Huurmarktrapportage De huurmarktcijfers over het 1 e half jaar 2017 12 september 2017
Inhoud 1. De nieuwste huurmarktcijfers Huren boven de liberalisatiegrens Gestoffeerd & gemeubileerd 2. Extra analyse Huurmarkt mogelijkheden vanuit de huurder 3. Huurder enquête Beeld van de huurders 4. Naar balans op de (huur)woningmarkt Minder regulering huursector 2
1. Nieuwste huurmarktcijfers Cijfers over de door NVM en VGM NL geregistreerde huurtransacties met uitsplitsing: Huur boven de liberalisatiegrens Huur gestoffeerd en gemeubileerd Cijfers hebben betrekking op het 1e half jaar 2017 Cijfers betreffen de prijsontwikkeling van huurmutaties, dus gerealiseerde verhuurtransacties. De huurprijsstijging voor de zittende huurder is vaak veel lager en valt buiten deze analyse 3
1. Nieuwste huurmarktcijfers HUREN BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS 4
1. Nieuwste huurmarktcijfers Huren boven de liberalisatiegrens Niveau 2017-H1 (t.o.v.) vorig jr Huurprijs 999 +3,0% Huurprijs per m2 10,54 +6,9% 5
1. Nieuwste huurmarktcijfers Huren boven de liberalisatiegrens Niveau 2017-H1 t.o.v. vorig jr. Woonhuis Appartement Huurprijs 973 + 0,9% Huurprijs per m2 8,42 + 2,1% Huurprijs 1016 + 4,2% Huurprijs per m2 11,96 + 8,4% 6
1. Nieuwste huurmarktcijfers HUREN BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS Gemiddelde huurprijs m2, huur > liberalisatiegrens woningtype 13 12 11 10 11,03 9,86 11,96 +8,4% 10,54 +6,9% 9 8 8,24 8,42 +2,1% 7 6 1 2 1 2 1 2 1 2014 2015 2016 2017 Woonhuizen Appartementen Woningen totaal Toelichting info in figuur: niveau 2017-H1 Ontwikkeling t.o.v. een jaar eerder 7
1. Nieuwste huurmarktcijfers HUUR BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS 16 Gemiddelde huurprijs per m2 (boven de liberalisatiegrens excl. servicekosten) 14,75 regio 14 12 11,19 10 8 8,54 8,16 7,75 8,70 10,18 8,55 9,27 8,47 8,88 10,32 6 4 2 - Drenthe Flevoland Friesland Gelderland Groningen Limburg Noord-Brabant Noord-Holland Overijssel Utrecht Zeeland Zuid-Holland 2015 1 2016 1 2017 1 8
1. Nieuwste huurmarktcijfers HUUR BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS Provincie Huurprijs per M2 2017-H1 Huurprijs per M2 2016-H1 t.o.v. jaar eerder Drenthe 8,54 8,21 4,1% Flevoland 8,16 7,99 2,1% Friesland 7,75 7,80-0,7% Gelderland 8,70 8,40 3,6% Groningen 10,18 9,77 4,2% Limburg 8,55 8,21 4,1% Noord-Brabant 9,27 9,02 2,8% Noord-Holland 14,75 13,31 10,8% Overijssel 8,47 8,11 4,5% Utrecht 11,19 9,85 13,7% Zeeland 8,88 8,82 0,6% Zuid-Holland 10,32 9,91 4,1% 9 regio
1. Nieuwste huurmarktcijfers HUUR BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS 20 Gemiddelde huurprijs per m2 (boven de liberalisatiegrens excl. servicekosten) regio 18 18,05 16 14 12 10 10,04 9,29 10,11 11,04 11,02 10,68 10,23 12,01 8 8,03 6 4 2 - Almere Amersfoort Amsterdam Arnhem Eindhoven Groningen Rotterdam 's-gravenhage 's-hertogenbosch Utrecht 2015 1 2016 1 2017 1 10
1. Nieuwste huurmarktcijfers HUUR BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS Gemeente Huurprijs per M2 2017-H1 Huurprijs per M2 2016-H1 t.o.v. j aar eerder Almere 8,03 8,13-1,2% regio Amersfoort 10,04 9,78 2,7% Amsterdam 18,05 15,73 14,8% Arnhem 9,29 8,95 3,8% Eindhoven 10,11 9,60 5,3% Groningen 11,04 10,50 5,1% Rotterdam 11,02 10,77 2,3% 's-gravenhage 10,68 10,29 3,8% 's-hertogenbosch 10,23 9,95 2,8% Utrecht 12,01 9,91 21,1% 11
