons voorbeeld is er sprake van een renteverhoging na tien jaar (van 4% naar 6%) en na twintig jaar (van 6% naar 8%).[2] Figuur 3.4: Netto hypotheeklasten Na tien jaar, als in ons voorbeeld de rente met 2% punt toeneemt, ziet het huishouden met een annuïteiten hypotheek zich geconfronteerd met een netto lastenstijging van 946 per jaar (11%) terwijl de netto lasten van een spaarhypotheek met 583 (7%) toenemen door de renteverhoging. De netto lasten van de combinatiehypotheek stijgen het meest met 1.451 (23%). Na twintig jaar stijgt de rente voor de tweede keer. Doordat het bruto annuïteitenbedrag meer en meer uit aflossing bestaat en minder uit rentebetalingen, is het effect van de rentestijging bij de annuïteitenhypotheek minder sterk dan na tien Bron: Rabobank jaar. Bij de annuïteitenhypotheek stijgen de netto lasten met 6% naar 11.583, bij de spaarhypotheek dalen de lasten met 1% naar slechts 8.574 en de lasten van de combinatiehypotheek nemen met 13% toe naar 8.927. De netto lasten bij de spaarhypotheek dalen doordat ook het opgebouwde vermogen gaat renderen met de hogere rente. Hierdoor wordt het huishouden met een volledige spaarhypotheek op termijn min of meer ongevoelig voor renteschokken. Als de rente daalt in plaats van stijgt, dan is de gevoeligheid gespiegeld, dus dan stijgen de netto hypotheeklasten bij een spaarhypotheek in het twintigste jaar licht en dalen de lasten bij een annuïteitenhypotheek. Lasten annuïteitenhypotheek het hoogst Merk verder op dat de netto hypotheeklasten van de annuïteitenhypotheek ook zonder stijging van het rentepercentage toenemen doordat het fiscale voordeel ieder jaar afneemt. Na tien jaar (na de eerste rentetoename) zijn de netto hypotheeklasten 1.498 hoger (20%) in vergelijking met het eerste jaar, terwijl de netto lasten van een spaarhypotheek slechts met 583 (7%) toenemen door alleen de renteverhoging. De netto lasten van de combinatiehypotheek stijgen met 1.451 (23%), maar liggen nog steeds onder die van de annuïteitenhypotheek. Na twintig jaar zijn de verschillen nog veel groter. Effect op de woningprijs onduidelijk In theorie zou men verwachten dat de gemiddelde woningprijs door de invoering van het nieuwe fiscale systeem daalt omdat de fiscale subsidie van het eigenwoningbezit afneemt. Hierdoor nemen de netto hypotheeklasten toe, en daarmee ook de woonquoten. Diverse studies tonen aan dat de Nederlandse woningmarkt een langetermijnevenwicht kent tussen de woonquote en de woningprijs (Francke en Van der Minne, 2013; De Vries, 2011). Dat is ook de belangrijkste reden waarom verschillende partijen een structureel neerwaarts effect van de hervorming op de woningprijs verwachten van 7% tot 12% (DNB, 2012; CPB, 2012; Rabobank, 2012). Hierachter zit de gedachte dat de annuïteitenhypotheek hogere lasten geeft dan de huidige gekozen hypotheekvormen en om deze lasten weer terug te brengen naar het langetermijnevenwicht moet de 24 maart 2014 6/10
woningprijs dalen ten opzichte van het inkomen. Dat gebeurt niet van de ene op de andere dag. Uit onderzoek blijkt dat het gemiddeld vijf jaar duurt voordat een schok op de woningmarkt is verwerkt (Francke en Van der Minne, 2013). Er is financiële ruimte voor hogere woonlasten Een cruciale aanname bij bovenstaande redenering is dat huishoudens geen hogere netto hypotheeklasten zullen accepteren. Maar de financiële ruimte om dit te doen is er wel, omdat de hervorming geen invloed heeft op de maximale woonquote zoals het Nibud die hanteert bij de berekening van het maximale te lenen bedrag aan woninghypotheek. Potentiële kopers kunnen de hogere netto hypotheeklasten dus accepteren zonder boven de door het Nibud acceptabel geachte woonquoten uit te komen. Volgens onze inschattingen en op basis van waarnemingen van onze hypotheekadviseurs (paragraaf 3.2) accepteren vooral koopstarters de hogere netto lasten waardoor het negatieve effect van de beleidshervorming op de woningprijs minder groot zal zijn dan in eerste instantie ( 9%) zou mogen worden verwacht. Belangrijk bij deze constatering is dat koopstarters van na 2013 nooit de keuze hebben kunnen maken voor andere hypotheekvormen dan de lineaire of annuïteitenhypotheek. Zij kennen de lagere netto woonlasten niet die hoorden bij de oude hypotheekvormen. Zij betrekken die mogelijkheid dus niet in hun koopbeslissing. Omdat zij in meerderheid kiezen voor de maximale hypotheek, nemen zij ook hogere woonlasten dan koopstarters van voor 2013. Dit heeft dan weer een tweede orde effect op de