jaarverslag groothandelsgebouwen n.v., rotterdam 2008
GROOTHANDELSGEBOUWEN N.V. Stationsplein 45, unit A2.191, Rotterdam Postbus 29057, 3001 GB Rotterdam Telefoon: (010) 240 34 34 Fax: (010) 240 34 30 E-mail: info@groothandelsgebouw.nl Internet: www.groothandelsgebouw.nl
DE RODE LIJN Het Groot Handelsgebouw is nog steeds het grootste gebouw in Nederland. Het gebouw is gebouwd op een grondoppervlak van bijna 18.000 m², heeft met elf verdiepingen een bruto vloeroppervlak van bijna 130.000 m² en omvat ruim 99.000 m² verhuurbare kantoor - en bedrijfsruimte. De inhoud van het gebouw bedraagt maar liefst 446.000 m³! Het gebouw heeft onder meer ruim 30.000 m² glas, 4.000 m² galerijen, 6.600 m² gangen, 21 liften, 164 toiletten, 7.000 m² dakterras en 4.000 m² dakbegroeiing. Dit alles moet worden beveiligd, schoongemaakt en dagelijks worden onderhouden. Jaarlijks wordt er 62.000 kg papier en 3.000.000 liter restafval gescheiden ingezameld en afgevoerd. Voor al deze activiteiten zijn dagelijks gemiddeld 40 personen in het Groot Handelsgebouw werkzaam. Zij werken voor diverse bedrijven waaraan het Groot Handelsgebouw onderhoud, schoonmaak en beveiliging heeft uitbesteed. Zij doen hun werk met grote toewijding en betrokkenheid. Het Groot Handelsgebouw profileert zich als een modern kantorengebouw waar gebruikers en huurders zich prettig en veilig voelen. Dat betekent dat hoge eisen worden gesteld aan beveiliging, onderhoud en schoonmaak van het gebouw. Strenge kwaliteitsnormen en kwaliteitscontrole zijn hierbij onontbeerlijk. Deze kwaliteitsnormen worden gekenmerkt door de Rode Lijn. Alle onderhoudsactiviteiten moeten voldoen aan de strenge minimumeisen en mogen daar niet onder komen. Om u een indruk te geven van de werkers in het gebouw en hen bij u onder de aandacht te brengen hebben wij een aantal van hen in dit jaarverslag opgenomen. Zij zijn degenen die de Rode Lijn dagelijks bewaken!
inhoud JAARVERSLAG Bericht van de Raad van Commissarissen 6 Gegevens van de Raad van Commissarissen en directie 9 Verslag van de directie 11 Rapport van de Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen 30 JAARREKENING Grondslagen van de financiële verslaggeving 34 Geconsolideerde balans per 31 december 2008 38 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2008 40 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2008 41 Geconsolideerd mutatie-overzicht eigen vermogen 2008 42 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2008 43 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 50 over 2008 Vennootschappelijke balans per 31 december 2008 54 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening over 2008 56 Toelichting op de vennootschappelijke balans 57 per 31 december 2008 Toelichting op de vennootschappelijke winst- en verliesrekening 58 over 2008 OVERIGE GEGEVENS Accountantsverklaring 62 Statutaire regeling omtrent de bestemming van de winst 63 Voorstel winstbestemming 2008 63 Kosten en beloningen Stichting Administratiekantoor 63 Groothandelsgebouwen Wet Melding Zeggenschap 63 BIJLAGEN Kengetallen 66 Ad Dankers, schilder
6 BERICHT VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Hierbij bieden wij u het verslag van de directie aan over de gang van zaken gedurende het boekjaar 2008, alsmede de jaarrekening 2008 van Groothandelsgebouwen N.V.. De jaarrekening 2008 is door BDO CampsObers Audit & Assurance B.V. gecontroleerd. De accountantsverklaring treft u aan op pagina 62 van het verslag. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders die op 17 april 2009 zal worden gehouden, zullen wij u voorstellen om de jaarrekening 2008 vast te stellen. Alhoewel de vennootschap in haar jaarverslag 2007 al twijfels had over de algemeen economische verwachtingen in 2008 en de kantorenmarkt in het bijzonder, heeft zij echter niet kunnen bevroeden, dat de in 2007 ontstane kredietcrisis zo diep in de wereldeconomie zou ingrijpen en tevens aanleiding zou worden voor een ernstige wereldwijde economische recessie, waarvan ook thans het eind nog niet in zicht lijkt. Ondanks deze ongunstige economische omstandigheden heeft de vennootschap haar ingezette herstel van verbetering van de bezetting van het gebouw, de stijging van de huuropbrengsten en de versterking van haar financiële positie in 2008 kunnen voortzetten. Weliswaar is het jaar 2008 afgesloten met een negatief resultaat, zij het dat dit negatieve resultaat uitsluitend het gevolg is van non cash items als het afwaarderen van afgesloten renteswaps en een negatief indirect resultaat. De in 2008 door de vennootschap gerealiseerde echte kasstroom daarentegen is in 2008 substantieel verbeterd. De raad ondersteunt de visie van de directie dat, gezien de huidige economische situatie en de zeer ongunstige verwachtingen voor 2009 ook voor de Nederlandse economie, uiterste voorzichtigheid en waakzaamheid zijn geboden. De raad stemt in met het voorstel van de directie om over het verslagjaar 2008 een contant dividend uit te keren van 0,75 per gewoon aandeel. De raad stelt met genoegen vast dat de verbeterde financiële positie, en met name de liquiditeitspositie van de vennootschap, hervatting van de betaling van dividend mogelijk maakt, nadat gedurende drie boekjaren, vanwege deze financiële positie van de vennootschap en prioriteit bij de financiering van investeringen, geen dividend is uitgekeerd. De raad gaat ervan uit, dat deze weliswaar bescheiden dividenduitkering over het boekjaar 2008 een eerste stap is in een de komende jaren te realiseren dividendbeleid, zoals dat in het jaarverslag over 2007 is uiteengezet.
7 Wij adviseren u décharge te verlenen aan de directie voor het over het boekjaar 2008 gevoerde beleid, alsmede aan de Raad van Commissarissen voor het op het bestuur uitgeoefende toezicht. Volgens het rooster van aftreden zullen de heren Ir. J.M. Kwak en Drs. Th. G. der Kinderen aftreden als lid van de raad. De heren Kwak en Der Kinderen stellen zich beschikbaar voor herbenoeming. De raad draagt de heren Kwak en Der Kinderen voor ter herbenoeming tot lid van de raad. De raad is van oordeel dat zij thans een evenwichtige samenstelling heeft, waarin alle voor het toezicht noodzakelijke disciplines zijn vertegenwoordigd. Zij is erover verheugd dat beide heren zich beschikbaar stellen voor herbenoeming. Met de herbenoeming van de heren Kwak en Der Kinderen blijven respectievelijk de vastgoed - en financiële expertise in de raad behouden. De raad heeft voorts besloten bij de voordracht aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders tot (her)benoeming van de heren Kwak en Der Kinderen gebruik te maken van het haar in artikel 23.2 van de statuten van de vennootschap toegekende recht tot het doen van een zogenoemde bindende voordracht. De Raad van Commissarissen kent gezien haar omvang en de omvang van de vennootschap, geen afzonderlijke commissies. De remuneratie van de bestuurder en de daarbij gehanteerde uitgangspunten zijn in 2008 door de raad nader vastgesteld. De remuneratie van de bestuurder treft u aan op pagina 58 van dit jaarverslag. Met betrekking tot de onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen, zoals bedoeld in hoofdstuk III.2 van de Corporate Governance Code, merkt de raad het volgende op. Een lid van de Raad van Commissarissen, de heer drs. Th. G. der Kinderen, heeft de afgelopen vijf jaar gefungeerd als projectleider van de revitalisatie van het Groot Handelsgebouw (van juni 2002 tot juni 2005).
