Integraal Vastgoedrekenen 22 & 23 maart 2017 Uw docenten: Naam: Functie: Jeroen de Jong sr. Gebiedseconoom Bedrijf: Basisboek Vastgoedrekenen (3 e druk, 2016) Naam: Functie: André Deleroi sr. Taxateur en vastgoedadviseur Bedrijf: 1
Programma: wat gaan we vandaag doen? Veel zelf rekenen! De Grondexploitatie vòòr én ná de Crisis CASUS (her)waardering Grondexploitatie DCF-waardering versus BAR-methodiek het beste van 2 werelden CASUS waardering herontwikkeling bestaand pand Interactie, vragen, praktijkervaringen. Integraal Vastgoedrekenen Herhaling 2
Begrippen Cashflowschema Residuele grondwaarde Grondquote Stichtingskosten Bouwkosten BAR NAR DCF IRR TRR Restwaarde Exit yield WACC Rekenmethodieken Grondexploitant 2 tot 10 jaar of meer Rekening courant Marge (ROI), soms IRR /m2 bvo grondquote Bouw en beheersproces = = Residuele grond-waarde Projectontwikkelaar 1 tot 3 jaar Rekening courant Marge (ROI) BAR / NAR / FAKTOR / VON-prijs DCF-waarde IRR / TRR WACC Restwaarde / Exit Yield Belegger / gebruiker ca. 50 jaar Sloop of herontwikkeling Tijd Spaarbankboekje IRR (nooit marge) Grondexploitatie (Grex) Ook gebiedsontwikkeling genoemd Vastgoed/opstal ontwikkeling In Grex vaak vastgoedexploitatie genoemd; verwarrend Vastgoedexploitatie Transactie Transactie Transactie Transactie Vastgoedrekenproces 3
Rekenkundige samenhang RESIDUEEL REKENEN Grondexploitatie Bouwexploitatie Beheer exploitatie Gebruiksexploitatie Kosten aankoop grond Kosten aankoop kavel Kosten aankoop opstal Kosten huur bewerken bouwen beheren gebruiken Opbrengsten verkoop kavels Opbrengsten verkoop opstal Opbrengsten huur Opbrengsten bedrijfsvoering BOUW- EN BEHEERSPROCES Integraal Vastgoedrekenen Grondexploitatie toen en nu 4
Video Lansingerland Grond te duur aangekocht? Te veel kosten gemaakt: Infrastructuur Verwachtte groei Woningprijzen is uitgebleven? Sterker nog: groei is sterke daling geworden! Sterke daling gevolg van sterke stijging sinds jaren 80? Wat doet de waarde van woningen op lange(re) termijn? Is dit probleem alleen in NL (bijvoorbeeld door renteaftrek)? 5
Waardeontwikkeling woningen Stelling: Op de lange termijn stijgt de waarde van woningen altijd weer! Piet Eichholtz: Herengrachtindex Gebaseerd op: 350 jaar transactie gegevens waarde gecorrigeerd met CPI index 6
Piet Eichholtz: Herengrachtindex 1736 1 e prijsrecord 2008 Historisch prijsrecord 1672-1674 Derde Engelse oorlog (rampjaar) 1795 Napoleon sluit haven Amsterdam 1850 Begin industriële revolutie NL 1914-1918 1 e wereldoorlog 1979 2 e prijsrecord Begin oliecrisis Prijsontwikkeling NL versus andere landen BRON: http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices 7
Conclusie: grondexploitatie is veranderd Veel gemeenten kwamen in de problemen Wat waren die problemen? Hefboom werking op grondwaarde Oplossing? 1. Uitstellen onzeker, haalbaarheid, marktgroei? 2. Afboeken rekening voor de Burger 3. Herontwikkelen, markt(vraag) gestuurd Boekhouding grondexploitatie Grondexploitaties onder nul Grondwaarde wordt bepaald door. Afboeken? Wanneer afboeken? Hoe (her)waardering bepalen? Hoe omgaan met (onzekerheid) toekomst?.. rekenen! 8