1. Nieuwste huurmarktcijfers HUUR BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS Gemiddelde huurprijs m2, huur > liberalisatiegrens stedelijkheid 14 13,38 13 12,08 12 11 10 9 8 7 8,56 8,57 8,00 9,74 8,98 8,80 8,78 6 1 2 1 2 1 2 1 2014 2015 2016 2017 zeer sterk stedelijk sterk stedelijk matig stedelijk weinig stedelijk niet stedelijk 12
1. Nieuwste huurmarktcijfers HUUR BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS Tien gemeenten met de hoogste gemiddelde transactiehuurprijs per m2 regio Amsterdam 18,05 Laren 17,14 Wassenaar 15,67 Haarlem 15,30 Amstelveen 14,78 Heemstede 14,74 Ouder-Amstel 14,71 Aalsmeer 14,54 Kaag en Braassem 14,12 Weesp 14,08 0,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 16,00 18,00 20,00 13 Ondergrens n=5 transacties
1. Nieuwste huurmarktcijfers GESTOFFEERD EN GEMEUBILEERD 14
1. Nieuwste huurmarktcijfers GESTOFFEERD EN GEMEUBILEERD Huurtransacties, m2-prijzen, gestoffeerd/gemeubileerd Niveau 2017-H1 t.o.v. vorig jr Gestoffeerd (vloer en gordijnen) 15,08 +6,7% Gemeubileerd (incl. meubels) 18,94 +7,7% 15
1. Nieuwste huurmarktcijfers GESTOFFEERD EN GEMEUBILEERD 20 19 18 Gemiddelde huurprijs m2, gestoffeerd en gemeubileerd 18,94 +7,7% Verhuurvorm 17 16 15 14 15,08 +6,7% 13 12 11 10 1 2 1 2 1 2 1 2014 2015 2016 2017 Gestoffeerd Gemeubileerd Toelichting info in figuur: niveau 2017-H1 Ontwikkeling t.o.v. een jaar eerder 16
1. Nieuwste huurmarktcijfers GESTOFFEERD regio Huurprijs per m2, gestoffeerd (alle woningtypen) 25 23,64 20 15 16,11 14,59 14,08 16,10 10 5 - Amsterdam Delft Rotterdam 's-gravenhage Wassenaar 2015-1 2016-1 2017-1 17
1. Nieuwste huurmarktcijfers GEMEUBILEERD regio Huurprijs per m2, gemeubileerd (alle woningtypen) 25 23,50 20 17,48 16,79 17,04 18,77 15 10 5 - Amsterdam Delft Rotterdam 's-gravenhage Amstelveen 2015-1 2016-1 2017-1 18
2. Extra analyse HUURMARKT MOGELIJKHEDEN VANUIT DE HUURDER 19
2. Extra analyse HUUR BOVEN DE LIBERALISATIEGRENS 1.100 Huurprijs vs huurprijs m2, huur > liberalisatiegrens 11,00 1.050 10,50 1.000 10,00 950 9,50 900 9,00 850 1 2 1 2 1 2 1 2014 2015 2016 2017 Huurprijs Huurprijs per m2 8,50 20
2. Extra analyse GEMIDDELDE OPPERVLAKTE NAAR HUURSEGMENT 140 120 100 80 60 40 20 0 1 2 1 2 1 2 1 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 Tot 700 euro middensegment (700-900) boven de 900 euro 21
710? Inkomen 35.000 per jaar. 2.917 per maand Huurprijs Huurwoning met een huur van circa 710 euro per maand 22
710 Provincie Gemeente Wijk % Utrecht Utrecht Wijk 02 Noordwest 3,05% 30 700 1906-1930 Utrecht Amersfoort Wijk 16 Leusderkwartier 1,88% 46 620 1975 Noord-Holland Amsterdam Stadsdeel West 1,58% 49 664 1887 Flevoland Lelystad Gebied 33 Haven-Noordersluis 2,94% 54 650 1983 Drenthe Hoogeveen Wijk 50 Hoogeveen 68,42% 60 620 1988 Zuid-Holland 's-gravenhage Wijk 19 Vruchtenbuurt 5,25% 65 675 1906-1930 Friesland Heerenveen Wijk 01 Heerenveen 6,90% 69 675 1985 Groningen Haren Wijk 00 Centrum 30,00% 69 655 1970 Noord-Brabant Uden Wijk 01 Uden 32,14% 69 695 1985 Noord-Holland Haarlemmermeer Wijk 01 Hoofddorp en omgeving 11,36% 72 675 1985 Limburg Roermond Wijk 00 Centrum 50,67% 80 693 1980 Overijssel Enschede Wijk 04 Enschede-Noord 41,86% 80 690 1991-2000 Zuid-Holland Rotterdam Wijk 15 Charlois 12,26% 80 675 1964 Zeeland Middelburg Wijk 01 Middelburg-Noord 38,71% 128 695 1969 Inkomen 35.000 per jaar. 2.917 per maand Huurprijs Huurwoning met een huur van maximaal 710 euro per maand % Woonoppervlakte Huurprijs Bouwperiode Aandeel tot 700 EUR per maand in betreffende gemeente in het jaar 2017. 23