8 BERICHT VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN In 2008 heeft de Raad van Commissarissen 7 reguliere vergaderingen gehouden. De raad heeft onder meer de volgende onderwerpen besproken: verhuurbeleid, financiering en rentebeleid, risicobeheersing en risicobeleid, Corporate Governance, meerjaren prognoses en strategie van de vennootschap, liquiditeitspositie en dividendbeleid, de aanvraag voor een vergunning tot beleggingsinstelling in het kader van artikel 2:65 van de Wet financieel toezicht, functioneren en beloningsbeleid van de bestuurder, het eigen functioneren van de raad en aanpassen van de beloning van de leden van de raad, alsmede de opvolging van de voorzitter en de samenstelling van de raad. Met uitzondering van afwezigheid bij een vergadering van een lid wegens familieomstandigheden, hebben de leden van de raad alle in 2008 gehouden vergaderingen van de raad bijgewoond. Wij spreken onze waardering uit tegenover de directie en de medewerkers van Groothandelsgebouwen N.V. voor hun grote inzet en betrokkenheid in 2008. Rotterdam, 16 maart 2009 (Her)benoemingen AVA Drs. ing. D.J. Kras (1948) 2008-2012 S. Kolthek (1940) 2004, 2008-2010 Ir. J.M. Kwak (1949) 2005-2009 Drs. Th. G. der Kinderen (1949) 2005-2009
9 GEGEVENS VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN EN DIRECTIE RAAD VAN COMMISSARISSEN Drs. ing. D.J. Kras (M/1948) Nationaliteit: Nederlandse Huidige functie: Algemeen directeur Arcadis Nederland B.V. (tot 1 januari 2009) Voormalige functie: Algemeen directeur PRC Bouwcentrum B.V. Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Concert- en Congresgebouw De Doelen, Rotterdam; Lid Raad voor Economische Aangelegenheden van het Bisdom Rotterdam; Bestuurslid Trustfonds Rijksakademie, Amsterdam; Lid Raad van Toezicht Sint Franciscus Gasthuis, Rotterdam; Bestuurslid Stichting Bijzondere Gezondheidszorg; Lid werkgroep U-bouw van de Regiraad Bouw Commissariaten: Voorzitter Raad van Commissarissen Groothandelsgebouwen N.V., Rotterdam; Lid Raad van Commissarissen Blauwhoed B.V., Rotterdam; Lid Raad van Commissarissen Mozaïek Wonen, Gouda; Lid Raad van Commissarissen Unica Installatiegroep B.V., Hoevelaken Eerste benoeming: 2008 Lopende termijn: 2012 Ir. J.M. Kwak (M/1949) Nationaliteit: Nederlandse Huidige functie: Directeur Boer Hartog Hooft Makelaardij B.V., Amsterdam Voormalige functie: Hoofd Grondzaken Stadhuis Gemeente Amsterdam Nevenfuncties: Deskundige erfpachtcanonherziening; Bestuurslid Stichting Stenen Hoofd, Amsterdam; Lid Amsterdamsche Vereeniging van Makelaars en Experts in Onroerende Goederen, Amsterdam; Secretaris/ Penningmeester Stichting Vrienden van het Amsterdamse Gemeentearchief, Amsterdam; Bestuurslid Stichting Wetenschappelijk Onderzoek en Onderwijs in het Vastgoed, Amsterdam; Bestuurslid Stichting Post HBO Commercieel Vastgoed, Utrecht; Bestuurslid Stichting Felix Meritis Beheer, Amsterdam; lid Raad van Advies van de opleiding Real Estate Quality Hanze Hogeschool, Groningen Commissariaten: Lid Raad van Commissarissen Groothandelsgebouwen N.V., Rotterdam Eerste benoeming: 2005 Lopende termijn: tot 2009 S. Kolthek (M/1940) Nationaliteit: Nederlandse Huidige functie: Zelfstandig adviseur Voormalige functies: Directeur Gerrichhauzen en Partners, Dordrecht; Projectdirecteur Zuidas, Amsterdam Nevenfuncties: Voorzitter Stichting Architectuur Instituut, Rotterdam; Lid Raad van Toezicht Stichting Berlage Instituut, Rotterdam; Adviseur Kunst en Bedrijf b.v., Amsterdam; Voorzitter Kwaliteitsteam Stadswerven, Dordrecht; Voorzitter Kwaliteitsteam Zuidas, Amsterdam Commissariaten: Lid Raad van Commissarissen Groothandelsgebouwen N.V., Rotterdam; Voorzitter Raad van Commissarissen VESTIA, Rotterdam Eerste benoeming: 2004 Lopende termijn: tot 2010 Drs. Th.G. der Kinderen (M/1949) Nationaliteit: Nederlandse Huidige functie: Aandeelhouder / partner Finwire B.V. en Re-Vise B.V., Breda Voormalige functie: n.v.t. Nevenfuncties: Diverse directie-adviseurschappen, waaronder AWL Techniek Holding, Harderwijk; Bureau de Gruyter, Zwolle/ Almere; BKV - Groep, Breda; Lid van Stichting Administratiekantoor Spierings Beheer Groep; Witlox VCS, Breda; Financiële Servicedesk B.V., Breda; Lid van Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen, Rotterdam Commissariaten: Lid Raad van Commissarissen Groothandelsgebouwen N.V., Rotterdam; Voorzitter Raad van Commissarissen AAE Holding B.V., Helmond; Voorzitter Raad van Commissarissen Fisser Holding B.V., Valkenburg Eerste benoeming: 2005 Lopende termijn: tot 2009 DIRECTIE Drs. M.C. Meurs (M/1952) Nationaliteit: Nederlandse Huidige functie: directeur Groothandelsgebouwen N.V., Rotterdam; directeur Falcon Street Consultancy & Investments B.V., Rotterdam Voormalige functie: directeur WS Vastgoed Management B.V. G. Voorhout (M/1972) Nationaliteit: Nederlandse Huidige functie: adjunct-directeur Groothandelsgebouwen N.V., Rotterdam Nevenfunctie: Penningmeester Kopersvereniging Folkert Elsingastraat, Rotterdam De leden van de Raad van Commissarissen en de directie houden geen aandelen in de vennootschap. jaarverslag 2008
Leo Bentvelzen, servicemedewerker afvalinzameling VERSLAG VAN DE DIRECTIE
12 VERSLAG VAN DE DIRECTIE ALGEMEEN Ondanks het feit dat de vennootschap het boekjaar 2008 met een negatief resultaat heeft afgesloten beschouwt Groothandelsgebouwen N.V. het boekjaar 2008 toch als een jaar van verder herstel. Het resultaat daalde van positief 12.643.000,-- in 2007 tot negatief 257.000,-- in 2008, maar de bezettingsgraad van het gebouw steeg van 81,5 % eind 2007 tot 90,1 % eind 2008, de huuropbrengsten stegen in het verslagjaar met 26,2 % van 10.848.000,-- in 2007 tot 13.685.000,-- in 2008, de solvabiliteit van de vennootschap bleef nagenoeg ongewijzigd (35,2 % ultimo 2008 tegen 35,7 % ultimo 2007) en de liquiditeit verbeterde. De verbetering van de bezettingsgraad van het gebouw en de stijging van de huuropbrengsten werden mogelijk gemaakt door een redelijk op peil blijvende algemene vraag naar kantoorruimte op de Rotterdamse kantorenmarkt en in het Stationsgebied en het Groot Handelsgebouw in het bijzonder. Desondanks was de vermindering van de vraag naar kantoorruimte als gevolg van de ongunstige economische verwachtingen wel voelbaar. Het aanbod van kantoorruimte blijft landelijk gezien - en zeker ook in Rotterdam - echter op een hoog niveau. De verwachting is uiteraard wel, dat er de komende jaren weinig nieuwe kantoren aan de voorraad zullen worden toegevoegd. In 2008 is in