Integraal Vastgoedrekenen CASUS Grondexploitatie Grondexploitatie vooraan in de keten RESIDUEEL REKENEN Grondexploitatie Bouwexploitatie Beheer exploitatie Gebruiksexploitatie Kosten aankoop grond Kosten aankoop kavel Kosten aankoop opstal Kosten huur bewerken bouwen beheren gebruiken Opbrengsten verkoop kavels Opbrengsten verkoop opstal Opbrengsten huur Opbrengsten bedrijfsvoering BOUW- EN BEHEERSPROCES 9
CASUS (her)waarderen Grondexploitatie Oude situatie (2007) fictieve locatie CASUS (her)waarderen Grondexploitatie Nieuw plan 10
CASUS (her)waarderen Grondexploitatie Uitgangspunten planning Aankoop 2007 Sloop / bouwrijp maken 2008 Start bouw 2009 Doorlooptijd 5 jaar, circa 50 woningen per jaar Gereed eind 2014 CASUS (her)waarderen Grondexploitatie Overige uitgangspunten (in 2007!) Te verwerven gebied Bestaande functies: Woningen (3 boerderijen) Tuinbouw Glas (kassen) 20,23 Hectare 2.300 m2 120.000 m2 80.000 m2 Nieuw programma: Woningbouw, luxe: Vrijstaande woningen 80 gem. V.O.N. 650.000,- 2/1 kap woningen 140 gem. V.O.N. 375.000,- Vrije kavels 50 gem. V.O.N. 450.000,- (kavel) 11
CASUS (her)waarderen Grondexploitatie Berekenen in Excel: CASUS (her)waarderen Grondexploitatie Berekenen in Excel: Kosten Verwerving Sloopkosten woningen kassen Bouwrijp maken totaal gebied Woonrijp maken openbaar Plankosten residueel 40.000,00 per woning 15,00 per m2 40,00 per m2 110,00 per m2 voorbereiding 7% toezicht en uitvoering 10% Exonomische uitgangspunten Index kosten 2,0% Index opbrengsten 2,5% Rente 5,0% Planning 50 woningen/jaar 12
CASUS (her)waarderen Grondexploitatie Opzet model (bijvoorbeeld) Exploitatie berekening Opbrengsten Vrijstaand 2/1 kap vrije kavels Totaal opbrengsten Index Totaal geindexeerd Kosten Aankoop Sloop woningen Sloop kassen Bouwrijp maken Woonrijp maken subtotaal voorbereiding toezicht en uitvoering subtotaal onvoorzien Totaal kosten hoeveelheid eenheid prijs/eenheid totaalprijs CASUS (her)waarderen Grondexploitatie factor tijd! Bouw zelf een rekenmodel Overige vragen/uitgangspunten: zie casus SUCCES! 13
CASUS (her)waarderen Grondexploitatie Één vraag: Wat was de maximale verwervingsprijs (residueel) in 2007? CASUS (her)waarderen Grondexploitatie anno 2016 14
CASUS (her)waarderen Grondexploitatie: Huidige situatie Stand van Zaken na crisis 2008-2015: Alles verworven Alles gesloopt 21 woningen verkocht in 2007, daarna niets meer Boekwaarde anno 2016: - 48,8 miljoen CASUS (her)waarderen Grondexploitatie Onderbouwing afwaardering Boekwaarde anno 2016: - 48,8 miljoen Nieuw plan: Programma aantal kavel quote VON grondprijs per m2 Vrijstaande woningen 60 500 42% 575.000 199.587 399,17 2/1 kap woningen 120 260 38% 350.000 109.917 422,76 rij woningen 320 150 30% 250.000 61.983 413,22 Planning: vanaf 2017, 100 woningen per jaar 15
CASUS (her)waarderen Grondexploitatie Onderbouwing afwaardering Bereken welke voorziening nodig is om een sluitende grex te presenteren Maak gebruik van het hiervoor gemaakte model Integraal Vastgoedrekenen DCF versus BAR 16
Beheer en gebruik RESIDUEEL REKENEN Grondexploitatie Bouwexploitatie Beheer exploitatie Gebruiksexploitatie Kosten aankoop grond Kosten aankoop kavel Kosten aankoop opstal Kosten huur bewerken bouwen beheren gebruiken Opbrengsten verkoop kavels Opbrengsten verkoop opstal Opbrengsten huur Opbrengsten bedrijfsvoering BOUW- EN BEHEERSPROCES Oefening: DCF - berekening Kantoorgebouw: 5,000 m2 BVO Verhuurbaar: 85% Contracthuur: 190,- per m2 Huurcontract: 10 jaar Incentive: 6 maanden huurkorting Huurindex: 1,5% Exploitatielast: 35,- per m2 bvo Kostenindex: 2,0% Markthuur: 200,- per m2 Exit Yield: 9% Financieringsrente: 5% VRAAG: Wat is de waarde van dit kantoor? 17
