Hypotheekvormen. De annuïteitenhypotheek

Transcriptie

1 Hypotheekvormen De annuïteitenhypotheek Starten met lage aflossing Bij een annuïteitenhypotheek wordt gedurende de looptijd - bij gelijkblijvende rente - een vast bedrag aan rente en aflossing (annuïteit) betaald. Op deze manier betaalt u steeds hetzelfde bruto bedrag. Gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks lager worden. de netto lasten stijgen gedurende de looptijd, omdat alleen de rente fiscaal aftrekbaar is. De vaststelling van deze annuïteit geschiedt altijd zo dat aan het einde van de looptijd de volledige hypotheekschuld is afgelost. De annuïteiten worden veelal maandelijks voldaan. Voordelen annuïteitenhypotheek Lage aanvangslasten. in het begin betaalt u weinig aflossing. Alternatief voor een hypotheek met vermogensopbouw indien u een hogere leeftijd of slechtere gezondheid heeft. Offertes van deze vorm zijn gemakkelijker te vergelijken dan offertes van hypotheekvormen met vermogensopbouw. Makkelijk bij verhuizing of beëindiging van de hypotheek. Nadelen annuïteitenhypotheek Het fiscaal voordeel daalt tijdens de looptijd vanwege de (stijgende) aflossingen. De netto lasten stijgen tijdens de looptijd. de bruto lasten blijven gelijk, terwijl het fiscaal voordeel daalt. Ten opzichte van de hypotheken met vermogensopbouw: fiscaal minder gunstig. De annuïteitenhypotheek is vooral interessant voor mensen die voor lage aanvangslasten kiezen. Ook voor mensen die in de toekomst een stijging in inkomen verwachten, tenzij de fiscale druk toeneemt (bijvoorbeeld als u in een hoger belastingtarief valt).

2 De lineaire hypotheek Snel vermogen opbouwen - maandlasten dalen Bij de lineaire hypotheek wordt gedurende de looptijd periodiek een vast bedrag afgelost. Bij een looptijd van 30 jaar (= 360 maanden) moet per maand dus 1/360e deel worden betaald. Gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks lager worden. Door de geldverstrekker wordt de lineaire hypotheek nog wel eens vereist vanwege de snelle aflossing in de beginfase, bijvoorbeeld bij incourante onderpanden. Op deze manier vermindert het risico voor de bank snel. Door de opkomst van andere, voordeligere hypotheekvormen wordt de lineaire hypotheek overigens niet vaak meer afgesloten. Voordelen lineaire hypotheek U bouwt snel en veilig vermogen op met de aflossingen. Uw maandlasten nemen af gedurende de looptijd. De hypotheek is goed te combineren met andere hypotheekvormen. Nadelen lineaire hypotheek Hoge maandlasten bij aanvang. Fiscaal voordeel neemt af gedurende de looptijd. Ten opzichte van andere vormen fiscaal minder voordelig. De lineaire hypotheek is nuttig voor mensen die hun woonlasten relatief snel willen verminderen. Zodat zij bijvoorbeeld in deeltijd kunnen gaan werken, of vervroegd uit kunnen treden. Het is ook interessant voor mensen die bijvoorbeeld een beroep hebben dat gepaard gaat met financiële risico's, en bang zijn dat het later door omstandigheden een stuk slechter zal gaan. Door de hoge beginlasten is de hypotheek niet geschikt voor mensen met een 'laag' inkomen.