totaal 30.104 m² verhuurd of is de huur verlengd (2007: 21.968 m²). De vennootschap is er in 2008 in geslaagd om het grote aantal in 2009 aflopende en te verlengen vierkante meters in de betreffende huurcontracten (22.134 m²) voor circa 80 % te verlengen. Mede hierdoor kon de bezetting van het gebouw in 2008 met 8,6 procentpunten groeien. Met uitzondering van de financiële sector en enkele zeer conjunctuurgevoelige bedrijfssectoren, zoals onder meer de transport -, bouw- en de chemische sector bleven de gevolgen voor de Nederlandse economie in 2008 vooralsnog beperkt. Gunstig was dat in 2008 de inflatie sterk daalde, zodat er ruimte vrijkwam voor de centrale banken om de rente aanzienlijk te verlagen om hiermee te trachten de economische teruggang te vertragen. Veel positief effect leek dat echter nog niet te sorteren mede door de terughoudendheid van de banken in het verlenen van kredieten en de problemen die de banken zelf hebben bij het aantrekken van gelden, waardoor zij de rentetarieven van hun klanten niet of relatief minder verlaagden. De groei van de Nederlandse economie bedroeg in 2008 nog 2,0 %. (2007: 3,5 %). Met name in de tweede helft van 2008 daalde de groei van de economie ten opzichte van de eerste zes maanden in 2008 aanzienlijk. De werkloosheid bleef in 2008 laag op circa 3,9 % van de beroepsbevolking. In de tweede helft van 2008 verminderde de banengroei echter en liep de werkloosheid licht op. De inflatie die in 2007 nog 1,6 % bedroeg liep in 2008 op tot gemiddeld 2,5 %. Nadat de inflatie in de eerste helft van 2008 nog verder opliep, daalde deze in de tweede helft van 2008 aanzienlijk, onder meer als gevolg van snel dalende grondstofprijzen en ernstige wereldwijde vraaguitval. De algemeen economische verwachtingen voor 2009 zijn wereldwijd en ook voor Nederland somber. De groei van de wereldeconomie zal in 2009 naar verwachting negatief zijn en de Nederlandse economie zal daar ernstige gevolgen van ondervinden. DE ECONOMIE In het jaarverslag 2007 schreef de vennootschap al dat de algemeen economische verwachtingen voor 2008, zowel voor Nederland als voor Europa en de rest van de wereld onzeker waren en dat de kredietcrisis zeker een negatief effect zou hebben op de groei, zij het dat Nederland, dat economisch gezien een relatief sterke positie had, daar (vooralsnog) niet heel sterk door geraakt zou worden. Deze niet al te positieve verwachtingen waren echter maar een fractie van de harde werkelijkheid die de wereldeconomie in 2008 heeft doorgemaakt. De kredietcrisis had in 2008 ongekende effecten op het vertrouwen in het financiële stelsel met als gevolg aanzienlijke negatieve gevolgen voor de wereldeconomie.
13 De meest actuele ramingen (van 17 februari 2009) van het Centraal Plan Bureau tonen een voor Nederland dramatisch beeld. Naar verwachting krimpt in 2009 de economie met 3,5 %, het volume van de export daalt met bijna 12 % en het begrotingstekort van de overheid stijgt tot 2,9 % (over 2008 nog een overschot van 0,9 %) van het bruto nationaal product. De werkloosheid loopt eind 2009 op tot 5,5 % van de beroepsbevolking (2008 : 3,9 %) en deze loopt naar verwachting op tot 8,75 % van de beroepsbevolking eind 2010. Positief is dat de inflatie naar verwachting laag blijft en ook de rentetarieven zullen laag blijven en mogelijk verder dalen. Onzeker is in welke mate de financiële sector in 2009 een begin kan maken met herstel en de kredietverlening aan particulieren en bedrijfsleven weer op gang kan brengen om de economie niet verder te laten teruglopen. Het is mogelijk dat de Nederlandse overheid in navolging van een aantal Europese overheden nog zal besluiten tot omvangrijke steun aan de economie. Of dat echter veel effect zal sorteren is moeilijk vooraf in te schatten. DE NEDERLANDSE KANTORENMARKT IN 2008 De teruglopende economische groei en de sombere verwachtingen over de ontwikkeling van de Nederlandse economie hebben in 2008 een negatieve invloed gehad op de Nederlandse kantorenmarkt. De opname van kantoorruimte daalde met circa 9 % tot circa 1,6 miljoen m² en de voorraad kantoorruimte bleef in 2008 nagenoeg gelijk op ongeveer 5,9 miljoen m². De leegstand is in 2008 ten opzichte van 2007, toen deze circa 12 % bedroeg, niet wezenlijk veranderd. Vastgesteld moet worden dat in de afgelopen jaren van economische groei en hoge opnames van kantoren de kantorenmarkt niet fundamenteel gezonder is geworden. Dat is des te zorgelijker nu een slechte economische situatie zich aandient met naar verwachting aanmerkelijke vraaguitval. Daar staat tegenover, dat verwacht mag worden dat er de komende jaren weinig nieuwbouw aan de voorraad zal worden toegevoegd. Ondanks de ongunstige perspectieven van de kantorenmarkt als geheel verscherpt de tweedeling in de markt tussen goede en slechte kantorenlocaties zich wel ten gunste van de goede locaties. De marktpositie van moderne kantoren op goede locaties met uitstekende aansluitingen op het openbaar vervoer verbetert verhoudingsgewijs. De verwachtingen voor de Nederlandse kantorenmarkt zijn in 2009 ongunstig. De opname zal naar verwachting aanzienlijk afnemen met name van de grote metrages. Dit zal een drukkend effect op de markt hebben. Immers grote bedrijfsverplaatsingen en vraag naar kantoorruimte van grote bedrijven in een teruglopende economie zullen beperkt zijn. De meest reële verwachting voor 2009 is dat de leegstand in de kantorenmarkt zal toenemen. DE ROTTERDAMSE KANTORENMARKT De situatie op de Rotterdamse kantorenmarkt (inclusief Capelle aan den IJssel en Schiedam) is in 2008 licht verbeterd. De leegstand bedroeg circa 11,5 % van de kantorenvoorraad en deze ligt daarmee iets onder het landelijk gemiddelde. Het totale aanbod (inclusief nog te bouwen/ontwikkelen kantoorruimte) bedraagt circa 650.000 m². In 2008 is naar schatting 150.000 m² aan kantoorruimte opgenomen, hetgeen op hetzelfde niveau ligt als in 2007. De grootste transactie betrof Eneco met 22.000 m² en de tweede in grootte was Loyens & Loeff met 13.700 m². De tien grootste transacties in de Rotterdamse markt betroffen in totaal bijna 90.000 m². De transactie van Loyens & Loeff betekent dat dit kantoor verhuist uit het Stationsgebied naar de Blaak in Rotterdam. De vennootschap betreurt het, dat wederom een grote gebruiker het Stationsgebied verlaat. Deze transactie betekent ook dat het huidige kantoor van Loyens & Loeff (circa 13.000 m²) in 2010 op de verhuurmarkt zal worden gebracht. De Rotterdamse kantorenmarkt volgt redelijk het landelijke marktbeeld en deed het in 2008 zelfs iets beter. De Rotterdamse markt blijft echter voornamelijk een verplaatsingsmarkt, hetgeen tot gevolg heeft dat gebruikers die een nieuw kantoor betrekken elders in de stad - meestal moeilijk verhuurbare - vierkante meters achterlaten. Inmiddels staat eind 2008 ruim 40 % van de Rotterdamse leegstand al meer dan 2 jaar leeg. jaarverslag 2008