Uitwerking in Excel Uitgangspunten Kantoorgebouw: 5000 m2 BVO Verhuurbaar: 85% Contracthuur: 190 per m2 vvo Huurcontract: 10 jaar Incentive: 6 mnd korting Huurindex: 1,50% Exploitatielast: 35 per m2 bvo Kostenindex: 2% Markthuur: 200 per m2 vvo Exit Yield: 9,0% Rente 5,0% Uitwerking DCF jaren opbrengsten korting kosten saldo Contant 0 807.500-403.750-175.000 228.750 228.750 1 819.613-178.500 641.113 610.583 2 831.907-182.070 649.837 589.421 3 844.385-185.711 658.674 568.987 4 857.051-189.426 667.625 549.257 5 869.907-193.214 676.693 530.206 6 882.955-197.078 685.877 511.812 7 896.200-201.020 695.180 494.051 8 909.643-205.040 704.602 476.903 9 923.287-209.141 714.146 460.345 10 10.960.663-10.960.663 6.728.896 Disconteringsvoet 5,00% DCF waarde 11.749.213 18
Inputvariabele: Disconteringsvoet Wat is een marktconforme Disconteringsvoet? Hoe bepaalt u de juiste Disconteringsvoet? 1. Rendementseis op basis van risico: Risicovrije rente (10-jaars staatslening) + risico opslag 2. Financieringsbereidheid (bank) Financieringsrente Financieringsaandeel Samengestelde rente op basis van WACC Inputvariabele: Disconteringsvoet Stel: max. financiering bedraagt 60% én Rendement-eis op Eigen Vermogen bedraagt 12,5% Wat is dan de disconteringsvoet? Financieringsrente: 5,0% 60% Eigen vermogen 12,5% 40% Disconteringsvoet 8,00% Bereken nu opnieuw de waarde van het kantoor 19
Uitwerking (o.b.v. WACC) DCF jaren opbrengsten korting kosten saldo Contant 0 807.500-403.750-175.000 228.750 228.750 1 819.613-178.500 641.113 593.623 2 831.907-182.070 649.837 557.130 3 844.385-185.711 658.674 522.877 4 857.051-189.426 667.625 490.725 5 869.907-193.214 676.693 460.546 6 882.955-197.078 685.877 432.219 7 896.200-201.020 695.180 405.631 8 909.643-205.040 704.602 380.675 9 923.287-209.141 714.146 357.251 10 10.960.663-10.960.663 5.076.908 Disconteringsvoet 8,00% DCF waarde 9.506.333 Inputvariabele: Disconteringsvoet Conjunctuur: (voor de crisis): Opgaande markt, veel geld beschikbaar, banken bereidwillig: - hoog % vreemd vermogen, leidt tot hogere waarde vastgoed (anno nu): Minder geld beschikbaar, banken nauwelijks bereidwillig: - hoog % eigen vermogen, leidt tot lagere waarde vastgoed 20
Herhaling: BAR Markthuur 1 e jaar Bruto Aanvangs Rendement = ------------------------------ Investering BAR als toetsing van DCF U heeft met een DCF-model berekend wat de waarde is op basis van: 1. Huuropbrengst toetsbaar aan de markt 2. Explotiatielasten toetsbaar aan de markt 3. BELANGRIJKSTE: Disconteringsvoet NIET toetsbaar aan de markt want: heeft te maken met rendements eis, financiering, enz Maar BAR is wel toetsbaar aan de markt DUS: Toets uitkomst DCF door de BAR te gebruiken 21