consumptieve bestedingen en daarmee op de economische groei. Extra druk op koopstarters Een extra argument waarom voor hogere woonquoten zal kunnen worden gekozen, is dat de woonquoten van doorstromers in de nieuwe situatie worden gebaseerd op de goedkopere oude hypotheekvormen en die van starters juist op de dure annuïteitenhypotheek. Hierdoor hebben doorstromers bij dezelfde hypotheeksom lagere netto hypotheeklasten dan koopstarters. Die twee groepen huishoudens kunnen elkaar tegenkomen op de woningmarkt. Als zij hun oog op hetzelfde huis laten vallen, kan de doorstromer bij dezelfde hypotheeklasten een hogere vraagprijs bieden. Dit voert de druk op koopstarters wellicht op om een maximale hypotheek te nemen en daarbij hogere netto woonlasten te accepteren. Tegelijkertijd hebben doorstromers die voor 2013 een woning kochten, een grote kans om onder water te staan. Overigens komen koopstarters en doorstromers elkaar slechts in beperkte mate tegen op de huidige woningmarkt. Uit tabel 3.1 blijkt dat het gemiddelde aankoopbedrag van de koopstarter (net geen dertig jaar oud) 40% onder de koopprijs van de doorstromers (rond de 45 jaar oud) ligt. In 2012 was de gemiddelde koopprijs van een starter 175.000 en die van de doorstromer 287.000. Dit neemt niet weg dat er ook koopstarters zijn die dure koopwoningen kunnen kopen en doorstromers die zich richten op goedkope koopwoningen onder de 200.000. Tabel 4.1: Kenmerken koopstarters en doorstromers Bron: Diverse WoON's, (Schilder en Conijn, 2013) Die zwakkere positie van koopstarters komt trouwens nu nog niet zo duidelijk naar voren door vraaguitval voor koopwoningen bij doorstromers. Hierdoor konden koopstarters de laatste jaren meer kwaliteit voor dezelfde prijs kopen (Francke en Van den Minne, 2013). Voor de crisis werd één op de vier woningen door een koopstarter gekocht, in 2012 was het marktaandeel opgelopen naar 36%. 24 maart 2014 7/10
De hervorming werkt decennialang door In de huidige situatie bestaat een beperkt potentieel concurrentie effect tussen koopstarters en doorstromers. In de toekomst komen beide groepen elkaar echter veel meer tegen op de woningmarkt en ontstaat er een sterker concurrentie effect tussen doorstromers die voor 2013 een woning kochten (met een spaar en aflossingsvrije hypotheek) en die vanaf 2013 een woning kochten (met een annuïteiten of lineaire hypotheek). De tweede groep heeft dus in de toekomst flink hogere netto woonlasten bij dezelfde hypotheeksom. Figuur 4.1 geeft informatie over het effect van de hervorming op de extra netto hypotheeklasten na een verhuizing. De figuur volgt de netto hypotheeklasten van woningbezitters die na vijftien jaar een extra annuïteitenhypotheek nemen van 100.000. Uit tabel 4.1 weten we dat de woningen van doorstromers, in de praktijk, 100.000 meer kosten dan die van starters. Uit de figuur blijkt dat de lasten die horen bij een annuïteitenhypotheek het hoogst zijn. Deze lasten gelden voor de groep doorstromers die na 2013 een woning kocht. De netto woonlasten van doorstromers van voor 2013 zijn die van de spaarhypotheek of de combinatiehypotheek. Na vijftien jaar, op het moment van aankoop van de volgende woning, zijn de lasten van een volledige spaarhypotheek 1.233 en die van een combinatiehypotheek 2.947 lager dan die van een annuïteitenhypotheek. Het gaat dus om aanzienlijke verschillen in netto hypotheeklasten die alleen maar oplopen gedurende de looptijd van de hypotheken. Na vijftien jaar liggen de netto hypotheeklasten van de spaarhypotheek 9% onder die van de annuïteitenhypotheek. Door de hervorming krijgen de starters van nu dus een andere toekomstige marktpositie dan de starters van voor 2013. Figuur 4.1: Netto lasten na extra hypotheek Uit de praktijk blijkt dat de meerderheid van de doorstromers niet kiest voor de maximale hypotheek die is gebaseerd op de Nibud woonquoten. Doorstromende woningbezitters bepalen hun gewenste aankoopprijs veelal op hun gewenste maximale netto woonlasten. Juist in de netto hypotheeklasten gaan grote verschillen ontstaan door de hervorming van het fiscale beleid ten aanzien van het eigenwoningbezit. Het zou echter kunnen dat de doorstromers (van na 2013) in de concurrentieslag met de doorstromer met lagere netto lasten toch hogere lasten (moeten) accepteren, net zoals zij de extra lasten accepteerden Bron: Rabobank toen zij hun eerste woning kochten. Dit ligt het meest voor de hand. Maar het kan ook dat zij in een ander prijssegment gaan zoeken omdat de netto