14 VERSLAG VAN DE DIRECTIE Het Groot Handelsgebouw heeft in de Rotterdamse markt vooralsnog een goede positie. Het gebouw ligt nabij een knooppunt van openbaar vervoer en het gebouw is gemoderniseerd. De verwachting is dat er in het Stationsgebied de komende jaren weinig nieuwe voorraad zal worden toegevoegd. SITUATIE RONDOM HET GROOT HANDELSGEBOUW De situatie rondom het Groot Handelsgebouw is er in het verslagjaar niet beter op geworden. Alhoewel verwacht zou mogen worden dat naarmate de bouwwerkzaamheden vorderen de overlast afneemt, is het tegendeel het geval. Het Groot Handelsgebouw was in 2008 goeddeels (en begin 2009 zelfs volledig) ingesloten door de werkzaamheden. Dit alles levert ernstige overlast op voor onze huurders. Een deel van de problemen ontstaat door een ernstig tekort aan coördinatie in het werkgebied. Helaas moet worden vastgesteld dat het vooruitzicht met betrekking tot de toekomstige overlast veroorzaakt door de bouwwerkzaamheden ook niet gunstig is. De in aanbouw zijnde projecten lijden in het algemeen onder ernstige vertragingen. Het project RandstadRail, de nieuwe railverbinding van Rotterdam metrostation Slinge via Rotterdam Centraal Station naar Den Haag Centraal Station, lijkt na vele vertragingen nu redelijk op schema te liggen. Verwacht wordt dat dit project medio 2010 gereed is. De verwachting was dat na het gereed komen van dit project aansluitend het busstation aan de Conradstraat zou worden teruggebracht. De gemeente heeft echter besloten, dat dit terrein beschikbaar blijft als bouwterrein ten behoeve van het nieuwe Centraal Station, hetgeen als consequentie heeft dat het nieuwe busstation aan de Conradstraat pas vanaf begin 2012 zal worden gebouwd. Het project van de verbreding van de Weenatunnel zal naar verwachting medio 2010 gereed zijn. Door verlegging van de parallelweg langs het Groot Handelsgebouw is de bereikbaarheid van de aan het Weena gelegen winkels ernstig beperkt. Eind 2008 was er nog geen begin gemaakt met de bouw van het nieuwe Centraal Station. Voor de vennootschap is onduidelijk wanneer de bouw kan beginnen. Pas bij de aanvang van de bouw van het nieuwe CS kan een zinnige planning worden gemaakt wanneer het nieuwe station en de te bouwen fietsenkelder onder het Stationsplein gereed kunnen zijn. Vastgesteld moet worden dat het totale project inmiddels meer dan drie jaar vertraging heeft opgelopen ten opzichte van de oorspronkelijke planning. Over het bouwen van een parkeergarage voor circa 750 auto s onder het Kruisplein is in het verslagjaar door de Gemeente Rotterdam een positieve beslissing genomen. In 2009 zal, nog afhankelijk van eventueel ingebrachte bezwaren, met de bouw worden begonnen. Zoals reeds eerder gemeld is in 2006 een claim ingediend bij de Gemeente Rotterdam in het kader van de nadeelcompensatieverordening projecten RandstadRail Rotterdam en Rotterdam Centraal. De ingediende claim beloopt voor schade tot en met het boekjaar 2006 567.191,--. De gemeente Rotterdam heeft uiteindelijk een toekenning gedaan van 140.058,--. De vennootschap heeft besloten met deze toekenning niet akkoord te gaan en heeft dit geschil in het verslagjaar voorgelegd aan de rechter. De rechter heeft over dit geschil in 2008 nog geen uitspraak gedaan. In 2008 heeft de vennootschap onder dezelfde regeling een claim ingediend voor geleden schade in het boekjaar 2007. De ingediende claim beloopt een bedrag van 261.359,--. Over de uitkomst van deze claim kan nog geen uitspraak worden gedaan. Over het boekjaar 2008 is de vennootschap voornemens wederom een claim in te dienen. Zoals reeds in het jaarverslag over 2007 is gemeld, is in december 2007 op het Stationsplein, dichtbij het Groot Handelsgebouw, een ondergrondse lekkage ontstaan in de nieuwe damwand van de uitbreiding van het ondergrondse deel van het metrostation. Ten gevolge hiervan is onder het Stationsplein een ernstige grondverzakking ontstaan. Een van de (drie) vóór het Groot Handelsgebouw gelegen ondergrondse bronnen, die dienen voor de koeling van het gebouw, is hierdoor verloren gegaan. De vennootschap is thans in onderhandeling met de gemeente Rotterdam en haar verzekeraars om de schade te vergoeden. Tevens wordt onderzocht op welke plaats een nieuwe bron kan worden geslagen ter vervanging van de
15 verloren gegane bron. De vennootschap heeft overigens met de Gemeente Rotterdam een schaderegelingsovereenkomst voor dit soort gebeurtenissen. De vennootschap gaat ervan uit dat de Gemeente Rotterdam en/of haar verzekeraars de geleden schade die in totaal tenminste circa 1 miljoen kan bedragen, volledig zal vergoeden. In 2008 is gebleken dat het Groot Handelsgebouw aan de noord oostzijde tengevolge van de werkzaamheden behoorlijke zettingen vertoont. Meest waarschijnlijke oorzaak is de wijziging van de grondwaterstand in het werkgebied. De schade aan het gebouw is beperkt. De gevolgen van de zetting zijn beperkt tot de werking van de dilataties. Inmiddels wordt door de gemeente Rotterdam getracht de grondwaterstand in het gebied te verhogen. Ook voor deze schade is de Gemeente Rotterdam aansprakelijk gesteld en geldt dat deze begrepen is onder de in de vorige alinea genoemde schaderegelingsovereenkomst met de gemeente Rotterdam. DE VERHUUR IN HET GROOT HANDELSGEBOUW In 2008 is, evenals in de twee voorgaande jaren, een groot aantal vierkante meters verhuurd. In 2008 werden 66 contracten (2007: 69 contracten) afgesloten of verlengd, goed voor 30.104 m² (2006: 21.968 m²), terwijl in 2008 11 contracten (2007: 8 contracten) afliepen voor in totaal 1.393 m² (2007: 4.656 m²). In onderstaande grafieken zijn het aantal verhuurde m² en het aantal afgesloten contracten weergegeven van 2004 tot en met 2008. Aantal verhuurde m 2 per jaar 35.000 HERONTWIKKELING STATIONSKWARTIER (CENTRAAL DISTRICT ROTTERDAM) 30.000 25.000 29.083 30.104 In 2008 is door de Gemeente Rotterdam het stedebouwkundig plan voor het gebied opgesteld en dit plan is in het verslagjaar ook door de gemeenteraad goedgekeurd. Aansluitend heeft de Gemeente Rotterdam een beeldkwaliteitsplan Centraal District Rotterdam opgesteld dat een beeld geeft van de wijze en kwaliteit van invulling van het ontwikkelingsgebied. Zowel het stedebouwkundig plan als het beeldkwaliteitsplan tonen een hoog ambitieniveau voor het gebied. 20.000 15.000 10.000 5.000 0 21.968 11.158 5.691 2004 2005 2006 2007 2008 Gezien de onzekerheden ten aanzien van het moment van gereed komen van het nieuwe Centraal Station en de overige projecten in het stationsgebied, alsmede de huidige ongunstige algemeen economische omstandigheden, kan niet worden verwacht dat de komende jaren concrete nieuwe ontwikkelingen in het gebied zullen worden gerealiseerd. Prioriteit is wel dat grote gebruikers in het Centraal District Rotterdam in het gebied gevestigd blijven. Zorgelijk hierbij is wel het vertrek van grote gebruikers uit het gebied zoals Loyens & Loeff en Simmons & Simmons. Aantal contracten per jaar 80 70 60 71 69 66 50 40 30 20 10 36 21 2004 2005 2006 2007 2008 jaarverslag 2008
