Bepaling van het verschil tussen betaalde rente en de rente die betaald zou zijn als er geen sprake was van overwinsten

Transcriptie

1 Verantwoording Renteschade Calculator Actie Hypotheekrente Badhoevedorp, oktober 2016 Versie: 2.0 Uitleg en Verantwoording De calculator bestaat uit twee stappen: Bepaling van het verschil tussen betaalde rente en de rente die betaald zou zijn als er geen sprake was van overwinsten Bepaling van de hypotheekbetalingen op maandbasis Hieronder worden beide stappen één voor één uitgelegd. Bepaling renteverschil Om het verschil uit te rekenen tussen de betaalde rente en de rente die betaald zou zijn als er geen sprake was van overwinsten, is het nodig om deze twee rentes beide uit te rekenen. De betaalde rente is hierbij het makkelijkst: deze is afgesproken met de hypotheekverstrekker en kan dus meteen worden ingevuld. De rente als er geen sprake was van overwinsten is lastiger omdat deze niet meteen te zien is, maar berekend moet worden. Deze berekeningen maken we niet zelf, maar baseren we op onderzoek van de Universiteit van Amsterdam.

2 Dit onderzoek van Dijkstra en Schinkel (2013) is weer gebaseerd op onderzoek van de ACM (2013) en berekent elke maand de overwinsten op de hypotheekrente en wordt gepubliceerd op de website van de Vereniging Eigen Huis in de vorm van hun Rentebarometer 1. Deze Rentebarometer geeft voor 4 categorieën hypotheken (variabel, 1-5 jaar rentevast, 5-10 jaar rentevast en meer dan 10 jaar rentevast) aan hoeveel procentpunt overwinst er gemaakt wordt op deze hypotheken. Door deze overwinsten af te trekken van de hypotheekrente zoals deze gerapporteerd wordt in de statistieken van De Nederlandsche Bank 2,3, is het mogelijk om een schatting te maken van de rente die betaald zou zijn wanneer er geen sprake zou zijn van overwinsten. Deze ziet er dan dus als volgt uit: r!""#!"#$%&'(),!,! = r!!"#$!!!!,!,! r!"#$%&'(),!,! Waarbij r!""#!"#$%&'(),!,! de rente zonder overwinst is op hypotheektype i (variabel, 1-5 jaar rentevast, 5-10 jaar rentevast en meer dan 10 jaar rentevast) in maand t, r!!"#$!!!",!,! de hypotheekrente is zoals gepubliceerd door DNB, en r!"#$%&'(),!,! de overwinst is die volgt uit het onderzoek van de Universiteit van Amsterdam zoals gepubliceerd door de VEH. Merk hierbij op dat deze berekende rente nadrukkelijk een gemiddelde is, deze rente houdt dus geen rekening met de specifieke kenmerken van een individu of huishouden. Na de bepaling van de afgesproken rente en de rente die betaald zou zijn wanneer er geen sprake was van overwinst, is het mogelijk om een schatting te maken van de bedragen die betaald zijn aan rente op maandbasis. De manier waarop dit is uitgerekend wordt in de volgende sectie besproken Specifiek gaat het om de hypotheekrente zoals gepubliceerd in tabel

3 Bepaling hypotheekbetalingen op maandbasis Er zijn drie typen hypotheekvorm voor welke de betalingen op maandbasis worden uitgerekend, namelijk: Annuïtair Lineair Aflossingsvrij Voor elke hypotheekvorm wordt de berekening van de maandlasten hieronder uitgelegd. Annuïtair Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bruto bedrag. Om dit bruto bedrag uit te rekenen, maken we gebruik van een maandelijkse annuïtaire factor, die als volgt wordt uitgerekend: Ann. factor! = 1 r! r!! Waarbij r! het rentepercentage op maandbasis in maand t is, en T het aantal maanden dat de hypotheek nog loopt. 4 Door vervolgens de restschuld te delen door de annuïtaire factor, kan de bruto betaling op maandbasis worden geschat als volgt: Bruto! = Restschuld!!! Ann. factor! Vervolgens kan de bruto betaling worden opgesplitst in een rentedeel en een aflossingsdeel. Het rentedeel wordt bepaald door het rentepercentage op maandbasis te vermenigvuldigen met de restschuld, en het aflossingsdeel is dan het verschil tussen de bruto betaling en het rentedeel: Rentedeel! = r! Restschuld!!! Aflossingsdeel! = Bruto! Rentedeel! 4 Merk op dat wanneer de rente constant is over de looptijd van de hypotheek, er ook gewerkt kan worden met een constante annuïtaire factor:! 1!. De bruto betaling kan dan worden geschat door de totale hypotheeksom te delen!!!!! door de annuïtaire factor. In dit geval is gekozen voor een annuïtaire factor die over de tijd verandert, omdat dan rekening gehouden kan worden met veranderende rentepercentages, bijvoorbeeld als de rentevaste periode afloopt.