3 De aflossingsvrije hypotheek Lage lasten - enkel rente betalen Bij de aflossingsvrije hypotheek wordt alleen rente betaald en geen aflossing. Gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks gelijk blijft. Aflossing geschiedt aan het einde van de looptijd uit de verkoop van de woning of met gespaard kapitaal uit verzekering of belegging. Deze hypotheekvorm wordt vaak gesloten in combinatie met een andere hypotheekvorm of wanneer er sprake is van een cliënt die eigen geld kan inbrengen. De gemiddelde maximaal mogelijke aflossingsvrije hypotheek ligt rond 75% van de executiewaarde (dus zo'n 60% van de vrije verkoopwaarde). Sommige geldverstrekkers accepteren tot 100%. U moet dus vaak eigen geld inbrengen. Een overlijdensrisicoverzekering is bij sommige geldverstrekkers verplicht. Mocht u tussentijds komen te overlijden, dan kan de hypotheek worden afgelost door de verzekering. Voordelen aflossingsvrije hypotheek Lage lasten. U betaalt alleen rente. Geen verplichte tussentijdse aflossingen. Geen verplichte vermogensopbouw. Geen verplichte verzekeringsdekkingen. Veel vrijheid en flexibiliteit met betrekking tot aflossing, vermogensopbouw en verzekeringsdekkingen. Belastingaftrek blijft in stand. Een manier om lasten (tijdelijk) te verlagen indien in combinatie met een andere vorm afgesloten. Hoogte van de hypotheek is veilig omdat u meestal maar 75% van de executiewaarde aflossingsvrij kunt lenen (sommige geldverstrekkers accepteren tot 100%). Offertes voor deze vorm zijn eenvoudiger te vergelijken dan offertes voor de andere vormen. Nadelen aflossingsvrije hypotheek U bouwt geen vermogen op omdat u niet aflost. Rentelast blijft doorlopen. De eindaflossing is niet geregeld. Na pensionering bestaat de kans dat uw netto last stijgt vanwege een vermindering van belastingaftrek. Vanaf 2001 is rente maximaal 30 jaar aftrekbaar. indien u niet aflost kunnen de lasten behoorlijk stijgen. Meestal moet u eigen geld inbrengen omdat u meestal maar 75% van de executiewaarde aflossingsvrij kunt lenen (sommige geldverstrekkers accepteren tot 100%). De aflossingsvrije hypotheek is vooral interessant wanneer er voldoende overwaarde in uw woning aanwezig is. De keerzijde van de medaille is natuurlijk dat de lening niet vermindert. Voor bijvoorbeeld een oudere alleenstaande zonder kinderen kan dat echter juist aantrekkelijk zijn. Houd er dan wel rekening mee dat de kans bestaat dat uw netto last na pensionering stijgt vanwege een vermindering van belastingaftrek. Als deze hypotheekvorm in combinatie met een andere vorm wordt afgesloten is het een manier om lasten (tijdelijk) te verlagen.

4 Lijfrentehypotheek Rente en premie zijn aftrekbaar De lijfrentehypotheek is een combinatie van een lening met een aanvullende voorziening voor uw oude dag. Deze aanvullende voorziening is een lijfrenteverzekering. Naast de hypotheekrente die u betaald heeft, kunt u ook de premie voor de lijfrenteverzekering van uw belastbaar inkomen aftrekken. Uit de lijfrenteverzekering ontvangt u vanaf de afgesproken einddatum periodieke uitkeringen. Deze uitkeringen zijn wél belast. Met de uitkeringen kunt u de hypotheekrente blijven betalen en eventueel uw pensioen aanvullen. U lost de hypotheek pas geheel of gedeeltelijk af als u uw huis verkoopt of bij eerder overlijden. Er zijn ook combinaties met andere hypotheekvormen mogelijk. Opmerking: In de belastingplannen 2001 is de lijfrente aftrekmogelijkheid in ieder geval beperkt. En in de toekomst zal de standaard aftrek waarschijnlijk helemaal verdwijnen. De aantrekkelijkheid van deze hypotheekvorm zal dus in de toekomst aanzienlijk afnemen. Voordelen lijfrentehypotheek Veel belastingaftrek: rente en premie zijn aftrekbaar (onder bepaalde voorwaarden). In een aantal gevallen kunt u een redelijk hoog gegarandeerd rendement op de lijfrenteverzekering behalen. Indien gewenst kunt u ervoor kiezen de premie te beleggen. Ten opzichte van de hypotheekvormen met tussentijdse aflossingen: fiscaal voordeliger. omdat u niet aflost blijft de belastingaftrek in stand gedurende de looptijd. Ten opzichte van de andere hypotheekvormen met vermogensopbouw: de premie voor de verzekering is aftrekbaar (onder bepaalde voorwaarden). Nadelen lijfrentehypotheek Accent op fiscaal voordeel. Daardoor gevoelig voor wijzigingen in de belastingwetgeving. De aftrek van de premie is aan strikte wettelijke voorwaarden gebonden. Het fiscaal voordeel van de aftrek kan later als fiscaal nadeel uitpakken als de uitkering van de lijfrenteverzekering ingaat. Vanaf 1 januari 2001 minder mogelijkheden tot premieaftrek voor lijfrenteverzekeringen. Beperkte keuze: weinig geldverstrekkers bieden dit product aan. Weinig flexibiliteit. Ten opzichte van de andere hypotheekvormen met vermogensopbouw: U krijgt geen uitkering ineens maar periodiek. Met de lijfrenteverzekering kunt u de hypotheek niet ineens aflossen. dit kan fiscaal nadelig uitpakken aangezien de hypotheekrente vanaf 1 januari 2001 gedurende maximaal 30 jaar aftrekbaar zal zijn. De periodieke uitkering moet aan strikte wettelijke eisen voldoen. U dient inkomstenbelasting te betalen over de uitkeringen.