16 VERSLAG VAN DE DIRECTIE Cindy de Wit, medewerkster groenonderhoud Uit de grafieken op pagina 15 blijkt dat in 2008 wederom een aanzienlijk aantal huurcontracten is gesloten en een aanzienlijke hoeveelheid vierkante meters is verhuurd. Het betreft echter wel voor circa twee derde gedeelte verlengingen van bestaande huurcontracten. Van de in 2009 expirerende verhuurde m² (22.134 m²) is in het verslagjaar ruim 80 % verlengd. Van de in 2008 verhuurde m² heeft 7.619 m² betrekking op verhuurde m² aan nieuwe huurders (2007: 11.844 m²), 2.414 m² op uitbreidingen ten behoeve van bestaande huurders (2007: 5.736m²) en 20.071 m² betreft verlengingen van bestaande huurcontracten (2007: 4.388 m²). De 66 in 2008 afgesloten huurcontracten betreffen 22 contracten met nieuwe huurders (2007: 27), 15 contractuitbreidingen met bestaande huurders (2007: 22) en 29 verlengingen van aflopende huurcontracten (2007: 20). Alhoewel in 2008 nog een fors aantal nieuwe m² (10.033 m²) is verhuurd wordt het verhuren van nieuwe m² moeilijker naarmate de voorraad onverhuurde m² kleiner wordt. Verhuur van de beschikbare units op de begane grond en de entresolverdieping van het Groot Handelsgebouw is in het algemeen, zowel aan het Weena als in de Conradstraat, moeilijk vanwege de voortdurende werkzaamheden rond het gebouw.
17 De verdeling van de huurders naar gehuurde oppervlakte is als volgt: Grootte in m 2 ultimo 2007 nieuwe huurders opzeggingen bestaande huurders overige mutaties ultimo 2008 < 250 m 2 250-500 m 2 500-1.000 m 2 >1.000 m 2 93 20 15 21 14 2 1 2 8 1-5 +3 +1 +1 94 24 17 24 TOTAAL 149 19 9 159 Van de in 2008 totaal verhuurde 30.104 m² heeft 8.992 m² betrekking op huurovereenkomsten met een ingangs- of verlengingsdatum in 2008 (2007: 17.080 m²) en 21.112 m² op 2009 of latere jaren (2007: 4.888 m²). De gemiddelde nieuwe contractomvang in m² bedroeg in 2008 circa 456 m² tegen 455 m² in 2007. De bezetting van het gebouw steeg van 80.982 m² per 31 december 2007 tot 89.601 m² per 31 december 2008, ofwel van 81,5 % tot 90,1 %. In april 2008 heeft de vennootschap een 10 jarige huurovereenkomst gesloten met Lyondell Basell Industries (LBI) voor circa 3.200 m² kantooren archiefruimte. LBI heeft deze ruimten gehuurd ter vestiging van haar wereldwijde hoofdkantoor in het Groot Handelsgebouw. LBI huurt thans ruim 12.000 m² kantoor- en archiefruimte in het Groot Handelsgebouw. Eind 2008 waren er berichten over financiële problemen bij LBI welke er onder meer toe leidden, dat in januari 2009 de Amerikaanse tak van het concern het zogenoemde Chapter 11 regime aannam en ook een in Duitsland gevestigde holdingmaatschappij uitstel van betaling kreeg. Het overige deel van de Europese tak van het concern, daaronder begrepen de vennootschappen waarmee Groothandelsgebouwen N.V. de huurovereenkomsten heeft afgesloten, bleef hierbuiten. LBI voldoet aan alle verplichtingen uit hoofde van de afgesloten huurcontracten. Het huurcontract met huurder Engels B.V. is in het verslagjaar met 5 jaar verlengd tot 31 december 2014. Engels B.V. huurt ruim 7.000 m² (horeca)ruimte in het Groot Handelsgebouw. De vennootschap heeft Engels B.V. laten weten dat zij wil overgaan tot verhoging van de huur tot een marktconform niveau. Engels B.V. is het niet eens met deze door de vennootschap gewenste aanpassing van de huur. De in de huurovereenkomst overeengekomen procedure terzake huuraanpassing is door de vennootschap in gang gezet. De vennootschap verwacht dat de uitkomst hiervan in 2009 duidelijk zal zijn. In 2008 is de vennootschap er in geslaagd 14 (2007: 19) nieuwe kleinere huurders (< 250 m²) te werven. Deze markt is aanzienlijk en in het Centrum-Weena-gebied zijn voor kleinere huurders beperkte huurmogelijkheden. Het Groot Handelsgebouw beschikt wel over deze kleinere ruimten. Bovendien heeft het gebouw dankzij de variaties in beschikbare metrages flexibele doorgroeimogelijkheden voor deze categorie huurders. De vennootschap voert een actief beleid ter zake doorgroei van huurders in het pand. Daarvan is ook in 2008 weer geregeld door huurders gebruik gemaakt. In 2008 zijn 19 nieuwe huurders aangetrokken (2007: 26) en waren er 9 opzeggingen en anderszins contractbeëindigingen (2005: 5). In 2008 heeft de vennootschap drie huurcontracten via faillissement of ontruiming (in totaal 176 m²) gedwongen beëindigd en vier andere contracten (in totaal 455 m²) zijn om uiteenlopende redenen voortijdig beëindigd. Onderstaand treft u een grafiek aan met expiratiedata van de verhuurde m²: Ultimo 2008 verhuurde m 2 gerelateerd aan de expiratiedata van de huurcontracten 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 17.667 22.271 13.740 12.813 10.021 6.845 4.283 558 1.403 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 en verder jaarverslag 2008
18 VERSLAG VAN DE DIRECTIE De in 2009 expirerende contracten zijn zoals eerder in dit verslag gemeld voor ruim 80 % verlengd dan wel zijn nieuwe huurcontracten gesloten. Van de in 2009 expirerende contracten is ultimo 2008 1.757 m² door de betreffende huurders opgezegd. Deze contracten zullen naar verwachting niet worden verlengd. Voor in 2009 aflopende huurcontracten verwacht de vennootschap beperkte nieuwe opzeggingen. Eind 2007 respectievelijk ultimo 2008 is de onderverdeling naar soort van verhuurde m 2 niet gewijzigd. Verhuurde m 2 naar soort ruimte ultimo 2007 en 2008 Ultimo 2008 bedroeg het aantal verhuurbare m² 99.393 (ultimo 2007 eveneens 99.393 m²). De onderverdeling van de voor verhuur beschikbare ruimte naar soort was ultimo 2008: Verhuurbare m 2 naar soort ruimte ultimo 2008 Winkelruimte 11% Overige ruimte 14% Winkelruimte 12% Overige ruimte 13% Kantoorruimte 75% Kantoorruimte 75%