hypotheeklasten van de annuïteitenhypotheek te hoog zijn ten opzichte van het langetermijnevenwicht. Als men massaal voor lagere prijssegmenten kiest, dan zal de prijs uiteindelijk dalen. Als laatste wordt het positieve effect van de fiscale hervorming (verplichte annuïtaire aflossing) zichtbaar omdat we de tijdshorizon hebben verlengd naar 45 jaar, de totale looptijd van beide hypotheken. Terwijl de netto woonlasten bij de annuïteiten en spaarhypotheek na dertig jaar substantieel dalen omdat de eerste lening wordt afgelost, is dat niet het geval bij de combinatiehypotheek. Bij deze hypotheekvorm wordt van de eerste lening 50% niet afgelost en vervalt de hypotheekrenteaftrek na dertig jaar waardoor de netto lasten flink toenemen. We kunnen concluderen dat starters kiezen voor maximale hypotheken en dat zij hogere netto woonlasten accepteren. Meer onduidelijk is de situatie over een aantal jaar als de starter een doorstromer is geworden. De praktijk wijst uit dat doorstromers namelijk niet kiezen voor de maximale hypotheek, maar uitgaan van gewenste netto hypotheeklasten. Er is echter wel financiële ruimte tussen de maximale woonquote die het 24 maart 2014 8/10
Nibud berekent en die gewenste woonquote. Omdat de doorstromers van straks als starters van nu al hogere woonquoten accepteerden, kan het prijsdrukkende effect van de hervorming wel eens minder groot zijn dan in eerste instantie gedacht. Uiteindelijk hangt het prijseffect af van het gedrag van deze nieuwe cohorten, waar we nu pas een jaar zicht op hebben. Conclusies Sinds eind jaren tachtig kent de Nederlandse woningkoper keuzevrijheid van hypotheekvormen. Dit maakte het mogelijk om meer gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek dan bij de klassieke annuïteitenhypotheek. De spaarhypotheek en de aflossingsvrije hypotheek zijn populair geworden: beide maximeren de hypotheekrenteaftrek waardoor de netto hypotheeklasten lager zijn dan die van de annuïteitenhypotheek. Verder worden huishoudens met een spaarhypotheek op den duur steeds minder gevoelig voor renteveranderingen. Zij hebben bovendien lagere netto hypotheeklasten dan de maximale lasten die volgens het Nibud verantwoord zijn. Huishoudens met een combinatiehypotheek zijn juist gevoelig voor renteveranderingen, maar hebben eveneens lagere lasten omdat ze slechts 50% van de hypotheek aflossen. Vanaf 2013 is de keuzevrijheid beperkt tot de standaard eenvoudige hypotheekvormen, namelijk de annuïteiten en de lineaire hypotheek. Andere hypotheekvormen geven geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Deze fiscale hervorming geldt echter alleen voor nieuwe hypotheken, waardoor de situatie ontstaat waarin koopstarters en doorstromers bij dezelfde hypotheeksom andere netto woonlasten hebben. Concreet houdt dit in dat koopstarters sinds 2013 hogere netto maandlasten of een lagere hypotheek moeten accepteren. Onze verwachting is dat zij in meerderheid kiezen voor hogere maandlasten. Bij keuze voor de maximale hypotheek zitten koopstarters door de hervorming meteen aan de maximale hypotheeklasten die het Nibud verantwoord vindt. Hierdoor zal de flexibiliteit in het opvangen van schokken in inkomen en rente afnemen, terwijl de gevoeligheid voor veranderingen in rente in verhouding tot de spaarhypotheek toeneemt. Eindnoten [1] Met dank aan Christine Heeren van Gennip, productspecialist Rabobank. [2] Als huishoudens kiezen voor een rentevaste periode van dertig jaar, is er ook geen gevoeligheid voor rentewijzigingen. Literatuur Tweede kamer (2012), Een reconstructie van 20 jaar stijgende huizenprijzen; kosten koper, 33195 (28) Marc Francke en Alex van den Minne (2013). Starters slaan hun slag! Real Estate Research Quarterly, 4: 33 40. Paul de Vries (2011). De woningprijsontwikkeling verklaard. Real Estate Research Quarterly, 10(1): 13 20. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2013), Wonen in ongewone tijden. Den Haag: Mininsterie BZK AFM (2010). Consumentenmonitor Q1 2010, Amsterdam: AFM DNB (2012). De verwachte effecten van de woningmarktmaatregelen uit het Begrotingsakkoord 2013, Amsterdam: De Nederlandsche Bank. CPB (2012). Analyse economische effecten financieel kader Regeerakkoord: Den Haag: Centraal Planbureau. 24 maart 2014 9/10
Rabobank (2012), Kwartaalbericht Woningmarkt, 16 november 2012. Frans Schilder & Johan Conijn (2013). Verhuizen in de crisis, Amsterdam: ASRE. Auteur(s) Paul de Vries Nationaal Onderzoek (NO) 030 21 30172 Vries.P@rn.rabobank.nl 24 maart 2014 10/10