5 Krediethypotheek De meest flexibele vorm van allemaal Een krediethypotheek is de meest flexibele hypotheekvorm die er bestaat. De krediethypotheek is afgeleid van de aflossingsvrije hypotheek en is een alternatief voor consumptief lenen. U heeft eigenlijk een doorlopend krediet met uw huis als onderpand. Door deze zekerheid is de geldgever bereid een lagere variabele rente te hanteren dan bij een doorlopend krediet. De rente kan niet voor langere perioden worden vastgezet. Of, wanneer en hoe u wilt aflossen, bepaalt u in principe zelf. Tot de kredietlimiet (een bepaald percentage van de waarde van uw huis) kunt u zelfs de verschuldigde rente laten bijschrijven. Voorwaarde is vaak wel dat u ook aardig wat eigen geld inbrengt. De te verstrekken hypotheek bedraagt bij de meeste geldverstrekkers maximaal 75% tot 100% van de executiewaarde. Maar er zijn ook geldverstrekkers die tot boven de executiewaarde gaan. Tot enkele jaren geleden had de krediethypotheek een extra voordeel. Mensen konden hiermee goedkoop geld lenen en de rente over dat bedrag aftrekken via de belasting. Nu de fiscale regels met betrekking tot consumptief gebruik van een hypothecair krediet zijn aangescherpt, heeft deze hypotheekvorm veel van zijn aantrekkelijkheid verloren. En zeker na de Belastingherziening in 2001 is de krediethypotheek weinig interessant meer. Voordelen krediethypotheek Er bestaat geen aflossingsverplichting, wat met name in verband met de fiscale aftrekbaarheid bij hogere inkomens interessant kan zijn. Afgeloste bedragen kunnen makkelijk weer worden opgenomen. U bouwt vermogen op als u aflost. Doorlopend krediet met hypothecaire zekerheid. De eventuele aftrekbaarheid van de rente (doel van de lening is hierbij belangrijk). Nadelen krediethypotheek De te verstrekken hypotheek bedraagt bij de meeste geldverstrekkers maximaal 75% tot 100% van de executiewaarde. De rente kan niet voor langere perioden vast worden gezet. De krediethypotheek wordt nog wel afgesloten om de kredietruimte (tijdelijk) te verruimen, voor bijvoorbeeld verbetering of onderhoud van het huis. Ook wordt ze gebruikt door oudere mensen, die een deel van hun vermogen willen gebruiken voor bijvoorbeeld een aanvulling op hun pensioen ('opeten' van het vermogen).

