Een ezel stoot zich geen tweemaal aan dezelfde steen de totale financiële markten. De kredietcrisis ligt weer al geruime tijd achter ons. De crisis ontstond in de zomer van 2007 en bereikte haar kookpunt in het najaar van 2008. Sindsdien hebben centrale bankiers wonderen verricht en het zinkende schip gered van de ondergang. Vastgoedhype nummer 2 van deze eeuw is bezig om de eerste hype te doen verbleken. De kredietcrisis was tenslotte een crisis die voortkwam uit een stagnerende woningmarkt, voornamelijk in de VS. Te veel en te hoge hypotheken werden verstrekt aan kwetsbare groepen die niet in staat bleken om de betalingsverplichtingen na te komen. De huizenmarkt stortte wereldwijd in en in haar kielzog De crisis is vakkundig door centrale bankiers en politici beëindigd. De beste manier om een vastgoedcrisis te bestrijden, is om burgers en investeerders nog meer te laten lenen tegen een nog lagere rente. Deze boodschap was niet aan dovemansoren gericht. Gretig hebben verschillende partijen gekocht op het moment dat het bloed door de straten vloeide. De één zijn dood, is immers de ander zijn brood. De Nederlandse huizenprijzenindex staat weer bijna op het hoge niveau van voor de crisis. Zijn de prijzen dan nu wel betaalbaar? De betaalbaarheid van een woning is sterk afhankelijk van uw (toekomstige) inkomen en de zekerheden die u al heeft opgebouwd. Zoals o.a. uw vermogenspositie of pensioenopbouw. Wanneer er cijfers over de economie naar buiten komen dan gaat het vrijwel altijd over het gemiddelde. De gemiddelde woningprijs in Nederland is x. De economische groei is het gemiddelde groeicijfers van ons allen. Het uurloon is gemiddeld met x% gestegen enz. De Nederlandse huizenprijsindex vertegenwoordigt alle woningen in Nederland. Maar per regio of stad zijn de verschillen groot. In sommige delen van ons land, vooral Amsterdam, is sprake van sterk w w w. g o l d e n c r o s s e s. n l i n f o @ g o l d e n c r o s s e s. n l Pagina 1
oplopende prijzen. Terwijl landelijke gebieden in Noord-Nederland, Zeeland en Limburg achterblijven. De betaalbaarheid in die laatste regio s is een stuk aantrekkelijker. De bouwsector profiteert inmiddels weer volop van het positieve sentiment in de economie. Mensen durven weer te bouwen / te verhuizen. Zowel het aantal verkochte nieuwbouwwoningen als het aantal verkochte bestaande koopwoningen stijgen sinds 2014 hard. In 2016 werden 53.872 nieuwe woningen gebouwd, een stijging van 11,3% ten opzichte van het voorgaande jaar. Het aantal afgegeven bouwvergunningen zit de laatste maanden per saldo sterk in de lift, maar hebben nog lang niet de hoge uitschieters gehaald ten tijde van de vorige vastgoedhype. In 2016 werden 12,4% meer vergunningen uitgegeven dan in 2015. Heel de bouwsector en andere woningmarkt gerelateerde bedrijven profiteren van de huidige sterke meewind. Is er nu sprake van het bekende gezegde van die ezel of zitten wij nog lang niet aan het einde van deze opgaande prijzencyclus? De meningen zijn sterk verdeeld. Wij zullen onze mening geven over de huidige Nederlandse woningmarkt. Het besteedbaar inkomen van de gemiddelde Nederlander is de afgelopen jaren gestegen. Meer koopkracht geeft ruimte om meer uit te geven aan wonen. Met de zeer lage hypotheekrente van dit moment betekent dit dat het mes aan 2 kanten snijdt. Én meer besteedbaar inkomen én lagere woonlasten. Echter, de afgelopen jaren zijn er beperkingen ingevoerd om excessieve kredietverlening zoals in het verleden te voorkomen. Zo wordt de hoogte van de hypotheek ingeperkt. Het loan-to-value percentage daalt. Een minder hoge hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning. Wat ook meespeelt is dat de waarde van de woningen weer fors aan het oplopen is. De hypotheekrente mag dan wel dalen, maar de benodigde hypotheek ligt steeds hoger voor dezelfde kwaliteit woning. Om het enigszins betaalbaar te houden moet in dure regio s steeds kleiner gewoond worden. Een vorm van inflatie. In Amsterdam is voor de meeste mensen enkel een huis betaalbaar van een paar m2. De Nederlandse consumentenuitgaven zitten weer in de lift. In maart stegen de consumentenuitgaven met 1,6% op jaarbasis. In februari was dit nog 1,1%. Als dit cijfer echter wordt gecorrigeerd voor inflatie dan stijgen de reële uitgaven nauwelijks. Dit is eigenlijk een situatie die al jaren aan de gang is. Het groeicijfer voor de persoonlijke uitgaven was gemiddeld 0,52% w w w. g o l d e n c r o s s e s. n l i n f o @ g o l d e n c r o s s e s. n l Pagina 2
