Btw en vastgoed Bijeenkomst rentmeesters Daan van der Zijden Chantal Kolk 27 juni 2017
Onderwerpen Btw-ondernemer Btw-positie afnemers Btw en levering vastgoed Bouwterreinen Koop-aanneming Erfpacht Overdrachtsbelasting
Allereerst enkele hoofdlijnen Btw-heffing over levering vastgoed is ongewenst indien de afnemer niet de mogelijkheid heeft de btw te verrekenen. Btw-heffing over levering vastgoed is gewenst indien de afnemer de btw kan verrekenen. Vooral indien voor de heffing van overdrachtsbelasting geen NSW/ natuurgrond/ cultuurgrondvrijstelling geldt.
De ondernemer Belastingplichtig voor de btw. Btw berekenen over belaste prestaties en aan Belastingdienst voldoen. Recht op aftrek inkoop-btw voor zover gebruik voor belaste prestaties. Administratieve verplichtingen.
De ondernemer Inkoop Ontwikkelaar Prestaties (leveringen en diensten)
De ondernemer (op)levering (op)levering Eigenaar Ontwikkelaar Particulier/ belegger
Ondernemer - algemeen Ieder Zelfstandig Beroep of bedrijf uitoefenen Beroep of bedrijf: organisatie van kapitaal en arbeid (duurzaam?) deelname aan het economische verkeer hoeft geen winst te beogen Voorbeelden: verhuur vastgoed, gemeenten, agrariërs, onderwijsinstelling, kerken Ondernemer voor de incidentele levering bouwterrein?
Ondernemer tekst btw-richtlijn Als belastingplichtige wordt beschouwd eenieder die, ongeacht welke plaats, zelfstandig een economische activiteit verricht, ongeacht het oogmerk of het resultaat van die activiteit. Als economische activiteit wordt beschouwd, alle werkzaamheden van een fabrikant, handelaar of dienstverrichter, met inbegrip van de winning van delfstoffen, de landbouw en de uitoefening van vrije of daarmee gelijkgestelde beroepen. Als economische activiteit wordt in het bijzonder beschouwd de exploitatie van een lichamelijk of onlichamelijk zaak om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen.
Ondernemer incidentele transacties Ondernemer voor incidentele transacties? Duurzaam? (onduidelijk) Economische activiteit? HvJ: Beheer van privévermogen is in beginsel geen economische activiteit. In het verlengde: zo ook voor loutere uitoefening van de eigenaar van zijn eigendomsrecht. Echter wanneer een persoon actief stappen onderneemt door middelen in te zetten die te vergelijken zijn met die welke worden aangewend door een fabrikant, handelaar of dienstverrichter moet hij worden beschouwde als een persoon die een economische activiteit uitoefent. Beoordelen of de stappen zodanig actief zijn dat deze normaal gezien niet bij het beheer van een privévermogen passen.
Ondernemer incidentele transacties HvJ inzake Slaby en Kuc: Verkaveling als zodanig kan passen in beheer van het privévermogen. Actieve stappen kunnen onder meer bestaan in de uitvoering van werken om deze terreinen bouwrijp te maken en het gebruik van beproefde verkooptechnieken.
Positie afnemer Kan afnemer de btw verrekenen? Particulier Ontwikkelaar Belegger Instelling
Btw en levering vastgoed Hoofdregel: levering van onroerende zaak is vrijgesteld van btw De uitzonderingen (dwingend): Levering van bouwterreinen Levering van nieuwe gebouwen (< twee jaar in gebruik) Levering van alle andere onroerende zaken ( maagdelijke grond en oude gebouwen) Optie btw-belaste levering
Schema Maagdelijke grond Bouwterrein Bouwterr ein Bouw en handelsfase 2-jaarstermijn Bouw en handelsfa se Resterende termijn 2- jaarster mijn Btw: vrijgesteld belast belast belast vrij/tenzij optie Ovb: belast vrijgesteld vrijgesteld vrij, tenzij. belast
Bouwterrein: voor en na 1 januari 2017 Regime tot en met 2016: onbebouwde grond ten aanzien waarvan: bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden; voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond; in de omgeving voorzieningen worden of zijn getroffen, of een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is verleend; met het oog op de bebouwing van de grond. Regime vanaf 2017: onbebouwde grond die kennelijk bestemd is voor bebouwing.