6 Beleggingshypotheek Lage netto lasten - veel vrijheid Een beleggingshypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en een effectendepot. De lening wordt aan het einde van de looptijd afgelost met de opgebouwde waarde uit het depot. Deze hypotheek vorm wordt gekenmerkt door de mogelijkheid van hoge rendementen, gecombineerd met de rente aftrek. De rendementen van een effectendepot ontwikkelen zich minder stabiel dan de rendementen in een levensverzekering. De gemiddelde rendementsverwachting bij een lange looptijd is echter hoger. Voordelen beleggingshypotheek Lage netto lasten. Veel vrijheid. Extra inleg of opname mogelijk. Fiscaal aantrekkelijk, rente aftrek gedurende de hele looptijd is maximaal. Mee financieren van eenmalige storting mogelijk. Niet afhankelijk van verzekeringsbeperkingen. Kans op hoger rendement. De verzekeringnemer bepaalt in zekere mate zelf hoe zijn premies worden belegd. De bruto- en nettolasten blijven constant (bij gelijkblijvende rente). Nadelen beleggingshypotheek Het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij. Beleggingsrisico: meestal geen gegarandeerd rendement en/of eindkapitaal. Vaak uiteenlopende productvoorwaarden Veelal ondoorzichtige kostenstructuur van de beleggingsverzekering. Enorm aanbod aan producten met diverse beleggingsfondsen die verschillen qua soort, beleggingsbeleid, kosten en rendement. Daardoor zeer moeilijk met elkaar te vergelijken. Relatief hoge kosten over de vermogensopbouw. Ten opzichte van de spaarhypotheek: Geen koppeling met de hypotheekrente. geen rentedempende werking. geen hoger rendement bij een hogere hypotheekrente. Vanwege de kosten is er een groot verschil tussen het bruto en het netto rendement. In de praktijk maakt men vaak een verkeerde vergelijking met de spaarhypotheek. Ten opzichte van de beleggingsrekening- hypotheek: Minder flexibiliteit: u dient rekening te houden met de fiscale spelregels om belastingvrij vermogen op te kunnen bouwen. Vanwege de hogere kosten moet u in werkelijkheid een hoger bruto rendement maken, om hetzelfde netto rendement als de beleggingshypotheek zonder verzekering te behalen. Vanaf 1 januari 2001 is dit nadeel enigszins afgezwakt vanwege de zogenaamde vermogensrendementsheffing.

7 Effectenhypotheek Maximaal belastingvoordeel Bij de effectenhypotheek lost u de lening niet af en betaalt u alleen rente. Daarnaast wordt eenmalig een bedrag in een beleggingsfonds gestort. Bij veel geldverstrekkers mag u uw eigen beleggingsportefeuille inbrengen. Door middel van deze rechtstreekse belegging bouwt u een kapitaal op. Met dit kapitaal lost u aan het einde van de looptijd de hypotheek af. Door te beleggen is het mogelijk een hoger rendement te halen dan het rentepercentage van uw hypotheek. Maar het kan ook minder goed uitpakken. Beleggen brengt altijd bepaalde risico's met zich mee. De aflossing is dus niet gegarandeerd. En omdat u het bedrag op één bepaald moment inlegt, het moment dat u de hypotheek afsluit, zit er nog een extra risico aan de effectenhypotheek: het kan zijn dat het net een slecht moment is om te beleggen. De eenmalige inleg wordt vaak meegefinancierd bij de hypotheekaanvraag. Uw leent daardoor vaak 130% tot 150% van de executiewaarde. Met dit geld kunt u een behoorlijk aandelenkapitaal financieren. De rente over dit meegefinancierde bedrag is niet aftrekbaar. Kenmerken: Maximaal belastingvoordeel. U kunt zonder eigen geld beleggen. Het beleggingsresultaat is onzeker. Forfaitaire rendementsheffing in box 3, 1,20% van het vermogen. Een levensverzekering niet verplicht, dus u bent niet gebonden aan de regels voor levensverzekeringen.