19 PARKEREN IN HET GROOT HANDELSGEBOUW In 2008 zijn de opbrengsten uit parkeren zowel met betrekking tot abonnementen voor huurders als kort parkeren, evenals in 2007, aanzienlijk gestegen. In 2008 bedroegen de opbrengsten 1.302.000,-- (2007: 996.000,-- ), hetgeen een stijging betekent van 30,7 %. Met ingang van 1 januari 2008 zijn de kortparkeertarieven met 25 % verhoogd en zijn ook de parkeerabonnementen in prijs verhoogd. Dit heeft mede bijgedragen aan de groei van de parkeeropbrengsten. Gezien het aantal beschikbare parkeerplaatsen zijn de grenzen van de groei van de parkeeropbrengsten in zicht. In 2008 is een nieuw mechanisch parkeersysteem met 20 plaatsen in gebruik genomen. Met deze uitbreiding zijn in 2007 en 2008 in totaal 58 parkeerplaatsen binnen het gebouw gerealiseerd. Dit is het maximum aantal parkeerplaatsen dat kon worden gerealiseerd. Tevens diende de verhoging van de parkeertarieven om het aantal geparkeerde auto s beter onder controle te houden. Met name in de parkeergarage onder het Groot Handelsgebouw (Parkeergarage P1) is het beleid er op gericht voortdurend parkeergelegenheid beschikbaar te hebben voor bezoekers van de huurders van het Groot Handelsgebouw. In de loop van 2008 bleek dit beleid succesvol. De vennootschap is nog steeds in gesprek met de Gemeente Rotterdam over uitbreiding van de parkeergelegenheid. Uitbreiding van de parkeercapaciteit buiten het Groot Handelsgebouw is essentieel om in de toekomst de beschikbare ruimten te kunnen verhuren met een bijbehorende marktconforme parkeernorm. In de gesprekken met de gemeente is in 2008 vooruitgang geboekt. Of dit ook zal leiden tot een oplossing moet worden afgewacht. DE ORGANISATIE In 2008 heeft de organisatie zich naast de verhuur van nieuwe kantoorruimtes met name gericht op de verlenging van de in 2009 aflopende huurcontracten. Dit heeft er toe geleid dat ruim 80 % van de in de aflopende huurcontracten opgenomen m² kon worden verlengd en dat daarnaast nog 10.033 m² nieuwe m² werden verhuurd. Bovendien diende ervoor te worden zorg gedragen, dat in 2008 19 nieuwe huurders hun intrek in het Groot Handelsgebouw konden nemen. Naast de verhuur werd ook de renovatie van circa 10.000 m² kantoorruimte in 2008 afgerond. Deze renovatie, die in 2007 is ingezet, was noodzakelijk om over voldoende voorraad gerenoveerde kantoorruimten te beschikken. Alles bij elkaar genomen heeft de organisatie deze taken voortvarend uitgevoerd. De organisatie bestond in 2008 uit 6,8 fte s (2007: 6,2 fte s). Op 29 mei 2008 heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) Groothandelsgebouwen N.V. een vergunning verleend als beleggingsinstelling in het kader van artikel 2:65 van de Wet op het financieel toezicht. Aangezien de wet in het kader van het bestuur van de vennootschap twee beleidsbepalers verlangt, is met ingang van 1 mei 2008 de heer G. (George) Voorhout (1972) benoemd tot adjunct-directeur van de vennootschap. De heer Voorhout is al sedert 1997 werkzaam bij de vennootschap, laatstelijk als Hoofd Financiële Zaken. Hij blijft deze laatste functie vervullen en combineert deze functie met de functie van adjunct-directeur. In het kader van de bovengenoemde vergunningsaanvraag is ook de administratieve organisatie van de vennootschap opnieuw beschreven en is de organisatie waar nodig aangepast aan de eisen die de Wet financieel toezicht ter zake stelt. RISICOMANAGEMENT Groothandelsgebouwen N.V. profileert zich als een lange termijn belegger in vastgoed. De belangrijkste doelstelling is om de aandeelhouders een marktconform rendement te bieden, waarbij de risico s, waaraan de vennootschap onderhevig is, zoveel mogelijk worden beperkt. De aard en omvang van het gebouw brengt met zich mee dat de vennootschap verhoudingsgewijs sterk operationeel gericht dient te zijn. Het beheersen van de risico s is een van de kerntaken van het management. Ten aanzien van de beheersing van de interne risico s is in het verslagjaar aandacht gegeven aan het debiteurenbeheer, de beheersing van de uitvoering van het investeringsbeleid en het liquiditeitsmanagement. Bij de externe risicobeheersing was de focus gericht op externe economische jaarverslag 2008
20 VERSLAG VAN DE DIRECTIE omstandigheden als marktontwikkeling in de vraag naar te verhuren ruimten en op de ontwikkeling van de rente op de kapitaalmarkt. Bij de externe risico s is in verband met de slechter wordende economische omstandigheden intensief gekeken naar de factoren die het verhuurbeleid bepalen zoals economische omstandigheden, ontwikkeling van de landelijke en lokale kantorenmarkt en concurrerende ontwikkelingen waaronder bestemmingsmogelijkheden rond het Centraal Station. Omdat de vennootschap zag dat de economische situatie snel slechter werd, is het verhuurbeleid geïntensiveerd om zolang er nog vraag in de markt is, te trachten nieuwe verhuurcontracten af te sluiten. Dit overigens zonder het oog te verliezen op de kwaliteit van de huurders en de na te streven mix van huurders. De korte termijn rentetarieven, die in 2008 sterk in beweging waren en de gevolgen van de kredietcrisis noopten tot een aanhoudende aandacht voor de renteontwikkelingen en de invloed hiervan op de resultaten van de vennootschap. De vennootschap heeft in beginsel het beleid om een open rentepositie te hebben van maximaal 20 % van de uitstaande rentedragende schuld. Dit beleid wordt gevoerd om zo weinig mogelijk gevoelig te zijn voor fluctuaties in de rentestand, aangezien te betalen rente een aanzienlijk beslag legt op de beschikbare kasstroom van de vennootschap. In 2008 bedroeg de open positie circa 15 %.Op basis hiervan betekent 1 % wijziging in de korte termijn rentetarieven (3 maand Euribor) een invloed op de te betalen interest van circa 120.000,-- en een invloed op het direct resultaat van circa 850.000,-- als gevolg van waardemutaties van afgesloten rentederivaten. Met het oog op de groei van de operationele kasstroom acht de vennootschap vanuit risicoperspectief in de toekomst een hogere open rentepositie dan die in 2008 verantwoord. Met betrekking tot de interne risico s is veel aandacht besteed aan het debiteurenbeheer. Er wordt direct actie genomen op ontstane huurachterstanden en, indien deze niet binnen een redelijke termijn worden opgelost, tracht de vennootschap te komen tot contractbeëindiging om snel de betreffende ruimte