tussen 2002 en 2017. Maar na de kredietcrisis lijkt het cijfer negatief uit te komen, zonder inflatiecorrectie! De gemiddelde Nederlander koopt minder. Positief is dat de werkloosheid sterk daalt. Steeds meer Nederlanders hebben een baan. Het werkloosheidscijfer wat Tradingeconomics.com publiceert kwam in april uit op 5,1%. Maar ondanks de steeds beter draaiende economie daalt de toename van het gemiddelde uurloon. In mei kwam dit cijfer uit op 1,3% op jaarbasis. Terwijl het inflatiecijfer in Nederland in diezelfde maand 1,1% bedroeg. De gemiddelde Nederlander gaat er 0,2% op jaarbasis op vooruit! Dit terwijl de woningprijzen veel harder stijgen. Wanneer de prijzen van vastgoed veel harder stijgen dan het inkomen ontstaat er een onhoudbare situatie. Het lijkt erop of er sprake is van de ezel situatie. Of het inkomen van ons allen moet de komende jaren fors gaan stijgen. Maar de ECB heeft gisteren de projecties voor de inflatie in de komende jaren verder verlaagd. Er lijkt dus nog geen sprake van een loon-prijsspiraal. Hoe kan het dat woningprijzen zo hard stijgen, terwijl het gemiddelde inkomen nauwelijks reële groei laat zien? De eerste factor is zeker de rentestand. De 10-jaars hypotheekrente beweegt rond de 1,7%. Bij ABN en ING zelfs onder de 1,6%, volgens een vergelijkingswebsite. De onderstaande grafiek is niet geheel bijgewerkt, maar de trend heeft zich enkel gecontinueerd. Lenen is nog nooit zo goedkoop geweest. Verblind door lage tarieven steken steeds meer mensen zich in de schulden. Ondanks dat de hypotheekvoorwaarden zijn aangescherpt, waardoor er bij nieuwe hypotheken niet meer 100% aflossingsvrij mag worden geleend, worden consumenten voor gek verklaard als ze nu niet bewegen w w w. g o l d e n c r o s s e s. n l i n f o @ g o l d e n c r o s s e s. n l Pagina 3
op de woningmarkt. De hypotheekrente wordt sterk bepaald door het rentebeleid van de ECB. Banken kunnen bij de ECB lenen voor 0%. Als ze hun overtollige middelen stallen bij de ECB moeten ze zelfs een boeterente betalen. Zij werken dus, binnen kapitaalsratio s, graag mee aan het verstrekken van een hypotheek. Consumenten zien ook geen risico voor een stijgende rente. Zij nemen bij voorkeur een zolang mogelijk rentevast looptijd. Zoals de grafiek op de vorige bladzijde laat zien betaalt u nauwelijks extra rente voor de zekerheid van een vast tarief. Een koekje van eigen deeg. Want uw pensioen wordt grotendeels belegd in obligaties met dergelijke lange looptijden. En op deze obligaties worden nog lagere rentetarieven vergoed dan dat u aan rente betaalt op uw nieuwe hypotheek. Maar ja, pensioen is een probleem voor later. Tegen die tijd hebben de centrale bankiers hopelijk weer een andere oplossing gevonden. Het beleid van de centrale banken heeft echter negatieve bijeffecten. De lage rente zorgt ervoor dat u maximaal leent met bij voorkeur een zolang mogelijke rentevast periode. Maar aan de spaarkant lokt het tegengesteld gedrag uit. De spaarder c.q. belegger gaat op zoek naar een hoger rendement. Om een hoger rendement te behalen zal hij meer risico moeten nemen, want risicomijdende obligaties maken de inflatie en belastingdruk niet goed. Hierdoor is er de afgelopen jaren een voortdurende wedloop gaande van risicomijdende beleggingen naar risicovolle beleggingen, waaronder vastgoed. Veel beleggers kopen direct of indirect vastgoed. Lekker gemaakt door geprognotiseerde rendementen van 5% en meer zorgen ook investeerders voor het opdrijven van de prijzen. Met als gevolg dat de geprognotiseerde rendementen de afgelopen jaren steeds lager komen te liggen. Ook particulieren kopen steeds vaker met hun spaargeld woningen om deze vervolgens te verhuren. Spaargeld levert tenslotte niets op. De hype is vooral terug te zien op de markt voor vakantiewoningen. Parken