? 1.000 Inkomen 48.000 per jaar. 4.000 per maand Huurprijs Huurwoning met een huur van circa 1.000 euro per maand 24
1.000 Provincie Gemeente Buurt Noord-Holland Haarlemmermeer Badhoevedorp en omgeving 39,77% 55 875 1978 Utrecht Amersfoort Stadskern 62,07% 59 925 1983 Drenthe Hoogeveen Hoogeveen 31,58% 80 795 1994 Zuid-Holland Rotterdam Rotterdam Centrum 44,71% 92 945 1991-2000 Noord-Brabant Uden Uden 66,07% 94 1.000 2004 Noord-Holland Amsterdam Stadsdeel Oost 7,62% 97 975 2005 Flevoland Lelystad Botter-Tjalk-Schoener 94,12% 98 800 1984 Zuid-Holland 's-gravenhage Kijkduin en Ockenburgh 35,43% 102 980 1971-1980 Overijssel Enschede Glanerbrug en omgeving 55,04% 110 881 1991-2000 Friesland Heerenveen Heerenveen 90,80% 118 835 2017 Utrecht Utrecht Vleuten-De Meern 50,89% 119 992 1969 Groningen Haren Centrum 67,50% 130 890 1976 Limburg Roermond Herten 44,00% 132 975 2017 Zeeland Middelburg Middelburg-Centrum 54,84% 140 975 1999 Gelderland Druten Druten 78,57% 144 1.000 1800 Inkomen Inkomen % Woonoppervlakte 48.000 per jaar. 4.000 per maand Huurprijs Huurprijs Huurwoning met een huur van maximaal 1000 euro per maand % Bouwperiode Aandeel 700-1000 EUR per maand in betreffende gemeente in het jaar 2017. 25
? 1.500 Inkomen 72.000 per jaar. 6.000 per maand Huurprijs Huurwoning met een huur van circa 1.500 euro per maand 26
1.500 Provincie Gemeente Buurt Utrecht Utrecht Binnenstad 46,06% 81 1.400 1996 Groningen Haren Centrum 2,50% 88 1.372 1976 Noord-Holland Amsterdam Stadsdeel Zuid 90,80% 95 1.450 1945-1959 Friesland Heerenveen Heerenveen 2,30% 105 1.009 1991 Noord-Holland Haarlemmermeer Zwanenburg en omgeving 48,86% 105 1.250 1926 Zuid-Holland Rotterdam Feijenoord 43,03% 111 1.495 2009 Utrecht Amersfoort Vathorst-De Laak 36,05% 150 1.450 2009 Zuid-Holland 's-gravenhage Ypenburg 59,32% 170 1.350 1991-2000 Gelderland Druten Druten 3,57% 172 1.250 1991-2000 Limburg Roermond Herten 5,33% 174 1.025 2008 Overijssel Enschede Binnensingelgebied 3,10% 180 1.200 1999 % Inkomen Inkomen 72.000 per jaar. 6.000 per maand Woonoppervlakte Huurprijs Huurprijs Huurwoning met een huur van maximaal 1500 euro per maand % Bouwperiode Aandeel boven 1000 EUR per maand in betreffende gemeente in het jaar 2017. 27
3. Huurder enquête BEELD VAN DE HUURDERS 28
3. Huurder enquête Om een dieper inzicht in de Nederlandse huurmarkt te krijgen is een enquête uitgezet onder 1.200 huurders. Het doel van het onderzoek is om een beeld te krijgen van de bewoners van huurwoningen en doorstroming op de woningmarkt. Wie zijn de huurders? Waarom huren ze? En ervaren ze belemmeringen op de huurmarkt? In de steekproef is rekening gehouden met een onderverdeling tussen huurders die een huur onder en boven de liberalisatiegrens ( 711,=) betalen. Ook is rekening gehouden met een onderverdeling in regio s met een overspannen woningmarkt en een ontspannen woningmarkt. Het onderzoek is uitgevoerd door onderzoekbureau RenM Matrix in opdracht van NVM en VGM NL. De gewogen steekproef is een representatieve afspiegeling van de populatie. 29