Toets DCF met behulp van BAR DCF jaren opbrengsten korting kosten saldo Contant 0 807.500-403.750-175.000 228.750 228.750 1 819.613-178.500 641.113 610.583 2 831.907-182.070 649.837 589.421 3 844.385-185.711 658.674 568.987 4 857.051-189.426 667.625 549.257 5 869.907-193.214 676.693 530.206 6 882.955-197.078 685.877 511.812 7 896.200-201.020 695.180 494.051 8 909.643-205.040 704.602 476.903 9 923.287-209.141 714.146 460.345 10 10.960.663-10.960.663 6.728.896 Disconteringsvoet 5,00% DCF waarde 11.749.213 Exit Yield 9,00% BAR 7,23% Markthuur 850.000 Toets DCF met behulp van BAR DCF jaren opbrengsten korting kosten saldo Contant 0 807.500-403.750-175.000 228.750 228.750 1 819.613-178.500 641.113 593.623 2 831.907-182.070 649.837 557.130 3 844.385-185.711 658.674 522.877 4 857.051-189.426 667.625 490.725 5 869.907-193.214 676.693 460.546 6 882.955-197.078 685.877 432.219 7 896.200-201.020 695.180 405.631 8 909.643-205.040 704.602 380.675 9 923.287-209.141 714.146 357.251 10 10.960.663-10.960.663 5.076.908 Disconteringsvoet 8,00% DCF waarde 9.506.333 Exit Yield 9,00% BAR 8,94% Markthuur 850.000 22
Beste van 2 methoden Met een DCF kunnen meer uitgangspunten worden gehanteerd Object specifieke aspecten kunnen worden mee berekend Met DCF goede analyse mogelijk, bijvoorbeeld aspecten als: - groot onderhoud - leegstand - huurkorting / doorlooptijd huurcontract - enz Toets uitkomst van DCF aan de markt, mbv BAR Verklaar afwijkingen of pas uitgangspunten aan Integraal Vastgoedrekenen CASUS Herontwikkeling bestaand kantoor 23
TE KOOP: CASUS UITGANGSPUNTEN Bestaand pand: 14.037 m2 bvo Parkeren bij pand: 34 plaatsen Huidige bestemming: kantoor Herbestemming: wonen + commerciële plint Programma: ca. 100 appartementen (100-150 m2 bvo) 2.250 m2 bvo commercieel (plint) Verbouwingskosten Appartementen: 700,- per m2 bvo Plint: 500,- per m2 bvo Exploitatiekosten: 1.250,- per woning/jaar; 30,- per m2 bvo Groot onderhoud: 5.000,- per woning/5 jaar; 150,- per m2 bvo Kostenindex: 2% 24
CASUS (vervolg uitgangspunten) OPBRENGSTEN: Woningen: 50 app. 100m2 BVO 800,- 30 app. 125m2 BVO 950,- 20 app. 150m2 BVO 1.100 Plint: 210,- per m2 vvo (gemiddeld) vvo = 85% bvo Huurindex 1,5% CASUS (3D impressie) 25
CASUS Maak een DCF berekening, rekening houdend met: Verbouwingskosten Aanloopleegstand (1 e jaar 50% verhuurd) Marktconforme BAR plint: 8% Marktconforme BAR appartementen: 6% Exit-Yield daalt eerste 5 jaar met 0,1% per jaar (waarom?) Exit-Yield stijgt vanaf jaar 6 met 0,05% per jaar Looptijd 10 jaar Houdt rekening met de actuele marktomstandigheden (hoogte rente, financierbaarheid) Toets marktconformiteit disconteringsvoet met de BAR Vul zelf uitgangspunten aan waar nodig CASUS Beantwoord de volgende vragen: Wat is de huidige waarde als u uit gaat van verkoop (exit) na 10 jaar exploitatie? Wat is de verkoopwaarde na 5 jaar exploitatie, wanneer de aanvangsleegstand eruit is? Doe een inschatting van de waarde van het pand in huidige staat (functie kantoor, veel leegstand, evt verbouwingskosten) Wat zou uw advies zijn te bieden tijdens de veiling? Discussie? 26
Uitwerken in Excel Huidige bestemming: kantoor Herbestemming: wonen + commerciele plint Uitgangspunten Bestaand pand: 14.037 14.037 m2 bvo Parkeren bij pand: 34 plaatsen Programma: 100 appartementen (100-150 m2 bvo) 2.250 m2 bvo commercieel (plint) Verbouwingskosten: 700 per m2 bvo appartement 500 per m2 bvo plint Exploitatiekosten: 1.250 per woning/jaar Groot onderhoud: 5.000 per woning/5 jaar Exploitatiekosten: 30 per m2 bvo (plint)/jaar Groot onderhoud: 150 per m2 bvo (plint)/10 jaar Kostenindex: 2,0% Woningen aantal opp huur 50 100 800 p maand 30 125 950 p maand 20 150 1.100 p maand totaal appartement 100 Plint: 2.250 bvo 85% 1.913 vvo 210 Huurindex: 1,5% Integraal Vastgoedrekenen 27
Onderdeel van Rabo Vastgoedgroep 28