worden uit de grond gestampt en campings omgevormd tot luxe bungalow vakantieparken. Degenen die zich het kunnen permitteren investeren in vakantiewoningen. Met een aantal beschikbare dagen voor eigen gebruik en een aantrekkelijk geprognotiseerd rendement staan kopers in de rij. Het aanbod wordt steeds groter en het beschikbare spaar- en pensioenvermogen neemt af omdat er al veel is ingezet. Vervolgens moeten deze huizen worden verhuurd aan vooral mensen die het zich niet kunnen permitteren om een eigen vakantiehuis te kopen. Vooral de groep die in Nederland nauwelijks zijn inkomen ziet stijgen. Immers, het gemiddelde uurloon in Nederland is nauwelijks gestegen en het totale consumptieve uitgavenplaatje ook niet! Toch blijven de positieve prognoses ons overspoelen en zolang de laatste euro aan spaargeld nog niet de weg naar de beurs of 2 de woningmarkt heeft gevonden, lijkt het piramidespel nog niet ten einde. De ECB ziet uiteraard deze donkere wolk in de toekomst. Maar voor nu zijn zij de gevierde partij omdat zij de wonderdoktoren waren die de economie hebben gered. Op zijn Italiaans worden de problemen naar de toekomst doorgeschoven, maar onderliggend wordt de fundering enkel maar zwakker. De financiële markten en risicovolle beleggingscategorieën profiteren zolang centrale banken het huidige deuntje blijven spelen, maar de lonen en inflatie stijgen vooralsnog niet. Om meer te kunnen uitgeven heeft u echt meer inkomen nodig, tenzij u reeds over een fors vermogen beschikt. w w w. g o l d e n c r o s s e s. n l i n f o @ g o l d e n c r o s s e s. n l Pagina 4
Nu is in Nederland de vermogenspiramde gelukkig een stuk eerlijker verdeeld, maar op hoofdlijnen komt deze piramide in heel de wereld voor. De 8,1% vermogenden, volgens de piramide, bouwen voornamelijk 2 de woningen die de andere 92% mogen huren. Echter, zolang die 92% niet meer verdient en de huizenprijzen stijgen, daalt het rendement. De huidige vastgoedmarkt lijkt ons op weg naar een correctie. Maar zolang centrale banken de markt blijven beïnvloeden, is een voortgang van de positieve stemming zeker niet uitgesloten. Zij zullen er alles aan doen om grote correcties, zoals in 2007/2008, te voorkomen. Anders zijn alle noodmaatregelen zonder resultaat geweest. Wij zijn voorzichtig voor vastgoed, het ezelgedrag willen wij voorkomen. Maar het kan best zo zijn dat over een paar jaar blijkt dat wij de ezel zijn geweest en forse rendementen aan ons voorbij hebben laten gaan. Waarom geen vastgoed kopen als de politiek en centrale bankiers toch altijd een reddingsboei gooien? w w w. g o l d e n c r o s s e s. n l i n f o @ g o l d e n c r o s s e s. n l Pagina 5
Disclaimer Golden Crosses B.V.: Op deze publicatie is de disclaimer van Golden Crosses B.V. van toepassing. Verkorte disclaimer: Alle aanbevelingen inzake de aantrekkelijkheid van bepaalde effecten dienen niet gezien te worden als aanbod om effecten en/of andere zakelijke waarden te kopen of te verkopen, noch als een uitnodiging of aansporing tot het doen van enige investering. Alle communicatie is generiek van aard en houdt geen rekening met de specifieke beleggingsdoelstellingen, de persoonlijke financiële situatie, kennis en ervaring en beleggingshorizon van de betreffende lezer. Alle informatie mag dan ook niet worden aangemerkt als een persoonlijk advies. De waarde van beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Opinies, feiten en meningen kunnen zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. De verspreiding van alle uitingen van Golden Crosses in andere jurisdicties dan in Nederland is mogelijk aan restricties onderhevig en de lezer dient zelf de restricties te achterhalen. Golden Crosses verbiedt het geheel of gedeeltelijk verspreiden van alle uitingen van Golden Crosses en aanvaart geen enkele aansprakelijkheid voor de acties van derden op grond van inzichten van Golden Crosses. Het intellectueel eigendom van alle publicaties van Golden Crosses behoort toe aan Golden Crosses. De gehele disclaimer kunt u lezen op de website www.goldencrosses.nl w w w. g o l d e n c r o s s e s. n l i n f o @ g o l d e n c r o s s e s. n l Pagina 6