Bouwterrein: voor en na 1 januari 2017 Wanneer kennelijk? kennelijk : alle omstandigheden die heersten op de datum van levering met inbegrip van de intentie van partijen, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens waaruit kan blijken dat op die datum het betrokken terrein daadwerkelijk bestemd was te worden bebouwd.
Bouwterrein: voor en na 1 januari 2017 Wanneer kennelijk? Wijziging bestemmingsplan voldoende voor btw? Volgens MvT is aanvraag omgevingsvergunning van belang; dat suggereert dat alleen een wijziging bestemmingplan onvoldoende is. Aankoop van warme grond: prijs hoger dan voor landbouw? Is prijs alleen een objectief gegeven dat de bestemming tot bouw bevestigt? Aankoop door partij die alleen mag bouwen? Wat als intentie tot bebouwing er niet is maar wel voorziening zijn aangelegd?
Bouwterrein: voor en na 1 januari 2017 Begrip bebouwing van belang voor: Huidige status Bepaling bestemming Gebouw: bouwwerk dat vast met de grond is verbonden. Erbij behorend terrein: ieder terrein dat naar maatschappelijke opvattingen behoort bij dan wel dienstbaar is aan het gebouw. Huizen, kantoren, schuren, bruggen, tunnels viaducten, straten, pleinen en sluizen etc. Fundering?
Levering bebouwde kavels: Don Bosco Vroeger: vrij op naam (koop/aanneming) Nu: post Don Bosco tijdperk: Half gesloopt pand wordt geleverd, waarbij leverancier op zich neemt de sloop te voltooien na de levering 2 prestaties: levering gesloopt pand & sloop 1 prestatie: levering onbebouwd terrein HvJ: 1 prestatie: de levering van een onbebouwd terrein Gevolg: koop/aanneming 1 prestatie (belast of vrijgesteld)
Koop-aanneming A Eigenaar grond Levering (koop) Levering (koop) Ontwikkelaar Belegger B aanneming C
Koop-aanneming: nieuw gebouw A Eigenaar grond Levering (koop) Belegger C B Ontwikkelaar aanneming
Voorbeelden Levering weiland door agrariër/ particulier Levering oudbouw + sloop verkopende partij (rood voor rood) Levering openbaar gebied door (aan) gemeente
Ruil levering onbebouwd terrein (= bouwterrein) A B Nieuwe locatie
Erfpacht Recht van erfpacht voor de btw: of een dienst: vrijgestelde verhuur (tenzij optie voor belaste verhuur) of een levering Economische gedachte: alles wat lijkt op een levering gelijkstellen met een levering. Hoe te bepalen?: door middel van looptijd en vergoeding. Hoe langer de looptijd en hoe hoger de vergoeding hoe eerder een levering.
Erfpacht voor bepaalde tijd Recht van erfpacht voor bepaalde tijd is een levering indien de waarde van de vergoeding ten minste hoger is dan de waarde van het recht. Waarbij: - De contant gemaakte canons tot de vergoeding behoren. - De waarde van het recht ten minste gesteld wordt op de kostprijs van de betreffende onroerende zaak. Model Recht van opstal?
Erfpacht voor onbepaalde tijd (ook wel eeuwigdurend ) Recht van erfpacht voor onbepaalde tijd is een levering. Eén uitzondering: indien de kostprijs van de betreffende onroerende zaak hoger is dan de waarde in het economische verkeer van de betreffende onroerende zaak (denk aan sanering etc.).
Overdrachtsbelasting Overdrachtsbelasting is verschuldigd door de verkrijger ten aanzien van de verkrijging van onroerende zaken/rechten. Naast juridisch ook bij economische eigendomsverkrijging. Samenloopvrijstelling van toepassing bij: Levering bouwterrein Levering nog niet in gebruik genomen gebouw Levering in gebruik genomen gebouw binnen 6 maanden na eerste ingebruikneming mits de afnemer volledig geen recht op aftrek heeft. NB bij eerste ingebruikneming voor 1 januari 2015: 24 maanden.
Overdrachtsbelasting: woning Standaardtarief 6%. Verlaagd tarief 2% voor verkrijging woningen. Discussie.
Overdrachtsbelasting herziening van de canon Wijziging van een beperkt recht wordt beschouwd als afstand van dat recht tegen verkrijging van een nieuw beperkt recht. Overdrachtsbelasting wordt berekend over het verschil in waarde tussen de beperkte rechten. Echter: indien uitsluitend de schuldplichtigheid wijzigt, wordt het verschil op nihil gesteld.