4 Vervolgens kan de netto betaling worden geschat door rekening te houden met de hypotheekrenteaftrek door de betaalde rente te verminderen met het belastingpercentage, zodat de netto betaling als volgt wordt geschat: Netto! = Aflossingsdeel! + 1 τ Rentedeel! Waarbij τ het ingevulde belastingpercentage is. De maandelijkse betalingen worden vervolgens zowel berekend met de ingevulde rente, als ook met de rente zonder overwinst. Door deze twee maandelijkse betalingen van elkaar af te trekken, wordt het teveel betaalde bedrag per maand uitgerekend. Lineair Net als bij een annuïtaire hypotheek, bestaat de maandelijkse betaling in een lineaire hypotheek uit een rentedeel en een aflossingsdeel. Bij een lineaire hypotheek los je een constant deel van de hypotheek af over de looptijd van de hypotheek. Hierdoor kan het aflossingsdeel van de hypotheek eenvoudig worden berekend door de hypotheeksom te delen door het aantal maanden dat de hypotheek loopt: Aflossingsdeel = Hypotheeksom Maanden looptijd hypotheek En de rentebetaling kan worden uitgerekend door de restschuld in elke maand te vermenigvuldigen met het rentepercentage: Rentedeel! = r! Restschuld!!! Vervolgens kunnen de bruto en netto betaling worden uitgerekend door het aflossingsdeel en het rentedeel bij elkaar op te tellen: Bruto! = Aflossingsdeel! + Rentedeel! Netto! = Aflossingsdeel! + 1 τ Rentedeel!

5 Aflossingsvrij Bij een aflossingsvrije hypotheek los je niet tussentijds af op je hypotheek, maar betaal je de gehele hypotheeksom op het eind. Hierdoor lijkt de aflossingsvrije hypotheek rekenkundig op een lineaire hypotheek waarbij aflossing steeds nul is. De maandlasten bij een aflossingsvrije hypotheek worden dan ook op dezelfde manier berekend als de maandlasten bij een lineaire hypotheek, behalve dat de aflossing op de hypotheek steeds op nul komt te staan: Bruto! = r! Hypotheeksom Netto! = 1 τ r! Hypotheeksom De rentebetalingen in een aflossingsvrije hypotheek blijven hierdoor steeds hoog. Mogelijk staat tegenover de hypotheek een verplichte maandelijkse inleg in een spaarrekening. Bij de berekening van de maandelijkse lasten wordt geen rekening gehouden met deze inleg, omdat deze betaling onafhankelijk wordt verondersteld van het betaalde rentepercentage. Hierdoor is deze even hoog voor de betaalde hypotheeklasten en de hypotheeklasten wanneer er geen sprake zou zijn van overwinsten, zodat deze inleg niet uitmaakt voor het verschil tussen de daadwerkelijk betaalde rente en de rente wanneer er geen sprake zou zijn van overwinsten. Additionele aannames variabele rente en aflopen rentevaste periode Het model zoals hierboven beschreven werkt zowel voor vaste renteperioden als voor een variabele rente. Bij een variabele rente zal het rentepercentage echter van maand tot maand verschillen, terwijl er maar één waarde voor de hypotheekrente is ingevuld. Om rekening te houden met het fluctueren van de rente, moet daarom een additionele aanname worden gemaakt over de betaalde rente. Hier kan niet aangenomen worden dat de rente steeds constant blijft, maar moet een aanname worden gemaakt over hoe de variabele rente elke periode fluctueert.

6 Hierdoor wordt voor een hypotheek met variabele rente aangenomen dat de betaalde rente gelijk is aan de variabele rente die DNB elke maand publiceert. De rentereeks van DNB loopt noodgedwongen enigszins achter op de werkelijkheid, omdat de data eerst verzameld moet worden. De laatste rente die DNB bij dit schrijven beschikbaar heeft, is die van juli Voor de maanden waarvoor geen gegevens beschikbaar zijn moet daarom ook een aanname over de rente gemaakt worden. Hier is aangenomen dat deze gelijk is aan de variabele rente in de laatste maand waar wel gegevens beschikbaar voor zijn, in dit geval dus niet veranderd is ten opzichte van juli Voor de rente zonder overwinst wordt voor de maanden waarvoor geen gegevens beschikbaar zijn ook aangenomen dat deze gelijk is aan de variabele rente, zodat de veronderstelde overwinst in deze maanden gelijk is aan nul. Daarnaast moeten aannames gemaakt worden als de rentevast periode tussen de begindatum en oktober 2016 (de laatste maand in de calculator) verloopt. In dat geval is aangenomen dat de hypotheek daarna verder loopt als variabele hypotheek, en is de schatting van de betaalde rente dus gelijk aan de variabele rente die DNB publiceert. Badhoevedorp, oktober 2016 Bestuur Stichting Onderzoek Marktinformatie