3. Huurder enquête Onder liberalisatiegrens Boven liberalisatiegrens 84% geënquêteerden 16% geënquêteerden 36% van netto maandinkomen aan huurlasten 40% van netto maandinkomen aan huurlasten 17% woont goedkoop scheef 18% woont duur scheef Kwart afkomstig uit vrije sector of koopwoning 41% komt uit woning onder liberalisatiegrens Bron: RenM Matrix i.o.v. VGM NL en NVM 30
3. Huurder enquête Belangrijkste voorkeuren voor huurwoning Onder liberalisatiegrens Boven liberalisatiegrens 1 Geen omkijken naar onderhoud Geen omkijken naar onderhoud 2 Kopen niks voor mij Locatie van de woning 3 Lage maandlasten Flexibiliteit Bron: RenM Matrix i.o.v. VGM NL en NVM 31
3. Huurder enquête Bron: RenM Matrix i.o.v. VGM NL en NVM 32
3. Huurder enquête Belangrijkste belemmering bij huren Onder liberalisatiegrens Boven liberalisatiegrens 1 Te weinig geschikt aanbod Te weinig geschikt aanbod 2 Te hoge prijzen Te hoge prijzen 3 Lange wachtlijsten Te hoge inkomenseisen Bron: RenM Matrix i.o.v. VGM NL en NVM 33
3. Huurder enquête Bron: RenM Matrix i.o.v. VGM NL en NVM 34
4. Naar balans (huur)woningmarkt MINDER REGULERING HUURSECTOR 35
4. Naar balans (huur)woningmarkt Huidige situatie: disbalans in (huur)woningmarkt: Grote gereguleerde sociale sector met huursubsidie en borgstellingen Beperkte geliberaliseerde huurmarkt, zonder subsidie Grote koopwoningmarkt met hypotheekrenteaftrek 36
4. Naar balans (huur)woningmarkt Huidige situatie: disbalans in (huur)woningmarkt: Bijna tweederde (64%) van het particuliere huurwoningbezit valt onder liberalisatiegrens. 37
4. Naar balans (huur)woningmarkt Huidige situatie: disbalans in (huur)woningmarkt: Aandeel geliberaliseerde huurwoningen in andere Noord/west-Europese landen fors groter 38
4. Naar balans (huur)woningmarkt Ontwikkelingen op huurwoningmarkt: - Huurprijzen in grote steden stijgen bij mutatie meer door krapte op de markt - Steeds groter tekort aan woningen: - Toename 60.000, behoefte 80-90.000 per jaar (Capital Value, 2017) - Hoge stichtingskosten agv hoge bouwkosten en grondkosten - Weinig alternatieven voor scheefwoners in de huursector - Doorstroming stagneert - Achterstand in verduurzaming bestaande voorraad huurwoningen - Gereguleerde huurprijzen bieden nauwelijks ruimte voor regulier onderhoud binnen de particuliere huursector - Dus helemaal geen ruimte voor duurzaamheidsinvesteringen 39
4. Naar balans (huur)woningmarkt Doel: Keuzevrijheid consument en doorstroming op de woningmarkt Wij zien nu een ongelijk speelveld (corporatiebezit particulier bezit) Regulering particuliere huursector zorgt voor slecht investeringsklimaat Duidelijkheid nodig in rolverdeling: Corporaties: focus op publieke taak voor specifieke doelgroep Particuliere beleggers: ruimte om te kunnen investeren in de huurmarkt 40
4. Naar balans (huur)woningmarkt Oproep aan kabinet Rutte 3 : minder regulering particuliere huursector Positieve effecten: 1. Stimuleert bouwen nieuwe huurwoningen die voldoen aan de vraag 2. Ruimere keuze voor huurders en meer lucht in overspannen deel van middensegment huurwoningmarkt 3. Creëert (financiële) ruimte voor noodzakelijke verduurzaming in de bestaande huurwoningvoorraad particuliere sector 41
Bedankt voor uw aandacht