Artikel 9a Natuurschoonwet 1928 (NSW): Verkrijging landgoed vrijgesteld van overdrachtsbelasting Instandhoudingseis 25 jaar Binnen 6 maanden verzoek tot herrangschikking indienen
Besluit MvF 29 juni 2011 (nummer BLKB2011/310M) Goedkeuringen met toepassing van de hardheidsclausule Eigenaar NSW-faciliteiten voor eigenaren, waaronder erfpachters (koopanaloog) en vruchtgebruikers Raad van State 20 juli 2016: gezamenlijke appartementsgerechtigden kunnen net als mede-eigenaren rangschikken Goedkeuring: beroep op NSW faciliteiten door - bloot eigenaar, mits het landgoed ten name van een vruchtgebruiker of erfpachter is gerangschikt; - opstalhouder, indien het opstalrecht wordt gecombineerd met erfpacht
Goedkeuring verkrijging nog niet gerangschikte landgoederen A. Verkrijging niet gerangschikt landgoed Beroep op de NSW-vrijstelling is mogelijk indien: a. de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging rangschikkingswaardig is b. in of bij de akte wordt er een beroep op de vrijstelling gedaan Rechtbank Gelderland 18 februari 2014: in de akte van levering is geen beroep gedaan op de vrijstelling. Bezwaar tegen aangifte. Geen toepassing faciliteit, omdat het beroep in de akte gedaan had moeten worden
c. het verzoek om rangschikking moet zijn ingediend en een kopie van het verzoek moet bij de akte worden overlegd d. de instandhoudingseis van 25 jaar is van toepassing In het perceel achteraf niet wordt gerangschikt dan wel ten tijde van de verkrijging niet rangschikkingswaardig was, is de overdrachtsbelasting alsnog verschuldigd.
B. Gefaseerde verkrijging landgoed Beroep op de NSW-vrijstelling is mogelijk indien: a. alle verkrijgingen waardoor een rangschikkingswaardig landgoed ontstaat plaatsvinden binnen een periode van 6 maanden b. bij de afrondende verkrijging wordt een beroep op de vrijstelling gedaan c. bij de laatste verkrijgingsakte moet een kopie van het verzoek om rangschikking worden overlegd d. de instandhoudingseis van 25 jaar is van toepassing In de percelen achteraf niet worden gerangschikt dan wel ten tijde van de laatste verkrijging niet rangschikkingswaardig zijn, is de overdrachtsbelasting alsnog verschuldigd.
Artikel 15 lid 1 sub q WBR: verkrijging cultuurgrond is vrijgesteld van overdrachtsbelasting Voorwaarden: - Cultuurgrond geen opstallen en ondergrond, behoudens glasopstanden HR 19 september 2014: parkeerplaats en ondergrond silo zijn geen cultuurgrond HR 19 december 2014 - Bedrijfsmatige exploitatie ten behoeve van de landbouw HR 4 maart 2011: duurzame organisatie van kapitaal en arbeid deelname aan het maatschappelijk productieproces winstoogmerk
- Volgtermijn 10 jaar bij verval vrijstelling: binnen een maand aangifte doen en belasting voldoen Sanctie: naheffingsaanslag met boete Hof Arnhem-Leeuwarden 19 november 2013: inspecteur mag tot 5 jaar na de verboden handeling naheffen Uitzonderingen: Aanwending cultuurgrond bouw agrarische bedrijfsopstallen (geen woning) Bestemmingswijziging, geen feitelijk gebruik meer als landbouwgrond Omzetting cultuurgrond in natuurgrond
Artikel 15 lid 1 sub s WBR: verkrijging natuurgrond is vrijgesteld van overdrachtsbelasting Voorwaarden: - Natuurgrond natuurterreinen en gronden bezet met houtopstanden (rangschikkingsbesluit NSW) - Inrichting/beheer 90% of meer duurzaam afgestemd op behoud/ontwikkeling natuurgrond - Volgtermijn 10 jaar Uitzondering: omzetting in cultuurgrond
Vragen?
CONTACT Daan van der Zijden Caraad Belastingadviseurs Jan Tinbergenstraat 358 7559 ST Hengelo T 074 711 02 34 M 06 53 73 15 17 E dvanderzijden@caraad.com Chantal Kolk KienhuisHoving N.V. Pantheon 25 7521 PR Enschede T 053 480 47 46 M 06 22 908 607 E chantal.kolk@kienhuishoving.nl