in de wederverhuur te kunnen zetten. Gedwongen contractbeëindiging bleek in 2008 slechts in drie gevallen noodzakelijk. De huurachterstanden waren in 2008 zeer beperkt. Het was in het verslagjaar slechts nodig om een afschrijving op debiteuren te plegen van in totaal 17.000,-- ( 2007: 32.000,--) hetgeen in verhouding tot de totale huurstroom zeer laag mag worden genoemd. Bijzondere aandacht bij het debiteurenbeheer is eind 2008 gegeven aan de situatie bij Lyondell Basell Industries (zie voor de beschrijving van deze situatie pagina 17 van dit verslag). In het kader van de risicoanalyse van de huuropbrengsten is hieronder in onderstaande tabel een onderverdeling opgenomen van de jaarhuuropbrengsten van de vennootschap onderverdeeld naar branches op basis van de contractportefeuille op 31 december 2008. Onderverdeling huuropbrengsten naar sector in % Branche Advies en Dienstverlening 6,27 % Architecten en Ingenieurs 5,40 % Chemie 13,91 % Financiële dienstverlening 10,22 % Horeca 4,78 % ICT en Softwareontwikkeling 9,69 % Juridische dienstverlening 4,00 % Onderzoek en Advies 4,91 % Overheid 10,99 % Personeelsdiensten 4,40 % Sport en Gezondheid 2,84 % Telecom en Internetdiensten 4,17 % Vervoer 7,22 % Zakelijke dienstverlening 5,06 % Overig 6,14 % Totaal 100,00 % Percentage van de totale huuropbrengst Deze tabel toont naar branches een aanzienlijke spreiding. De chemie is relatief sterk vertegenwoordigd. Op basis van deze branche indeling acht de vennootschap de risico s van de huuropbrengsten acceptabel. In 2008 is de administratieve organisatie van de vennootschap tegen het licht gehouden en waar nodig aangepast. Dit was mede vereist vanwege de noodzakelijke aanpassingen aan de administratieve organisatie uit hoofde van de aan de vennootschap verstrekte vergunning in het kader van artikel 2:65 van de Wet op het financieel toezicht. In 2008 is ook weer veel aandacht gegeven aan de investeringen in het gebouw. In 2008 is voor circa 3,7 miljoen in het gebouw geïnvesteerd en is het in 2007 gestarte plan van renovatie van 10.000 m² kantoorruimte goeddeels afgerond.
21 De ontwikkeling van de liquiditeit van de vennootschap is in 2008 scherp gevolgd, mede met oog op het monitoren van de betalingsverplichtingen uit hoofde van het uitgevoerde investeringsplan. De vennootschap is van mening dat haar interne risicobeheersingssystemen adequaat functioneren en dat de externe risicofactoren op een goede wijze door de vennootschap worden gevolgd en dat zij terzake een adequaat beleid voert. CORPORATE GOVERNANCE In het verslagjaar heeft de aandacht van de vennootschap met betrekking tot corporate governance zich met name gericht op het beoordelen van de vraag of er nog aanleiding is om de corporate governance gedragsregels binnen de vennootschap te wijzigen naar aanleiding van de aanbevelingen van de Monitoring Commissie Corporate Governance Code ( Commissie Frijns ) om de code op een aantal punten aan te passen. De vennootschap beraadt zicht thans op de voorgestelde aanpassingen. Zij verwacht hierover in 2009 beslissingen te nemen. Tevens zal worden bezien of de naleving en handhaving van de code nog op andere punten moet worden aangepast of geactualiseerd. Met het in 2007 opheffen van de Stichting Prioriteit Groothandelsgebouwen en het reeds in 2005 genomen besluit van de Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen om in een Vergadering van Aandeelhouders aan de aldaar aanwezige certificaathouders het stemrecht op de aandelen over te dragen, is naar de mening van de vennootschap op adequate wijze voldaan aan hetgeen de Corporate Governance Code noodzakelijk acht terzake zeggenschap van aandeel(certificaat)houders. Ook aan de externe gevoeligheidsanalyse zoals genoemd in de Code hoofdstuk ll.1.5 is in 2008 aandacht besteed. Hierover is gerapporteerd in het hiervoor opgenomen hoofdstuk Risicomanagement. Roy Goulamhaider, liftmonteur jaarverslag 2008
22 VERSLAG VAN DE DIRECTIE RESULTATEN IN 2008 De financiële cijfers van de vennootschap zijn opgesteld conform International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie (IFRS). Winst- en verliesrekening 2008 (in 1.000) 2008 2007 Huuropbrengsten 13.685 10.848 Doorberekende (service-)kosten 2.587 1.857 Bruto-huuropbrengsten 16.272 12.705 Exploitatiekosten 4.708 3.935 Netto-huuropbrengsten 11.564 8.770 Beheerkosten 1.015 927 Financieringslasten 9.942-228 Belastingen (mutatie belastinglatentie) 155 1.246 Lasten 11.112 1.945 Direct exploitatieresultaat 452 6.825 Waardemutaties - 952 7.809 Belastingen (mutatie belastinglatentie) 243-1.991 Indirect exploitatieresultaat - 709 5.818 Resultaat na belastingen - 257 12.643 RESULTAAT NA BELASTINGEN Het resultaat na belastingen bedroeg in 2008 negatief 257.000,-- tegen positief 12.643.000,-- in 2007. Het resultaat is in 2008 met 5.311.000,-- negatief beïnvloed als gevolg van een lagere marktwaarde van de door de vennootschap afgesloten rentederivaten, terwijl in 2007 hierbij nog sprake was van een bate van 4.701.000,--. Zoals hiervoor gesteld heeft de IFRS verslaggeving ook in 2008 weer een grote invloed gehad op de resultaten van de vennootschap. In het verslagjaar 2008 was dat per saldo een aanmerkelijk negatief effect en in 2007 (en 2006) een groot positief effect. Op pagina 25 van dit verslag is (eenmalig) een vergelijking opgenomen van het resultaat na belastingen over de boekjaren 2004 tot en met 2008 met en zonder IFRS invloeden. Per aandeel bedraagt het resultaat na belastingen over 2008 negatief 0,17 (2007: positief 8,54). Het direct exploitatieresultaat over 2008 daalde tot 452.000,-- tegen in 2007 6.825.000,--. De in 2008 sterk gestegen huurbaten (+ 26,2 %) waren niet voldoende om het verlies groot 5.311.000,-- op rentederivaten te compenseren. Het direct exploitatieresultaat per aandeel over 2008 bedraagt 0,31 (2007: 4,61). Het indirect exploitatieresultaat over 2008 bedroeg negatief 709.000,-- tegen positief 5.818.000,-- in 2007. Dit lagere resultaat is het gevolg van de vermindering van de waardestijging van het gebouw (in 2007 is er een waardestijging van 12.350.000,-- gerealiseerd tegen 2.750.000,-- in 2008). In 2008 was de waardestijging van het gebouw niet voldoende om de in 2008 gepleegde investeringen te compenseren. Per aandeel bedraagt het indirect resultaat over 2008 negatief 0,48 tegen positief 3,93 in 2007. De intrinsieke waarde per aandeel bedroeg op 31 december 2008 38,95 tegen 39,12 op 31 december 2007, hetgeen een daling betekent van 0,4 %.