8 De levenhypotheek Belastingvrij vermogen opbouwen De levenhypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en een levensverzekering (kapitaalverzekering). De lening wordt aan het einde van de looptijd of bij eerder overlijden van de verzekerde(n) afgelost met de uitkering uit de levensverzekering. Bij deze vorm wordt belasting vrij vermogen opgebouwd en geprofiteerd van de rente aftrek. Voordelen levenhypotheek Omdat u in principe gedurende de looptijd van de lening niet aflost, blijft, bij gelijkbijvende rente, uw fiscale aftrekpost ongewijzigd hoog. Dit heeft natuurlijk een positief effect op uw netto hypotheeklasten. Bovendien heeft u een fiscaal voordeel: omdat u niet aflost, kunt u over de hele looptijd van de hypotheek uw hypotheekrente volledig aftrekken, terwijl de rente die u ontvangt over de spaarpremie belastingvrij is. Dit laatste echter wel onder strikte voorwaarden: In veel gevallen bouwt u een belastingvrij vermogen op. Extra fiscaal voordeel mogelijk bij polissen afgesloten vóór 1 januari Ten opzichte van de hypotheekvormen met tussentijdse aflossingen: Fiscaal voordeliger: omdat u niet aflost blijft de belastingaftrek in stand gedurende de looptijd. Ten opzichte van de beleggingshypotheken: Minder beleggingsrisico: meestal heeft u een gegarandeerd rendement. Er is vaak sprake van een verzekerd kapitaal bij leven. Nadelen levenhypotheek Tegenover deze lage hypotheeklasten staat als nadeel dat de fiscale voorwaarden de levenhypotheek tot een keurslijf maken. Verder is de hoogte van de uitkering via de gekoppelde gemengde verzekering niet zeker. Vaak is namelijk een deel van de uitkering niet gegarandeerd, maar afhankelijk van een zogenoemde winstuitkering, waarvan de hoogte niet van tevoren vaststaat. Een ander nadeel betreft de afkoopwaarde ofwel uitkering bij voortijdige beëindiging. Het is niet mogelijk om die afkoopwaarde zelf te berekenen. Bovendien valt die bijna altijd tegen. Het garandeerde rendement is meestal vrij laag. De maatschappij belegt de premie meestal in obligaties e.d.. U heeft meestal geen keuzemogelijkheid voor de belegging. Het te bereiken totale eindkapitaal is veelal onzeker omdat een deel van de uitkering uit winstdeling bestaat. De levensverzekering heeft meestal een ondoorzichtige kostenstructuur. U heeft meestal geen inzicht in de waarde van de polis tijdens de looptijd. Meestal een minimaal verplichte overlijdensverzekering. Het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij. Ten opzichte van de spaarhypotheek: Minder voordelig: een lager garantiekapitaal en hogere kosten dus een lager netto rendement. De levenhypotheek is met name geschikt voor mensen met een meer dan modaal inkomen of mensen die inkomensgroei verwachten. Omdat er gedurende de hele looptijd maximaal geprofiteerd wordt van de hypotheekrente aftrek, kan deze hypotheekvorm met name interessant zijn voor mensen met een wat hoger inkomen.

9 Spaarhypotheek Gegarandeerd rendement De spaarhypotheek is een verbeterde versie van de traditionele levenhypotheek. Deze variant dankt zijn populariteit vooral aan het feit dat de onzekerheid rond de hoogte van de uitkering is weggenomen: het verzekerd bedrag is bij de spaarhypotheek altijd gelijk aan de hypotheekschuld. Het gehele bedrag wordt gegarandeerd. Een ander voordeel is dat u bij tussentijdse beëindiging het volledige kapitaal krijgt uitgekeerd dat met het spaardeel is opgebouwd. Wel heeft u dan te maken met verkapte afkoopkosten. Een derde voordeel is dat een verhoging van de hypotheekrente deels wordt gecompenseerd door een verlaging van de verzekeringspremie. Deze constructie leidt ertoe dat de lasten gedurende de looptijd van de hypotheek een stuk stabieler zijn dan bij andere hypotheekvormen. Het fiscale voordeel van de traditionele levenhypotheek geldt natuurlijk ook voor de spaarhypotheek. Door de koppeling van hypotheek- en spaarrente is een spaarhypotheek vooral gunstig bij een hoge hypotheekrente. Wie eenmaal voor een spaarhypotheek bij een bepaalde maatschappij heeft gekozen, zit hieraan voor de rest van de looptijd vast. Overstappen naar een andere geldgever is wel mogelijk, maar uit financieel oogpunt niet verstandig. Wel zijn lagere lasten mogelijk als u overstapt op een beleggingshypotheek of aflossingsvrije hypotheek. Voordelen spaarhypotheek In veel gevallen bouwt u een belastingvrij vermogen op. Fiscaal voordeliger: omdat u niet aflost blijft de belastingaftrek in stand gedurende de looptijd. Ten opzichte van de levenhypotheek: U heeft inzicht in de waarde van de spaarverzekering tijdens de looptijd. Ten opzichte van de leven- en beleggingshypotheken: U spaart met een gegarandeerd rendement. Het rendement is even hoog als de hypotheekrente. U maakt een hoog rendement bij een hoge hypotheekrente. U loopt niet het risico dat u het eindkapitaal niet haalt. De waarde van de spaarhypotheek kan tussentijds niet lager worden. Renteschommelingen worden gedempt door de koppeling van de hypotheekrente aan de spaarrente. Geen of weinig kosten over de vermogensopbouw. Nadelen spaarhypotheek Voor een alleenstaande is een spaarhypotheek niet altijd voordelig. De kosten die de verzekeraar bij een spaarhypotheek maakt, zijn verwerkt in de premie voor de overlijdensrisicoverzekering. Maar een alleenstaande kan heel goed zonder zo'n verzekering. De kosten ervan wegen zwaarder door als hij bij het afsluiten al wat ouder is. Verder is een spaarhypotheek niet zo flexibel. Net als iedere levenhypotheek moet u zich aan de voorwaarden van de fiscus houden, wilt u van het fiscale voordeel profiteren. Oversluiten naar een lagere dagrente of andere hypotheekvorm is daardoor zeer onvoordelig. Het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij. Meestal een opslag op de hypotheekrente van 0,2%. Veelal een verplichte overlijdensrisicoverzekering. Bij een lage hypotheekrente maakt u een laag rendement vanwege de koppeling van de hypotheekrente aan de spaarrente. U bent gebonden aan een en dezelfde instantie voor wat betreft lenen, sparen en verzekeren. Het eindkapitaal kan niet hoger worden dan de hoogte van de hypotheek. Ten opzichte van de beleggingsverzekering-/rekeninghypotheek:

10 Minder flexibiliteit met betrekking tot wijzigingen in de lening, vermogensopbouw en verzekeringsdekkingen. Vaak is er sprake van een verplichte overlijdensrisicodekking.

11 De hybride hypotheek Combinatie spaar beleggingshypotheek De hybride hypotheek combineert de voordelen van de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek. Daarom wordt ze ook wel de spaar/beleggingshypotheek genoemd. U lost de lening gedurende de looptijd niet af. Naast hypotheekrente betaalt u een premie voor een gemengde verzekering en een inleg voor beleggingen. U kunt zelf de verhouding bepalen tussen het spaar- en beleggingsdeel. (Beperkt) wisselen tussen het spaar- en beleggingsgedeelte met gespaard of beleg vermogen is mogelijk. Ook wisselen tussen fondsen binnen het beleggingsgedeelte is mogelijk. Door te beleggen kunnen de maandlasten dalen en/of houdt u aan het einde van de looptijd een bedrag over. Op deze manier wordt een deel gegarandeerd afgelost via het spaardeel en het overige uit beleggingen. De beleggingen kunnen een hoger rendement opleveren. Op deze manier kunt u een verdeling maken tussen de zekerheid van gegarandeerd sparen en het risicovollere beleggen. U bent zelf verantwoordelijk voor het bijhouden van de ontwikkelingen van de beurskoersen en de kapitaalmarktrente, en het eventuele switchen tussen sparen en beleggen. Niet iedere geldverstrekker biedt deze hypotheekvorm aan en de productvoorwaarden verschillen per geldverstrekker. De verschillende hybride hypotheken zijn moeilijk met elkaar te vergelijken door de ondoorzichtige kostenstructuur van het beleggingsgedeelte. Kenmerken: Maximaal fiscaal voordeel. U bouwt in veel gevallen een belastingvrij vermogen op. U bepaalt zelf de verhouding tussen sparen en beleggen, en deze verhouding kunt u tussentijds (beperkt) wijzigen. Een deel van het eindkapitaal is gegarandeerd via het spaardeel. Er is kans op een hoger rendement door het beleggingsdeel. Combinatie geldverstrekker/verzekeraar ligt vast. Deze hypotheek is geschikt om tot de beste fiscale verdeling te komen. Er is veel vrijheid en flexibiliteit binnen deze hypotheekvorm: u kunt de premie (tijdelijk) verhogen of verlagen, de looptijd wijzigen en het overlijdensrisico al dan niet verzekeren of aanpassen.