23 Onderstaand is een vijfjaren overzicht van het resultaat na belasting weergegeven (in 1.000,--). In de onderstaande grafiek is een vijfjaren overzicht opgenomen van de ontwikkeling van de huuropbrengsten (in 1.000,--). Netto resultaten Huuropbrengsten 15.000 10.000 5.000 0-5.000-10.000-7.968 864 8.276 12.643-257 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 8.121 7.780 9.070 10.848 13.685 2004 2005 2006 2007 2008 2.000 0 2004 2005 2006 2007 2008 In de jaren 2005 tot en met 2008 is de fluctuatie in de resultaten voornamelijk veroorzaakt door IFRS effecten. In de jaren 2004 en 2005 hebben de resultaten ook onder druk gestaan tengevolge van de renovatie van het gebouw. DIRECT EXPLOITATIERESULTAAT De huuropbrengsten zijn in 2008 met 26,2 % gestegen tot 13.685.000,-- (2007: 10.848.000,--). Deze stijging is het gevolg van een stijging van de bezettingsgraad van 81,5 % ultimo 2007 naar 90,1 % per 31 december 2008 en de jaarlijkse indexatie van de huurprijzen. Na de daling van de huuropbrengsten in de jaren 2004 en 2005 ten gevolge van de renovatie van het gebouw tonen deze opbrengsten vanaf 2006 weer een opgaande lijn. De doorberekende (service-) kosten bedroegen in 2008 2.587.000,-- tegen 1.857.000,-- in 2007. De doorberekende servicekosten waren in 2008 hoger dan in 2007 als gevolg van een hogere bezetting van het pand, waardoor meer servicekosten zijn doorberekend, alsmede de stijging van energiekosten en hogere onderhoudskosten. De exploitatiekosten waren in 2008 met name hoger door de stijging van energiekosten en hogere onderhoudskosten. De netto exploitatiekosten (exploitatiekosten minus de doorberekende servicekosten) bedroegen in 2008 2.121.000,-- (2007: 2.078.000,--) en waren daarmee in 2008 slechts 2,1 % hoger ten opzichte van 2007. jaarverslag 2008
24 VERSLAG VAN DE DIRECTIE Laurinda Monteiro en Achmed Bouchanouch, schoonmakers De beheerkosten waren in 2008 hoger dan in 2007 met name door hogere personeelskosten en hogere advieskosten. De advieskosten houden voor een deel verband met kosten van het aanvragen (en verkrijgen) van de status van beleggingsmaatschappij in het kader van artikel 2:65 van de Wet op het financieel toezicht. De stijging van de financieringslasten in 2008 is vrijwel uitsluitend veroorzaakt door een last van 5.311.000,-- (2007: bate 4.701.000,--) als gevolg van een lagere marktwaarde van de afgesloten rentederivaten. De over het boekjaar 2008 verschuldigde rente over de opgenomen financieringen bedroeg 4.631.000,-- (2007: 4.473.000,--). De hogere verschuldigde rentelasten zijn voor het grootste deel veroorzaakt door de (gemiddeld over het boekjaar 2008) hogere 3-maands Euribor rente. INDIRECT EXPLOITATIERESULTAAT Het indirect exploitatieresultaat voor vennootschapsbelasting is de resultante van de bruto-toename van de waarde van het onroerend goed minus verrichte investeringen. Ultimo 2008 bedroeg de waarde van het pand 158.000.000,-- tegen ultimo 2007 155.250.000,--. Derhalve steeg de waarde met 2.750.000,--. In 2008 is voor 3.702.000,-- (2007: 4.541.000.--) aan investeringen verricht. De hieruit voortvloeiende negatieve waardemutatie bedraagt 952.000,-- waarop een latente verplichting uit hoofde van vennootschapsbelasting in mindering wordt gebracht van 25,5%, hetgeen resulteert in een netto indirect exploitatieresultaat van negatief 709.000,--.
25 Resultaatvergelijking met en zonder IFRS invloeden. De financiële cijfers van de vennootschap opgesteld conform International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie. Winst- en verliesrekening 2008 2007 2006 2005 2004 (in 1.000) Huuropbrengsten 13.685 10.848 9.070 7.780 8.121 Doorberekende (service-)kosten 2.587 1.857 1.648 1.363 1.632 Bruto-huuropbrengsten 16.272 12.705 10.718 9.143 9.753 Exploitatiekosten 4.708 3.935 3.709 3.422 3.360 Netto-huuropbrengsten 11.564 8.770 7.009 5.721 6.393 Beheerkosten 1.015 927 731 823 746 Financieringslasten 9.942-228 1.257 3.804 3.271 Belastingen (mutatie belastinglatentie) 155 1.246-601 -586 515 Lasten 11.112 1.945 1.387 4.041 4.532 Direct exploitatieresultaat 452 6.825 5.622 1.680 1.861 Waardemutaties - 952 7.809 3.562-1.159-14.349 Belastingen (mutatie belastinglatentie) 243-1.991-908 343 4.520 Indirect exploitatieresultaat - 709 5.818 2.654-816 - 9.829 Resultaat na belastingen - 257 12.643 8.276 864-7.968 De financiële cijfers van de vennootschap opgesteld zonder toepassing van International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie. Deze cijfers zijn opgesteld conform de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving *. Winst- en verliesrekening 2008 2007 2006 2005 2004 (in 1.000) Huuropbrengsten 11.570 10.235 8.817 7.770 8.062 Doorberekende (service-)kosten 2.587 1.857 1.648 1.363 1.632 Bruto-huuropbrengsten 14.157 12.092 10.465 9.133 9.694 Exploitatiekosten 4.532 5.182 3.953 3.407 3.473 Netto-huuropbrengsten 9.625 6.910 6.512 5.726 6.221 Beheerkosten 1.015 927 731 823 746 Financieringslasten 4.630 4.473 4.309 4.239 3.571 Belastingen (mutatie belastinglatentie) 155 1.246-601 - 586 515 Lasten 5.800 6.646 4.439 4.476 4.832 Direct exploitatieresultaat 3.825 264 2.041 1.250 1.389 Waardemutaties - 952 7.809 3.562-1.159-14.349 Belastingen (mutatie belastinglatentie) 243-1.991-908 343 4.520 Indirect exploitatieresultaat - 709 5.818 2.654-816 -9.829 Resultaat na belastingen 3.116 6.082 4.727 434-8.440 * Op deze cijfers is geen accountantscontrole toegepast. jaarverslag 2008